Кто участвовал в аукционах по продаже земли. Как продать земельный участок? Самостоятельная продажа участка

По статистике, большинство граждан России имеют в собственности какую-либо землю. Это могут быть и пресловутые дачные 6 соток, и просторные гектары. Однако независимо от характеристик участка, все владельцы наделов рано или поздно сталкиваются с вопросом продажи. Как правило, только тогда собственник задумывается над тем, насколько сложна эта процедура. В целом, продать земельный участок не так уж и трудно. Но сначала лучше разобраться в некоторых тонкостях и юридических аспектах.

Действие 1

Оцениваем земельный участок

Прежде чем вы займетесь поиском покупателя, нужно получить представление о стоимости земли, выставляемой на продажу. Для этого можно прибегнуть к помощи оценщика либо проанализировать ситуацию на рынке недвижимости самостоятельно.

Преимущества профессиональной оценки:

• — высокая точность, так как специалисты учитывают все факторы, влияющие на цену объекта. О существовании многих из них обычный человек даже не подозревает (например, правовой статус участка, доходность земли и т.п.);
• — официальное заключение, которое можно продемонстрировать покупателю.

Недостатки:

• — Достаточно высокая стоимость услуг;
• — Точность оценки зависит от правильности постановки задач (лучше четко указать оценщику, для чего вы проводите экспертизу).

При желании вы можете сделать прикидочную оценку и самостоятельно. Для этого доступны следующие способы:

• — изучение объявлений в местных печатных изданиях и в интернете;
• — знакомство с предложениями агентств недвижимости;
• — использование базы загородной недвижимости , например, такой как на портале ГдеЭтотДом.РУ.

Главными факторами, влияющими на цену участка, являются:

• — размер участка;
• — географическое положение;
• — загруженность трасс, по которым можно добраться;
• — возможность добраться общественным транспортом;
• — удаленность от дорог;
• — тип пользования (дачное или садовое товарищество, потребительский кооператив);
• — назначение земли (ИЖС, садовый, огородный, дачный участок);
• — наличие необходимых для жизни коммуникаций (газ, водопровод или скважина, электричество);
• — экологические особенности и окружающий пейзаж;
• — дополнительные постройки на участке.

Особенности продажи участка со строениями

Нередко случается, что на земле, которую вы планируете продать, находятся постройки типа дачного домика, бани или гаража. В таком случае предпочтительнее оформлять договор купли-продажи участка со строением. Для этого постройки должны быть официально зарегистрированы, а также потребуются дополнительные документы из БТИ. Однако наличие на участке ветхого, недостроенного жилья или временной бытовки может стать фактором, который затруднит продажу и отрицательно скажется на рыночной цене, так как потребует от будущего владельца дополнительных затрат на снос нежелательных построек. Задумайтесь, возможно, лучше заранее снести эти постройки и продавать уже свободный участок.

Действие 2

Подготовка документов

Прежде чем выставлять землю на продажу, удостоверьтесь, чтобы были своевременно произведены следующие процедуры:

• — Межевание участка

  Для этого следует обратиться в фирму, имеющую лицензию на проведение геодезических работ.

• — Поставить участок на кадастровый учёт с получением кадастрового номера.

  Заявление на проведение кадастрового учета со всеми правоустанавливающими документами (в том числе межевого дела) подаются в местный орган управления, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Среднее время оформления документов с выдачей удостоверенной кадастровой карты земельного участка и прилегающих территорий составляет один календарный месяц.

  Строительные цены на землю, которые определяются на основе цен от продажи свободной торговли в течение более длительного периода времени, могут обеспечить лучшую объяснительную силу. Следующие индикаторы помогут вам определить цену земли в вашем городе.

  Строимость имущества как показатель достижимой отпускной цены

  Цена, при которой имущество может быть продано, может быть лучше всего выведена из способности к строительству объекта. В принципе, чем больше жизненного пространства может быть построено, тем выше достижимая цена продажи. Как много места может быть установлено, как правило, видно из типа плана зонирования и плана развития или типа, указанного в строительном коде, и степени использования конструкции и других строительных норм. Важными критериями являются количество этажей и жилое или коммерческое пространство, которые могут быть возведены на имущество.

Внимание: при оформлении межевания потребуется согласие владельцев пограничных участков. Поэтому лучше заранее договориться с соседями. Только после межевания и постановки участка на кадастровый учет можно совершать сделку купли-продажи.

Также на руках у вас должно быть следующие документы:

• — Правоустанавливающие документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);
• — Свидетельство о праве собственности на землю;
• — Межевое дело и документы о постановке на кадастровый учет;
• — Справка об отсутствии обременения.

Внимание: В спорных случаях для определения границ участка может потребоваться землеустроительная экспертиза.

Действие 3

Поиск покупателя

Поиск потенциального покупателя — ответственный шаг при продаже земельного участка. В этом вопросе вы можете полагаться как на собственные силы, так и на поддержку специалистов. Каждое решение имеет свои плюсы и минусы.

Самостоятельная продажа участка

Решив заняться продажей своего участка без посторонней помощи, вы можете действовать следующими способами:

• — Размещение своего предложения о продаже в специализированных базах недвижимости;
• — Размещение информации в газетах объявлений;
• — Использование досок объявлений в интернете.

Чтобы сделать свой объект более привлекательным в глазах покупателей, постарайтесь указать его точное расположение, некоторые сервисы позволяют упростить этот процесс, указав нужное место на карте. Также желательно прикрепить к объявлению фото участка и окружающей местности, и план расположения участка относительно соседних. Всё это даст заинтересовавшимся вашим предложением исчерпывающее представление о местонахождении земли и избавит от уточняющих вопросов.

Преимущества:

• — Экономия. Вам не придется оплачивать дорогостоящие услуги риэлторов. Также можно сэкономить, пользуясь бесплатными сервисами для размещения объявлений.

Недостатки:

• — Большие затраты времени. Будьте готовы постоянно общаться с претендентами на покупку по телефону, а также периодически выезжать на показ участка;
• — Риск столкнуться с мошенничеством. Не будучи профессионалом, вы вряд ли сможете оценить истинные намерения потенциального покупателя и проконтролировать юридическую сторону сделки.

Обращение в агентство недвижимости

Преимущества:

• — Экономия сил и времени. Точно сформулировав свои требования, вы получите возможность участвовать в продаже только на этапе заключение договора;
• — Снижение рисков. Юридическими аспектами сделки будут заниматься профессиональные риелторы.

Недостатки:

• — Затратность. Как правило, агентства недвижимости в качестве гонорара получают процент от стоимости сделки;
• — Риск мошенничества. К сожалению, и в сфере риэлторских услуг встречаются мошенники. Чтобы избежать подобных проблем, старайтесь обращаться в фирмы с проверенной репутацией.

Действие 4

Оформление сделки

При заключении договора купли-продажи обеим сторонам сделки потребуется подготовить пакет документов. В него входят:

• — паспорта участников сделки;
• — нотариально заверенное согласие супруга для отчуждения участка, если земельный участок приобретен в период брака (является совместно нажитым имуществом супругов);
• — нотариально заверенное согласие супруга (и) покупателя на денежные средства, если покупатель состоит в браке на момент приобретения земельного участка;
• — справка об отсутствии строений на отчуждаемом земельном участке (требуется в том случае, если участок расположен в населенном пункте);
• — свидетельство о государственной регистрации права (с 1997 г.) на земельный участок, либо свидетельство на право собственности на землю (выдано до 1997г.);
• — кадастровый паспорт на земельный участок (при отсутствии данного документа, наши специалисты закажут его самостоятельно);
• — правоустанавливающий документ на земельный участок (постановление о выделении земельного участка, договор купли-продажи либо договор дарения, либо свидетельство о праве на наследство). Это тот документ, на основании которого собственнику был выделен земельный участок и выдано свидетельство.

В случае продажи участка с домом потребуются также документы из БТИ.

Внимание: Если ваш участок зарегистрирован до 1997 г., лучше показать все документы юристу. С тех пор произошло множество изменений в законодательстве, так что могут потребоваться дополнительные бумаги.

Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в Органах регистрации права. Обращайте внимание на правильность написания имен, фамилий и прочих данных в сопутствующих документах. Заранее обсудите с покупателем процесс передачи денег: самым надежным способом является аренда банковской ячейки.

Каждый собственник земли однажды сталкивается с необходимостью её продать, какими бы ни были причины. Оформить подобную сделку без посредников непросто, особенно, если владелец земельного участка не знает, как проходит процедура, последовательность действий, какие документы нужны, и где их получить. Когда собственник недостаточно осведомлён, процедура подготовки к сделке и её оформление может затянуться на месяцы, а то и на годы, что и вовсе не приемлемо.

Продавая земельный участок, ориентируйтесь на рыночные цены и расположение объекта. Также учитывайте его целевое назначение, площадь, подъездные пути, особенности почвы (для сельскохозяйственных участков), коммуникации и постройки, прочее.

Основные нюансы самостоятельной продажи участка рассмотрим далее. Если при заключении сделки купли-продажи земли будут нарушены или не соблюдены правила, то она может быть либо не признана, либо аннулирована в судебном порядке, с потерей времени и денег для обеих сторон.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Подготовка к процессу

Нужно чётко установить площадь территории и стоимость данного объекта недвижимости. Площадь должна совпадать с указанной в документах, а для определения стоимости необходимо пригласить независимого оценщика. Отталкиваться нужно от стоимости, указанной в кадастровом паспорте и плане участка, но только если документы были получены года назад. Обусловлен этот срок тем, что переоценка недвижимости происходит ежегодно и стоимость объекта меняется.

Кадастровая документация – обязательна, поэтому оформить её нужно в любом случае. Заказать кадастровые , можно в Росреестре. Однако возможна такая процедура только в том случае, если земля была ранее поставлена на кадастровый учёт и является полностью сформированной.

Также учитывайте аспект продаваемого объекта недвижимости. Если у владельцев соседних участков нет никаких претензий по поводу установленных границ – вопросов не возникнет. В ином случае решение конфликта может дойти и до судебного разбирательства.

Документы для регистрации

Чтобы самостоятельно продать земельный участок без заминок во времени и посредников, следует начать сбор документов, которые понадобятся при регистрации договора, как можно раньше. К ним относится:

Сельскохозяйственная земля

Отдельно стоит отметить земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен для сельскохозяйственных работ. Государственная регистрация сделки также будет обязательной. Помимо этого, владелец должен письменно сообщить исполнительному органу местного самоуправления или областной администрации о своём намерении продать землю.

В тексте уведомления указывается стоимость продажи объекта недвижимости, его площадь и местонахождение. Это связано с тем, что администрация или соответствующий орган местного самоуправления имеет первоочерёдное право на приобретение этой земли. Если органы власти не намерены покупать участок, они должны известить об этом собственника в письменном отказе. Если отказа не было и о намерениях не заявлено, владелец вправе продать самостоятельно земельный участок кому угодно. Сделать это можно в течение года, после того, как была извещена администрация и по стоимости, которая не ниже предложенной в уведомлении.

Отправить уведомление администрации нужно на почте заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о получении. В случае возникновения конфликтной ситуации и подачей искового заявления на владельца в суд, это станет доказательством того, что законный порядок нарушен не был.

Последовательность действий

Основные этапы оформления сделки купли-продажи земли и права собственности: