Найм квартиры без договора. Могут ли наказать за неуплату налога за сдачу квартиры в найм? А велика ли вероятность быть застуканным
Несмотря на то, что московские жители уже привыкли получать немалую прибавку к зарплатам, сдавая свои квартиры в аренду, в том числе, посуточную, проблемы с законом в этой сфере до сих пор существуют. Представители Федеральной налоговой службы (ФНС России) уже не первый год грозятся выводить на чистую воду и наказывать граждан, которые скрывают доходы, полученные от сдачи жилья внаем. При этом не важно, сдаёте вы квартиру на долгий срок, или на сутки. Первый прецедент был создан весной 2009 года. Именно тогда впервые стало известно о реальном судебном процессе, который закончился весомым наказанием для наймодателя.
Однако, если квартира «непригодна для проживания людей» или если ваш арендодатель лишает вас доступа к квартире, закон дает вам право расторгнуть договор аренды, выехать и не должен сдавать аренду в будущем. Будьте готовы к тому, что ваш арендодатель подаст в суд на вас за неоплачиваемую арендную плату, в том числе дополнительные месяцы, оставшиеся в вашей аренде. Определение того, является ли квартира непригодной для проживания или лишено ли у вас доступа к ней, зависит от судьи, если ваш арендодатель подаст в суд на вас за неоплачиваемую арендную плату.
Москвич Владимир А. погорел, сдавая в аренду муниципальную квартиру. В 2007 году он заработал на квартиросъемщиках более 880 тысяч рублей и обязан был раскошелиться на 115 400 рублей налогов. Как и большинство хозяев, Владимир решил сэкономить на платежах в казну, но, когда задумал в очередной раз поднять плату за наем, жильцы «настучали» на него налоговикам. В итоге, помимо суммы налога пришлось уплатить и серьёзный штраф, не говоря уже о потраченном на судебные заседания времени.
Что делать, если квартира не была готова к заселению на моем свидании?
Прежде чем идти по этому пути, вам настоятельно рекомендуется обсудить ситуацию с адвокатом. Что, если состояние квартиры было отличным от того, как это было представлено моим арендодателем, агентом арендодателя или маклером недвижимости. Большинство квартир сдаются в аренду «как есть»; в некоторых первоначальных арендных договорах указывается, что работа должна быть завершена или приборы, которые будут установлены, и в этом случае арендаторы имеют право на все, что описано в договоре аренды. Однако неспособность вашего арендодателя предоставить эти услуги на дату перехода не дает вам права расторгнуть договор аренды, если квартира не пригодна для жилья.
В придачу к судимости и уголовному штрафу в таких случаях взимается также вся неуплаченная сумма налога и еще несколько штрафов по Налоговому кодексу. В общем, мало не покажется...
Что надо сделать, чтобы спать спокойно
Как же грамотно выполнить свою обязанность по уплате налога хозяевам квартир и дач, сдаваемых в аренду на сутки и более длительное время? Разъясняет один из ведущих специалистов по налоговому праву, член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам Александр Леонов:
А велика ли вероятность быть застуканным?
Если вы хотите разорвать арендную ставку, попробуйте подумать о ситуации с точки зрения арендодателя. Является ли квартира арендной платой регулируемой квартиры? Если это так, ваш домовладелец может быть рад освободить вас, поскольку у вас будет возможность для вашего арендодатель, чтобы получить более высокую арендную плату от следующего арендатора. Можете ли вы найти надежного арендатора для замены вас? Если это так, ваш арендодатель может согласиться на «уступку» вашего аренды. Если ваш арендодатель не предоставляет услуги или ремонт и как правило, небрежна, может быть трудно заставить арендодателя договориться, и вам, возможно, придется воспользоваться вашими шансами или подождать, пока истечет срок аренды.
— Существует несколько налоговых режимов, которыми могут воспользоваться квартировладельцы-наймодатели.
Вариант 1 — уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Это 13% от суммы выручки за сдачу квартиры внаем. Налог выплачивается по окончании года, в котором получен доход (так, например, в этом году расплачиваются хозяева квартир, сдававшие жилье в 2008 г.). Сначала в налоговые органы по месту жительства подается декларация (в срок до 30 апреля следующего года), а затем, после ее проверки, до 15 июля надо выплатить рассчитанную сумму налога.
Несомненно, этот парень, вероятно, был бы худшим кошмаром арендодателя. Ну, такой человек, на самом деле, очень реальный! С какими последствиями столкнется этот интересный персонаж? Ну, во-первых, он обязан по закону выплатить свои долги, плюс проценты. У него могут быть юридические проблемы в течение некоторого времени. И, наконец, он теперь классно плохой арендатор, а это значит, что у него, вероятно, будет много проблем, пытаясь снять квартиру в городе.
Квебекский лизинг в двух словах
Когда вы снимаете квартиру, вы связаны контрактом. Итак, как арендатор, у вас есть определенные обязательства, которые вы должны выполнить. Чтобы помочь вам стать похожим на печально известного Дэнни Галланта и помочь вам в выполнении ваших обязательств перед вашим домовладельцем без проблем, вот ваши 8 обязательств в качестве арендатора в Квебеке.
Вариант 2 — зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налог как предприниматель (ИП).
Здесь возможны несколько вариантов, наиболее простой и выгодный для налогоплательщика выглядит так.
Владелец квартиры или дачи, сдающий недвижимость внаем, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (госпошлина за регистрацию сейчас — 400 руб.) и уплачивает налог по ставке 6% от суммы полученного дохода (именно эта сумма предусмотрена плательщикам налогов по упрощённой системе налогообложения, когда объект налогообложения доходы — УСН доходы).
При этом обязательна постановка на налоговый учет в налоговой инспекции по месту жительства. Налоговая декларация подается раз в год — до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налоговые платежи вносятся раз в квартал. Кроме того, в течение года нужно самостоятельно заплатить взносы в Пенсионный фонд.
На практике, как заверяет наш эксперт, все это несложно и вполне под силу обычному гражданину, не умудренному знаниями налогового законодательства. В то же время такой способ не только выгоден, но и позволяет арендодателю избежать дополнительных юридических проблем, если недвижимость сдается не время от времени (скажем, на летний период), а на постоянной основе.
Дело в том, что регулярная сдача жилья внаем по своим признакам может быть отнесена к предпринимательской деятельности (по закону это деятельность по систематическому извлечению прибыли). И формально такой владелец квартиры в любом случае несет те же обязательства, что и индивидуальный предприниматель. Прецедентов привлечения квартиросдатчиков к ответственности за что-то большее, чем неуплата налогов, пока не было. Но юристы предупреждают: если вас застукают за неуплату налога, то теоретически заодно могут пришить и штрафы за невыполнение обязанности стать на налоговый учет, платить пенсионные взносы и прочее. В итоге наказание может оказаться гораздо более серьезным.
Кстати
Если вы сдаете квартиру или дачу всего на несколько месяцев — скажем, летних, то также должны уплатить налог. В этом случае заниматься оформлением по системе налогообложения для предпринимателей вряд ли имеет смысл, проще заплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц (см. в тексте), подав налоговую декларацию в срок до 30 апреля следующего года.
Цифры
350 000 квартир сдается в Москве, по оценкам экспертов, в том числе и квартиры посуточно.
15 000 хозяев-арендодателей в столице подали декларации на уплату налога в этом году.
2 миллиарда рублей в год в среднем недополучает бюджет Москвы из-за неуплаты налогов от сдачи жилья внаем.
75% неплательщиков в столице — граждане, сдающие внаем жилье эконом-класса (квартиры с минимальными удобствами).
А велика ли вероятность быть застуканным?
Идут разговоры о том, что усиление активности налоговиков дает козырь нанимателям жилья: мол, можно пригрозить несговорчивому хозяину — поднимешь (или не снизишь) плату, настучим в налоговую.
— Свидетельские показания нанимателей, утверждающих, что они передавали деньги хозяину жилья, являются одним из видов доказательств по Налоговому кодексу, — поясняет наш эксперт Александр Леонов.
В то же время, если не будет никаких письменных подтверждений, аудиозаписей, расписок о передаче денег именно за факт найма и т. п., а квартировладелец в суде будет утверждать, что не получал денег от жильцов (скажем, сошлется, что наниматели задолжали плату и поэтому никаких доходов не было), то не факт, что суд вынесет решение о наказании.
А чтобы привлечь арендодателя к уголовной ответственности, нужно доказать его умысел на сокрытие дохода и крупный размер неуплаченной суммы налога — более 100 тысяч рублей.
Кстати, повышенный риск попасться у тех хозяев квартир, которые сдают жилье иностранцам, в том числе приезжим из ближнего зарубежья. Сведения о пребывании иностранных граждан по конкретным жилым адресам поступают в Федеральную миграционную службу, а она сейчас особенно активно сотрудничает с налоговиками.
Какие меры грозят неплательщику?
Взыскание неуплаченной суммы налога. В большинстве случаев это 13% от суммы выручки за сдачу жилья внаем.
Пени за несвоевременную уплату налога (ст. 75 Налогового кодекса РФ). Размер пени — 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки платежа.
Штраф за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ). Размер штрафа — 5% от общей суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки подачи декларации. Если просрочка составляет более 180 дней, то штраф будет равен уже 30% от суммы налога плюс по 10% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, начиная со 181-го дня.
Штраф за нарушение срока уплаты налога (ст. 122 НК РФ). Размер штрафа — 20% от неуплаченной суммы налога.
Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налога в крупном размере (подробнее см. <Вопрос на засыпку>) — ст. 198 УК РФ. Эта статья грозит судимостью, а также штрафом от 100 до 300 тысяч рублей либо лишением свободы на срок до одного года.
Обратите внимание: все эти меры (кроме уголовного наказания, которое грозит не во всех случаях. — см. «Вопрос на засыпку»), как правило, применяются в совокупности.
По материалам статьи в газете «Комсомольская Правда».
