Доля земельного участка: выделение доли землевладения, регистрация, особенности владения, покупка, продажа и сдача в аренду

Иногда возникает необходимость продать земельный участок, но не весь, а лишь ненужную его часть. Обстоятельства бывают разные, например, на земле стоит дом с небольшим огородиком, а остальной территорией вы не пользуетесь и не имеете возможности обрабатывать землю. В таком случае есть смысл пр одать часть участка .

• Копию паспорта (оригинал возьмите с собой);
• Копию доверенности (если есть);
• Копия идентификационного кода;
• Техническая документация, полученная из землеустроительной организации, в печатном и электронном варианте;
• Квитанция об уплате услуг.

Процедура разделения земельного участка – длительный процесс, запаситесь терпением, ведь полный комплект документов может оформляться в течение года.

Долей наделов земли, такие сделки бывают необходимыми по разным причинам.

Составление договоров о передачи прав собственности на доли участков от одного лица к другому путём коммерческой продажи не сильно отличается от обычных договоров о покупке наделов земли, но имеет ряд особенностей, которые зависят от категории земли и мотивов такой сделки. Как купить часть земельного участка?

Если у одного участка земли имеется два или более собственников, в то время как данный участок имеет один кадастровый номер и не разграничен внутри, то говорят, что собственники владеют данным участком на правах долевой собственности. Примером таких собственников могут быть супруги, приобретавшие в браке надел земли. Так, они могут заключить сделку купли-продажи земельного участка в долевую собственность с любым лицом, если вторая сторона (владелец доли) не воспользуется .

Если собственник доли надела земли желает оформить эту долю как отдельный участок земли, с отдельным кадастровым номером и собственными границами, то такая процедура называется выделением доли в участок.

Причины для покупки доли надела земли

Предпосылки для покупки долей земельных участков возникают у владельцев (как , так и физических лиц) разных категорий земель. Основными причинами для покупки доли земельной недвижимости являются:

• Необходимость выделения в отдельный участок земли доли, площадь которой слишком мала;
• Покупка дома, находящегося на земельном наделе значительной площади в сравнении с площадью земли, которую занимает дом;
• Необходимость выкупить долю выходящего из (КФХ) собственника;
• Намерение объединить несколько долей для их выделения в один участок.

Для выдела доли в самостоятельный надел земли площадь этой доли должна соответствовать определённым значениям, определяемым для каждого региона.

Если размер доли слишком мал для такого выделения, то вопрос можно решить, купив долю у соседей и объединив эти доли в одну.

Если владелец участка хочет продать дом на этом участке, то земля, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, переходит к покупателю дома. Продавец может продать долю своего участка с домом, если весь участок намного превышает площадь, необходимую для занимаемого дома.

Если сособственник КФХ желает его покинуть, то остальные участники имеют особое первоочередное право выкупить у выходящего его долю в земельном наделе, занимаемым данным КФХ.

Алгоритм покупки доли участка земли

В том случае, если продаваемая доля относится к категории земель , или к категории подкатегорий , или , то процедура покупки такой доли сходна с процедурой покупки земельного участка с некоторыми отличиями.

Для долей из вышеупомянутых категорий земли порядок действий следующий:

1. отчуждаемой доли земельного надела (право собственности, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений).
2. Стороны сделки составляют доли на земельный участок, где указываются общие сделки.
3. Необходимо проконтролировать, чтобы продавец проинформировал других собственников земельного надела, из состава которого отчуждается доля, о её предстоящей продаже.
4. По факту нежелания других собственников надела приобрести долю продавца и окончании проверки всех составляется и подписывается основной договор покупки.
5. (соглашение) , где покупателю выдаётся документ о праве собственности.

Необходимо учитывать, что преимущественным правом покупки доли надела земли являются собственники других долей данного надела, согласно ст. 250 ч. 1 Гражданского кодекса РФ.

Продавец обязан первым делом письменно известить сособственников земельного надела о желании продать долю, принадлежащую ему, с указанием цены доли и прочих условий, и если в течение тридцати календарных дней сособственники надела не выразят намерения купить такую долю, то продавец вправе продавать её третьим лицам.

Для продажи доли земли продавцу потребуется согласие общего собрания собственников долей земельного надела, если покупаемая доля относится к подкатегории:

• крестьянско-фермерских хозяйств;
• пашен;
• земель для выпаса скота;
• земель для сенокоса.

Без такого согласия сделка может быть признана по решению суда. Общее собрание собственников организуется председателем коллектива собственников надела по заявлению продавца. Для получения продавцом разрешения на продажу своей доли требуется согласие простого большинства собравшихся собственников (50% + один голос ). Для кворума необходимо присутствие 20% всех собственников на собрании.

Протокол собрания необходимо приложить к договору сделки, остальные действия по приобретению доли предпринимаются согласно вышеизложенному алгоритму.

Составление договора купли-продажи

При составлении договора о покупке недвижимости нужно учесть множество нюансов. Покупатель и продавец желают быть уверенными в том, что условия договора будут исходить из условий, устно обговоренных сторонами заранее. Так как таких условий может быть достаточно много, то иногда удобно составить предварительный договор покупки недвижимости (доли земельного надела).

Предварительного

В сделках с недвижимостью предварительный договор не подлежит регистрации в органах Росреестра. Бланк предварительного договора в своём содержании должен иметь следующие пункты:

• Информация о продаваемой доле надела земли, адрес этой доли, категория землепользования;
• Площадь, кадастровый номер и данные свидетельства о регистрации продаваемой доли;
• Существенные моменты будущего договора, важные для обеих сторон;
• Фиксированная дата заключения договора или стартовое условие;
• Информация о возможном внесении покупателем задатка или .

Необходимо помнить о разнице между (залогом) и предоплатой. В случае отказа заключить договор любой из его сторон предоплата подлежит возвращению покупателю, в то время как залог либо не возвращается вовсе или возвращается частично (если покупатель отказался от сделки), либо возвращается в двойном или ином кратном размере (если отказался от сделки продавец).

Размер такого залога и точные условия его возвращения определяются сторонами.

Основного

Существуют типовые бланки договоров продажи наделов земли. Для составления договора продажи доли стороны могут использовать готовый бланк, внося в него необходимые изменения, или обратиться к профессиональным юристам за помощью. Договор должен содержать следующие пункты:

• Полные имена и паспортные данные сторон, участвующих в сделке;
• Описание предмета договора - продаваемой доли участка земли;
• Описание возможных обременений на продаваемую долю;
• Цена сделки в рублях;
• Способы и сроки произведения оплаты;
• Реквизиты сторон сделки;
• Прочие условия.

В описании предмета договора необходимо внести все характеристики продаваемой доли (кадастровый номер, площадь и другое). Если существуют обременения на долю (например, налоговая задолженность), то они переходят к новому владельцу.

Способами оплаты могут быть , безналичный расчёт или . Последний способ является наиболее надёжным.

Также в договоре должны быть внесены сведения об ответственности участников сделки за нарушение пунктов договора и о возможных непредвиденных обстоятельствах, объективно препятствующих выполнению некоторых пунктов договора его сторонами.

Важные моменты покупки доли

При совершении покупки доли надела земли следует учесть, что, согласно принятому в 2016 году Федеральному закону № 351, для продажи или любого другого отчуждения долей участков земли больше не требуется нотариального удостоверения такой сделки.

Обращаться к стороны могут по собственному усмотрению.

Существуют случаи, когда покупатель имеет преимущественное право покупки доли:

• Продаваемая доля находится по соседству с долей покупателя на одном участке земли, имеющим единый кадастровый номер;
• Продаваемая доля находится на соседнем участке земли с отдельным участком земли покупателя и имеет с этим участком общие границы, при условии, что доля и надел земли покупателя принадлежат к одной категории земли.

В этих случаях продавец обязан уведомить покупателя-соседа о намерении продать долю в первую очередь.

Если лицо, обладающее преимущественным правом покупки (сосед), не воспользовалось таким правом в течение 30 дней, продавец может продать долю третьим лицам, но по цене не ниже той, которую он предложил соседу, иначе такая сделка может быть опротестована соседом в трёхмесячный срок.

Если продавец умышленно скрыл наличие каких-либо обременений на продаваемую им долю, то покупатель, при обнаружении обмана вправе требовать возврата части средств (согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ) или уменьшения стоимости сделки (если обман вскрылся до произведения оплаты покупателем).

Сделка по покупке доли земельного надела может осуществляться через представителей сторон, если продавец и/или покупатель не могут участвовать в сделке по разным причинам. Представители сторон должны действовать на основании , заверенной нотариально. Тогда в договоре должен быть пункт с указанием, что от имени продавца (покупателя) действует представитель.

Для большей гарантии безопасности сделки покупатель может навести справки в органах судебной власти по месту нахождения отчуждаемой доли о наличии в прошлом судебных тяжб с продаваемой долей или земельным наделом, к которому такая доля относится.

Итак, покупка доли надела земли отличается от покупки участка целиком наличием ряда особенностей, которые могут упростить или напротив, усложнить сделку. Общим правилом сделок по покупке доли и всего надела земли можно считать контроль законности перехода имущественных прав и достоверности всех сведений о покупаемой доле. Это поможет избежать оспаривания договора в будущем.

Доброго времени суток всем! Прошу Вашего совета и помощи! Земельный участок находится в долевой собственности 2-х совладельцев, каждый имеет зеленку на свою долю я на 2/3, соседка на 1/3. От 1960 года имеется договор-схема об использовании дворовой части, огородной - нет, но записано претензий ни по дворовой, ни по огородной части не предъявлять. Площадь, границы, план участка не указаны, но при кадастровых работах в 2006 году площадь уменьшилась на 24 кв.м(весь участок теперь 739 кв.м), на что имеется решение суда от 2007 года, соседка не возражала. Огородом пользовались исходя из идеальных долей, никаких построек до 70-х годов там вообще не было, поэтому не было и претензий. Но затем соседи начали постоянно переносить строения, строить новые и все без согласования с совладельцами. В 1993 году бывшие владельцы участка (на тот момент их было четверо) приватизировали свои доли, не сделал это один совладелец (моя тетя), которая проживала в другом городе.

Соседи приватизировали 1/3 участка и не оспаривали свою долю. В 1994 году в наследство от брата вступает моя мама, в 1995 году сестра делает маме дарственную на свою долю, но по ряду причин мама не успела приватизировать ее участок. Во всех документах с того времени за мамой числится 2/3 дома и участка, за которые она платит налоги. Соседи пользуются и платят налоги за 1/3 доли. В 2006 году я вступаю в наследство и в 2008 году выкупаю не приватизированную мамой земельную долю. Ни каких претензий и возражений у соседей не было. В 2008 году в наследство вступает соседка. С этого времени она без моего разрешения построила второй дом (признан судом в 2011г. самостроем), гараж посередине огорода на месте, где в 1960 году вообще не было построек, возвела 2-х метровый забор на неделимом участке (не хватает площади), уничтожила мои плодовые кустарники. По моему иску в 2014 г. о порядке пользования участком в соответствии с долями, устранении препятствий в пользовании моим имуществом и сносе гаража проведена землеустроительная экспертиза, которая предоставила два варианта: 1-й по факту, 2-й по долям. Экспертиза подтвердила самозахват совладельцем сотку моей земли и дала единственное заключение о порядке пользования участком в соответствии с долями как наиболее рациональное и максимально приближенное к существующему.

Ответчик встречный иск не подавал. Мировой суд мои требования удовлетворил. Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой ссылается только на договор от 1960 года и просил отменить решение мирового суда и определить порядок пользования по сложившемуся порядку. Но порядок пользования не сложился, это подтверждено решением суда от 2011, когда совладелец пытался узаконить самовольно построенный дом и где говорится, что порядок пользования не определен, моими письменными претензиями к ответчику, техническими планами, выписками из инвентаризационного дела. В иске от 2011 года соседка указывает, что ей на праве собственности принадлежит именно 1/3 земельного участка, а на решение того суда у нее тоже не было никаких возражений. Но результат апелляционного суда – апелляция удовлетворена, решение мирового суда отменено. Суд и ответчик подтвердили, что встречного иска не было, возражений на решение суда от 2011 года не было, возражений на регистрацию долевой собственности в соответствии с имеющимися долям не было. Никаких документов, подтверждающих сложившийся порядок пользования ответчик не представил, и даже согласился на суде, что самовольно занял мою землю.

Все мои документальные доказательства, что порядок пользования не сложился, суд проигнорировал. Городской суд определил порядок пользования по факту на данный момент (не указав на каких условиях), проигнорировав свое же решение от 2011 года (и даже тот же судья), тем самым лишив меня права на часть собственности, а это сотка земли. Областной суд в рассмотрении кассации отказал с формулировкой, что судом апелляционной инстанции допущенных нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведшие к судебной ошибке существенного и непреодолимого характера не имеется, а Верховный суд в рассмотрении надзорной жалобы отказал, посчитав, что фундаментальных нарушений норм материального права или норм процессуального права не было. Круг замкнулся. Меня вытеснили с моей земли самостроем, лишили собственности, отгородив ее от меня 2-х метровым забором, а суды все это узаконили.А недавно соседка продала свою долю собственности, не поставив меня даже в известность, включив в продажу часть моей собственности (которой по суду она могла только пользоваться!) и получив за неё деньги. Теперь у меня три новых совладельца.

Выполнение решения апелляционного суда наносит мне имущественный и финансовый вред и издержки. Одни соседи получили мою землю и используют её, другие - деньги за неё. И хотя по всем документам собственник этой земли я, но у меня нет ни земли, ни денег. Что мне делать? Может быть можно получить денежную компенсацию за пользование моей собственностью или есть какой-то способ вернуть землю? Можно ли в данной ситуации пересмотреть порядок пользования, ведь собственников стало четверо? Помогите, пожалуйста! Буду благодарна за совет и помощь!

Уточнение клиента

Доброго времени суток! Я собственник 1/2 доли земельного участка. Сейчас мы со вторым собственником начали процесс межевания, документы по разделу участка уже сданы в кадастровую палату. Второй собственник продает свою долю и требует нотариального согласия на отказ от преимущественного права покупки. Возможно ли такое в процессе межевания и повлечет ли это недействительность процесса раздела участка? Какие у меня риски? Смогу ли я зарегистрировать свой участок?

оформление земли , раздел земельного участка , Собственность на земельный участок , оформление земельного участка в собственность , оформление земли в собственность , размежевание земельного участка , отчуждение земельного участка , совместная собственность на землю , земля в собственность , земельные доли , документы для межевания земельного участка , права и обязанности собственника земельного участка , продажа земельного участка

Свернуть

Ответы юристов (5)

Сергеева Наталья

Юрист, г. Волгоград

• 5924 ответа

  3006 отзывов

Здравствуйте, Наталья.

У вас будет 1/2 доля земельного участка. Затем вы сможете с новым владельцем второй 1/2 доли участка заключить соглашение о выделе долей в натуре. Сделаете межевание и зарегистрируете два отдельных участка. Если другой собственник будет против, то это можно будет легко сделать через суд.

Стоит ли покупать участок? каковы мои риски?

Думаю стоит. Ничего страшного в этом нет.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Волгоград

Все ваши риски сведутся к тому, что процесс оформления документов займет больше времени.


Право общей собственности на земельный участок предполагает
распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между
двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей
собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля
каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем
регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля
отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или
операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность,
предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает
необходимость выделения доли каждого собственника.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух
или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля –
это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет
собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по
отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не
отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного
участка следует оповестить всех без
исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие.
Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно
считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли
достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или
положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится
межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа
Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в
новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего
документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в
территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не
является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое
имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как
право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту
регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и
кадастровый паспорт участка.

При выделе доли земельного участка происходит
прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или
более отдельных участка, имеющие разных собственников.


Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Еще важно отметить, что доли никаким документом не определены, ни решения суда ни постановления нет. Собственник сам решил продать половину- это возможно? У него был участок 12 соток- он решил продать половину и сам указал 1/2 доля. Будет ли зарегистрирована сделка в регралате? Какое соглашение с собственником необходимо заключить до сделки по поводу межевания и выдела в натуре! Спасибо!

• image.jpg

Сергеева Наталья

Юрист, г. Волгоград

• 5924 ответа

  3006 отзывов

Собственник может продать 1/2 долю участка. В свидетельстве будет указано - 1/2 доля. Для этого не нужно делать межевание. Вы уже потом сможете все оформить. Сделаете межевание, получите кадастровый паспорт на каждый участок и зарегистрируете право собственности каждый на свой участок, как отдельный объект недвижимости.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Волгоград

Собственник имеет право продать часть земельного участка, в вашем случае 1/2. В регпалате зарегистрируют ваше право собственности на 1/2 долю участка и изменят долю собственника на 1/2.


Продать часть земельного участка возможно 2 способами:

1.Путем продажи доли в праве собственности на земельный участок.В таком случае между Вами и тем лицом, которое приобретает долю, возникнут правоотношения общей собственности на земельный участок. Договор о продаже доли в праве собственности на земельный участок подлежит нотариальному удостоверению.
Недостатком этого пути является то , что все действия, связанные с передачей земельного участка в аренду, установки на земельном участке земельных сервитутов, продажа земельного участка Вы будете осуществлять исключительно вместе с совладельцем. Если же Вы в дальнейшем захотите продать свою долю, другой совладелец будет иметь преимущественное перед другими покупателями право приобрести вашу долю по цене, за которую она продается. Использование земельного участка тоже должно происходить только при Вашем общего согласия. Тоже самое касается и залога земельного участка.
Положительным моментом применения такого механизма является то, что для продажи доли в праве собственности без формирования нового земельного участка не требуется проводить землеустроительные работы (при условии, конечно, если земельный участок уже имеет кадастровый номер).