Как делают косметический ремонт в подъездах дома. Текущий и капитальный ремонт подъездов мкд

Косметический ремонт в подъездах домов, становится необходим, после долгого отсутствия в помещении должного ухода. Внешний вид перестаёт радовать своих хозяев. Облезлые стены, пол, потолок, мусор и соответствующий запах могут появиться после 50 лет эксплуатации жилища.

За чей счёт ведётся косметический ремонт подъезда.

Весь контроль над ремонтом многоквартирного подъезда, должен выполняться на основании договора между жильцами дома и местным ЖКХ. Такой вид ремонта относится к плановому, а значит, компания обязана проводить проверку на износ подъезда, раз в пять лет. Но иногда бывает и внеплановый ремонт. Необходимость проведения стандартной проверки, может потребоваться гораздо раньше предполагаемого срока. В таком случае, жильцам дома важно провести общеквартирное собрание и написать коллективное заявление в ЖЭК. Образец заполнения документа, можно взять в Управляющей компании или ЖЭК.

Пишется произвольная форма заявления, на имя руководителя отделами ЖКХ. Важно написать о сроках последнего планового ремонта и приложить копии всех взносов на капитальный счёт УК. Также, необходимо тщательно написать обо всех местах повреждений помещения, и приложить для наглядности фото.

Согласно ЖК РФ, начальник отдела должен направить комиссию к жильцам, чей подъезд нужно осмотреть. Если во время ревизии, сотрудниками Управляющей компании было выявлено удовлетворительное состояние подъезда жилого дома, то обязан быть косметический ремонт. Все затраты, должны проводиться Управляющей компанией из средств, которые ранее были собраны с жильцов дома. В квитанциях на оплату коммунальных услуг, чётко прописан пункт «Ремонт и содержания жилья» который должен отражать текущие взносы. Эта сумма, накапливается на счету УК, и должна использоваться на текущие нужды жильцов дома.

Во время работ должны быть проведены:

1. Штукатурка, побелка и окраска потолка и стен подъезда
2. Заделка трещин и щелей
3. Покраска перил
4. Замена устаревших конструкций (двери, рамы)
5. Замена окон.
6. Ремонт крыльца

Но в зависимости от повреждений, косметический ремонт, может перейти к капитальному. Например, замена деталей крыльца или изношенных элементов ограждающих конструкций. Тогда понадобится использовать средства жильцов, которые они вносили на счёт ЖЭК, для капитальных нужд. Если ЖЭУ, добросовестно следит за состоянием подотчётных ему домов, то все работы проводятся планово, и заявления в УК не требуется.

Встречаются компании, которые затягивают сроки проведения реставрации парадных, ссылаясь на отсутствие средств. В таком случае необходимо всем жильцам, написать коллективное заявление руководителю УК. Форма заявления может быть произвольной и включать в себя требования жильцов дома. Также можно включить в заявление, фото текущего состояния помещения, и указать сроки проведения последнего капремонта бригадами ЖЭК.

Если после подачи заявления, продолжается полное бездействие, то к Управляющей компании необходимо применить более жёсткое воздействие. Жильцам следует подать коллективную жалобу на управляющую инстанцию, в местную жил инспекцию или администрацию округа. Если и это не помогло, то следует составить иск в суд. В юридической конторе помогут правильно его написать, или дадут образец документа.

Но судебные слушанья, отнимают много времени сил и средств, а подъезд как был разрушен, так и остаётся. В итоге, жильцы дома остаются с теми же проблемами. В таком случае можно действовать другим способом. Многие собственники, чей дом не попал в плановый график УК, решают провести все ремонтные работы за свой счёт. Было бы желание, а провести косметический капремонт, не сложнее обычного. Если представители ЖКХ, идут навстречу жильцам, то дело можно решить быстро и мирно. Тогда, сотрудники ЖЭК, предоставят необходимые сметы и расчёты и обеспечат услуги ремонтников.

Материальная часть ложится на плечи самих жильцов. Всю закупку стройматериалов, придётся делать самим. ЖКХ определяет эту стоимость как 6-7% от общей стоимости.

Если в ЖЭК не настроены, рассматривать просьбу жильцов, то следует, закупить материалы, нанять рабочих и выполнить облагораживание своего дома самим. Но, в этот период, важно делать копии всех чеков, и отмечать все затраты. Получив акт приёмки работ, следует повторно обратиться в УК, с требованием возмещения затрат на капремонт.

В случае повторного отказа ЖКХ, и убедившись, что УК не собирается ничего с этим делать, обратиться в суд. Для оформления иска, можно использовать тот же образец, как в первом случае.

В большинстве ЖКХ, благоприятно оценивают желание жильцов преобразить их парадную. К тому же собственники могут творчески подойти к этому процессу. После ремонтов, сотрудники ЖКХ, не раз удивлялись, как преображались помещения. На этажах подъездов появлялись живые цветы, а на стенах — настоящие произведения искусства.

Одним из самых «больных» вопросов жильцов многоквартирных домов является состояние подъезда. К сожалению, не во всех домах организуются ТСЖ (товарищества собственников жилья). Но там, где они есть, вопросы, связанные с ремонтом подъездов, решить гораздо проще.

Ремонт в подъезде бывает нескольких видов:

• косметический,
• капитальный.

Каждый из них может быть текущим и внеплановым. Рассмотрим все эти виды более подробно.

Текущий ремонт подъезда

Текущим ремонтом подъезда принято называть тот ремонт, который производится с определенной периодичностью. Это обычно указано в нормативно-правовых либо локальных актах. То есть, текущий ремонт подъезда производится по заранее определенному плану и срокам. Поэтому его можно называть плановым. Не все ЖЭКи строго выполняют эту работу, поэтому, при наличии ТСЖ, контролировать сроки выполнения плановых работ гораздо проще.

По законодательству, текущий (или плановый) косметический ремонт подъездов должен производиться не реже, чем один раз в 3-5 лет. Уставными документами ТСЖ эти сроки четко прописываются заранее.

При выполнении косметического ремонта предполагаются следующие виды работ:

• восстановление штукатурки в тех местах, где она осыпалась или потрескалась;
• заделывание отверстий и щелей;
• обновление побелки стен, иногда переклеивание обоев;
• окрашивание перил и панелей;
• остекление оконных рам в тех случаях, где стекла нет, замена треснутых и битых стекол на новые;
• окрашивание оконных рам;
• окрашивание откосов лифтов;
• отделка и окрашивание входных и чердачных дверей. Замена дверей по необходимости.

Таков основной перечень работ при косметическом ремонте подъезда. Надо заметить, что он может быть и расширен при необходимости.

Капитальный ремонт подъезда производится по нормативным актам каждые 25 лет. Он включает в себя следующие виды работ:

• замена гидроизоляции входного тамбура и крыши;
• утепление межпанельных стыков;
• полная замена коммуникаций. Это стоковые трубы, трубы канализации и водоснабжения, батареи отопления, электрическая проводка.
• ремонтные работы на техническом этаже;
• ремонт вентиляционной системы;
• косметический ремонт подъезда;
• ремонт фасада дома;
• работы по утеплению дома;
• ремонт и установка ограждений на крыше, а так же парапета;
• ремонтные работы в подвале здания.

Этот список так же может быть изменен в связи с теми или иными обстоятельствами, которые влияют на общее состояние дома и подъездов.

Внеплановый ремонт подъезда

Как капитальный, так и косметический ремонт может быть внеплановым, в тех случаях, когда он требуется. Разница в том, что плановые ремонты проводятся полностью, по всем пунктам, а внеплановые могут захватить лишь часть работ и часть дома или подъезда. Все зависит от причин такого ремонта.

Первым шагом на пути осуществления ремонта в подъезде следует провести тщательный визуальный осмотр. После чего составить список планируемых работ. На общедомовом или подъездном собрании следует обсудить смету на ремонт. При этом каждый из членов ТСЖ вправе внести свои пожелания и коррективы, как по смете, так и по планируемым работам. После окончательного утверждения сметы необходимо заключить договор на оказание услуг с бригадой, которая будет заниматься ремонтом. Далее можно начинать закупку строительных материалов.

Прежде чем приступать к отделочным работам, следует убедиться в надежности гидроизоляции крыши подъезда.

Для начала производится замена коммуникаций. Далее следует замена оконных рам, либо стекол в них. Если таковые работы необходимы.

Перед началом непосредственных косметических работ, следует подготовить панели. Смыть старую побелку, очистить старую краску, заделать все отверстия и щели, восстановить слой штукатурки.

В подъезде нашего многоквартирного дома уже много лет не делался ремонт. Управляющая компания ссылается на то, что денег на его проведение у них сейчас нет, и что наш подъезд поставлен на очередь. Но такой ответ мы уже слышим не первый год, а-то и не первый десяток… Как нам заставить управляющую организацию сделать ремонт в нашем подъезде?

Понимаем вашу проблему. Действительно нередки случаи когда управляющие компании обслуживающие многоквартирный дом уклоняются от надлежащего исполнения своих прямых обязанностей в т.ч. проведение текущего ремонта общего имущества (т.е. подъезда, крыши дома, крыльца, козырька подъезда, балконов и т.п.). Особенно данная проблема широко распространена в маленьких городах и поселках, где организации в меньшей степени чувствуют контроль соответствующих органов.

ПОЧЕМУ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ БЕЗДЕЙСТВУЕТ?
Следует отметить, что наиболее распространённой ошибкой жителей (собственников) квартир, является то, что они жалуются или негодуют по этому поводу устно, т.е. без письменного обращения (претензии) в организацию.
Второе, что можно отметить, это то, что жители слишком долго ждут ответа (2-3 месяца) от обслуживающей организации, не предпринимают мер, способствующих ускорить процесс: написание жалобы в органы прокуратуры, Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор.

ОБРАЗЦЫ ЖАЛОБ И ПРЕТЕЗИИ
Образцы такой претензии и жалоб можно скачать ниже:

• Претензия управляющей компании о проведении ремонта в подъезде;
• в Прокуратуру РФ ;
• Жалоба на действия управляющей организации в жилищную инспекцию ;
• Жалоба на действия управляющей организации в Роспотребнадзор .

• Скачать одним файлом (архив zip)

ВАЖНО!
Также, для решения данного вопроса, вам могут быть полезными следующие ресурсы:

• РосЖКХ сама рассылает ваши заявления чиновникам
• За что могут штрафовать Управляющие компании, ТСЖ или ЖСК
• ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491

Чтобы узнать название организации, на которой лежит обязанность проведения текущего ремонта, также достаточно посмотреть квитанцию по оплате данных услуг (которая приходит в ваш почтовый ящик ежемесячно).

Также, в случае если вышеописанные способы не привели к должному результату, существуют еще один из способов защиты нарушенных прав – обращение в суд с требование о понуждении проведения ремонта в подъезде. На наш взгляд, в суд следует обращаться, если спустя два месяца после направления претензии и жалоб никаких действий произведено со стороны обслуживающей организации не было. В данном случае, также целесообразно вообще поставить вопрос о смене управляющей организации на общем собрании, но это уже другой вопрос.

ВАЖНО!
Помните, что:

• Согласно Правилам и нормам тех.эксплуатации жилищного фонда не допускается любое отклонение от стандартов качества. Все должно быть идеально.
• За это мы ежемесячно платим примерно половину от всей суммы коммунальных платежей по строке «Плата за содержание и ремонт».
• Контролирует все это Госжилинспекция и другие госорганы. Именно они и заставляют ЖЭК все привести в порядок.
• В КоАП есть даже статья 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов». Штраф до 50.000 рублей.
• Чтобы инициировать проверку, надо использовать право на обращение в госорганы, которое гарантировано 33-й статьей Конституции.
• Закон об обращениях граждан обязывает чиновника направить ответ не позднее 30 дней + пересылка. Иначе он получит штраф по статье 5.59 КоАП.
• Сроки устранения нарушений содержания домов разные. Но в среднем у коммунальщиков есть 45 дней после вашего обращения.
• Для ускорения процесса предложите родственникам и друзьям тоже отправить заявление. Чем больше однотипных обращений, тем быстрее начинают работать коммунальщики.

Ремонт по заявке жильцов или по требованию ЖРЭО

- Я помню времена, когда текущий ремонт был бесплатным для жильцов. Когда все поменялось?

До вступления в силу Жилищного кодекса, то есть до 2013 года, текущий ремонт входил в услугу по техобслуживанию. Но потом эти строчки разделили, - рассказал «КП» начальник управления жилищного хозяйства Министерства ЖКХ Андрей Ромашко. - Было принято решение о поэтапном повышении участия граждан на покрытие затрат на текущий ремонт и содержание общего имущества. И первым этапом стало возложение обязанности оплаты текущего ремонта на граждан.

Сегодня ремонт подъезда выполняется по желанию жителей либо в обязательном порядке, когда существует необходимость с точки зрения норм содержания подъезда. В первом случае жители сами обращаются в ЖЭС с просьбой сделать им ремонт, что-то улучшить, подправить, заменить. Во втором случае, если в подъезде имеются различные недостатки (отслоение штукатурки, краски, сколы, надписи и т.д.), что нарушение требований к содержанию подъезда, ремонт будет обязательным. И в том и в другом случае ремонт выполняется за счет жителей.

Комиссиями, созданными администрациями районов, определяется минимальный перечень работ, которые необходимо сделать в подъезде. Дополнительные работы должны утвердить более половины жителей подъезда.

- Можно как-то повлиять на решение ЖЭСа? Допустим, выбрать цвет стен.

Цвет фасада утверждается отделами архитектуры района. Внутри покрасить стены подъезда можно в любой цвет, в тот же розовый. Но стены на всех этажах должны быть одинаковые, а не так, что третий этаж захотел красный цвет, четвертый – зеленый, а пятый – синий. Должно быть единый подход.

В оплате ремонта участвует весь подъезд

Даже в одном доме подъезды могут выглядеть по-разному – где-то нужно только потолки побелить, а где-то все перила заменить, - говорит Андрей Ромашко. – Поэтому было решено выставлять счет за ремонт подъезда на всех жителей именно этого подъезда.

- Если побелить потолок нужно на 7 и 8 этажах, а я живу на втором. Мне тоже придется платить?

Когда ремонт связан с эксплуатационной надежностью, безопасностью, эстетическим видом, то акт составляют по всем дефектам в подъезде. Да, какие-то этажи будут хуже, а какие-то лучше. Но затраты распределят между всеми собственниками пропорционально площади квартир. Но если жильцы одного-двух этажей решили провести косметический ремонт, чтобы просто освежить пространство, то затраты распределят только между этими квартирами.

Даже, если вы не подпишете договор, ремонт сделают

В обоих случаях – и по инициативе граждан, и по инициативе жилищной организации – перед текущим ремонтом людям предлагается заключить договор на оказание услуг. Вы должны знать, когда начнется ремонт, что будет сделано и сколько это будет стоить.

Это все прописывается в договоре, который заключается с собственником. Договор обязательный, так как текущий ремонт – обязательная жилищно-коммунальная услуга. Но если вы откажетесь заключить договор, то и ремонт сделают, и счет вам выставят.

- И многие не хотят заключать договор?

До судов дело не доходило. Жителям разъясняется, что договор – это прежде всего защита их же интересов и прав. Ремонт все равно же сделают, если требования к содержанию подъезда нарушены. Но с этой бумагой я могу отстаивать свои права по качеству проделанных работ.

- Оплатить ремонт нужно сразу?

Каждый случай индивидуален. Сегодня рынок услуг по осуществлению ремонта очень велик. И каждый старается заманить своими выгодными условиями. Кто-то предложит меньшую цену, кто-то согласен на рассрочку. Предлагают выгодные условия и ЖЭСы.

БУДЬ В КУРСЕ!

Какие работы проводятся в доме…

… за счет жильцов

Лестницы и перила;

Вся входная группа в подъезд: козырек, лестница, площадка перед подъездом и т.д.;

Тамбуры.

… за счет государства

Инженерные системы тепло-, водо-, электроснабжения, воздуховоды и т.д.;

Подвалы.

НА ЗАМЕТКУ!

Как проходит текущий ремонт подьезда?

1. Инициатива ремонта от:

… жильцов

Если вы хотите освежить ремонт в подъезде, изменить цвет стен и т.д. – обращайтесь с заявлением в ЖЭС. На ремонт подъезда должно быть согласно больше половины жильцов.

… от ЖЭС/ЖРЭО при нарушении требований по содержанию подъезда

Во время осмотра подъезда (планово – осенью и весной, или мастером во время проверки освещения, чистоты подъезда и т.д.) специалист составляет акт, в котором указывает, какие ремонтные работы следует провести в доме.

2. Считаем стоимость

Смету на основании акта обследования составляет эксплуатирующая организация, которая готовит договор на ремонт подъезда и предлагает жильцам с ним ознакомиться. Там же прописаны все условия ремонта.

3. Вносим правки

Если жители желают привлечь другую организацию, они должны заручиться письменным согласием не менее половины подъезда. Так же образом они согласовывают дополнительные работы в подъезде или выбирают цвет стен.

4. Следим за качеством

После окончания текущего ремонта на все, что было сделано в подъезде, дается двухлетняя гарантия. Если через год штукатурка отвалится, исполнитель все обязан исправить за свой счет. Но гарантия не действует, стены, потолок кто-то испортил намерено. В этом случае ремонт выполняется за счет средств жителей, либо за счет виновного лица, если его найдут.

ЭТО ВАЖНО !

Вся стоимость ремонта подъезда распределяется между жителями пропорционально общей площади их квартир. При этом не имеет значения, сколько человек зарегистрировано в квартире или как часто к вам приходят гости. Привязка платы к общей площади квартир закреплено законодательно – имея в собственности квартиру, вы владеете всем общим имуществом дома пропорционально общей площади вашего жилья.

Стоимость ремонта подъезда включается в счет-извещения на оплату ЖКУ и в случае, если жители отказываются платить, взыскание этих денег происходит в судебном порядке.

ВОПРОС-ОТВЕТ

На вопросы читателей отвечают специалисты Министерства ЖКХ.

- С наступлением морозов из-под плинтуса в комнате дует холодный ветер. В подвале заметил большое количество мелких щелей и различных технологических отверстий в плитах перекрытий. Часть стены, которая также выходит в подвал, сырая и холодная. Кто должен заделать все отверстия и провести тепловую реабилитацию пола и стены со стороны подвального помещения?

Работы по ремонту окон в подвальных помещениях, плит перекрытия и стен подвальных помещений осуществляются ЖЭСом за счет бюджетных средств.

- ЖЭС №31 повесил объявление о включении стоимости урны в жировку. Имеет ли ЖЭС на это право и могут ли жильцы отказаться от ее оплаты?

Работы по содержанию, замене и установке урн на придомовых территориях (в случае если их наличие предусмотрено проектной документацией на строительство жилого дома) осуществляется за счет бюджетных средств. Установка ЖЭСом урны может также осуществляться за счет средств жильцов, но только при наличии договора на оказание такой услуги. Если договор отсутствует, внесение стоимости урны в счет-извещение на оплату ЖКУ является незаконным и оплате не подлежит.

Свои вопросы по коммунальной тематике присылайте на адрес