Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

Главная / Суд

1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 настоящего Кодекса.

2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования на образуемые земельные участки.

3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

5. Сервитуты, публичные сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых или измененных земельных участков в прежних границах.

6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Комментарии к ст. 11.8 ЗК РФ

1 - 3, 5. О правовой сущности возникновения и сохранения права собственности на земельный участок см. рассуждения в комментарии к ст. 11.4 настоящей главы ЗК РФ. Как представляется, те же соображения о соотношении возникновения и сохранения прав на землю могут быть отнесены и к случаям перехода права постоянного (бессрочного) пользования или иных ограниченных видов прав на землю, приведенных в п. п. 2 - 5 настоящей статьи. То, что речь должна вестись о переходе права на новые земельные участки в том же объеме, что и в отношении участков, прекративших существование, подтверждается, на наш взгляд, положениями п. 3 настоящей статьи.

4, 6. Как следует из содержания п. 4 настоящей статьи, при образовании нового участка взамен переданного в аренду или безвозмездное срочное пользование, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

5. Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Комментарии к ст. 11.8 ЗК РФ

Энциклопедия судебной практики. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки (Ст. 11.8 ЗК)
1. Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ не предусматривает прекращения действия договора аренды в отношении образованного земельного участка
2. В случае раздела (выдела) земельного участка в отношении вновь образованного земельного участка договор аренды прекращается
3. В случае образования нового участка взамен переданного в аренду выбор варианта продолжения договорных отношений производится по усмотрению сторон
4. Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ применяется, если арендатор согласен на расторжение или изменение условий договора аренды и образование участков из земельного участка, являющегося предметом договора аренды
5. Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из образованных земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем
6. Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ не применяется к отношениям, в которых объектом договоров является часть доли в праве общей долевой собственности на земельный участок
7. Гарантии прав арендатора могут быть обеспечены в том числе с помощью средств судебной защиты
8. При отсутствии волеизъявления продолжать договорные отношения после окончания срока действия договора законные основания для сохранения обременения в виде аренды выделенных земельных участков отсутствуют
10. В отношении образуемых земельных участков сохраняются ограничения прав, связанные с резервированием земель
11. Договор аренды земельного участка, из которого произошло выделение нового участка, сохраняет юридическую силу, пока стороны не заключат новые договоры либо не внесут изменения в существующий
12. Преимущественное право арендатора, предусмотренное п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, не обязывает его инициировать процесс перезаключения договора аренды земельного участка
13. Право арендатора на внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды земельного участка производно от ранее заключенного договора аренды земельного участка, подлежащего преобразованию
14. На вновь образуемые земельные участки возникает или сохраняется право собственности лиц, которые являлись собственниками участков, из которых образовались новые земельные участки
15. Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный участок

Энциклопедия судебной практики
Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки
(Ст. 11.8 ЗК)

Анализ вышеуказанных норм права [пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ, ГК РФ] свидетельствует о том, что сам по себе выдел земельного участка в счет земельных долей ответчиками из единого земельного участка с кадастровым номером не прекращает действие договорного правоотношения в рамках имеющегося договора аренды на выделенный земельный участок.

2. В случае раздела (выдела) земельного участка в отношении вновь образованного земельного участка договор аренды прекращается

Земельный участок, образованный в результате выдела, является новым объектом земельных правоотношений, что свидетельствует о прекращении договора в названной части (изменился объект аренды).

При разделе земельного участка права аренды, установленные на этом участке, в отношении вновь образованного земельного участка не сохранились.

Утверждение правительства о том, что после раздела спорного земельного участка таковой не перестает существовать и право истца как арендатора на вновь образованные земельные участки сохранится, не принимается судом кассационной инстанции во внимание как основанное на ошибочном толковании положений статей 11.2 , 11.8 , 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, а также подпункта 3 пункта 3 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ.

3. В случае образования нового участка взамен переданного в аренду выбор варианта продолжения договорных отношений производится по усмотрению сторон

Дав толкование указанной норме [ ЗК РФ], суды указали, что при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

При образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор, при этом выбор варианта продолжения договорных отношений законодателем оставлен на усмотрение сторон.

При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Довод о том, что согласие арендаторов не должно учитываться, так как они имеют другие способы реализации и защиты своих прав, предусмотренные п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, также основаны на ошибочном толковании норм материального права. Представляется, что способы реализации прав арендаторов, установленные п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, в силу системного толкования закона подлежат применению для случаев, когда арендатор согласен на расторжение или изменение условий договора аренды и образование земельных участков из земельного участка, являющегося предметом договора аренды.

5. Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из образованных земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем

Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков.

Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Суды правильно указали, что к разрешаемому спору ЗК РФ не применяется, поскольку касается случаев образования новых земельных участков из земельных участков, находящихся под залогом, тогда как в рассматриваемом случае объектом договоров ипотеки является не земельный участок в целом или выделенная в натуре доля, а часть доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

7. Гарантии прав арендатора могут быть обеспечены в том числе с помощью средств судебной защиты

Последствия выдела земельных участков определены , 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договора аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое пользование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующее законодательство содержит гарантии прав арендатора, которые могут быть обеспечены в том числе и с помощью средств судебной защиты.

8. При отсутствии волеизъявления продолжать договорные отношения после окончания срока действия договора законные основания для сохранения обременения в виде аренды выделенных земельных участков отсутствуют

Наличие либо отсутствие дополнительного соглашения к договору об изменении его предмета не влияют на применение положений данного нормативного правового акта, который связывает возможность использования новой ставки исключительно с моментом образования нового земельного участка. Правила пунктов 4 и 6 статьи 11.8 Земельного кодекса не исключают применения к образованным земельным участкам регулируемых ставок арендной платы.

10. В отношении образуемых земельных участков сохраняются ограничения прав, связанные с резервированием земель

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 ЗК РФ в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

Комментарий к статье 11.8 ЗК РФ:

1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со ст. ст. 11.4 - 11.7 ЗК.

2. В случае образования нового земельного участка путем раздела, объединения или перераспределения из земельного участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, для нового участка сохраняется статус земельного участка, из которого он образован (так называемое определение порядка пользования земельным участком). Для указанной категории земельных участков раздел, объединение или перераспределение не зависят от размера участка, числа правообладателей, прав на участок и вида использования. Право общей собственности при этом не прекращается, юридически участок считается неразделенным.

3. В случаях раздела, объединения, перераспределения земельных участков, указанных в п. п. 1 - 2 комментируемой статьи, принятия решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

4. В силу п. 1 ст. 46 ЗК аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК. Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения, оперативного управления, хозяйственного ведения) на сданный в аренду объект не является основанием для изменения или расторжения договора (см. ст. ст. 607, 617, 621 ГК). Вместе с тем образование нового земельного участка влечет изменения размеров объекта собственности, требует его регистрации под другим номером, например, если часть арендованного земельного участка продана. Учитывая, что обремененный договором аренды земельный участок вошел во вновь образуемый, закон предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договоров аренды или договоров безвозмездного срочного пользования на прежних условиях, минуя процедуру проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо внесения соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или договоры безвозмездного срочного пользования. Указанные правила могут иметь место в случае, если иное не установлено соглашением сторон в договоре.

5. Обременение земельного участка сервитутом (правом ограниченного пользования соседним участком - см. ст. 275 ГК) не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения участком. Поэтому сервитут сопровождает ту часть земельного участка, которая для этого выделена (например, проход для соседа к своему участку). Если при образовании нового земельного участка при разделе, объединении, перераспределении или выделе участок с сервитутом вошел в границы вновь образованного, то это обременение сохраняется в прежних границах для нового участка.

6. Могут существовать и иные обременения (ограничения) прав, не указанные в комментируемой статье. Общим правилом для них является то, что существующие уже обременения сохраняются в отношении образуемых и измененных земельных участков в прежних границах. В том случае, если обременения были установлены договорами, применяются условия, установленные договором.

В соответствии с п. 1 ст. 11.8 ЗК РФ возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со ст. 11.4 — 11.7 ЗК РФ.

У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.

Принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

П. 4 ст. 11.8 ЗК РФ содержит нормы, обеспечивающие юридические гарантии стабильности прав землепользователей и арендаторов исходных (преобразуемых) .

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Вместо заключения новых договоров с землепользователями и арендаторами возможно внесение соответствующих изменений в ранее заключенные аренды или безвозмездного срочного пользования.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает прав владения, пользования и распоряжения участком.

Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Иные, помимо указанных в п. 2, 4 и 5 ст. 11.8 ЗК РФ обременения (ограничения) прав на исходные (преобразуемые) земельные участки продолжают действовать в отношении образуемых и измененных земельных участков в границах, в которых они действовали до преобразования исходных земельных участков.

Если указанные обременения (ограничения) прав имеют договорное происхождение, то правообладатели обладают преимущественным правом на заключение с ними новых договоров на тех же условиях, которые применялись до преобразования исходных земельных участков. Стороны вправе установить в новых договорах также иные условия. Указанные договоры заключаются без проведения торгов. Вместо заключения новых договоров с правообладателями возможно внесение соответствующих изменений в ранее заключенные с ними договоры.

Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

Комментарии к ст. 11.8 ЗК РФ

Комментарии к ст. 11.8 ЗК РФ

Регистрация права собственности на земельный участок: Видео

Выбор редакции