Договор посредничества. Бухучет инфо. Какой договор нужно заключить, если исполнитель оказывает услуги по представительству
При осуществлении операций с помощью посредников могут оформляться три вида договоров: агентский договор, договор поручения и договор комиссии. При этом исчисление НДС и выставление счетов-фактур имеет свою специфику. При исчислении НДС налогоплательщиками при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров следует руководствоваться статьей 156 НК РФ, которая предписывает определять налоговую базу по НДС как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений при исполнении любого из вышеназванных посреднических договоров. Причем на посреднические договоры не распространяется освобождение от налогообложения в случае реализации посредником товаров, работ, услуг, освобождаемых от налогообложения в соответствии со статьей 149 НК РФ, за исключением посреднических услуг по реализации товаров, работ, услуг, перечисленных в п.2 статьи 156 НК РФ (реализация медицинских товаров, ритуальных услуг, изделий народных художественных промыслов и т. п.). Таким образом, исчислять НДС посредники должны только с суммы полученного вознаграждения.
Эта форма также может использоваться, когда брокер выступает в качестве посредника в ситуации арендодателя-арендатора. Как посреднический брокер несет ответственность за действия назначенных лицензиатов, когда предоставляется разница во мнениях по оценке стоимости имущества. Мнения ценностей собственности могут отличаться и не указывать на ошибку или ошибку продавцов.
Может ли посредник назначить субагента в другой фирме для работы с одной из сторон?
Субсудность по-прежнему разрешена в соответствии с законом, но субагент в другой фирме не может быть назначен в качестве одного из ассоциированных лицензиаров посредника в соответствии с положениями Раздела.
Является ли посредником агент
Да, но обязанности и обязанности посредника различны, чем для эксклюзивных или единичных агентов.Агентский договор
Согласно статье 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
При этом по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Когда посредник должен назначить лицензиатов, связанных с посредником, для работы со сторонами?
Это призыв к суду для посредника. Если назначения будут сделаны, они должны быть сделаны до того, как покупатель начнет получать советы и мнения от ассоциированного лицензиата в связи с имуществом, указанным в брокере. Если брокер назначает партнеров в момент подписания договора листинга и соглашений о представительстве покупателя, должно быть ясно, что назначения действуют только тогда, когда возникают промежуточные отношения. Промежуточные отношения не существуют до тех пор, пока стороны, которые его санкционировали, не начинают взаимодействовать друг с другом в предлагаемой сделке с недвижимостью; например, покупатель начинает переговоры о покупке имущества продавца.
По сделке же, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Таким образом, агентский договор предусматривает вариантность заключения сделок, как от имени агента, так и от имени принципала, в отличие от договоров поручения и комиссии.
Одним из условий исполнения агентского договора является представление агентом отчетов принципалу в порядке и в сроки, предусмотренные договором в соответствии с положениями статьи 1008 ГК РФ. К отчету агента прикладываются необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала, хотя статьей 1008 не исключается возможность, если стороны в договоре предусмотрели иное, не представлять подтверждающие документы, а только перечень произведенных расходов.
До создания промежуточных отношений брокер обычно будет действовать как эксклюзивный агент каждой стороны. Важно помнить, что обе стороны должны быть уведомлены в письменной форме о обоих назначениях. Если, например, агент листинга «назначен» на момент внесения листинга, необходимо принять меры для обеспечения того, чтобы покупатель в конечном итоге также получил письменное уведомление о назначении. Когда клиент-покупатель начинает проявлять интерес к имуществу, указанному в фирме, и обе стороны санкционировали посреднические отношения, продавец должен быть уведомлен в письменной форме о том, какой партнер назначен для работы с покупателем.
Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
Статья 1006 ГК РФ обязывает принципала уплачивать агенту вознаграждение даже при отсутствии в договоре указаний на это. Таким образом, агентский договор может быть только возмездным.
Как посреднический брокер может сообщить продавцу или покупателю о стоимости, размере депозитного депозита, расходах на ремонт или процентных ставках. Когда договор листинга или соглашение о представительстве покупателя возникло, и еще не существует промежуточного статуса, брокер может консультировать стороны в целом по таким вопросам. Предложения сторон или сторон, не представленные фирмой посредника, могут сделать стороны осведомленными по этим вопросам. Однако, если статус посредника был создан, посреднический брокер может не высказывать свои мнения или давать советы в ходе переговоров.
Следует учитывать, что к отношениям, вытекающим из агентского договора, могут применяться правила о договорах поручениях и комиссии, рассматриваемых ниже, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, но в части, не противоречащей положениям Гражданского кодекса РФ об агентском договоре или существу агентского договора.
Может ли брокер, представляющий только покупателя, быть посредником?
Информация о таких вопросах, которые не составляют мнение или рекомендации, может быть предоставлена в ответ на вопрос. Если покупатель спрашивает, какая сумма должна быть в предложении, посредник может ответить фактическим заявлением о том, что в опыте посредника те предложения, которые ближе всего к цене листинга, как правило, принимаются продавцом. Если продавец может предоставлять услуги стороне по новому закону без назначения, почему брокер хочет назначить продавца для работы с партией. Назначение в соответствии с процедурами, изложенными в новом законе, позволит продавцу обеспечить более высокий уровень обслуживания.
При выставлении счетов-фактур в рамках исполнения агентского договора следует руководствоваться Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость в редакции Постановления правительства РФ от 11 мая 2006 г. № 283. Данными правилами предусмотрен различный порядок выставления счетов-фактур в зависимости от того, от чьего имени осуществляется реализация товаров, работ, услуг:
В чем разница между двойным агентом и посредником?
Назначенный продавец может предоставлять консультации и мнения стороне, которой назначен продавец, и не подлежит уставной обязанности посредника не действовать, чтобы отдать предпочтение одной стороне другой. Двойным агентом является брокер, который одновременно представляет две стороны в соответствии с обязательствами и обязанностями общего права. Провайдер является посредником, который ведет переговоры о сделке между сторонами в соответствии с положениями Раздела 559 Закона о лицензии на недвижимость.
От имени принципала. Если агент реализует товары (работы, услуги) по агентскому договору от имени принципала, то счет-фактура должен выставляться покупателю от имени принципала. Принципал должен регистрировать выдаваемые агентом счета-фактуры в своей книге продаж. Причем на уполномоченных лиц агента, имеющих право подписывать такую счет-фактуру, принципал должен выдать доверенность.
Посредник может с письменного согласия сторон назначать лицензиатов, связанных с посредником, для работы и консультирования стороны, в которой они были назначены. В ситуации двойного агентства, в которой два продавца финансируются одним и тем же брокером, но работают с разными сторонами, брокер и продавцы считаются агентами обеих сторон, неспособными действовать вопреки интересам обеих сторон.
Каковы различия между обязанностями продавца или арендодателя посредником-посредником и обязанностями, предоставленными покупателю или арендатору назначенным лицензиатом. Провайдер и назначенные лицензиаты не предоставляют пошлины; они выполняют услуги по определенным обязанностям, установленным законом. Провайдер имеет право вести переговоры о сделке между сторонами, но не давать советы или мнения им на переговорах. Назначенный лицензиат может предоставлять консультации или мнения стороне, которой назначен лицензиат.
Если агент приобретает по поручению принципала и от его имени товары, работы, услуги, то продавец должен выставить счет-фактуру на имя принципала, на основании которой принципал имеет право внести запись в свою книгу покупок и предъявить НДС к вычету.
От имени агента. Если агент реализует товары (работы, услуги) принципала от своего имени, то счет-фактура выставляется агентом в двух экземплярах от своего имени. При этом номер указанному счету-фактуре присваивается агентом в соответствии с хронологией выставляемых им счетов-фактур. Один экземпляр счета-фактуры передается покупателю, а второй подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без регистрации его в книге продаж агента. Принципал в этом случае должен оформить агенту счет-фактуру с такими же показателями с отражением в книге продаж. Агент в своей книге покупок полученный от принципала счет-фактуру не регистрирует.
Могут ли продавцы выступать в качестве посредников?
Только брокер может договориться со сторонами о том, чтобы действовать в качестве посредника между ними. В этом смысле брокер может быть посредником. Если, однако, посредник-посредник не назначает ассоциированных лицензиатов для работы со сторонами в транзакции, любые продавцы или посредники-посредники, которые работают в этой транзакции, должны действовать так же, как посредник, не отдавая предпочтение одной стороне другой.
Если продавец или связанный с ним брокер перечисляет имущество и также работает с потенциальным покупателем в соответствии с соглашением о представлении, как продавец или связанный брокер продают этот листинг в соответствии с новым законом. Существует три альтернативы брокерской фирме и сторонам: фирма, действуя через продавца или связанного с ней брокера, может представлять одну из сторон и работать с другой стороной в качестве клиента, а не как клиент. Если фирма получила разрешение в письменной форме от обеих сторон быть посредником и назначить лицензиатов для работы со сторонами, продавец или связанный брокер могут быть назначены посредником для работы с одной из сторон.
Если агент осуществляет приобретение товаров или заказывает работы или услуги от своего имени, то счет-фактура должна выставляться продавцом (подрядчиком) на имя агента. Агент, в свою очередь, должен выписать счет-фактуру с теми же показателями, что отражены в счете-фактуре, полученной от продавца, на имя принципала. Выданную агентом счет-фактуру принципал может включить в книгу покупок и предъявить НДС к зачету. У агента ни полученный от продавца, ни выданный принципалу, счет-фактура в книге продаж и книге покупок не отражаются. Полученный счет-фактура хранится у агента в журнале регистрации счетов-фактур.
Примечание. Еще один лицензиат должен быть назначен для работы с другой стороной по этой альтернативе. Закон не позволяет посреднику назначать одного и того же лицензиата для работы с обеими сторонами. Если фирма получила разрешение в письменной форме от обеих сторон быть посредником, но не назначает разных партнеров для работы со сторонами, продавец или посредник может функционировать как представитель фирмы. Поскольку фирма является посредником, продавец и связанный с ней брокер также будут подчиняться требованию не действовать так, чтобы поддерживать одну сторону над другой.
Агент регистрирует в книге продаж в обоих случаях только счет-фактуру, выдаваемый принципалу на сумму агентского вознаграждения, который принципал отражает в книге покупок.
Договор поручения
Согласно пункту 1 статьи 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по совершаемой поверенным сделке возникают непосредственно у доверителя.
Да, ваш брокер - или вы действуете от имени своего брокера - может представлять покупателя, если ваш брокер решил предложить посреднические услуги. Но вы и ваш брокер должны сделать несколько шагов, чтобы все стороны поняли ситуацию. Вы должны предоставить покупателю форму «Информация о брокерских услугах» при первом основном диалоге и раскрывать - устно или письменно - о том, что брокер представляет продавца.
Если покупатель решит, что ваш брокер представляет его или ее, покупатель может заключить договор с брокером. Письменное согласие, в котором указывается источник компенсации и обязательства брокера в качестве посредника в соответствии с Законом о лицензировании недвижимости в Техасе, требуется от всех сторон до того, как брокер может выступать в качестве посредника.
За оказываемые посреднические услуги доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручения согласно статье 972 ГК РФ.
Договор поручения может заключаться как на возмездной, так и безвозмездной основе. Если договор оказания посреднических услуг возмездный, но нет ссылки на размер вознаграждения и порядка его уплаты, то вознаграждение выплачивается поверенному после исполнения поручения по цене, которая взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы, услуги.
Затем брокер должен уведомить покупателя и продавца о том, будет ли брокер назначать лицензированных партнеров для предоставления консультаций и мнения каждой из сторон в ходе переговоров, предоставив уведомление о посреднической взаимопомощи и подписывая его покупателем и продавцом. Затем брокер назначил продавца-спонсора для покупателя и другого спонсируемого лицензированного держателя продавцу. Вы, будучи спонсором лицензии брокера, могли бы быть одним из назначенных агентов. Если брокер не собирается назначать встречи, вы, будучи спонсором лицензии брокера, можете действовать от имени брокера в качестве посредника, но вам не разрешат предоставлять консультации или мнение ни одной из сторон.
Если же договором поручения за оказанные услуги предусматривается выплата поверенному вознаграждения, то оно может выплачиваться лично доверителем, либо может быть погашено путем удержания поверенным в обеспечение своих требований по договору поручения находящихся у него вещей, которые подлежат передаче доверителю на основании статьи 359 ГК РФ.
Поскольку договор поручения предусматривает совершение сделок от имени доверителя, то порядок составления счетов-фактур будет аналогичен порядку выставления счетов-фактур по агентским договорам от имени принципала. То есть поверенный должен составлять счета-фактуры только от имени доверителя. Необходимо обратить внимание, что в Правилах не содержится требование о хранении счетов-фактур доверителя в журналах регистрации счетов-фактур поверенного.
Договор комиссии
Согласно статье 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершать сделки от своего имени, но за счет комитента. Отличие договоров комиссии от договоров поручения состоит в том, что по операциям, совершенным комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки, то есть именно комиссионер совершает сделки от своего имени. Хотя на основании статьи 996 ГК РФ вещи, полученные комиссионером от комитента, либо приобретенные за его счет, являются собственностью комитента. При этом комиссионер отвечает перед комитентом за утрату, недостачу или повреждение находящегося у него имущества комитента (статья 998 ГК РФ).
Договор комиссии, в отличие от договора поручения, не может являться безвозмездным, так как статья 991 ГК РФ обязывает комитента уплатить вознаграждение комиссионеру, даже, если в договоре не оговариваются размер вознаграждения и сроки его уплаты.
Комиссионное вознаграждение может выплачиваться перечислением с расчетного счета комитента на основании отчета комиссионера и акта об оказании услуг комиссионером, либо комиссионер может удержать сумму вознаграждения из сумм, причитающихся к перечислению комитенту.
Помимо выплаты вознаграждения комитент обязан возместить посреднику суммы, израсходованные им на исполнение данного поручения. Например, такими расходами могут являться расходы на хранение полученного от комитента товара, если договором комиссии это предусматривается, страховка товаров, их транспортировка и т. д.
Поскольку комиссионер действует во взаимоотношениях с третьими лицами в данном случае только от своего имени, то счета-фактуры должны оформляться от имени комиссионера. Комиссионер составляет счет-фактуру покупателю в двух экземплярах от своего имени, один из которых отдается покупателю, другой подшивается в журнале регистрации счетов-фактур без регистрации его в своей книге продаж. Комитент оформляет на имя комиссионера счет-фактуру, в котором отражены показатели счетов-фактур, выставленных комиссионером покупателю. Данный счет-фактуру комитент отражает в своей книге продаж, а комиссионер хранит полученный от комитента счет-фактуру в журнале учета полученных счетов-фактур без отражения его в книге покупок.
При выполнении комиссионером поручения комитента по приобретению товаров, выполнению работ или оказанию услуг счета-фактуры оформляются комиссионером на имя комитента также от своего имени. В этом случае основанием у комитента для принятия НДС к вычету будет являться счет-фактура, полученный от комиссионера. При этом такой счет-фактура выставляется посредником комитенту с отражением всех показателей из счета-фактуры, выставленного ему продавцом. Причем оба счета-фактуры, как полученный, так и выставленный у комиссионера в книгах покупок и книге продаж не регистрируются.
На сумму вознаграждения комиссионер должен составить комитенту отдельный счет-фактуру по комиссионному договору, который регистрируется у комиссионера в установленном порядке в книге продаж, а у комитента – в книге покупок.
На практике может оказаться, что посредник не является плательщиком НДС. Например, заключается посреднический договор с организацией, применяющей упрощенную систему налогообложения. Такой комиссионер обязан выполнить за комитента обязанность по исчислению НДС и выставить счет-фактуру покупателю. В данном случае комиссионер-упрощенец выдает счета-фактуры покупателям на реализованную продукцию в соответствии с порядком, предусмотренным п.24 Правил, а также выдает счет-фактуру комитенту с теми же показателями. Комиссионер не выставляет лишь счет-фактуру комитенту на сумму своего вознаграждения, поскольку не является плательщиком НДС. Если же комитент находится на упрощенной системе налогообложения, то комиссионер не должен выставлять счета-фактуры покупателям, поскольку собственником товара является комитент, не являющийся плательщиком НДС.
Посреднические договоры регулируют отношения по совершению одним лицом в интересах другого лица действий по поводу товара. К указанному виду относятся договоры:
1) поручения;
2) комиссии;
3) консигнации;
По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Договор поручения является возмездным, взаимным и фидуциарным (на доверительном отношении). Предметом договора поручения является совершение сделки, но предметом данного договора не может быть действие личного характера. Сторонами договора поручения могут быть как юридические лица, так и дееспособные граждане. Форма договора – письменная или устная, но поверенный осуществляет свою деятельность на основании доверенности. Договор поручения используется для совершения однотипных строго определенных действий. Срок договора поручения: может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания, но в любом случае этот срок не может превышать срок доверенности.
Поверенный по договору поручения обязан:
1) лично исполнять данное ему поручение;
2) сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;
3) передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;
4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек.
Доверитель обязан:
1) возмещать поверенному понесенные издержки;
2) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;
3) без промедления принять от поверенного все исполненное им в соответствии с договором поручения;
4) уплатить поверенному вознаграждение.
Договор поручения прекращается вследствие:
1) отмены поручения доверителем;
2) отказа поверенного;
3) смерти доверителя или поверенного, признания кого-либо из них недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время.
По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Договор комиссии может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия, с указанием или без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такого обязательства, с условиями или без условий относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии.
Комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае, когда комиссионер принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом, также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии.
Договор комиссии прекращается вследствие:
1) отказа комитента от исполнения договора;
2) отказа комиссионера от исполнения договора в случаях, предусмотренных законом или договором;
3) смерти комиссионера, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
4) признания индивидуального предпринимателя, являющегося комиссионером, несостоятельным (банкротом).
По договору консигнации иностранная фирма, являющаяся экспортером товаров в РФ (консигнант) поставляет товар на склад российскому посреднику (консигнатору) и поручает ему от своего имени осуществлять за вознаграждение дальнейшую реализацию поставляемых товаров в течение определенного срока, при этом товары являются собственностью консигнанта до реализации их покупателям. Договор консигнации является разновидностью договора комиссии и применяется для товаров, спрос на которые трудно спрогнозировать. Существенным условием договора консигнации является открытие консигнационного склада.
По договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав – товарный знак, знак обслуживания и т. д. Сторонами договора могут быть юридические лица и граждане, зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя. Форма договора коммерческой концессии – письменная, и данный договор регистрируется органом, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя. В договоре коммерческой концессии указываются предмет договора, территория использования, сфера деятельности, которая будет использована, права и обязанности сторон.
Правообладатель обязан:
1) передать пользователю техническую и коммерческую документацию и представить иную информацию, необходимую пользователю;
2) проинструктировать пользователя и его работников по вопросам, связанным с осуществлением прав по договору коммерческой концессии;
3) выдать пользователю лицензии, обеспечив их оформление в установленном порядке;
4) обеспечить регистрацию договора коммерческой концессии;
5) оказывать пользователю постоянное техническое и консультативное содействие, включая содействие в обучении и повышении квалификации работников;
6) контролировать качество товаров, производимых пользователем на основании договора коммерческой концессии.
Пользователь обязан:
1) использовать при осуществлении предусмотренной договором деятельности фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя указанным в договоре образом;
2) обеспечивать соответствие качества производимых им на основе договора товаров качеству аналогичных товаров, производимых непосредственно правообладателем;
3) соблюдать инструкции и указания правообладателя;
4) оказывать покупателям все дополнительные услуги;
5) не разглашать секреты производства правообладателя;
6) предоставить ограниченное количество субконцессий;
7) информировать покупателей наиболее очевидным для них способом, что он использует фирменное наименование, коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания или иное средство индивидуализации в силу договора коммерческой концессии.
