Предоставление имущества арендатору

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор);

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков;

2) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. - ч. 2 ст. 613 ГК). Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. 1 ст. 613 ГК). Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременении. Причем подчас они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить аренда тора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь;

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Новая редакция Ст. 611 ГК РФ

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Комментарий к Ст. 611 ГК РФ

Судебная практика.

Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

До момента предоставления имущества арендатору последний не обладает титулом законного владельца и не может защищать свое нарушенное право с помощью вещно-правовых исков. Так, истребование имущества от арендатора арендодателем (п. 3 комментируемой статьи) относится к обязательственно-правовым средствам защиты, поскольку направлено только против стороны в договоре, и право требования арендатора не обладает свойством следования (см. ст. 398 ГК РФ).

Лишен арендатор, которому имущество еще не предоставлено, вещно-правовых средств защиты и против третьих лиц, которым имущество уже передано, хотя бы эти третьи лица имели титул иной, чем указано в ч. 1 ст. 398 ГК.

Судебная практика.

Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Предоставление имущества арендатору - основная обязанность арендодателя. Согласно п. 1 комментируемой статьи имущество предоставляется в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если состояние имущества определено в договоре, то надлежащим следует считать состояние, соответствующее условиям договора. Условия договора, определяющие состояние имущества, включают и условия (требования), предъявляемые к сдаваемому в аренду имуществу нормативными правовыми актами, относящимися к отдельным видам аренды либо к аренде отдельных видов имущества. Так, в ст. 203 КТМ сформулировано понятие мореходности судна, предоставляемого в аренду по договору аренды морского судна с экипажем (договор фрахтования судна на время - тайм-чартер). По содержанию требование о мореходности включает техническую годность судна (его корпуса, двигателя, оборудования) для целей, предусмотренных договором, укомплектованность судна экипажем и надлежащее снаряжение судна.

Состояние предоставляемого в аренду имущества должно соответствовать и его назначению, т.е. вещь должна быть пригодна к обычному для данного вида имущества или предусмотренному договором употреблению (использованию). Так, офисное помещение предоставляется в аренду свободным, чистым, должно иметь исправное электротехническое оборудование, отопление, канализацию, вентиляцию и т.п., даже если прямое указание на это в договоре отсутствовало.

Нормативными правовыми актами или договором может быть обусловлено документальное удостоверение состояния имущества в момент передачи арендатору. Так, здание, сооружение, предприятие передаются в аренду непременно по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655, 659 ГК РФ). В подобных документах письменно фиксируется состояние имущества на момент передачи и его соответствие условиям договора.

Предоставление арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и (или) его назначению, является неисполнением обязанности арендодателя предоставить имущество и дает арендатору право отказаться от принятия имущества с соответствующими последствиями (см. п. 2 комментируемой статьи).

2. В ч. 1 п. 2 комментируемой статьи конкретизируется правило ст. 135 ГК о следовании вещи, являющейся принадлежностью главной вещи, судьбе главной вещи. Принадлежностью принято называть вещь, предназначенную для обслуживания другой, связанную с ней общим назначением, выполняющую в процессе совместного использования вспомогательную, подсобную функцию по отношению к другой (см. ст. 135 ГК РФ).

Хотя в ч. 1 п. 2 говорится о сдаче имущества в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), но, учитывая правило п. 1 настоящей статьи, следует признать, что крут передаваемых принадлежностей и документов в каждом случае зависит от конкретных обстоятельств, прежде всего от назначения имущества и цели использования. Например, морское судно, арендованное для перевозки груза, должно передаваться вместе с погрузочными и разгрузочными механизмами и относящимися к ним документами. Если же судно арендовано для целей буксировки, то передается с устройством для буксировки и с соответствующими документами к нему. При этом на нем могут отсутствовать относящиеся к судну погрузочно-разгрузочные механизмы и документы к ним. Правило ч. 1 п. 2 ст. 611 ГК диспозитивное, и стороны в договоре вправе предусмотреть условие, исключающее предоставление арендатору принадлежностей и документов (полностью либо в части). Подобное возможно, если их отсутствие не будет препятствовать пользованию имуществом.

3. В ч. 2 п. 2 комментируемой статьи установлены последствия на случай нарушения арендодателем обязанности по предоставлению принадлежностей имущества и относящихся к нему документов. Как неисполнение указанной обязанности рассматриваются отказ в передаче таких принадлежностей и документов либо непредоставление их в срок. К непредоставлению приравнивается передача арендодателем принадлежностей и документов, не соответствующих условиям договора и (или) назначению имущества.

Основание для применения санкций - непредоставление не всяких принадлежностей имущества и относящихся к нему документов, а только тех из них, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта либо в значительной степени лишает арендатора того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Иными словами, в данном случае имеет место либо невозможность пользования арендованным имуществом, либо крайняя затруднительность. По сути, речь идет о существенном изменении обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора (см. п. 1 ст. 451 ГК РФ). При наличии названных выше обстоятельств арендатор вправе потребовать: а) предоставления арендодателем принадлежностей и документов; б) расторжения договора; в) возмещения убытков. (Об истребовании обусловленного договором исполнения см. ст. 398 ГК; о досрочном расторжении договора по требованию арендатора см. комментарий к ст. 620 ГК; о возмещении убытков см. ст. 15 ГК.)

В случае, когда за нарушение обязанности по предоставлению принадлежностей и документов договором предусмотрена неустойка, убытки и неустойка взыскиваются в соответствии с правилами ст. 394 ГК.

В силу ст. 328 ГК отсутствие принадлежностей и (или) документов, препятствующее пользованию имуществом, позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения. Так, арбитражный суд отказал арендодателю в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за предоставленный в аренду вертолет в связи с тем, что арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификата летной годности. Обязательное наличие данных документов предусмотрено ст. 33, 36 ВК, и при их отсутствии воздушные суда к эксплуатации не допускаются (п. 8 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

4. Пункт 3 комментируемой статьи определяет момент исполнения арендатором обязанности по передаче арендодателю объекта аренды и последствия на случай его непредоставления. Правило п. 3 о сроках передачи арендуемого имущества воспроизводит общие положения ст. 314 ГК о сроках исполнения обязательства. Имущество должно быть передано арендатору в согласованные сроки, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, определяемый исходя из конкретных обстоятельств. Во внимание принимаются особенности объекта аренды, способ его передачи, время, необходимое для подготовки имущества к передаче, и проч. (О досрочном исполнении обязательства см. ст. 315 ГК. О просрочке должника см. ст. 405 ГК.)

При непредоставлении имущества в срок, т.е. при нарушении правила о реальном исполнении обязательства, арендатор вправе требовать его отобрания у арендодателя и передачи имущества ему, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же в силу положений ст. 398 ГК его право на отобрание вещи отпадает (к примеру, вещь уже передана третьему лицу) или в результате просрочки арендодателя арендатор утратил интерес к объекту, то вместо требования о передаче имущества он вправе заявить требование о расторжении договора и возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Если за просрочку предоставления имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки и неустойка взыскиваются в соответствии с правилами ст. 394 ГК.

5. В силу ст. 328 ГК непредоставление имущества в срок позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения. Согласно материалам одного из арбитражных дел стороны заключили договор аренды нежилых помещений. К моменту передачи часть помещений, составляющих объект аренды, не была освобождена арендодателем. В связи с этим арендатор принял по передаточному акту только свободные помещения. В последующем образовалась задолженность по арендной плате. Арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы за все помещения, но суд вынес решение о взыскании арендной платы лишь за фактически переданные в пользование арендатору помещения (п. 10 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Вверх

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

§ 2. Прокат

Статья 626. Договор проката

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2. Договор проката заключается в письменной форме.

3. Договор проката является публичным договором ().

Статья 627. Срок договора проката

1. Договор проката заключается на срок до одного года.

2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.

3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Статья 630. Арендная плата по договору проката

1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Статья 631. Пользование арендованным имуществом

1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

§ 3. Аренда транспортных средств

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства

1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Статья 637. Страхование транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Статья 655. Передача здания или сооружения

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

§ 5. Аренда предприятий

Статья 656. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных , 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

Статья 665. Договор финансовой аренды

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Статья 666. Предмет договора финансовой аренды

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды

1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Статья 670. Ответственность продавца

1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

Предоставление имущества арендатору

После заключения договора аренды арендодатель обязан незамедлительно предоставить имущество арендатору. Законодательство не устанавливает конкретного срока для передачи имущества, поэтому такой срок целесообразно предусмотреть в договоре. При этом в договоре необходимо предусмотреть и взимание неустойки (штрафа) за уклонение арендодателя от оформления приемопередаточных документов на арендованное имущество или передачи в натуре объектов, когда они ранее не находились в непосредственном обладании арендатора.

Передача объекта аренды зачастую документируется соответствующим актом, подписываемым сторонами. Так, предоставление нежилых помещений арендатору оформляется актом приема-передачи, в котором подробно указываются техническое состояние и назначение помещения. При сдаче в аренду предприятий составляются акт передачи основных средств и акт передачи оборотных средств и финансовых ресурсов.

Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Он отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора не знал об этих

недостатках. Арендодатель не несет ответственности только за те недостатки, которые были оговорены в договоре или с которыми стороны согласились при осуществлении приемки-передачи объекта аренды. Последний факт должен быть соответствующим образом документирован.

В случае предоставления арендатору имущества, не соответствующего условиям договора и его назначению, он вправе по своему выбору:

а) отказаться от договора и взыскать с арендодателя
причиненные убытки;

б) требовать соразмерного уменьшения арендной пла
ты;

в) потребовать от арендодателя ремонта объекта арен
ды;

г) самостоятельно отремонтировать имущество и взы
скать его стоимость с арендодателя.

Пользование арендованным имуществом. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

Требования, предъявляемые к использованию имущества, арендатором могут определяться по-разному. Они устанавливаются прежде всего исходя из целевого назначения объекта аренды. Так, цех может быть передан для производства конкретных видов товаров либо выпуска товаров в соответствии с профилем оборудования или ведения предпринимательской деятельности без указания вида деятельности. Равным образом земля может предоставляться в аренду для выращивания растеневодческои продукции или занятия каким-либо иным видом сельскохозяйственного труда.

Закрепление в договорах специализации и даже конкретной номенклатуры изготавливаемой продукции существенно ограничивает хозяйственную самостоятельность арендатора и должно рассматриваться как исключительная ситуация, обусловленная общественной необходимостью.

Во всех остальных случаях назначение и цель использования имущества должны определяться в общей форме.

Помимо назначения имущества стороны вправе установить в договоре дополнительные требования, предъявляемые к его использованию. Например, при аренде нежилого помещения часто закрепляется обязанность арендатора по соблюдению санитарных норм, правил противопожарной безопасности и т.п.

Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования. Он становится собственником продукции и полученного дохода.

Арендатор признается собственником материальных и иных ценностей, приобретенных на законных основаниях. Такие ценности разделяются на не входящие в состав арендованного имущества и на улучшения арендованного имущества (отделимые и неотделимые). Для них установлен разный правовой режим.

Ценности не входящие в состав арендованного имущества, - это имущество, не связанное физически и (или) экономически общим хозяйственным назначением с объектом аренды. На него распространяются общие нормы о праве собственности (без каких-либо особенностей).

Под улучшением арендованного имущества понимаются такие произведенные арендатором изменения в его состоянии, которые влекут повышение его производственно-экономического потенциала или стоимости.

В процессе аренды предприятий улучшения вносятся не только в отдельные станки и агрегаты. Заменяется устаревшее и малопроизводительное оборудование, создаются новые производства.

Отделимые улучшения, произведенные арендатором за счет своих средств, являются его собственностью - при возврате объекта аренды он вправе их изъять. В связи с этим на их внесение не требуется специального разрешения

арендодателя. Стороны могут предусмотреть в договоре и иное. Например, установить, что отделимые улучшения с самого начала принадлежат арендодателю и тот компенсирует контрагенту их стоимость.

Под неотделимыми улучшениями подразумеваются объекты (усовершенствования), изъятие которых без ущерба для арендованного имущества при его возврате арендодателю невозможно, причем ущерб не обязательно должен выражаться в повреждении имущества. Так, хотя агрегат, технологически связанный с другим оборудованием в процессе производства, может быть изъят физически, это нередко делает невозможным выпуск продукции и существенно нарушает имущественные права арендодателя.

Отсутствует исчерпывающее определение понятия «неотделимое улучшение», поэтому при аренде сложных имущественных комплексов целесообразно конкретизировать в договоре, что следует отнести к неотделимым улучшениям. Неотделимые улучшения объекта аренды по окончании договора переходят к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием выплаты компенсации служит наличие предварительной договоренности с арендодателем (разрешения) на внесение арендатором за счет своих средств неотделимых улучшений. Такое условие может быть оговорено в договоре либо содержаться в отдельном соглашении сторон в пределах срока действия договора аренды. Если согласия арендодателя не было, улучшения переходят ему безвозмездно.

Из этого правила сделано исключение для аренды предприятий. В данном случае компенсация выплачивается независимо от разрешения арендодателя на действия по улучшению имущества. Стороны правомочны установить, что возмещение осуществляется с момента внесения неотделимого улучшения, например путем соразмерного уменьшения арендной платы.

Право собственности на неотделимые улучшения переходит к арендодателю с момента возмещения последним их стоимости арендатору. До этого они образуют в совокупности с арендованным имуществом общую долевую собственность контрагентов, и право собственности на них с соответствующими обременениями принадлежит арендатору.

Законом урегулированы и юридические последствия ухудшения состояния арендуемого имущества. Если при возврате оно хуже оговоренного в договоре, арендатор обязан возместить арендодателю причиненный ущерб. Арендатор несет ответственность только за ухудшения, наступившие по его вине.

Возмещению подлежат все понесенные арендодателем убытки, в том числе расходы по восстановлению (ремонту) имущества, и арендная плата за период, требующийся для приведения объекта в надлежащее состояние. Однако если восстановить имущество до того состояния, которое предполагалось на момент возврата, невозможно, арендодатель правомочен отказаться от него и взыскать соответствующие убытки с арендатора.

В случае выбытия сданного в аренду имущества из строя ранее полного амортизационного срока службы арендатор возмещает арендодателю недовнесенную им арендную плату, а также иные убытки. Следовательно, несмотря на фактический выход из строя имущества, арендная плата за него продолжает вноситься.

В процессе пользования объектом аренды арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться имуществом. Так, арендатор может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вносить арендные права в залог и в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества, если иное не установлено законодательством.

При аренде предприятий согласия арендодателя на сдачу отдельных частей имущества не требуется, если иное не установлено договором.

При сдаче имущества в субаренду арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. В случае прекращения основного договора прекращает действие и договор субаренды.

В отличие от общих правил об аренде (имущественном найме) арендатор предприятия вправе отчуждать другим лицам материальные ценности, входящие в перечень арендованного имущества, и самостоятельно вносить изменения в его натуральный состав. Главное, чтобы это не влекло уменьшения производственно-экономического потенциала предприятия либо его стоимости, когда такое требование предусмотрено договором.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право требовать расторжения договора.

Обязанности сторон по содержанию имущества

Арендодатель обязан выполнять за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом дома, осуществляет арендодатель за счет собственных средств. Капитальный ремонт, связанный с деятельностью арендатора, выполняется обычно за его счет.

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен, - в нормально необходимый срок. В случае просрочки ремонта арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Неисполнение арендодателем обязанности по капитальному ремонту дает арендатору право либо выполнить капи-

тальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, либо расторгнуть договор и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором, и несет расходы по содержанию имущества, т.е. обязан осуществлять текущий ремонт.

Очевидно, что подобный порядок неприменим при кратковременной аренде имущества, в том числе прокате. В этих случаях арендатор лишен возможности производить текущий ремонт вещей, поэтому обязанность ремонта должна сохраняться за арендодателем с соответствующей компенсацией затрат.

В случае отсутствия у арендодателя нежилого помещения специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемых помещениях выполняются арендодателем по договору с арендатором за его счет.

Комментарий к Ст. 611 ГК РФ

Другой комментарий к Ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации

§ 2. Прокат

§ 3. Аренда транспортных средств

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

§ 4. Аренда зданий и сооружений

§ 5. Аренда предприятий

§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

Предоставление имущества арендатору

Выбор редакции