Земля назначения: где можно построить дом

Дачные дома, а также земельные участки, на которых они построены, составляют значительную часть загородной недвижимости в России.

Дачное строительство и дачное хозяйство

Российское законодательство рассматривает дачное хозяйство (дачное строительство) как смежный с садоводством и огородничеством вид использования земельных участков. В правовом отношении более близкий, чем они, к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС).

Земельный кодекс Российской Федерации использует словосочетание «дачное строительство». Статья 81 этого документа так и называется ─ «Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства».

В другом очень значимом для дачников документе ─ Федеральном законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» используется словосочетание «дачное хозяйство».

Часть экспертов считает выражение «дачное хозяйство» более удачным, чем «дачное строительство», как подчеркивающее первичность земельного участка и вторичность возведенного на нем дома. Помимо этого, понятие «хозяйство» более емкое, чем «строительство», и включает его в себя как частный случай.

Их оппоненты отмечают очевидность того, что дачное строительство (или дачное хозяйство ─ как кому больше нравится) как вид использования земли имеет преимущественно несельскохозяйственную природу. Кроме того, как было отмечено выше, дачное строительство с правовой точки зрения подходит к индивидуальному жилищному строительству настолько близко, что многие эксперты вообще призывают ликвидировать всякие юридические различия между ними. Поэтому главным в образующем понятие «дача» симбиозе земли и дома они считают дом. И в качестве доказательства правоты своей позиции приводят российское жилищное законодательство, которое не делает четкого различия между жилыми домами и дачами и допускает, например, создание товариществ собственников жилья хозяевами «дачных» домов. В соответствии со Статьей 136 «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья» такое товарищество может быть создано не только владельцами помещений в многоквартирных домах и хозяевами индивидуальных жилых домов, построенных на землях ИЖС, но и при соблюдении ряда условий собственниками «дачных» домов.

Надо сказать, что предусмотренная законодательством возможность строительства жилых домов на дачных земельных участках при имеющейся «размытости» критериев наделения владельцев этих участков таким правом и неопределенности терминологии («жилой дом», «жилое строение»), чреваты злоупотреблениями, приводящими к практической легитимизации не всегда юридически обоснованного жилищного строительства на землях сельскохозяйственного назначения.

Дом и дача

Основания назвать дом дачей могут быть разными. Как правило, главный повод для этого – сезонность проживания. Дачей традиционно принято называть второе после городской квартиры загородное жилье, предназначенное преимущественно для использования в теплое время года. Хотя сегодня, когда для значительной части горожан роль дачи выполняет полноценный индивидуальный жилой дом, в котором одинаково комфортно и летом, и зимой, а регистрация проживания в нем в отличие от дачных «жилых строений» не является проблемой, такой аргумент не выглядит безупречным.

Многие горожане осознанно выбирают загородную жизнь в формате дом и дача в «одном флаконе», не желая расставлять свои жилища по ранжиру ─ № 1 (основное) и № 2 (дача), и присваивая «первый номер», казалось бы, обреченной быть вечно второй, даче.

Надо сказать, что далеко не всегда возможность иметь два жилья была легальной. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года запрещал советской семье владеть более чем одним жилищем.

Пожалуй, наиболее обоснованной с юридической точки зрения причиной назвать дом (или строение) дачей, является тот факт, что он построен на дачном земельном участке.

Что такое дачный земельный участок объясняется в Федеральном законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В этом документе он определен как земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха и «наделяющий» его определенными правами. Во-первых, правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации, хозяйственных строений и сооружений. Во-вторых, правом выращивать плодовые, ягодные, овощные, бахчевые или иные сельскохозяйственные культуры и картофель.

Дача: новый старт

Социально-экономические преобразования 90-х годов XX столетия, коренным образом изменившие общественно-экономический уклад в России, создали условия для качественно нового этапа дачного строительства как вида использования земельных участков. Достоянием истории стали многие прежние ограничения, связанные с владением недвижимым имуществом и земельными участками, в т. ч. факторами, способствовавшими изменению лица дачных поселков в лучшую сторону (известно, что во многих из них большинство домов составляют полноценные коттеджи, а нередко и особняки), стали массовая приватизация земельных участков и рост доходов у значительной части населения. Свое выросшее благосостояние многие конвертировали в жилье, традиционно занимающее в табели о рангах жизненных ценностей одно из самых высоких мест. В том числе в загородное жилье. Площади земель, застроенных объектами дачного и индивидуального жилищного строительства, существенно увеличились.

Сегодня в России только в собственности граждан насчитывается около десяти миллионов земельных участков. Кроме того, немалое число жителей страны пользуется земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования.

Загородная недвижимость есть у половины горожан. Почти каждый третий житель Москвы проводит свой отпуск на даче. (Среди россиян в целом этот показатель существенно ниже ─ чуть более двадцати процентов).

Обозначившаяся в 90-е годы XX столетия тенденция роста числа земель, выделяемых под дачное строительство, по-видимому, не претерпит заметных изменений еще не одно десятилетие.

Дача своими руками

Дачники, а также садоводы и огородники, имеют право на добровольных началах учреждать некоммерческие организации, цель которых - содействовать своим членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения дачного (садового, огороднического) хозяйства.

Члены этих некоммерческих объединений имеют право самостоятельно хозяйствовать на своих земельных участках в соответствии с их разрешенным использованием. Не нарушая градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и прочих требований, они могут осуществлять строительство и перестройку жилых домов и строений, а также хозяйственных строений и сооружений. Разумеется, не нанося при этом ущерб земле, и не нарушая права других членов такого объединения.

Впрочем, закон разрешает вести дачное хозяйство (а также садоводство и огородничество) в индивидуальном порядке, используя объекты инфраструктуры и иное имущество общего пользования, принадлежащее некоммерческим объединениям, за плату на договорных условиях. В случае неуплаты установленных договорами взносов, граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, этого права лишаются. Основанием может быть решение правления или общего собрания членов некоммерческого объединения.

Приватизация дач

Субъектами прав на дачные земельные участки являются граждане и их некоммерческие объединения. Ни дачникам, ни дачным некоммерческим объединениям не может быть отказано в приватизации земельных участков, если они получены из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования.

Исключение составляют установленные федеральными законами случаи запрета на передачу земельных участков в частную собственность.

Для физических лиц срок оформления права собственности на земельные участки, предоставленные им ранее в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, не ограничен.

Приватизация дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно.

Основанием для государственной регистрации права собственности могут быть различные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним и документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав. Например, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления. Или свидетельства о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти. А также договоры в отношении недвижимого имущества, вступившие в законную силу судебные акты и иные акты и документы.

Необходимое условие ─ их соответствие законодательству, действовавшему на момент издания в месте издания.

Дачи бесплатно и за деньги

На протяжении многих десятилетий дачи не покупались, а предоставлялись. Получить участок земли бесплатно можно и сегодня. Обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками – обязанность органов местного самоуправления по месту жительства граждан. (Так же как регистрация и учет заявлений от нуждающихся в получении таких участков).

Земельные участки для дачного строительства особенно активно выделяются в европейской части страны вокруг крупных городов. Особенно их много в Московской и Ленинградской областях . Росту количества дачных участков, как способа землепользования, вне всяких сомнений способствуют процессы урбанизации.

Но сегодня рассчитывать на бесплатные дачи (правильнее, земельные участки), да еще в желаемом месте и требуемых размеров, могут не все. Самый простой способ позволить себе проводить свой досуг на природе без избыточных затрат времени и средств на дальние переезды ─ купить дачу. Благо вторичный рынок загородной недвижимости растет даже в не очень благополучные для экономики годы, а продажа дач является для многих риэлтерских компаний важнейшим направлением деятельности. Обратившись к работающим в них специалистам, можно приобрести самую разную загородную недвижимость. Как по всем параметрам соответствующую определению «элитная», так и купить дачу недорого. А если средств для приобретения собственной дачи недостаточно, или окончательный выбор еще не сделан ─ снять дачу.

Растущий и становящийся все более требовательным «дачный» рынок обслуживают компании с различным профилем деятельности. Большой спектр услуг и товаров предлагается для ландшафтного дизайна дачных участков. Сделать загородное жилище уютнее помогут малые архитектурные формы, например, беседки для дачи. А безопаснее ─ защищающие дом и участок от непрошенных гостей заборы для дачи. Несмотря на достижения современных технологий, позволяющих установить в дачном доме самое современное инженерное оборудование, популярными остаются печи для дачи. Благодаря им интерьер дачного дома приобретает неповторимое очарование, а дачная баня становится похожей на настоящую деревенскую.

Потребность в жилье ─ одна из «базовых» потребностей человека. Еще одна очень важная потребность ─ отдых. А лучшим способом удовлетворить одновременно и ту, и другую, в условиях России является дача. Видимо этим во многом объясняется не угасающая на протяжении многих десятилетий любовь россиян к даче. Видимо в этом же залог того, что дача в России никогда не выйдет из моды.

Серпухов Ответы юристов (3) Верченко Андрей Викторович Город не указан В соответствии со ст.1 ФЗ №66: огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории); Посмотрите в акте о предоставление участка, предусмотрено ли с правом или без права возведения строений, в случае если не указано строим Некапитальное. 27 Марта 2015, 09:39 Уточнение клиента Спасибо за ответ! Но хотелось бы уточнить — по классификатору написано садоводство и огородничество, а по документу, как я понимаю, уточняется что именно садоводство, а на садовом разрешено капитальное строительство! Так все-таки как правильно классифицировать данный участок? И возможно ли в дальнейшем его переоформление под Дачный, например? 27 Марта 2015, 09:55 Есть вопрос к юристу?

Верченко Андрей Викторович Город не указан Земли населенных пунктов (земли поселений) – это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Можно ли строить на земле садоводства?

Намерение обзавестись загородным домом зачастую наталкивается на такой непреложный факт: вся земля давно уже поделена.

На какой земле можно строить? Категории земель и виды разрешённого использования

Разрешенное использование земельного участка для ведения садоводства

Земля различного назначения, виды целевого использования: что можно строить?

Намерение обзавестись загородным домом зачастую наталкивается на такой непреложный факт: вся земля давно уже поделена. Не между частными владельцами - это было бы еще ничего, с ними всегда можно договориться – и даже не между государством и отдельным, и наиболее удачливыми его представителями. Свято место, которое, как хочется думать всякому уважающему себя отечественному лендлорду, подлежит застройке, это самое место поделено в более существенном смысле – на категории и согласно назначению. То есть так: есть земля, и даже вроде бы на ней можно строить, но не дом, или можно и дом, но не для постоянного проживания. И если не разобраться с этими частностями заранее, впоследствии можно лишиться дома – целого, уже построенного.
Земля, предназначенная под индивидуальные застройки – коттеджи, дачи, усадьбы, - может иметь несколько статусов: она различается как по категориям, так и по виду назначения. В зависимости от назначения в строительстве дома может быть разрешено с определенными ограничениями, а может быть и запрещено.

Категории земель

Участок земли может быть отнесен к одной из следующих категорий: земли населенных пунктов, земли сельхозназначения, земли особо охраняемых территорий, земли промышленного назначения (а также транспорта, связи, радиовещания, обороны и др.), земли лесного фонда, земли водного фонда и др. Земельные участки, находящиеся в свободном обороте у частных лиц и задействованные под коттеджное строительство, выделяются на землях первых двух категорий. Строительство на землях особо охраняемых территорий допускается в исключительных случаях.

Земли населенных пунктов (поселений)

Земли населенных пунктов (земли поселений) – это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий (согласно п. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ). В зависимости от предписаний градостроительного регламента (в большинстве случаев предписания формулируют руководители муниципальных образований) различные участки земли в составе одного и того же населенного пункта могут иметь такие разные предназначения, как, например, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Соответственно, дом может быть построен как на земле, предназначенной под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Основным отличием этих двух вариантов будет то, что свое право прописаться в доме, построенном на участке, выделенном под ЛПХ, придется доказывать через суд. Но если прописка не является камнем преткновения, то разницы между двумя этими вариантами нет.

Земли сельхозназначения

Общая характеристика земель этой категории – они находятся за чертой поселений и предназначены для нужд сельского хозяйства (п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ). Однако по виду использования земли сельхозназначения могут сильно разниться, ограничивая возможности владельца по их застройке. Так, например, земельный участок, относящийся к категории земель сельхозназначения, может быть предназначен для огородничества – без права строительства объекта ИЖС. Он также может быть предназначен для ведения личного подсобного хозяйства с правом или без права застройки. Или – для садоводства, дачного строительства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства: в этом случае у владельца земельного участка есть право застройки, нос определенными законодательством ограничениями. Вместе с тем законом предусмотрена возможность переводы участка земли сельхозназначения в менее ценную с точки зрения законодательства категорию, а именно категорию земель населенных пунктов. Эта процедура используется, например, в том случае, если необходимо максимально расширить право владельца земельного участка на застройку территории. Подобное изменение категории требует внесения земельного участка в черту поселения (то сеть фактически – изменение черты поселения), а также возмещения государству потерь сельскохозяйственного производства. В результате чего данная процедура может оказаться экономически нецелесообразной. В этом случае бывает достаточно, не меняя категории земли сельхозназначения, переменить целевое назначение участка – например, определив его для ведения дачного хозяйства или садоводства. В настоящее время практика строительства на земля сельхозназначения – выкупленных у разорившихся колхозов полях – домов для постоянного проживания носит массовый характер. При этом зачастую соответствующая смена вида назначения не производиться. Юристы отмечают, что с точки зрения права такое решение является некорректным, однако в силу широкой распространенности этого явления вопрос правоприменения – сноса дома на основании судебного решения – пока остается открытым.

Виды разрешенного использования земель

Вид разрешенного использования земельного участка – своеобразная подкатегория, которая предписывает возможное использование участка его собственником или арендатором. К основным видам разрешенного использования земельных участков относятся: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПС), дачное строительство, ведение дачного хозяйства, сельскохозяйственное производство, организация фермерского хозяйства, организация крестьянско-фермерского хозяйства, ведение сельского хозяйства, малоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное использование, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка. Например, земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения по виду разрешенного использования может быть предназначен для огородничества (без права строительства коттеджа), для ведения личного подсобного хозяйства (с правом или без права застройки) или же – для садоводства, дачного строительства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства (все – с правом застройки, но в каждом случае со своими формальными ограничениями). Вид разрешенного использования (целевого назначения) земельного участка, выделенного из земель населенных пунктов, может как предписывать жилищное строительство, так и ограничивать его – в зависимости от градостроительного регламента.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Участки ИЖС – земли, на которых допускается возведение объектов индивидуального жилищного строительства. Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не боле чем три, предназначенные для проживания одной семья (п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Формулировка «отдельно стоящие» означает, что на одном участке может быть возведен только один жилой дом. Земли под индивидуальное жилищное строительство являются наиболее востребованными на рынке загородной недвижимости. В построенном на участке ИЖС доме возможна постоянная регистрация по месту жительства. Важное отличие земель ИЖС от участков в садовых товариществах состоит в том, что проект жилого здания в обязательном порядке выполнен имеющей гослицензию компанией-проектировщиком и согласован в контролирующих государственных инстанциях. Стоимость владения землей ИЖС выше по сравнению со стоимостью владения земельным участком в садоводческих или дачных некоммерческих объединениях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)

Земли КФХ наиболее подходят для строительства усадьбы, поскольку участок земли, выделяемый для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, может быть сколь угодно большим. Неудобство такой формы назначения земли для ее владельца, изначально не планировавшего крестьянско-фермерской деятельности, очевидно и заключается в том, что в какой-то форме вести сельскохозяйственную деятельность и сдавать отчеты о ней в налогоую инспекцию все-таки придется. Однако на практике эта проблема регается довольно просто: для подтверждения целевого использования земли достаточно наличия на участке вишневого сада или конюшни с лошадьми, для подготовки же отчетов по сельскохозяйственной деятельности целесообразно привлечь бухгалтера с соответствующим опытом.

Садоводства (СНК, СНП, СПК)

Садоводческое некоммерческое объединение – некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства (согласно федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Садоводческое некоммерческое объединение может иметь организационную форму садоводческого некоммерческого товарищества (СНК), садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). В настоящее время многие коттеджные поселки имеют как раз одну из вышеперечисленных юридических форм. Различие между видами садоводств заключается в несколько отличающихся подходах к определению доли владельца или арендатора участка при выходе из объединения, при сделках купли-продажи. Приобретение земельного участка в садоводстве имеет свои плюсы и свои минусы. К плюсам можно отнести наличие общей инженерной, а иногда и социальной (школа, медпункт) инфраструктуры. В садоводствах в законном порядке действуют ограничения по разрешенным габаритам построек – так же как и ограничения на размеры участка. Прописка в садоводческом некоммерческом объединении принципиально возможна, но не во всех случаях и, как показывает практика, пока только через процедуру судебного разбирательства. Однако самые существенные сложности в случае с садоводством связаны с вопросами прав собственности на землю, принадлежащую членам садоводства. К примеру, члены многих садоводческих товариществ владеют не собственными участками земли, а некими «долями общей земли». Это означает, что земля не размежевана, и оформить участок в собственность в таком случае можно, только проведя межевание. Если же договориться о межевании с членами товарищества не удается, при продаже участка прежний его владелец выходит из товарищества, после чего новый вступает вместо него. Права собственности на определенный земельный участок при этом не возникает. Стоит отметить, что для дачных и огороднических некоммерческих объединений существуют аналогичные организационные формы: на землях для ведения огородничества – ОНК, ОПК и ОНП, на землях для ведения дачного хозяйства – ДНК, ДПК и ДНП. От собственно садоводств они отличаются разным объемом прав на застройку земельных участков согласно их целевому использованию – от отсутствия ограничений на дачных участках вплоть до запрета строительства жилых зданий на землях для ведения огородничества.

Земли для дачного строительства

Согласно федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», дачный земельный участок предоставляется гражданину или приобретается им в целях отдыха – с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания. Если земельный участок находиться в черте населенного пункта, то при необходимости можно в любой момент добиться регистрации проживания в нем – правда, в силу некоторых особенностей законодательства свое право регистрации необходимо будет доказывать через суд. В случае, когда земельный участок приобретен в коттеджном поселке, имеющем такую форму организации, как дачное некоммерческое объединение (ДНО), возведение строений и сооружений различного назначения производиться в соответствии с общим проектом организации и застройки территории ДНО. Дачное строительство на сельскохозяйственной земле мало отличается от ИЖС. В остальном же строительство на дачном участке имеет важное преимущество перед ИЖС, поскольку при этом практически не действуют ограничения по габаритам и назначению возводимых зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

С точки зрения обзаведения загородным жильем личное подсобное хозяйство во многом идентично садоводству. Однако возведение на участке ЛПХ жилого дома возможно не всегда. Решение этого вопроса зависти от местной муниципальной администрации. Так, в строительстве здания и прокладке коммуникаций может быть отказано, если участок с целевым назначением ЛПХ выделен не в черте населенного пункта или не примыкает непосредственно к его границам. Однако если строительство на участке ЛПХ разрешено, то для него не существует практически никаких ограничений.