Установление права собственности на землю. Признание права собственности на земельный участок

Довольно часто в практике приходится сталкиваться с ситуациями, когда граждане являются собственниками жилых домов, но не имеют никаких документов на земельные участки, на которых находится дом.

При обращении человека в администрацию, ему обычно отказывают в бесплатном предоставлении таких участков. является самым действенным способом борьбы с незаконными отказами в приватизации.

«Отговорки», а по иному их и не назвать у представителей власти самые разнообразные, наиболее часто встречающиеся: «данный земельный участок расположен в черте красных линий, расположен на границах зон планируемого размещения объектов капитального строительства, бульваров, дорог, улиц и т.д.». В результате чего зачастую собственники домов, не зная своих прав и введённые в заблуждение администрацией, берут земельные участки в аренду, выкупают. Хотя, они имеют право на бесплатное получение участка, в судебном порядке, нообычно им об этом неизвестно в виду юридической неосведомлённости.

Признание права собственности на земельный участок является очень сложным делом, поэтому советую пользоваться юридической помощью. Так как неправильно заявленные исковые требование, а также их недоказанность может служить основанием для отказа судом в иске. В результате признание права собственности на земельный участок в судебном порядке станет уже невозможным и придётся выкупать его по рыночной стоимости или брать в аренду.

Признание права собственности на земельный участок в силу ст. 36 ЗК РФ возможно, если права на дом у первоначального собственника возникли до 1990 года.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Ранее действовавшие ГК РСФСР, также предусматривали единство земельных участок и расположенных на них домов.

Как следует из п. 2 ст. 28 и п. 6 ст. 36 ЗК РФ, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность граждан бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Прежде чем обращаться с иском в суд, нужно обратиться с заявлением в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления. И только после отказа возможно признание права собственности на земельный участок через суд.

Пунктом 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, в силу указанных норм права гражданин, имеющий права на дом, имеет право и на земельный участок. Иногда суды неправильно толкуют данные нормы материального права при аналогичных спорах, и отказывают в исковых требованиях о признании права собственности на земельный участок, но вышестоящие суды отменяют такие решения, и признают за истцами их права на земельные участки. Так кактакое признание права собственности на земельный участок возможно в силу ст. 36 ЗК РФ. Верховный суд РФ разъяснил, как именно нужно применять ЗК РФ (см.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N П-В09-19, Бюллетень ВС РФ№ 7 2010 года - «Отказ гражданину в бесплатной передаче в собственность земельного участка признан незаконным»).

Ссылки администрации на то, что в силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельный участок, право собственности, на который хочет оформить гражданин, находится в составе различных территориальных зон и приватизации не подлежат – являются незаконными. Признание права собственности на земельный участок в судебном порядкеявляется единственным выходом из таких ситуаций.

Градостроительные ограничения, введенные в отношении земельного участка в более, позднее время, чем возникло право на дом, а с ним и на участок, не могут являться надлежащим основанием для отказа в предоставлении вещных прав на землю, поскольку такие ограничения применимы лишь случаях предоставления земли для осуществления нового строительства.

Исходя, из вышеуказанного при аналогичных спорах признание права собственности на земельный участок в судебном порядке возможно и иск удовлетворят (см.: решение суда о признании права собственности на земельный участок )

С Уважением, Владимир Колодко

Теперь же, для облегчения восприятия всего материала, (ибо, как показала практика и вопросы к нам, не всем он понятен полностью) , в этой статье ниже изложен практический пример - как оформить право собственности на земельный участок.

Вначале, конечно, нужно собрать имеющиеся документы и обратиться в Росреестр (а вдруг, документов будет достаточно для того, чтобы Ваше право собственности на земельный участок было признано в установленном законом порядке). Какие документы собирать, как они называются и для какой цели необходимы - изложено в соответствующей и продолжениях к ней. Затем - в суд за защитой своих прав и законных интересов.

Вы можете ознакомиться с образцом соответствующего . Для его подачи необходимо заплатить соответствующую пошлину (не волнуйтесь, она невелика, ибо данный иск, хотя и является имущественным, но он не подлежит оценке (подробнее см. ).

Хорошо, подали заявление, приложили все требуемые документы, в том числе и копию квитанции об оплате госпошлины. Кстати, для надежности, целесообразно сделать копию своего искового заявления для и попросить в суде проставить на ней штамп о факте и дате его приема; секретарь там должен расписаться. Этим Вы застрахуете себя от неадекватного суда (...мало ли что, всякое может быть) или от неряшливых секретарей - тех, кто принимает исковые заявления граждан.

Потом Вам придет повестка. Судья, рассмотрев дело в предварительном судебном заседании, назначит срок рассмотрения по существу (как правило, в том же заседании такие дела не рассматриваются в силу их сложности, необходимости, как правило, привлечения третьих лиц). Если не хватает каких-либо документов, суд даст предписание - предоставить их, т.е. устранить обнаруженные недостатки. И дело будет оставлено , о чем издается соответствующее определение.

Заявитель (точнее, истец) может ходатайствовать об увеличении срока, если имеются объективные причины для этого. Например, у него предусмотрена служебная командировка или уже куплена путевка на отдых. Или (да, был и такой случай!), когда по делу, в котором принимал участие автор этой статьи, суд назначил было дату очередного судебного разбирательства на дату... его юбилея. Самое интересное, что и суд-то был не простой районный, не мировой, а Верховный... Или - чтобы предоставить некоторые документы, потребуется дополнительное время. Как правило, если суд адекватный, он идет навстречу, ибо это совершенно нормальное пожелание со стороны истца. Если последний, конечно, не злоупотребляет подобными ходатайствами.

Итак, если документов не хватает, то надо их, естественно, добыть (найти, заказать, ходатайствовать о выдаче). После чего следует подать в суд . И попросить суд - сообщить дату следующего судебного разбирательства.

Не ждите повесток, получайте их самостоятельно

Здесь есть одно НО. Неопытные истцы, подав ходатайство, ждут повестку в суд. Так вот, не стоит успокаиваться. Следует появиться в суде где-нибудь через 5...7 дней и поинтересоваться у секретаря судьи:

• Назначено ли судебное рассмотрение по Вашему делу. Если да, то на какую дату, время, какой кабинет в здании суда (да, бывает и так, что судья переходит работать в другой кабинет). Лучше всего, если Вас ознакомят с датой предстоящего судебного заседания и попросят расписаться в соответствующем уведомлении.
• Издал ли суд еще какие-либо определения по Вашему делу (ибо некоторые из них суд имеет право издать в отсутствие сторон, в том числе и истца... чем, кстати, нередко пользуются неадекватные судьи; так что, строго говоря, за судьей и его действиями по Вашему делу следует очень пристально следить, так же, например, как и за работником автосервиса, которые ремонтирует Ваш автомобиль - надеемся, для Вас это очевидно) . Если есть - можно любезно попросить его копию, расписавшись в ее получении.
• Не собирается ли судья в отпуск или еще куда (а это может случиться, кстати, два раза в год, а то и чаще; поэтому, если дело затяжное, нередко бывает так, что в течение всего срока разбирательства судья может сходить в отпуск не один и не два раза, а гораздо больше). Следует учесть, что отпуска у судей - длинные, составляющие месяц. Поэтому целесообразно знать время, чтобы соответствующим образом спланировать свои дела; ведь помимо оформления земли в собственность у Вас, видимо, есть и еще куча других дел, требующих временных затрат.

Некоторые граждане, видя, что суд относится к ним вежливо, тут же начинают "вставать в позу", "качая права". Скажем, могут вполне спокойно ввалиться (иначе не скажешь...) на судебное заседание и начать что-то там требовать (например, разъяснений, копию протокола суда и т.п.). Друзья, пожалуйста, НЕ ДЕЛАЙТЕ этого. Не ведите себя, как . Уважайте суд. Не портите настроение адекватным судьям, не вытравливайте из них человечность и здравый смысл, не вынуждайте их внутренне презирать Вас. Уж хотя бы в суде-то не ведите себя, как где-нибудь на курорте в Турции. Не следует думать, что если человек (например, судья) вежлив и любезен, то он, якобы, обязательно - слабый, дурак или типа того. Впрочем, весьма надеемся, что эти перечисленные выше рекомендации для посетителей нашего сайта - излишни. Потому, что не так уж и сложно - аккуратно дождаться окончания заседания, подойти к секретарю или судье - и задать свой вопрос, изложить просьбу.

Так вот, насчет повесток. Дело в том, что почта (а повестки в суд доставляет, как правило, именно она) в последние годы работает, как бы это сказать... Иногда повестки вообще не доходят до адресата. Иногда суды вдруг делают вызовы сторонам по телефону, а то и посредством отсылки сообщений SMS. Причем, SMS может быть отослано... за 2...3 часа до начала судебного заседания! Правда, в настоящее время уведомления по SMS не являются надлежащими (если только Вы не подадите об этом соответствующее ходатайство путем подписания соответствующего бланка, который могут предложить Вам при приеме искового заявления); но, если Вы оперативно не среагируете на них и не явитесь в суд, дело будет отложено, а это - потеря времени.

И в итоге - суд может начать разбирательство БЕЗ ВАС, считая, что Вы по какой-то причине злостно уклоняетесь от получения повесток. Конечно, потом можно жаловаться в Верховный суд и т.д., но это - лишние потери времени, сил. А то и настроения.

Учет и контроль - превыше всего (В.И. Ленин)

Поэтому, кстати, даже если Вы обратились к посредникам (риэлторам) и доверили им процедуру оформления земельного участка в Вашу собственность, целесообразно также контролировать НЕ ТОЛЬКО СУД, НО И РИЭЛТОРОВ (объем контрольной работы со стороны Вас, как истца, увеличивается). Впрочем, разумеется, подобный контроль риэлторам зачастую не нравится.

Не лезьте, мол, не в свое дело; у нас с Вами договор и зачем, мол, Вы мешаете нам работать своими телефонными звонками, посещениями нашего офиса и т.п.

Но надо отчетливо понимать, что последние оформляют землю не СЕБЕ, а ВАМ (и добро, если хоть делают это качественно и честно). К тому же, и сам по себе факт затягивания дела им совершенно неважен; разве что, потом с Вас они могут попросить еще и доплату за неоговоренное договором усложнение дела. Имейте в виду, что так могут поступить даже хорошие риэлторы, которые уже проявили себя в сотрудничестве с Вами или Вашими близкими знакомыми. Например, как . Если Вы начнете спорить и ссылаться на текст договора, в частности, на пункты, в которых указана стоимость услуг риэлторов, то они могут сослаться на сверхмажорные обстоятельства, возникшие непредсказуемо и не по их вине. Даже если подобные обстоятельства не прописаны в договоре с риэлторами, следует знать, что Гражданский кодекс РФ действует и имеет приоритет над частными договорами.

Поэтому, кстати, нередко бывает так, что человек сам, взявшись за дело по оформлению земли в собственность, доводит его до успешного завершения быстрее, чем это делают специалисты, т.е. риэлторы, адвокаты.

Ладно, продолжим. Подошел срок судебного разбирательства. Являетесь в суд, поддерживаете свои исковые требования (или же изменяете их, дополняете - это Ваше полное право). Заявляете, если есть необходимость, ходатайства. Ну, и т.д. - тут уж все зависит от специфики - какой конкретно земельный участок, сколько владельцев, находится ли он в границах красных линий, ...

Если все хорошо, все законно (точнее, если суд посчитает, что все законно) , собственник действительно правомочен в отношении занимаемого им земельного участка, если судья адекватный - то будет, скорее всего, положительное . В принципе, если Вы полностью уверены в его законности, то можете (смело или не очень...) идти с ним в Росреестр (кадастровую палату). И через пару недель (ранее был срок - 1 месяц) Вы станете обладателем свидетельства о праве собственности на предмет судебного разбирательства, т.е. земельный участок.

Кстати, с 15.07.2016 свидетельство о праве собственности уже НЕ ВЫДАЕТСЯ. Вместо него выдается лишь выписка о праве собственности на объект недвижимости, в данном случае - на земельный участок.

Положительно судебное решение для Росреестра - это явное доказательство правомочности истца. Как правило, никаких проблем с последующей регистрацией не возникает.

Однако, следует иметь в виду, что Ваше право собственности может быть оспорено в вышестоящий суд. На дату написания этой статьи (август 2015 г.) срок обжалования по гражданским делам составляет 1 месяц (ранее было только 10 дней). Т.е. заинтересованные лица (ответчики) в течение этого срока имеют право обжаловать решение в вышестоящий суд, например, в Верховный - в порядке апелляции. Надо сказать, что местные администрации, выступая в качестве ответчиков по делам о признании права собственности на земельные участки, "почему-то" (не будем о том, почему именно ) часто обжалуют положительные решения судов, пользуются таким своим правом. Да, законно пользуются. Вообще не обращая внимания на то, КАК после их жалоб будет чувствовать себя истец, просящий лишь об одном: о признании его законных прав на землю.

Причем, иной раз доводы, приводимые в апелляционных жалобах, настолько несерьезные, что... Тем не менее, по закону, суд обязан их принимать и, при отсутствии "противопоказаний", передавать в производство вышестоящего суда. Вот, к примеру, образец подобной жалобы: , .

Кстати, если стороной (ответчиком) пропущен срок подачи жалобы, то она вправе подать ходатайство о его восстановлении. Например, были в практике случаи, когда истцы уже давным-давно зарегистрировали свои права собственности на земельные участки... а тут проходит 3...5...7(!!) месяцев, и вот они получают из Верховного суда повестки. Т.е. ответчики поздно узнали о решении, вынесенном судом. Или же ссылались на другие объективные обстоятельства.

Так вот, в подобных случаях суды, как правило, прислушивались к ходатайствам ответчиков о восстановлении пропущенных сроков обжалования.

Следует знать: если ВДРУГ решение суда будет оспорено и Верховный суд признает его не соответствующим закону и откажет истцу в иске, то право собственности истца на землю тут же прекратится. А дальше - уже чисто техническая сторона: в Росреестр ответчики направят копию решения Верховного суда и... все. Это - дело техники, займет немного времени. Поэтому факт предоставления положительного решения районного суда в Росреестр и выдача им, на этом основании, свидетельства о праве собственности (точнее, начиная с 16.07.2016, выписки о праве собственности ), совсем не означает, что истец будет собственником и дальше. Важно понимать, что функции Роереестра - чисто технические (канцелярские), ни в коем случае не правоустанавливающие . Правоустанавливающий документ - это решение суда или иной соответствующий документ. На основе него и выдается свидетельство о праве собственности. Которое совершенно легко может быть аннулировано, как только у Росреестра появятся неоспоримые доказательства несоответствия его закону.

На апелляционную жалобу ответчиков обязательно следует подать . Понятно, что если решение суда законное, Верховный суд, скорее всего оставит его в силе, т.е. без изменений. Но, все-таки, возражение - это факт того, что истец НЕ СОГЛАСЕН с апелляционной жалобой и считает решение суда полностью основанным на законе и здравом смысле.

Возражение будет принято Верховным судом как доказательство того, что истец не отказывается от своих, ранее заявленных, требований. Надо понимать, что оно (равно как и апелляционная жалоба) не может содержать в себе новых доказательств по делу, если только последние не могли быть добыты и исследованы ранее.

В случае, если Верховный суд сочтет, что доводы и притязания истца все-таки обоснованы, судебное решение вынесено с соответствии с законом, то, вероятно, он оставит его без изменений, издав соответствующее . Вот только с этого момента истец может, что называется, вздохнуть спокойно - в отношении своего земельного участка. Ранее вынесенное судом решение с этого момента вступает в законную силу.

Хотя, возможны и дальнейшие судебные разбирательства, но уже в порядке надзора. Но, как показывает практика, если истец имеет явные, достоверные доказательства своего права собственности, то ответчик (местная администрация), как правило, не подает надзорных жалоб. Но... но. В принципе, надо ко всему быть готовым. Стопроцентной уверенности, что истец навсегда останется собственником земельного участка, нет и не будет, видимо. Ибо каждый случай - индивидуален. Могут найтись разные причины, основания, которые будут являться вескими аргументами для ответчиков. Ведь иногда такие (впрочем, и не только такие) дела доходят аж до Европейского суда.

С уважением к Вам.