Заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Переход на прямые договоры состоится в этом году. Что прямые договоры дают коммунальным организациям

Главная / Авто

Переход на прямые договорные отношения между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в МКД, который активно обсуждался осенью 2017 года, вероятно произойдёт в первые месяцы наступившего года. Проект ФЗ № 207460-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» был принят Госдумой РФ в первом чтении 6 декабря 2017 года. Поправки ко второму чтению готовили до 4 января 2018 года.

Когда можно будет заключать прямые договоры между потребителями и РСО и какие права и обязанности будут у сторон таких договоров, рассказали на онлайн-семинаре исполнительный директор Ассоциации «ЖКХ и Городская среда» Алексей Макрушин и директор департамента ЖКХ Минстроя России Елена Солнцева.

Когда можно будет заключать прямые договоры

Законопроект об устранении посредников из цепочки платежей за ЖКХ предполагает, что переход на прямые договорные отношения между собственниками помещений в МКД и поставщиками коммунальных ресурсов возможен в двух случаях:

по решению ОСС при согласии РСО,
при одностороннем расторжении РСО договора с управляющей организацией из-за долга.

Следует различать прямые договоры и прямые расчёты с РСО. Возможность вносить денежные средства за коммунальные ресурсы напрямую на счета РСО предусмотрена пунктом 6.3 ст. 155 Жилищного кодекса РФ . Норма о прямых расчётах была утверждена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ . Исключение из этого положения - плата за коммунальный ресурс на содержание общего имущества, которая обязательно вносится через управляющую организацию.

Отличие прямых расчётов от прямых договоров в том, что, хотя потребители совершают платежи напрямую на счёт поставщика ресурсов, стороной договора ресурсоснабжения является управляющая организация, соответственно, долги остаются за ней и РСО не имеют возможности работать с должниками. Переход на прямые договорные отношения должен решить эту проблему.

Рассмотрим порядок перехода на прямые договоры с РСО по решению общего собрания собственников помещений в доме. В законопроекте указано, что вопрос о таком переходе может быть включён в повестку дня на ОСС в том случае, если ресурсоснабжающая организация дала предварительное согласие на прямые договорные отношения с собственниками. В Госдуме обсуждается вопрос, должна ли РСО обладать правом вето на решение о переходе на прямые договоры.

Ко второму чтению в текст законопроекта требуется внести уточнения. Планируется добавить поправку в ст. 44 ЖК РФ . Согласно ей, собственники смогут принимать на общем собрании и обратные решения - о переходе от прямых договорных отношений к заключению единого договора управления через управляющую организацию. Это будет актуально для новых домов, которые вводятся в эксплуатацию, и для домов, сменивших способ управления.

Принимать решения о переходе на прямые договоры или наоборот собственники смогут не чаще 1 раза в год. При этом поставщика ресурсов уведомят не менее чем за 30 дней до перехода.

Ответы на вопросы о прямых договорах между потребителями и РСО смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.

Вторая ситуация, когда дом может перейти на прямые договоры с РСО, это задолженность управляющей организации перед поставщиком ресурсов в размере 2 среднемесячных платежей за коммунальный ресурс. В таком случае ресурсоснабжающая организация может в одностороннем порядке отказаться от заключённого договора ресурсоснабжения.

Как будет определяться размер задолженности, определит Правительство РФ. Размер задолженности будет высчитываться исходя из норматива потребления коммунального ресурса, так как если определять его по показаниям приборов учёта, могут возникнуть споры сторон и судебные разбирательства. Задолженность будет обязательно подтверждаться решением суда или актом сверки сторон.

В такой ситуации РСО уведомит об отказе от договора:

УК или ТСЖ, с которой(ым) заключён договор,
орган ГЖН,
собственников помещений МКД.

Сообщение для собственников помещений размещается в общедоступных местах, предусмотренных стандартом раскрытия информации: на информационном стенде, доске объявлений в подъезде, сайте РСО, в ГИС ЖКХ.

Через 30 дней после направления ресурсоснабжающей организацией уведомления договор считается расторгнутым и у собственников возникают прямые договорные отношения с РСО по типовой форме. Форма типового договора утверждается правительством РФ. Заключать договор в письменной форме не требуется.

Форма типового договора находится в разработке. Она будет содержать краткие правила предоставления коммунального ресурса, права и обязанности сторон.

Обязанности УО при прямых договорах

Если собственники перешли на прямые договоры с РСО, управляющая организация продолжает нести ответственность за постоянную готовность внутридомовых инженерных систем к бесперебойному предоставлению коммунальных услуг. Кроме того она принимает от собственников обращения, связанные с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества. Потребители обращаются в УО, а та должна обеспечить взаимодействие с РСО по рассмотрению таких обращений.

Ответственность за качество коммунальных услуг разделена между РСО и УО по границе дома. Если нарушения качества коммунальных услуг зафиксировано до ввода в дом, то перерасчёт будет производиться за счёт поставщика ресурса. Если же нарушение внутри дома и связано с работой внутридомовых инженерных систем, компенсации потребителю выплатит УО.

Управляющая организация взаимодействует с потребителем для передачи показаний индивидуальных приборов учёта и передаёт показания ОДПУ, оплачивает коммунальный ресурс на содержание общего имущества в доме.

Переходные положения

Законопроект № 207460-7 , если он будет принят, легализует ранее заключённые прямые договоры. В действующей редакции ЖК РФ отсутствует прямая норма, позволяющая заключать прямые договоры между потребителями и РСО, если домом управляет УО. Такие договоры, если они были ранее заключены, подлежат прекращению. Новое положение ст. 157 ЖК РФ о прямых договорах будет распространяться на договоры, заключённые до его вступления в силу.

После внесения изменений ранее заключённые договоры управления не придётся перезаключать на новых условиях.

Правительство РФ предложило ко второму чтению законопроекта установить ответственность за выставление двойных квитанций. Если договор между РСО и управляющей организацией прекращён, но УО выставила потребителю квитанцию за коммунальные услуги и он её оплатил, то потребитель будет считаться надлежащим плательщиком и санкции к нему не будут применяться

А со стороны управляющей организации выставление платёжных документов после прекращения договорных отношений будет рассматриваться как безосновательное обогащение. Такая УО выплатит долг РСО и штраф потребителю, оплатившему квитанцию.

Законопроект, предполагающий заключение договоров электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, а также договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в многоквартирных домах, . По мнению разработчиков, данная мера позволит существенно снизить задолженность по коммунальным услугам, возникающую в том числе в связи с тем, что недобросовестные управляющие организации и ТСЖ не перечисляют в ресурсоснабжающие организации полученные от жильцов средства на оплату коммунальных услуг, а пытаются на них заработать (путем получения процентов по счетам). По данным министерства, на данный момент такая задолженность управляющих компаний составляет около 250 млрд руб.

Может ли управляющая организация отвечать за предоставление не всех, а отдельных коммунальных услуг? Ответ – в Энциклопедиисудебной практики интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

В процессе обсуждения данной инициативы в Правительстве РФ было принято решение закрепить в законодательстве более компромиссный вариант, сообщил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень в ходе состоявшейся вчера пресс-конференции. Предполагается, что договоры на поставку ресурсов будут заключаться непосредственно с владельцами квартир в случае принятия такого решения – об этом необходимо будет уведомить управляющую компанию, ресурсоснабжающую организацию, а также соответствующую жилищную инспекцию. При отсутствии такого решения договоры по-прежнему будут заключаться с управляющей компанией или ТСЖ (). Однако если управляющая компания больше двух месяцев не перечисляет плату за коммунальные услуги, переход на прямые договоры между ресурсоснабжающими организациями и владельцами квартир будет обязательным. Таким образом, для МКД, управление которыми осуществляется без нарушений, ничего не изменится, а недобросовестные управляющие организации вынуждены будут уйти с рынка, подчеркнул министр. Напомним, о необходимости "отрезать эти управляющие компании от денежного потока" в ходе прошедшей 14 декабря говорил и Владимир Путин . Тем не менее конкретный срок принятия соответствующего законопроекта пока не определен.

Также во исполнение поручения президента (подп. "б" п. 1 перечня поручений от 5 ноября 2017 г. № Пр-2261) разработана дорожная карта поэтапного к проектному банковскому финансированию застройщиков, сообщил Михаил Мень. По словам министра, документ, который в настоящее время находится на согласовании в Правительстве РФ, предполагает не полный отказ от долевого строительства, а предоставление определенных преференций застройщикам, получающим целевые кредиты на строительство МКД и пользующимся счетами эскроу (кстати, в (далее – закон об участии в долевом строительстве) уже закреплена возможность привлечения застройщиком денежных средств, размещенных на счетах эскроу). Скорее всего, к таким застройщикам не будут применяться обновленные требования, которые начнут действовать с 1 июля следующего года, в частности – о размере собственных средств застройщика, который должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства МКД ( в редакции ).

Прежде чем процесс перехода к проектному финансированию будет запущен, предполагается оценить, во-первых, сможет ли банковское сообщество в полном объеме финансировать жилищное строительство (речь идет о немалых суммах, ведь объем инвестиций граждан в жилищное строительство составляет, по экспертным оценкам, около 3,5 трлн руб.), а во-вторых, сколько это будет стоить для застройщиков. "Когда эскроу-счета заработают, банки будут получать средства от граждан под 0%, а основные риски будут концентрироваться в [создан для защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщиков – средства фонда будут расходоваться, в частности, на выплату компенсаций пострадавшим дольщикам и завершение строительства проблемных объектов. По данным Минстроя России, по состоянию на 18 декабря на счет фонда поступило более 42 млн руб. от 266 застройщиков, заключено 1159 договоров долевого участия, предусматривающих такие компенсационные гарантии. – ГАРАНТ.РУ ]. Нужно понять, не будут ли банки выдавать кредиты застройщикам по ставкам коммерческих кредитов и не станут ли они осознанно их банкротить, находя причины для отказа в финансировании", – подчеркнул Михаил Мень. В связи с этим министерство обсуждает с Банком России возможность закрепления предельной ставки кредитования застройщиков за счет размещенных на счетах эскроу средств граждан. Окончательные решения о завершении реформирования сферы долевого строительства планируется принять в течение трех лет.

Кроме того, к концу 2018 года Минстрой России намерен разработать постоянно действующий механизм переселения граждан из аварийного жилья. Напомним, еще на год () – для завершения проекта по расселению жилых домов, признанных аварийными на 1 января 2012 года. По данным министерства, по нескольку таких объектов осталось в восьми субъектах РФ. При этом регионы, наиболее успешно реализовавшие этот проект, планируется поощрить за счет неиспользованных резервов Фонда содействия реформированию ЖКХ – средства в этом случае будут расходоваться, например, на расселение выявленных уже после 1 января 2012 года аварийных объектов. Если предложение министерства о необходимости проведения работы по переселению граждан из аварийного жилья на постоянной основе, а не по краткосрочным программам будет поддержано, срок деятельности указанного фонда снова может быть продлен, тем более что министерство будет настаивать на сохранении федерального финансирования этой работы хотя бы в части, что подразумевает наличие оператора. Как писал ранее портал ГАРАНТ.РУ, сам Фонд содействия реформированию ЖКХ уже направил в Минстрой России свои предложения по на постоянной основе.

С каждым годом все острее становится вопрос о необходимости заключать Прямые договоры с РСО (ресурсоснабжающей организацией). Есть в этом вопросе свои плюсы и минусы для каждой из трех сторон (собственники, УО, РСО). Государство считает, что заключение прямых договоров необходимо для того, чтобы УО избежали злоупотреблений в своей сфере деятельности. Однако большинство УО как раз ЗА заключение прямых договоров. Против таких договоров только РСО. Рассмотрим жизненные ситуации.

Заключение прямых договоров с РСО

Функциональные обязанности РСО, как поставщика коммунального ресурса :

В Российской Федерации деятельность большинства РСО контролируется администрацией населенных пунктов. Тем не менее, закон не запрещает выполнять данную работу частным лицам.

Основная часть населения ошибочно считает, что РСО и управляющая компания — это одна и та же организация. Это не так. Ресурсоснабжающее предприятие не может быть УК. Управляющая компания является посредником, обеспечивающим сотрудничество между жильцами МКД и РСО. Несмотря на то, что законодательство не запрещает управляющим организациям оказывать услуги снабжения ресурсами, тем не менее, они, как правило, отказываются от выполнения данной деятельности по причине больших капиталовложений, необходимых для этого.

Про ОДН при прямых договорах читайте подробнее в статье:

Управляющая компания является исполнителем коммунальных услуг перед жильцами МКД и РСО:

УК обязана осуществлять непрерывную поставку ресурсов в срок.
Управляющая компания несет ответственность за своевременную оплату поставляемых ресурсов.

Управляющие организации заключают договоры: как на поставку коммунальных с собственниками МКД, так и на покупку коммунального ресурса с РСО. Такая же цель представлена и при заключении договора между ТСЖ и РСО.

Договор с РСО содержит полный перечень прав и обязанностей сторон. УК в свою очередь занимается субподрядной поставкой ресурсов , а жильцы должны своевременно оплачивать коммунальные услуги.

Согласно законодательству при заключении договора с РСО необходимо соблюдать определенный порядок.

Если управляющая компания является непосредственным исполнителем коммунальных услуг, тогда именно она отвечает за несвоевременно выплаченные средства перед РСО. А РСО в свою очередь не имеет права взыскивать задолженность с жильцов, поскольку между ними не заключен прямой договор. А управляющая компания отчитывается перед РСО не за каждого отдельного потребителя, а за общее количество использованных ресурсов собственниками всего многоквартирного дома.

Но данная организация не имеет права лишать весь МКД снабжения, именно поэтому УО взыскивает задолженность с конкретных жильцов дома. Если погашения недоимки со стороны собственников помещений не происходит, тогда самой управляющей компании приходится оплачивать накопленный долг за свой счет. Так, образовавшиеся денежные обязательства перед РСО могут привести к банкротству УО.

У управляющей организации есть два способа защитить свои интересы. Это:

отключение должников от локальной сети;
написание соответствующего заявления в суд.

Тем не менее, УО может действовать только в рамках договора, заключенного между компанией и собственниками МКД.

Заключение договора с РСО при приеме МКД

Когда УК принимает многоквартирный дом после заключения договора с РСО, она должна соблюдать определенные правила. Остановимся на этом подробнее:

Правило 1 . Заранее просчитывайте даты.

При заключении договора управления многоквартирным домом в протоколе общего собрания следует указывать приемлемую для организации дату начала деятельности. Обычно при заключении договора с РСО обозначают не срок окончания выполнения своих обязательств, а время, когда компания приступила к работе.

Должны быть сопоставлены как минимум 2 даты: число, когда было проведено собрание жильцов МКД, и день, когда УК приступила к выполнению своих обязательств согласно договору.

При заключении договора необходимо указать: «дата начала исполнения обязательств по настоящему договору - «01»___ 201_ г.». Согласно п.19 Правил №124 те или иные ресурсы не могут быть поставлены ранее указанного в договоре срока. Таким образом, управляющая компания обязана обеспечивать коммунальными услугами жильцов МКД с даты начала исполнения обязательств, которая была утверждена общим собранием собственников многоквартирного дома.

В том случае, если вы заранее не просчитаете срок приема, а также передачи управления МКД, вам грозят потенциальные риски.

Во-первых, вы можете не успеть своевременно подать необходимый пакет документов РСО.

И до тех пор, пока вы не сдадите документы, ресурсоснабжающее предприятие будет начислять оплату за предоставляемые коммунальные ресурсы предыдущей управляющей компании, либо перечислений не будет вовсе. Второй случай подразумевает, что при заключении договора с РСО данная организация дополнительно переведет средства за тот период времени, когда плата не была начислена.

Согласно решению Верховного Суда РФ исключение многоквартирного дома из управления компании представляет собой веское основание для того, чтобы прекратить обязательства по статье 416 ГК РФ и, следовательно, для того, чтобы расторгнуть договор энергоснабжения. Таким образом, несвоевременное заключение договора РСО с новым объектом (МКД) не может служить основанием для того, чтобы возложить обязанности по оплате на лицо, которое расторгло правовую и фактическую связь с данными многоквартирными домами.

Во-вторых — это кассовый разрыв.

За расчетный период для оплаты коммунальных услуг берут один календарный месяц, согласно п.37 Правил №354. Исходя из этого, желательно расторгнуть договор с действующей управляющей компанией и оформить договорные отношения с новой организацией в конце месяца. Так вы сможете избежать расхождений в расчетах обоих управляющих предприятий.

Правило 2 .

Необходимо составить акт снятия показаний на дату начала исполнения договорных обязательств новой управляющей компании.

Акт снятия показаний ОДПУ нужен для того, чтобы исключить перерасчеты. Закон данного требования не предъявляет, но в жизни он необходим. Данный акт подписывается передающей и принимающей

Правило 3 .

Для того, чтобы заключить прямые договоры с РСО нужно своевременно предоставить соответствующий пакет документов.

Новая управляющая компания для заключения договора с РСО должна отправить соответствующую заявку, к которой следует приложить пакет документов, предусмотренный пп.6,7 Правил №124. С юридической точки зрения недопустима «автоматическая» замена исполнителя коммунальных услуг, но на практике данный вопрос выглядит несколько иначе.

РСО с особым вниманием относится к протоколу ОСС, в частности к тому, сохранится ли порядок предоставления коммунальных услуг и платежей, действовавший при предыдущей управляющей компании (согласно ч.18 ст.12 ФЗ 3176-ФЗ).

Прямые договоры с РСО и прямые платежи

Как показывает практика, многие представители сферы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе и УК, не совсем понимают разницу что такое «прямые договоры с РСО» и «прямые платежи» в системе «потребитель коммунальных услуг — поставщик коммунальных услуг».

Определение «исполнитель коммунальных услуг » утверждено жилищным законодательством, и ответственность за качество предоставляемых услуг и своевременную оплату начислений лежит на управляющих компаниях.

Таким образом, УК обязана предоставлять собственникам помещений в МКД коммунальные услуги и приобретать с этой целью соответствующие коммунальные ресурсы на основании заключения договора с РСО.

Тем не менее, на сегодняшний день некоторые управляющие организации до сих пор используют серые договорные и расчетные схемы. К примеру, УК может договориться с РСО о прямом предъявлении счетов за коммунальные услуги жильцам МКД и в это время самостоятельно заниматься начислениями, предоставлением квитанций, претензионной работой и высчитыванием задолженностей.

Хотя данная организация не имеет юридического основания для осуществления данной деятельности, поскольку не имеет отношения к КУ.

К тому же, многие управляющие компании вовсе не нацелены на заключение договора с РСО . Таким образом, данные организации не имеют юридического основания для поставки КУ в МКД и приема оплаты. На сегодняшний день осуществляется тщательная проверка управляющих компаний на предмет заключены ли в УК официально прямые договоры с РСО.

Однако УК в этом случае сильно рискует, поскольку, помимо проверки лицензионного контроля, она может оказаться в такой ситуации, когда РСО в свою очередь может затребовать с управляющей компании задолженность, не оплаченную потребителями за коммунальные ресурсы. Также отсутствие заключенного договора между УО и РСО может грозить еще более серьезной ответственностью.

Заключение договора с РСО-исполнителем

Остановимся подробнее на тех случаях, когда РСО выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, а УК или ТСЖ управляет МКД:

Ситуация 1-я.

Многоквартирный дом, количество квартир в котором превышает 16, управлялся непосредственно, а исполнителем КУ являлись соответствующие РСО.

Согласно Федеральному закону №255-ФЗ собственники помещений МКД при условии, что дом состоит более чем из 16 квартир, не имеют права управлять им непосредственно. Таких жильцов обязуют организовать ТСЖ и передать управление МКД управляющей организации. При этом владельцы не стали выполнять данное требование.

Затем в июне 2015 года был принят закон №176-ФЗ, в соответствии с которым собственники помещений МКД имеют право сохранить порядок предоставления КУ и соответствующих расчетов в том случае, когда на общем собрании жильцов было принято решение о том, что необходимо сменить способ управления многоквартирным домом или избрать УО.

Так, владельцы воспользовались данным правом, избрав способ управления МКД ТСЖ или УК, и сохранили «прямой договор» с РСО. Другими словами, нарушив федеральное законодательство (не назначив УО или ТСЖ), собственники пришли к тому, что

Ситауция 2-я.

УО или ТСЖ осуществляет управление МКД без заключения договора с РСО, не соблюдая требований законодательства, отказывается от осуществления своих обязанностей и не взимает плату за КУ.

После того как был принят закон 176-ФЗ, РСО признали себя исполнителями коммунальных услуг, потому что УК и ТСЖ не брали на себя данную роль. Как и в вышеуказанной ситуации, нарушение законодательства стало основанием того, что управление МКД осуществляет УК или ТСЖ, а РСО является исполнителем КУ

Ситуация 3-я.

Жилой дом, число квартир в котором было не менее 16, управлялся непосредственно, и после закона, вступившего в силу 30 июня 2015 г., собственники помещений избрали на общем собрании способ управления УК или ТСЖ, также было принято решение сохранить ранее действующий порядок предоставления коммунальных услуг и соответствующих расчетов.

В данном случае управлением дома занимается УК или ТСЖ, а исполнитель коммунальных услуг — РСО.

Ситуация 4-я.

Управляющая компания или ТСЖ имеет определенную задолженность перед ресурсоснабжающей организацией, размер которой превышает стоимость коммунальных ресурсов за 3 календарных месяца. Данная недоимка признана или самой управляющей компанией (ТСЖ), или судебным решением.

РСО, руководствуясь п.30 Правил 124, расторгла договор с должником в одностороннем порядке и оформила договорные отношения напрямую с потребителями КУ.

Лицензия УК и заключение договора с РСО

Согласно письму Минстроя РФ №35750-ОЛ/04 от 05.11.2015 г управляющие компании обязаны заключить прямые договоры с РСО, данный факт подлежит обязательному лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

В соответствии с Постановлением Правительства России №146 от 15 мая 2013 г. управление МКД осуществляется с помощью заключения договора с РСО на энергоснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение и газоснабжение для предоставления жильцам МКД коммунальных услуг. Так, заключение договора с РСО представляет собой лицензионное требование, подлежащее лицензионному контролю.

Договоры между владельцами квартир в МКД и РСО, которые были заключены между собственниками помещений в МКД и РСО до 29 июня 2015 г, имеют свою силу до окончания срока договора либо прекращают свое действие по заявлению одной из сторон. Это единственный случай, когда отсутствие официального договора между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией не является нарушением лицензионных требований.

Согласно Письму Минстроя №35750-ОЛ/04 УК обязаны соблюдать и иные требования, утвержденные Правительством РФ. Лицензионные требования, в частности, представлены:

соблюдением правил, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ;
исполнением взятых на себя обязательств по договору управления (часть 2, статья 162 ЖК РФ);

При заключении договора управления УО по запросу владельцев квартир в МКД обязана выполнять определенный комплекс работ и оказывать услуги в рамках управления многоквартирным домом, к примеру, обеспечивать надлежащее содержание и ремонт МОП в доме, предоставлять КУ и производить другие операции, обусловленные рамками договора.

Согласно Правилам осуществления деятельности по управлению МКД управление домом обеспечивается благодаря предоставлению коммунальных услуг собственникам квартир в МКД на основании заключения договора с РСО. Таким образом, мы видим, что необходимость заключить прямые договоры с РСО представляет собой лицензионное требование и подлежит обязательному лицензионному контролю.

УК не заключила договоры с РСО

В том случае, когда лицензионные требования не соблюдаются и нарушаются, УК попадает под административную ответственность, в соответствии с которой организация выплачивает штраф, либо руководитель управляющей компании дисквалифицируется.

Согласно ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ за несоблюдение и нарушение УК и ИП правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами данным организациям грозит административный штраф:

для физических лиц — в размере от 50 до 100 тыс. руб. или дисквалификация сроком на 3 года;
для юридических лиц — в размере от 150 до 250 тысяч рублей.

Согласно ч.2 ст.7.23.3 невыполнение обязательств, предусмотренных правилами осуществления деятельности по управлению МКД , на тот момент, когда лицензия прекращает свое действие или аннулируется, грозит административным штрафом:

для физических лиц — в размере от 100 до 200 тыс. руб. или дисквалификация сроком до трех лет;
для индивидуального предпринимателя — в размере от 150 до 500 тысяч рублей или дисквалификация сроком до 3 лет;
для юридических лиц — в размере от 150 до 500 тыс. руб.

Согласно ч.2 ст. 14.1.3 в том случае, когда предпринимательская деятельность по управлению МКД осуществляется с нарушениями лицензионных требований , вменяется административный штраф:

для физических лиц — в размере от 50 до 100 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
для ИП — в размере от 250 до 300 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
для юридических лиц — в размере от 250 до 300 тысяч рублей.

Согласно ч.2.4 ст.19.5 КоАП РФ в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения обязательств в указанный срок предписания ПЖН по устранению нарушений того или иного лицензионного требования грозит административный штраф:

для физических лиц — в размере от 12 до 20 тысяч рублей;
для юридических лиц — от 300 до 500 тысяч рублей.

Таким образом, необходимость заключить прямые договоры с РСО владельцами квартир в МКД не отменяет обязанности управляющих организаций оформлять договорные отношения с ресурсоснабжающими предприятиями.

Заключение договора с РСО на нежилые помещения

Согласно новой редакции Постановления Правительства РФ от 01.01.2017 дополнилось определение нежилого помещения. Ранее под этим понятием подразумевалось помещение, не являющееся жилым и не входящее в состав мест общего пользования в МКД. На данный момент под нежилым помещением в МКД подразумевается помещение:

указанное в проектных или технических документах либо в электронном паспорте МКД;
не являющееся жилым;
не включенное в состав общего имущества в МКД, независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, к нежилым помещениям относится консьержная, колясочная, часть подвала, выкупленные и приватизированные жильцами многоквартирного дома, а также те помещения, которые были встроены и пристроены.

Под нежилыми помещениями подразумевается и часть МКД, в которой размещают автомобили (например, машино-место, подземный гараж, автостоянка). В данном случае речь идет именно о тех автостоянках и машиноместах, находящихся внутри МКД, а не об отдельных сооружениях.

Действия, которые необходимо выполнить с нежилыми помещениями:

Этап 1. Предоставляется информация о нежилом помещении в РСО.

В январе 2017 г. каждый собственник нежилого помещения обязан заключить прямой договор с РСО на предоставление КУ (согласно п.6 ПП РФ №354). Данное правило не распространяется на машино-места.

В связи с новыми нормами при заключении договора с РСО у УК, владельцев нежилых помещений и ресурсоснабжающей организации возникают определенные обязательства.

Для заключения договора с РСО на обслуживание нежилых помещений УО обязана предоставить данные о том или ином нежилом помещении в РСО и направить уведомление собственникам нежилых помещений о необходимости оформить договорные отношения с ресурсоснабжающим предприятием.

Перечень сведений, который необходимо предоставить в РСО в письменной форме:

фамилия, имя, отчество владельца нежилого помещения, ОГРН;
общая площадь;
тип деятельности;
показатели приборов учета на 01 января 2017 г (при наличии);
сечение трубы.

Также необходимо отметить, чтобы РСО использовала формулу из Приложения N1 Постановления Правительства РФ для определения объема КУ при обслуживании МКД (из объема, выставляемого УО, вычитают объем, выставляемый на нежилое помещение).

УО в свою очередь в уведомлении владельцу нежилого помещения должна указать, чтобы он предоставил экземпляр копии договора с РСО в управляющую компанию, а также каждый месяц снимал показания счетчиков.

Этап 2. В РСО подается заявление от собственников нежилых помещений.

Владелец нежилого помещения является инициатором заключения договора с РСО в письменном виде. С этой целью он направляет в РСО заявление с указанием данных из подпунктов «в», «г», «д», «з», «л», «с» п.19 ПП РФ №354:

физическому лицу необходимо указать фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные, контактный телефон и наименование организации, адрес регистрации и контактный телефон для юрлица;
адрес, по которому расположено нежилое помещение в МКД, и его общую площадь;
перечень предоставляемых коммунальных услуг;
сведения о приборах учета;
способы социальной поддержки по оплате КУ;
срок действия договора.

Со своей стороны, владелец нежилого помещения обязан выполнять требования согласно п.6 ПП РФ №354. Собственник при этом должен подать соответствующую заявку на заключение договора с РСО даже в том случае, когда УО не информировала его о том, что необходимо оформить договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией.

Этап 3. Выдача проекта договора РСО

Сведения о каждом нежилом помещении передают в ресурсоснабжающую организацию собственники или УО. Таким образом, РСО находится в зависимом положении.

После того как ресурсоснабжающая организация получила заявление, она в течение 10 дней обязана предоставить заявителю проект договора. Договоры составляют в 2 экземплярах — по одному экземпляру для каждой стороны.

Ресурсоснабжающая организация не может отправить проект договора или предъявить счет, если УО или владелец нежилого помещения не направили заявление на заключение договора с РСО.

В том случае, когда договор с ресурсоснабжающей компанией не был заключен, РСО высчитывает объем потребляемых КУ как при бездоговорном потреблении (в соответствии с п.6 ПП РФ №354).

Поправка, утверждающая обязательное заключение договора с РСО для нежилых помещений, действует с 01.01.2017 г. С этого момента необходимо было оформить договор ресурсоснабжения. Безусловно, далеко не каждая УО смогла своевременно выполнить данное требование.

В некоторых случаях заключали договоры уступки права требования между УК и РСО. УО в результате данного договора получает право требования от РСО и выставляет счет на весь МКД, а РСО в свою очередь требует за весь объем КУ, поступающих в дом, от УК.

Данный подход грозит определенными рисками, которые следует учитывать:

Позиция суда.

Согласно законодательству существует четкое обозначение, кто именно должен заключить договор, в то время как договор уступки права требования суд имеет право признать навязыванием пользователям своих требований.

Право требования задолженности наступает по истечению десяти дней текущего месяца.

Таким образом, если управляющая компания оформляет договор уступки права требования с РСО, она вправе выставить счет за предоставляемые коммунальные ресурсы только после десятого числа.

Суд вправе отменить договор уступки права требования и обязать оформить прямой договор с РСО.

В некоторых случаях заключение договора уступки права требования для УО признается нарушением лицензионного требования. Согласно ст.161 ЖК РФ каждая управляющая организация должна надлежащим образом оформить договор с РСО.

Заключение договора с РСО напрямую в 2018 году

Разговоры о заключении прямых договоров между собственниками помещений МКД и РСО велись уже длительное время. В этом году это требование будет реализовано в полной мере. Почти у тридцати процентов управляющих организаций обнаружены задержки перечисления материальных средств РСО, которые получены от владельцев помещений в МКД за предоставляемые коммунальные услуги. Именно поэтому своевременно в СРО поступает только 80% оплаты.

Как считает государство, заключение прямого договора с РСО позволит перекрыть всю систему обеспечения КУ и обеспечения коммунальными ресурсами. Как предполагают разработчики проекта, данный закон позволяет сократить задолженность населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которая на сегодняшний день достигает уже 1 триллион рублей и до сих пор продолжает расти. Со временем данная система снизит сумму недоимки в сфере ЖКХ.

Необходимость выполнять прямые договоры с РСО обеспечивает передачу материальных средств в качестве оплаты за КУ от владельцев помещений в ресурсоснабжающей организации, причем оплачивать пользование по КУ и за жилые помещения необходимо по единому документу. Данный документ содержит информацию о размере платы за КУ и пользование жилыми помещениями, в том числе и идентификационные коды потребителя услуг в РСО.

Типовая форма данного документа утверждена Правительством РФ, но его не обязательно заключать именно в письменном виде. Когда собственника помещений подключают к электросети, газосети, водоотводу и другим коммуникациям, заключение договора происходит автоматически, что означает последующую оплату за потребляемые КУ. Управляющая организация ответственна за сбор сведений, необходимых для исполнения условий договора, расчета платы, и последующую отправку специалистам РСО.

Перечень требуемых данных подразумевает персональную информацию о собственниках помещений, пользующихся коммунальными услугами. Передача сведений именно в этом конкретном случае не нарушает требования законодательства. Также необходимо снять показания с индивидуальных и общих счетчиков.

Обе стороны несут ответственность при отсутствии обеспечения КУ или в том случае, когда предоставленные услуги отличаются низким качеством. Качество данных КУ в свою очередь правительство предлагает контролировать на границе зон ответственности управляющего МКД и РСО. Но в том случае, когда причиной неполадок являются проблемы с внутридомовыми сетями, вина за низкое качество услуг возлагается на управляющую организацию .

УК также может являться посредником в урегулировании споров, затрагивающих ухудшение качества КУ или полное их отсутствие. Собственники помещений в МКД обращаются к УО в том случае, когда необходимо пересчитать начисленную плату.

Имеет особое значение тот факт, где именно произошло нарушение. К примеру, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за границей МКД, а УО отвечает за возникшие неполадки внутри дома.

Согласно поправкам в ЖК РФ от 01.01.2017 г. для собственников помещений в МКД увеличился размер пени за просрочку оплаты за КУ На данный момент он составляет более 20 % годовых.

На законодательном уровне разрешено арестовывать единственное жилье должников.

Так, собственники квартир продолжают проживать в данном помещении, но теряют возможность выполнять какие-либо манипуляции с недвижимостью — продать квартиру, прописать в ней новых жильцов и т.д. Что касается владельцев частных домов, то сейчас у должника государство имеет право отделить земельный участок и продать его в счет погашения долга.

Согласно закону №45-ФЗ разрешено взыскивать неуплату за КУ в приказном порядке, также была введена упрощенная процедура рассмотрения гражданских дел. Сейчас УК имеет право обратиться в суд сразу на всех неплательщиков, а не судиться с каждым в отдельности. Затем эти дела переходят к судебным приставам.

Для РСО преимущество новых правил заключается в том, что к ним будут поступать прямые платежи от населения, минуя УО и товарищество собственников недвижимости. Управляющие компании и ТСЖ в свою очередь избавятся от задолженностей владельцев помещений в МКД за предоставляемые КУ. Более того, плата за КУ, взимаемая ранее УК, теперь не учитывается в качестве прибыли при налогообложении.

Для собственников помещений в МКД преимуществом является то, что теперь сокращается риск банкротства УО, ТСЖ или ЖСК из-за задолженностей перед РСО. Недоимка не компенсируется за счет средств, которые были собраны на содержание и текущий ремонт МКД. Также появилась возможность перерасчета оплаты в случае низкого качества предоставляемых услуг.

Тем не менее, собственники помещений в МКД не застрахованы от путаниц с оплатой всевозможным организациям в различных местах. Также не исключены проблемы с осуществлением перерасчета из-за низкого качества предоставляемых услуг.

/Для этого необязательно переходить от управления домом управляющей организацией на непосредственное управление/

Начиная с января 2014года в сфере жилищно-коммунального хозяйства развернулась компания по агитации жителей по смене способа управления многоквартирными домами, а точнее по переходу на непосредственное управление домом. Назывались причины такого перехода. Первое, такое право дает нам Жилищный Кодекс РФ. Второе, заключение прямых договоров собственникам с ресурсоснабжающими организациями позволит оплачивать коммунальные услуги без посредника, то есть управляющей компании, а значит денежные средства собственников будут в полном объеме доходить до поставщиков коммунальных ресурсов.Третье, это позволят собственникам обращаться напрямую к поставщику, вслучае неполучения коммунальных услуг требуемых параметров.

Такая постановка вопроса возможно может иметь место, если сдаются в эксплуатацию новые дома, заселяются новые жильцы т.е. все стартуют с чистого листа. Но в нашем случае ситуация очень непростая: дома находятся в договорных отношениях с управляющими организациями уже много лет; к сожалению договорные условия по отдельным пунктам не выполняются; образовалась задолжность населения перед управляющими организациями, а также их перед населением; задолжность управляющих организаций перед ресурсоснабжающими организациями. В такой обстановке переход на непосредственное управление многоквартирными домами не является выходом из данной ситуации. А с учетом отсутствия грамотной просветительской работы среди населения в районах и городах, можно точно сказать, что это сделать не реально, особенно, если соблюдать при этом все требования законодательных актов. Надо обратить внимание и на то, что с 1 апреля 2015 года непосредственное управление многоквартирными домами в многоэтажных домах прекращает свое существование. Непосредственное управление, как форма управления многоквартирными домами остается в жилых домах с количеством квартир не более 16-ти (ФЗ-№255 п.5 статья 7).

Если ли выход из той ситуации, которая сложилась в сфере жилищного хозяйства? Оказывается есть. То есть собственники помещений в многоквартирном доме могут заключать прямые договора с ресурсоснабжающими организациями по оказанию коммунальных услуг, сохраняя способ управления домом через управляющую компанию. И это четко обговорено в двух законодательных документах: Жилищном Кодексе Российской Федерации и Постановлении Правительства РФ №354 от 06,05.2011г. « О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

1. На основании Жилищного Кодекса РФ

С позиции собственников

Заключение договоров по оказанию коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускаются законом лишь в двух случаях:

1. В силу ч.2.1 ст.161 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений.

2. На основании ч.7.1 ст.155 ЖК РФ при наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирным доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям (за исключением коммунальных услуг, которые потребляются при использовании общего имущества в многоквартирным доме).

С позиции ресурсоснабжащих организаций

Оказания коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями происходит по следующему основанию:

В соответствии с п.30 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (утверждено Постановлением Правительства РФ №124 от 14.02.2012г.), ресурсоснабжающая организация вправе расторгнуть договор ресурсоснабжения с исполнителем коммунальных услуг, при наличии двух условий:

1. Такая возможность предусмотрена договором, заключенным ресурсоснабжающей организацией с исполнителем коммунальных услуг.

2. У исполнителя наличествует признанная им по акту сверки расчетов или подтвержденная решением суда задолжность перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода(расчетных месяцев). Данное условие должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги ресурсоснабжающей организацией, вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем или напрямую с потребителями, а также путем уведомления потребителей о наличии у исполнителя такой задолжности и возможности выбора собственниками помещений в многоквартирном доме иного способа управления многоквартирным домом, иной управляющей организации и заключения договора ресурсоснабжения, например с ресурсоснабжающей организацией в случае выбора непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, следует запомнить, что поставлять горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление непосредственно потребителю должен исполнитель коммунальных услуг, а поставка данных услуг ресурсоснабжающей организацией допустима лишь в строго обозначенных в законе и подзаконных актах случаях.

2 . На основании Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011г. « О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Расширено понятие «Исполнитель». Теперь под исполнителем понимается любое юридическое лицо (а не только ТСЖ, ЖСК, УК). В новых правилах дается следующее определение: «исполнитель» – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги. Из смысла ряда пунктов новых правил (пп. в п. 9, пп. в п. 10, пп. в п. 17) можно сделать следующий вывод: если на общем собрании собственников было решено, что собственники помещений поручают своей УК (или ТСЖ) осуществлять только техническое обслуживание дома, а предоставление коммунальных услуг они поручают РСО, то при обращении этих собственников в ресурсоснабжающую организацию поставщик будет обязан заключить с ними индивидуальные договоры.
Неоднократно можно слышать отговорку, что РСО не предоставляет коммунальные услуги потребителям, а предоставляет коммунальный ресурс юридическому лицу УК(или ТСЖ). Данная отговорка противозаконна, данные понятия сведены к тождеству, т. к. правила устанавливают:
– «ресурсоснабжающая организация» – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод и т.д.);
– «коммунальные услуги» – осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений);
Иными словами – деятельность РСО по подаче коммунальных ресурсов означает предоставление коммунальных услуг. И тогда РСО квалифицируется как исполнитель коммунальных услуг гражданам в доме!

Кроме этого, нормы жилищного законодательства были скоординированы с Гражданским Кодексом РФ, в части признания факта заключения договора конклюдентными действиями, если договор не подписан сторонами. Судебной практикой уже неоднократно обращалось внимание на тот факт, что отсутствие договора на предоставление коммунальных услуг не освобождает гражданина от оплаты коммунальных услуг.
«Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее – конклюдентные действия)».

Правила определяют договор на коммунальные услуги как договор о предоставлении коммунальных услуг, заключаемый собственником жилого дома (домовладения) с организацией (в том числе некоммерческим объединением), которая от своего имени и в интересах собственника заключает договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.
В соответствии с формулировкой данный договор – это чистой воды «агентский договор» (ст. 1005 ГК РФ). А значит,УК, ТСЖ, ЖСК, вправе требовать оплаты им агентского вознаграждения.

Кроме того, сами правила предоставили возможность собственнику помещения (при наличии договора на предоставление коммунальных услуг между РСО и УК, ТСЖ) осуществлять платежи напрямую в РСО.

Важно!
«п. 64 . Потребители вправе при наличии договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенного с исполнителем в лице управляющей организации, товарищества или кооператива, вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию , которая продает коммунальный ресурс исполнителю, либо через указанных такой ресурсоснабжающей организацией платежных агентов или банковских платежных агентов в том случае, когда решение о переходе на такой способ расчетов и о дате перехода принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива».
Похожее правило действует и для собственников нежилых помещений. В п. 18 Правил определено, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Около 30% управляющих компаний задерживают перечисление денег РСО, полученных от жильцов за коммунальные услуги. По этой причине, собираемость денег у вторых составляет всего 80%. Это стало одной из причин для федеральных властей выступить с инициативой перехода на прямые расчёты между собственниками квартир и ресурсопоставщиками.

Нельзя сказать, что все посредники недобросовестны, но, по нашим оценкам, около 30% УК используют соблазн недоплатить ресурсоснабжающим организациям, собрав при этом деньги с населения, — сообщил РИА Новости замминистра строительства и ЖКХ, главный жилищный инспектор Андрей Чибис. - К сожалению, бизнес-модель использования чужих средств до сих пор практикуется.

По инициативе Минстроя, возможно, уже в этом году ресурсопоставщики получат возможность напрямую получать деньги с населения и вести работу с должниками.

Изначально эта идея принадлежала министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаилу Меню. Он предложил исключить УК из цепочки платежей. Еще в 2015 году он заявил, что после введения прямых договоров между потребителями и ресурсоснабжающими организациями и упорядочивания деятельности расчетных центров, принимающих плату за коммунальные услуги, средства жильцов не будут оседать на счетах управляющих компаний и РКЦ, а будут направляться напрямую поставщикам. Министр ожидает, что с рынка добровольно уйдут те, кто пришел управлять не домами, а чужими денежными средствами.

Этой сложной теме ООО «Академия профессионального развития» посвятила вебинар «Прямые договоры между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями», который прошёл 15 февраля.

Его провёл эксперт, чье имя широко известно - ведущий юрисконсульт направления городского хозяйства Фонда «Институт экономики города», один из разработчиков Жилищного кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним подзаконных актов, участник рабочих групп Государственной думы, Минрегиона РФ и Минстроя РФ по разработке проектов федеральных законов, постановлений Правительства РФ и приказов Минстроя России по вопросам ЖКХ Дмитрий Павлович Гордеев.

Около 100 участников приняло участие в мероприятии. Формат вебинара не предполагает двустороннее обсуждение, но участники активно оставляли комментарии в чате. Среди них было много вопросов. На часть Дмитрий Гордеев ответил, остальные - получили ответы уже после мероприятия по электронной почте. На вебинаре Дмитрий Павлович рассказал о пробелах в действующем законодательстве и прокомментировал новый законопроект Минстроя.

Я - представитель института экономики города, - рассказал эксперт. - Наш институт писал разделы № 7 и 8 Жилищного кодекса. Так же мы разрабатывали Постановление Правительства №307. В нём мы старались выдержать концепцию перехода на прямые договоры, но только при непосредственном способе управления многоквартирным домом. Тогда довести до конца не удалось, так как потом в Минстрой пришли люди из РСО. Они начали стремиться внедрить прямые договоры при любом способе управления. Моё личное отношение к прямым договорам - в целом, положительное. Если дом на непосредственном управлении - там целесообразны прямые договоры.

Российское законодательство можно интерпретировать по-разному

Сейчас регулируют договоры между коммунальщиками и собственниками домов и квартир следующие документы:

Законодательные акты не лишены недостатков, некоторые их статьи можно истолковать неоднозначно.

У каждого из нас, у прокуратуры, у судов - могут быть разные подходы к законодательству, - считает Гордеев. - Каждый его может интерпретировать по-своему. Такое наблюдается в России, так как наше жилищное законодательство - неидеально.

Более того, существуют нормативные документы, которые противоречат друг другу. Но законодатели подстраховались от возникновения таких ситуаций и сделали один главный нормативный акт.

У нас есть несколько положений в Жилищном кодексе, суть которых в том, что если ФЗ и другие законы противоречат Жилищному кодексу, то он имеет верховенство, - говорит Дмитрий Павлович.

Почему переход на прямые договоры целесообразен только при непосредственном управлении?

Согласно пункту 2, статьи 161 Жилищного кодекса РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом», собственники квартир в многоэтажке могут выбрать один из трёх способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

По мнению эксперта, заключение прямых договоров возможно только при непосредственном способе управления.

При управлении домом УО не может быть прямых договоров, а иногда в практике это встречается, - прокомментировал Гордеев. - Если дом находится под управлением УО, то она отвечает за предоставление всех коммунальных услуг. Управляющая организация продаёт ресурсы по тем же ценам, что и РСО. Она предоставляет услуги по стоимости в установленном порядке. Законодательством это сделано, чтобы не рассчитывать оплату для каждой УО, к примеру, включать туда издержки при покупке ресурсов. Эти расходы УК может включить в статью «За ремонт и содержание жилья», сумма этой графы оплаты - нерегулируемая. Но даже если жильцы будут напрямую платить деньги РСО, УК все равно останется исполнителем услуг. Собственники задолжают РСО - она спрашивает долги с УК.

Какие последствия ждут после утверждения нового законопроекта?

Минстрой России в прошлом году подготовил проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (о переходе к новой системе договорных отношений между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями). Планируется, что изменения затронут 14,5 тысячи управляющих организаций и порядка 37,103 тысячи ресурсопоставщиков. Важным новшеством для работников сферы ЖКХ является и то, что ответственность ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний (ТСЖ) предлагается разграничить. За качество и непрерывность подачи коммунальных ресурсов отвечают ресурсопоставщики, а если причина этого в неполадках внутридомовых сетей, то вина будет на управляющей компании.

Переход на прямые договоры планировался в течение последних лет, но до сих пор не осуществлён.

По моему мнению, Минстрой навязывает переход на прямые договоры, - говорит Дмитрий Гордеев. - Около 3 лет Минстрой издавал законы, но положения о переходе на прямые договоры из них были изъяты. Многие были против принятия таких законов, так как в них был перекос в сторону РСО.

Самый большой «минус» в новом законопроекте, как считает эксперт, в том, что Минстрой хочет перейти на прямые договоры при любом способе управления многоквартирным домом, что противоречит действующему законодательству. Но сферу ЖКХ и жильцов ожидают и другие негативные последствия.

Законопроект еще не принят, но уже сами чиновники высказываются против его утверждения. К примеру, Минэкономразвития РФ опубликовало отрицательное заключение на проект этого федерального закона. Федеральные экономисты нашли ряд недостатков. По их мнению, они добавят сложностей организациям и гражданам. Например, при переходе на прямые договоры у РСО могут значительно возрасти расходы на оформление платёжек и приём платежей. Законодатели недостаточно проработали вопрос оплаты коммунальных услуг по вывозу мусора: региональные операторы по обращению с ТБО включены в состав ресурсоснабжающих организаций, а это противоречит действующему законодательству.