Распоряжение имуществом находящимся в общей собственности осуществляется. Общая совместная собственность

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Комментарий к Ст. 253 ГК РФ

1. Комментируемой статьей открывается группа норм, посвященных особенностям, установленным ГК для совместной собственности. В п. 4 комментируемой статьи установлен приоритет специального законодательства в регулировании данных отношений.

Специальный закон.

Семейный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29.12.1995 N 223-ФЗ).

Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

2. Суть отношений сособственников по владению и пользованию имуществом, находящимся в совместной собственности, заключается в том, что владение и пользование осуществляются сообща, т.е. презюмируется согласие сособственников по совместному владению и пользованию имуществом, но не их соглашение о раздельном владении и пользовании. Отсюда проистекает следующее принципиальное отличие от режима владения и пользования, установленного для долевой собственности (ср. с положениями, установленными в ст. 247 ГК РФ): суду не подведомственны споры по установлению порядка владения и пользования имуществом, находящимся в совместной собственности.

Соглашения, устанавливающие особенности владения и пользования имуществом, могут быть закреплены: в брачном договоре для супругов (ст. 42 СК) и в соглашении о создании фермерского хозяйства для членов фермерского хозяйства (ст. 4 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Конфликтные ситуации, связанные с недостижением согласия, могут быть разрешены (на сей раз уже через суд) как трансформацией совместной собственности в долевую (п. 5 ст. 244 ГК РФ), так и разделом имущества, находящегося в совместной собственности, или выделом из него доли (ст. 254 ГК РФ).

3. Существенно отличается от долевой собственности и режим, установленный для распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности (ср. с положениями, установленными в ст. 246 ГК РФ): сделки, совершенные одним из сособственников, являются действительными.

В то же время специальным законодательством установлены следующие особенности:

а) для совершения одним из супругов сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК);

б) распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства (ст. 8 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Другой комментарий к Ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом. В отличие от собственности долевой, пользование и владение которой осуществляются по соглашению всех ее участников, совместное владение и пользование не требует каждый раз выявления общей воли, которая подразумевается: считается, что все действия в отношении общего имущества, совершаемые участниками совместной собственности, осуществляются ими сообща. Однако участники совместной собственности вправе заключить соглашение по поводу владения и пользования общим имуществом. Закон не предусматривает возможности обращения в суд с требованиями об установлении определенного порядка пользования совместным имуществом. Если конфликт возник, он, как правило, влечет установление долевой собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

2. Распоряжение совместной собственностью также предполагается осуществляемым по согласию всех участников независимо от того, кем из них совершаются сделки и иные акты распоряжения общим имуществом. Презумпция согласия всех совместных собственников избавляет третьих лиц от выяснения воли всех других участников. Например, если один из супругов договорился о ремонте жилого помещения, имеющего режим совместного супружеского имущества, то заключенный договор имеет силу и для другого супруга.

Если соглашением между участниками совместной собственности установлено, что определенные сделки должны совершаться с предоставлением полномочий на ее совершение от всех участников, то презумпция согласия на распоряжение совместным имуществом тем не менее продолжает действовать. Сделки любого из участников совместной собственности, совершенные с нарушением заключенного между ними соглашения, будут действительны, кроме случаев, когда другая сторона сделки должна была знать о том, что имелось соглашение о необходимости получения полномочий. Полномочия могут выражаться в доверенности, а также в иной форме, допускаемой законом (письменное заявление, подпись на договоре и др.). Допустимо и последующее одобрение сделки.

Действительность сделки, совершенной с превышением полномочий, предусмотренных соглашением между участниками совместной собственности, не лишает потерпевшего собственника возможности заявить требования к другому участнику о возмещении причиненных убытков.

3. В ряде случаев установлены специальные гарантии соблюдения прав участников совместной собственности. Например, в силу п. 3 ст. 35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, согласие которого получено не было, вправе требовать признания этой сделки недействительной в течение года со дня, когда он должен был узнать о совершении этой сделки. Таким образом, сделка, совершенная с нарушением правила п. 3 ст. 35 СК, является оспоримой по тем же мотивам, по которым может быть оспорена любая сделка, совершенная без согласия другого участника совместной собственности. Однако в этом случае исчезает презумпция согласия другого супруга и бремя доказывания такого согласия лежит уже на том лице, которое совершило сделку без нотариально удостоверенного согласия супруга.

В то же время ни супруг, совершивший сделку, ни его контрагент не вправе оспорить заключенный договор, хотя бы и было вполне установлено, что он совершен без согласия другого супруга.

Вверх

Комментарий к статье 253 Гражданского Кодекса РФ

1. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласие сособственников предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них ее ни совершал.

2. Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

Если один из участников общей совместной собственности (например, на приватизированную квартиру) является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях ограждения его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).

Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была об этом знать.

Такая сделка относится к числу оспоримых, бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной; другая сторона в сделке должна действовать умышленно или, во всяком случае, проявить при совершении сделки грубую неосторожность. В случае признания сделки недействительной применению подлежат правила п. 2 ст. 167 ГК, т.е. обе стороны возвращаются в первоначальное положение (см. коммент. к ст. 167 ГК). Впрочем, редакция п. 3 ст. 253 ГК несовершенна. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная участником совместной собственности при отсутствии необходимых полномочий, может квалифицироваться как недействительная независимо от субъективного отношения другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.

3. Изложенные выше правила о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК или другими законами не установлено иное. Так, в развитие положений, закрепленных в п. 3 ст. 253 ГК и по существу воспроизведенных в п. п. 2, 3 ст. 35 Семейного кодекса, предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (об иных особенностях владения, пользования и распоряжения отдельными видами совместной собственности см. коммент. к последующим статьям настоящей главы).

В объективном смысле право общей совместной собственности - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам составляющего единое целое имущества, в котором их доли заранее не определены. А в субъективном смысле - это право нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им составляющим единое целое имуществом, в котором их доли заранее не определены.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается. При этом п. 2 ст. 253 ГК устанавливает презумпцию такого согласия независимо от того, кто из участников совместной собственности совершает сделку по распоряжению общим имуществом, что важно для их контрагентов. Участниками данных отношений могут выступать только граждане-супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства, находящиеся в тесных семейных, лично-доверительных отношениях друг с другом. Поэтому третьи лица, участвующие в сделке по поводу их общего имущества, не обязаны проверять наличие согласия других сособственников. Такое согласие должно быть прямо выражено лишь в сделках, требующих нотариального оформления и (или) государственной регистрации.

Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласие сособственников предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них ее не совершал.

Сделки по распоряжению общим имуществом, находящимся в совместной собственности, вправе совершать любой из сособственников. По их соглашению совершение таких сделок может быть возложено на одного из участников, для чего другие выдают ему доверенность. Однако и в этом случае совершение сделки тем из сособственников, кто согласно их общей договоренности не имел на это полномочий, не делает сделку оспоримой (недействительной), если только другая сторона сделки заведомо знала или должна была знать о наличии такого соглашения, то есть действовала недобросовестно. Ведь контрагенты не обязаны вникать во внутренние взаимоотношения сособственников, если только последние сами не объявят об их особом характере. В этом проявляется специфика отношений совместной собственности по сравнению с долевой собственностью.

Если один из участников общей совместной собственности является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях защиты его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать.

Такая сделка относится к числу оспоримых, бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной; другая сторона в сделке должна действовать умышленно или, во всяком случае, проявить при совершении сделки грубую неосторожность. В случае признания сделки недействительной применению подлежат правила п.2 ст.167 ГК, то есть обе стороны возвращаются в первоначальное положение. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная участниками совместной собственности при отсутствии необходимых полномочий, может квалифицироваться как недействительная независимо от субъективного отношения другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.

Общая долевая и совместная собственность. Права и обязанности собственников

Общая собственность - это право собственности двух или нескольких лиц (участников общей собственности) на одно и то же имущество. По ст. 244 имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Общеизвестно, что имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, если договором между ними (брачным договором) не установлен иной режим имущества. Но как разделить имущество, нажитое супругами в период брака? Как отстоять свои права, не нарушая прав другого супруга и ребенка? Эти вопросы задает себе каждый, кто сталкивается с необходимостью расторжения брака.

Семейное законодательство устанавливает определенные правила поведения супругов при совершении сделок в отношении совместного имущества. В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию. Следовательно, супруги должны предварительно обсудить и согласовать любое предполагаемое действие в отношении общего совместного имущества. Их намерение распорядиться общим совместным имуществом должно быть добровольным, окончательное решение должно быть принято супругами вместе. От этих обстоятельств зависят правомерность и законность совершаемого действия.

Раздел имущества супругов представляет собой большую проблему как для граждан, так и для регистрирующих недвижимость органов. Судя по судебной практике, огромное количество исков по признанию сделок недействительными, возмещению убытков, наследственных споров, происходят в связи с юридической неопределенностью, которая возникла в отношении совместной собственности после расторжения брака. Прекращение брака не прекращает режим совместной собственности. Этот режим продолжает действовать до тех пор, пока бывшие супруги не урегулируют свои имущественные отношения. Это можно сделать, заключив у нотариуса договор о разделе совместно нажитого имущества, либо в судебном порядке. Срок исковых требований по разделу имущества - 3 года. При том этот срок начинается с момента, когда супруг узнал о нарушении своего права (например, бывший супруг собрался распорядиться общим имуществом). Данное положение разъяснено в п.19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 года №15. Таким образом, сроков для окончания режима совместной собственности не существует.

Что происходит, если имущество не разделено, но нужно им распорядиться? После расторжения брака на общее имущество супругов начинают распространяться только нормы Гражданского кодекса. А что говорит по поводу общей совместной собственности ГК РФ? Согласно ст.253, «распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом» . Из приведенных правовых норм следует, что никакого письменного согласия не предусмотрено. Семейный кодекс также не предусматривает согласие бывшего супруга. Напомним, что недвижимость может быть зарегистрирована только на имя одного участника совместной собственности. Другой супруг распорядиться ей не может. Он собственник только по закону. Фактически же, для всех третьих лиц собственник - тот, кто указан в правоустанавливающих документах. Кроме того, для бывшего супруга не предусмотрено право преимущественной покупки. И согласно п.3 ст.253, предполагается, что владелец, указанный в Свидетельстве на собственность, распоряжается с согласия другого участника совместной собственности. Признать такую сделку недействительной сложно.

При государственной регистрации прав проверяют законность сделки. Имущество не арестовано, спора нет. Спрашивают брачный договор, Соглашение о разделе имущества или решения суда. Но может случиться, что имущество не разделено, а собственник, указанный в документах, говорит, что не имеет представления, где находится его бывший супруг. Распоряжаться этим имуществом - его законное право. Тогда регистрирующие органы вполне удовлетворяются заявлением от владельца, в котором он пишет, что в случае возникновения претензий в связи с заключаемой сделкой он обязуется их урегулировать за свой счет. Но иногда и этого не спрашивают. Могут «не заметить», что имущество было приобретено в браке, и вообще ничего не будут просить. Так, в 2005 году пришлось представлять интересы Продавца при регистрации договора купли-продажи части дома и земельного участка в Московской области. Имущество было куплено 6 лет назад в браке, расторгнутом 4 года назад. Имущество не разделено. Продавец уже состоит в другом браке. Регистратор настаивала на письменном согласии бывшей супруги. Но после того, как было предъявлено нотариально удостоверенное заявление собственника о том, что все претензии он обязуется урегулировать самостоятельно, сделку зарегистрировали.

На практике зачастую один из супругов не знает о совершении вторым супругом действий по отчуждению общего имущества. Более того, он не согласен с намерениями недобросовестного супруга. В защиту имущественных прав добросовестного супруга на общее имущество действующее семейное законодательство (абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ) предусматривает возможность признания сделки недействительной по мотивам отсутствия его согласия. При этом заявившему такое требование супругу требуется доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о его несогласии на ее совершение. Рассматриваемая ситуация может по праву именоваться замкнутым кругом, так как ни один участник, участвующий в сделке, не расскажет о своей осведомленности по поводу неодобрения сделки одним из супругов. Согласно ст. 302 ГК РФ лицо, приобретшее имущество супругов, будет являться добросовестным приобретателем. Следовательно, у супруга, не дававшего согласия на совершение сделки, нет возможности отстоять свои законные права путем признания сделки недействительной. У супруга, чьи права нарушены, остается лишь возможность требовать от недобросовестного супруга компенсации в размере Ѕ доли от суммы, полученной им от реализации общего имущества. Однако и в этом случае права добросовестного супруга не защищены на сто процентов. Намеренно реализуя общее совместное имущество, недобросовестный супруг обычно не имеет желания производить раздел вырученных денежных средств. Получив их в наличной форме, он легко может их потратить по своему усмотрению или сокрыть, лишая добросовестного супруга возможности их обнаружения.

В силу п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.98 №15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», «учитывая, что в соответствии с п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должно осуществляться по их обоюдному согласию, в случае когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость». Не решается рассматриваемая проблема и в случае раздела совместно нажитого имущества в судебном порядке, так как в качестве подтверждения обстоятельств распоряжения общим имуществом супругов недобросовестным супругом представляются письменные доказательства. Как правило, стоимость имущества в договоре с третьими лицами значительно занижается, что вновь приводит к нарушению прав одного из супругов - с недобросовестного супруга может быть взыскана лишь Ѕ доля от указанной в договоре стоимости имущества, которая значительно ниже реальной рыночной стоимости.

Также существует вероятность мнимой реализации имущества (без намерения создать соответствующие правовые последствия). Для того чтобы признать указанную сделку ничтожной, добросовестному супругу необходимо будет обратиться в суд с соответствующим исковым требованием, на основании которого будет возбуждено гражданское производство.

Затем обратившемуся в суд супругу потребуется доказать мнимость сделки, что весьма затруднительно, так как участвующая в сделке сторона, являясь выгодоприобретателем, выступает на стороне недобросовестного супруга.

Другой пример: квартира была приобретена в браке на имя жены. После смерти мужа через 2 месяца она продает квартиру. То есть фактически распоряжается имуществом, часть которого наследуется (обычно нотариус выделяет супружескую долю из совместного имущества и наследуемую долю). Регистрирующий орган не спросил никаких документов. Наследники умершего (дети от прежнего брака) подали в суд о признании сделки недействительной.

А если сразу обратиться в суд, наложить арест на имущество? Это самое разумное, однако, как показывает практика, даже в этом случае могут возникнуть проблемы. Например, брак был расторгнут. Жена сразу обратилась в суд о признании за ней права на 50-процентную долю квартиры, приобретенной в браке. Бывший муж иск не признал, квартиру оплачивали его родители, которые участвовали в деле третьими лицами. Дело прекращали, в связи с неявкой сторон, и арест сняли. Потом дело возобновили, а арест не наложили, хотя в деле есть заявление истицы. Ответчик (бывший муж) продал квартиру в период рассмотрения дела судом без проблем в регистрации. Квартира, по мнению регистрирующих органов, оказалась «юридически чистой». С момента расторжения брака прошло 4 года, в квартире со времени постройки никто не прописан, квартира не под арестом, о споре в суде никому не известно. Новый собственник предложила истице деньги, та отказалась. Сделку признали недействительной очень быстро.

Дел по разделу имущества много, и в каждом свои особенности. Например, жена обратилась в суд с иском о разделе имущества сразу после подачи ее мужем заявления о расторжении брака. Имущество дорогостоящее, суд при принятии искового заявления принял обеспечительные меры - наложил арест на имущество, подлежащее разделу. В том числе на земельный участок, находившийся в собственности супругов. Сразу после расторжения брака, бывший муж выставил землю на продажу, поскольку земельные участки зарегистрированы на его имя. Для продажи было привлечено специализированное агентство недвижимости. По ходатайству ответчика (бывшего мужа) Лаборатория судебных экспертиз при Минюсте РФ провела экспертизу по оценке недвижимого имущества. Эксперт оценил земельные участки, применив понижающие коэффициенты. Практически снять арест на момент сделки вполне возможно (случайно, неполадки технические). Это подтверждают и в правоохранительных органах. Таким образом, законодатель, признав в целях упрощения гражданского оборота презумпцию согласия одного супруга по распоряжению общим имуществом, усложняет тем самым взаимоотношения между самими супругами. При этом явно прослеживается нарушение нормы ст.35 СК РФ, а также конституционных прав добросовестного супруга, закрепленных в ст.35 Конституции РФ: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда…».

Рассмотрим вопрос об отчуждении имущества, находящегося в общей долевой собственности. Каким образом можно продать, подарить, завещать, предоставить в залог или иным способом распорядиться своей долей?

При рассмотрении такого правомочия собственника - как распоряжение, следует различать, во-первых, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и, во-вторых, распоряжение долей в праве общей долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь согласия других сособственников не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК РФ. Договор признается возмездным, если в соответствии с его условиями сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение обязанностей, вытекающих из договора (например, договор купли-продажи). При безвозмездном отчуждении доли (например, договор дарения) никаких ограничений для сособственника законодательством не предусмотрено.

В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Сособственник, реализовав такое право, может увеличить свою долю или вообще стать единственным собственником имущества. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, что вполне объяснимо, поскольку целью торгов является продажа имущества тому, кто предложит за него наиболее высокую цену. Сособственники могут на общих основаниях принять участие в публичных торгах с целью приобретения доли в праве общей собственности.

При отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса.

Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. Данный срок начинает течь со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю.

Уступка (передача другому лицу) преимущественного права покупки доли не допускается. Правила о преимущественном праве покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Продажа доли с нарушением преимущественного права покупки может быть оспорена в судебном порядке. В таком случае любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вторым видом общей собственности является общая совместная собственность, при которой доли в праве на имущество не установлены. Общим совместным имуществом участники владеют, пользуются и распоряжаются сообща.

Законным режимом имущества супругов считается режим совместной собственности. Обязательным условием возникновения права общей совместной собственности супругов является их состояние в браке, зарегистрированном в установленном порядке. Лица, проживающие совместно без регистрации брака, правом общей совместной собственности на приобретенное за это время имущество не обладают.

Любое имущество, нажитое супругами во время брака, предполагается их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим данного имущества. При этом не имеет значения то обстоятельство, на имя кого из супругов приобреталось имущество или кем из супругов были внесены средства на приобретение имущества (п. 2 ст. 34 СК РФ).

Брачным договором законный режим имущества супругов может быть изменен. Супруги вправе установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на отдельные его виды или на имущество каждого из них. Брачный договор может быть заключен в отношении как имеющегося, так и будущего имущества супругов, как при заключении брака, так в браке. Супруги по соглашению между собой в любое время вправе изменить или расторгнуть брачный договор, а также составить соглашение о разделе имущества.

Для распоряжения (как по возмездным, так и по безвозмездным сделкам) одним из супругов совместно нажитым недвижимым имуществом, необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки.

Обращаем Ваше внимание, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. (п. 1 ст. 24 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Комментарий к Ст. 253 ГК РФ

Другой комментарий к Ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации

Комментарий к статье 253 Гражданского Кодекса РФ

Общая долевая и совместная собственность. Права и обязанности собственников

Выбор редакции