Объекты права частной собственности на землю. Частная собственность на земельные участки - новые отношения и советское наследие. Использование земельного участка

Главная / Бизнес

Так же регламентирован положениями статьи 264 ГК РФ. Статьями 11, 15 и другими – Земельного кодекса.

ГК РФ Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Статьями 11, 15 и другими – Земельного кодекса.

ЗК РФ, Статья 11. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

ЗК РФ, Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Право частной собственности на землю имеют физические и юридические лица.

Предусматривает рачительное распоряжение приобретённым участком, с соблюдением установленных санитарных и иных нормативов. Требует использования только по целевому назначению, соответствующему категории земель. Может выступать в роли индивидуальной и совместной собственности, с выделением долей в праве или без выделения таковых.

Основания возникновения и прекращения права собственности на ЗУ

Право частной собственности граждан на земельные участки может опираться на два варианта полномочий приобретателя данного титула:

Приобретение надела в результате перехода имущественных прав от предшествующего правообладателя.
Переоформление участка в собственность , которым правообладатель пользуется на основании иных правомочий.

К первой категории относятся гражданско-правовые прецеденты, сопровождающиеся составлением договора и . и отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности может происходить как:

или мена.

Вторая категория отношений опирается на взаимодействие титульного владельца с местной администрацией, которая может предоставить право выкупа или безвозмездной приватизации ЗУ, если физическое лицо владеет наделом на основании:

постоянного (бессрочного) пользования;
пожизненно наследуемого владения.

Законодатель выделяет проблемы , сопутствующие рыночным земельным отношениям, которые безвозвратно закрепляют за собственником ЗУ вещные права, вменяя ответственность за неиспользование ЗУ или использование не по целевому назначению.

Недобросовестный владелец, имеющий право частной собственности на земельные участки, нарушает регламент установленного законодательства с минимальным риском. Тем не менее со стороны администрации населённого пункта могут предприниматься действия по изъятию ЗУ у нарушителей.

Само право собственности на землю является не прекращаемым видом права: прекращаясь в отношении одного субъекта, оно возникает у другого. Исключение составляют погибшие или уничтоженные объекты, что может произойти в результате пожаров, наводнений, военных действий и т.п.

Остальные формы ориентируются на замену субъекта права и передачу объекта новому правообладателю.

Объекты и субъекты собственности

Объектами в частной собственности находятся земельные участки, переданные государством в собственность физических или юридических лиц. То есть участки, которые исключаются из публичной или федеральной собственности.

сельскохозяйственного назначения;
земель поселений;
промышленных территорий.

Остальные массивы остаются в ведении государства и не допускают перехода в частные руки.

Субъектами определяются физические и юридические лица, выкупившие или приватизировавшие муниципальные земли, либо оформившие имущественную сделку с приобретением ЗУ. Субъект может выступать только конкретное лицо или учреждение, в сторону которого осуществлено оформление ( ?). В то же время субъект разделяется:

владения;
распоряжения;
пользования.

Владение вещным правом на землю определяется как господство над приобретённым участком, гарантирующее беспрепятственное распоряжение и использование в рамках закона и защиту от посягательства на него со стороны третьих лиц.

Распоряжение предусматривает участие правообладателя в гражданско-правовых процессах, в том числе – в имущественных сделках с землёй. Собственник вправе : продать или подарить, а также – оформить надел завещанием или обменять на иной объект недвижимости.

Только собственник вправе передать надел в аренду третьим лицам или оформить сервитут за соразмерную плату . Так же надел может выступить в роли предмета залоговой стоимости при оформлении кредита.

Пользование сохраняет за собственником право обрабатывать землю, используя её по целевому назначению. Он может извлекать прибыль из выращивания сельскохозяйственной продукции или строить жилой дом на землях населённых пунктов. Такие земли могут участвовать в бизнесе и выполнять прочие функции, по усмотрению собственника, в соответствии с нормами законодательства.

Частная собственность на ЗУ санкционирована государством и опирается на конституционные права граждан РФ и иные источники законодательства.

Согласно Конституции РФ земля является собственностью всех граждан. А значит каждый желающий может стать её владельцем.

О тонкостях таких отношений, плюсах и минусах частного распоряжения расскажут специалисты.

Право частного - это такой вид собственности, при которой владение, распоряжение ею принадлежит физическому лицу или компании.

Предметом отношений в этом случае будет участок в установленных законом границах, который был получен при соблюдении определённой . При этом распоряжаться можно не только почвой, но и всеми водоёмами, лесом, которые расположены на территории надела. Если, конечно, это не запрещено законодательно.

Владеть земельным участком на праве частной собственности могут:

граждане РФ;
организации всех форм собственности;
иностранцы;
лица без гражданства;
компании, зарегистрированные за рубежом.

Существуют такие виды частного владения земельным участком:

индивидуальное владение как простых граждан, так и различных организаций;
, когда части каждого хозяина не определяются;

Объединяться для совместного владения участком могут как обычные люди, так и несколько компаний.

Законодательство

Право на владение земельным участком регулируется такими законодательными документами:

Конституция РФ;
Земельный Кодекс;
различные Федеральные Законы.

Учитывать надо и распоряжения местных органов власти.

Какие участки могут быть в частной собственности?

В индивидуальном владении у граждан и компаний могут быть следующие участки:

признанные такими федеральными законами;
право собственности возникло во время ;
участок был приобретён одним из способов, указанных в Гражданском Кодексе;
надел был отдан в безвозмездное использование федеральными органами.

В частной собственности могут быть земли сельскохозяйственного назначения, под личное использование, которые не изъяты из оборота.

Под последнюю категорию подпадают:

заповедники и национальные парки;
земли, на которых размещены здания, отданные под нужды армии;
участки, на которых располагаются строения военных судов;
земли, где есть сооружения федеральной службы безопасности;
те, на которых размещены органы государственной безопасности;
отданные для атомной электростанции, под хранение радиоактивных веществ, ядерного материала;
объекты, на которых созданы закрытые административные образования;
участки, где размещены тюрьмы;
на которых располагаются воинские и гражданские кладбища;
места, где находятся сооружения для коммуникации.

Есть ещё и земли, оборот которых ограничен:

особо охраняемые участки;
земли лесного фонда;
если в пределах надела имеются водные объекты, которые принадлежат государству;
связанные с культурным наследием;
отданные для органов обороны, таможни;
на территории которых размещены сооружения для строительства или ремонта транспорта;
занятые космической инфраструктурой или гидротехникой;
там, где производят ядовитые или наркотические вещества;
загрязнённые территории;
земли, оставленные для нужд муниципалитета или федеральных властей;
близко расположенные территории от воды, используемой для питья или хозяйственных нужд.

Такие участки не могут быть куплены или подарены частному лицу или организации.

Кто в России может иметь право частной собственности на землю?

На земельный участок может предоставляться правоспособным гражданам и юридическим лицам.

Земельный Кодекс определяет права иностранцев, лиц без гражданства, юридических иностранных компаний на приобретение земли. Так, есть некоторые ограничения:

эта категория лиц может только под ведение сельского хозяйства, если их доля в уставном капитале больше 50%;
иностранцы, лица без гражданства, компании не могут иметь право собственности на земли, которые расположены на приграничных территориях;
получить участок в закрытой административной организации могут только граждане РФ, которые там живут или те компании, что зарегистрированы в таком месте. Все другие лица приватизировать земли могут только по решению местных властей и согласованию с федеральными органами;
граждане РФ, иностранные компании, которые владеют зданиями, расположенными на частной территории имеют или покупку их.

Правда, Президент РФ может самостоятельно установить списки тех объектов, на которых это правило действовать не будет.

Основания и процедура отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности

Право владения земельным участком может прекращаться в таких случаях:

при передаче земельного участка другим лицам;
если собственник сам отказывается от права владения;
взыскание участка за долги собственника;
земля использовалась ;
при эксплуатации участка с нарушением законодательства;
временное изъятие земли на время стихийных бедствий, эпидемий с целью защиты интересов граждан;
отнятие участка в интересах государства или муниципалитета;
национализация земель;
конфискация;
отчуждение участка, если по закону он не может принадлежать этому человеку.

В том случае, когда собственник добровольно отказывается от земли, он должен оформить соответствующие документы у нотариуса. А также владелец имеет право подарить, продать, завещать своё имущество.

Если принимается решение о конфискации земли, то она забирается безвозмездно по решению суда. Но такое отчуждение применяют как наказание за тяжёлые преступления.

При временном изъятии участка его владельцу выдают соответствующий документ и выплачивают размер возможного убытка, а когда заканчиваются обстоятельства, на основании которых землю забрали, собственник может получить её обратно.

Когда участок забирают в интересах государства или муниципалитета, то владельца за год до события письменно уведомляют о нём, выплачивают стоимость участка или предоставляют равноценный в другом месте.

Если земля забирается за долги, то нужно получить соответствующее решение суда, произвести опись и оценку участка. Потом он продаётся на аукционе, гасятся долговые обязательства, а разница отдаётся владельцу.

Земельный участок могут забрать, если его использовали не по назначению или с нарушениями законодательства. В этом случае, владельца должны письменно уведомить о таком решении. Если он с ним согласен, то землю . В другом случае обращаться надо в суд.

При отчуждении участка, если он не может принадлежать этому человеку, то такое решение принимает суд.

Национализация может осуществляться двумя путями: как безвозмездное изъятие или полный, либо частичный выкуп.

Что такое личная собственность на землю и чем она отличается от частной

Частная собственность на землю предполагает не только владение, но и возможность свободного распоряжения ею. То есть в этом случае участок можно продать, сдать в аренду, использовать.

При личной собственности участком можно только пользоваться, а вот совершать различные сделки нельзя. В этом случае человек не является юридическим владельцем земли.

Плюсы и минусы частной собственности на землю

Несомненными преимуществами частной собственности на землю являются:

развитие экономического рынка;
возрастание товарооборота;
привлечение иностранных инвестиций;
поощрение разумного использования участка;
заставит граждан увеличивать своё состояние;
эффективное распределение ресурсов, их развитие.

Среди недостатков можно назвать только неравномерное распределение экономических благ, возможные конфликты в обществе, денежные расходы.

Частная собственность на землю позволяет обычному гражданину или целой организации владеть и самостоятельно распоряжаться ею. Однако существуют определённые ограничения на обладание, а также основания для отчуждение участка. Несомненно, такая форма владения имеет ряд преимуществ, в числе которых экономическое развитие как личное, так и государства в целом.

Конст. РФ (ст.9) допускает существование частной собственности на землю и др. природные ресурсы.

Объектом права частной собственности является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. При этом данный земельный участок должен быть оборотоспособным. Участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть предметом сделок (ст.27 ЗК).

Одной из особенностей частной собственности на землю является нормирование земельных участков при их предоставлении. Существуют з вида норм на землю:

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из гос. или муниципальных земель для ведения крестьянского, личного подсобного хозяйств, садоводства, огородничества, дачного строительства. Устанавливаются субъектами РФ и ОМС.

Средняя районная норма. Была установлена в период проведения земельной реформы и имела целью определение размера бесплатной передачи земли в собственность граждан.

Нормы отвода устанавливаются для конкретных видов деятельности или в соотв. с правилами землепользования и застройки и др. целей, не указанных выше.

Частная собственность на землю может быть 2 видов: индивидуальная (собственность граждан и юридических лиц) и общая (общая совместная и общая долевая).

В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобрести в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей (купля-продажа, дарения, обмена и т.д.), предусмотренных законодательством.

Однако собственник земельного участка не располагает абсолютной свободой в выборе способов и путей по использованию своего земельного участка. Во-первых по российскому законодательству земля должна использоваться только в соответствии с ее целевым назначением и разрешенным использованием. Во-вторых использование земли допустимо только теми способами, которые не должны наносить вред окружающей природной среде.

Юридические лица также как и граждане могут иметь землю в частной собственности. Круг юридических лиц, названных в ст. 213 ГК субъектами права собственности довольно широк: хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации, ассоциации и союзы и др., кроме гос. и муниципальных организаций. При этом общественные и религиозные организации и объединения, благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенной ими земли и вправе использовать ее лишь для целей предусмотренных их учредительными документами. Согласно ГК количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц не ограничиваются. Подобных ограничений в отношении земельных участков нет и в ЗК. Поэтому в собственности граждан и юридических лиц может быть любое количество земельных участков и любой стоимости.

Общая собственная на землю является одним из видов частной собственности. Для нее характерна множественность субъектов права собственности, которые называются участниками общей собственности. В общую совместную собственность могут быть переданы земли с\х организаций (в частности колхозов и совхозов), земли общего пользования садоводческих товариществ, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.

В общую собственность граждан, являющихся членами с\х организаций передаются с\х угодья в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность, умноженной на число работников данного конкретного хозяйства (включая пенсионеров, работников социальной сферы и др.). Остающиеся с\х угодья включаются в фонд перераспределения на конкурсной основе. Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное владение). Право собственности на земельную долю при долевой собственности удостоверяется спец. документами, выдаваемыми органами Комитета по земельным ресурсам, в которых указывается размер земельной доли.

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю. Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических лиц

1 См. постановление Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении Порядка купли- продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» // САПП РФ. 1993. № 23. Ст. 2114. § 5. Право частной собственности на землю. Общая собственность 75

и право частной собственности юридических лиц. Российское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц - субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, других земель сельскохозяйственного назначения не могут быть собственниками земельных долей. Имеются и другие ограничения. Так, иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях, а приобретают право частной собственности на землю на разрешенных для этого территориях только за плату.

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК). В частной собственности в настоящее время находится незна- чительная площадь - всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах - свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности. Земельные участки могут передаваться их собственниками другим лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники 76

могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. Так, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 запрещается залог сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В этом случае речь идет 0

запрете на залог права собственности. Залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ст. 22 ЗК). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в порядке конфискации собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации. На части земельного участка может быть установлен публичный либо частный сервитут.

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК). Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок - купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации2. 1

СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. 2

См. Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утв. постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503.

Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками. Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст. 244 ГК).

I» Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей). Хотя в большинстве случаев возникновения общей собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническим объединениям граждан за плату земельный участок предоставляется первоначально в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена. В кондоминиумах общее имущество, включая прилегающие к обслуживающим объектам земельные участки в установленных границах, находится в общей долевой собственности домовладельцев.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности на часть земельного участка (долю) в общей собственности, выдаваемым каждому собственнику отдельно. Право общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права, оформляемым в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности, используются для различных целей: ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком, находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

долевой собственности 78

Глава 4. Право собственности на землю

собственник обладает независимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою долю в пользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследству и совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетом установленных законодательством ограничений и по соглашению всех ее участников. При этом такие участники обладают преимущественным правом покупки доли. Во многих случаях ограничением правомочия распоряжения является требование о выделении земельной доли в натуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком. Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общей земельной собственности. Ипотека может быть установлена только на принадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре (ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При невозможности выделения земельной доли в натуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право только на компенсацию. Имеются и другие ограничения.

При совместной собственности сособственники обладают равными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется. Особые дополнительные правила установлены для оборота долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Так, кроме универсальных сделок собственники земельных долей могут передать свою долю в доверительное управление. Передача земельного участка в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему. Порядок пользования и распоряжения земельным участком, переданным в доверительное управление, определен гл. 53 ГК

(ст. 9, 36) установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности .

Законом также предусмотрено ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, установлен перечень изъятых из оборота земельных участков, а также предусматриваются особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности , могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Иностранные граждане , лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях , и приобретать участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего участка другим лицам, отказе собственника от права собственности, в силу принудительного изъятия.