Категории земель рф по целевому назначению. Категории и виды земель. Земельный кодекс Российской Федерации

Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФ в ст. 7 устанавливает, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земельных участков определяется, исходя из принадлежности земель к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Распределение земель по категориям в Российской Федерации видно из следующих полученных данных из государственной статистической отчетности земельного фонда Российской Федерации и составляет 1709,8 млн. Га без учета внутренних морских вод и территориального моря:

Земли лесного фонда – 64,8% (1108,5 млн.Га);

Земли сельскохозяйственного назначения – 23,4% (400,0 млн.Га);

Земли запаса – 6% (102,3 млн.Га);

Земли особо охраняемых природных территорий – 2,0% (34,8 млн.Га);

Земли водного фонда – 1,6% (28,0 млн.Га);

Земли населенных пунктов – 1,2% (19,5 млн.Га);

Земли промышленного и иного специального назначения – 1,0% (16,7 млн.Га).

По содержанию указанная классификация сохраняется с советских времен до настоящего времени, хотя и претерпела ряд изменений. Многочисленные случаи необоснованного и незаконного перевода земель из одной категории в другую, ведущие к снижению эффективного использования земель и другим негативным явлениям, требуют установления более жесткого режима перевода земель в другие категории.

В советский период истории России существовала одна форма собственности на земельные участки - государственная. В этих условиях основным критерием деления земельных участков на категории являлось основное целевое назначение и исключительно социалистический характер земельных отношений. Данное положение было закреплено в гражданском и земельном законодательстве РСФСР. В ходе перестройки (1985-1991 гг.) названные отношения усложнились. На использование земель стало влиять не только их целевое назначение, но и форма собственности; платность или бесплатность предоставления земельного участка; распространение на него ограничений в обороте, пользовании, приватизации; способы охраны и поддержания правового режима их использования.

Важнейшим фактором, влияющим на режим земельного участка, является его целевое назначение, определяющее использование земельного участка для тех или иных форм производственно-хозяйственной деятельности. Функционально земельные участки могут выступать в качестве операционного (пространственного) базиса или производительной силы в сельскохозяйственном или лесохозяйственном производстве.

Традиционно в российском законодательстве регулирование земельных отношений зависело от того, к какой категории принадлежат те или иные земельные участки. Как уже отмечалось выше, в советский период была установлена классификация земельных участков по основному целевому назначению, регулирование отношений производилось с учетом особенностей использования земельных участков и их природных качеств. Был установлен приоритетный режим земель сельскохозяйственного назначения.

Второй важной категорией земель в советский период были земли городов и поселков городского типа. Однако режим городских земель не был столь же развитым, как режим сельскохозяйственных земель. В целом же следует отметить, что правовой режим земель в СССР был направлен на обеспечение рационального использования и охраны земель.

Как отмечала И.А. Иконицкая, «Правовой режим земель, используемых в качестве операционного базиса, существенно отличается от правового режима земель, используемых в качестве средства производства. В нем меньше норм о пользовании землей. Но земли, используемые в качестве операционного базиса, разнородны и не образуют единой категории. В рамках выполнения общей функции они могут иметь конкретные целевые назначения, обусловливающие различия в их правовом режиме и деление их на разные категории» . Специфика использования каждого земельного участка зависела от категории и вида земель. В советский период основу деления земель на категории составляло, при государственной монополии на землю, ее деление на земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения .

Понятие «правового режима земельных участков» существует со времен советской власти, но в тот период в законодательстве это понятие не было раскрыто достаточно четко, как, впрочем, и в современном российском законодательстве. Однако в научной и учебной литературе по земельному праву это понятие довольно часто используется.

В советский период под правовым режимом имелось в виду воздействие государства на земельные правоотношения, направленное на рациональное использование и охрану земель в соответствии с их предназначением . При этом в условиях государственной монополии на землю не было необходимости вводить дифференциацию режима земель по собственникам (т.к. собственником земли было государство), которая стала проявляться после перестройки.

И.А. Иконицкая справедливо указывала: «До выработки проекта нового ЗК РФ термин "правовой режим земли" был теоретическим понятием, обобщающим правовую характеристику земли как объекта земельных отношений и содержащим указание на круг важнейших правовых отношений, складывающихся по поводу земли». Другие авторы приходили к выводу, что «правовой режим земель» - это установленный законом порядок их использования . Признавая такое определение недостаточно полным, Р.К. Гусев полагает, что произошедшие в земельном праве изменения требуют сейчас учесть положение ЗК РФ о наличии не только основного фактора - целевого назначения, но и вспомогательных функций земель в каждой категории. Следует принять во внимание особенности преобладающей формы собственности в каждой категории земель, особенности управления отдельными категориями земель и роли органов, осуществляющих это управление .

Правовым режимом земли признавался установленный нормами права порядок возможного и должного поведения по отношению к земле как объекту права исключительной собственности государства, государственного управления земельным фондом, права землепользования и правовой охраны, направленный на рациональное использование .

В п. 8 статьи 1 ЗК РФ 2001г. раскрывается понятие правового режима. Там записано, что деление земель производится по целевому назначению на категории, согласно которому «правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства» .

В ЗК РФ правовой режим земель определяется совокупностью закрепленных в нем правил использования земельных участков с учетом отнесения их к той или иной категории земель в соответствии со ст. 8 ЗК РФ. Режим этот распространяется на отношения, в которых устанавливаются и закрепляются права собственности на земельные участки; права аренды земли; права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков по их использованию, гражданско-правовому обороту земельных участков; порядок защиты прав субъектов земельных отношений; порядок рассмотрения земельных споров, проведения мониторинга, землеустройства, государственного контроля за соблюдением земельного законодательства.

Анализируя земельное законодательство, ЗК РФ и «Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения», уместно привести точку зрения И.А. Иконицкой, что «правовой режим земель - это установленное нормами права возможное и должное поведение по отношению к земле как к объекту права собственности и иных прав на земельные участки, объекту государственного управления земельными ресурсами и объекту правовой охраны земли как природного ресурса, выполняющего определенные Конституцией РФ важнейшие социально-экономические функции - основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» .

Из вышесказанного можно сделать вывод, что правовой режим земель - это совокупность правовых норм, определяющих сущность и состав элементов этого понятия: права собственности на землю, прав на землю лиц несобственников земельных участков, управления в сфере использования и охраны земель посредством установления основного целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием земель, ограничения прав на земельный участок и установления сервитутов. Данное понятие включает в себя также меры ответственности за земельные правонарушения.

Составной частью земельного участка как недвижимого имущества в соответствии с гражданским законодательством являются расположенные на земельном участке здания, строения и сооружения, принадлежащие собственнику участка, а также следующие природные объекты:

Почвенный слой (п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ);

Замкнутые водоемы и непроточные водные объекты, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 40 Водного кодекса РФ, п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ);

Древесно-кустарниковую растительность (ст. 20 Лесного кодекса РФ, а так же п. 2 ст. 261 ГК РФ);

Общераспространенные полезные ископаемые, используемые для собственных нужд, пресные подземные воды, не числящиеся на государственном балансе, колодцы и скважины до первого водоносного слоя (ст. 19 ФЗ от 21.02.92 г. № 2395 «О недрах»,1 а также п. 1 ст. 40 ЗК РФ.)

Что касается перечисленных природных объектов, то, как отмечает И. Ф. Панкратов, ст. 260 ГК РФ предусматривает возможность права собственности собственника на находящиеся на его земельном участке замкнутые водоемы, леса и другую лесную растительность .

Как объект земельных отношений земельный участок может выступать объектом права собственности только в качестве индивидуально определенного земельного участка, имеющего признаки, выделяющие его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая и уникальный кадастровый номер.

С этих позиций земля «как таковая» объектом права собственности быть не может. В этом смысле она и определяется как природный объект и природный ресурс (п. 1 ст. 6 ЗК РФ) и выступает объектом лишь в отношениях по охране и контролю (ст. 43 ФЗ от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды»).

Право частной собственности на землю обычно определяется законодательством как отношение между людьми по поводу конкретного имущества, присвоения его конкретным лицом, использующим его в своих интересах, при котором другие лица не должны ему в этом препятствовать, а также отношение лица к присвоенному имуществу, как к собственному.

Эти позиции в разной мере отражаются в российском законодательстве применительно к земельным участкам как объектам собственности.

В общей форме положение о том, что земля в РФ может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Легальное определение частной собственности на землю дается и в ст. 15 Земельного кодекса РФ. Согласно п. 1 указанной статьи «собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ» . Хотя формулировка и отражает суть отношений собственности, с теоретической точки зрения она не совсем точна.

Собственность (в том числе и частная) представляет собой экономическое отношение, складывающееся по поводу какого-либо блага. То есть собственность - это не земельный участок, а отношение к этому участку и по поводу него. На недопустимость смешения понятий «имущество» и «собственность» неоднократно указывалось в юридической литературе .

В связи с этим в уточнении нуждается п. 1 ст. 15 ЗК РФ. Точнее было бы определить: «В собственности граждан и юридических лиц (частной собственности) находятся земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ».

Право частной собственности на землю в правовой науке рассматривается в объективном и в субъективном смысле.

В объективном смысле это право представляет собой правовой институт. Он содержит нормы, закрепленные в п. 1 ст. 36 Конституции РФ, в соответствии с которым граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности. Порядок и условия пользования, согласно п. 3 этой статьи, определяются федеральным законодательством.

Особенностью права собственности на землю в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве «по субъекту». Конституцией РФ (ст. 9) установлено, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Таким образом, в первых трех формах определен круг субъектов, обладающих правом собственности на имущество, а также установлено, что в зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание той или иной формы собственности на землю.

Гражданское законодательство и, прежде всего, ГК РФ также исходят из концепции объективного и субъективного права частной собственности. Связь между объективным и субъективным правом частной собственности (в том числе на земельный участок) выражается в том, что субъективным правом является предусмотренная в законе мера возможного (дозволенного) поведения лица в отличие от реально существующих юридических норм .

Субъективное право частной собственности на земельный участок представляет собой широкое по содержанию вещное право, дающее обладателю возможность господства над земельным участком по своему усмотрению. А в содержание указанного права входят правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом (ст. 209 ГК РФ), составляющие суть положений гражданско-правовых норм в этой области.

При этом в отношениях собственности всегда переплетаются две их стороны: «благо» обладания имуществом и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска . ГК РФ специально подчёркивает необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК) и риска случайной гибели или порчи своего имущества, то есть его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом (ст. 211 ГК).

Как уже отмечалось, объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило индивидуализации объекта гражданских отношений является общим для гражданского законодательства. Поэтому право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками, что позволяет легко отграничить их от других подобных вещей и установить над ними господство собственника.

Отграничение это осуществляется и через территориальные границы земельного участка, зафиксированные в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов (ст. 26 ЗК РФ), выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с Федеральным законом

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Как и все объекты гражданского оборота, земельный участок должен обладать либо специфическими родовыми или же индивидуальными признаками. Эти индивидуальные признаки (в виде документальных сведений) заносятся в результате кадастрового учета в характеристику земельного участка, определяя его индивидуализацию. Индивидуализация земельного участка выделяет его по площади, местоположению и границам, зафиксированным государственными земельными органами (п. 1 ст. 261 ГК). Практически, выявление и фиксация этих индивидуальных признаков осуществляются в процессе формирования земельного участка и закрепляются в решениях компетентных органов. Все существенные характеристики земельного участка вносятся в Единый государственный реестр земель. С их учетом земельному участку присваивается индивидуальный кадастровый номер.

При этих условиях земельный участок должен быть зарегистрирован (п. 1 ст. 17 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») как объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ) и может выступать объектом гражданского оборота, в том числе и в качестве имущества, находящегося в частной собственности.

Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества, то есть его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины (например, в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы -наводнения, землетрясения и т.п.). По сути, этот риск также составляет часть указанной выше обязанности собственника по надлежащему содержанию своего имущества. Риск случайной гибели переходит к собственнику имущества в соответствии с правилами гражданского законодательства о возникновении права собственности. Такой риск переходит на приобретателя земельного участка с момента государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с гражданским законодательством, по общему правилу, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением тех видов, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут принадлежать гражданам и юридическим лицам.

Количество и стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением ограничений, установленных в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов частных лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Особенностью земельных отношений являются ограничения, установленные земельным законодательством на размеры земельных участков, которые определяются при предоставлении земельных участков гражданам для различных нужд. Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 4) установлены ограничения для нахождения в одних руках земель этой категории в пределах отдельных административных образований.

Земельный кодекс РФ 2001 г. подтвердил ряд ограничений в отношении земельных участков, использование которых было ограничено целевым назначением (например, для дачного участка), и другими условиями, закрепленными в договорах о передаче участков. Это касается размеров дачного, личного подсобного, садово-огородного, крестьянского (фермерского) хозяйства, предельные размеры владения которыми теперь четко нормируются. Право частной собственности служит для удовлетворения интересов собственников - граждан и юридических лиц . Как справедливо отмечает И.Ф. Панкратов, при определении отношения Гражданского кодекса РФ к пониманию имущества необходимо учитывать, что ГК РФ, формируя основания возникновения прав на имущество, а также основания их прекращения, имеет в виду, что они распространяются и на землю .

Особенности приобретения и прекращения права собственности на землю зависят от того, находится ли земля в собственности гражданина, юридического лица, государственного или муниципального территориального образования. Данные особенности могут устанавливаться лишь законом. Например, земельный участок крестьянского хозяйства именно в соответствии с законодательством является неделимым имуществом, поскольку Федеральный закон от 11 июня 2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» установил, что земельный участок является единым целым. На то же обстоятельство указывает и ч. 2. ст. 258 ГК РФ, установившая, что земельный участок при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства имеет лишь право на получение денежной компенсации.

Как следует из п. 1 ст. 40 ЗК РФ, законодатель устанавливает, что осуществляя права по использованию земельного участка, собственники должны руководствоваться как целевым назначением земельного участка, так и его разрешенным использованием. При этом Земельный кодекс РФ включает «разрешенное использование» в перечень обязанностей и для всех несобственников земельных участков, требуя обязательного соблюдения разрешенного их использования, причем в отношении земельных участков требования разрешенного использования предусматриваются для каждой территориальной зоны.

В соответствии с п. 4 ст. 30 ЗК РФ частным случаем разрешенного использования земельного участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без предварительного согласования места размещения объекта, является предоставление земельного участка для строительства.

При этом п. 2 ст. 31 ЗК РФ устанавливает: «Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно - технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления» . Например, сведения об обременениях и ограничениях в разрешенном использовании земельного участка (в соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК РФ) продавец обязан предоставить покупателю при совершении сделки купли-продажи земельного участка, и в случае нарушения этого положения покупатель может требовать расторжения договора или снижения цены сделки.

Подводя итог характеристике целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, необходимо подчеркнуть, что они в основном определяются с учетом приоритета земель сельскохозяйственного назначения за чертой поселений, а в пределах поселений - на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать требования:

К способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые ведут к деградации земель и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

Соблюдению градостроительных норм и правил;

К размещению градостроительных объектов в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

К видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;

К предельно допустимым нормам воздействия на окружающую среду;

Иные требования, установленные федеральными законами, законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов РФ, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Перечень требований, предусмотренных разрешенным использованием, неопределенный, не имеет в законодательстве ни закрытого, ни открытого перечня и устанавливается по усмотрению органов исполнительной власти на местах независимо от прав на данный земельный участок.

Само разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. При предоставлении конкретных земельных участков оно указывается в документах, удостоверяющих права на земельный участок. Однако самовольное изменение режима разрешенного использования земельных участков не допускается.

Существенным является уточнение, содержащееся в ЗК РФ, который установил, что целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и отражаются в землеустроительной и градостроительной документации.

В соответствии с этим (ст. 8 ЗК РФ) отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, в том числе земель особо охраняемых территорий федерального значения, земель лесного фонда в лесах первой группы, - Правительством РФ или уполномоченным федеральным органом;

2) земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда в лесах второй и третьей группы, водного фонда - органами исполнительной власти субъектов Федерации;

3) земель лесного фонда в лесах первой группы в многолесной зоне для развития поселений и при отводе земельных участков, независимо от площади, под линейные сооружения, согласно проектной документации и установленным нормативам - органами исполнительной власти субъектов РФ;

4) муниципальных земель поселений, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

5) муниципальных земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Федерации;

6) земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения - законодательными (представительными) органами субъектов Федерации.

Порядок же перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В теории земельного права классификация земель по категориям рассматривается как одна из важных функций государства по управлению земельным фондом страны .

Вместе с тем существенные изменения произошли в самом понимании отнесения земель к той или иной категории. И эти изменения весьма обширны.

Состав земель сельскохозяйственного назначения неоднороден. Лучшие, наиболее ценные из них - это сельскохозяйственные угодья, на которых собственно и произрастает продукция аграрного производства. Поэтому законодательством предусмотрен специальный порядок их предоставления и изъятия, установлен особый режим использования (ст. 79 ЗК РФ). Остальные сельскохозяйственные земли имеют вспомогательный по отношению к угодьям характер, на них находятся здания и сооружения - фермы, склады, гаражи и другие необходимые в аграрном производстве постройки, подъездные пути к ним и т.п.

Замкнутые водоемы: пруды, озера, водохранилища, находящиеся на таких землях, - включаются в состав земель водного фонда. В соответствии с водным законодательством, обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст. 11 Водного кодекса РФ).

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена для обеспечения защиты земель от неблагоприятного воздействия с учетом почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности; рубки такой растительности должны обеспечивать улучшение ее состояния и выполнение ею своих функций (ст. 134 Лесного кодекса РФ).

Следует отличать древесно-кустарниковую растительность на сельскохозяйственных землях от лесонасаждений, расположенных на землях иного назначения. Первая в правовом смысле к лесам не относится, и право собственности на нее переходит вместе с правом на земельный участок. Среди земель сельскохозяйственного назначения имеются также так называемые неудобья - это овраги, балки, гари и прочие участки, которые по своему состоянию в данный момент не могут быть использованы в качестве продуктивных земель. В действующем ЗК РФ, в отличие от прежнего, они специально не упоминаются. В ЗК РФ необходимо включить статью, определяющую правовой режим неудобий, что позволит избежать злоупотреблений при выделении земель для застройки и других надобностей. Следует указать, что данные участки подлежат окультуриванию и последующему переводу в сельскохозяйственные угодья, возложить эту обязанность на собственника неудобий.

ЗК РФ (ст. 85) включает в земли сельскохозяйственного назначения земельные участки для личного подсобного хозяйства, которые в соответствии с действующим законодательством входят в состав земель населенных пунктов. Включение указанных земельных участков в состав земель сельскохозяйственного назначения юридически нивелирует различие между указанными видами земель сельскохозяйственного назначения и земельными участками, предоставляемыми для садоводства, о чем будет сказано далее, при рассмотрении правового режима указанных видов земель.

Важными признаками названных земель, в соответствии со ст. 79 ЗК РФ, являются приоритет их использования и особая охрана, которой они подлежат. Такое их положение предполагает предоставление для строительства и иных нужд прежде всего земель несельскохозяйственного назначения. Особой охране подлежат земли сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых превышает средний районный уровень. Их изъятие производится в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением нужд обороны и безопасности государства, разработкой полезных ископаемых, сохранением исторического и культурного наследия, а также в случаях, когда невозможно найти иные варианты возможного размещения таких объектов.

Аналогичную роль в отношении земель поселений играет территориальное зонирование, разделяющее территории поселений на территориальные зоны различной градостроительной стоимости. При этом, в соответствии со ст. 85 ЗК РФ, для участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Он и определяет основу правового режима земельного участка и всех объектов недвижимости, которые находятся на его поверхности. Этот режим устанавливается и распространяется на всех субъектов земельных отношений независимо от формы собственности и иных прав на эти участки и находящиеся на них объекты. Собственники и иные пользователи такими земельными участками могут свободно использовать свои земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом для данной зоны и видом разрешенного использования.

При этом земельные участки и объекты недвижимости на них, которые не соответствуют такому градостроительному регламенту, не входят в перечень видов разрешенного пользования для данной территории и могут использоваться, если они не представляют опасности для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Решения о запрете деятельности на таких участках, установление сроков для приведения их в соответствие с градостроительными регламентами принимаются органами местного самоуправления.

В связи с этим определяются права собственников и владельцев таких участков. Они могут расширять существующие объекты недвижимости, строить новые объекты недвижимости, вести их реконструкцию только в соответствии с нормами, установленными градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны.

Что касается земельных участков промышленного и иного несельскохозяйственного назначения, то они также имеют определенное целевое предназначение. Однако, они в целом не составляют единой однородной группы. Каждый вид земель, предоставленных для промышленных, транспортных целей, нужд обороны, связи и др., имеет свои нормативные источники, которые устанавливают режим их использования.

Бесспорным и ощутимым результатом современных земельных преобразований является закрепление частной (помимо государственной и муниципальной) собственности на земли. Гражданское и земельное законодательства базируются на этих формах собственности.

Здесь уместно привести следующие статистические данные.

Распределение земель Российской Федерации по формам собственности:

Общая площадь – 1709824,6 тыс.Га;

1. в собственности граждан – 121382 тыс.Га;

2. в собственности юридических лиц – 12064,1 тыс.Га;

3. в государственной и муниципальной собственности – 157678,5 тыс.Га:

А) в собственности Российской Федерации – 420060,7 тыс.Га;

Б) в собственности субъектов Российской Федерации – 7693,5 тыс.Га;

В) в муниципальной собственности – 3176,7 тыс.Га.

Правоотношения по использованию земли - крупная и сложная проблема. Она определяется совокупностью отношений между субъектами гражданского и земельного права по поводу использования земли как ограниченного природного ресурса, включая в себя отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Принятые законы и многочисленные подзаконные акты призваны служить как правовой базой, так и руководством при принятии решений на местах во всех регионах России.

Само право собственности на землю гарантировано Конституцией РФ и защищается способами, установленными законодательством. Защиту нарушенного права собственности на землю осуществляет установленный законодательством суд или арбитражный суд. Защита права собственности на землю третейским судом земельным законодательством не предусмотрена.

В Конституции РФ, Гражданском и Земельном кодексах РФ субъектами права частной собственности на землю названы граждане и юридические лица. Субъектами права государственной собственности на землю - Российская Федерация и субъекты Российской Федерации. Субъектами муниципальной формы собственности - муниципальные образования. Для категории иных форм собственности, как мы видим, субъект вообще не определен. И говорить о форме этой собственности невозможно, не зная субъекта этой собственности. В такой ситуации оказалась четвертая форма, закрепленная в статье 9 Конституции РФ «иные формы собственности», о характере которой пока ничего не сказано.

В сфере отношений земельной собственности провозглашается, что публичные образования участвуют на равных началах с частными лицами. Однако во многих случаях это не так. Об этом свидетельствует и статья 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которая явно предоставляет приоритет органам государственной власти субъектов РФ и муниципальной власти при совершении сделок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Эти различия, подчас обоснованные, а подчас и не очень, имеются, поскольку государство и муниципалитеты являются публично-правовыми образованиями, что расширяет содержание права органов государственной и муниципальной власти на землю. Анализ действующего законодательства позволяет выявить следующие различия в содержании частной и публичной форм собственности на землю.

Неравенство это проистекает потому, что государство и муниципалитеты выступают собственниками земельных участков. Кроме того, они являются субъектами правотворчества и сами занимаются подчас несанкционированным нормотворчеством. То есть нормотворчество субъектов РФ и особенно муниципальных образований нередко противоречит федеральному законодательству, чего не должно быть согласно Конституции РФ, ГК РФ и ЗК РФ. Поэтому единственный путь решения данной проблемы - установить более жесткий контроль за нормотворчеством субъектов РФ и муниципальных образований, не допускать вступления в силу нормативных актов, нарушающих согласованное регулирование отношений по поводу земельных участков как недвижимого имущества. Эти вопросы находятся в ведении органов государственной власти общей компетенции, специально уполномоченных органов, например, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости РФ, его территориальных подразделений, а также органов прокуратуры и судов.

В собственности государства и муниципальных образований, в соответствии со ст. 27 ЗК РФ, могут находиться любые земельные участки, в том числе и ограниченные в обороте или изъятые из оборота, что не распространяется на право частной собственности. Не ограничиваются для государства и муниципальных образований размеры земельных участков, находящихся в собственности. Право частной собственности на земельный участок не распространяется на его недра и на произрастающие на участке леса, которые находятся в государственной собственности. Органы государственной власти и местного самоуправления наделяются правом устанавливать и изменять категорию и правовой режим использования земельных участков, в том числе находящихся в частной собственности. Закон закрепляет особые основания возникновения и прекращения права собственности на землю, свойственные только частным лицам или соответственно государству и муниципальным образованиям.

Так, граждане и юридические лица могут приобрести право собственности на земельный участок посредством его приватизации. В то же время только органы государственной власти и местного самоуправления могут изъять у частных лиц земельный участок для государственных и муниципальных нужд, а также произвести его реквизицию (ст. 242 ГК) и конфискацию (ст. 243 ГК).

В нашей стране длительное время ведется законопроектная работа в рассматриваемой области, ведется научная разработка проблем земельной собственности как специалистами в области земельного права, так и гражданского права. Однако таких работ еще немного.

Среди изданных в последнее время работ, посвященных исследованию института права частной собственности на землю, важное место занимают монографии О.И. Крассова . Следует также отметить монографию В.А. Тархова и В.А. Рыбакова .

Значительный вклад в исследование проблем права частной собственности на землю внесла И. А. Иконицкая , которая в своих работах исследовала сущность и историю развития данного института.

Развитие законодательства в данной области осуществляется в основном путем принятия нормативных актов гражданского и земельного законодательства. Это нашло отражение в ГК РФ, ЗК РФ, федеральных законах, кодексах, законах субъектов РФ, подзаконных актах.

В значительной мере регулирование отношений земельной собственности осуществляется гражданским законодательством и прежде всего Гражданским кодексом РФ. ГК РФ включил землю в число объектов гражданских прав (ст. 129, 130, 164). Земельные отношения стали регулироваться главой 17 ГК РФ. Гражданский оборот земли в значительной мере урегулирован нормами второй части ГК РФ, соответствующими федеральными законами и подзаконными актами.

Вместе с тем следует признать, что для формирования полноценных основ осуществления перехода земель в частную собственность граждан и юридических лиц, защиты прав собственности, обеспечения эффективного оборота земель явно недостаточно существующей нормативной базы. Земельный кодекс РФ значительно расчистил правовое поле в данной области. До сих пор развитие отношений в этой области сдерживает отсутствие законодательных актов о порядке и процедуре формирования отношений, иначе говоря, о механизме применения норм, регулирующих отношений в области частной собственности на земельные участки.

С принятием Земельного кодекса РФ и «Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения» многие проблемы в отношении сельскохозяйственных земель сняты, но проблемы правового положения земельных участков несельскохозяйственного предназначения еще остались.

Особое внимание в проблематике института частной собственности должно быть уделено не только разработке проблем прав и обязанностей собственников земельных участков, но также ограничениям данного права, поскольку действующее законодательство призвано, с одной стороны, наиболее полно защитить и гарантировать интересы частного собственника, а с другой - обеспечить баланс частных и публичных интересов.

Отношения частной земельной собственности регулируются преимущественно нормами гражданского права, но важнейшую теоретическую основу рассматриваемого института составляют труды специалистов в области гражданского права - Е.А. Суханова , А.В. Копылова , Л.В. Щенниковой и других.

Публичный характер права собственности на земельные участки налагает отпечаток и на правовое регулирование отношений, связанных с обладанием и совершением по поводу них гражданско-правовых сделок.

Однако фактически различные формы собственности не равны между собой. В частности, законом определяется, какие виды имущества могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. К такому имуществу относится, например, имущество, изъятое из гражданского оборота.

Различны также способы приобретения и прекращения права собственности для различных субъектов. Например, государство может приобретать право собственности за счет конфискации какого-либо имущества или иного отчуждения (выкупа) для своих нужд (см. главу VII ГК РФ). В то же время граждане отвечают по своим обязательствам не всем, принадлежащим им имуществом, а только его частью. В состав этой части не входит имущество, перечисленное в Гражданском процессуальном кодексе РФ (ст. 446). К такому имуществу относятся, в частности, вещи индивидуального пользования; земельный участок, на котором расположено жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением; земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности и т.д.

На самом деле, даже с учетом упоминавшихся различий, речь идет прежде всего о разных субъектах права собственности - публичных и частных.

Современная правовая ситуация в России характерна тем, что земельные проблемы и в особенности проблемы права собственности на землю вызывают повышенный интерес.

Целевое назначение земель предполагает разделение территории на участки в зависимости от их правового статуса и разрешенного использования. Данная классификация применяется в соответствии с ЗК и прочими нормативными актами. Рассмотрим далее, какие существуют категории и виды земель.

Общие сведения

Виды земель определяются в зависимости от конкретного хозяйственного использования надела. Те или иные территории, обозначенные в классификации, обладают определенными свойствами. В настоящее время выделяют следующие виды земель:

1. Залежные территории.
2. Участки под болотами, дорогами, улицами, водными объектами, застройками.
3. Пахотные земли. Они используются для производства сельскохозяйственной растительной продукции.
4. Земли лесного фонда. К ним относят территории под древесно-кустарниковыми насаждениями.
5. Луговая земля. Эта территория представляет собой естественные угодья, которые используются для корма скота.

Сельскохозяйственные территории

К ним относят такие виды земель, как с/х угодья, участки, занятые:

• дорогами, насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты от негативных техногенных, антропогенных, природных явлений;
• зданиями, сооружениями, строениями, необходимыми для производства, хранения и переработки продукции.

На этих же территориях могут проходить инженерные коммуникации.

Земли населенных пунктов

Эти территории предоставляются МО, городам и другим административным единицам. На них осуществляется строительство жилых и промышленных сооружений, прокладка дорог, возведение вспомогательных объектов. Все они предназначены для обеспечения жизнедеятельности населения в пределах конкретной административно-территориальной единицы.

Земли лесного фонда

К этим территориям относят участки, покрытые либо не занятые растительностью, однако используемые для восстановления многолетних насаждений. На этих землях также граждане ведут лесохозяйственную деятельность. К данным территориям относят также болота, просеки, дороги, если они используются для указанных нужд.

Специальные участки

Такие территории располагаются за пределами населенных пунктов. Они используются для обеспечения функционирования предприятий и эксплуатации объектов связи, транспорта, промышленности, радиовещания, энергетики, информатики, телевидения, обороны, космической деятельности, безопасности и реализации иных специальных задач.

Другие территории

Земли запаса находятся в муниципальной/государственной собственности. Эти территории не предоставлены юрлицам или гражданам в пользование. В качестве исключения выступают земли запаса, которые отнесены к фонду перераспределения земель. Отдельно в классификации обозначены водные территории. Они заняты поверхностными акваториями, а также гидротехническими и прочими сооружениями. Существуют также особо охраняемые территории. В них включаются виды земель, обладающие природоохранным, научным, культурным, историческим, оздоровительным, эстетическим, рекреационным или иным значением.

Подтипы

В каждой указанной категории присутствуют виды земель, определяемые в соответствии с их разрешенным использованием. Гражданам, как правило, предоставляются сельскохозяйственные территории либо участки, располагающиеся в границах МО. Земли населенных пунктов разделяются на наделы, предназначенные для строительства:

Территории сельскохозяйственного назначения, в свою очередь, классифицируются на участки, которые используются для производства с/х продукции с указанием конкретного типа деятельности (выращивание многолетних насаждений, животноводство, обработка пашни и пр.) и предназначенные для ведения огородничества, садоводства либо осуществления дачного строительства.

Нюансы классификации

Необходимо сказать, что приведенный перечень не считается исчерпывающим. Это позволяет реализовывать разнообразные варианты использования земли. Между тем на практике определяющее значение будет иметь решение местной власти. Именно администрация населенного пункта устанавливает правила использования конкретных территорий. Все изменения, которые происходят с земельным участком, подлежат регистрации. Соответствующие записи вносятся в Единый реестр и отражаются в правоустанавливающих документах, которые получает владелец участка.

Территории для застройки

Зачастую у граждан возникает необходимость приобрести землю для возведения жилого дома. Из всего многообразия участков специалисты рекомендуют выбирать территории, отведенные под ИЖС, ЛПХ либо дачное строительство. К землям для ведения подсобного хозяйства относят наделы, предназначенные для производства с/х продукции. Они, в свою очередь, подразделяются на участки, расположенные в пределах МО (приусадебные) и находящиеся за его границами (полевые). Жилое сооружение и прочие хозяйственные строения в первом случае можно возводить при условии соблюдения Градостроительного кодекса, а также прочих отраслевых нормативных актов. На полевых участках строительство не допускается. На территориях, которые отведены под ИЖС, можно возвести одно жилое сооружение. При этом его высота не должна быть больше трех этажей. Другие объекты строить не допускается. Этот запрет распространяется как на жилые, так и подсобные сооружения. Дом, построенный на участке под ИЖС, может выступать в качестве места постоянной регистрации. Не территории, отведенной для дачного строительства, также можно построить дом. При этом законодательство допускает оформление постоянной регистрации в нем. Участки под дачное строительство стоят дешевле, чем другие территории.

Перевод участков

Вид использования земли может изменяться двумя способами. Первый предполагает перевод участка в другой тип в соответствии с ФЗ № 172. Владелец надела может также воспользоваться нормами Градостроительного кодекса (ст. 37, 38). В этом случае перевод земли из одной категории в другую не осуществляется. Если собственник решил воспользоваться положениями ФЗ № 172, то его участку может быть присвоен любой тип использования. Во втором случае новый вид может выбираться из перечисленных в законодательстве.

Градостроительный кодекс

Изменение вида использования производится согласно схемам территориального планирования районов, генпланам, регламентам при соблюдении положений технической нормативной документации. Для проведения процедуры заинтересованное лицо направляет в местную уполномоченную структуру власти заявление. После его рассмотрения назначаются публичные слушания. В них принимают участие граждане, которые проживают в границах территориальной зоны, где располагается участок, а также правообладатели смежных наделов. Все эти лица могут представить предложения и замечания. Результаты слушаний публикуются в официальном издании. В соответствии с заключением и рекомендациями специальной комиссии глава местной власти принимает решение относительно изменения вида использования. Заявителю может быть отказано в удовлетворении его запроса.

Практическая часть

Работы по изменению вида использования включают в себя следующие мероприятия:

1. Выполнение правовой экспертизы материалов и документов, предоставленных заинтересованным лицом. В ходе проверки определяется их соответствие требованиям нормативных актов, а также формулируется план действий.
2. Согласование и установление границ надела (если они отсутствовали).
3. Постановка участка на учет (если она не была произведена ранее).
4. Подготовка пакета документации.
5. Согласование изменения вида использования с компетентными госорганами, местными структурами, а также специализированными учреждениями.
6. Обеспечение принятия территориальным институтом власти соответствующего решения.
7. Внесение сведений о присвоенном виде использования в Единый реестр и земельный кадастр.

В результате проведенных мероприятий оформляется соответствующая документация. В частности, составляется кадастровый план (карта) участка. В нем содержится информация об измененном виде использования. Кроме этого, процедура проводится в соответствии с решением, принятым уполномоченным органом территориальной власти. Оно должно быть оформлено надлежащим образом. Как правило, работы проводятся в течение 1-5 мес. Продолжительность мероприятий будет зависеть от их объема. Необходимость изменения вида использования обуславливается сегодня дефицитом земли под строительство жилых сооружений. В этой связи многие граждане стремятся перевести участки, предназначенные для сельскохозяйственной деятельности, в территории, отведенные под ИЖС. Одним из несомненных преимуществ таких наделов выступает их стоимость. Необходимо помнить, что проведение данной процедуры может потребовать от заинтересованного лица определенных знаний.