Постоянная рента характеристика. Субъекты договора ренты. Элементы договора ренты

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты дает возможность передать имущество безвозмездно или платно. Во втором случае, сверх обязательства по периодическому предоставлению ренты, плательщик обязуется уплатить получателю денежную сумму, обозначенную в соглашении (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Общее содержание договора ренты определяется сторонами и не может противоречить положениям действующего законодательства.

Кредитор, то есть лицо, передающее предмет сделки в качестве обеспечения платежей, имеет право отменять соглашение, если указанные в нем положения ущемляют его права. Также право на расторжение договора ренты используется, если контрагент не соблюдает обязанности по своевременной выплате.

Сторонами соглашения: получателем и плательщиком ренты, могут являться физические и юридические лица, имеющие право распоряжаться тем или иным имуществом. Разумеется, на момент подписания соглашения, участники должны быть дееспособными и совершеннолетними. Причем, если получатель – это только физическое лицо, то плательщиком может являться и организация.

Предметом сделки является то имущество, которое передается в личную собственность другому гражданину. В акте прописываются технические характеристики объекта, указывается подробная информация относительно площади помещения, количества комнат, числа прописанных лиц. Также, обозначается наличие или отсутствие обременений или имущественных споров в отношении предмета сделки. В пункте, где описывается предмет, обязательным условием является указание его стоимости, которая подтверждается оценочным актом.

Необходимо отметить, что при любой разновидности ренты суть отношений по договору сводится к тому, что плательщик ренты при заключении договора, моментом заключения которого согласно ст. 433 ГК РФ является момент его государственной регистрации, получает недвижимое имущество в собственность, взамен чего обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи, выполнять работы, оказывать услуги, предоставлять пожизненное содержание с иждивением бессрочно или на срок жизни получателя ренты.

Договор ренты является одной из немногих сделок, требующих по действующему законодательству нотариального удостоверения в силу прямого указания закона (подп. 1 п.

Последствия несоблюдения требований о нотариальном удостоверении договора установлены ст. 165 ГК РФ.

Если предметом договора ренты является недвижимое имущество, нотариально удостоверенный договор подлежит государственной регистрации.

Порядок оформления договора ренты в отношении недвижимого имущества можно разделить на два этапа. Первый - нотариальное удостоверение договора. Второй - государственная регистрация договора и прав нового собственника. Нотариальное удостоверение договора ренты осуществляется путем явки сторон договора к нотариусу. В связи с отчуждением по договору ренты недвижимого имущества, указанные договоры удостоверяет нотариус в пределах нотариального округа, в котором находится недвижимое имущество (ст. 13, 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус на основании представленных документов, удостоверяющих личность граждан или юридических лиц, а также с применением иных способов удостоверяется в личности явившихся за удостоверением договора. Нотариусом проводится проверка дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, сторонам разъясняется смысл и значение договора. Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор. В случае если гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно.

Государственная регистрация перехода права собственности от плательщика ренты к получателю осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ. В связи с тем, что регистрация права собственности плательщика ренты происходит на основании нотариально удостоверенного договора, она осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней с момента обращения.

Необходимо отметить, что в период действия договора собственность на недвижимое имущество, приобретенная при заключении договора, существенно обременена. Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее недвижимое имущество получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Залог в силу закона в данном случае призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя. Кроме названного обременения права собственности на полученное по договору ренты недвижимое имущество законом в п. 1 ст. 586 ГК РФ установлено так называемое право следования ренты судьбе имущества, то есть правило о том, что при передаче права собственности на имущество, полученное по договору ренты, от одного собственника к другому обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Здесь также необходимо отметить и обстоятельство, являющееся спецификой договора пожизненного содержания с иждивением, а именно правило, закрепленное в ст. 604 ГК РФ, согласно которому плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Применительно к жилым помещениям это означает, в частности, что без согласия получателя ренты плательщик ренты, несмотря на то что юридически он является собственником жилого помещения, не может зарегистрировать каких-либо третьих лиц в данном жилом помещении по месту жительства.

Помимо обременений права собственности на недвижимое имущество, полученное по договору ренты, призванных обеспечить и гарантировать права получателя ренты на выплату ренты, законодательством предусмотрен ряд иных гарантий прав получателя ренты, среди которых следует отметить возможность получателя ренты, связанную с расторжением договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком ренты его договорных обязанностей. Так, п. 1 ст. 599 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. То же самое по сути правило действует в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, когда при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо уплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законодательством (п. 2 ст.

Одним из важных моментов, связанных с заключением договора ренты, является возмездность отчуждения имущества под выплату ренты. Так, согласно п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В том случае, если имущество передается под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже. В случае же, если имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Среди споров, возникающих в связи с заключением и исполнением договора ренты, объектом которого является недвижимое имущество, наиболее распространенными являются две группы споров. Первая - споры, связанные с предъявлением получателями ренты исков о расторжении договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) плательщиком ренты связанных с выплатой ренты обязательств на основании статей 599 и 605 ГК РФ. Вторая - споры, связанные с предъявлением получателем ренты (иными заинтересованными лицами) исков, связанных с признанием договора ренты недействительным и применением последствий его недействительности или признанием договора ренты ничтожным. Все названные иски рассматриваются районными судами в порядке искового производства по месту нахождения недвижимого имущества (объекта договора ренты). Подсудность по этой категории гражданских дел является в силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ исключительной и не может быть изменена соглашением сторон. Необходимо отметить, что несмотря на процессуальное равенство сторон, состязательность в гражданском процессе и необходимость для сторон доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, традиционно суды при рассмотрении исков, отнесенных как к первой, так и ко второй группе, придерживаются позиции защиты интересов социально более слабой стороны, которой является как правило получатель ренты. Важно отметить, что если плательщик ренты при заключении договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, его ответственность за неисполнение обязательства по выплате ренты наступает при наличии его вины, отсутствие которой должен доказать плательщик ренты как лицо, нарушившее обязательство (п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ). В случае же, если при заключении договора ренты плательщик выступает как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, его ответственность наступает независимо от вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства и ограничена лишь действием непреодолимой силы, действие которой должен доказать плательщик ренты.

Введение…………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Общая характеристика рентных обязательств…………………………………7

1.1. История становления и законодательного регулирования договора ренты……….7

1.2. Понятие и признаки договора ренты…………………………………………………14

1.3. Элементы, содержание и ответственность сторон по договору ренты…………….18

Глава 2. Юридическая характеристика видов договоров ренты………………………..29

2.1. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды………………29

2.2. Понятие и элементы договора постоянной ренты…………………………………..39

2.3. Особенности договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением…………………………………………………………………………………48

Заключение…………………………………………………………………………………67

Список использованных источников……………………………………………………..71

Введение

В настоящее время приобретение квартиры под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением распространяется все шире. Более десяти лет сохраняют свое неизменное действие положения специальных параграфов 3 и 4 главы 33 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) , в которых соответствующие подвиды договоров были впервые детально урегулированы законодателем. Но именно в последние годы возрос общественный и профессиональный интерес к данным видам сделок. Тому есть несколько причин. Во-первых, мы являемся свидетелями уникальной по своим масштабам кампании по продвижению профессиональных посреднических услуг, ориентирующихся, с одной стороны, на удовлетворение жизненных потребностей потенциальных получателей ренты, а с другой - на предоставление возможности гражданам условно приобрести постоянно дорожающее жилье на условиях долгосрочных регулярных платежей. Во-вторых, все больше заключенных договоров проходят свой "жизненный цикл", что приводит не только к появлению новых полноценных собственников жилья, но и к увеличению количества споров, которые подлежат разрешению в судах по основаниям, связанным с исполнением указанных договоров. Обобщение адвокатской и судебной практики по данным делам позволяет обратить внимание на ряд практических проблем при применении и толковании норм закона.

Данный институт представляет собой новеллу российского гражданского права, имеющую ряд принципиальных отличий от смежных правовых явлений.

Большая часть норм о ренте и пожизненном содержании с иждивением вступила в силу с 1 марта 1996 г. (исключение составляют лишь правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Первое десятилетие "работы" данного института выявило достоинства и недостатки законодательных конструкций. Несмотря на некую искусственность предложенной в ГК РФ структуры рентного обязательства, следует отметить, что в целом она оказалась весьма жизнеспособной. Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора. Но эту проблему нельзя назвать лишь "рентной" - она относима к любому гражданско-правовому договору. Более того, причинами чаще являются недобросовестность субъектов, низкий уровень правовой культуры вообще и договорной в частности.

В таких условиях грамотная реализация норм, обращение к квалифицированным специалистам позволят избежать ряда ошибок, избрать подходящий вариант условий договора, обрести уверенность в стабильности возникших в силу заключенного договора правоотношений.

Как представляется, рентное обязательство является одной из самых сложных гражданско-правовых конструкций.

Для получателя ренты отчуждение недвижимого имущества является способом обмена принадлежащего ему дорогостоящего имущества на иные значимые для него ценности: в договоре пожизненной ренты это периодические денежные платежи; а в договоре пожизненного содержания - обеспечение достойного имущественного содержания при жизни, а иногда и достойного погребения (п. 1 ст. 602 ГК). Если в первом случае получатель ренты выступает, скорее, как инвестор, который размещает свой капитал под получение регулярных доходов (предположительно, не менее ценных и значимых для него, чем отчуждаемое имущество); то получатель пожизненного содержания, по замыслу законодателя, - это, скорее, лицо, нуждающееся в добросовестной финансовой поддержке и заботе со стороны плательщика ренты. Из указанного различия вытекают характерные обязанности плательщика ренты: реальное предоставление (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход в связи с состоянием здоровья), оплата ритуальных услуг, применение принципов добросовестности и разумности (ст. ст. 601 - 603 ГК РФ).

Для плательщика ренты заключение соответствующих договоров является способом приобретения дорогостоящего имущества за счет периодических денежных платежей или иного регулярного предоставления. Рисковый характер рассматриваемых договоров для плательщика очевиден: приобретая имущество определенной стоимости, плательщик ренты не может оценить в момент заключения договора общий объем и стоимость своего встречного предоставления ввиду невозможности точного определения продолжительности принимаемых на себя обязательств, а в случае пожизненного содержания, как правило, лишен и возможности пользоваться приобретаемым недвижимым имуществом в течение неизвестного заранее срока. Основной охраняемый интерес плательщика ренты - приобретение имущества без обязанности немедленной оплаты его полной стоимости. Экономический интерес плательщика ренты состоит в том, что, в отличие от кредита, он приобретает право на жилое помещение предположительно за меньшую совокупную стоимость. В самом деле, минимальный размер ренты или денежной оценки содержания, предложенный законодателем в п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, может показаться анахронизмом, принимая во внимание неуклонно снижающуюся среднюю продолжительность жизни россиян и также неуклонно увеличивающуюся стоимость жилья.

Несмотря на достаточно детальное законодательное регулирование прав и обязанностей сторон по рассматриваемым договорам, представляется, что суды и стороны в спорах не всегда дают правильную оценку экономическому основанию заключаемых договоров. Комментаторы соответствующей главы ГК справедливо отмечают отличительные признаки подвидов ренты, однако их оценка не всегда приводит к значимым для рассмотрения дела выводам.

Отметим, что актуальность выбранной темы подтверждена складывающимися договорными отношениями и практическими примерами, а также взглядами на данный вопрос некоторых специалистов. Теоретические положения работы проиллюстрированы примерами отдельных договорных обязательств.

Необходимо рассмотреть содержание договора с учетом норм современного действующего законодательства, а также проанализировать действующую правовую базу, выявить недостатки и достоинства договора ренты.

Поэтому, целью данной дипломной работы является правовой анализ договора ренты в гражданском праве, с использованием различных точек зрения цивилистов, которая, на наш взгляд, достигнута.

В работе рассмотрены спорные моменты в действующей системе договоров ренты, способы разграничения и объединения договоров ренты внутри системы. В соответствии с поставленной целью можно выделить следующие задачи:

Охарактеризовать возникновение и законодательное закрепление договора ренты;

Дать понятие и признаки договора ренты;

Раскрыть элементы, содержание и ответственность сторон по договору ренты;

Рассмотреть сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды;

Изучить понятие и элементы договора постоянной ренты;

Проанализировать особенности договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

К изучению договора ренты в своих работах обращались как советские, так и российские ученые-цивилисты. Среди них можно назвать Брауде И.Л., Ем В.С., Ерошенко А.А., Завидов Б.Д., Иоффе О. С., Новопашина У. М. и другие. Работы этих, а также других авторов были использованы при написании работы.

Структура дипломной работы последовательно отражает поставленные автором цели и задачи.

Глава 1. Общая характеристика рентных обязательств

1.1. История становления и законодательного регулирования договора ренты

Рента имела всегда весьма различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид "вечной ренты" та, при которой плательщиком было само государство.

Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло, отчасти, как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал соответственно большую долю при разделе имения .

Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника. Соответственно различалась рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением. И создавалась эта рента главным образом продажей имения. Как отмечал К.П. Победоносцев, "рента второго вида совершалась отчуждением имущества, взамен чего приобреталось право получения ежегодного дохода или взноса от всякого лица, кто будет владельцем того имения; итак, право на ренту этого рода было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении" .

Новелла. Заимствовано из англо-саксонского права. По договору ренты одна сторона – рентополучатель передает другой стороне – рентодателю имущество в собственность, а рентодатель обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать рентополучателю ренту в виде определенной денежной суммы – рентного платежа, либо обязать предоставить средства на содержание рентополучатель в иной форме.

Стороны. Рентополучатель (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность с целью получения дохода. Есть три вида договора ренты:

1. Постоянная;

2. Пожизненная;

3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Получателями в договоре постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. В двух других – только граждане.

Рентодатель (рентный должник/плательщик) - могут быть любые граждане и любые юридические лица, заинтересованные в приобретении определенного имущества и способные выплачивать ренту.

Предмет. По общему правилу – движимые и недвижимые индивидуально определенные непотребляемые вещи. Если объект ренты – объект недвижимости, то договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При этом происходит государственная регистрация «рентного обременения», которое в соответствии с п. 6 ст. 12 закона «О государственной регистрации» регистрируется как обременение права собственности. Поскольку гл. 33 ГК по сути закрепляет 2 разновидности ренты: возмездные и безвозмездные, то к договору ренты в силу п. 2 ст. 585 применение правила, либо гл. 30, либо гл. 32 (безвозмездно). При возмездной ренте имущество передается рентодателю на возмездной основе, что предполагает покупную цену, либо имущество подарено, что не мешает в дальнейшем получать ренту.

Договор ренты может быть реальным и консенсуальным. Реальным является при использовании конструкции дарения, купли-продажи – консенсуальным.

Рентные платежи. Как правило, в форме денежных выплат. п. 1 ст. 90, п. 1 ст. 597, либо в форме представленного иждивения – п. 1 ст. 602 независимо от формы ренты все рентные платежи должны иметь денежную оценку (в общем и по отдельности).

Гарантией обеспечения прав рентополучателя является право законного залога (ст. 587). Если это недвижимость, то это право подлежит государственной регистрации. В качестве особой меры предусмотрена ответственность рентодателя за просрочку ренты (ст. 588 отсылает к 395).

Договор постоянной ренты.

Главный признак – бессрочный характер рентного обязательства. Существование обязательства не ограничено каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни рентополучателя. Если рентополучатель – гражданин, то его право переходит по наследству. Если некоммерческая организация, что случается реже, то в случае реорганизации – правопреемникам. В течение срока действия договора ренты возможна передача прав рентополучателя.

Размер рентных платежей – существенное условие и не может быть ниже установленного законом уровня МРОТ. Основная форма – денежная. Прекращение договора постоянной ренты происходит по общему правилу (гл. 26 ГК) или по специальному: выкуп ренты. В соответствии с п. 1 ст. 592 рентодатель вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа. При этом условия договора ограничения рентодателя в праве является ничтожными. В договоре можно устанавливать единственное ограничение: невозможность выкупа при жизни рентополучателя, либо в течение определенного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Выкуп ренты. Выплата рентополучателю капитализированной суммы рентных платежей определяется: заранее по договору, если условия обусловлены, то выкуп ренты осуществляется по цене, которая соответствует совокупной годовой сумме рентного платежа. О выкупе ренты рентодатель обязан заявить рентополучателю в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до фактической выплаты ренты. Обязанность будет считаться прекращенной с момента получения рентополучателем всей суммы выкупной цены.

Основания:

1) Рентодатель признан неплатежеспособным, либо возникли обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что рента не может быть выплачена в установленные сроки. В принципе, рентодатель может произвести выкуп ренты, ссылаясь на любые обстоятельства, которые делают для него выплату ренты явно обременительной.

Термин «рента» (от латинского - «отданная») означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей осуществления предпринимательской деятельности

В отличие от других договоров в ГК рентные отношения урегулированы практически исчерпывающим образом и не содержат за редким исключением отсылок к иным актам законодательства. В главе 28 ГК содержатся как общие нормы о ренте, так и специальные. Общие нормы применяются в случаях, когда отношения не урегулированы специальными нормами.

В ст. 523 ГК содержится понятие договора ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Стороны в договоре ренты конкретизируются применительно к виду (разновидности) договора. А ст. 523 ГК не содержит специальных указаний о субъектах договора.

Существенными условиями договора являются: предмет, срок (может быть ограничен жизнью получателя ренты, если это договор пожизненной ренты; договор же постоянной ренты является бессрочным), форма и размер рентных платежей, а также обеспечение выплаты ренты.

Предметом договора ренты является имущество и рента в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на содержание получателя ренты в иной форме

Договор ренты требует обязательного нотариального удостоверения, а если предметом является недвижимое имущество, то он также подлежит и государственной регистрации. Последствиями несоблюдения формы договора являются его ничтожность и наступление двусторонней реституции.

Несмотря на то, что рента как гражданско-правовой институт - это новелла казахстанского законодательства, в литературе уже имеются различные точки зрения по ряду вопросов.

Разногласия начинаются с вопроса о количестве видов договора ренты, а точнее: является ли договор пожизненного содержания с иждивением видом или подвидом договора ренты. Высказываются диаметрально противоположные взгляды: одни выделяют три вида договора ренты (постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением); другие относят пожизненное содержание с иждивением к виду пожизненной ренты и, следовательно, подвиду ренты, различая как виды пожизненную и постоянную ренту. На наш взгляд, правильной является вторая точка зрения, что и подтверждает ст. 523 ГК. В ней установлено, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента), а пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Сторонами в договоре постоянной ренты выступают ее плательщик и получатель. Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности. Граждане как субъекты договора постоянной ренты должны обладать гражданской право- и дееспособностью и быть собственниками отчуждаемого имущества.

Специфика договора пожизненной ренты заключается в установлении срока его действия. Этот срок ограничен периодом жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты.[ 1,с 795]

Следовательно, получателем ренты (стороной в договоре) может быть только гражданин. Юридическое лицо получателем пожизненной ренты быть не может. Получателем ренты может выступать как собственник, передавший имущество под выплату ренты, так и другой, указанный им гражданин (возникновение договора в пользу третьего лица).

Предметом договоров постоянной и пожизненной ренты может быть любое имущество. Но, вместе с тем, при заключении договора пожизненной ренты предусмотрена только денежная форма рентных платежей в отличие от постоянной ренты, где возможно также предоставление вещей или выполнение работ.

Рассматривая договор ренты, прежде всего, следует коснуться юридической конструкции (характеристик) договора: его реальности и консенсуальности.

В настоящее время юридическая характеристика рассматриваемого договора вызывает спорные позиции. Более того, по этому поводу существует много мнений, но все они делятся на 3 точки зрения различных авторов: одни считают договор ренты реальным, другие - консенсуальным, третьи - и реальным, и консенсуальным в зависимости от характера передачи имущества. То есть при реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому нет передачи, нет и заключения. При консенсуальном договоре он заключается еще до передачи вещи, вследствие чего передача как таковая составляет элемент исполнения договора. Применительно к ренте законное определение реального договора в отношении платежей ренты должно содержать термин «передает в собственность», а консенсуального - «обязуется передать в собственность». В связи с этим следует отметить, что определение договора отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания, было подобно определению договора купли-продажи. Таким образом, договор ренты был (подобно купле-продаже) консенсуальным.

Действующий же ГК в определении не только договора ренты (но также и договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 517) предусмотрел, что получатель ренты «передает... в собственность имущество». Таким образом, ГК утверждает присущий реальным договорам признак: заключение договора требует передачи вещи. Отсюда следует, что соображения в ранее действовавшем ГК о консенсуальности договора опровергаются нормами ныне действующего в пользу реальности договора ренты.

Большинство авторов придерживается мнения, что договор ренты является реальным, потому что помимо соблюдения соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. Однако этот элемент юридической конструкции договора довольно спорен. Для данного вопроса имеет значение то, о каком из видов договоров ренты идет речь и является ли отчуждение предмета договора бесплатным либо за плату.

Таким образом, доводы в пользу реальности и консенсуальности договора ренты взаимосвязаны и каждый из них является довольно убедительным, однако факт передачи имущества является необходимым условием заключения договора, следовательно, природа его реальна. Более того, договор ренты - это длящийся договор, которому присущи признаки реального договора.

Бесспорным, по сути, всегда было и остается признание договора ренты возмездным, т.е. сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. Договор является возмездным независимо от того, выплачивается получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (без выплаты стоимости имущества), то договор, тем не менее, остаётся возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей, которые могут иметь как денежную, так и натуральную форму: выполнение работ; оказание услуг; обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе; оплата ритуальных услуг и т.д.

Алеаторность договора является неоспоримой во французском гражданском законодательстве. Доказательством этому может служить то, что Французский гражданский кодекс содержит раздел, посвященный алеаторным договорам, куда, прежде всего, отнесен договор ренты. Так, договор, заключенный на условиях выплаты покупателем продавцу пожизненной ренты, является рисковым, ибо размер общей суммы, которую должен будет уплатить покупатель, зависит от продолжительности жизни продавца.

Согласно ГК после передачи имущества получатель ренты не несет никаких обязанностей, по смыслу договора он обладает лишь правами на получение ренты в виде определенной денежной суммы либо на получение средств. И, наоборот, получив имущество в собственность, плательщик ренты обязан в обмен на это имущество выплачивать другой стороне ренту в сроки и на условиях, предусмотренных договором.

Отсюда следует сделать вывод, что договор ренты является односторонним. Этой позиции придерживаются авторы, которые относят договор ренты к реальным. Однако сторонники консенсуальности договора считают его двусторонним, мотивируя это тем, что передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, а, следовательно, порождает взаимные права и обязанности.

Таким образом, юридическая конструкция договора заключается в том, что данный договор является реальным, односторонним, возмездным во всех случаях, алеаторным, т. е. рисковым.

Но, помимо вышеперечисленных характеристик (юридической конструкции), признаками договора ренты также можно назвать:

• - длительность рентных отношений (т. е. их долговременный и стабильный характер);
• - характер встречного предоставления, которое заключается в предоставлении постоянного или пожизненного содержания другой стороне;
• - в отличие от договоров купли-продажи и мены, по которым совершается эквивалентный товарообмен ("товар" - "деньги", "товар" - "товар") по договору ренты эквивалентность может только предполагаться, поскольку на практике это всегда связано с риском того, что размер рентных платежей может оказаться больше стоимости переданного имущества. С этой точки зрения договоры ренты и являются алеаторными.

Еще до момента своего законодательного закрепления договор ренты породил в отечественной цивилистической литературе острую дискуссию относительно того, какое место занимает данный договор в системе обязательственного права. В целом можно выделить несколько подходов к решению данного вопроса.

Так, известный русский цивилист М.И. Бару предлагал квалифицировать договор ренты как разновидность договора дарения. Данная точка зрения не вызвала широкой поддержки среди ученых-цивилистов.

В.Ф. Маслов относил договор ренты к разновидности договора купли-продажи, «где в качестве цены выступает обязанность покупателя пожизненно предоставлять продавцу содержание и уход».

Нам представляется, что такие подходы к решению вопроса о месте договора ренты в системе обязательственного права не является единственно верными. Несомненно, сходство ренты с куплей-продажей и дарением очевидно - основным признаком данных договоров является отчуждение имущества. Вместе с тем, договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряде других гражданско-правовых договоров.

Все аргументы, приводимые в литературе в пользу самостоятельного характера договора ренты, можно свести к следующим положениям:

• - для договора ренты не свойствен признак безвозмездности, что отличает его от договора дарения. На этот признак указывают в своих работах А.А. Ерошенко, 3. Цыбуленко, И.Л. Брауде, В.Ф. Маслов, А. Калпин и др.;
• - в отличие от договора купли-продажи, где осуществляется эквивалентный товарообмен, в договоре ренты эквивалентность может только предполагаться, так как в данном случае невозможно заранее определить объем рентных платежей. Об этом писали такие ученые-цивилисты, как О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, М.И. Брагинский, B.C. Ем, Р. Климович, В. Подгруша и др.;
• - договор ренты приводит к установлению между его контрагентами особых правовых отношений, которые несвойственны другим договорным обязательствам. Суть их заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником средств к существованию (В. Подгруша, А.П. Сергеев, О.А. Маркова);
• -отношения, возникающие из договора, носят длительный, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением - еще и лично-доверительный (В. Подгруша, А.П. Сергеев, А. Пахомов, А.А. Ерошенко) .

В литературе продолжают встречаться и иные подходы к решению данного вопроса. Так, А. Пахомов выделяет два вида договора пожизненного содержания: один - урегулированный законодательством и представляющий собой разновидность ренты и другой (отличный от него) - договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Для второго вида договора целью является не «получение ренты», а «удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д.», тогда как для первого целью является выплата денежной суммы, определенной в договоре.

Полагаем, отсутствие единого мнения по вопросу о том, какие конкретно нормы, регулирующие договор купли-продажи и договор дарения, необходимо применять в субсидиарном порядке к договору ренты, на практике может вызвать определенные трудности. Поэтому считаем необходимым законодательное урегулирование данного вопроса путем уточнения нормы, содержащейся в п. 2 ст. 556 ГК.

Договор ренты относится к договорам о передаче имущества в собственность. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в иной форме (ч. 1 ст. 731 ГК Украины).

Итак, договор ренты является реальным (считается заключенным с момента передачи имущества в собственность плательщика ренты), односторонним (обязанности возлагаются только на плательщика ренты) и возмездному (действия получателя ренты о передаче в собственность имущества соответствующие обязанности плательщика ренты периодически выплачивать ренту).

Сторонами рентных правоотношений является получатель ренты и плательщик ренты. Ими могут быть как физические, так и юридические лица (ст. 733 ГК Украины).

Получателем ренты является лицо, которое передает другой стороне в собственность имущество по периодической уплате ренты.

Плательщик ренты - это лицо, которое обязуется периодически выплачивать получателю ренту взамен переданного ей в собственность имущества.

Права получателя ренты, а также права и обязанности плательщика ренты могут переходить к их правопреемникам. Кроме того, получатель ренты может уступить свое право требования к плательщику ренты или обязанности по уплате ренты могут перейти к другому лицу.

Предметом договора ренты является имущество (отдельная вещь, совокупность вещей или имущественные права и обязанности), которое передается в собственность плательщика ренты, и сама рента.

Отчуждаемое под выплату ренты имущество может переходить в собственность плательщика за плату, так и безвозмездно (ч. 1 ст. 734 ГК Украины). Таким образом, законодатель разграничивает два вида отчуждения имущества под выплату ренты. При первом из них получатель ренты отчуждает имущество плательщику ренты с условием выплаты ему не только ренты, но и возмещения стоимости переданного имущества, то есть имущество передается в собственность за плату. В этом случае к отношениям сторон относительно передачи имущества применяются общие положения о купле-продаже. При втором - имущество передается в собственность плательщика ренты бесплатно, то есть плательщик ренты обязуется только выплачивать ренту. На подобные отношения распространяются положения о договоре дарения. Однако нормы в отношении договоров купли-продажи и дарения могут применяться, только если это не противоречит существу договора ренты (ч. 2 ст. 734 ГК Украины).

Для обеспечения исполнения обязательства плательщиком ренты ее получателю законом предоставлено право ипотеки на недвижимое имущество - предмет договора ренты (ч. 1 ст. 735 ГК Украины). Кроме того, выплата ренты может быть обеспечена путем установления обязанности плательщика ренты застраховать риск неисполнения им своих обязанностей по договору ренты (ч. 3 ст. 735 ГК Украины).

Плательщик ренты имеет право отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, но только с согласия получателя ренты. В случае отчуждения недвижимого имущества другому лицу обязанности плательщика ренты переходят к ней (ч. 2 ст. 735 ГК Украины). Кроме того, у получателя ренты остается право залога на такое имущество. Таким образом, плательщик ренты обязан сообщить об этих фактах приобретателя, которому он отчуждает имущество. Кто должен выплачивать получателю ренту при отчуждении движимого имущества (остается обязанность по уплате ренты у плательщика ренты, его обязанности переходят к приобретателю имущества) определяется договоренностью между плательщиком ренты и приобретателем имущества.

Поскольку обязательствам, возникающим на основании договора ренты, присущ длительный характер, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Решение этого вопроса зависит от двух условий (статьи 742, 743 ГК Украины):

1) за плату или безвозмездно передано имущество плательщику ренты;

2) заключен срочный или бессрочный договор ренты.

Если заключен бессрочный договор ренты, то в случае, когда имущество передано безвозмездно, риск случайного уничтожения или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты; если имущество передано за плату, плательщик вправе требовать прекращения обязательства относительно выплаты ренты или изменения условий ее выплаты.

Если договор ренты заключен на определенный срок, то в случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, плательщик ренты не освобождается от обязанности выплачивать ее до окончания срока выплаты ренты на условиях, установленных договором ренты.

Размер ренты устанавливается сторонами настоящего договора. ГК Украины определяет лишь особенности установления размера ренты при передаче в собственность плательщика ренты денежной суммы: он устанавливается в размере учетной ставки Национального банка Украины и изменяется в соответствии с изменением ее размера. Однако стороны в договоре могут установить больший размер ренты, а также порядок его изменения (ч. 2 ст. 737 ГК Украины).

Если договором ренты не установлены порядок выплаты ренты, то она выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 738 ГК Украины).

Этот договор по договоренности сторон может быть бессрочным или заключенным на определенный срок (ст. 731 ГК Украины).

Согласно ст. 608 ГК Украины обязательство прекращается смертью должника, если оно неразрывно связано с его личностью и в связи с этим не может быть выполнено другим лицом, а смертью кредитора, если оно неразрывно связано с его личностью. Поскольку обязательство по выплате ренты не связано неразрывно с личностью должника или кредитора и может выполняться и другими лицами, то при заключении бессрочного договора срок выплаты ренты не ограничивается сроком жизни или существования сторон.

Договор ренты обязательно заключается в письменной форме. Договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты, кроме того, подлежит нотариальному удостоверению (ст. 732 ГК Украины). В случае несоблюдения требования относительно формы договора ренты он является ничтожным, а следовательно, влечет соответствующие правовые последствия, предусмотренные ст. 216,220 ГК Украины.