Краткие сведения из истории кадастра. Становление и развитие земельного кадастра в россии

Вопросы для изучения:

История возникновения и развития кадастра.

Общие сведения о государственных информационных кадастровых системах.

Объекты и субъекты городского кадастра.

1.1. История возникновения и развития кадастра

Под термином «кадастр » обычно понимается систематизированный свод, перечень, реестр основных сведений об экономически значимых ресурсах страны, государства, имеющий официальный статус. Кадастры содержат данные о местоположении учитываемых ресурсов и объектов, их величине, качественных характеристиках и стоимостной оценке. Кадастр - основной источник информации для управления недвижимостью и регулирования её использования.Главными потребителями информации любого кадастра являются органы власти и управления всех уровней, их структурные подразделения, а также учреждения и предприятия, в той или иной степени участвующие в организации среды обитания людей.

Наиболее известны земельный кадастр , а также водный кадастр , кадастр природных ресурсов , лесной кадастр , кадастры месторождений и проявлений полезных ископаемых и некоторые более частные отраслевые кадастры. Новым для нашей страны является кадастр недвижимости , объектом учёта которого является недвижимое имущество (земельные участки и прочно связанные с ними объекты, включая здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства) и сведения о прохождении некоторых границ и зон. Основой для создания, ведения и развития кадастра недвижимости послужил земельный кадастр, так как именно земля, земельные участки являются базисным, объектоформирующим элементом недвижимого имущества.

Кадастр как наука и вид деятельности представляет собой формирование и учёт земельных участков и иных объектов недвижимости (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства), расположенных в границах территорий населённых пунктов, муниципальных образований, субъектов Российской Федерации и Российской Федерации в целом.Каждый учитываемый в кадастре объект недвижимости регистрируется уникальным, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации учётным номером - кадастровым номером , и описывается правовыми, физическими и экономическими характеристиками.

Кадастр возник в результате длительного исторического процесса как вид деятельности, обеспечивающей учет характеристик землепользований и территорий. С античных времен в разных государствах возникла необходимость получения сведений о земле как источнике материальных благ и объекте налогообложения. История возникновения кадастра с целью учёта земель и кадастровых работ по установлению границ и площадей земельных участков, уходит корнями в 4000 г. до н.э. Так, археологическими исследованиями подтверждено, что в этот период в Халдее на глиняные дощечки уже наносились схематические участки земли и клинописью указывались размеры сторон и площадь участков, а во времена Древнего Египта (около 3000 г. до н. э.) египтянами производились кадастровые съемки по установлению границ разрабатываемых земельных участков и фиксировались подробные сведения о границах, площади и владельцах земельных участков.

Термин «кадастр» применяется со времен римского правителя Августа (27 г. до н. э.). Первый римский кадастр, называвшийся «Табулес Цензуалес», был введён в VI веке до н.э. Сервием Туллием. В этот период была утверждена единица учета сбора дани за землю - «caputigum». В дальнейшем это слово трансформируется в «catastrum», позднее - «cadastre» (франц.), дословно «книга-реестр». В этом кадастре производилась съемка периметра земельного участка, а также устанавливался налог с учетом качества и продуктивности почвы. Поскольку все кадастровые действия были связаны с землей, с конкретным земельным участком, появилось название «земельный кадастр». Со временем в некоторых странах Запада из системы земельного кадастра начали выделяться отдельные подсистемы: кадастр инженерных сооружений, кадастр транспортных коммуникаций, кадастр застроенных территорий и так далее. В разное время и в разных странах содержание земельного кадастра и значение его составных частей отличалось, и зависело от существующих в стране земельных отношений, потребностей и интересов граждан и общества в целом.

Земельный кадастр России также характеризуется длительной историей развития. Первые сведения о кадастре в России связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель. Первые описания земель в России появились в IX веке. Причиной начала учета и описания земель на Руси стало татаро-монгольское иго. Поскольку главной доходной статьей сбора дани являлась земля, то при раскладе дани учитывалось количество и качество земли, т.е. проводился кадастровый учет пространства целых княжеств и поземельное владение каждого частного лица. Появилась необходимость в разграничении земель не только технически, но и юридически - возникло межевание . В летописях имеются свидетельства о существовании землевладений и меж на границах удельных княжеств. Установлено, что по примеру Византии княжескими служителями (писцами) проводились описания земельных владений княжеских подданных с целью распределения податей, повинностей и дани.

Первое на Руси межевание как государственное мероприятие стало проводиться с появлением первых поместий. Удельные князья наделяли своих подданных землей в потомственное или пожизненное владение, поэтому требовалось проведение землеустроительных работ по отводу земельных участков в натуре и разрешения земельных споров. Первый в истории Российского государства государственный орган, ведающий землеустройством, - «Поместная изба», созданная по приказу Ивана Грозного. Поместная изба проводила наблюдения за проведением землеустройства и землемерными описаниями. Землемерные работы заключались в измерении «мерной вервью» длин граничных линий, которые разделяли землю по угодьям, различающимся по «добротности» («добрые», «средние» и «худые»). Картографический материал земельного кадастра России того времени составлялся по результатам натурных и землемерных работ и содержался в описаниях земель в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах.

В XVI в. для проведения описания земель в России было создано специальное учреждение - Поместный приказ, которое стало общегосударственным руководящим центром, объединяющим межевые и кадастровые работы. Описания земель и измерение земельных угодий проводились специальными лицами - писцами, дозорщиками и мерщиками. Сведения о земле отражались в «Писцовых книгах», которые имели юридический и правовой характер. Эти книги признавались государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них получила характер земельной регистрации. При их заполнении также проверялись права землевладельца на описываемые земли. В писцовых книгах отражались и подтверждались документально купля-продажа земли, обмен земельными владениями, передача земель по наследству. В писцовых наказах 1680-1684 гг. межевание впервые отделяется от описания земель и землевладельцев для целей налогообложения. Основной задачей писцов являлось размежевание земель, но при этом им вменялось в обязанность проверять права на землю и определять неправомерно прирезанные ко владению территории («примерные земли»). Орудиями измерения служили простая веревка и сажень.

По приказу Петра I в 1714 году введены новые понятия «недвижимая собственность» или «Имение». Был упразднен Поместный приказ, а его функции распределены между многими учреждениями. В 1721 году появился новый орган, частично исполняющий функции «Поместного приказа» - «Вотчинная коллегия». В середине XVIII в. в России с целью защиты прав землевладельцев работы по межеванию были расширены – основой кадастра стало «геометрическое межевание», заключающееся в определении площади земельных участков путем расчета площади различных геометрических фигур, приближенных к форме земельного участка. При Елизавете Петровне в 1754 г. была обнародована основанная на писцовом наказе 1684 г. межевая Инструкция. В ней было упразднено различие между вотчинными и поместными землями, а мерную веревку заменила десятисаженная цепь, за единицу меры принята десятина. Межевщик был снабжен астролябией и сопровождался геодезистом и военной командой. В обязанности межевщика входило измерение и межевание земли в порученном ему округе, а также проверка и утверждение права на владение в определенном пространстве или определенных границах.

В 1765 г. особым манифестом Екатерины II была утверждена Комиссия о государственном межевании земель, и с 1766 г. начаты работы по генеральному межеванию российских земель. Владельцы земельных участков обязаны были обозначить границы земельных участков столбами и просеками, решить вопрос о границах участков с соседями. Съемочные работы по Генеральному межеванию европейской части России были закончены в 1888 г. Были составлены документы учета и описи городских дворов, сельскохозяйственных земель и лесного фонда. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. При выполнении измерений на местности для измерения горизонтальных углов астролябии, а для измерения длин линий использовались мерные цепи. Конечным результатом генерального межевания стал «межевой паспорт» или план земельного владения в масштабе 100 русских саженей в одном английском дюйме (1:8400), который изготавливался в двух экземплярах – владельцу как документ, удостоверяющий право владения, второй экземпляр передавался в государственный архив. Также были составлены планы городов и планы уездов. Все планы содержали экономические сведения о территории - о числе душ, об оброке и барщине, о качестве земель и лесов, о промыслах и промышленных предприятиях, о памятных местах и прочие сведения. К специальным планам прилагались полевая записка землемера, полевой журнал и межевая книга. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в. Первые земельно-оценочные работы в России начались с 1861 г. с отменой крепостного права и переходом платежей с «крестьянских душ» на землю и определении доходности земель - возник Земский земельный кадастр, работы по которому проводились до 1917 года.

Таким образом, в начале ХХ века в дореволюционной России земельный кадастр включал в себя следующие составные части:

Учет и регистрацию земель;

Естественно историческое описание земель;

Экономическое описание земель;

Оценку земель.

Кадастровые сведения о земле содержались в «Поземельной книге» и «Межевой книге». В «Поземельной книге» фиксировались обладателей прав на землевладения и отражались сведения о совершаемых с землей сделках, в «Межевой книге» описывались границы землевладений и отражались происходящие изменения в прохождении границ между землевладениями, связанные с куплей-продажей части владения. Такое документирование сведений о земле соответствовало сложившимся земельным отношениям - государство, могло выполнять фискальную функцию, а землевладельцы могли защищать в суде свои права и решать межевые споры.

После Октябрьской Революции 1917 года земельные отношения в России резко изменились. Декретом «О земле» была упразднена частная собственность на землю, вся земля была национализирована, объявлена всенародным достоянием и единой государственной собственностью - провозглашена абсолютная государственная собственность на землю. От имени народа право на землю реализовывало государство, а все остальные граждане могли только пользоваться землей. Распоряжение землей (наделение и изъятие земель) от лица государства производилось чиновниками. Одновременно с этим земля фактически перестала являться объектом налогообложения, необходимость в «Межевой книге» и «Поземельной книге» отпала.

В то же время молодое советское государство нуждалось в сведениях о земле. Потребность государства в сведениях о земле определяла состав сведений и порядок ведения земельного кадастра. В первые годы после революции согласно «Положению о земельных распорядках в городах» все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты, независимо от пользователя, подлежали земельной регистрации. Кадастр того времени представлял сведенные в единую книгу регистрационные сведения по землепользователям, а также количественные и качественные характеристики земель. Под земельным участком в то время понималась любая территория, которая предоставлялась конкретному лицу, т.е. участок земли в границах права пользования. При регистрации проводили опись земельного участка с отображением характеристик строения и сооружения, составляли экспликацию участка по видам угодий.

Главной задачей российского земельного кадастра периода 30-х годов ХХ века было создание системы сведений о земле, в первую очередь позволяющей планировать и контролировать производство сельскохозяйственной продукции, а также обеспечивать советские и партийные органы сведениями, необходимыми для планирования расходов государственного бюджета.Кадастровым документом, где отражались сведения о землях, стала Земельная шнуровая книга, а в административных районах – Государственная книга регистрации земель.

Официально понятие «земельный кадастр » появилось в России в 1969 году. Основы земельного законодательства СССР и союзных республик содержали специальный раздел, определяющий цели, назначение и составные части государственного земельного кадастра. Министерство сельского хозяйства СССР 19.07.1972 г. утвердило «Указания по государственной регистрации землепользований и государственному учету земель», Земельную шнуровую книгу, а также новую форму документации – Государственную шнуровую книгу. В 1976 году этим же ведомством была утверждена Общесоюзная методика оценки земель. Постановлением Совета министров СССР от 10.06.1977 г. было принято Положение о ведении государственного земельного кадастра. Основными документами земельного кадастра являлись земельно-кадастровая книга юридического лица – пользователя земли, государственная земельно-кадастровая книга района (города), государственный земельный кадастр области, края и т.д., государственный земельный кадастр СССР.

В истории кадастрового учета земель и иной недвижимости современной России выделяют три основных периода.

1 период . В 1990-2000 гг. правовое обеспечение развития земельных отношений в России, в том числе в части управления и учёта на землях населённых пунктов, осуществлялось по следующим направлениям:

1) развитие законодательства, регулирующего отношения собственности на землю и другую недвижимость;

2) обеспечение государственных гарантий конституционных прав граждан на землю;

3) принятие законодательных актов, регулирующих правовой механизм эффективного управления землей и другой недвижимостью, создание рыночной инфраструктуры;

4) развитие законодательства, регулирующего оборот земли и другой недвижимости;

5) правовое обеспечение рационального использования и охраны земель как в сельскохозяйственной, так и в несельскохозяйственной сфере и т.д.

Земельный Кодекс РСФСР от 25.04.1991 г. узаконил частную собственность на землю и определил механизм передачи в собственность земельных участков. В конце 1991 г. в России, как и во многих государствах мира, были введены платежи за землю: земельный налог, арендная плата и цена земли в случае ее купли-продажи.

Указом Президента РФ от 11.12.1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) были возложены функции по ведению многофункционального государственного земельного кадастра, регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с землей недвижимость, а также ведение Поземельной регистрационной книги.

Во исполнение положений данного Указа были разработаны нормативные правовые документы, определяющие:

Порядок регистрации прав на землю и порядок выдачи соответствующих свидетельств о праве собственности;

Методические указания о регистрации прав;

Положение и форма Поземельной книги;

Положение о регистраторе прав;

Положение о дежурных кадастровых картах, на которых должны быть представлены все земельные участки и прочая связанная с ними недвижимость, причем каждый из участков должен иметь единственный на всей территории России кадастровый номер.

В этот период была разработана специальная федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра (1996 - 2002 годы)». Программа включала в себя совокупность мероприятий, обеспечивающих к 2000 году развертывание на территории Российской Федерации автоматизированной системы земельного кадастра с последующей интеграцией ее в единое информационно-коммуникационное пространство России. С 1998 года, с принятием федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», функции регистрации прав на земельные участки были возложены на федеральный орган - Учреждение Юстиции по регистрации прав, специально созданный при Министерстве Юстиции РФ.

Таким образом, до начала 2000 года земельный кадастр Российской Федерации, в том числе кадастр на землях городов и иных населенных пунктов, состоял из следующих составных частей:

Регистрация землевладений и землепользований;

Количественный и качественный учет земельного фонда;

Бонитировка почв и экономическая оценка земель.

2 период . В 2000-2008 годах в Российской Федерации функционировали две системы учета, в том числе на землях городов и иных населенных пунктов:

Федеральными органами исполнительной власти осуществлялось ведение государственного земельного кадастра (далее - ГЗК) по землям и земельным участкам;

Организациями технической инвентаризации (бюро технической инвентаризации) осуществлялся технический учет объектов капитального строительства (ОКС).

Функции регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства осуществляли Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учреждённые в составе Министерства Юстиции РФ.

Отношения, возникающие при ведении государственного земельного кадастра и при использовании его сведений регулировал федеральный закон от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Основной целью ГЗК, в соответствии с данным законом, являлось создание земельно-информационной системы для обеспечения механизма закрепления прав граждан и юридических лиц на земельные участки, т. е. их государственной регистрации. Возникла закономерная ситуация, при которой собственники земли становятся самыми заинтересованными лицами в создании такого кадастра, основу которого составляют не только сведения о площадях земельных участков, а сведения об их границах.

Законом о кадастре был установлен состав сведений и документов ГЗК, порядок его ведения, включая условия финансирования, а также полномочия органов власти разных административных уровней в сфере ведения государственного земельного кадастра. Государственное управление ведением государственного земельного кадастра Правительство РФ осуществляло через федеральный орган исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами - Федеральную службу земельного кадастра России, впоследствии переименованную в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.

Принятый федеральным законом от 29.12.2004 №190-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации установил основные положения в части управления и развития территориями населенных пунктов, а также определил основные понятия, термины и определения в части развития территорий населенных пунктов, такие как градостроительная деятельность, территориальное планирование, градостроительное зонирование, функциональные зоны, и другие понятия. Градостроительным кодексом РФ также определены принципы градостроительства и законодательные основы, регламентирующие развитие городских территорий (территорий иных населенных пунктов).

3 период . С 2008 года по настоящее время. С 01.03.2008 г. государством на всей территории Российской Федерации осуществляется ведение государственного кадастра недвижимости , объединившего в себе сведения государственного земельного кадастра и сведения технического учета объектов капитального строительства, переданные в органы кадастрового учета организациями технической инвентаризации. Принятый в 2007 году федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) установил состав сведений государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН), определил порядок кадастрового учета объектов недвижимости и предоставления сведений кадастра.

Правовую основу регулирования кадастровых отношений в Российской Федерации в настоящее время составляют: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, иные федеральные законы, а также издаваемые в соответствии с ними нормативные правовые акты Российской Федерации.

Законом о кадастре недвижимости предусмотрено включение в кадастр таких сведений, как сведения о границах территорий субъектов Российской Федерации в виде границ между субъектами РФ, границ муниципальных образований и населенных пунктов, сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, а также о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки на территории муниципальных образований. Законом установлены новые требования к формированию документов, необходимых для государственного кадастрового учета объектов недвижимости, кадастр стал электронным, на бумажных носителях хранятся только документы, представленные для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

При использовании государством имеющейся в ГКН информации возникла потребность создания агрегированного информационного ресурса на уровне Российской Федерации и субъекта РФ. Развивается единая система регистрации прав и кадастрового учета. Создается единая федеральная информационная система недвижимости (ЕФИСН), объединившая территориальные информационные ресурсы единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках и объектах капитального строительства в единый Федеральный Информационный Ресурс (ФИР). Реализация мероприятий по централизации обработки документов и принятия решений о проведении кадастрового учета позволяет существенно повысить качество ведения кадастра, обеспечить единообразие при осуществлении кадастровых процедур, т.е. исполнить требование закона о применении единой методики или технологии ведения кадастра на всей территории Российской Федерации.

Предоставление сведений кадастра недвижимости по сравнению с земельным кадастром поднялось на качественно новый уровень. Так, приоритетной является форма электронного документа как для подачи заявления и документов с целью осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, запроса о предоставлении сведений ГКН, так и для предоставляемых органами кадастрового учета сведений. Кроме этого, Законом о кадастре установлена обязанность органа кадастрового учета осуществлять предоставление сведений кадастра неопределенному кругу лиц в виде публичной кадастровой карты путем размещения ее на официальном сайте органа кадастрового учета. Состав сведений публичных кадастровых карт установлен приказом Министерством экономического развития РФ от 19.10.2009 г. № 416.

Распоряжением Правительства РФ от 28.06.2013 г. №1101-р утверждена Концепция федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)». Основная цель программных мероприятий – повышение гарантий прав собственности и защита прав потребителей государственных услуг. За счет создания единой учетно-регистрационной системы, реализации комплекса нормативных, административных и информационных мероприятий планируется сократить сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, количество необходимых процедур, а также повысить гарантии зарегистрированных прав и исключить административные барьеры и коррупционные проявления в учётно-регистрационной сфере.

Переход на новые электронные технологии, в том числе с использованием цифровых карт, предъявляет более высокие требования к квалификации специалистов, осуществляющих ведение кадастра.

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Развитие российской системы кадастрового учета как основы российской земельной реформы

Рейнхольд Вессели, профессор

Введение и история вопроса

Земля является основой социального и экономического развития страны. Ее важнейшие функции можно рассматривать в различных аспектах:

физическое пространство (питание и кров, культурное наследие);
экономический ресурс (рынки земли, права и обязательства).

В своем стремлении реализовать всеобъемлющую земельную реформу Российской Федерации пришлось принимать в расчет все указанные аспекты - подвиг, достойный Геракла.

Несмотря на то что начало российской земельной реформы приходится на 1990 г., когда был принят Закон «О земельной реформе»“ (от 23.11.90 № 374-1), многие вопросы все еще остаются неясными. Конституция РФ признала право собственности на землю, а в Гражданском кодексе РФ содержится подробное описание этого права, а также его применения гражданами. Впрочем, процесс земельной реформы приобрел реальные очертания, а задачи этого процесса стали понятными только после того, как в 2001 г. была принята «Конституция земли» - Земельный кодекс РФ, а также после того, как в 2000 г. вступил в силу Закон о земельном кадастре, определяющий орган, ответственный за государственный кадастровый учет земельных участков.

В действительности, можно сказать, что возраст решающего этапа российской земельной реформы не превышает 10 лет. Масштаб этого нововведения поистине огромен, поскольку:

необходимо принять и привести в соответствие принятые законы и постановления в области права, имеющего отношение к собственности, пользованию недвижимым имуществом, институциональному устройству и процессуальным нормам;
для надлежащего использования прав на недвижимое имущество такие права должны быть понятны как органам власти, так и обладателям этих прав;
для осуществления прав и связанных с ними процедур необходимо создать соответствующие учреждения;
для установления объектов недвижимости и определения их стоимости необходимо разработать соответствующие методики;
для того, чтобы убедиться в реальном функционировании новой системы, необходимо обеспечить прозрачный процесс создания процедур пользования недвижимым имуществом, подачи заявок в органы власти, передаче прав и регистрации объектов недвижимости.

С учетом огромной территории страны, а также масштаба нововведения, качества и количества ресурсов, необходимых для реализации различных элементов земельной реформы за сравнительно короткий период времени (т.е. за десятилетие), данное начинание является беспрецедентным.

Впрочем, ввиду колоссальных изменений в системе земельных отношений, одной из сложнейших задач российской земельной реформы является демонстрация ее обоснованности россиянам, которые в течение 80 лет жили при другой социальной и экономической системе. Ввиду вышеупомянутых причин, достижения российской земельной реформы, несмотря на многочисленные неудачи и ошибки, должны быть признаны и оценены как огромный и весьма успешный шаг вперед по направлению к современному, рыночно ориентированному обществу, имеющему социально и экономически сбалансированную структуру.

Исторические достижения

Советское законодательство было основано на теории, не признающей частную собственность на землю и, следовательно, ее экономический потенциал. Земля рассматривалась как принадлежащий государству природный ресурс. Производительность почвы была единственной официально признанной экономической ценностью.

Именно по этой причине земельная реформа стала важнейшим нововведением в обновленной Российской Федерации, и это нововведение требует создания правовой базы, основанной на Конституции и Гражданском кодексе, а также на многочисленных законах об институциональной ответственности и процедурах осуществления прав, нацеленных на трансформацию сознания населения страны.

Российская земельная реформа предусматривает:

создание прав частной собственности на землю (права собственности и права третьих лиц в форме ипотечных залогов и вещного обременения недвижимости);
приватизацию и передачу земли (участков жилой застройки, земель сельскохозяйственного и коммерческого назначения) в частную собственность;
использование земли в качестве обеспечения ипотечного финансирования;
создание нормативной базы и соответствующих правительственных программ;
создание учреждений, уполномоченных на комплексную реализацию вышеперечисленных реформ.

Нормативная база

Начало российской земельной реформы, ключевым элементом которой является право собственности и другие права на землю, упраздненные в 20-х гг. прошлого столетия, было положено в 1993 г. на основе Конституции РФ. Согласно статье 9, разрешаются несколько различных форм собственности на землю: государственная собственность, муниципальная собственность, а также собственность частных и юридических лиц. Частные лица и объединения лиц пользуются частными правами собственности на землю. Ее использование определяется Федеральным законодательством. Контроль над владением, использованием и управлением землей совместно осуществляется Российской Федерацией и ее конституционными субъектами.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ 1995 г. устанавливает процедуру осуществления прав собственности и других имущественных прав на землю и недвижимое имущество, а также процедуру распоряжения правоустанавливающими документами на землю и недвижимое имущество, дозволенными законодательством. В нем также излагаются общие правила аренды земли и операций с недвижимым имуществом.

В промежутке между декабрем 1994 г. и мартом 1996 г. в разное время вступали в силу различные разделы Части II Гражданского кодекса РФ, после чего в 2001 г. был принят Земельный кодекс РФ.

Другими ключевыми законами о земле и недвижимом имуществе стали:

Земельный кодекс и Закон о введении в действие Земельного кодекса, 2001 г. (рассматривается ниже);
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 1998 г.;
Закон об ипотеке (залоге недвижимости), 1998 г.;
Закон о государственном земельном кадастре, 2000 г.;
Закон об управлении землями, 2001 г.;
Закон о государственных и муниципальных землях, 2001 г.;
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, 2002 г.

Земельный кодекс и категории земель

Земельный кодекс, обычно называемый «Конституция земли», определяет роль земли в жизни российского общества. Земля считается природным ресурсом и объектом права собственности и других прав, а это предполагает защиту и признание земли в качестве объекта хозяйственной деятельности. В дальнейшем свод законов устанавливает правила землепользования для землевладельцев и налагает ограничения в случае нанесения ущерба окружающей среде. Кроме того, он создает хрупкий баланс между интересами общества и интересами частных собственников и землепользователей. В то же время закон предусматривает обеспечение прав собственников, а также пользователей земель и недвижимого имущества.

В частности, упомянутый свод законов предусматривает следующее:

единство земли и всех элементов ее благоустройства (внедрение классического принципа superficies solo cedit (все находящееся на земельном участке принадлежит собственнику этого участка), широко применяемого в большинстве западных стран), все сведения о которых подлежат включению в земельный кадастр, а также роль Бюро технической инвентаризации (БТИ);
признание земли в качестве объекта коммерческих операций;
классификация земель по 7 категориям, используемым в качестве основы политики землепользования, оценки земель и других применимых нормативных документов;
демаркация (либо распределение, отвод) государственной собственности на различных административных уровнях государственной власти (федеральном, региональном и муниципальном), узаконивающая дальнейшую приватизацию земли на муниципальном уровне, вследствие чего становится реальной концепция совместного владения;
идентификация и государственная кадастровая регистрация федеральной собственности, а также дополняющие ее системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственный земельный кадастр

Закон о государственном земельном кадастре (вступивший в силу в 2000 г.) учредил единый земельный кадастр с едиными правилами. Было разработано единое программное обеспечение и успешно внедрено приблизительно в 80% всех региональных органов государственного кадастрового учета Российской Федерации. Впрочем, данный закон не разрешил проблему разделения земли и зданий (объектов).

Правительственные программы

Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости на 2002-2007 годы» содержит описание действий, которые необходимо предпринять для внедрения единого земельного кадастра, системы государственной регистрации прав, а также для создания необходимых технических систем. Ввиду того, что Национальное кадастровое агентство было реорганизовано в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости («Роснедвижимость»), а также поскольку его функции получили новое определение, возникла необходимость внести поправки в упомянутую выше Федеральную программу. Новая Федеральная целевая программа (2006-11 гг.), принятая Правительством в августе 2005 г., определила политику, реализация которой приведет к внедрению нового кадастра недвижимости и реализации всех сопутствующих бюджетов. Этот вопрос более подробно рассматривается далее.

Учреждения

Непрерывный процесс земельной реформы предполагает участие значительного числа учреждений. Вследствие относительно быстрого темпа реформ, накладки функций и потенциальные конфликты между учреждениями считаются неизбежными. Тем не менее важнейшим учреждением, наделенным огромной ответственностью за создание основ реформирования, является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости («Роснедвижимость») было учреждено в марте 2004 г. в процессе реорганизации Правительства. В сущности, оно приняло на себя обязанности своего предшественника, Федеральной службы земельного кадастра («Росземкадастра»); однако его функции были значительно расширены. Агентство работает через посредство сети своих региональных представительств и местных кадастровых палат (осуществляющих государственную кадастровую регистрацию). Федеральный кадастровый центр «Земля», имеющий 12 представительств, считается технической «правой рукой» Агентства.

Недостатки

Как уже было сказано, российская земельная реформа добилась поразительных успехов, принимая во внимание относительно короткий период времени и радикальное преобразование общества, его структуры, а также правовой и институциональной структуры.

Тем не менее остается целый ряд незавершенных вопросов, которые необходимо рассмотреть и в различной степени разрешить в рамках данного Проекта, а именно:

Система электронной связи и обмена информацией между агентствами государственной кадастровой регистрации и регистрации прав на недвижимость еще не установлена, а это оказывает негативное влияние на гладкость процесса регистрации, столь необходимую для стимулирования операций с недвижимостью.
Распределение государственных земель по различным административным уровням управления еще не завершено, но обязательно для рационального использования и дальнейшей приватизации муниципальной земли.
Необходимо внедрение оборота (т.е. приватизация) земель сельскохозяйственного назначения для повышения эффективности сельского хозяйства.
Необходимо внедрение согласованного пространственного планирования и концепции землепользования, планирования землепользования, а также территориальной системы зонирования.
На данный момент схема налогообложения недвижимого имущества развита не в полной мере, однако новая Федеральная целевая программа 2006-2011 гг. и новый закон о кадастре обеспечивают необходимое основание для такой схемы.
Упрощение процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество будет стимулировать осуществление сделок, необходимых для развития рынка недвижимости.
Добросовестная («bona fide») гарантия в отношении государственной регистрации права собственности рассматривается как обеспечение надежности системы регистрации.
Ипотечные залоги и другие формы обеспеченного финансирования пока недостаточно развиты и нуждаются в совершенствовании в целях развития рынка недвижимого имущества.
Полнота кадастрового реестра и реестра прав нуждается в уточнении. Новый закон о кадастре требует полноты кадастрового учета.
В соответствии с положениями нового кадастрового закона, на разных этапах реформирования должны быть вовлечены специалисты частного сектора экономики, в частности - кадастровые инженеры.
Финансирование кадастровой системы и системы государственной регистрации должно осуществляться в том числе за счет пошлин и внебюджетных источников, и, хотя основным источником капиталовложений является государственный бюджет, пользователи должны платить пошлину за использование услуг, предоставляемых системой.
Массовая оценка и налогообложение недвижимого имущества должны быть разработаны в качестве постоянной системы, как это предусмотрено действующей Федеральной целевой программой на 2006-2011 гг.
Необходимо дифференцировать функции учреждений в области государственного и частного права.
Существует необходимость проведения информационно-просветительных кампаний, направленных на беспрерывное информирование общественности и других действующих лиц о происходящих процессах, при этом необходимо развивать систему контроля качества, предполагающую обратную связь с участниками процесса, в том числе с владельцами недвижимого имущества, в отношении хода реализации реформ и показателей, достигнутых в их рамках.

Обзор стратегических и законодательных мер, предпринимаемых в рамках российской земельной реформы

Сложившаяся ситуация характеризуется последовательностью стратегических программ, реализуемых Правительством в целях поступательной реализации земельной реформы, а также различными законами, обеспечивающими ее законодательную базу (см. табл. 1, 2).

Оценочная методика, применявшаяся в ходе вышеупомянутого исследования, была тесно связана с повсеместно признанной концепцией управления эффективностью деятельности «3- E» (Efficiency, Effectiveness, Equity) - Результативность, Экономичность, Эффективность) . Эта концепция была адаптирована для того, чтобы отвечать особенностям систем управления землями, основным методологическим допущениям, представленным ранее, а также специфическому предмету данного исследования. Эта концепция позволяет объединить центральные критерии оценки, применяемые Всемирным Банком (например, ресурсы, результативность, рентабельность, эффективность), в единую всеобъемлющую систему:

Сравнительная оценка систем государственной регистрации объектов недвижимости и кадастрового учета должна исходить от участников систем управления землей при этом необходимо проводить различие между обществом в целом и системой непосредственных пользователей/клиентов системы.

Отправной точкой является общество, а также различные категории пользователей и степень их удовлетворенности системой. Степень удовлетворенности определяется основной продукцией системы. Поскольку удовлетворение клиента/пользователя системы главным образом зависят от количества и качества продукции и услуг, общество в целом обладает гораздо более широкими интересами, ориентированными на получение прибыли (хорошо функционирующий рынок земли, справедливость, устойчивость, ценность денег).

Как продукция, так и результаты деятельности в значительной мере зависят от существующих институциональных и нормативных схем управления землями. Поэтому их эффективность (имеющая отношение к принципам «добросовестного управления»), а также рентабельность и результативность также будут подвергнуты анализу.

На основе этой концепции можно выделить и описать следующие категории критериев оценки систем управления землями:

пользователь системы;
предоставляемая продукция;
организационная структура системы;
процесс (процедуры) регулирования;
суммарная эффективность системы для общества.

Экономические вопросы

За прошедшие годы Правительство России признало огромное значение системы государственного кадастрового учета и регистрации прав для развития экономики.

Приказ Президента РФ от 17.03.01 № ПР-496ГС, Постановление Правительства РФ от 10.07.03, принятое на заседании по вопросу «О реализации земельной реформы», а также Среднесрочная программа социально-экономического развития на 2006-2008 гг., одобренная приказом Правительства от 15.08.03 № 1163-p, устанавливают необходимость разработки единого государственного кадастра объектов недвижимости в интересах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Новая Федеральная социально-экономическая программа на 2005-2008 гг. также направлена на решение этих вопросов, ввиду неполноты начавшейся земельной реформы. При этом она делает акцент на необходимость внедрения кадастра объектов недвижимого имущества, гармонизацию законодательства, в частности, в сфере территориального и городского планирования, в целях жилищного строительства, а также создания новой системы налогообложения объектов недвижимости.

Каждый инвестор - как отечественный, так и зарубежный, желает иметь четкое представление о местонахождении, размерах и предполагаемом функциональном назначении земельного участка, а также о гарантиях прав собственности на объект недвижимости, в который он вкладывает средства. Эффективно функционирующая система кадастрового учета является ответом на все перечисленные вопросы. Ключевыми факторами являются общее доверие к системе и достоверность ее данных.

Федеральный закон от 24.07.04 № 101-ФЗ (в редакции от 07.07.03) регулирует вопросы владения, пользования и распоряжения земельными участками сельскохозяйственного назначения. Данный закон способствует дальнейшему развитию сельского хозяйства в России. Он требует наличия эффективно функционирующих систем государственного кадастрового учета и регистрации прав.

Благодаря положениям нового (проекта) Закона о кадастре, около 20 тыс. российских муниципальных образований становятся центральными фигурантами экономического и социального развития страны. Они будут получать доходы от налогообложения объектов недвижимости и должны принять важнейшие решения в отношении их использования. С другой стороны, муниципалитеты получат право выбора: либо оставить земли в своей собственности и получать невысокий доход, либо провести приватизацию земель в целях застройки и, таким образом, получить источник существенных доходов от увеличенных налогов на недвижимое имущество.

Новый кадастр обеспечит правовую базу для решения всех упомянутых вопросов.

Международные организации развития (EULIS, INSPIRE, UNECE, «Еврогеографика», FIG)

В настоящее время Российская Федерация является ценным партнером многих международных программ и участвует в работе многих международных организаций. Что касается вопросов земельных отношений, а также кадастровых и технологических разработок в этой области, уже долгие годы российское Кадастровое агентство является ценным и активным участником Рабочей группы UNECE WPLA. Очень важно и то, что «Роснедвижимость», будучи ведущей организацией во всех областях, имеющих отношение к земле, также принимает активное участие в работе таких организаций, как EULIS, INSPIRE, «Еврогеографика» и FIG .

Стать частью международного сообщества - очень важная задача, служащая интересам Российской Федерации, а также позволяющая извлекать выгоду из обмена знаниями и информацией о новых разработках и всегда оставаться лидером международных систем и технических разработок.

Заключение

Автор данной статьи, в качестве управляющего проектами ЕС ТАСИС принимающий активное участие в содействии реализации российской земельной реформы и, в частности, в разработке новой системы государственного кадастрового учета в России, был свидетелем колоссального прогресса, достигнутого в данной области и основанного на ясном видении конечных целей, на точных стратегиях, таких как Федеральная целевая программа на 2006-2011 гг., а также на высокопрофессиональном управлении вовлеченными учреждениями.

В любой стране мира, в том числе в России, внедрение системы государственного кадастрового учета нельзя назвать популярной деятельностью. Эта деятельность лишена сколько-нибудь заметной привлекательности - однако общество настойчиво нуждается в такой системе, поскольку она несет в себе многочисленные социальные иэкономические выгоды. Мы призываем всех правительственных служащих и законодателей, ответственных за принятие решений, признать этот неоспоримый факт.

Примечания.

1. Принцип «Superficies solo cedit» заимствован из римского права и означает, что земельный участок определяет судьбу недвижимого имущества и рассматривает землю и элементы ее благоустройства как единое целое, что соответствует общей логике.

2. Сравнительное исследование систем управления землями. ЦЗС, Вена, 2003.

3. UNECE WPLA: Рабочая группа по управлению земельными ресурсами при Европейской экономической комиссии ООН (www.unece.org). EULIS: Европейская земельная информационная служба (Консорциум европейских земельных реестров; www.eulis.org). INSPIRE: Инфраструктура пространственной информации в Европе - проект предложения по Директиве ЕС (www.ec-gis.org/inspire). «Еврогеографика»: Ассоциация национальных картографических и кадастровых агентств Европы (www.eurogeographics.org). FIG: Международная федерация геодезистов (www.fig.net).

Вессели Рейнхольд (Wessely Reinhold) . Профессор. После 22 лет работы в банковском секторе Австрии и США в течение 10 лет возглавлял различные компании по недвижимости в Калифорнии. С 1993 г. был руководителем проектов Всемирного банка, программ ЕС, Европейской экономической комиссии ООН и ЮНИДО в большинстве государств Восточной и Центральной Европы, в Средней Азии, на Балканах и в России. Руководитель третьего проекта программы ЕС ТАСИС, посвященного вопросам земельной реформы в России.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на . Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учета земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н. э.). Термин «кадастр» происходит со времен римского правителя Августа (27 г. до н. э.), когда была утверждена единица учета сбора дани за землю и введена перепись населения. В Средние века содержание кадастровых съемок и основные принципы ведения кадастра практически не изменились -- съемка земель оставалась чисто линейной и проводилась с помощью веревки и жезла, слабо использовались геометрические знания и вычисления. Начиная с 1718 г., по образцу римского кадастра, Джовани Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей. На картах отображали участки (парцеллы) отдельных общинных владений, типы грунтов, чистую прибыль, которая являлась основой для обложения налогом. Благодаря своему качеству и точности этот кадастр, называемый миланским, был введен в действие 1 января 1760 г. и служил образцом для разработки в XIX в. кадастров Франции, Бельгии, Австрии, Голландии и Швейцарии.

Кадастр в России

В начале освоения восточнославянских земель, когда свободных, никем не занятых территорий было еще так много, что всякий мог ими пользоваться в любом количестве, и когда земля ценилась не сама по себе, а по вкладываемому в нее труду, вопрос о разграничении земель в отдельные владения практически не стоял и разрешался сам собой.

Со временем на Руси появились специальные межевые знаки -- большие камни, валуны, иногда с символами в виде крестов. У земледельцев участки делились бороздами, которые, как и любые другие обозначения границ, получили название меж. Отсюда и появилась необходимость в межевании - разграничении земель не только технически, но и юридически. Так границы приобретают законность и могут быть восстановлены во всех случаях их нарушения.

Причиной начала земельного кадастра стало татаро-монгольское иго.Для верного учета и сбора дани в то время проводилась перепись жителей и их имущества, а поскольку главной доходной статьей являлась земля, то при раскладе дани учитывалось ее количество и качество, т.е. проводился кадастровый учет. Учитывались пространства целых княжеств и поземельное владение каждого частного лица.

Истоки земельный кадастр берет с Киевской Руси, о чем свидетельствуют некоторые статьи "Пространной Русской правды" Владимира Мономаха.

Картографический материал земельного кадастра России содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах, и составлялся по результатам натурных и землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении длин граничных линий «мерной вервью», которые разделяли землю по угодьям и различались по «добротности» на «добрую», «среднюю» и «худую».

В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в.

На рубеже XVII в. в России составляли документы учета и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков.

Первое на Руси межевание стало проводиться с появлением первых поместий.

Поместная система - это вознаграждение за службу землей, отдаваемой в потомственное или пожизненное владение. Поместья появились на Руси при Иване III .

Раздача земель за службу и необходимость приведения вотчинных и поместных земель в соответствие с отправляемой службой стали одной из основных причин частых переписей земель в XV - XVI вв.

При царе Иване IV (Грозном) были описаны почти все земли России, а некоторые из них - даже по нескольку раз. Однако владелец поместья имел значительные ограничения в правах распоряжения земельным участком. "Поместная изба" - первый в истории российского государства орган, ведающий землеустройством.

В последствии "Поместная изба была преобразована в "Поместный приказ".

Следующий этап развития кадастра был обусловлен политикой Петра I , он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии и применении геодезических инструментов.

Первое генеральное межевание было начато в 1754 г. Оно помимо учета земель имело целью лишение прав владения и изъятия не соответствующих документам земель.

Такой формальный подход привел к возбуждению споров соседствующих владельцев даже в случаях отсутствия взаимных претензий до начала межевания. По свидетельствам очевидцев, нередко возникали бурные споры на межах, драки и даже убийства. Это вызывало отрицательное отношение землевладельцев к самой идее генерального межевания и предопределило его неудачный исход.

Отмена крепостного права послужила толчком для проведения первых земельно-оценочных работ в России.

В 1861 г. с провозглашением Манифеста об отмене крепостного права, утвержденного Александром II и переходом платежей с "крестьянских душ" на землю возникла необходимость в земельно-оценочных работах и определении доходности земель. Тогда как до этого земельный кадастр подразумевал только ведение кадастрового учета земель и межевание.

В 1888 г. были закончены съемочные работы по Генеральному межеванию европейской части России. При выполнении измерений на местности использовались астролябии - для измерения горизонтальных углов поворота окружной межи, а мерные цепи - для измерения длин линий.

Генеральное межевание сопровождалось изучением хозяйственного состояния страны. Все планы содержали «экономические примечания» (о числе душ, об оброке и барщине, о качестве земель и лесов, о промыслах и промышленных предприятиях, о памятных местах и пр.). Итоги генерального межевания до Октябрьской революции оставались основой гражданско-правовых отношений в сфере земельного права в России.

Конечным результатом генерального межевания стал «межевой паспорт» или план земельного владения в масштабе 100 русских саженей в одном английском дюйме (1:8400), который изготавливался в двух экземплярах - один владельцу (удостоверение на право владения), второй в государственный архив (рисунок 1). Были составлены планы городов - в масштабе 100 саженей в 1 дюйме (1:8400) и 50 саженей в 1 дюйме (1:4200) и планы уездов (рисунок 2).

Так возник земский земельный кадастр, работы по которому проводились до 1917 года.

Декрет "О земле" упразднил частную собственность на землю в России. После Октябрьской революции 1917 г. в России была осуществлена массовая коллективизация земель. Декретом "О земле" 1917 года провозглашалась абсолютная государственная собственность на землю. Земельный кодекс РСФСР определил порядок коллективизации земель.

В 1935-1938 гг. колхозам были выданы государственные акты на вечное пользование землей. Кадастровым документом, где отражались сведения о землях колхозов, стала Земельная шнуровая книга, а в административных районах - Государственная земельная книга регистрации земель.

Официально понятие "земельный кадастр" появилось в 1969 г.

Основы земельного законодательства СССР и союзных республик содержали специальный раздел, определяющий цели, назначение и составные части государственного земельного кадастра. Министерство сельского хозяйства СССР 19 июля 1972 г. утвердило "Указания по государственной регистрации землепользований и государственному учету земель", Земельную шнуровую книгу, а также новую форму документации - Государственную шнуровую книгу.

В 1976 г. этим же ведомством была утверждена Общесоюзная методика оценки земель. Постановлением Совета Министров СССР от 10 июня 1977 г. было принято Положение о ведении государственного земельного кадастра.

В 80-х гг. возвращается понятие частной собственности на землю в России.

В период с ноября 1989 г. по март 1990 г. Верховным Советом СССР были приняты законы об аренде, о собственности и земле.

Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 г. узаконил частную собственность на землю и определил механизм передачи в собственность земельных участков.

В истории учета земель современной России можно выделить четыре основных периода:

· 1960-1990 гг. особое внимание уделялось землям сельскохозяйственного назначения, а также перераспределению земель, обеспечению развития производственных сил (в том числе административного планирования) и в достаточно большой степени сохранение плодородия земель. Процесс учета земель находился под управлением министерства сельского хозяйства. Для учета земель сельских населенных пунктов и сельскохозяйственных предприятий использовалась земельная шнуровая книга. В городских поселениях -- книга регистрации землепользований;

· 1992-2001 гг. органы кадастрового учета фактически занимались поддержкой проходившей па всей стране процесса приватизации земель. Т.е. кадастр выполнял функции одновременно кадастрового учета и регистрации права. В начале 90-х годов XX в. земельные участки на праве частной собственности на землю были едва ли не единичными, а полная ясность с его правовым содержанием и возможными перспективами отсутствовала из-за острой политической борьбы. Таким образом, потребность в законодательном регулировании ведения государственного земельного кадастра остро возникла только во второй половине 90-х годов прошлого века;

· 2001-2008 гг. ведутся две системы учета: по земельным участкам -- государственный земельный кадастр (ГЗК), по объектам капитального строительства (ОКС) -- организации технической инвентаризации (ОТИ) или бюро технической инвентаризации (БТИ);

· 2008 по наст. вр. развивается единая система регистрации прав и кадастрового учета.

Введение

В результате изучения данной дисциплины необходимо ориентироваться в вопросах ведения кадастра объектов недвижимости и порядка его ведения, кадастровой оценки недвижимости, присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, кадастровой деятельности.

Кадастр (фр. cadastre ) - список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Само это слово происходит от средневекового лат. catastrum , то есть capitastrum (от caput - голова), которое означало регистр душ, подлежавших поголовной подати.

Земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения различных объектов.

В условиях города земля является в основном не средством производства, а базисом для размещения городских объектов. Осуществление инвестиций, строительство, предпринимательство и т. д. невозможно без предоставления земельных участков.

Земельные ресурсы - земли, которые используют или могут быть использованы в отраслях народного хозяйства.

Согласно основным принципами земельного законодательства земля признаётся:

основой жизни и деятельности человека;

природным объектом, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы;

природным ресурсом, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве;

основой осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации;

недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав на землю.

По Конституции земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

На основе изучения дисциплины «Кадастр и оценка земельной собственности» специалист должен:

знать:

основные понятия, задачи, принципы ведения государственного кадастра недвижимости;

методы получения, обработки и использования кадастровой информации;

структуру кадастрового номера объекта недвижимости и кадастровое деление территории РФ;

порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров (кадастровый учет объектов недвижимости);

состав сведений кадастра недвижимости об объекте недвижимости;

понятие «кадастровый инженер»;

технологии сбора, систематизации и обработки информации, заполнения кадастровой документации, текстовых и графических материалов для целей кадастра;

порядок осуществления кадастровой деятельности;

методологию, методы, приемы и порядок ведения государственного кадастра недвижимости;

организацию деятельности и порядок информационного взаимодействия государственных органов власти и местного самоуправления в области государственного кадастра недвижимости;

нормативно-правовую основу оценки объектов недвижимости;

основные методы оценки недвижимости.

уметь:

проводить анализ законодательной базы решения задач и технологий государственного кадастра недвижимости;

квалифицированно осуществлять сбор информации об объектах недвижимости, проводить ее обработку, анализ и систематизацию;

выполнять работы по государственному кадастровому учету объектов недвижимости;

осуществлять аналитические и информационные процедуры по

формированию и ведению кадастра недвижимости и обосновывать использование различных видов стоимости;

осуществлять кадастровую оценку объектов недвижимости;

управлять информационными потоками и кадастровыми автоматизированными базами данных;

применять полученные знания в производственной деятельности по регулированию кадастровых отношений;

анализировать и применять кадастровую информацию для различных государственных и иных целей.

владеть:

способностью к правильному ориентированию и поиску правовых источников, необходимых для регулирования отношений при осуществлении кадастровой деятельности;

основными методами и принципами осуществления кадастровых и мониторинговых действий ;

методикой проведения кадастровых работ по отводу земельных участков и оформлению исходно-разрешительной и иной кадастровой документации;

навыками работы с современными автоматизированными кадастровыми системами.

Литература:

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

http://geodesy.ru/books/book/1/ - электронная книга «Кадастр недвижимости», авторы С. А. Григорьев, С. А. Атаманов

http://www.rosreestr.ru/about/printing_editions/land_bulletin/ - архив номеров журнала «Вестник Росреестра»

Тема 1. Понятие и история развития кадастра в России

План

История возникновения и развития кадастровой деятельности в России

Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учета земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н. э.). Термин «кадастр» происходит со времен римского правителя Августа (27 г. до н. э.), когда была утверждена единица учета сбора дани за землю и введена перепись населения. В Средние века содержание кадастровых съемок и основные принципы ведения кадастра практически не изменились - съемка земель оставалась чисто линейной и проводилась с помощью веревки и жезла, слабо использовались геометрические знания и вычисления. Начиная с 1718 г., по образцу римского кадастра, Джовани Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей. На картах отображали участки (парцеллы) отдельных общинных владений, типы грунтов, чистую прибыль, которая являлась основой для обложения налогом. Благодаря своему качеству и точности этот кадастр, называемый миланским, был введен в действие 1 января 1760 г. и служил образцом для разработки в XIX в. кадастров Франции, Бельгии, Австрии, Голландии и Швейцарии.

Кадастр в России

Со временем на Руси появились специальные межевые знаки - большие камни, валуны, иногда с символами в виде крестов. У земледельцев участки делились бороздами, которые, как и любые другие обозначения границ, получили название меж. Отсюда и появилась необходимость в межевании - разграничении земель не только технически, но и юридически. Так границы приобретают законность и могут быть восстановлены во всех случаях их нарушения.

Причиной начала земельного кадастра стало татаро-монгольское иго. Для верного учета и сбора дани в то время проводилась перепись жителей и их имущества, а поскольку главной доходной статьей являлась земля, то при раскладе дани учитывалось ее количество и качество, т.е. проводился кадастровый учет. Учитывались пространства целых княжеств и поземельное владение каждого частного лица.

Первое на Руси межевание стало проводиться с появлением первых поместий. Поместная система - это вознаграждение за службу землей, отдаваемой в потомственное или пожизненное владение. Поместья появились на Руси при Иване III .

При царе Иване IV (Грозном) были описаны почти все земли России, а некоторые из них - даже по нескольку раз. Однако владелец поместья имел значительные ограничения в правах распоряжения земельным участком. "Поместная изба" - первый в истории российского государства орган, ведающий землеустройством. В последствии "Поместная изба была преобразована в "Поместный приказ".

Следующий этап развития кадастра был обусловлен политикой Петра I , он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии и применении геодезических инструментов.

Отмена крепостного права послужила толчком для проведения первых земельно-оценочных работ в России.

В 1861 г. с провозглашением Манифеста об отмене крепостного права, утвержденного Александром II и переходом платежей с "крестьянских душ" на землю возникла необходимость в земельно-оценочных работах и определении доходности земель. Тогда как до этого земельный кадастр подразумевал только ведение кадастрового учета земель и межевание.

В 1888 г. были закончены съемочные работы по Генеральному межеванию европейской части России. При выполнении измерений на местности использовались астролябии – для измерения горизонтальных углов поворота окружной межи, а мерные цепи – для измерения длин линий.

Конечным результатом генерального межевания стал «межевой паспорт» или план земельного владения в масштабе 100 русских саженей в одном английском дюйме (1:8400), который изготавливался в двух экземплярах – один владельцу (удостоверение на право владения), второй в государственный архив (рисунок 1). Были составлены планы городов – в масштабе 100 саженей в 1 дюйме (1:8400) и 50 саженей в 1 дюйме (1:4200) и планы уездов (рисунок 2).

Так возник земский земельный кадастр, работы по которому проводились до 1917 года.

Официально понятие "земельный кадастр" появилось в 1969 г.

В 80-х гг. возвращается понятие частной собственности на землю в России.

В истории учета земель современной России можно выделить четыре основных периода:

1960-1990 гг. особое внимание уделялось землям сельскохозяйственного назначения, а также перераспределению земель, обеспечению развития производственных сил (в том числе административного планирования) и в достаточно большой степени сохранение плодородия земель. Процесс учета земель находился под управлением министерства сельского хозяйства. Для учета земель сельских населенных пунктов и сельскохозяйственных предприятий использовалась земельная шнуровая книга. В городских поселениях - книга регистрации землепользований;

1992-2001 гг. органы кадастрового учета фактически занимались поддержкой проходившей па всей стране процесса приватизации земель. Т.е. кадастр выполнял функции одновременно кадастрового учета и регистрации права. В начале 90-х годов XX в. земельные участки на праве частной собственности на землю были едва ли не единичными, а полная ясность с его правовым содержанием и возможными перспективами отсутствовала из-за острой политической борьбы. Таким образом, потребность в законодательном регулировании ведения государственного земельного кадастра остро возникла только во второй половине 90-х годов прошлого века;

2001-2008 гг. ведутся две системы учета: по земельным участкам - государственный земельный кадастр (ГЗК), по объектам капитального строительства (ОКС) - организации технической инвентаризации (ОТИ) или бюро технической инвентаризации (БТИ);

2008 по наст. вр. развивается единая система регистрации прав и кадастрового учета.

Реформирование системы учета объектов недвижимости 2008-2011 гг.

С развитием рынка недвижимости в РФ сформировалась система из 40 различных государственных кадастров и реестров. Она включала государственный земельный кадастр, государственный лесной кадастр, государственный водный кадастр, государственный градостроительный кадастр, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В то же время Земельный кодекс РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в связи с чем земельные ресурсы и расположенные на них объекты имущества стали рассматриваться как единый земельно-имущественный комплекс.

По словам В.В.Путина, функции управления земельными отношениями в настоящий момент «несколько раздроблены», и две главные проблемы в земельно-имущественных отношениях - это коррупция и всесилие бюрократии. На заседании координационного совещания руководителей правоохранительных органов Орловской области в 2008 году также было отмечено увеличение числа фактов нарушения закона органами местного самоуправления при предоставлении земельных участков в пользование, собственность или аренду, факты превышения максимального размера предоставляемого участка, незаконного изменения вида разрешенного использования земельных участков.

На современном этапе в нашей стране приняты важные решения по реформированию системы государственного управления в России, связанных с совершенствованием государственного управления, развитием земельно-имущественных и налоговых отношений.

C целью обеспечения государственных гарантий прав собственности на недвижимость, обеспечения сбора имущественных налогов и обеспечения задач управления территориям, C 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости», который регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, обеспечении информационного взаимодействия при проведении государственного кадастрового учета.

Целью принятия закона явилось желание законодателя свести к единому знаменателю госучет объектов недвижимости. Согласно документу, кадастровую деятельность в отношении объектов недвижимости осуществляют кадастровые инженеры. Закон «позволяет» стать кадастровым инженером любому гражданину РФ, имеющему высшее образование, независимо от специальности и квалификации, и успешно сдавшему квалификационный экзамен. В этой ситуации при подготовке квалификационного экзамена необходимо соблюсти соответствие между высокой ответственностью кадастровых инженеров за результаты своей деятельности и требованиями по его профессиональной квалификации.

Новый государственный кадастр недвижимости создаст правовую базу для государственного учета всей недвижимости и раскроет понятие базы для налогообложения как процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Россия долгое время была единственной в мире страной, располагающей уникальным по размеру земельным пространством, но не имеющей специализированной земельной службы.

Eчет и регистрацию объектов недвижимости осуществляли три разных ведомства: Росрегистрация, Роснедвижимость и Роскартография.

Учет объектов недвижимого имущества осуществлялся либо как объектов права, либо как объектов управления, в зависимости от целей учета. Существовавшие системы учета не были связаны между собой и не позволяли получить объективные сведения об объекте недвижимого имущества. Следствием отсутствия единой системы учета стало наличие большого числа неучтенных объектов, самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.

В связи с этим оформление прав собственности на объекты земельно-имущественного комплекса ассоциировалось у людей с бесконечным стоянием в очередях, хождением по кабинетам, знакомством с "теневым" сектором, предлагавшим свои услуги по "ускорению" госуслуг. Даже собрав полный пакет документов, можно было получить отказ в регистрации, поскольку сведения, которыми располагали данные ведомства, могли находиться в противоречии, а описание объектов недвижимости, их идентификация и привязка к местности - не соответствовать друг другу.

В соответствии с пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», с 1 марта 2009 г. в нашей стране произошло слияние трех вышеупомянутых структур, функции которых переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), сайт http://www.rosreestr.ru/ .

Главная цель реформирования - повышение доступности и качества услуг в сфере регистрации недвижимости и прав на нее. Создание единого органа в сфере государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество позволяет осуществить режим «единого окна».

На заседании круглого стола «Совершенствование земельных отношений в Орловской области на основе существующей законодательной базы» з аместитель руководителя Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Орловской области Е.А. Калсынова отметила, что во многих районах нашей области это требование пока невыполнимо, очень напряженная обстановка по этому вопросу и в областном центре - г. Орле, поэтому необходимо привлечь к этой проблеме внимание властей города и попросить их предоставить дополнительные площади для размещения сотрудников объединенной службы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области – г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47.

Руководитель - главный государственный регистратор – Малыгина Татьяна Юрьевна, сайт: http://www.to57.rosreestr.ru

Единая система регистрации прав и кадастрового учета, должна обеспечивать реализацию следующих принципов:

открытость (публичность) предоставления услуг;

минимизация сроков предоставления услуг с учетом возможностей системы;

доступность услуг для всех категорий пользователей, включая малообеспеченные слои населения (ценовая, территориальная и т.п.);

снижение издержек участников оборота недвижимости и издержек государства на оказание услуг;

комфортность обслуживания потребителей услуг;

полнота и достоверность информационных ресурсов;

недискриминационный доступ пользователей к информационным ресурсам единой системы регистрации прав и кадастрового учета.

Источники кадастровой информации

Земельно-кадастровая информация является одним из государственных информационных ресурсов и играет важную роль в регулировании земельно-имущественных отношений, управлении объектами недвижимости и налогообложении.

К источникам земельно-кадастровой информации относятся:

собственники объектов недвижимости,

землепользователи, землевладельцы, арендаторы объектов недвижимости,

органы власти (Субъектов РФ и муниципальных образований),

учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

территориальные органы Росреестра,

организации, осуществляющие оценочную деятельность,

почвенные институты,

службы мониторинга окружающей среды и др.

Субъекты земельных отношений несут ответственность за достоверность и актуальность земельно-кадастровой информации. Эти источники информации подлежат страхованию.

Сбор и систематизация исходных материалов (данных):

сбор информации о земельных участках;

получение данных из государственного кадастра недвижимости (ГКН);

обработка данных кадастровой палаты и реестра земельных участков (сопоставление данных кадастровой палаты с правоустанавливающими документами и реестром участков на предмет наименования объекта, его площади и статуса (категории земель, правообладателя);

анализ проектной и землеустроительной документации о топографо-геодезической и картографической изученности территорий;

рекогносцировка, обследование пунктов геосети;

получение координат исходных пунктов в местной системе координат;

запрос сведений Государственного кадастра недвижимости (данных о кадастровом делении, о ранее учтенных земельных участках);

запрос сведений о правах (выписки из ЕГРП);

получение копий правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельные участки;

информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства и эксплуатации объекта.

Материалы кадастра целесообразно разделять по методам отображения кадастровых данных. Материалы, полученные в результате строгих методов отображения данных, определяют как планово-картографические, все остальные, полученные нестрогими методами, - как документы.

Для ведения земельного кадастра пользуются преимущественно планами аэрофотосъемки и лишь в отдельных случаях - материалами наземных съемок.

Плановые материалы как основные земельно-кадастровые документы обеспечивают наглядность учитываемой территории, ликвидируют возможность пропусков или дублирования площадей земель при земельном кадастре.

Плановый материал нужен не только для учета земель по составу угодий, но и для характеристики качества сельскохозяйственных угодий, бонитировки почв и экономической оценки земель.

Важным условием получения достоверных земельно-кадастровых данных является полнота планово-картографического материала.

При выборе масштаба важное значение имеет размер контуров, характер использования земель, интенсивность ведения хозяйства и имеющиеся масштабы исходных данных материалов, на основании которых составляется земельно-кадастровый план.

Материалы аэрофотосъемки имеют большое преимущество перед наземной съемкой, так как дают возможность составить как количественную, так и качественную характеристику землепользования с отображением необходимых деталей и подробностей, важных для ведения земельного кадастра.

Кроме того, материалы аэрофотосъемки используют для поддержания земельно-кадастровых данных на современном уровне.

К планово-картографическим материалам, используемым при земельном кадастре, относятся: план границ землепользования, земельноучетный план, планы населенных пунктов, почвенный план, картограммы обеспеченности почв питательными веществами, мелиоративного и геоботанического состояния земель, планы бонитировки почв и экономической оценки земель.

Специфические сведения кадастра земель населенных пунктов включают: - характеристику видов и подвидов земель населенных пунктов, включая земли сельскохозяйственного использования; - ландшафтные особенности территории земельного участка; - местоположение земельного участка, подлежащего кадастровой оценке, в пространственно-планировочной структуре города или другого населенного пункта; - инженерно-геологические характеристики грунтов; - расчетные показатели свойств грунтов; - характеристики подземных вод и опасных геологических подстилающих пород; - размеры и характеристики подземных источников и водной поверхности; - вид, границы, мощность, сроки освоения и исчерпания месторождений полезных ископаемых; - сведения о назначении, размерах, состоянии лесных насаждений; - вид, назначения, показатели мощности и другие технические характеристики инженерного оборудования поселенческой территории; - категории, размеры, дорожные сооружения и другие технические характеристики улиц и дорог; - источники и ареалы загрязнения, их виды и характеристики; - виды, назначение, типы, конфигурация, этажность, материал стен зданий и сооружений; - состояние окружающей земельный участок среды.

В планово-картографических материалах отражается весь комплекс сведений, характеризующих земельный фонд района по перечню показателей, учитываемых в текстовых документах.

Следовательно, детальность и точность земельно-кадастровых сведений в их текстовой части во многом зависит от качества планово-картографического материала.

В настоящее время в Российской Федерации значительная работа по автоматизации процессов ведения земельного кадастра, в том числе и планово-картографического материала, выполнена в Московском государственном университете по землеустройству: разработана методика получения и обработки данных на ЕС ЭВМ, разработана программа вычисления площадей земельных участков и вывода их графического изображения на дисплей.

Полученные таким способом сведения отражаются на планово-картографических материалах, которые в соответствующем масштабе отображают на бумаге пространственное размещение, состояние и использование земель.

Без планово-картографических материалов получить достоверные сведения по всем составным частям земельного кадастра невозможно.

В свою очередь, что очень важно, эти материалы обеспечивают наглядность земельно-кадастровых сведений, предупреждают возможность пропусков или дублирования площадей, способствуют беспрерывному и объективному получению необходимой информации.

Планово-картографические материалы получают в результате проведения наземных съемок или аэрофотосъемок местности.

Точность материалов и документов кадастра определяется многими критериями. Для планово-картографических материалов - масштабом кадастровых планов, средней квадратической ошибкой измерений. Для документов - средней квадратической ошибкой значений количественных характеристик (численность, жилая площадь и т.п.). Особое значение масштаба планово-картографического материала обусловлено прямой зависимостью трудоемкости создания планово-картографического материала от масштаба, стоимости работ, времени их выполнения. Укрупнение масштаба приводит к удорожанию работ и увеличению сроков их выполнения. В качестве критерия точности планово-картографического материала принят базовый масштаб кадастровой съемки. Астров

ый учет «Межевого плана». Доверьте Ва ши проблемы с землей нашей компании, и Вы узнаете, что такое настоящее качество услуг в сфер

Геодезическая и картографическая основа государственного кадастра недвижимости

При подготовке межевого плана не могут использоваться сведения ограниченного доступа (в том числе координаты центров геодезических пунктов в государственных или геоцентрических системах координат), учитывая, что в государственный кадастр недвижимости вносятся открытые и общедоступные сведения.

Для ведения государственного кадастра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений случаях используется единая государственная система координат.

До 1 января 2012 года могут применяться системы координат, которые использовались при ведении государственного земельного кадастра до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если в отношении соответствующей территории не установлены предусмотренные частью 4 статьи 6 настоящего Федерального закона местные системы координат.

Геодезической основой государственного кадастра недвижимости (геодезическая основа кадастра) являются государственная геодезическая сеть и создаваемые в установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти порядке геодезические сети специального назначения (опорные межевые сети).

Опорная межевая сеть (ОМС) является геодезической сетью специального назначения, создаваемой для координатного обеспечения государственного земельного кадастра (в настоящее время государственного кадастра недвижимости), мониторинга земель, землеустройства и других мероприятий по управлению земельным фондом России.

Опорная межевая сеть подразделяется на два класса, которые обозначаются ОМС1 и ОМС2, точность построения которых характеризуется средними квадратическими ошибками взаимного положения смежных пунктов соответственно не более 0,05 и 0,10 метра.

ОМС1 создается, как правило, в городах для решения задач по установлению (восстановлению) границ городской территории, а также границ земельных участков как объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании) граждан или юридических лиц.

ОМС2 - в черте других поселений для решения вышеуказанных задач, на землях сельскохозяйственного назначения и других землях для геодезического обеспечения межевания земельных участков, мониторинга и инвентаризации земель, создания базовых межевых карт (планов) и др.

Каталог координат и высот пунктов ОМС вносится органом, осуществляющим кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, в государственный кадастр недвижимости.

Картографической основой государственного кадастра недвижимости являются карты, планы, требования к которым определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" создаваемые Роснедвижимостью и передаваемые ею в территориальные органы Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации цифровые ортофотопланы являются единой картографической основой государственного кадастра недвижимости (далее - ЕКО ГКН) и предназначены в первую очередь для исполнения территориальными органами Роснедвижимости своих функций по предназначению. На основе ЕКО ГКН Роснедвижимостью и ее территориальными органами создаются кадастровые карты различной тематической направленности, которые в соответствии со статьей 13 Закона о кадастре являются неотъемлемой частью ГКН.

Ортофотоплан - фотографический план местности на точной геодезической основе, полученный путём аэрофотосъёмки.

Геодезическая и картографическая основы кадастра создаются и обновляются в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 209-ФЗ "О геодезии и картографии". При этом соответствующие сведения о геодезической и картографической основах кадастра, полученные в результате выполнения работ по созданию новых или по обновлению существующих геодезической и картографической основ кадастра, в том числе по созданию новых или по восстановлению утраченных пунктов опорных межевых сетей, вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании подготовленных в результате выполнения указанных работ документов.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о геодезической основе кадастра:

каталоги (списки) координат пунктов опорных межевых сетей с указанием системы координат;

типы знаков опорных межевых сетей;

описания местоположения пунктов опорных межевых сетей (абрисы).

Определение местоположения объектов недвижимости, нормативная точность определения координат

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.

Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.

Требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

При проведении кадастровых работ должны использоваться сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ смежных земельных участков (соответствующие координаты характерных точек границ). При этом необходимо отметить, что при повторном определении координат характерных точек границ земельных участков (например, при восстановлении границы земельного участка) допустимым является изменение значения координат в рамках средней квадратической погрешности положения характерных точек границ.

До утверждения требований к точности определения координат характерных точек границ земельных участков применяются Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003 (Таблица 15). Таким образом, нормативная точность определения координат характерных точек границ земельных участков должна соответствовать целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, установленным на день проведения кадастровых работ.

Таблица 15 - Точность определения координат характерных точек границ земельных участков

Градация земель	Средняя квадра- тическая ошибка Mt положения межевого знака относительно ближайшего пункта исходной геодезической основы, не более, м	Допустимые расхождения при контроле межевания, м
Градация земель		ДЕЛЬТА Sдоп
Земли поселений (города)
Земли поселений (поселки, сельские населенные пункты); земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства
Земли промышленности и иного специального назначения
Земли сельскохозяйственного назначения (кроме земель, указанных в п. 2), земли особо охраняемых территорий и объектов
Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса

При этом в случае, если в отношении двух смежных земельных участков установлены различные требования к точности определения координат характерных точек границ, местоположение соответствующей части границы (координаты характерных точек границы) между двумя указанными земельными участками должно быть определено с более высокой точностью.

Методы определения координат характерных точек объектов недвижимости

Выбор метода определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей зависит от нормативной точности определения таких координат, установленной для земельных участков определенного целевого назначения и разрешенного использования. Предусмотрены следующие методы определения координат характерных точек объектов недвижимости:

Геодезический метод (например, метод триангуляции, полигонометрии, трилатерации, метод прямых, обратных или комбинированных засечек и иные геодезические методы);

Метод спутниковых геодезических измерений (определений);

Фотограмметрический метод;

Картометрический метод.

Полнотекстовый поиск:

Главная > Реферат >Геология

Развитие земельного кадастра в России

Кадастр как общественное явление известен с давнего времени, когда человек начал обрабатывать землю. История развития земельного кадастра в России определяется, прежде всего, уровнем экономического развития и характером отношений собственности. А начинается эта история с образованием государства и развитием налогообложения. Объединение в 882 году двух крупнейших политических центров древних славян, Киевского и Новгородского, под властью Киева, положило начало существованию могущественного древнерусского государства – Киевской Руси. Отсюда берет истоки отечественный земельный кадастр, об этом свидетельствуют некоторые статьи «Пространной Русской правды» Владимира Мономаха. Существовавший в то время качественный учет земель имел упрощенный характер. «Русская правда» сохранила сведения о подразделении земель только по видам угодий - дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи угодья (без указания почвенных различий). Первые переписи земель с характеристикой их качества и количества относятся к XII в. Очень подробное описание многочисленных и разнообразных доходов с земли сделано в уставных грамотах новгородского князя Святослава и смоленского князя Ростислава.

Исторически сложилось, что земельный кадастр в России включал такие составные части, как учет и регистрацию земель, естественноисторическое и экономическое описание земель, оценку земель.

На развитие древнего земельного кадастра определенное влияние оказало монгольское владычество. Для верного учета и сбора дани проводилась перепись жителей и их имущества, а поскольку главной доходной статьей являлась земля, то при раскладе дани учитывалось ее количество и качество. Брались на учет пространства целых княжеств и поземельное владение каждого частного лица.

Наиболее яркое и полное описание земельных владений в России относится к периоду ликвидации феодальной раздробленности и возникновения централизованного государства. В описаниях приводились сведения о количестве земель во владениях, давалась оценка этих земель путем приведения их к определенным условным единицам. Основной единицей податного обложения считалась соха. В связи с этим система переписи земель получила название сошного письма. Кроме налоговых целей описание земель по сошному письму имело большое значение для определения количества ратников, лошадей и продовольствия, необходимых для обороны. Раздача земель за службу и необходимость приведения вотчинных и поместных земель в соответствие с отправляемой службой стали одной из основных причин частых переписей земель в XV - XVI вв. При царе Иване IV (Грозном) были описаны почти все земли России, а некоторые из них - даже по нескольку раз.

Для описания земель в XVI в. было создано специальное учреждение - Поместный приказ, которое стало общегосударственным руководящим центром, объединяющим все межевые, кадастровые и крепостные работы. Описания земель проводились лицами, называвшимися писцами, дозорщиками и мерщиками. Писцовый наказ 1622 г. возлагал на писцов измерение пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. Количество земли исчислялось приблизительно. Сведения о земле отражали в писцовых книгах. Их составляли в двух экземплярах: один посылался в Москву в Поместный приказ, а второй предназначался для воевод, наместников и дьяков.

Писцовые книги имели юридический и правовой характер. При их заполнении проверяли права землевладельца на описываемые земли. Купля-продажа земли, обмен земельными владениями, передача земель по наследству подтверждались документами и отражались в писцовых книгах. Эти книги признавались государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них получила характер земельной регистрации. Составление писцовых книг велось по населенным пунктам.

В писцовых книгах освещались и финансовые вопросы: оценка имущества, размеры обложения налогом. Запись этих книг содержит показатели своеобразной русской статистики населения, землевладения, культуры, финансов и т. д. В книгах, наряду с учетом и регистрацией земель, дается их классификация по качеству с выделением четырех групп - добрые, средние, худые и очень худые. Для классификации земель использовались данные об урожайности, видах угодий и физических свойствах почв. Оценочной формой были различные окладные единицы - соха, обта, выть, лук, сошка. Постепенно они заменяются большой московской сохой - единицей податного счета, соответствующей определенному размеру чистого дохода.

Кроме писцовых книг, в которые заносились все земли, составлялись окладные, приправочные полевые, строенные, засечные, отказные, дозорные и вотчинные книги. В окладных книгах отражались только земли, приносящие доход, с указанием размера. В приправочных книгах - служилые земли с указанием кому какие принадлежат и по каким документам. Полевые книги составляли при межевании, на их основе появились межевые книги, в которых отражались границы землевладений. В строенных книгах регистрировалось количество земли, отведенной под строительство городов, с указанием их местонахождения. Отказные книги содержали описание раздач, засечные - описание земель по границам государства, в дозорные книги заносили земли, находящиеся в разорении и подлежащие конфискации. Вотчинные книги давали сведения для распределения тягла между населением вотчины с учетом имущественного положения крестьян. Таким образом, собираемая информация могла быть использована для управления территориями и проведения земельной и налоговой политики Российского государства.

Следующий этап развития кадастра был обусловлен политикой Петра I, он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии и применении геодезических инструментов. Однако замыслы Петра I о производстве сплошного межевания выполнить не удалось, и первое генеральное межевание было начато в 1754 г. Оно было основано на писцовом наказе 1684 г. и помимо учета земель имело елью лишение прав владения и изъятия не соответствующих документам земель. Такой формальный подход привел к возбуждению споров соседствующих владельцев даже в случаях отсутствия взаимных претензий до начала межевания. Это вызывало отрицательное отношение землевладельцев к самой идее генерального межевания и предопределило его неудачный исход.

Главная задача межевания 1765 г. состояла в регистрации казенных и других земельных владений. На каждый уезд составлялись межевые книги и планы с указанием землевладельцев, местоположения и общего количества земель, их распределения по угодьям и составлением перечня угодий по провинциям и губерниям. К планам прилагались алфавитные реестры с характеристикой землевладений и отражением проведенных измерений. Кроме того, при межевании составлялись экономические описания, содержащие сведения о качестве пахотных земель.

В 1837 году министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра. Были проведены большие работы по съемке и определению размеров усадебных земель, пашни, сенокосов, пастбищ. Каждое из этих угодий делилось на несколько разрядов. На основе собранных данных об урожайности за 12 лет определяли условный валовой доход пашни и сенокосов. Из дохода исключалась стоимость семян, расходы на удобрения, обработку почвы, перевозку продукции и определялся условный чистый доход. По данным о средних рыночных ценах на сельскохозяйственные продукты вычисляли условный чистый доход в денежном выражении.

Дальнейшее развитие и совершенствование системы учета и оценки земельных ресурсов стимулировалось такими этапными реформами, как отмена крепостного права в 1861 г., предусматривавшая выкуп земли крестьянами у помещиков, отмену взимания выкупных платежей в 1905 г. и Указ 1906 г., дающий крестьянам право выделения или выхода из общин.

19 февраля 1861 года был подписан Манифест об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости.

Отмена крепостного права положила начало коренным изменениям в положении крестьянства. Началось развитие капитализма, в процессе которого крестьянство из сословия феодального общества превращалось в сословие капиталистического общества. Втягиваясь в обстановку товарного хозяйства и рыночных отношений, крестьянское хозяйство постепенно утрачивало натуральный характер и становилось товарным.

Таким образом, в период наиболее динамичного развития хозяйственных отношений в России межевание имело следующие основные цели:

Юридическая - определение и укрепление формальными юридическими законами границ земельных владений с составлением соответствующих юридических документов.

Сельскохозяйственная - устранение неудобных условий землепользования (чересполосица, сильная извилистость границ и т. п.).

Финансовая - определение доходности владений для исчисления налога на основе подробной съемки и оценки угодий.

Земельная собственность могла быть: единоличной (крестьянина, помещика, учреждения); общей для нескольких лиц с указанием доли каждого; общинной; в виде права в чужой вещи (например, право крестьян на помещичьей земле пасти скот, ловить рыбу, въезжать в лес и т. п.).

Реформа сохранила в руках крестьян значительную часть земельной площади, находящейся в их распоряжении до воли. Но досталась им земля далеко не даром. Не одному поколению пришлось нести за нее тяжелые платежи по цене, заведомо завышенной против действительной стоимости. Платежи эти сопровождались особой выкупной операцией в форме земельного кредита. Притом ссудное обеспечение не требовало волеизъявления тех, кому оно предназначалось, и ссуды назначались подневольно, причем - на выкуп земли, которую крестьянин уже давно считал своей, а следовательно, признавал несправедливым платить за нее.

Новая аграрная политика России 1906 – 1910 гг. связана с именем Петра Аркадьевича Столыпина. 19 ноября 1906 г вышел в свет Указа императора Николая II - «Об изменении и дополнении некоторых постановлений об крестьянском землевладении». Главное содержание реформы составило разрушение общины и насаждение частной крестьянской земельной собственности. Разрешением продажи и купли наделов облегчался отлив бедноты из деревни, и происходила концентрация земли в руках зажиточных крестьян.

Накануне реформы формы землевладения и землепользования в России отличались большим разнообразием, которое было связано с различием, как природных условий, так и исторических судеб населения. Землепользование практически сохраняло сословно - феодальный характер, когда наряду с формирующейся буржуазной частной собственностью существовали и другие виды собственности на землю. Крупнейшим собственником являлось государство (казна). В 1905 году ему принадлежало почти 35 % общего землевладения в европейской России (или 138 млн. десятин).

По реформе 1906 - 1910 годов к началу 1916 года общину покинуло в общей сложности примерно 27 % крестьянских семей, увеличив частную (подворную) надельную землю на 14 % (около 16 млн. десятин).

Собственность юридических лиц (включая церкви, монастыри, города, посады, учреждения) составляла менее 2 %.

Земли Сибири, Дальнего Востока, Средней Азии и Закавказья, в основном, принадлежали казне и Кабинету. В Сибири крестьяне владели государственной землей на праве пользования, а фактически присваивали ее практически неограниченно.

Основными тенденциями развития в области земельных отношений в России к началу ХХ века были значительное сокращение дворянской земельной собственности, некоторое уменьшение государственной и увеличение площадей крестьянского землевладения.

Закон 1910 года еще более жестко проводил линию на ликвидацию общины и переход к частному крестьянскому землевладению. Он предусматривал обязательность перехода к личной собственности на землю в общинах, где за предшествующие 24 года не было общих земельных переделов. В этих общинах крестьяне автоматически становились новыми собственниками своих наделов.

Всего с 1906 по 1915 год 2,8 млн. крестьянских хозяйств заявили о закреплении земли в собственность (30 % их общего числа). Закреплена земля была за 2,0 млн. хозяйств (22 %), которым отошло в собственность 13, 9 млн. десятин, или 16 % всей надельной земли.

Значительная часть крестьянства сопротивлялась выходу из общины своих товарищей. Из всех подавших в 1906 - 1914 годах заявления о выделе только 27 % получили на это от общины согласие, 67 % решали вопрос через земство.

Перераспределение земельной собственности в пользу частного крестьянского землевладения дополнилось механизмом земельной аренды в виде надельной, внутринадельной, внешненадельной аренд и аренды казенных земель.

Необходимые сведения о земле содержались в «Поземельной книге» и «Межевой книге». В «Межевой книге» описывали границы землевладений и отражали происходящие изменения в размещении границ между землевладениями, связанные с куплей-продажей части владения. В «Поземельной книге» фиксировали обладателей прав на землевладения и отражали сведения о совершаемых с землей сделках. Государство, имея такие сведения, могло выполнять фискальную функцию, а землевладельцы могли защищать в суде свои права и решать межевые споры.

Реформы проводилась бонитировка почв... земельных отношенийРеферат >> Экономика

Возникновения ренты. 1.История развития земельных отношений В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались весьма ускоренными... и задачи землеустройства в Российской Федерации " // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2006.

1.1. История возникновения и развития кадастра

Тема 1. Понятие и история развития кадастра в России

Главная > Реферат >Геология

Выбор редакции