Как узнать целевое назначение земельного участка. Как изменить целевое назначение земельного участка

Большинство жителей России, решая земельные вопросы, неизбежно сталкиваются с такими вопросами, как категория земли, а также возможность ее легального использования. На практике практически каждый из нас, так или иначе, сталкивался с землями населенных пунктов, лесными и водными угодьями, участками, предназначенными для личного и подсобного хозяйства, жилищного строительства, садоводства и т.д.

Для того, чтобы хорошо разбираться в данных вопросах, потребуется «перелопатить» целый ряд федеральных законов и подзаконных актов, что доступно далеко не всем. Поэтому настоящая статья призвана кратко и доступно рассказать согражданам о специфике таких понятий, как категория земель, а также разрешенном использовании земельного участка и сопутствующих нюансах.

Категории земель

Ландшафт нашей страны богат и довольно разнообразен, что требует грамотного и разумного подхода к его использованию, а также сбережению и охране. Для разумного обеспечения использования земель нашей страны все они поделены на категории. Таких категория семь и все они перечислены в статье 7 Земельного кодекса РФ. Для удобства территории нашей страны подразделены на:

• Сельскохозяйственные угодья;
• Земли населенных пунктов;
• Земли промышленности и транспорта;
• Земли особо охраняемых территорий;
• Лесной фонд;
• Водный фонд;
• Земли запаса.

Подобная спецификация является основной и все последующие вопросы предоставления, выделения, продажи и использования земли будут решаться с учетом приведенных категорий.

Использование земли каждого вида регулируется целым ворохом нормативных актов. Среди них Земельный, Лесной, Водный, Градостроительный кодексы, а также целый ряд федеральных законов. Их задача – регулирование всех вопросов использования земель каждой категории. Все они достаточно подробно расписывают, какие конкретно земли относятся к каждой категории, а также определяют порядок их использования человеком.

Вопросы отнесения конкретных участков к землям той или иной категории, а также изменение категории земель регулируются статьей 8 Земельного кодекса РФ. Схема определения категории земель и перераспределения довольно сложная.

Однако гражданам необходимо помнить, что все земли, которые находятся в частной собственности, могут быть переведены из одной категории в другую местными органами власти.

Вместе с тем из данного правила есть исключение – земли сельхозназначения могут быть переведены в другую категорию только на основании решения исполнительных органов власти региона.

Процедуры перевода земель из одной категории в другую определяются правилами землепользования и застройки, которые должны иметься в каждом населенном пункте. Решение вопросов на региональном уровне осуществляется согласно региональному законодательству, то есть на основе соответствующих законов субъекта РФ, регулирующих земельные отношения. Исходя из чего процедуры перевода земель в регионах, а также в муниципальных образованиях могут существенно различаться.

Категории земельных участков – практическое значение

Получить информацию о том, к какой категории земель относится конкретный участок довольно просто. Категория земель должна быть обязательно зафиксирована в правоустанавливающих документах. Поэтому соответствующие строки (графы) имеются и в кадастровых паспортах, и в свидетельствах о праве собственности. Исходя из практики, земли, которые относятся к землям населенных пунктов, должны входить в административные границы соответствующего города или поселка.

Если участок располагается за пределами границ населенного пункта, то он относится к одной из шести других категорий, чаще всего к землям сельхоз назначения.

Исходя из категории земель, определяются возможные пределы использования участка. То есть, если участок отнесен к землям сельхоз назначения, то на нем запрещено строительство капитальных зданий и сооружений. Соответственно быть предоставленным такой участок может только под дачное или подсобное хозяйство, огородничество и под иные сельскохозяйственные цели.

Что касается земель населенных пунктов – то пределы их использования значительно шире и предназначены они в основном для строительства и развития территории населенных пунктов.

Пределы использования земельных участков

При оформлении земельного участка в собственность или аренду в документах собственник или арендатор также обязательно встретит строку или графу – «разрешенное использование». Как правило, на слуху такие виды использования, как личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, индивидуальное жилищное строительство и т.д.
Участок земли может иметь и другое назначение и предназначаться для строительства производственных зданий, коммерческих объектов и других необходимых целей.
Пределы использования участка возникают ни по мановению волшебной палочки, а исходят из генерального плана развития населенного пункта. Нормы Градостроительного кодекса РФ определяют, что любой населенный пункт должен иметь подобный план.

В крупных городах составление генерального плана развития территорий – это большая проблема. Так его сложно подготовить технически и еще сложнее согласовать интересы города и отдельных собственников.

Генеральный план – это внушительный и объемный документ, задача которого зонирование территорий населенного пункта. Если говорить проще, то вся городская земля делится на ряд зон, земельные участки, в пределах которых приобретают соответствующее целевое назначение. Исходя из этого, и решается вопрос о пределах использования земли.

Необходимость подобной практики очевидна. В противном случае заводы и фабрики были бы перемешаны с жилой застройкой, и другими зданиями, в результате чего жизнь в таком населенном пункте была бы весьма некомфортной.

Определение и изменение категории использования участка

С определением перечня того, что можно делать на земельном участке дело обстоит довольно просто. Как правило, гражданам земельные участки предоставляются под индивидуальное жилищное строительство. Соответственно и допускается строительство на таком участке дома и необходимых для проживания построек.
Пределы использования участка можно легко определить, взглянув на кадастровый паспорт или свидетельство о правах на него. Там данный вопрос должен обозначен. Более того, для удобства граждан создана всероссийская кадастровая карта, использую которую можно определить пределы разрешенного использования практически любого участка в границах административных единиц.

Что же касается изменения пределов использования, то данный вопрос значительно сложнее. Причем процедура перевода земли из одной зоны в другую усложняется с каждым годом.

С 2012 года порядок изменения пределов разрешенного использования выглядит следующим образом. Согласно нормам Градостроительного и Земельного кодексов РФ, в каждом населенном пункте должны быть приняты Правила землепользования и застройки. Данный документ индивидуален для каждого муниципального образования.

Данные правила должны предписывать порядок изменения территориального зонирования. В связи с чем, меняются и пределы разрешенного использования.

Видео об упрощении перевода, изменения категории земельных участков для жилищного строительства

В целом процедура изменения зон включает в себя несколько этапов с учетом местных нюансов:

Подача соответствующего ходатайства в местные органы власти, уполномоченные осуществлять решения земельных вопросов;

• Подготовка правового и технического обоснования перевода участка;
• Получение согласование и прохождение экспертиз на предмет возможности такого перевода;
• Проведение публичных слушаний и внесение изменений в генплан населенного пункта или правила землепользования и застройки.

Говоря простым языком обычному человеку такую процедуру не осилить. Дело даже не в незнании законодательства и неумении обосновать свою точку зрения, а в традиционном отношении российского чиновника к его соотечественнику, не наделенному властными полномочиями и не имеющему финансовых ресурсов.

Именно поэтому значительно проще купить участок в нужной зоне сразу, чем заниматься столь длительной и сложной процедурой.

Земельным кодексом РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства установлено деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земельным кодексом РФ установлены следующие категории земель:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

– земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;

– земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;

– земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

– земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;

– земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Категория земель указывается: в актах о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Деление земель на категории имеет важное значение. Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет целевое назначение и соответствующий режим использования земель каждой конкретной категории. Режим использования земель также определяется в зависимости от разрешенного использования, как собственно определенных категорий земель, так и земель внутри земель одной категории с учетом зонирования территорий. В целом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории земель, их целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями закона.

Для строительства дома, является . Далеко не всех участках существует возможность возведения жилого строения, а на еще более меньшем их количестве есть возможность оформления постоянной прописки или регистрации.

Всего существует семь категорий земель:
1. .
2. .
3. .
4. земли лесного фонда.
5. земли водного фонда.
6. земли запаса.
7. .

Существует важный момент касательно земель последней категории, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство. На этих землях возможно не только строить загородный дом, но и . Также строительство домов предусматривается и на землях тех поселений, которые выделены под личное подсобное хозяйство.
Строительство и прописка также возможны и на землях сельхозназначения. Допустим, существуют такие земельные участки сельхозназначения, для которых предусматривается использование земли под индивидуальное жилищное строительство. Пристальное внимание нужно обратить на категорию "земли сельхозназначения", с возможностью использования "огородничество" или "садоводство" или для "дачного ведения хозяйства". Если вид категории - "дачный", то существует возможность построить жилой дом или с правом регистрации или без нее. Если это "садовый" участок, то у вас есть возможность построить жилой дом, но только уже без права регистрации. Если же у вас "огородный" участок, то права на строительство жилого дома и его регистрацию у вас не может быть. Однако на частенько появляются проблемы с регистрацией. Если у Вас есть участок сельхозназначения с возможностью его использования под дачное строительство, то в доме на подобном участке все же прописка возможна соответственно форме установленной в судебном порядке
Для капитального строительства и постоянного проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения или строительства , покупателю необходимо стать фермером, имеющим соответствующий сертификат. Чтобы точно выяснить, какое строительство и возможно ли оно вообще на покупаемом земельном участке, разумнее всего обратиться в земельный комитет района. У местных властей возможно получить информацию, относительно возможностей и перспектив .
И вот только сейчас, когда вы выбрали подходящий именно вам участок земли, процесс его приобретения только начинается. Иногда этот процесс может занять и полгода. Хорошие юристы, риэлторы и посредники, имеющие соответственные взаимоотношения с местной администрацией и всевозможными госслужбами, помогут вам сэкономить ваше драгоценное время.

Перепечатка материалов разрешена только с размещением ссылки на

Некоторое время назад, когда разрешили пустить в свободную продажу землю сельхозназначения, начался настоящий бум по скупке недорогих и перспективных участков. Но вот когда граждане захотели обзавестись хозяйством и выстроить на своем участке дом, выяснилось, что делать этого никак нельзя – не позволяет целевое назначение участка. Вот тут-то многие и столкнулись с проблемой, которая кажется практически неразрешимой – как изменить целевое назначение земельного участка.

Что такое – целевое назначение земельного участка

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, каждый земельный участок имеет свою категорию и свое целевое предназначение. Это необходимо, во-первых, для того, чтобы сохранить окружающую среду и сберечь невосполнимые богатства, используя землю наиболее целесообразным способом. А во-вторых, для того, чтобы можно было гармонично развивать территории, составляя ближайшие и более отдаленные планы. Очевидно что каждый землевладелец не раз заглядывал в имеющееся у него свидетельство о собственности на участок. И наверняка видел, что первым пунктом там идее категория земель Их по существующему законодательству всего семь:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли для застройки;
• природоохранные территории;
• территории историко-культурного значения;
• территории лесного фонда;
• территории водного фонда;
• земли промышленности, связи, транспорта, энергетики, обороны и иного назначения.

Помимо этого, каждая категория имеет еще и собственное деление – целевое назначение земельного участка или вид его разрешенного использования. Так земли сельскохозяйственного назначения разрешено использовать для выпаса скота, для пашен, для ведения крестьянского фермерского хозяйства, но также и для дачного строительства, садоводства или огородничества.

Прежде, чем заниматься вопросом изменения целевого назначения земельного участка, в первую очередь нужно понять, а что же вы, собственно хотите сделать с той землей, которая у вас имеется. И действовать в зависимости от этого. Может быть, для ваших целей вполне достаточно изменить целевое назначение в пределах разрешенной категории – это наиболее простой вариант. А возможно, вам понадобится переводить земли из одной категории в другую. Этот вариант достаточно сложный, трудоемкий, длительный и далеко не всегда выполнимый. Так не стоит ожидать, что вам позволят вырубить участок, попадающий под земли лесного фонда или под особо охраняемые территории для того чтобы построить там дом. С другой стороны, если вы напротив, вдруг решите придать своему участку статус особо охраняемых земель, это можно будет сделать практически без проблем. Вот только вряд ли вам это действительно нужно, ведь распоряжаться таким участком станет весьма затруднительно.

Как изменить целевое назначение земельного участка

Давайте пойдем по наиболее простому пути и рассмотрим, как изменить целевое назначение участка без смены категории земель. Наиболее частым вариантом на практике является тот, когда человек, имея у себя на руках свидетельство о собственности на земли сельхозназначения с целевым назначением пашни или пастбища, хочет выстроить там дом, где можно было бы жить. Наверняка, вы уже поняли что ИЖС – это совсем другая категория земель – земли под застройку. Но давайте подумаем, а действительно ли вам необходим ИЖС? Почему бы не рассмотреть иные варианты, имеющиеся в вашем распоряжении – дачное строительство, садоводство, крестьянское фермерское хозяйство, например. Все варианты подобных целевых назначений вполне допускают строительство капитальных домов, и если вас не особенно беспокоит вопрос регистрации – почему бы ими не воспользоваться? Нужно сказать, что при приложении определенных усилий, вы сможете добиться разрешения и на регистрацию в подобных домах, но это уже совершенно отдельная тема разговора.

Что нужно сделать, чтобы изменить целевое назначение участка

Конечно же подать заявление в администрацию того района, в котором находится ваш земельный участок. К нему нужно приложить определенный пакет документов, который включает в себя:

• паспорт или удостоверение личности;
• если вы действуете по доверенности, то соответствующим образом оформленную у нотариуса доверенность;
• правоустанавливающие документы – подлинники и копии;
• выписку из кадастрового плана земельного участка;
• ситуационный план земельного участка, показывающий его расположение и расположение прилегающих участков.

Не забудьте в заявлении подробно обосновать, для чего вам нужна смена целевого назначения участка и как именно вы собираетесь его использовать.

Согласно установленной процедуре, большинство подобных вопросов должно пройти обсуждение на публичных слушаниях. Для их проведения администрация делает соответствующее уведомление в местных средствах массовых информации, где указывает день и место, куда все заинтересованные лица могут пойти для того чтобы высказать свое мнение по этому вопросу. Это могут быть собственники смежных земельных участков, экологи, просто местные жители, в общем, все, кого изменение целевого назначения вашего участка так или иначе затрагивает либо интересует. Окончательное решение администрация может вынести только с учетом всех высказанных мнений и пожеланий. Максимально разрешенные сроки, в которые вы должны получить ответ – 2 месяца с момента подачи вами заявления.

Если изменение целевого назначения вашего участка соответствует законодательству и будет признано допустимым, то вам на руки выдадут соответствующее постановление за подписью главы администрации муниципального образования.

Но это только половина дела. После получения такого постановления, вам придется обратиться в кадастровую палату для того, чтобы внести необходимые сведения об изменении целевого назначения в кадастровый паспорт участка. Этот этап, как правило, проходит без проблем, так же, как и заключительный этап – регистрация изменений в Госреестре и получение нового свидетельства о собственности на участок, имеющий теперь совсем другое целевое назначение.