Проблемы частной земельной собственности в рф. Принципы разграничения земель, находящихся в государственной собственности. Не согласован порядок пользования земельным участком

Статья 20. Субъекты права коллективной собственности.
Субъектами права коллективной собственности являются трудовые коллективы государственных предприятий, коллективы арендаторов коллективные предприятия, кооперативы, акционерные общества, хозяйственные товарищества, хозяйственные объединения, профессиональные союзы, политические партии и другие общественные объединения, религиозные и иные организации, являющиеся юридическими лицами.
Субъектами права коллективной собственности на землю являются коллективные сельскохозяйственные предприятия, сельскохозяйственные кооперативы, садовые общества, сельскохозяйственные акционерные общества, в том числе созданные на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий. (Статья 20 дополнена частью второй в соответствии с Законом N 3180-12 от 05.05.93)

Статья 21. Основания возникновения права коллективной собственности.
Право коллективной собственности возникает на основании:

• добровольного объединения имущества граждан и юридических лиц для создания кооперативов, акционерных обществ, других хозяйственных обществ и объединений;
• передачи государственных предприятий в аренду;
• выкупа коллективами трудящихся государственного имущества;
• преобразования государственных предприятий в акционерные и другие общества;
• безвозмездной передачи имущества государственного предприятия в собственность трудового коллектива;
• государственных субсидий;
• пожертвований организаций и граждан, иных гражданско-правовых соглашений.

Статья 22. Объекты права собственности коллектива арендаторов.
Объектами права собственности коллектива арендаторов являются произведенная продукция, полученные доходы и иное имущество, приобретенное по основаниям, не запрещенным законом.

Статья 23. Объекты права собственности коллективного предприятия.
1. В собственности коллективного предприятия имеется произведенная продукция, полученные доходы, а также иное имущество, приобретенное по основаниям, не запрещенным законом.
2. В имуществе коллективного предприятия определяются вклады его работников. Размер вклада работника в имуществе коллективного предприятия определяется в зависимости от его трудового участия в деятельности государственного или арендного предприятия, а также участия в приросте имущества коллективного предприятия после его создания.
З. На вклад работника коллективного предприятия начисляются и выплачиваются проценты в размере, определяемом трудовых коллективом, исходя из результатов хозяйственной деятельности предприятия.
4. Работнику, прекратившему трудовые отношения с предприятием, а также наследникам умершего работника выплачивается стоимость вклада.

Статья 24. Объекты права собственности кооператива (колхоза).
1. Объектами права собственности кооператива (колхоза) являются строения, сооружения, денежные и иные имущественные взносы его членов; изготовленная им продукция; доходы, полученные от ее реализации и иной деятельности, предусмотренной уставом кооператива (колхоза), а также иное имущество, приобретенное по основаниям, не запрещенным законом. Каждый член кооператива (колхоза) имеет право на долю дохода, полученную на его пай.
2. В имуществе, принадлежащем кооперативу (колхозу), определяются доли членов этого кооператива (колхоза). В случае добровольного выхода из кооператива (колхоза) гражданин имеет право на выделение принадлежащей ему доли в имуществе кооператива (колхоза) в натуре, деньгах или ценных бумагах.
З. При ликвидации кооператива (колхоза) имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами кооператива (колхоза).

Статья 25. Объекты прав собственности акционерного общества.
1. Объектом права собственности акционерного общества является имущество, приобретенное за счет продажи акций, полученное в результате его хозяйственной деятельности, а также иное имущество, приобретенное по основаниям, не запрещенным законом.
2. Держателями акций могут быть предприятия, учреждения, организации, государственные органы, работники данного общества, а также другие граждане, если иное не предусмотрено законодательными актами Украины или уставом общества.
З. Государственное предприятие по совместному решению трудового коллектива и уполномоченного на то государственного органа может быть преобразовано в акционерное общество путем выпуска акций на всю стоимость имущества предприятия. Средства, полученные от продажи акций, после покрытия долгов государственного предприятия поступают в соответствующий бюджет.

Статья 26. Объекты права собственности хозяйственного товарищества.
1. Объектами права собственности хозяйственного товарищества, являющегося юридическим лицом, являются денежные и имущественные взносы его членов, а также имущество, приобретенное в результате хозяйственной деятельности, и иное имущество, приобретенное по основаниям, не запрещенным законом.
2. Взнос членов хозяйственного товарищества может складываться из основных и оборотных фондов, денежных средств, ценных бумаг. Член хозяйственного товарищества вправе с общего согласия передать в счет своего взноса право пользования принадлежащим ему имуществом или результатами его интеллектуального труда.

Статья 27. Объекты права собственности хозяйственного объединения.
1. Объектом, права собственности хозяйственного объединения предприятий и организаций (концерна, ассоциации, отраслевого, межотраслевого регионального объединения) является имущество, добровольно переданное ему предприятиями и организациями, а также приобретенное в результате хозяйственной деятельности и по иным основаниям не запрещенным законом.
2. В состав объектов права собственности хозяйственного объединения не входит имущество членов этого объединения.
З. Собственностью хозяйственного объединения является также имущество созданных им предприятий. Эти предприятия не вправе выйти из состава объединения без его согласия.
4. Объединение не отвечает по обязательствам входящих в его состав предприятий и организаций, а они не отвечают по обязательствам объединения и друг друга, если иное не предусмотрено их уставами (положениями) или договором между ними.
5. Имущество, оставшееся после прекращения деятельности хозяйственного объединения, распределяется между входившими в него предприятиями и организациями.

Статья 28. Объекты права собственности профессиональных союзов, политических партий и других общественных объединений.
1. Объектами права собственности общественных объединений, в том числе профессиональных союзов, благотворительных и других общественных фондов, являются имущество культурно-просветительного и оздоровительного назначения, денежные средства, акции, другие ценные бумаги, жилые дома, сооружения производственного и непроизводственного назначения, оборудование, оснащение, транспортные средства и иное имущество, необходимое для обеспечения деятельности, предусмотренной их уставами (положениями).
Общественные объединения могут иметь в собственности предприятия в соответствии с целями, указанными в их уставах, и в порядке, предусмотренном законодательными актами Украины.
2. Объектами права собственности политических партий и организаций являются приобретенные на законном основании здания, сооружения, денежные средства и иное имущество, необходимое исключительно для обеспечения исполнения уставных функций.
З. Законодательными актами Украины могут устанавливаться виды имущества, которое по соображениям государственной или общественной безопасности либо в соответствии с международными договорами Украины не может находиться в собственности общественных объединений.

Статья 29. Объекты права собственности религиозной организации.
1. Объектами права собственности религиозной организации являются культовые сооружения, предметы религиозной обрядности, благотворительного, культурно-просветительного и производственного назначения, жилые дома, денежные средства и иное имущество, необходимое для обеспечения их деятельности.
2. Религиозные организации имеют право собственности на имущество, приобретенное ими за счет собственных средств, пожертвованное гражданами и организациями или переданное государством либо приобретенное по иным основаниям, не запрещенным законом.
З. На имущество культового назначения, принадлежащее религиозным организациям, не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов

Статья 30. Осуществление права коллективной собственности.
1. Коллективный собственник самостоятельно владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему объектами собственности.
2. Право коллективной собственности осуществляют высшие органы управления собственника (общие собрания, конференции, съезды и т.п.).
З. Отдельные функции по хозяйственному управлению коллективным имуществом могут быть возложены высшими органами управления собственника на создаваемые ими органы.

ВВЕДЕНИЕ
На сегодняшний день на земельном рынке России существует большое количество не оформленных земельных участков. Многообразие нерешенных вопросов и проблем уже больше двадцати лет сопровождает владельцев участков по всей территории РФ. Множество земельных наделов, которые были получены еще во время Советского Союза, теперь ждут легализации уже в современной России. Особенно эта проблема касается всех владельцев дачных участков и других граждан, имеющих землю в частной собственности. Сейчас государство ведет активную деятельность по внесению участков в кадастровый учет и старается привести к тому, что бы каждый участок имел четкие границы.
Проблема частной собственности на землю в России на сегодняшний день стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых среди юристов, экономистов, законодателей, политиков и в обществе в целом, так как действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.
Законом декларируется, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и равные правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Целью работы является анализ земельного рынка в современной России, его проблемы и перспективы развития. Из общей цели вытекают следующие задачи исследования:
1. Рассмотреть понятие частной собственности на землю в РФ.
2. Узнать о потребительских свойствах земли как товара.
3. Проанализировать проблемы частной собственности на землю в России.
4. Определить основные перспективы решения проблемы частной собственности на землю в России.
Объектом исследования работы является общественные отношения, возникающие в процессе реализации права собственности граждан России.
Предметом исследования выступает право собственности на землю в России. Теоретическую основу работы составляют исследования российских экономистов, правоведов по проблеме права собственности на землю.
В ходе решения поставленных задач курсовой работы были использованы следующие методы исследования: теоретический анализ, выделение и рассмотрение отдельных признаков и особенностей, сравнительно-правовой, исторический, системный методы познания.
Существует множество теоретических аспектов, которые посвящены изучению особенностей земельного права, следует отметить, что учебные издания последних лет точно излагают указанную тему. Особенно следует отметить труд: И.А. Исаева «История государства и права России», в ней говорится об особенностях земельных отношений в советское и царское время, а так же профессора С.А. Боголюбова в его трудах говорится о современных земельных отношениях.

Глава 1 Теоретическое освещение понятия «частная собственность на землю»
1.1 Понятие частной собственности
Частная собственность - это закрепление права контроля экономических ресурсов и жизненных благ за отдельными людьми или их группами. Частная собственность предполагает определенное отторжение от других лиц, не относящихся к числу владельцев, права контроля за определенными объектами - капиталом, землей, доходом, конечными товарами и т. д. Все они теперь становятся персонифицированными и имеют конкретных владельцев.
Согласно действующему законодательству, физическое лицо в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Однако оно не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Гражданин вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным путем.
Частное присвоение имеет два вида, которые существенно различаются между собой:
А) Собственность на средства производства человека, который сам трудится;
Б) Собственность на вещественные условия производства лица, применяющего чужой труд.
Первый вид частной собственности имеют крестьяне, ремесленники и другие люди, которые живут своим трудом. В соответствии с экономическим законом частнособственнического трудового присвоения при единоличной собственности на средства производства работнику достаются все плоды его хозяйствования. Этим обеспечивается полная свобода труженика от каких-либо форм угнетения и порабощения со стороны других людей. Когда в одном лице соединены собственник и труженик, возникает большая материальная заинтересованность в том, чтобы лучше работать для личного блага. Не стоит удивляться тому, что единоличные крестьяне стремятся добиться устойчивости своего хозяйства, не жалея на то сил и средств.
Второй вид частной собственности имеют лица, которые владеют сравнительно большими хозяйствами с применением труда многих работников. Если в первом виде частного присвоения вещественные и личные факторы производства естественно соединяются, поскольку они принадлежат одному лицу, то дело обстоит совершенно иначе во втором виде хозяйства. В нём средства производства попадают в руки немногих лиц, а значительная часть общества отчуждена от этих благ.
Использование частной собственности является одним из базовых элементов смешанной экономической системы. Значительная часть капитала находится в частном владении. Частная собственность на капитал, произведенные товары, полученные доходы является важным условием поддержки системы свободного предпринимательства.
Частная собственность имеет разновидности:
а) индивидуальная или семейная собственность - право непосредственного контроля объекта собственности находится у одного человека или семьи. На этой форме собственности могут, например, строиться фермерские хозяйства, небольшие магазины, мастерские, кафе. Ее еще можно назвать необъединенной частной собственностью;
б) паевая собственность - объединенная частная собственность, где право непосредственного контроля объекта принадлежит группе субъектов, которые договариваются о способе управления им. Эти субъекты называются совладельцами, или пайщиками - каждому из них причитается определенная доля (пай) объекта собственности. Обычно величина этого пая устанавливается в денежном выражении. На этой форме собственности строится множество современных предприятий, так как она имеет финансовые и некоторые другие преимущества;
в) акционерная собственность является также паевой собственностью. Однако имеет важные отличия, поэтому ее можно рассматривать отдельно от паевой. Акционер - это тот, кто внес определенный пай в капитал предприятия и взамен получил титул собственности: ценную бумагу - акцию. Акционерная собственность никогда, если предприятие действует, не может быть физически разделена, избавление или приобретение части собственности может происходить только путем отчуждения соответствующих акций.
г) собственность общественных организаций - это собственность групп людей, объединенных в какие-то общественные организации: политические партии, профессиональные союзы, союзы воинов-интернационалистов и т. д. Это не персонифицированная частная собственность, т. е. здесь не устанавливаются индивидуальные доли в объекте собственности, которые могли бы принадлежать членам этих организаций. Например, если авторы этого пособия являются членами отраслевого профсоюза работников образования, которому принадлежит санаторий или пансионат на Черноморском побережье, то это отнюдь не означает, что каждый из нас может претендовать на свою долю в этом обольстительном объекте. Объект подобной формы собственности не делится на индивидуальные доли.

1.2 Особенность земли, как товара
1.2.1 Понятие товара - земля
Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля - естественный, созданный самой природой, всеоб........

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.11.2007) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
4. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 05.02.2007) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. 2002. №30. Ст. 3018.
5. Коловангин П.М. Собственность на землю в России: История и современность. - СПб.: Знание; ИВЭСЭП, 2003. - 528
6. Колоскова Н.А. Правовое регулирование права частной собственности на землю // Правовые вопросы недвижимости. 2006. №2.
7. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.
8. Боголюбов С.А.,Галиновская Е.А., Минина Е.Л., Устюкова В.В.[Текст]: Все о земельных отношениях: учеб.-практич. пособие- М.: Проспект, 2010.- с. 230
9. Боголюбов С.А. [Текст]: Земельное право: Учебник. - М.: Проспект, 2008. с.367
10. Болтанова Е.С.[Текст]: Права на земельные участки: теория, законодательство и практика его применения - Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.,с.200
11. Доброхотов Л.Н.[Текст]: Земельный вопрос в контексте новой аграрной реформы. - М.: 2002.,c. 464
12. Жариков Ю.Г.[Текст]: Земельное право России: учебник. - М.: КНОРУС, 2006 с.168
13. Зырянов П.Н.[Текст]: Поземельные отношения в русской крестьянской общине во второй половине XIX - начале XX века. - М.: 2002., c.153
14. Краснова И. О. [Текст]: Земельное право: Учебник- М.:Юристъ,2003; с 239
15. Кукушкин Ю.С., Чистяк О.И.[Текст]: Очерк истории Советской Конституции.- М.: 1987, c.63
16. Сыродоев Н.А.[Текст]: Земельные отношения. // Правоведение № 4. - 1999. - С. 10-47, c.10-47
17. Томсинов В.А. [Текст]: Хрестоматия по истории отечественного государства и права X век - 1917 год. - М.: 1998, c.321
18. Чистяков О.И.[Текст]: История отечественного государства и права. Ч.2.- М.: 2000 с. 79
19. Земельное право Лекции Право частной собственности на землю[Электронный ресурс]. - Режим доступа: - Заглавие с экрана. - На рус.яз.
20. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 1 (2), 2000г Проблемы земельных преобразований в России на рубеже XXI века[Электронный ресурс]. - Режим доступа: - Заглавие с экрана. - На рус.яз.
21. Теорема Коуза[Электронный ресурс]. - Режим доступа: - Заглавие с экрана. - На рус.яз.

Стародумова С.Ю., преподаватель кафедры гражданского права и процесса Саратовского юридического института МВД России.

В статье проанализированы наиболее актуальные проблемы приобретения права собственности на земельные участки, рассмотрены различные способы признания права собственности на землю, выявлены противоречия действующего законодательства и предложены пути их решения.

In article the most actual problems of buying of the property on the ground areas are analysed. Various ways of a recognition of the property right to the ground are considered. Contradictions of the current legislation are revealed and ways of their decision are offered <*>.

<*> Starodumova S.Yu. Certain topical issues of acquisition of a right of ownership to land in the Russian Federation.

Разнообразие форм собственности на землю, закрепленное Конституцией РФ, обусловило широкую систему возникновения прав на данный природный ресурс. Учитывая, что отношения по поводу земли регулируются как частным, так и публичным правом, до настоящего времени идет спор, какой отрасли права отдать преимущество: гражданскому, земельному или административному праву?

С одной стороны, земельные отношения носят имущественный характер. То, в какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских отношений, устанавливается земельным законодательством, в свою очередь, пользование, владение и распоряжение земельными участками изначально возникли именно на основе административных актов.

В рамках общей характеристики первоначальных и производных способов приобретения права собственности способам приобретения прав на земельные участки присущи свои особенности. Анализируя в настоящей статье различные способы приобретения прав на земельные участки, можно констатировать, что приобрести в собственность земельный участок можно только производными способами.

Во-первых, земли, не принадлежащие физическим или юридическим лицам, являются собственностью государства (ст. 16 ЗК РФ).

Во-вторых, если собственность на земли не разграничена, то распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления, т.е. при отсутствии установленного собственника данное недвижимое имущество не признается бесхозяйным <1>, хотя на практике у большинства объектов недвижимости не определены хозяйствующие субъекты, что приводит не только к разрушению объектов недвижимости, но и угрожает жизни и здоровью населения. Так, при расследовании пожара в Доме ветеранов в Республике Коми было выявлено, что у данного учреждения отсутствует какой-либо юридический статус. Данный факт привел к гибели людей, а также выявил проблему установления статуса как здания, так и земельного участка, необходимого для его использования.

<1> Ст. 10 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 1 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

В-третьих, порядок передачи земельных участков в собственность, деление территорий по целевому назначению, ограничения по передаче земель в собственность закреплены как земельным, так и федеральным законодательством.

И наконец, возникновение, изменение либо прекращение прав собственности подлежат государственной регистрации.

Отметим, что действующее законодательство предусматривает три основные категории способов признания права собственности на землю:

• переоформление ранее принадлежавших прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами (п. 9.1 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст. 265 - 267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ);
• административный порядок признания права собственности на земельные участки (ст. 28, 36 ЗК РФ);
• гражданско-правовой способ признания права собственности на землю (ст. 34, 37, 38 ЗК РФ, ст. 217, 552, 1181 ГК РФ).

Полагаем, что отдельно можно выделить судебный способ установления права собственности на землю (ст. 12 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ). Из указанных способов наиболее распространенным в существующей экономической формации представляется гражданско-правовой способ, выражающийся в заключении сделок купли-продажи земельного участка, выкупе земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформлении права собственности в связи со вступлением в наследство и в совершении ряда других гражданско-правовых действий.

На практике большинство проблем связано с установлением права собственности на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Так, при определении принадлежности зданий и сооружений определенному собственнику нельзя обходить стороной вопрос о "единстве судьбы" земельного участка с таким имуществом. Фактически при определении принадлежности здания, сооружения либо иного недвижимого имущества собственнику происходит борьба за право распоряжаться земельным участком, необходимым для использования такого имущества.

В частности, обращают на себя внимание случаи неоднократного освещения в СМИ ситуации вокруг здания на улице Новаторов, г. Москва, которое местная православная община считала бывшим храмом. При этом налицо противостояние чиновников и общества, ставшего на защиту спорного по статусу строения (то ли центральный теплопункт, то ли остов церкви, освященной в 1914 г.). За четыре года бюрократических отписок так и не последовало обращения в суд за установлением статуса здания, а соответственно, принадлежности земельного участка. Спорное здание разрушено, а на его месте, возможно, будет возведена парковка или спортивная площадка. Время покажет, ради какого целевого использования земельного участка было снесено здание, ассоциируется прихожанами и священнослужителями с Преображенским храмом.

Такой способ, как переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки, по своей природе носит административный характер (поскольку осуществляется через органы исполнительной власти и местного самоуправления) и в настоящее время становится все менее актуальным. Под переоформлением прав на земельные участки законодатель подразумевает установление права собственности на землю землевладельцами и землепользователями. Данные лица владеют (пользуются) земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. При этом законодательное отношение к порядку переоформления прав физическими и юридическими лицами не одинаковое.

Если граждане не ограничены какими-либо сроками по оформлению прав собственности на землю, то права большинства юридических лиц находятся под угрозой. Например , религиозные организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в срок до 1 января 2010 г., а остальные юридические лица (кроме особо оговоренных в Земельном кодексе РФ) - до 1 января 2013 г. В лучшем случае данное положение приведет к применению штрафных санкций в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей (вводимых с 2011 г. КоАП РФ). А в худшем? К изъятию земельных участков у данных субъектов, т.е. прекращению каких-либо прав на землю? В настоящее время законодатель не предусмотрел иных санкций за пропуск сроков переоформления (перерегистрации) земельных прав, кроме штрафных. Хочется обратить внимание на тот факт, что после вступления в силу Земельного кодекса РФ обязательные сроки переоформления прав на земельные участки неоднократно переносились. Например , изначально срок переоформления земельных прав был установлен до 2006 г., затем перенесен до 2008 г. и, наконец, изменен до 2013 г. Таким образом, законодатель постарался установить временные рамки сроков оформления земельных прав, т.е. без неблагоприятных последствий - до 2011 г., а максимально возможные - до 2013 г.

На наш взгляд, чтобы устранить существующие недостатки в земельном законодательстве, можно пойти двумя путями. С одной стороны, можно технически внести изменения в ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", заменив слово "обязаны" переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на слово "вправе", что повлечет отмену штрафных санкций и приравняет в правах физических и юридических лиц.

С другой стороны, вводимую с 2011 г. статью 7.34 КоАП РФ можно дополнить абзацем: "Неоднократное нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет прекращение установленного права".

При этом судебная практика склоняется к тому, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Таким образом, и привлечение к ответственности за нарушение сроков оформления прав может осуществляться только в судебном порядке. При этом у субъекта будет последняя возможность в судебном порядке установить новое право на земельный участок.

Стремясь избежать неблагоприятных последствий, а также в целях стимулирования субъектов реализовать предоставленные права на переоформление в 2006 г. был принят Закон <2>, упрощающий данную процедуру и закрепляющий обязанность определенных органов содействовать в оформлении документов для установления права собственности, а при возникновении споров принимать меры по заключению мировых соглашений. Такое положение, видимо, закрепляется в связи с отсутствием в законодательстве лица, определяющего, на каком из двух возможных видов прав (собственности или аренды) будет предоставлен земельный участок. С одной стороны, способ реализации предоставленных прав выбирает сам субъект, с другой стороны, решение о предоставлении участка на выбранном праве принимает уполномоченный орган. Первому выгоднее приобрести имущество в собственность, второму - переоформить на право аренды. Разрешение сложившейся ситуации сводится к принуждению в судебном порядке ответственных за оформление документов органов принимать правоустанавливающие решения в интересах заявителя.

<2> Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (в ред. от 13 мая 2008 г.) // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

В отличие от переоформления ранее принадлежавших прав административный порядок установления права собственности применяется в отношении новых земельных правоотношений.

Административный порядок установления права собственности на вновь предоставляемые земельные участки является наиболее сложным способом возникновения права собственности и отличается бюрократизмом и многочисленными нарушениями прав граждан и юридических лиц. В рамках реализации данного права выносится акт соответствующего органа (с сопутствующим согласованием различных инстанций), с решением вопроса, в какой форме будет предоставлен земельный участок: платной или бесплатной. Сам Земельный кодекс практически не раскрывает случаи бесплатного предоставления земельных участков, но такие положения закрепляются федеральным и региональным законодательством. Причем по общему правилу выделение земельных участков в собственность должно производиться за плату. Однако региональным законодательством закрепляются исключительные случаи бесплатной передачи земли.

Например , в рамках своих полномочий органы местного самоуправления Ленинградской области в 2008 г. закрепили бесплатное предоставление земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области <3>. Недостатком данного Закона являются отсутствие разработанного порядка предоставления земельных участков, отсутствие указания на максимальные размеры предоставления земельных участков, а также ряд других положений, требующих законодательного урегулирования, в связи с чем на данном этапе реализовать предоставленные права граждане не могут.

<3> Областной закон Ленинградской области от 14 октября 2008 г. N 105-ОЗ "О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области".

Аналогичные положения были реализованы в Новгородской области с принятием Областного закона от 29 апреля 2002 г. N 39-ОЗ "О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области", в Смоленской области с принятием Закона от 29 мая 2003 г. "О предоставлении земельных участков в собственность граждан бесплатно" и в ряде других регионов.

Также в Саратовской области предусмотрены случаи однократного бесплатного предоставления земельных участков в собственность гражданам для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности, для крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства, огородничества и животноводства, а также для дачного строительства <4>.

<4> Закон Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО "О земле" (в ред. от 31 октября 2008 г.) // Саратов - столица Поволжья. 2004. N 99(1050).

Что касается судебного порядка установления права собственности на землю, то в настоящее время суды рассматривают значительное число споров как при отказе в предоставлении земельных участков, так и по поводу их предоставления на том или ином праве. Так, в Архангельской области рассматривалось дело по иску о бесплатном предоставлении в собственность земельного участка. Истец в 2004 г. в соответствии со ст. 17 ФЗ "О статусе военнослужащих" и ст. 28 Земельного кодекса РФ обратился за бесплатным предоставлением земельного участка для жилищного строительства. В процессе оформления всех необходимых документов в 2005 г. Федеральным законом N 122-ФЗ "О монетизации льгот" военнослужащие утратили право на получение в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем в предоставлении земельного участка было отказано <5>. Так как акты гражданского законодательства обратной силы не имеют и применяются к правоотношениям, возникшим после введения их в действие, заявитель обратился в суд и обжаловал действия мэрии. Суд вынес решение в пользу военнослужащего.

<5> См.: Дело N 2-64/07 // Архив Ломоносовского районного суда г. Архангельска за 2007 г.

Таким образом, достаточное количество вопросов, возникающих в процессе реализации прав на приобретение в собственность земельных участков, требует теоретического осмысления и практической реализации.

Собственнику нужно пройти «огонь, воду и медные трубы». Оформление заветного куска земли потребует от землевладельца немало времени и сил.

Существует два наиболее общих случая оформления земли в собственность:

• владелец имеет первоначальные землеотводные документы
• владелец не обладает первоначальными землеотводными документами.

Для землевладельцев, которые обладают необходимыми документами

Рассмотрим тот вариант, когда у собственника земельного участка есть документы. В данном случае процесс оформления земли в собственность будет проходить по упрощенной схеме, с наименьшим количеством проблем и препятствий.

Если у гражданина наличествуют документы, которые подтверждают его право на обладание земельным участком, либо документы, свидетельствующие о предоставлении участка земли первоначальному землепользователю, то в соответствии с законом № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» гражданин может в упрощенном порядке оформить участок в собственность.

Для получения свидетельства о государственной регистрации земельного участка собственник должен предоставить первоначальные землеотводные документы, а также кадастровый паспорт участка земли в Управление Федеральной регистрационной службы.

Некоторые проблемы, с которыми может столкнуться землевладелец:

• установление границ земельного участка (в случае, если площадь участка была изменена)

Владелец земли имеет право провести процедуру межевания (установления границ) и получить в собственность ту площадь участка, которая ему фактически принадлежит.

• получение подписи соседей в Акт согласования границ

Подписи могут быть получены при обоюдном согласии или же через суд.

Землевладелец не имеет первоначальные землеотводные документы в том случае, если собственник не обладает документами, которые бы подтверждали его права на данный участок земли, ему следует обратиться в Администрацию того муниципального образования, в котором находится участок.

Процедура оформления документов для приватизации состоит из следующих этапов:

• гражданин подает в Администрацию письменное заявление с просьбой о предоставлении земельного участка в собственность. По истечении одного месяца землевладелец получает ответ;
• следующий этап включает себя проведение топографической съемки земельного участка, утверждение проекта границ, постановку участка на кадастровый учет и проведение работ по межеванию ;
• затем Администрация готовит Постановление о предоставлении земельного участка в собственность. На основании данного документа впоследствии заключается договор, который подлежит государственной регистрации Управлении Федеральной регистрационной службы.

Собственник может столкнуться также со следующими проблемами:

• земельной участок не подлежит приватизации, так как в соответствии с утвержденным планом застройки территорий отнесен к землям общего пользования. Решение: продолжать пользование землей на основании уже существующего права или же оформить договор аренды земли.
• в случае если правом на недвижимость обладают несколько лиц, а участок земли неделим, то приватизация возможна только в общую долевую собственность на основании совместного заявления собственников недвижимости.
• приобретая в собственность недвижимость, гражданин не уделил достаточно внимания документам на землю, поэтому они не оформлены должным образом. Решение: если сделка совершена до 1990, то есть возможность зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки. Если сделка совершена после 1990, то гражданин имеет право зарегистрировать только ту часть земли, которая непосредственно занята недвижимостью.

В заключение следует отметить, что проблемы, возникающие при регистрации и приватизации земельных участков, почти всегда решаемы, но часто требуют помощи специалистов. Для решения возникших проблем вы всегде можете получить

На сегодняшний день на земельном рынке России фиксируется все еще очень большое количество не оформленных должным образом земельных участков. Многообразие нерешенных вопросов и проблем уже больше двадцати лет сопровождает владельцев участков по всей территории РФ. Множество земельных наделов, которые были получены еще во времена Советского Союза, теперь находятся в подвешенном состоянии и ждут легализации уже в современной России. Особенно эта проблема касается всех владельцев дачных участков и других категорий граждан, имеющих землю в частной собственности.

К категории частных земельных участков относят территории населенных пунктов и сельскохозяйственные угодья. Внутри каждой категории земель есть подразделения на типы участков разрешенного использования. Видов участков разрешенного использования очень много, самые распространенные из них – под индивидуальную жилищную застройку, под дачное строительство, для дачного или садоводческого хозяйства.

Землями, которые относятся к категории сельскохозяйственных угодий, может только владеть государство, физические или юридические лица граждане РФ, эти земли запрещены к продаже нерезидентам. Кроме того, есть доля участков, сделки с которыми запрещены, то есть полностью изъятые из оборота.

Разнообразны и понадобится еще немало времени, чтобы их решить. В земельном фонде РФ на сегодняшний день находится множество участков, которые были получены и оформлены еще по законодательству СССР, остальные участки уже переоформлены согласно земельному законодательству РФ. Государство ведет активную деятельность по внесению участков в кадастровый учет и старается привести к тому, что бы каждый участок имел четкие границы.

Проблемы собственности дачных участков

Даже сейчас, когда прошло двадцать два года с момента становления земли предметом рыночных отношений, множество спорных вопросов по земле остаётся нерешенными. Множество дачных участков не имеет первичной документации и поэтому до сих не оформлены согласно новому земельному законодательству. Кроме того, большинство таких участков не имеет четко определённых границ, на них отсутствуют кадастровые паспорта с данными об измерении границ.

Относительно часто возникают ситуации, когда на землю претендует сразу несколько лиц, имеющих на руках документы советских времен, очень часты ошибки в документах, выданных на начале 90-х годов.

Нередки случаи, когда лица, даже имеющие все документы на руках для оформления права собственности на участок, сталкиваются с давлением со стороны соседей или местных властей.

Специфика регулирования земельных отношений

На сегодняшний день также велико количество участков находящихся в бессрочном владении, особенность которого заключается в том, что владелец может пользоваться участком, но не может им распоряжаться. Владелец платит налог, который подсчитывается на основании кадастровой стоимости участка. Владельцы таких участков могут вообще не заниматься вопросом приватизации этого участка, однако подарить или продать такой участок владелец не имеет права.

Для приватизированных участков необходимо оформить кадастровый паспорт, в котором будут указаны точные границы, участок должен стоять на учете в кадастре. Максимальная площадь участка, которая может находиться в частном владении, определяется в зависимости от региона. Для дачных участков – обычно минимальный размер от шести соток.

Сложности строительства

Наибольшей проблемой при застройке поселков обычно оказывается подведение коммуникаций. Любой поселок должен быть подключен к бесперебойному электрическому и газовому снабжению. Отдельной проблемой оказывается близость территории поселка к санитарным или охранным зонам. В итоге расходы на строительство и подключение коммуникаций оплачивается конечным покупателем.

Если поселение строится на территории, отведенной под населенные пункты, то частично расходы по строительству дорог и коммуникаций оплатит государство, так как потом они буду находиться у него на балансе. Если же поселок находится на землях, находящихся в категории под индивидуальное строительство, то проведением коммуникаций обычно занимаются сами его жители посредством председателя или управляющей компании. В таком случае все расходы ложатся на владельцев участков. Поэтому инвестору перед покупкой участка в новом поселке следует оценить, насколько поселок обеспечен коммуникациями, а лучше всего подыскать земельный участок в поселке, где уже все коммуникации подведены.

Таким образом, проблемы частной земельной собственности в РФ находятся пока что в стадии решения. Учитывая, все выше рассмотренные сложности, любому человеку, решившему вложить средства в покупку земельного участка надо учитывать множество законодательных и организационных нюансов, для того, чтобы в будущем избежать проблем и убытков.