Договор найма поднайма в чем различие. Комментарии к законам рф, регламентирующих аренду (найм) жилья. Правовой статус документов
Договор аренды или договор найма?
В чем отличие договора аренды от договора найма при аренде квартиры, каковы их особенности
При сдаче помещения за плату в пользование стороннему лицу или организации заключать договор надо. Это понимают большинство собственников квартир или офисов, желающих сдать свое имущество за плату во владение и пользование другому лицу. Ведь договор снимет большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией их недвижимости, устранит возможные споры и претензии. Подобный договор поможет составить нотариус, агентство недвижимости или юридическая контора. Зачастую специалисты озаглавливают документ "Договор аренды жилого помещения" вместо "Договор найма жилого помещения". Что уж говорить о содержании подобных актов..? О том, в чем разница между договором аренды и договором найма, какие проблемы можно избежать путем правильного составления документа, какой договор надо регистрировать, а какой - нет, в беседе с корреспондентом Робертом Эффе разъясняет юрист RealEstate.ru Наталия Трояновская:
Если вы считаете, что какая-либо информация на этой странице неверна или устарела, сообщите нам об этом. Необходимо четко различать ситуацию в крупных городах и в менее популярных жилых районах. В то время как в городах бума, таких как Гамбург, Берлин, Франкфурт или Мюнхен, арендаторы фактически выплатили комиссию, в сельской местности, как правило, помещики. Поэтому многие наблюдатели не считают, что реформа Великой коалиции значительно улучшит ситуацию для арендаторов.
Особенно в популярных поселках спрос на квартиры настолько высок, что легко переносить расходы на арендаторов. Арендодатели находятся в хорошей позиции на переговорах в крупных городах, - говорит Шик. Им не составит труда превзойти брокерские расходы на арендную плату. Планируемый ценовой тормоз не так сильно меняется. Ассоциация арендаторов более оптимистична.
Договор аренды и найма, разные понятия. В каких ситуациях лучше использовать первый, а в каких - второй договор?
И договор аренды, и договор найма - это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона - наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.
Уже владельцы земельных участков знают о нехватке на рынке жилья и используют их в свою пользу. Это также верные люди, которые овладевают одной из немногих квартир без комиссии. Владельцы недвижимости могут себе это позволить. Любой, кто нашел высококонкурентное, бесплатное размещение, всегда будет платить около 50 евро за рекламу.
В то время как основная задача брокеров в менее востребованных областях по-прежнему представляет подходящего арендатора для владельца недвижимости, коллеги в Мюнхене, Кельне или Франкфурте ищут что-то совсем другое. Там разразилась битва за квартиры. Франкфуртский семейный человек почувствовал это во время своего движения. Для квартиры в популярном Остенде, где он жил со своей женой и ребенком, он хотел искать нового арендатора - частного. Я не хочу поддерживать брокеров, - говорит он. Однако, как только его рекламное объявление было в сети, многие агенты по недвижимости позвонили ему. «Они гуляли по делу и хотели сделать для меня работу», - говорит семейный человек.
Кому выгоднее сдать свою квартиру, юридическому лицу или гражданину?
Если квартира сдается юридическому лицу, то единственная возможность предусмотренная законодательством - это использовать договор аренды. А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма. Если у собственника квартиры есть возможность выбирать, кому сдать, то следует учитывать различия в правовом регулировании этих договоров. Так, например, договором аренды можно предусмотреть возможность его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. И потом - думаю, со мной многие согласятся, поскольку это логично - с юридического лица проще взыскать неуплаченную арендную плату, а также ущерб, который мог быть причинен жилому помещению, либо соседним жилым помещениям. Ведь место нахождения юридического лица определено и известно. Кроме того, юридические лица представляются более платежеспособными по сравнению с физическими лицами (гражданами). Добавлю, что юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.
В городах с высоким спросом это общая картина. Брокеры должны быть быстры, чтобы получить работу. Часто некоторые брокеры также пытаются одновременно передать имущество арендатору. Затем он должен подписать в ходе визита, что он платит комиссию «своему» брокеру в обязательстве.
Права и обязанности распределяются по-разному
Английский термин «аренда» часто переводится как «аренда». Теоретически это верно, поскольку в обоих случаях пользователь вещи не является владельцем. Однако лизинг и аренда отличаются очень значительными способами. Различия между лизингом и арендной платой - это в первую очередь права и обязанности как частных лиц, так и компаний. Например, если вы арендуете автомобиль, вы платите только арендную плату. Для страхования или ремонта, связанного с износом, арендодатель должен заплатить.
С другой стороны, некоторые собственник,и сдавая квартиры в аренду, предпочитают иметь дело с гражданами, поскольку в этом случае они видят и знают человека, который будет пользоваться их квартирой "в лицо". Для кого-то из собственников важно то обстоятельство, что договор найма, даже заключенный на максимальный срок (пять лет), не подлежит государственной регистрации. Судя по словам риэлторов, собственники-граждане предпочитают сдавать свои помещения гражданам же, а не фирме. Следовательно, договор найма используется чаще.
Арендатор несет ответственность только за нанесенный себе ущерб арендованному имуществу. Договоры аренды недвижимости обычно предусматривают только то, что арендатор должен заплатить за мелкий и косметический ремонт. Все остальные расходы возлагаются на арендодателя, который, конечно же, привлекает их к аренде.
Положение лизингополучателя
Гарантийные претензии к арендованной вещи для производителя являются владельцем, арендодателем. Если никто не был уполномочен, он в случае повреждения в регрессе. Положение лизингополучателя юридически отличается от положения лизингополучателя. Даже если ставка лизинга представляет собой не что иное, как «абонентскую плату», лизингополучатель также принимает на себя обязательства, которые у лизингополучателя не имеют. Например, он несет ответственность за арендуемое имущество.
Расскажите, пожалуйста, об особенностях правового положения сторон по договору.
В договоре найма права нанимателя, как "слабой стороны" в договоре законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя. А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть: - невнесение нанимателем платы за жилое помещение за полгода, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок; - если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение. Договор найма заключается на определенный срок - не более 5 лет. Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Либо наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем это свое жилое помещение с момента прекращения договора в течение целого года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. С точки зрения собственника жилого помещения, у нанимателя достаточно прав, чтобы надолго поселиться в чужой квартире.
Сохранение и ремонт Необходимые страховки существуют. . В отношении гарантийных требований к изготовителю арендодатель назначает их арендатору. Если сравнить эти факты, арендатор с большей вероятностью приобретет собственность владельца. Давайте остановимся на примере очистки снега. В соответствии с арендованным имуществом арендатор должен обеспечить надлежащую реализацию. В противном случае он несет ответственность. Арендатор несет ответственность за все риски, связанные с арендованным объектом.
В частности, в лизинге недвижимости лизингодатель осуществляет функцию контроля и регулярно проверяет объект. Однако лизингополучатель несет ответственность за обеспечение надлежащего состояния. Обязательство по ремонту не распространяется только на косметический или мелкий ремонт.
Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя?
Закон выделяет договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав у нанимателя и членов его семьи. Вселение граждан осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и иных лиц, совместно с ним постоянно проживающих, у нанимателя по краткосрочному договоре нет права вселять временных жильцов и поднанимателей, отсутствует преимущественное право на возобновление договора на новый срок, нет права заменять нанимателя в договоре, и т.д. При краткосрочном найме объем жилищных прав проживающих может не уменьшиться, если стороны договора найма предусмотрят соответствующие положения в договоре. Можно ли ряд пунктов, например, из договора найма вписать в договор аренды, если это представляется необходимым? Например, стороны считают, что это более точно отражает их отношения.
Если повреждение здания существует в конце срока аренды, арендатор должен заплатить за удаление. То же самое относится ко всем другим арендованным объектам. Автомобилисты знают по опыту, что всегда всегда говорят о остаточной стоимости из-за признаков износа при возврате автомобиля. Избыточный износ приводит к дополнительной оплате, чтобы компенсировать разницу с первоначально рассчитанной остаточной стоимостью.
Разумеется, это не означает, что арендатор может обрабатывать арендуемое имущество по своему усмотрению. В общем, арендодатель также требует депозита для движимого имущества, чтобы иметь поврежденный ремонт, если это не сделано арендатором. Если вы арендовали автомобиль и решили взять автомобиль в конце аренды, потребуется большая сумма. В периоды низких процентных ставок финансирование является вариантом. Следующая маска позволяет сравнить текущие предложения.
Главное, чтобы договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. То есть, если в законе изложена норма, регулирующая те или иные отношения по договору, и там нет ссылки на возможность предусмотреть иное развитие событий, то действовать надо по уже написанным правилам. Глава 35 ГК РФ применяется к договору найма жилого помещения, гл. 34 ГК РФ - к договору аренды. С другой стороны, поскольку, оба эти договора являются разновидностями договоров имущественного найма (хотя и регулируются разными главами ГК и формально договор найма не является отдельным видом договора аренды), полагаю, что в договор найма можно включать отдельные положения главы 34 ГК РФ в случае, если эти отношения специально не урегулированы положениями главы 35 ГК РФ и если эти положения не противоречат природе договора найма. Написав в названии "Договор найма на 5 лет" можно ли уберечься его от регистрации? Ведь договор аренды не регистрируется только, если он заключен на срок до 1 года?
Сравните процентные ставки по автокредитам сейчас
У арендатора есть только один контакт, арендодатель. Арендатор обычно имеет двух контактных лиц, в отличие от арендатора. Лизинговая компания является договорным партнером, переговоры о продаже проводятся с дилером. Например, хотя арендатор не имеет контроля над производством или оборудованием арендованного имущества, арендатор определяет, когда производится новое транспортное средство. Для этого он может влиять на оборудование транспортного средства.
Разное ценовое развитие с течением времени
С другой стороны, для всех объектов, предназначенных для аренды, применяется произвольное время производства для арендатора, будь то автомобиль или недвижимость. 
Жильцы собственности знают, что они должны считаться с увеличением арендной платы в течение периода аренды, что необязательно должно быть исправлено. В то время как аренда, особенно для недвижимости, может быть продлен после согласованного первоначального срока либо по новому контракту, либо по смыслу, лизинг окончательно прекращается в согласованную дату.
Помните, что вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора.
Соответственно, недопустимо в договоре аренды заменить наименование сторон и назвать такой договор договором найма. В соответствии с П.1 ст. 164 ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена. Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более. В случае, если такой договор назван договором найма (кстати, мне приходилось видеть такие договоры), то все равно по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила ГК о договоре аренды, в том числе и необходимость госрегистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет.
Лизинговый контракт рассчитан на фиксированный период, ставка лизинга остается постоянной. По истечении срока аренды лизингополучатель имеет возможность купить арендованный предмет по остаточной стоимости. В качестве альтернативы деловые отношения заканчиваются: арендованный актив возвращается арендодателю для дальнейшей эксплуатации.
В дополнение к классическому лизингу с расширенными обязательствами для лизингополучателя полный лизинг представляет собой гораздо более выгодный вариант для лизинговых компаний. Особенно для производственных установок или, просто, телефонных систем, этот вариант вступает в игру.
Несмотря на различные программы поддержки государством семей, квартирный вопрос в нашей стране остается таким же актуальным. Достаточно большая группа людей не могут позволить себе приобрести жилье в собственность и прибегают к использованию арендованных квартир. Кроме того, в поисках лучших условий работы и жизни, россияне (да и не только россияне) переезжают в более крупные города и мегаполисы, где также остро встает вопрос с временным жильем.
Договор аренды включает в себя не только передачу использования, но также и за более высокую плату все расходы, связанные с использованием. Это включает в себя ремонт, техническое обслуживание или страхование предмета. 
В этом варианте арендатор продает актив своим активам лизинговой компании, а затем арендует ее. Для компаний преимущество заключается в том, что актив не должен капитализироваться в балансе. С другой стороны, расходы на аренду рассматриваются как операционные расходы.
Как же не быть обманутым собственником квартиры при найме жилья, как обезопасить себя от возможных претензий собственника при проживании на его территории, а также как наиболее полно учесть все свои интересы? Давайте разберемся.
Среди обывателей понятия «договор аренды квартиры» и «договор найма квартиры» имеют идентичные значения. Однако существуют различия, которые непременно следует учитывать как тому, кто квартиру передает, так и тому, кто вселяется в чужое жилье. Оба договора – договоры найма. По предмету они также идентичны – предусматриваются условия передачи жилого помещения за плату во временное владение и пользование. А вот различия состоят в следующем:
Другим эффектом является краткосрочное создание ликвидности, но это компенсируется ставками лизинга. Инвестиции или имущество могут быть амортизированы только в процентном выражении в течение установленного законом срока использования, но лизинговый взнос полностью вычитается.
Пример: завод по производству стоит € 000, период амортизации - десять лет. Компания может требовать 10% годовых. В лизинге устанавливается контрактный период в пять лет, фактическая остаточная стоимость завода через пять лет по-прежнему составляет 000 евро. Лизинговый взнос в размере € 000 будет распространяться в течение пяти лет. Расходы, не облагаемые налогом, составляют 000 евро.
1) Стороны договора найма именуются «нанимателем» и «наймодателем», стороны договора аренды – соответственно «арендатором» и «арендодателем». Причем, физическое лицо (гражданин) может получить квартиру в пользование, как по договору найма жилого помещения, так и по договору аренды, а вот юридическое лицо заключает договор аренды. При этом следует учитывать, что организация вправе использовать полученное во временное пользование жилье только для проживания граждан. Например, арендовать квартиру своим сотрудникам, направляемым в командировки, или использовать ее для проживания своих иногородних сотрудников.
В конце периода действия договора можно выкупить арендованный товар. Продажа и сдача в аренду недвижимости часто встречаются в сфере недвижимости, но также и в крупных инвестициях. Сравните здесь другие предложения по финансированию, которые направлены конкретно на самозанятых и предпринимателей.
Вычислить и сравнить кредиты для самозанятых сейчас
Для физических лиц существует только одна разница в плане лизинга или аренды с налоговой точки зрения. Частные лица не платят НДС за аренду, а в случае лизинга - применимую ставку НДС. В случае коммерческого использования в аренду, в отличие от лизинга частным лицам, НДС взимается с аренды. С точки зрения налога на добавленную стоимость нет разницы между арендой и лизингом. Для компаний ставки аренды и лизинга сразу не облагаются налогом.
2) В настоящее время существует требование о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года. Т.е., заключая договор аренды квартиры на срок, превышающий один год, стороны должны подать заявление на государственную регистрацию договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Договора найма жилого помещения по действующему закону регистрировать не требуется, независимо от его срока. Таким образом, заключая договор найма жилого помещения, стороны не несут дополнительных расходов, какие бы они понесли при регистрации договора аренды, в виде государственной пошлины.
С точки зрения доходов и корпоративного налога лизинг также оказывает положительное влияние на приобретение товара. В бухгалтерском балансе товар не должен капитализироваться, поэтому увеличение коэффициента собственного капитала повышает даже рейтинг компании. Ставка лизинга не отображается в балансе, но отражается только в отчете о прибылях и убытках.
Лизинг пользуется высокой популярностью среди частных лиц в контексте автокредитования. Другие области действительно не рассматриваются. Конечно, телевизоры также могут быть арендованы, но это довольно непопулярно. Однако, когда речь идет о финансировании автомобилей, часто забывают, что НДС излишне увеличивает ставку лизинга по сравнению с кредитным взносом.
3) Определение срока договора аренды лежит полностью на сторонах договора аренды. Здесь законом не предусмотрено никаких специальных условий. А вот по отношению к договору найма жилого помещения законом предусмотрены ограничения. По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца. Для расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предусмотрен ограниченный перечень случаев и использовать их можно только при расторжении договора в порядке.
Таким образом, мы видим, что для физического лица, желающего приобрести во временное пользование квартиру, выгоднее заключать именно договор найма жилого помещения.
Теперь определимся с порядком и условиями договора найма жилого помещения и что именно нужно предусмотреть в нем для защиты интересов нанимателя. В отношении договоров социального найма все проще – у муниципалитетов используется, как правило, утвержденная форма и в этом случае нанимателю вряд ли удастся вносить свои условия в договор. А вот при заключении договора коммерческого найма, т.е. когда наймодателем выступает физическое лицо – собственник квартиры, безусловно, стоит обратить внимание на его условия. Отнеситесь внимательно к отражению в договоре следующих условий:
1) В предмете договора квартира, передаваемая в пользование, должна быть описана максимально полно, с указанием адреса, этажа, площади общей и жилой. Если квартира передается с находящимся в ней имуществом, то в договоре необходимо указать полный перечень имущества, его состояние на момент передачи, обязанности нанимателя по его сохранности и порядок пользования им. Этим Вы предотвратите возможные претензии наймодателя к состоянию и сохранности имущества, которое находилось в квартире на момент ее передачи, а также претензии об утрате Вами имущества, которое, возможно, и отсутствовало вовсе.
2) Наиболее существенным условием договора является плата за пользование жильем. В данном разделе договора наиболее полно должны быть отражены сумма оплаты, периоды оплаты, валюта платежа, сроки, наличие или отсутствие каких-либо обеспечительных платежей, права на изменения платы и в течение какого периода времени плата может изменяться. Продумайте и предусмотрите в договоре порядок возмещения иных расходов, связанных с пользованием квартирой – кто и в каком порядке будет оплачивать доступ в интернет, кабельное телевидение, телефонию, охрану квартиры, дополнительное оборудование и т.д. Этим Вы сможете предотвратить споры с наймодателем в дальнейшем.
3) Срок договора также необходимо указать. Однако, следует помнить, что если это условие стороны «забыли» отразить в договоре, то договор найма действует в течение пяти лет, такое требование прямо прописано в кодексе РФ.
4) Юристы советуют прописать в договоре найма всех проживающих совместно с нанимателем лиц. Это убережет нанимателя от проблем с доказыванием права проживания в квартире членов своей семьи и иных лиц. А если для проживающих прописаны аналогичные обязательства по договору, как и для нанимателя, то любой из проживающих сможет вносить плату за квартиру наймодателю, решать иные вопросы, связанные с эксплуатацией жилья, требовать от наймодателя соблюдения условий договора.
5) Если Вы вселяетесь в квартиру, где необходимость ремонта может встать в любой момент, где коммуникации или конструкции жилья могут выйти из строя в течение срока найма квартиры, то советуем Вам предусмотреть в договоре, за чей счет и какими силами будет производиться текущий ремонт. Если Вы проигнорируете данное условие, то по закону необходимость проведения текущего ремонта ляжет на плечи нанимателя.
И напоследок, главный совет – внимательно читайте документы, которые Вы подписываете, старайтесь осознать условия, которые содержатся в договоре, ведь, они предусматривают Ваши права, обязанности, ответственность. В случае сомнений или затруднений при заключении договора найма или аренды жилья – заранее, чтобы избежать проблем и лишних расходов в будущем.
