Это коснется всех, кто планирует купить квартиру в Москве или Подмосковье. Расчеты за квартиру наличными, как основная форма расчетов за квартиру уйдут. Все это вводится как метод борьбы с теневыми расчетами, и вкупе с иными попытками может вывести из тени доходы.

Однако по расчетам экспертов это только приведет к проблемам и увеличит расходы при покупке квартир. Разберемся вместе.

Статистика говорит, что в 70% случаях расчетов за квартиру в Москве производятся через банковскую ячейку. Покупатели квартиры за день до получения денег продавцом закладывают сумму в банковскую ячейку.

После получения документов из регистрационной палаты продавец и покупатель приходят в банк, предъявляют в банк документы из Регпалаты и подписанные акты приема- передачи квартиры и продавец получает деньги из депозитарной ячейки.

Комиссия банка пользование ячейкой в месяц может колебаться от 500 до 5 000 рублей. Кроме этого желательно сразу же проверить подлинность заложенных купюр. Комиссия банка за эту операцию может доходить до 0,5%.

При этом виде договора с банком составляется соглашение, где прописывается- кто и при каких обстоятельствах может взять деньги из банковской ячейки. При этом четко оговариваются паспортные данные и наличие договора купли-продажи квартиры, зарегистированного в Регпалате.

2. Индивидуальное сейфовое хранение

При этом виде договора пользоваться банковской ячейкой может только один человек без каких- то специальных условий.

Как правило аренду ячейки оплачивает покупатель, а все остальные траты на оформление распределяются по участникам согласно договоренностей. Особенно это касается альтернативных сделок- когда квартира “стоит в цепочке”.

Деньги в ячейку закладываются покупателем и продавцом вместе после подсчета сумм и проверки подлинности купюр, а получает деньги продавец квартиры.

Ячейка арендуется, в зависимости от готовности сделки на срок от 30 до 60 дней (возможна и подневная оплата). При этом средняя стоимость аренды банковской ячейки варьируется от 5 000 до 25 000 рублей в месяц. Кроме этого, банк предоставляет услугу пересчета и проверки подлинности купюр.

После того, как продавец получил деньги за проданную квартиру, он выдает продавцу написанную от руки расписку. Причем желательно делать это при свидетелях.

В расписке пишется:

1. Ф. И. О. продавца и покупателя, их паспортные данные
2. Сумма полученных денег цифрами и прописью и валюта оплаты
3. За что передаются деньги
4. На основании каких документов
5. В конце расписки пишется: “Деньги получены полностью, расчет произведен, претензий не имею”
6. Дата составления расписки
7. Подписи продавца и покупатели
8. Не помешают и подписи двух свидетелей

Люди необыкновенной храбрости иногда передают деньги в момент подписания договора купли- продажи квартиры сразу после сдачи документов на регистрацию. Эксперты категорически не советуют это делать- история полна случаями, когда документы не проходили регистрационную палату, а продавца к тому времени и след простывал. В лучшем случае это грозит длительными хождениями по судам, в худшем случае- полной потерей денег.

После введения ограничений по расчету наличными деньгами, альтернативой депозитным ячейкам может стать аккредитив. Это банковский счет, открытый по поручению плательщика.

В Москве доля расчетов по аккредитиву 5-10%.

Сделка через аккредитив считается более надежной так как, банки, вводят в оборот большое количество документов, но расходы по обслуживанию аккредитива значительно больше. Так, если аренда ячейки стоит 5- 7 000 рублей в месяц, то затраты на оформление аккредитива составят от 10 000 рублей.

А если банк берет комиссию в зависимости от сумы оплаты, то при цене квартиры в 15 миллионов рублей, затраты составят 15 000 рублей. Мало этого- заполнение документов по оформлению аккредитива очень проблемная процедура.

Проблемы расчета аккредитивом

• Банки, которые предоставляют подобную услугу, можно пересчитать по пальцам
• Требуется очень большое количество времени
• Эта услуга оказывается очень редко, поэтому нормально работать с ней в банках не могут
• Подобные расчеты можно производить только при "прямых" продажах, когда есть только покупатель и продавец- а таких сделок в практике около 70%
• При банкротстве банка у продавца недвижимости могут иногда возникнуть проблемы с получением денег- ведь деньги на счетах банка будут арестованы, а проверить состояние банка практически невозможно
• Иногда банки, чтобы оставить деньги на некоторое время у себя на счетах, делают такой фокус- продавец сможет снять бесплатно только через несколько дней после открытия аккредитива (причем иногда доходит до месяца), или нужно будет заплатить немаленькую сумму за обналичивание денег.

Введение пределов расчета наличными деньгами при продаже скорее всего приведет к тому, что в договоре будут указывать заниженную стоимость квартиры.

"Электронный журнал "Азбука права", 07.12.2017

КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ СПОСОБЫ РАСЧЕТА
ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ?

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи квартиры: расчеты по аккредитиву; расчеты с использованием банковской ячейки; расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений; расчеты с использованием банковского счета эскроу.

1 . Расчеты по аккредитиву

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. При предъявлении продавцом квартиры в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает или перечисляет ему полагающуюся сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ).

Безотзывными, когда банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;

Отзывными, не содержащими безоговорочное обязательство банка в отношении продавца, которые могут быть отменены или изменены без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.

2 . Расчеты с использованием банковской ячейки

Этот способ расчета заключается в следующем. Продавец, покупатель и банк оформляют трехсторонний договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив документы, свидетельствующие о переходе права собственности на квартиру к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно (ст. 922 ГК РФ).

Кроме того, вместо денег в ячейку может закладываться банковский вексель. Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку. По окончании сделки и представлении необходимых документов продавец получает доступ к банковской ячейке, изымает вексель и при необходимости погашает его в этом же банке.

3 . Расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.

Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.

4 . Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (ст. 860.7 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем (ст. 860.10 ГК РФ).

Безопасные виды расчетов при купле-продаже квартиры в Москве - первое, на что необходимо обратить внимание, когда долгие раздумья и многочисленные просмотры объектов наконец-то позади. Итак, новая жилплощадь выбрана, остается лишь завершающая и самая ответственная часть сделки , которая вызывает вполне обоснованное беспокойство, как со стороны покупателя, так и продавца. Обе стороны, заключая сделку, подвергаются риску, поэтому очень важно выбрать наиболее безопасный вид расчета.

К сожалению, расчет наличными при купле-продаже квартиры в Москве назвать безопасным ну никак нельзя, тем не менее, большинство покупателей продолжают расплачиваться пачками купюр, игнорируя существующую угрозу. Мошенничество при расчете, банальный обсчет, фальшивые купюры, возможность ограбления после получения большой суммы денег, вот лишь часть возможных неприятностей ожидающих продавца.

В свою очередь, покупатель подвергается не меньшему риску, оплатив наличными полную стоимость квартиры или дома, он вынужден еще 3-4 недели находиться в напряжении, пока договор купли-продажи проходит процедуру государственной регистрации. В случае отказа в за недостачей либо неправильным оформлением каких-либо справок или по другим причинам, возвращение уплаченных денег может стать невыполнимой задачей. Негативные последствия расчетов наличными при покупке или вполне очевидны, поэтому такой способ оплаты лучше даже не рассматривать.

Современные виды безналичных расчетов

Современные виды безналичных расчетов – это прогрессивные методы, которые позволяют свести все финансовые риски при расчетах по договору купли-продажи квартиры к минимуму. Одним из наиболее удобных и популярных видов является безналичный расчет по договору купли-продажи квартиры при помощи банковской ячейки. Принцип его действия достаточно прост, необходимая сумма помещается в банковскую ячейку, получение денег возможно лишь при соблюдении всех пунктов заключенного договора, учитывающего интересы, как покупателя, так и продавца.

Чаще всего в подписании договора принимают участие представители банка, агентства недвижимости, покупатель и продавец. Необходимая сумма наличных предоставляемая покупателем тщательно пересчитывается, каждая купюра проверяется работником банка, после чего в присутствии риэлтора, продавца и покупателя деньги закладываются в индивидуальный банковский сейф. Условия договора предусматривают возможность получения денег продавцу либо покупателю в зависимости от результата сделки.

В том случае, когда договор купли-продажи заключен, и на недвижимость прошло на "Ура", банк обеспечивает доступ к сейфу продавцу. Для получения денег тот должен явиться в банк с риэлтором и предоставить договор купли-продажи, зарегистрированный в ФРС (Федеральной регистрационной службе) и выписку из единого государственного реестра. Доступ к сейфу возможен лишь после проверки представленных документов в сопровождении риэлтора и банковского сотрудника.

Не исключено что недобросовестность и некомпетентность одного из участников сделки может привести к ее срыву или возникнут причины, не позволяющие покупателю войти в право собственности на купленную жилплощадь. В сложившихся обстоятельствах покупатель беспрепятственно получает свои деньги назад, предоставляя банку официальный отказ в регистрации и выписку из государственного реестра. Как и в случае с продавцом документы тщательно проверяются на подлинность юристами, после чего покупатель забирает обратно свои деньги. Таким образом, учитываются интересы обеих сторон, форс-мажор оборачивается лишь потраченным временем, а каждый из участников сделки остается при своем имуществе.

Даже если предположить, что банк за время проведения сделки станет банкротом, покупатель не останется без средств, вложенных в ячейку, так как содержимое индивидуального сейфа не принадлежит финансовому учреждению.

Примерно по такой же схеме возможен безналичный расчет при купле-продаже квартиры в Москве, если в качестве гаранта выступает нотариус. Необходимая сумма поступает на депозит нотариуса и при успешном завершении сделки переходит в собственность продавца.

Безналичный расчет при помощи аккредитивного счета

Безналичный расчет по договору купли-продажи квартиры при помощи аккредитивного банковского счета является еще одним современным способом выплатить стоимость недвижимости. Этот способ своего рода аналогия той же банковской ячейки, в роли которой выступает аккредитивный счет, открываемый покупателем. На этот счет перечисляется нужная сумма, получить которую, возможно лишь представив все необходимые документы.

Как показывает практика, наиболее безопасными являются безналичные виды расчетов, но они требуют дополнительных расходов. Стоит помнить, что риск потерять свое имущество или крупную сумму денег несоизмерим с выплатами, потраченными на банковские и . Безопасные виды расчетов сберегут нервы покупателя и продавца, исключив любые виды финансового мошенничества. Но чтобы сделка прошла удачно и законно Вам необходима помощь . В агентстве «Капитал-Недвижимость» работают только профессиональные риэлторы с многолетним опытом и глубоким знанием Московского рынка недвижимости, которые с радостью Вам помогут.

Стоит отметить, что "Капитал-Недвижимость", помимо предоставления качественных риэлторских услуг, занимается . Подробную информацию о данной услуге Вы можете найти, пройдя по ссылке или позвонив нам, мы будем рады ответить на все Ваши вопросы.

Алина Лапаева
Агентство недвижимости