Основания приобретения права собственности на квартиру

Как и было отмечено, завершением процесса законодательного оформления квартир в многоквартирных домах в качестве самостоятельных оборотоспособных объектов (признания за квартирой свойства вещи) стал уже упомянутый Закон о долевом строительстве. Существенным достижением этого Закона явилось то, что он, по сути дела, окончательно отказался от признания жилого многоквартирного дома в целом оборотоспособной вещью, перенеся всю тяжесть свойств объекта гражданских прав на квартиру.

Согласно определению, содержащемуся в абз. 3 ст. 2 указанного Закона, "...объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства".

Как следует из систематического толкования нормы ст. 16 Закона о долевом строительстве во взаимосвязи с нормами ст. 25 и абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ, от 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ, от 11 апреля 2002 г. N 36-ФЗ, от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ, от 11 мая 2004 г. N 39-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ (ред. 29 декабря 2004 г.), от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ, от 5 декабря 2005 г. N 153-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 17 апреля 2006 г. N 53- ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ) (далее - Закон о регистрации), первым собственником объекта долевого строительства (т.е. квартиры в жилом многоквартирном доме), право собственности которого регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является именно участник долевого строительства, а не застройщик. Само собой разумеется, что объектом права собственности по смыслу закона является именно квартира, а не жилой многоквартирный дом, для которого законодателем предусмотрен режим общего имущества домовладельцев и который, следовательно, рассматривается лишь как некая техническая конструкция, которая хоть и является вещью, но полностью лишена самостоятельной (отличной от права собственности на квартиру) оборотоспособности.

СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Таким образом, Закон о долевом строительстве, в отличие от указанных выше актов законодательства о жилищно-строительных кооперативах и приватизации жилья, вообще не увязывает основания приобретения гражданином (участником долевого строительства) права собственности на квартиру с какими-либо правами на жилой многоквартирный дом, в котором такая квартира расположена, ни этого же самого гражданина, ни какого-либо иного лица.

Упоминавшаяся выше позиция, в соответствии с которой предлагается рассматривать договор участия в долевом строительстве в качестве разновидности договора купли-продажи недвижимости, именно в этом пункте наталкивается на серьезное системное противоречие, заключающееся в том, что застройщик как сторона по договору участия в долевом строительстве, положение которого сравнивается с положением продавца в договоре купли-продажи недвижимости, в рамках действующего Закона о долевом строительстве никогда не приобретает право собственности ни на предмет продажи (квартиру), ни на жилой многоквартирный дом в целом, частью которого, с известным допущением, можно считать квартиру. Данное обстоятельство, разумеется, не укладывается в общее правило о невозможности передать прав более, чем имеешь (nemo plus juris ad alienum transfere potest, quod ipse habet). С другой стороны, застройщик признается тем же Законом в качестве залогодателя и собственника не завершенного строительством многоквартирного жилого дома, когда речь идет об обеспечении исполнения его обязательств перед участниками строительства путем признания в силу Закона находящимся в залоге объекта незавершенного строительства - строящегося многоквартирного жилого дома. Вопрос о том, следует ли признать допустимым предположение о том, что право собственности застройщика на построенный многоквартирный жилой дом Законом о долевом строительстве подразумевается (например, исходя из декларируемого Законом права собственности застройщика на не завершенный строительством тот же жилой дом), или же соответствующие законоположения и вовсе надлежит отнести к разряду недоразумений, остается для нас открытым.

Закон о долевом строительстве, как уже было сказано, вообще игнорирует все обстоятельства, связанные с существованием законченного строительством жилого многоквартирного дома и прав на него как на объект гражданских правоотношений.

Следует отметить, что вопрос о том, является ли приобретение гражданином (участником долевого строительства) права собственности на квартиру первоначальным или производным, является спорным, невзирая на то, что догматический анализ действующего законодательства, казалось бы, не оставляет оснований для сомнений в первоначальности приобретения дольщиком права собственности на квартиру, во всяком случае, по признакам, связанным с публичной достоверностью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одна из проблем здесь состоит в том, что действующий гражданский закон не позволяет точно указать основания для приобретения права собственности на конкретную квартиру дольщиком в первоначальном порядке.

Если принцип свободы договора позволяет заключать договоры, хотя бы и не предусмотренные гражданским законом, но не противоречащие ему, то при обсуждении вопроса об основаниях возникновения вещных прав, и в частности права собственности, как представляется, следует исходить из того, что таковые основания должны быть обозначены в законе в виде закрытого перечня.

Норма ст. 219 ГК РФ позволяет определить момент возникновения права собственности на вновь построенный объект недвижимости (недвижимую вещь). Такой момент связан с моментом государственной регистрации права. Нормы Закона о регистрации не решают вопрос об основаниях возникновения права собственности и отсылают нас обратно к положениям закона гражданского (см. п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации).

Толкование нормы п. 1 ст. 222 ГК РФ, осуществляемое по методу "от противного", позволяет сделать вывод о необходимых элементах юридического состава приобретения права собственности на вновь возведенное здание (строение, сооружение): во-первых, это предоставление будущему собственнику постройки земельного участка, на котором осуществляется строительство, именно для этой цели, т.е. для строительства; во-вторых, это разрешение строительства компетентными органами и, в-третьих, соблюдение при строительстве градостроительных и строительных норм и правил.

Не станет открытием для читателя, надо полагать, что абсолютное большинство объектов строительства, возводимых застройщиком не для себя, а для третьих лиц - инвесторов, дольщиков и на их деньги, сооружается на земельных участках, арендованных у публично-правовых образований.

Такое положение дел не вполне укладывается в норму п. 2 ст. 623 ГК РФ. Эта норма предоставляет арендатору (в нашем случае - застройщику) право лишь на возмещение стоимости произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества. Очевидно, что с точки зрения этой нормы из арендного правоотношения, существующего между застройщиком (арендатор) и публичным земельным собственником (арендодатель), невозможно обосновать возникновение права собственности на вновь построенное на арендованном земельном участке здание (строение, сооружение) не только у третьих лиц (например, участников долевого строительства), но и у самого застройщика, довольствующегося в лучшем случае лишь денежной компенсацией своих вложений.

Мы исходим здесь из того, что при определенных условиях строение может рассматриваться как улучшение земельного участка, что отражено в известном принципе superficies solo cedit, или "единого объекта". Принцип этот хотя и не проводится последовательно в отечественном законодательстве, тем не менее не чужд ему совершенно. Об этом см. ниже.

Последствия, не отвечающие целям сторон так называемого инвестиционного правоотношения, будет иметь и применение правила абз. 1 ст. 622 ГК РФ. Указанная норма предусматривает обязанность арендатора вернуть по окончании аренды полученное имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в ином состоянии, обусловленном договором.

Попытки вписать в эти рамки право собственности дольщиков на квартиры в построенном на арендованном земельном участке многоквартирном доме, в частности выяснить основания возникновения такого права, терпят крах.

Затрагивающая интересующий нас вопрос ст. 272 ГК РФ также не может составить правового основания для возникновения права собственности на квартиры во вновь возведенном жилом доме у граждан-дольщиков, поскольку регулирует отношения уже имеющегося собственника недвижимости с собственником земельного участка после прекращения у первого права пользования землей.

Поскольку земельный участок предоставляется именно на период проектирования и строительства, арендные отношения могут и вовсе прекратиться еще до того момента, когда конкретный дольщик-инвестор оформит свое право собственности на квартиру или иной объект инвестирования. В таком случае попытки применить ст. 272 ГК РФ оказываются и вовсе беспредметными.

В силу направленности воли сторон отношения по долевому участию (застройщика и дольщика) для объяснения возникновения у дольщика в первоначальном порядке права собственности на квартиру во вновь построенном доме не годится и норма абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ. Она предусматривает для соответствующего случая совпадение в одном лице и фигуры создавшего вещь, и фигуры субъекта, претендующего на приобретение права собственности на вновь созданную вещь. При этом такое лицо, в силу диспозиции этой нормы, должно действовать на основании закона и в соответствии с законом, что делает эту норму отсылочной в части отыскания оснований для приобретения права собственности в первоначальном порядке.

Очевидно, что никто из лиц, непосредственно участвующих в создании вещи (в строительстве жилого многоквартирного дома), указанным критериям не отвечает. Такими лицами являются: (а) застройщик, имеющий разрешение на строительство и предоставленный ему для этих целей земельный участок, и, возможно, (б) подрядчик, выполняющий работы по строительству по заданию заказчика (в этом качестве в договоре подряда выступает застройщик) на основании договора строительного подряда. Что касается дольщика - будущего собственника квартиры, то на стадии строительства и после его окончания он не имеет никаких прав на земельный участок, не получает разрешения на строительство и не участвует непосредственно в процессе строительства. Строго говоря, правовое положение дольщика как лица, претендующего на приобретение в первоначальном порядке права собственности на квартиру как объект недвижимости, полностью тождественно признакам лица, осуществившего самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), если в качестве таковой вообще возможно рассматривать отдельную квартиру.

Дольщик лишь финансирует строительство, кредитует предпринимательскую деятельность застройщика, если угодно, в надежде на получение после окончания стройки в собственность определенной квартиры. В этой связи в части, касающейся финансирования как такового, вместо дольщика мыслима фигура кредитора, снабжающего строительство (застройщика) деньгами на возвратной основе, но без намерения приобретения права собственности на строящийся объект или квартиры в нем.

Закономерен в этой связи вопрос следующий: существуют ли какие-либо различия в положении дольщика как будущего собственника квартиры и кредитора застройщика как его заимодавца, которые позволяли бы обосновать приобретение права собственности на квартиру в первоначальном порядке дольщиком и отказать в приобретении такого права на квартиру кредитору?

Вступая в отношения инвестирования (или участия в долевом строительстве), дольщик, разумеется, не имеет в виду занять положение только лишь кредитора. Однако намерение, мотив, по которому субъекты гражданского права вступают в гражданские правоотношения, как известно, значения ни для самого правоотношения, ни для его последствий не имеет.

Если строго следовать букве нормы п. 3 ст. 222 ГК РФ, то следует сделать вывод о принципиальной невозможности приобретения дольщиком, для и за счет которого объект недвижимости и был создан, права собственности на него, поскольку дольщик не является и не может являться субъектом ни одного из числа упомянутых в этой норме прав на земельный участок, на котором осуществлена постройка.

Нельзя не упомянуть в этой связи еще одно любопытное обстоятельство. Действующий земельный закон (п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)), равно как и Жилищный кодекс Российской Федерации (ст. 36), устанавливает, что земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. Иными словами, приобретение лицом права собственности на квартиру должно предшествовать предоставлению земельного участка, занятого многоквартирным домом, в общую долевую собственность домовладельцев.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14; Российская газета. 2005. N 1; Парламентская газета. 2005. N 7 - 8.

Вывод получается любопытный, если не сказать, что он парадоксальный: чтобы по общему правилу стать собственником объекта недвижимости (квартира в силу прямого указания закона относится к объектам недвижимости), нужно иметь право на землю, а чтобы получить право на землю, нужно быть собственником квартиры.

Попытка противопоставить этому выводу ссылку на то, что цитированные нормы касаются лишь существующей застройки, в которой якобы уже имеются отношения поквартирной собственности, на самом деле ничего не опровергают. Во-первых, определение существующей застройки не содержит ссылки на сколько-нибудь длительный срок ее существования, достаточный для того, чтобы применить названную норму. Во-вторых, существующей застройкой нельзя не признать дом, хотя бы и только что возведенный. В-третьих, указанные нормы в любом случае ставят разрешение вопроса о праве на землю в зависимость от наличия у субъекта права на квартиру, а не наоборот, оставляя тем самым проблему выявления оснований приобретения права собственности на квартиру в стороне.

Единственная в действующем Гражданском кодексе, а похоже, что и во всем гражданском законодательстве, норма, наиболее тесно подходящая к регулированию интересующего нас вопроса, - ст.

263 ГК РФ. В силу п. 2 этой статьи, формулирующего общее правило, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором.

Прямое действие нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ направлено на установление и реализацию принципа superficies solo cedit, или иначе "единого объекта", в силу которого все сооруженное на земле составляет, в юридическом смысле, часть земельного участка, правовая судьба которой предопределена правовой судьбой самого участка.

Древний возраст этого принципа не помешал российскому законодателю сформулировать норму п. 2 ст. 263 ГК РФ как диспозитивную.

Как уже было отмечено, диспозитивность этой нормы далеко не единственное отечественное изобретение в этой сфере правового регулирования. Тем же подходом продиктовано и признание квартир и нежилых помещений в домах самостоятельными объектами (оборотоспособными вещами).

Из систематического толкования этой нормы в совокупности с нормой ст. 222 ГК РФ следует вывод о том, что основанием для приобретения права собственности на вновь возведенное здание или иное недвижимое имущество может быть не только право собственности на земельный участок.

Для раскрытия полного содержания этих двух норм потребуется изложить его в развернутом виде. Итак: (1) если лицу принадлежит на праве собственности или ином вещном праве земельный участок, который (2) пригоден для строительства, и (3) разрешение на строительство на этом земельном участке получено в установленном порядке, и (4) строительство осуществлено тем лицом, которому принадлежит этот земельный участок (5) для себя, то (6) это лицо приобретает право собственности на вновь возведенное или созданное здание, сооружение и иное недвижимое имущество.

Юридико-техническое воплощение нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ таково, что решение вопроса о том, к какому из выделенных элементов ее гипотезы или диспозиции относится указание на возможность изменения его законом или договором, отнюдь не очевидно.

Императивное правило ст. 222 ГК РФ действует в отношении собственника участка, осуществившего на нем строительство без разрешения, о чем прямо свидетельствует отсылка в абз. 2 п. 2 ст. 263 ГК РФ, что исключает возможность изменения договором действия ст. 222 ГК РФ. Следовательно, первым элементом, который в рамках диспозитивности нормы тем не менее не может быть исключен договором, является наличие административно-правового разрешения на строительство.

Абзац 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому занятый самовольной постройкой земельный участок принадлежит на одном из трех вещных прав: праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования.

Примечательно, что закон не указывает в этом перечне какого-либо обязательственного отношения, например - аренды земельного участка, в качестве основания, достаточного для признания за управомоченным лицом права собственности на самовольную постройку. Это порождает второй парадокс, в результате которого судьба будущего права собственности на возводимую на арендованном земельном участке недвижимую вещь ставится в прямую зависимость от судьбы обязательственного (арендного) правоотношения. Иными словами, прекращение аренды земли до момента регистрации права собственности арендатора на построенное должно повлечь применение упомянутых выше норм ст. ст. 222, 622 и 623 ГК РФ и, следовательно, невозможность приобретения арендатором права собственности на построенное им сооружение.

Если нормы ст. ст. 222 и 263 ГК РФ сформулированы исходя из одного посыла, то приобретателем права собственности на недвижимое имущество по ст. 263 ГК РФ может быть не только собственник земельного участка, но и обладатель права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Однако обозначенные права отличаются тем, что могут существовать исключительно в отношении земель, находящихся в публичной собственности. При этом в силу п. 1 ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения впредь не осуществляется вовсе, а на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки могут быть предоставлены лишь государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям и органам государственной власти или местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), которые в силу своего статуса приобрести что-либо в собственность просто не в состоянии, поскольку субъектом такого права не являются вовсе.

После вступления в силу ЗК РФ.

Для определения возможности применения в данном случае нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ следует учесть, что договор не может быть основанием предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. И в этом вопросе нельзя не отметить последовательность отечественного законодателя. Действительно, поскольку на указанном ограниченном вещном праве земельный участок может предоставляться только лицам, не являющимся по своему статусу собственниками своего имущества, постольку и возведенное на таком участке здание (строение, сооружение) поступает в собственность государства или муниципального образования с одновременным приобретением на него ограниченного вещного права (хозяйственного ведения или оперативного управления) застройщиком.

До известной степени схожая в методологическом смысле конструкция может быть обнаружена в ГК РСФСР 1922 г. Предусмотренное ст. ст. 71 - 84 ГК РСФСР 1922 г. право застройки как ограниченное вещное право на недвижимое имущество обнимало собой и земельный участок, и возведенное на нем здание (строение), при сохранении права государственной собственности как на то, так и на другое. Нельзя не отметить принципиальный подход законодателя к зданию и земельному участку под ним как к единому объекту, о чем свидетельствует и единство субъективного вещного права.

Таким образом, вторым после наличия административного разрешения на строительство абсолютно необходимым элементом юридического состава приобретения права собственности в первоначальном порядке на вновь созданное здание (строение, сооружение или иное недвижимое имущество) следует считать наличие у приобретателя субъективного вещного права на земельный участок. Последнее, следовательно, также не может быть исключено договором как обязательное условие приобретения права собственности на вновь возведенное здание или иное недвижимое имущество.

Отсюда обязательным условием договора, упомянутого в п. 2 ст. 263 ГК РФ, должно быть предоставление собственником земельного участка застройщику одного из предусмотренных законом прав на земельный участок (право на землю), включающего правомочие застройки этого земельного участка.

Предоставление земельного участка под застройку, при наличии прочих необходимых условий, должно обеспечить землевладельцу-несобственнику приобретение права собственности на вновь построенное здание или иное недвижимое имущество. Распространительное толкование нормы абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ наталкивает на вывод о том, что упомянутое право на земельный участок должно быть ограниченным вещным правом на чужой земельный участок.

Это лишний раз подтверждает выдвинутый выше тезис о том, что аренда земельного участка не создает должного правового основания для приобретения арендатором права собственности на постройку. Кроме того, аренда участка не может в полной мере обеспечить интерес застройщика (если таковым является арендатор, а не арендодатель), поскольку этот интерес состоит в приобретении права собственности на постройку и в сохранении этого права бессрочно. Последнее же предполагает, кроме прочего, предоставление собственнику строения всего арсенала средств защиты своего права собственности. Однако действующий закон и существующий юридический быт не могут предоставить прочной вещно-правовой защиты собственнику здания, расположенного на арендованном земельном участке. Положение его, во всяком случае, много хуже положения собственника здания на участке, принадлежащем ему на вещном праве, в том числе на праве собственности.

Не дает должных гарантий и норма ст. 272 ГК РФ. Действительно, если сторонам не удалось достичь соглашения, указанного в п. 1 этой статьи, решение вопроса предоставляется суду. При этом собственнику участка закон предоставляет явное преимущество в виде иска об освобождении участка. И лишь при определенных условиях (запрет сноса здания, превышение стоимости здания над стоимостью участка), а также с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком суд может либо признать право одной из сторон на выкуп у другой стороны предмета спора, либо продлить условия пользования земельным участком на новый срок.

И то и другое возможное решение суда представляется тупиковым, а в ряде случаев - невозможным, хотя бы в теории. Действительно, признание за собственником участка права на выкуп здания или за собственником здания - права на выкуп участка еще не означает, что другая сторона будет обязана свое имущество продать и заключить соответствующий договор.

Этот не бесспорный вывод базируется на толковании нормы п. 1 ст. 421, п. п. 1 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. В названных нормах речь идет именно об обязанности заключить договор, установленной законом или вытекающей из добровольно принятого обязательства. Представляется, что адресная направленность законодательных положений, обязывающих то или иное лицо при определенных обстоятельствах заключить договор, в отличие от положений, предоставляющих определенному лицу право обратиться в суд с иском о признании за ним права на заключение договора, не одинакова как по существу, так и по юридической технике изложения нормы. Если сравнить положения, устанавливающие условия обязательности заключения, например, государственного контракта (ст. 527 ГК РФ), с соответствующими положениями п. 2 ст. 272 ГК РФ, то следует сделать вывод, что последние не могут быть истолкованы так же однозначно, как те, что понуждают собственника здания или земельного участка на заключение договора о продаже своего здания или земельного участка.

В силу известного конституционного принципа никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ст. 35 Конституции РФ). Можно ли рассматривать судебное решение, устанавливающее в соответствии с п. 2 ст. 272 ГК РФ право лица на приобретение в собственность имущества другого лица, как надлежащее основание лишения этого второго лица его имущества и будет ли такое судебное решение надлежащим основанием для прекращения права собственности в смысле ст. 35 Конституции? Или же непосредственным основанием прекращения права собственности должен выступать заключаемый между такими лицами договор? Сколько-нибудь очевидного и мотивированного ответа на эти вопросы в действующем законодательстве не находится. Что же касается установления условий пользования земельным участком для собственника здания или иного недвижимого имущества, то и такое решение может натолкнуться на существенные трудности. Если речь идет о пользовании участком на условиях аренды, то решению о продлении условий пользования земельным участком в рамках арендных отношений будет противостоять принцип свободы договора. Если же вести речь об одном из ограниченных вещных прав, предоставляемых в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности, то, с одной стороны, здесь нет условий, которые бы могли быть определены судом; а с другой - предоставление участка на одном из этих прав составляет компетенцию уполномоченных органов исполнительной власти, названных в земельном законодательстве, а не суда. Представляется, что заменить решение соответствующей администрации о предоставлении земельного участка решением суда невозможно, исходя из конституционного принципа разделения властей.

Из всего возможного перечня ограниченных вещных прав на землю, доступных участникам гражданского оборота, договором может быть установлено только одно - сервитут. Других вещных прав на землю, которые бы не ограничивались по субъектному составу государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, закон просто не предусматривает! Но сервитут по существу своему и природе своей в большинстве случаев абсолютно не пригоден для целей строительства здания на чужом земельном участке. В отсутствие каких-либо других, кроме сервитута, ограниченных вещных прав на землю, приобретение которых было бы доступно в отношениях между частными лицами, действие нормы ст. 272 ГК РФ можно считать парализованным вовсе.

Таким образом, насущной проблемой является конструирование нового, неизвестного действующему российскому законодательству ограниченного вещного права на землю, которое бы давало своему обладателю должное основание для приобретения права собственности на здание или иное недвижимое имущество, вновь возведенное на соответствующем земельном участке. Одновременно должен быть решен и вопрос о судьбе застройки на арендованном участке в духе называвшегося римского принципа.

Наконец, расширение гипотезы и диспозиции нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ до пределов, которые бы позволяли лицу, не обладающему никаким правом на земельный участок, приобретать в первоначальном порядке право собственности на вновь построенное на участке здание или иное недвижимое имущество, в качестве общего правила сколько- нибудь внятному обоснованию не поддается. По сути, в случае такого допущения пришлось бы признать, что собственник земли в силу договора может, не предоставляя земельный участок под строительство, просто разрешить другому лицу приобрести право собственности на вновь построенное на его участке здание. Правильность такого решения вызывает серьезные сомнения уже потому, что вопрос приобретения права собственности на вновь выстроенное здание в первоначальном порядке оказался бы полностью оторванным от каких бы то ни было оснований, традиционно для цивилистики лежащих именно в правовой связи с земельным участком. Кроме того, в такой ситуации правомерной была бы постановка вопроса о притворности сделки - упомянутого разрешения собственника, так как таковая, по сути дела, означает распоряжение собственником земли своим участком.

Тем не менее каким бы парадоксальным ни казался такой вывод, именно он и остается единственно возможным оправданием допускаемого Законом о долевом строительстве приобретения дольщиком права собственности на квартиру как на недвижимую вещь в первоначальном порядке.

Таким образом, мы вынуждены констатировать, что действующее законодательство не позволяет нам указать четкий и непротиворечивый порядок и основания возникновения права собственности на квартиру как объект долевого строительства и недвижимую вещь, что может свидетельствовать как о том, что квартира, по большому счету, не должна считаться недвижимой вещью, так и о том, что соответствующие положения Закона о долевом строительстве относятся к числу недоразумений, которыми наше новейшее законодательство, к сожалению, изобилует.

21.Правовые основания приобретения жилья в собственность

Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации. Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размера и стоимости.

Способы приобретения права собственности на жилье - это совокупность юридических фактов, которые являются основаниями для возникновения соответствующего права. В современной юридической литературе существует два вида способов приобретения жилья в собственность:

1. Первоначальные способы - это те способы, которые не зависят от прав предыдущего владельца на конкретное жилое помещение:

Строительство жилого дома;

Приобретение права собственности на самовольную постройку;

Возникновение права собственности в следствии приобретательной давности владения;

Приобретение права собственности на безхозяйное недвижимое имущество.

2. Производные способы - это те способы, при которых право собственности на жилье переходит к собственнику от его предшественника:

Договоры (купли-продажи, мены, ренты, дарения);

Наследование (по закону и по завещанию);

Приватизация жилья;

Внесение всей суммы паевого взноса в жилищно-строительный кооператив;

Реорганизация юридического лица.

В Жилищном кодексе РФ предусмотрено, что государство может обеспечивать своих граждан жильем только по договорам социального найма. Такое жилье после прекращения бесплатной приватизации жилья не становится собственностью граждан. В российском законодательстве декларировано право на жилье каждого гражданина, нуждающегося в нем. Поскольку за счет текущих доходов или накоплений столь дорогостоящий товар длительного пользования как жилье, купить может далеко не каждый, для обзаведения граждан жильем законом предусмотрены жилищное кредитование и другие способы:

• - федеральные и региональные жилищные программы;
• - жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации
• - жилищные субсидии;
• - долевое строительство;
• - накопительная потребительская кооперация;
• - покупка жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;
• - жилищное кредитование (и в особенности его разновидность - ипотека);
• - рента жилья с последующим его выкупом.

22.Приватизация жилищного фонда

Правовое регулирование основано на ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ»

Приватизация - это изменение формы собственности, реформа по переводу государственной и муниципальной недвижимости в частную

Наиболее распространенный тип приватизации, операции по которой производятся в настоящее время, - это приватизация жилого фонда, включающая в себя, в том числе приватизацию квартир, приватизацию жилых помещений, а также земельных участков.

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА - в РФ бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в гос-ном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»**). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке П.ж.ф., жилого помещения в домах гос-ного и муниципального жилищного фонда 1 раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах гос-ного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Основополагающим законодательным актом, регулирующим П.ж.ф. в РФ, является Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который устанавливает основные принципы осуществления приватизации гос-ного и муниципального жилищного фонда на территории РФ, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Граждане, занимающие жилые помещения в домах гос-ного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в т.ч. несовершеннолетних.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение 3-х месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств местных бюджетное.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в т.ч. бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент П.ж.ф. имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка.

Собственники приватизированных жилых помещений в доме гос-ного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов др. лиц.

В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, кроме жилищного фонда совхозов и др. сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. См. также Договор передачи жилого помещения в собственность граждан.

23.Приобретательная давность (давность владения)

Приобретательная давность - один из способов приобретения права собственности. Этот способ известен еще римскому праву, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования».

Приобретательная давность в России:

По действующему российскому законодательству, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в порядке виндикации, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям(статья 234 Гражданского кодекса РФ).

Особенности течения срока приобретательной давности в России

Срок владения продолжается течь, даже если данный владелец является правопреемником предыдущего владельца. Владение должно быть фактическим и владелец не должен иметь правового титула (то есть право на аренду и т. д.). Согласно ч.2 ст. 302 ГК: «если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях», а ч. 3 ст. 302 ГК: «деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя». Другим условием является открытость владения, то есть владелец не скрывает свое владение, а также непрерывность владения.

Для приобретения недвижимости нужно не только исполнения срок приобретательной давности, а также государственная регистрация и судебное решение по фактам, имеющим значение (вопрос добросовестности, непрерывности и т. д.)

24.Национализация в российском гражданском праве

Национализация - передача в собственность государства земли, промышленных предприятий, банков, транспорта или другого имущества, принадлежащего частным лицам или акционерным обществам. Национализация может осуществляться через безвозмездную экспроприацию (лишение собственности, т.е. конфискация имущества), полный или частичный выкуп.

Согласно ст. 235 ГК РФ национализация проводится в порядке, установленном федеральным законом. Поскольку такой закон в настоящее время е принят, национализация в России проводиться не может. Однако на практике это относится лишь к безвозмездной национализации. Полный или частичный выкуп государством вполне возможен на основании обычных договоров купли/продажи.

Следует отличать Н. как общую меру государства по проведению социально-экономических преобразований от реквизиции (экспроприации) как меры по изъятию отдельных объектов в собственность государства и конфискации как меры индивидуального (уголовного или административного) наказания. При Н. в собственность государства переходят целые отрасли и сектора экономики

25.Приобретение права собственности на землю по давности владения

В статье 234 ГК РФ, которая так и называется - "Приобретательная давность", сказано: "Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)"

Для того, чтобы приобрести право собственности на землю по давности владения, необходимо наличие нескольких условий. Во-первых, владение должно быть добросовестным и открытым. Во-вторых, непрерывным в течение продолжительного времени. Во-третьих, владение должно быть беститульным.

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, земельные участки могут быть переданы в пользование или собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков:

относящихся к землям, изъятым из оборота;

зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (государственная собственность на землю);

на приватизацию которых установлен запрет.

Право собственности по давности владения может возникнуть в отношении любого земельного участка, за исключением перечисленных.

Владение, как уже было указано, должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Добросовестным является владение, при котором лицо (гражданин или юридическое лицо) не предполагает и не должно предполагать наличие прав третьих лиц в отношении имущества. Само основание приобретения имущества не должно быть противоправным.

Предполагается, что лицо владеет имуществом открыто, т.е. пользуется им как своим собственным, несет расходы, связанные с содержанием этого имущества, привносит необходимые улучшения, осуществляет защиту своих прав от нарушения третьими лицами.

В случае обращения в суд, факт владения имуществом по давности владения подтверждается как документами, так и свидетельскими показаниями. В частности, доказательствами могут являться документы об оплате стройматериалов, приобретенных для возведения дома и (или) надворных построек на земельном участке, квитанции об оплате различных налогов и сборов.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает срок в 15 лет для давностного владения в отношении недвижимого имущества. В соответствии со ст. 11 ФЗ РФ «О введении в действие части первой ГК РФ» 1994 г., течение приобретательной давности распространяется и на те случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 г. и продолжается в момент введения в действие первой части ГК РФ. Таким образом, в срок давностного владения должен засчитываться и период времени, предшествующий принятию ГК РФ.

Спорным остается вопрос, с какого момента должно в таком случае исчисляться давностное владение. Некоторые авторы полагают, что отправной точкой является дата вступления в силу Закона «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., поскольку ранее земля как объект права частной собственности не рассматривалась.

Однако на практике право на земельные участки по давности владения признается и за более ранние периоды времени.

В данной ситуации решающее значение будет иметь то, на каком основании изначально земельный участок был предоставлен лицу. Как ранее было указано, давностное владение – это владение беститульное. То есть в случае, если участок был предоставлен первоначально в бессрочное пользование (на основании соответствующего распоряжения органа исполнительной власти), право собственности на него по давности владения возникнуть не может.

Под титулом понимается правовое основание пользования и владения (применительно к аренде, праву бессрочного пользования) или собственности на землю.

Течение срока давностного владения может начаться не ранее истечения сроков для истребования имущества собственником. Поскольку с статьях 301, 305 ГК РФ, не установлен специальный срок исковой давности, должен применяться общий срок исковой давности – три года.

Законом предусмотрено два способа защиты прав давностного владельца в суде – путем подачи иска о признании права собственности по давности владения или заявления об установлении факта владения.

Гражданский кодекс относит землю к недвижимому имуществу. И хотя оборот земли разрешен только в той мере, в какой он допускается законами о земле (ст.129, 130 ГК РФ), действующее земельное законодательство не содержит каких-либо специальных ограничений применения норм о приобретательной давности к земельным участкам. Причем это относится как к земельным участкам, находящимся в частной собственности, так и к муниципальным и государственным землям. Тот факт, что земля всегда имеет собственника (ст.214 ГК РФ устанавливает презумпцию государственной собственности на бесхозяйные земли), не является препятствием для приобретения ее по давности владения. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что "право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу". Поэтому право частной собственности на земельные участки может возникнуть и в связи с давностью владения

Однако необходимо учитывать, что в соответствии с земельным законодательством России не все земельные участки могут находиться в частной собственности. Например, не подлежат передаче в собственность граждан или юридических лиц земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, дороги, парки, сады и др.); земли заповедников, памятников природы и других особо охраняемых природных территорий; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании. Кроме того, не могут быть в соответствии с законодательством объектами частной собственности земли лесного фонда и иные земли.

26.Проблемы изъятия и конфискации имущества собственника

Лишь в двух случаях закон допускает безвозмездное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества помимо его воли:

Во-первых, это обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (поскольку ст. ст. 24, 56 и 126 ГК допускают обращение взыскания кредиторов на имущество собственников-должников);

Во-вторых, конфискация имущества собственника в соответствии со ст. 243 ГК.

1.Обращение взыскания на имущество собственника по его долгам по общему правилу допустимо только на основании судебного решения. Но законом могут быть предусмотрены случаи такого рода взысканий и во внесудебном порядке, например при обращении взыскания на имущество по требованиям налоговых органов. Не исключено их возникновение и по договору, например при обращении залогодержателем взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке - по нотариально удостоверенному соглашению с залогодателем (абз. 2 п. 1 ст. 349 ГК). Право собственности на такое имущество прекращается у прежнего владельца с момента возникновения права собственности на него у приобретателя. До этого момента собственник несет и риск, и бремя собственности.

Определенное имущество публичных собственников как участников гражданского оборота тоже может стать объектом взыскания со стороны их кредиторов, в том числе в порядке исполнения судебного решения. Внесудебный порядок погашения долгов публичными собственниками может быть связан и с принятием их органами властных (нормативных) актов, как это, например, имело место при погашении обязательств по различным государственным займам.

2.Другим основанием принудительного изъятия имущества у собственника без компенсации является его конфискация.

Конфискация представляет собой санкцию, примененную к частному собственнику в установленном законом порядке за совершение им правонарушения (ст. 243 ГК, ср. ст. 50 ЗК).

Такая санкция может быть применена к частному собственнику за совершение уголовного преступления (в соответствии с правилами конкретных норм Уголовного кодекса) либо иного правонарушения (обычно - административного). Едва ли не единственный случай применения конфискационной санкции за гражданское правонарушение предусматривает правило ст. 169 ГК, устанавливающей возможность безвозмездного изъятия имущества в доход государства в случае умышленного совершения сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

27.Приватизация государственного и муниципального имущества

Приватизация - это правовая форма преобразования публичной собственности в частную по особым правилам, установленным законом. Она сочетает в себе специфические юридические приемы прекращения публичной формы собственности и приобретения собственности гражданами и юридическими лицами.

В статье 1 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" дано следующее определение приватизации: "Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ (далее - федеральное имущество), субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц".

В учебной и научной литературе приватизацию принято определять как отчуждение (переход) недвижимого имущества из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан или юридических лиц в порядке, установленном специальным законодательством, а также переход в указанном порядке к названным лицам принадлежащих публично-правовым образованиям акций открытых акционерных обществ.

Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется на основе следующих принципов:

1) признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления;

2) возмездность (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество);

3) самостоятельность органов местного самоуправления в принятии решений и осуществлении приватизации муниципального имущества.

Законодательство РФ о приватизации состоит из ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", принимаемых в соответствии с ним других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ.

Однако нормы о приватизации государственного и муниципального имущества, содержащиеся в других федеральных законах, не должны противоречить Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Способы приватизации государственного и муниципального имущества. Законодательством предусмотрен исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества. Приватизация государственного и муниципального имущества может осуществляться только следующими способами:

1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) продажа за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

По существу все перечисленные в Законе способы приватизации могут быть сведены к:

Преобразованию крупных и средних государственных и муниципальных унитарных предприятий в ОАО;

Аукционной продаже;

Иным формам продажи;

Внесению имущества, находящегося в публичной собственности в качестве вклада, в уставные капиталы хозяйственных обществ.

28.О снования приобретения права собственности на бесхозяйные вещи

Статья 225. Бесхозяйные вещи

1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности либо как находка.

Приобретательная давность применяется лишь в том случае, когда лицо не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности на вещь. Такие разъяснения содержат пункты и постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года

3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Положение о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденное постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

4. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет уполномоченный государственный орган города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга на данную вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в собственность города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть вновь принята во владение, в пользование и в распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

29.Приобретение права собственности на находку

Статья 228. Приобретение права собственности на находку.

1. Если в течение шести месяцев с момента заявления о находке в милицию или в орган местного самоуправления (пункт 2 статьи 227) лицо, управомоченное получить найденную вещь, не будет установлено или само не заявит о своем праве на вещь нашедшему ее лицу либо в милицию или в орган местного самоуправления, нашедший вещь приобретает право собственности на нее.

2. Если нашедший вещь откажется от приобретения найденной вещи в собственность, она поступает в муниципальную собственность.

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет юридический состав, при наступлении которого лицо, нашедшее вещь, приобретает право собственности на нее. В данный состав входят следующие юридические факты: заявление нашедшего вещь о ее находке в милицию или в орган местного самоуправления; истечение шестимесячного срока с момента данного заявления; неустановленность лица, управомоченного получить вещь, или отсутствие его заявления о принадлежащем ему праве.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает правило, согласно которому вещь поступает в муниципальную собственность, если нашедший откажется от приобретения права собственности на нее. Следует оговориться, что такой отказ возможен только до истечения указанного в п. 1 шестимесячного срока. Дело в том, что п. 1 ст. 228 установлен императивный порядок приобретения права собственности на находку лицом, нашедшим вещь, т.е. при наступлении указанных выше юридических фактов нашедший вещь становится ее собственником в силу закона. В соответствии со ст. 236 ГК собственник может отказаться от принадлежащего ему права на имущество. В этом случае предмет находки превращается в движимую вещь, от которой собственник отказался, и, соответственно, порядок приобретения права собственности на нее должен определяться на основании ст. 226 ГК. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 226 ГК брошенная вещь поступает в собственность лица, вступившего во владение ею, если по заявлению этого лица данная вещь признана судом бесхозяйной.

30.Переработка вещи как основание возникновения права собственности

Спецификация или переработка - это создание новой вещи путем переработки материала, принадлежащего другому лицу, а не ее создателю. Право собственности у спецификатора (создателя) возникает только тогда, когда стоимость переработки значительно превышает стоимость чужого материала и спецификатор не знал и не мог знать, что он использует чужой материал. Собственник материала может требовать от спецификатора возмещения убытков, причиненных такой переработкой.

Отдельным основанием приобретения права собственности является переработка. Объектом при этом является новая движимая вещь. Для этого случая закон устанавливает не императивные, а диспозитивные нормы (ст.220 ГК).

"В сегодняшних условиях содержание понятия переработки, использованное ст.220 ГК, следует определить широко. Переработку нужно понимать как процесс, в результате которого изменяется качество объекта переработки или его форма, либо то и другое одновременно, либо, наконец, объект переработки превращается в принадлежность другой, главной вещи (ст.135 ГК).

Однако из этого широкого понятия переработки необходимо сделать существенное исключение. Не является переработкой нанесение на поверхность объекта надписей, исполненных от руки или печатным способом, живописных изображений, рисунков, гравировок и т.п. Не следует также считать переработкой нанесение на материальные носители информации аудио, видео - и иных подобных сигналов".

Переработка или спецификация характеризуется тем, что вещь создается в результате приложения труда одного лица к материалу, принадлежащему другому лицу. Если иное не предусмотрено договором, то право собственности на эту вещь приобретает собственник материала. Значит, в договоре может быть предусмотрено, что собственником станет спецификатор (абз.1 п.1 ст.220 ГК).

"Правило абз.2п.1ст.220 ГК РФ рассчитано на те случаи, когда спецификатор использует чужой материал при отсутствии договора между ним и собственником материала.

Спецификатор может стать собственником вещи при наличии трех условий: стоимость труда существенно превышает стоимость материала; спецификатор добросовестен, т.е. до завершения переработки он не знал и не должен был знать о том, что использует чужой материал; спецификатор осуществил переработку для себя, а не в коммерческих целях".

Но если отсутствует хотя бы одно из этих условий, то собственником вещи становится собственник материала.

Если иное не предусмотрено договором, собственник материала, ставший собственником вещи, обязан возместить спецификатору стоимость переработки. Если же собственником стал спецификатор, то он обязан возместить собственнику материалов их стоимость. Эти правила подлежат применению, когда также договор отсутствует.

Более жесткие правила применяются в случаях, когда собственник материалов утратил их в результате недобросовестности спецификатора: последний обязан не только передать новую вещь в собственность тому, кто утратил материал, но и возместить ему причиненные убытки.

21.Правовые основания приобретения жилья в собственность Продолжение »