Порядок расторжения договора мены. Мена и зачет взаимных требований. Какие ошибки допускают стороны договора мены при его заключении

председательствующего судьи Киямовой *.*.

при секретаре Цыкаловой *.*.

с участием истца Ворониной *.*. , ответчика Бакчанина *.*. , представителя ответчика Бакчаниной *.*. - Охотиной *.*. , рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ворониной *.*. к Бакчаниной *.*. , Бакчанину *.*. о расторжении договора мены жилых помещений,

Установил:

Воронина *.*. обратилась в суд с иском к Бакчаниной *.*. , Бакчанину *.*. , в котором просит расторгнуть договор мены жилых помещений от/...../, обязать ответчиков передать в собственность истца жилой дом, расположенный в ____, внести соответствующие изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование требований истец указал следующее. В конце апреля -начале/...../. стороны, с целью обмена жилых помещений, осмотрели жилой дом, расположенный в ____, принадлежащий на праве собственности истцу, и жилое помещение - ____, принадлежащий на праве собственности ответчикам. Истец, при осмотре жилого помещения не увидела, что радиаторы отопления протекают, поскольку отопительный сезон был завершен. Стены в квартире были занавешены коврами, пол был застелен линолеумом и ковровым покрытием, и гнилой пол не был виден. Окна были завешаны шторами и заклеены на зиму и еще не открывались, и не мылись ответчиками, поэтому она не видела, что оконные блоки полностью сгнили. Ответчики торопили истца, говоря, что опаздывают куда-то и не могут долго находиться в квартире, поэтому она не смогла слишком долго и внимательно осмотреть квартиру. Полагаясь на добросовестность ответчиков,/...../ истец заключила с ответчиками договор мены жилых помещений, по условиям которого она обязалась передать в общую совместную собственность принадлежащий истцу по праву собственности жилой дом, расположенный в ____ и передала его, а ответчики Бакчанины обязались передать ей в собственность и передали принадлежащую им по праву собственности ____.

Указала, что в пункте 1 указанного договора площади обмениваемых объектов недвижимости не совпадают, стоимость доплаты за превышение площадей дома перед площадями квартиры стороны оговорили устно, и ответчики обязались устно доплатить ей 100 (сто тысяч) рублей. Однако в Договоре указали, что доплаты не производятся.

Согласно пункта 3 указанного договора стороны договорились, что стоимость обмениваемых объектов недвижимости одинаковая и составляет 299 000,00 (двести девяносто девять тысяч) рублей. Истец, считая, что квартира ответчиков в хорошем состоянии, не подозревая о том, что ответчики обманывают её, согласилась, что стоимость обмениваемых объектов недвижимости равнозначная. В передаточном Акте не указали и не описали ни один объект недвижимости.

Указала, что условие о предмете договора относится к числу существенных, каждый из объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст.554 ГК РФ и ст.12 (п.6) Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Статья 554 ГК РФ говорит о том, что в договоре продажи (закон считает, что это подразумевает и договор мены) недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. В спорном договоре мены нет указаний на данные ни одного обмениваемого объекта недвижимости. Так в договоре нет данных на дом по ____:, не описан состав дома, из какого числа комнат он состоит, какое в нем отопление, какие имеются надворные постройки, кухня, веранда, туалет и т.д., какова полезная площадь дома, какова этажность. Таких данных нет и по квартире. Следовательно, считает данный договор незаключенным.

После регистрации сделки в соответствии с действующим законодательством, истец переселилась в указанную квартиру и вскоре стала обнаруживать явные дефекты жилого объекта. При попытке открыть оконные рамы, увидела, что они ветхие и готовы вывалиться прямо в квартиру, полы прогнили и прогибаются, кровля над квартирой протекает. Считает, что про кровлю ответчики обязаны были предупредить её, так как истец больная женщина и идти смотреть крышу физически не могла. После того, как стали давать отопление в квартире, потекли батареи, сотрудники обслуживающей компании указали на тот факт, что неоднократно предупреждали всех собственников данного жилья о необходимо производить замену этих батарей новыми. Кроме того, из-за протечки батарей она затопила соседей, проживающих квартирой ниже. Все перечисленные недостатки требуют полной замены. На данную замену по предварительной смете потребуется около 100 000 (сто тысяч) рублей. Что свершено не соразмерно со стоимостью всей квартиры, это практически ее половина. Стены так же нуждаются в ремонте, на которых отваливается штукатурка, потолок требует капитального ремонта из-за постоянного протекания кровли. Данные факты подтверждаются Актом осмотра, который составила Администрация с.Зырянское. Указанные недостатки в квартире не были оговорены при заключении договора мены жилого помещения и не были сообщены ответчиками. Ответчики уверяли истца, что и полы, и окна, и всё состояние квартиры «идеальное», что они недавно делали ремонт с целью последующего обмена и, что «не собираются обманывать». Считает, что указанные недостатки при обмене умышленно были скрыты ответчиками с целью получения нового хорошего дома взамен на старую, ветхую, в плохом фактическом состоянии квартиру. Сторона в договоре, а в данном случае ответчики, обязаны были предупредить истца, как о явных, так и скрытых недостатках квартиры.

Указала, что разрешить во внесудебном порядке данный спор не представилось возможным, поскольку ответчики на претензию истца ответили отказом.

Также истец указала, что при заключении договора мены она нарушила право сына *.*. , который является членом семьи собственника, на право пользования и владения домом. Указанным договором она ухудшила его жилищные условия, так как проживать в спорной квартире ему не возможно. Он до настоящего времени прописан в ____. Его согласия или его волеизъявления на проживание в квартире она не спрашивала.

Считает, что в соответствии с положениями ст.557, п.2 ст.475 ГК РФ вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и требовать расторжения договора мены указанных жилых помещений.

В судебном заседании истец и её представитель требования поддержали. Дополнительно пояснили, что согласно экспертного заключения стоимость жилого ____ на/...../ составляла 825000 рублей, тогда как стоимость спорной квартиры – 682000 рублей, что говорить о несоразмерности обмениваемых жилых помещений. Разница в стоимости обмениваемых жилых помещений имеет существенное значение, поскольку имеются неустранимые без соразмерного ущерба истцу скрытые недостатки спорной квартиры. Согласно локальному сметному расчету на/...../ года, для ремонтных работ в квартире, необходимо затратить 221493 рубля 67 копеек. Истец не достигла цели по договору мены, она не получила того чего хотела. Ответчики знали о скрытых недостатках квартиры, но скрыли это от истца, нарушив статью 25 Конвенции ООН от 11.04.1980г. «О договорах международной купли-продажи товаров».

Ответчик Бакчанин *.*. и представитель Бакчаниной *.*. – Охотина *.*. иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск, в котором указано, что ранее Ворониной *.*. было подано исковое заявление о расторжении договора мены жилых помещений./...../ её иск был оставлен без рассмотрения, поэтому полагают, что истец отказался от своих исковых требований.

Считают, что указанное в иске не соответствует действительности. Истец сама обратилась к ответчикам с просьбой совершить обмен, так как она имела намерение и желание проживать в благоустроенном жилье. Состояние строения ей было известно, так как она ранее проживала в соседнем подъезде с мамой, которая сменила место жительства около 3-х лет назад. Это свидетельствует о том, что истца очень интересовала квартира в этом доме, а не в другом. Она знала все его положительные качества и недостатки, которые могли быть. Ее все устраивало.

У истца была возможность проверить состояние радиаторов (батарей) и убедиться в их исправности, поскольку истец жила в квартире с/...../, то есть до подписания договора мены, а согласно Распоряжению Главы Зырянского сельского поселения №-р от/...../, в/...../ году отопительный сезон закончился/...../ Поэтому считают, что согласно статьи 459 ГК РФ - риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Указали, что истец в первоначальном иске указывала, что оконные блоки были закрашены, заметить что они сгнили не было возможно, пол был покрыт линолеумом, а в настоящем иске указывается на то, что окна были занавешены и заклеены на зиму, пол застелен линолеумом и ковровым покрытием и гнилой пол не был виден. Однако истец умалчивает, что уже завезла вещи/...../ и проживала в квартире до подписания договора мены (/...../). В это время ее никто не ограничивал во времени, не торопил, то есть у нее было очень много времени все оценить и взвесить реально до подписания договора мены.

Необоснованным считают и довод о том, что площади обмениваемых объектов недвижимости не совпадают, стоимость доплаты за превышение площадей стороны оговорили устно, и ответчики обязались доплатить истцу 100000 (сто тысяч) рублей, поскольку в договоре стороны указали, что доплаты не производятся. Согласно п.3 указанного договора, стороны договорились, что стоимость обмениваемых объектов недвижимости одинаковая и составляет 299 000,00 (двести девяносто девять тысяч) рублей. Считают, что неравноценность товара должна быть ранее оговорена в заключенном договоре, а не быть результатом последующих оценок обмениваемых товаров. При обмене жилых помещений было учтено расположение квартиры в центре ____ и жилого дома – на окраине, стоимость капитального строения из кирпича и деревянного дома.

Указали, что договор содержит указания на данные обмениваемых объектов: в акте приема-передачи жилых помещений по договору мены от/...../, в соответствии с гражданским кодексом РФ указаны объекты мены: «Сторона 1» - Бакчанина *.*. и Бакчанин *.*. , передала «Стороне 2» - Ворониной *.*. , принадлежащую по праву общей собственности трехкомнатную квартиру, второй этаж, общей площадью 54,50 кв.м., расположенную по адресу: ____, а «Сторона 2» передала «Стороне 1» принадлежащий ей по праву собственности жилой дом общей площадью 66,50 кв.м., расположенный по адресу: ____. Условия статьи 554 ГК РФ в оспариваемом договоре соблюдены, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, а все другие данные указаны в технических паспортах объектов. В пункте 2 договора указаны предыдущие документы устанавливающие право перехода собственности на объекты и позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю - Договор купли продажи от/...../ и свидетельство о праве на наследство по закону от/...../, которые зарегистрированы в Управлении Росреестра, на их основании выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности - свидетельства о государственной регистрации права ____ от/...../; свидетельства о государственной регистрации права ____ от/...../, которые закрепляют право собственности на объект, конкретный и индивидуально определенный.

Считают, что у истца было достаточное время, со дня заселения в квартиру –/...../ до подписания договора мены, проверить и осмотреть квартиру. При передаче спорной квартиры претензий у истца не было, что отражено в акте приема-передачи. В пункте 4 договора мены жилых помещений сказано, что на момент подписания договора - Стороны удовлетворены качественным состоянием трехкомнатной квартиры и жилого дома установленного путем осмотра квартиры и жилого дома и не обнаружили каких либо дефектов и недостатков, о которых они не сообщили друг другу.

В акте обследования квартиры от/...../ нет заключения и нет снимков подтверждающих факт течи и подтеков в квартире.

Истец указала в иске, что пол в квартире был покрыт линолеумом, и не возможно было её проверить, в претензии указала другие недостатки - пол в квартире под линолеумом прогибается и скрипит. Считают, что эти выражения свидетельствует, что истец все проверила дотошно.

Считают, что если бы в квартире протекала крыша и протекали батареи, в квартире стоял бы запах сырости, плесенью были бы покрыты в местах течи. До составления Договора мены истцу было доведено, что в квартире проведен косметический ремонт, а не капитальный, окна старые. В пункте 10 Договора мены жилых помещений указано: «настоящий Договор содержит весь объем соглашений между «Сторонами» в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны «Сторонами», будь то в устной или письменной форме до государственной регистрации настоящего договора». Заключенный договор соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Договор заключен между сторонами в требуемой в подлежащем случае форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Дополнительных условий относительно, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто, не заявлено.

Указали, что права сына истца не нарушены, он знал и одобрил Решение истца по обмену, поскольку принимал активное участие в переезде/...../. В связи с указанным просили в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Располагая сведениями о надлежащем извещении представителя третьего лица и наличии от него заявления о рассмотрении дела в его отсутствие, суд рассмотрел дело в соответствии со ст.167 ГПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно части2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст.568 названного кодекса, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Судом по делу установлено следующее.

/...../ между истцом Ворониной *.*. и ответчиками Бакчаниной *.*. , Бакчаниным *.*. заключен договор мены жилого ____ и ____.

В соответствии с п.1 договора мены «Сторона 1» (Бакчанины) обязуется передать в собственность «Стороне 2» трехкомнатную квартиру на втором этаже, общей площадью 54,50 кв.м., расположенную по адресу: ____, а «Сторона 2» обязуется передать в общую совместную собственность «Стороне 1» одноэтажный жилой дом, общей площадью 66,50 кв.м., расположенный по адресу: ____. Договор мены жилых помещений/...../ прошел государственную регистрацию в установленном порядке, сторонам выданы свидетельства о праве собственности на вышеуказанные жилое помещение и жилой дом.

На основании пункта 4 указанного договора стороны удовлетворены качественным состоянием трехкомнатной квартиры и жилого дома установленного путем осмотра квартиры и жилого дома и не обнаружили каких либо дефектов и недостатков, о которых они не сообщили друг другу.

Из пояснений сторон, свидетелей, опрошенных в судебном заседании, установлено, что истец в спорную квартиру переехала до подписания договора купли-продажи –/...../.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишает того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Качество товара определяется совокупностью закрепленных в законодательстве сформировавшихся обычных требований к товару, поскольку посредством исполнения таких требований фиксируются те или иные сущностные свойства товара, и он становится полезным для приобретателя, способным быть использованным по целевому назначению.

Так, согласно акту приема-передачи жилых помещений по указанному договору мены от/...../, подписанному сторонами, обмениваемые жилые помещения соответствуют условиям договора мены, целям их приобретения, при этом в данном акте указано, что при передаче указанного имущества претензий у сторон не имелось. Из пояснений сторон, свидетелей установлено, то истец проживает в указанной квартире с/...../, произве Ф.И.О. замене деревянных оконных рам на рамы из ПВХ, ответчики также произвели частичные ремонтные работы в жилом доме, то есть объекты обмена используются сторонами по их целевому назначению.

Установлено, что до заключения и подписания договора мены истец прожила в спорной квартире около 20 дней. В связи с чем, суд приходит к мнению, что за этот период, указанные в иске недостатки могли быть определены истцом, поскольку не относятся к скрытым недостаткам. Однако истец/...../ заключила договор мены, не указала в договоре о каких-либо недостатках, поэтому её довод о сокрытии ответчиками недостатков жилого помещения, отсутствии доступа для тщательного осмотра квартиры, введение её в заблуждение, об обнаружении явных дефектов спорной квартиры после подписания договора являются несостоятельными. Согласно распоряжению Главы Зырянского сельского поселения от/...../ №-р, отопительный сезон/...../.г. на территории ____ окончен/...../, что позволяло истцу установить наличие течи в радиаторах отопления до/...../, однако данное обстоятельство также не было указано истцом в договоре мены.

Довод истца о невозможности использовать спорную квартиру без существенных затрат на ремонтные работы, которые определены в локальной смете на/...../ года, суд находит несостоятельным. Истец прожила в квартире до заключения договора мены, после этого каких-либо дополнительных условий в договор мены не было включено, что подтверждает, что истец недостатки жилого помещения не обнаружила. Кроме того, указанная смета рассчитана после проживания истца в квартире более девяти месяцев.

Правовые последствия заключения договора мены для зарегистрированного в жилом доме *.*. , предусмотрены в абзаце 2 пункта 8 названого договора мены, в котором указано, что собственник жилого дома – истец, обязуется решить вопрос об отмене регистрации указанного лица с жилого дома до/...../. Более того, довод истца о том, что она не уведомила сына *.*. о мене жилого дома, не спросила его согласие и волеизъявление на проживание в спорной квартире, опровергается пояснениями самого свидетеля *.*. , который пояснил, что участвовал в переезде в спорную квартиру, которая была осуществлена/...../.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктов 3 договора мены, стороны оценивают принадлежащую «Стороне 1» трехкомнатную квартиру в 299000 рублей, принадлежащий «Стороне 2» жилой дом в 299000 рублей. Стороны пришли к соглашению не производить доплаты за принадлежащие им жилые помещения.

Стороны договора добровольно пришли к согласию о равноценности обмениваемых жилых помещений. Расторжение договора по основаниям неравноценности обмениваемых жилых помещений по оценкам после заключения договоры мены, нарушил бы принцип свободы договоры, условий о доплате ввиду неравноценности объектов недвижимости договор мены не содержит.

Пояснения свидетелей *.*. , *.*. , *.*. , *.*. и *.*. о том, что они видели недостатки спорной квартиры, считают обмен неравнозначным, не могут служить основанием для удовлетворения требований истца, поскольку они высказали свое субъективное мнение об обмениваемых объектах, сторонами договора они не являются. Более того, давая оценку объектам спорных жилых помещений указанные свидетели, так свидетели со стороны ответчика подтвердили наличие не скрытых недостатков, а тех которые могли быть установлены путем осмотра, тем не менее, стороны добровольно пришли к заключению договора мены.

Таким образом, суд приходит к мнению, что договор мены жилого дома и квартиры права истца, третьих лиц не нарушает, и поэтому не находит правовых оснований для её расторжения по основаниям указанным в иске.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

В удовлетворении иска Ворониной *.*. к Бакчаниной *.*. , Бакчанину *.*. о расторжении договора мены жилых помещений, обязании Бакчанину Н.Г, Бакчанина *.*. передать Ворониной *.*. в собственность жилой дом, внесении изменений в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие изменения, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Томской областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через районный суд.

Судья (подпись) *.*. Киямова

Копия верна, судья: *.*. Киямова

Секретарь: *.*. Цыкалова

ДОГОВОР МЕНЫ

1. 1)Научное понятие.

Договор мены — (бартерный обмен, бартер, мена) — вид гражданско-правового договора, при котором одна сторона берёт на себя обязательство передать другой стороне некоторое имущество против обязательства другой стороны передать первой имущество равной стоимости (с точки зрения сторон договора).

2)Понятие Согласно ГКРМ.

Статья 823. Договор мены

(1) По договору мены стороны обязуются осуществить взаимную передачу права собственности на определенную вещь.

(2) Каждая из сторон договора мены считается продавцом передаваемой вещи и покупателем вещи, принимаемой в обмен.

3 )Правовое регулирование, какие статьи из гражданского кодекса.

Книга 3, Раздел 3, Глава 2, Статьи 823-826. А так же, раздел 3, глава 1, часть 1.

4 )Иные нормативные акты.

К договору мены применяются правила ГК РМ и иных законодательных актов о купле-продаже.

указы Президента;

постановления Правительства РМ;

нормативные акты отдельных министерств и ведомств;

обычаи делового оборота;

нормы Раздела первого ГК РМ об обязательствах и договорах в общем (заключение договоров, цена и пр.).

5) Сравнительный анализ с другими договорами.

В отличие от купли-продажи по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того как обязательство по передаче товара исполнено обеими сторонами. Что касается обмена недвижимости, то право собственности должно считаться наступившим после выполнения каждой из сторон процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

От договора дарения мену отличает безвозмездный характер дарения, т.е. отсутствие эквивалентно возмездных отношений между сторонами договора.

От договора аренды . По договору аренды имущество передаётся не в собственность, а во временное владение и (или) пользование.

6)Вид договорного обязательства.

Договор мены является консенсуальным, синналагматическим, возмездным.

7)Элементы договора.

7 .1. )Субъекты.

Сторонами договора могут быть любые юридические и физические лица (с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности), а также публично-правовые образования.

7.2.)Предмет.

Товары - вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен.

Не включаются в предмет мены работы, услуги, информация, субъективные обязанности, имущественные и личные неимущественные права.

7 .3.) Цена договора.

Ценой договора мены является стоимость каждого из встречных предложений. Обмениваемые товары предполагаются равноценными. ГК допускает в виде исключения проведение при мене компенсации неравноценных обмениваемых товаров в денежной форме. Такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключенном договоре мены. При этом содержащиеся в договоре данные о неодинаковых ценах обмениваемых товаров сами по себе не свидетельствуют об их неравноценности. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. (Например, при обмене векселей, имеющих разный номинал, сделка может быть равноценной, поскольку рыночная стоимость ценной бумаги может существенно отличаться от ее номинала.)

7 .4.) Срок договора.

Общим правилом договора мены является то, что стороны должны одновременно передавать друг другу обмениваемые товары. Однако обмен товарами совсем не обязательно должен быть одномоментным и осуществляться «из рук в руки», и практика показывает, что чаще всего происходит наоборот.

Если по условиям конкретного договора одна из сторон обязана передать товар ранее, чем другая предоставит обмениваемый товар, то в таком случае к исполнению обязанностей по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств.

В случае если она не исполнит обязанность передать товар, другая сторона (т. е. та, которая уже передала товар) вправе отказаться от исполнения договора мены (т. е. по существу расторгнуть договор в одностороннем порядке) и потребовать возмещения убытков. В свою очередь сторона, которая в силу договора мены должна получить товар контрагента ранее передачи своего, имеет возможность приостановить передачу товара, либо вовсе отказаться от исполнения договора, если контрагент не передал ей товар. Аналогичные права стороны приобретают и в случае если налицо обстоятельства с очевидностью свидетельствующие, что контрагент не передаст ей товар, в предусмотренные договором мены сроки (либо совсем не передаст). О том являются ли такие обстоятельства очевидными или нет, можно судить только исходя из анализа конкретной ситуации. Например, сторона, выполняющая обязательства узнала достоверно, что подлежащий передаче товар был контрагентом продан.

7 .5.) Форма договора.

Договор мены может заключаться в устной, простой письменной, нотариальной форме, а также путем совершения конклюдентных действий. В случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация договоров мены.

Выбор той или иной формы определяется предметом договора, составом его участников и ценой.

8)Содержание. Права и обязанности сторон.

Содержание договора мены составляют обязанности сторон передать товар контрагенту и права требовать такой передачи.

9)Изменение и расторжение договора мены.

Основаниями изменения и расторжения договора являются:

соглашение сторон;

односторонний отказ от исполнения, когда такая возможность предусмотрена законом или договором;

судебное решение по требованию одной из сторон:

при существенном нарушении договора другой стороной. Существенное нарушение - нарушение договора одной из его сторон, которое влечет ущерб другой стороны, лишающий ее того, на что она рассчитывала при заключении договора;

в иных случаях, предусмотренных законом или договором;

существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено законом или договором. Существенным изменением обстоятельств является их изменение настолько, что, если бы стороны предвидели это, договор вообще не был бы заключен или заключен на других условиях.

Договор может быть изменен или расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств по соглашению сторон или по решению суда, если соглашение не было достигнуто.

Изменение договора в судебном порядке допускается только в случае, если расторжение противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты на исполнение измененного договора.

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено в суд только после:

получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор;

неполучения ответа в указанный в предложении срок (в 30-дневный срок при отсутствии указания другого).

Соглашение сторон об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, - устной, письменной, нотариально удостоверенной. Данное правило имеет диспозитивный характер и поэтому может изменяться договором, законом или обычаями делового оборота.

обязательства сторон прекращаются при расторжении договора;

стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено до изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено законом или договором;

если основанием расторжения (изменения) договора является существенное нарушение договора одной из сторон, другая вправе требовать возмещения причиненных убытков.

10)Прекращение договора.

Договор мены считается прекращенным, когда прекращают существование права и обязанности продавца и покупателя, составляющие содержание договора.

Известны несколько способов прекращения договора мены. Наиболее распространенным из них является надлежащее исполнение обязательств сторонами по договору. Договор может быть прекращен и иными способами, связанными с расторжением договора по соглашению сторон либо в одностороннем порядке, и отказом от договора, который признается формой расторжения договора. По общему правилу расторжение договора по требованию одной из сторон договора по решению суда допускается только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В случае нарушений условий о качестве и количестве законодатель предоставляет потерпевшей стороне дополнительные возможности. Так в случае нарушения условий о качестве покупатель может требовать от продавца по своему выбору: соразмерного уменьшения передаваемого товара или его замены на более дешёвый аналог, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же речь идет о существенных нарушениях условия о качестве (т.е. о неустранимых недостатках, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения), то в этом случае покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора мены и потребовать возврата переданного товара или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Если передано количество товаров меньше, чем предусмотрено договором, то покупатель имеет право по своему выбору: требовать устранения нарушения в разумный срок путем передачи ему недостающего количества, либо полностью отказаться от переданного товара.

В случае просрочки передачи товара покупатель обычно платит предусмотренную договором неустойку. Если же такая неустойка договором не предусмотрена, то продавец вправе требовать оплаты товаров и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования.

только в судебном порядке согласно ст 450-451 ГК РФ, иного пути нет

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. 2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона

Система гражданско-правовых взаимоотношений отводит значимую роль такому документу, как договор мены. С исторической точки зрения мена возникла раньше, чем купля-продажа, и существовала все время, пока в обществе развивались товарно-денежные отношения. Даже когда еще не было денег, люди обменивали товары на товары. Но и после появления денежных единиц обмены не прекратили свое существование. Подобные сделки остаются актуальными и сегодня.

Что представляет собой договор мены

Гл. 31 Гражданского Кодекса РФ (ст.567-571) рассказывает о нормах, в соответствии с которыми составляются договоры мены. О значении таких документов говорится в ст.567 ГК РФ. Законодательство гласит, что договор мены – это документ гражданского права, на основе которого один участник соглашения передает другому что-либо в собственность, обменивая один предмет на другой.

Заключая договор мены, участники хотят приобрести имущественные ценности для личного пользования без покупки и продажи, то есть без денег или с их минимальным количеством. При неравнозначной сделке сторона, отдающая вещь, цена которой ниже получаемого имущества, компенсирует разницу денежными средствами или иным методом.

Срочно проверьте своих партнеров!

Вы знаете, что налоговики при проверке могут цепляться к любому подозрительному факту о контрагенте ? Поэтому очень важно проверять тех, с кем Вы работаете. Сегодня, Вы можете бесплатно получить информацию о прошедших проверках Вашего партнера, а главное получить перечень выявленных нарушений!

Совершая сделку, участники получают имущество в собственность. Стороны подписывают договор мены, а затем регистрируют его в установленном порядке. Заверять документ нотариально необязательно.

Иногда эту коммерческую операцию называют бартером (бартерный обмен, бартерная сделка), хотя данный термин не упоминается в законе РФ.

Подобное соглашение в юриспруденции именуют :

• взаимным (участники соглашения – две стороны);
• возмездным (выполняя предусмотренные контрактом обязательства, каждый участник получает денежные средства или имущество);
• консенсуальным (для достижения соглашения нужно, чтобы участники были согласны со всеми условиями договора).

Договор мены подразумевает, что отношения участников ведутся по правилам купли-продажи, а также по специальным правилам, действующим для соглашений данного типа. К примеру, при отсутствии условий о стоимости имущества, которым обмениваются стороны, в договоре мены следует признавать эти вещи равноценными, по ст.568 ГК РФ.

При совершении обмена неравноценным имуществом участник, передающий вещь с меньшей стоимостью, должен компенсировать разницу деньгами или иным способом. Допускается поэтапный обмен имуществом, согласно ст.569 ГК РФ. Имущество переходит в собственность участников сделки в тот момент, когда обе стороны выполнили свои обязательства, если в контракте не сказано об иных условиях (ст.570 ГК РФ).

Мнение эксперта

Как за счет бартера свести к минимуму риск невостребованности товара

Михаил Стасюков ,

президент автомобильной корпорации «Грузомобиль», Санкт-Петербург

Наше предприятие в конце 2008 года занялось поиском способа поддержания продаж на должном уровне. Мы начали вести бартерные обмены. Такие меры явились для нас вынужденными, но, так или иначе, это позволило нам заработать. В кризисный период на рынке коммерческой техники приостановились все процессы, спрос на товары снизился. Даже те фирмы, которые нуждались в коммерческой технике, не могли выделить средства на ее приобретение, так как не хватало финансов.

Мы решили создать отдел по бартерным расчетам, куда пригласили специалистов по продажам. Работники данного подразделения искали тех, кого интересовал обмен. Были запущены пиар-акции, налажено сотрудничество со средствами массовой информации, размещена реклама в интернете. Удалось сформировать базу бартерных лотов, и это помогло составить цепочки между предприятиями.

В рыночной среде существовал ряд определенных систем операций по обмену. Но мы не пользовалась ими. Большая часть бартерных лотов не была готова к предложениям клиентов. Обычно наше предприятие становится участником цепочки обмена. Определенный процент получаемой продукции мы используем в своих целях, а другую часть стараемся реализовывать на рынке.

Работаем мы по следующей схеме. Покупатель подает запрос на покупку продукции. За 1-2 месяца наши сотрудники строят цепочку обмена, проводят переговоры, оформляют документацию, определяют стоимость товара по рыночным ценам. При этом всегда уместен торг. Перед тем как заключить контракт, мы выстраиваем бартерную цепь до последнего звена – поступления продукции. Соответственно, вероятность того, что товар не будет востребован, сводится к минимуму.

Договор купли-продажи и мены: в чем разница

Между договором мены и договором купли-продажи есть определенное сходство. В ряде случаев для договора мены применяют правила именно договора купли-продажи. Отличаются эти соглашения, главным образом, тем, что договор мены предполагает передачу одним участником сделки другому имущества не за деньги, а в обмен на другую вещь.

Нередко процедура мены более удобна по сравнению с куплей-продажей, так как сторона, желающая получить товар, может не располагать достаточным количеством денег для его покупки. Но при этом участник имеет право предложить другой стороне взамен имущество, которое, возможно, ее заинтересует.

Договор мены можно рассматривать как два договора купли-продажи с одинаковой ценой и сроками погашения стоимости. Каждый участник соглашения – продавец передаваемых имущественных ценностей и покупатель получаемых вещей. Необходимо понимать договор мены именно с такой стороны, чтобы лучше разбираться в задачах по налогообложению и регулированию.

Чем отличается договор мены от зачета взаимных требований

Договор мены и взаимозачет имеют существенные различия. У второго документа совершенно иной принцип. ГК РФ гласит, что мена – это тип договорных обязательств. С самого начала заключения сделки ясно, что участники меняют имущество, принадлежащее им на праве собственности.

По ст.410 ГК РФ, взаимозачет – основание завершения появившихся ранее обязательств. Зачет взаимных требований наступает после срока финансового расчета, даже если отношения сторон ограничиваются одной сделкой. Взаимный зачет по различным соглашениям возможен, если первоначально расчет должен был проводиться в обычном режиме, но впоследствии участники, чтобы ускорить или упростить взаиморасчеты, или потому, что должник(и) не располагал(и) финансовыми средствами, или вследствие иных причин, приняли решение о зачтении друг другу требований.

Зачет взаимных требований и договор мены имеют еще одно отличие. В рамках взаимозачета стороны заключают два договора, а не один. В соглашениях должно быть указано, что одна компания предоставляет товар, проводит работы или оказывает услуги, а вторая – рассчитывается деньгами. После совершения сделок по двум договорам стороны меняют план расчетов. Одна сторона указывает в письменном виде, что необходим зачет взаимных задолженностей, или оба участника подписывают контракт либо акт о взаимном зачете.

В отношении чего можно заключить договор мены

• Товарообменный, или бартерный договор

Бартерный договор предполагает оформление продолжительных отношений между сторонами. Заключается один письменный контракт на бартерную операцию (обмен товарами), подразумевающий в будущем совершение взаимных поставок продукции уже без заключения дополнительных письменных соглашений. Такие сделки можно оформлять в устной форме – это разрешено.

Товарообменный договор нужно составлять по определенным правилам:

• Должны быть указаны номер и дата.
• Соглашение оформляют как один документ.
• В договоре прописывают информацию:

• о номенклатуре, объеме, качестве, цене продукции по каждой из позиций, условиях и сроках ее импорта и экспорта;
• о перечне услуг, работ, итогов интеллектуальной деятельности, цене, сроках проведения работ, моменте оказания услуг и прав на использование результатов интеллектуальной деятельности;
• о перечне документации для гражданина РФ для подтверждения факта оказания услуг, выполнения работ, предоставления прав использования результатов интеллектуальной деятельности;
• о порядке удовлетворения претензий при невыполнении условий контракта сторонами или неудовлетворительном их выполнении.

Требуется, чтобы имущество, которым стороны обмениваются на основании бартерного договора, было равноценным. Заключая соглашение данного типа, участники должны прописать срок его действия.

• Договор мены акций

По действующему российскому законодательству, допускается мена акций как имущественных ценностей. Однако нужно выполнить ряд условий, а именно: заключить соглашение в письменном виде, нотариально заверить его, включить в договор мены стоимость акций и имущества, на которое их планируется обменять. Договор мены (РФ) – это основание внести в реестр акционеров запись о новом владельце акций.

Договор мены акций в некотором роде представляет собой два последовательных соглашения купли-продажи, один из которых – на приобретение акций на финансовые средства, другой – на приобретение имущества или продукции со стороны продавца акций у покупателя по установленной цене.

Отметим, что если один гражданин или одно юрлицо приобретает пакет акций одного АО, размер которого позволяет единолично владеть и распоряжаться:

• 15% и более акций, то об этом нужно уведомить Минфин РФ;
• 35% и более акций, или акциями, составляющими более 50% голосов, необходимо получение предварительного разрешения Госкомитета РФ по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур; далее следует поставить в известность Минфин РФ.

На законодательном уровне эмитентам запрещено обещание или предоставление гарантии дивидендов в определенном размере или роста акций в цене по курсу.

• Договор мены жилой площади

Если стороны заключают договор мены жилья или уже исполняют данное соглашение, нужно совершить определенные действия по регистрации. Следует зарегистрировать:

• сделку – договор мены;
• переход прав на одну жилплощадь;
• переход прав на другую жилплощадь.

Если одну сторону представляют несколько человек – собственников обмениваемой жилплощади – регистрировать переход прав на приобретаемое помещение нужно, опираясь на порядок регистрации долевой собственности, то есть внесением записей о праве каждого участника и обозначением размера доли в праве общей собственности. Это единое действие в рамках регистрации, то есть регистрация перехода права общей собственности.

• Договор мены квартир

Договор мены требует согласия обоих участников на передачу одного имущества в собственность в обмен на другое. Сторона договора – это собственник обмениваемого имущества. Участники контракта выступают как продавцы жилой площади, которую они предоставляют (продажа по договору мены), и как покупатели жилья, которое получают.

Договор мены квартиры, образец которого легко найти в интернете, можно составить в письменном виде. Требуется последующая регистрация документа. С момента регистрации одна сторона передает право собственности другой. Следует детально прописать в контракте предмет – то есть жилье с указанием адреса, метража, числа комнат и других параметров, стоимости, а также перечня граждан, живущих в нем. Передача жилой площади производится по передаточному акту.

Отметим, что при обмене недвижимостью используют понятия «мены» и «обмена». Мена и обмен отличаются тем, что при достижении соглашения на мену жилья права собственности на жилплощадь переходят по договору мены. При обмене квартиры право пользования переходит между нанимателями жилплощади, при отсутствии возникновения права собственности.

• Договор мены автомобилей

Любую машину можно поменять на другое авто или имущественную ценность. Для проведения данной операции следует заключить договор мены. Документ, как и договор купли-продажи, должен включать в себя следующую информацию:

• главные характеристики авто (марка, госномер и т. п.);
• ссылка на правоустанавливающую документацию, в соответствии с которой машина находится в собственности дарителя (к примеру, свидетельство о регистрации транспортного средства);
• ключевые характеристики имущества, на которое меняют машину (если авто меняют на другое транспортное средство, в контракте следует описать его характеристики).

Договор мены может содержать сведения о порядке расчета за обмениваемые неравноценные вещи. При отсутствии данной информации в документе разницу в стоимости сторона обязана оплатить до или после обмена имуществом (по п.2 ст.568 ГК РФ). Контракт подписывают оба участника соглашения.

Нотариально заверять договор мены в 2017 г. не нужно, но у сторон есть такая возможность (по желанию).

Государственная регистрация договора мены авто требуется, если производится обмен машины на недвижимое имущество. Договорам на отчуждение недвижимости нужна государственная регистрация.

При обмене автомобиля на движимое имущество регистрация договора мены не нужна. Требуется лишь регистрация транспорта в ГИБДД (постановка на учет) по месту проживания нового владельца.

• Договор мены земельных участков

Заключая договор мены участка, стороны соглашения обязаны сообщить друг другу все сведения, которыми они располагают, об ограничениях на использование территорий и обременение. Есть несколько недействительных условий договоров мены земельных участков. Это условия, которые:

• устанавливают у продающей стороны право выкупа территории назад, если у нее возникнет такое желание;
• ограничивают последующее распоряжение территорией (речь также идет об ипотеке, передаче земли арендаторам, проведении иных сделок с земельным участком);
• ограничивают ответственность продающей стороны, если третьи лица предъявят права на землю.

Договор мены подразумевает, что оба участника являются как продавцами своей земли, так и покупателями имущества, причитающегося им по соглашению. Сторонам требуется регистрация:

• своих прав на объекты мены (сделать это нужно перед тем, как зарегистрировать договор мены);
• письменного договора мены;
• права на распоряжение территорией по контракту (после того как договор мены будет зарегистрирован).

Все эти процедуры проводит Федеральная регистрационная служба.

Вместе с договором мены участники оформляют прилагаемый к нему передаточный акт. Данный тип контракта имеет свои тонкости и нюансы. Они заключаются в том, что стороны составляют акты на передачу друг другу земли – предмета соглашения.

В актах должно быть сказано о территориальном расположении земли, подлежащей обмену, ее метраже, кадастровом номере, дате составления документа. Стороны обязаны подписать передаточные акты и оставить по экземпляру друг у друга. Отметим, что если передаточные акты не составлены, договор мены земельного участка все равно можно заключить.

Обязательные условия договора мены

Предмет контракта – это действия участников по передаче имущества друг другу для обмена. Предмет – существенное условие договора мены. Впрочем, это распространяется на любой гражданско-правовой договор.

Еще два существенных условия – наименование и количество товара для передачи участнику соглашения. Если в договоре мены не сказано о хотя бы одном из данных условий, считается, что документ не заключен, по п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69.

Объекты договора – движимые вещи (бумаги, валютные ценности) и недвижимость (земельные участки, квартиры и т.п.). Для договора мены действуют и правила договора купли-продажи, а потому объекты договора мены – это и ряд имущественных прав, к примеру, корпоративных, выраженных в «бездокументарных ценных бумагах», при обмене акциями или долями участия в хозобществах.

Договор мены обязывает каждого участника передать имущество в назначенное время, прописанное в документе. При отсутствии такого срока передачу производят по правилам о выполнении бессрочного обязательства.

Если в соглашении сказано, что одна сторона должна доставить товар другой стороне, момент выполнения обязательства наступает тогда, когда один участник вручает имущество другому. Если контракт предписывает передачу объекта партнеру по месту расположения имущества (имеется в виду, например, договор мены недвижимости), момент выполнения обязательства наступает тогда, когда имущество передается контрагенту в его пользование в указанном месте (то есть там, где расположена недвижимость). В других ситуациях такой момент определяется моментом передачи имущества организации связи или перевозчику.

Если одна сторона не принимает переданное имущество, другая вправе отказаться выполнять контракт, а также расторгнуть его. Партнер может потребовать возместить убытки, которые он понес вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств по принятию имущества.

В действующей судебной практике есть основные моменты , возникающие при решении спорных ситуаций по договорам мены:

• Двусторонние сделки, при которых товары меняют на услуги с аналогичной стоимостью, не являются договорами мены. То есть объекты – это только вещи одного рода. Договор мены товара подразумевает обмен продукции на продукцию.
• При возникновения сложностей с определением названия или количества продукции, которую нужно передать участнику сделки, контракт не может быть заключен.
• Договором мены не является документ, на основании которого продукцию меняют на уступку права требования имущества от третьей стороны.
• Как только в договор мены внесено условие, связанное с заменой выполнения встречной обязанности возмещением цены переданной продукции, стороны начинают взаимодействовать по нормам сделки о купле-продаже, осуществляется продажа по договору мены.
• Если каждый участник сделки передает другому продукцию, это еще не означает, что стороны взаимодействуют на основании договора мены.
• Если материалом для изготовления товара послужило сырье, полученное на основании договора мены, и данная продукция была передана в качестве выполнения обязательства, это не является противоречием норм, регулирующих взаимодействие сторон в договоре мены.

Нередко по договорам мены возникают споры, связанные с взысканием процентов за использование чужих финансовых средств (ст.395 ГК РФ). Арбитражные российские суды решают такие вопросы довольно часто.

Статьей 395 ГК РФ руководствуются, если между участниками сделки есть финансовое обязательство. Суды обычно расценивают договор мены как контракт о взаимной поставке, поскольку в отношении договора мены данную статью применить нельзя (денежные расчеты по нему невозможны).

Как правильно составить договор мены

Объекты при обмене могут быть любыми, кроме изъятых или ограниченных в обороте. Заключая договор мены недвижимого имущества, участники могут менять недвижимость на движимые объекты, одну дорогую вещь на несколько менее дорогих и т. д.

В ряде случаев основа соглашения позволяет собственнику эффективно проявлять свои юридические возможности (если точнее, распоряжаться имуществом). При этом сторона, у которой нет финансовых средств в нужном объеме, но которая при этом имеет некоторое имущество, может благодаря мене принимать более активное участие в таком процессе, как гражданский оборот.

Бланк договора мены недвижимости состоит из:

1. Шапки документа: наименования, даты составления, населенного пункта. Сведения следует указывать прописными буквами.
2. Информации об участниках соглашения : ФИО, паспортных данных, места жительства, на основании чего действуют в сделке (от своего лица, на основании доверенности или по совокупности). При наличии доверенности в бланке нужно указать номер реестра, название нотариальной компании, дату регистрации и прописать информацию о лице, предоставившем доверенность. При участии в сделке гражданина, действующего от имени лица, которому нет 18 лет, ставят отметку о разрешении органов опеки, опираясь на выданное заключение. В бланке сначала указывают данные об одном участнике сделки, затем о другом.
3. Предмета соглашения. Здесь упоминают о договоренности на передачу недвижимости, после чего прописывают информацию о квартирах и жилых домах, основываясь на конкретной документации (подразумевается указание адреса, общей площади и полезного метража, дополнительных помещений, этажности, оценочной стоимости, ярко выраженных дефектов), праве собственности на жилплощадь. Сведения об объектах прописывают поочередно. Если одну квартиру меняют на две, либо речь идет об обмене нескольких комнат на одну квартиру, указывают информацию обо всех видах имущества. Далее делают отметку, что, по сообщению владельцев недвижимости, объекты – не спорные, не арестованные, не проданные, не залоговые, предоставляя официальную документацию для подтверждения.
4. Финансовой части . Здесь прописывают, что стороны согласны с договорной ценой на недвижимость. В финчасти указывают степень затрат сторон в рамках сделки. Если заключается договор мены с доплатой одним из участников за получение жилья, данный вопрос обсуждается в рамках соглашения.
5. Информации о госрегистрации документации, а также о том, что покупатели получают право собственности на недвижимость, могут использовать и ремонтировать помещение.
6. Сроках непосредственной передачи-приемки недвижимости и выезда из квартиры (к примеру, 1 неделя с момента регистрации в госоргане).
7. Спорах участников соглашения. В документе указывают порядок разрешения спорных вопросов по контракту.
8. Расторжении и изменении документа. Прописывают, на каких условиях можно изменить договорные отношения или разорвать их.
9. Отметки о желании (или нежелании) участников заверять договор нотариально.
10. Информации о начале вступления соглашения в силу. Здесь же указывают, какое количество экземпляров договора существует.
11. Банковских реквизитах сторон, ФИО и подписях.

Если контракт заключают между собой физлица, используйте, составляя договор мены, образец, указанный выше. Если стороны являются юрлицами, или форма договора мены – смешанная, образец должен быть немного иным. Отличия заключаются в наименованиях участников и сведениях о них в документе. В остальном соглашения схожи.

Нужно ли платить налог, заключая договор мены

По ст.567 ГК РФ, договор мены имеет экономическую природу, как и договор купли-продажи, а это значит, что для первого типа документа применяют правила второго. Оба участника сделки являются и продавцами передаваемого имущества, и покупателями.

Ст.568 ГК РФ гласит, что имущество в ходе обмена признается равноценным, если договор мены не говорит об ином. Стороны в ходе сделки выполняют обязанности, связанные с передачей и принятием имущества.

Если договор мены гласит, что обмениваемое имущество неравноценно, участник, обязующийся передать менее ценную вещь, должен доплатить разницу в стоимости до или после передачи товара, если в соглашении не сказано об ином порядке расчетов.

По п.1 ст.224 Налогового Кодекса РФ, для доходов, облагаемых по ставке 13%, налоговую базу определяют как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенное на сумму налоговых вычетов, установленных ст.218-221 Кодекса.

Если налогоплательщик обменивает недвижимость, принадлежащую ему на праве собственности в течение трех лет и более, и заключает договор мены недвижимого имущества, сумма налогового вычета равна стоимости недвижимости.

Мнение эксперта

Как заключить бартерную сделку и не вызвать подозрений у налоговой

Алексей Львов ,

руководитель правового департамента компании «Налоговик», Москва

Бартерные сделки имеют определенные нюансы. Налоговая инспекция пристально следит за этими особенностями.

1. Цена товаров, передаваемых по бартерному договору, не должна отклоняться от рыночной более чем на 20%.

Выручку определяют в зависимости от цены имущества, указанной участниками сделки. Если стоимость отклоняется в плюс или минус больше чем на 20% от расценок на аналогичные товары на рынке, у налоговых органов есть право доначисления налога или пени с учетом рыночных тарифов (ст.40 НК РФ).

К примеру, компании А и Б заключили договор мены имущества и признали обмениваемые вещи неравноценными. Фирмы захотели провести обмен имущества по его себестоимости, и это удалось. Но впоследствии налоговая инспекция, проверяя сделку, может выяснить, что имущество было обменено по договору мены ниже рыночной стоимости, к примеру, на 30%. В этом случае специалисты проведут пересчет налогов в рамках сделки с учетом рыночных тарифов.

Определяя рыночную цену, налоговикам следует пользоваться официальными информационными источниками (п.11 ст.40 НК РФ). Но этого положения специалисты придерживаются неохотно – возможно, опираются на собственную статистику по тарифам.

Не существует определения термина «официальные источники информации». Поэтому следует помнить, что при решении вопроса в судебном порядке органы, как правило, рассматривают в качестве них экспертные заключения, справки из бирж и органов статистики.

2. Желательно, чтобы ставка НДС у вас и у партнера была одинаковой.

Приведем пример. Компания Н передает имущество, облагаемое по 18%-ной ставке, а фирма М – по 10%-ной. Основой для налоговых вычетов служат счета-фактуры, которые продавцы выставили при получении имущества. При обмене получится, что фирма М сможет принять НДС к вычету по 18%-ной ставке, а фирма Н – по 10%-ной (хотя размер НДС для нее составит 18%). Положение у компании Н окажется невыгодным. При этом у фирмы М не исключены проблемы с налоговыми органами, считающими, что в данном случае компания может принять к вычету НДС, исходя только из 10%-ной ставки.

3. Не обменивайтесь несуществующими товарами.

Нередко компании участвуют в бартерных сделках, чтобы оформить другие отношения, к примеру, вернуть долги друг другу. Налоговые органы выявляют такие манипуляции достаточно быстро, проверяя материалы по месту, узнавая, откуда организация получила имущество, как описала его в бухгалтерской учетной документации, как перевезла объект. При отсутствии товара налоговые инспекторы имеют право признать сделку недействительной, опираясь на закон о притворной сделке (сделке, проводимой для прикрытия другой).

Какие ошибки допускают стороны договора мены при его заключении

Ошибка 1. Обменяли товары на услуги (работы).

Желая оптимизировать налогообложение, фирмы часто пользуются бартерными сделками, подгоняя стоимость продукции или услуг под конкретные параметры. Один участник предоставляет другому в рамках такой сделки услугу, а второй – поставляет продукцию в качестве оплаты. На договор мены налог определен законодательно.

Какие последствия? Договор мены (РФ) – это процедура, при которой стороны обмениваются товаром. Однако обмен продукции на услуги или работы не запрещен. Несмотря на то, что о бартерных сделках не сказано в законодательстве, подобные процедуры признаются именно таковыми. Бартер и мена в этом случае отличаются тем, что правила гл.31 «Мена» ГК РФ не применяются. Соответственно, в случае судебного разбирательства вынесут решение о том, что стороны заключили контракт смешанного типа, где есть элементы договора подряда, оказания услуг на возмездной основе, подряда, и были применены правила ГК РФ по каждому отчетному договору.

Что делать? Если с экономической точки зрения вам выгоднее менять товар на услуги другой стороны, подробно расскажите о важных для вас условиях в соглашении. Отметим, что в спорных ситуациях суд опирается на ряд специфических правил применительно к контракту, о которых сказано в положениях ГК РФ для договоров подряда. Установленные в отдельном порядке правила для договора мены действовать не будут. При обмене имущества на имущество вы уверенно можете пользоваться правилами гл.31 «Мена» ГК РФ (в ходе оформления и реализации соглашения).

Ошибка 2. Не установили порядок и (или) критерии точной оценки стоимости товара.

Договор мены имущества должен содержать следующую информацию: точное название, номенклатуру, качество, стоимость вещей. При этом о факторах, влияющих на конечную цену товара, не говорят. В результате один участник сделки в ходе обмена рискует получить более дешевую продукцию, чем переданное имущество.

Другой вариант. Схема, по которой рассчитывается цена, понятна, и о ней сказано в документе. Но при этом недостаточно количественных или качественных характеристик товара в каждой партии, поставляемой по контракту. В этом случае другая сторона может поставить продукцию в недостаточном количестве или ненадлежащего качества.

Еще один подводный камень – схема расчета стоимости. При четкой ее установке, без внесения правок в будущем и без учета изменений макросреды, есть риск того, что цена обмениваемого товара окажется неравной.

Если об алгоритме расчета цены не сказано в соглашении, одна сторона может несвоевременно передать имущество другой, что будет считаться неравноценным обменом.

Какие последствия? При появлении подобных ситуаций, так или иначе, возникают споры. Особенно критичной обстановка становится в том случае, если вы работаете с внешнеторговым партнером. Цены на глобальном рынке меняются чуть ли не каждый день.

Что делать? Суд не принимает доводы, что разница в стоимости обмениваемой продукции очевидна. Имущество, которое стороны передают друг другу, признается равноценным. В связи с этим, прежде чем заключить с партнером договор мены, согласуйте все свойства и показатели товара, влияющие на определение цены.

Ошибка 3. Забыли указать на необходимость доплаты.

Нередко стороны составляют договоры мены, чтобы обменяться неравноценными товарами. Участники сделки рассчитывают на то, что тот, кто получит более ценное имущество, финансово компенсирует разницу. В данном случае включают в договор мены стоимость продукции (опираясь, например, на прейскурант).

Какие последствия? Если вы предоставляете более ценную продукцию по сравнению с той, что получаете от партнера, рискуете не увидеть компенсации. При этом контрагент вправе дать отказ от доплаты, опираясь на п.1 ст.568 ГК РФ. То есть даже если стоимость включена в договор мены, и четко видно, что товары не равны в цене, судебные органы посчитают, что вы дали согласие обменяться имуществом без компенсации.

Что делать? Если планируется обмен неравнозначными по цене товарами, в соглашении стоит сказать об условиях доплаты. Только в этом случае вы обяжете контрагента возместить разницу.

Ошибка 4. Не согласовали порядок и сроки обмена товарами.

В обязанности коммерческого директора входит следить за порядком, сроками поставки и передачи продукции. В договорах мены подобную информацию часто не прописывают или прописывают недостаточно понятно.

Какие последствия? Если договор мены ничего не говорит о порядке обмена, последствия могут быть разными: разница в стоимости продукции, ненадлежащее выполнение условий контракта. Пример: водитель доставил на склад второй стороны соглашения имущество первой и не проконтролировал, что уполномоченное лицо приняло товар. Партнер, которому была адресована продукция, может сказать, что не получал его. Еще один риск связан с разными гарантиями для участников соглашения по закону РФ. Все зависит от того, обменялись стороны имуществом в один день или в разные.

Что делать? Укажите в соглашении, когда планируете обменять товар. Не забывайте при этом и о возможных правовых последствиях. Вариантов здесь два.

1. Обмен происходит в разные дни. Убедитесь, что условия соглашения о переходе прав собственности вас устраивают. При передаче своего имущества в более ранние сроки повторите в контракте выдержку из ГК РФ: «Право собственности на обмениваемые товары переходит к Сторонам одновременно после исполнения обеими Сторонами обязательств по передаче соответствующих товаров».

Если свою продукцию сначала передает контрагент, укажите, что право собственности переходит к вам тогда, когда вы получаете товар.

Если планируете поставить свою продукцию первым, но не сделаете этого вовремя, партнер по соглашению на законных основаниях может не передать свое имущество. Пример: вы обязаны привезти 2 вагона стройматериалов, а партнер – партию диванов через пять дней. Если в условленное время вы поставляете только один вагон, контрагент может отказать в передаче шкафов и выполнить обязательство только тогда, когда получит от вас материалы в полном объеме.

1. При обмене в один день. В этом случае партнер, получая один вагон стройматериалов, а не два, в любом случае будет обязан доставить шкафы в этот же день, даже если понимает, что в условленное время вся партия от вас не придет.

Мнение эксперта

Риски при обмене товара на услуги

Николай Чудаков ,

руководитель и главный редактор справочной системы «Система Юрист»

Все типы контрактов связаны с определенными рисками. Судебная практика пестрит примерами того, как сторона соглашения о купле-продаже не выполнила обязанности, а потому должна выплатить проценты за использование чужих финансовых средств. Отметим, что если стороны заключают бартерный договор, меняя продукцию на услуги, для такого соглашения действуют правила договора купли-продажи.

Если стороны заключили договор мены, выполнить это условие невозможно, поскольку участники сделки в принципе не связывают себя денежными обязательствами. Следовательно, статью 395 ГК РФ к ним применить нельзя.

Порядок перехода права собственности на передаваемое имущество зависит от вида заключенного соглашения. О переходе лучше упоминать в контракте. Если об этом не сказано, к соглашению применяют законодательные правила. Так, право собственности на основании договора мены стороны получают после того, как оба участника сделки передают его друг другу (ст.570 ГК РФ). Если заключен договор купли-продажи, переход права осуществляется в момент передачи имущества.

Помните, что можно отказаться выполнять договорные условия. В ходе обмена продукции на услуги вы можете не исполнять обязательства, не обращаясь в суд. Даже если по соглашению отказываться от выполнения условий контракта в одностороннем порядке нельзя и это противоречит закону, в суде на это не обратят внимания. Все, что потребуется – компенсировать партнеру его потери. Отказаться выполнять заключенный договор мены можно, если об этом условии сказано в контракте.

Как можно изменить или расторгнуть договор мены

Основания, по которым можно расторгнуть или изменить договор:

• консенсус участников;
• отказ одной стороны выполнять условия контракта, если это допускается в соглашении или разрешено по закону;
• решение суда по требованию одного из участников;
• существенное нарушение соглашения партнером (существенным нарушением является такой шаг участника договора, который наносит ущерб другой стороне; из-за существенного нарушения одной стороны вторая не получает то, что хотела, заключая контракт);
• существенная смена обстоятельств, на которые стороны опирались при разработке соглашения, если об ином не сказано в соглашении или законе (существенное изменение обстоятельств – это такое изменение условий, что участники не заключили бы контракт в принципе или заключили бы его на иных условиях, если бы знали о нем ранее);
• другие случаи, прописанные в контракте или в законе.

Контракт можно изменить или расторгнуть из-за существенного изменения обстоятельств – по соглашению сторон или на основании судебного решения при недостижении соглашения.

Изменить договор мены в судебном порядке можно, если прекращение отношений в рамках контракта нанесет участникам ущерб, размер которого больше затрат на выполнение измененного соглашения, или ущемит общественные интересы.

Обратиться в суд с требованием изменить или расторгнуть договор мены можно только после того, как:

• другой участник соглашения отказался менять или расторгать контракт;
• ответ не был получен в течение срока, указанного в предложении (в течение 30 дней, если об ином не сказано в соглашении).

Форма соглашения участников на изменение или расторжение контракта – та же, что для договора. Соглашение может быть достигнуто в устной форме, зафиксировано письменно или утверждено нотариусом. При этом правило может меняться на основании обычаев делового оборота, закона, соглашения.

Момент, в который контракт меняется или расторгается – это момент достижения соглашения или момент, когда судебное решение вступает в силу.

Какие последствия наступают для участников при изменении или расторжении договора?

• участники соглашения обязаны выполнять существующие, но уже измененные обязательства;
• участники соглашения освобождаются от выполнения обязательств, если контракт перестает существовать;
• участники не могут требовать вернуть то, что они выполнили до изменения или прекращения действия соглашения, если об ином не сказано в договоре или в законе;
• при существенном нарушении условий контракта одним из участников, что явилось причиной расторжения или изменения соглашения, другой участник имеет право требовать возместить нанесенный ему ущерб.

Информация об экспертах

Михаил Стасюков , президент автомобильной корпорации «Грузомобиль», Санкт-Петербург. «Грузомобиль». Сфера деятельности: продажа и обслуживание грузовых автомобилей, прицепов, автобусов, запасных частей, техники, бывшей в употреблении, спецтехники российских и ведущих мировых производителей (КамАЗ, НефАЗ, BAW, Dong Feng, FAW, Foton, Hyundai, Isuzu, KIA, Mack Trucks, Yuejin). Численность персонала: 400.

Алексей Львов , руководитель правового департамента компании «Налоговик», Москва. «Налоговик». Сфера деятельности: консалтинг. Форма организации: ООО. Месторасположение: Москва. Численность персонала: 70.

Николай Чудаков специализируется в области налогового и гражданского права. Окончил факультет права ГУ ВШЭ. Работал в должности главного редактора таких профессиональных изданий, как «Арбитражная практика», «Налоговые споры: теория и практика», «Документы и комментарии». Автор книг «Алгоритмы победы в налоговом споре: как выиграть у инспекции по процессуальным мотивам» и «10 прецедентов по арендным спорам». ЮСС «Система Юрист» – первая юридическая справочная система практических разъяснений от судей. Официальный сайт – www.1jur.ru.

Подразумевает, что договор мены — это отдельная категория передачи собственности, предусматривающая обмен имуществом между сторонами. Однако, регламентируется такая сделка общими правилами по аналогии с куплей-продажей. Законодательство предусматривает варианты оспорить договор мены при наличии оснований. Соответственно, для рассмотрения ситуации обращаются к главам и ГК РФ.

Основания для признания договора мены

Обмен имуществом допускается оспорить на следующих основаниях:

• отсутствие свободы волеизъявления — принуждение, недееспособность;
• недостоверность предоставленных сведений, расхождения между устной договоренностью и документальной;
• отсутствие права на заключение сделки — несовершеннолетний возраст, отсутствие полномочий передавать собственность третьим лицам;
• мнимость сделки — фактическое расхождение между ее условиями и реальными действиями.

Последний вариант оспаривается по .

Для обеспечения основания следует предоставить документальные доказательства. Рекомендуется обратиться к юристу, который рассмотрит ситуацию в индивидуальном порядке и укажет те аспекты, на которые следует обратить внимание.

На квартиру

Основания, по которым допускается оспорить договор мены квартиры, опираются на соответствии действий сторон законодательной базе. Общие положения обжалования подразумевают следующие варианты:

• признание письменного соглашения незаконным, если в его составлении допущены ошибки или не соблюдена нотариальная форма документа;
• сделка мнимая, притворная или противоречит правовым нормам;
• одна из сторон не могла принимать решения в силу временной или постоянной недееспособности;
• введение в заблуждение или наличие угрозы;
• наличие злонамеренного соглашения — представитель одной из сторон осознанно в ущерб собственнику заключает невыгодную сделку.

На долю в квартире

Договор мены долевой собственности в квартире допускается оспорить по тем же критериям. Гражданский кодекс не разделяет отдельные основания для каждого типа сделок:

• согласованное несоблюдение условий письменной договоренности — это мнимая сделка, недействительна;
• попытка прикрыть заключенным соглашением другую форму передачи собственности — притворная сделка, недействительна;
• давление на одну из сторон, угрозы, шантаж — юридическая сила соглашения ничтожна.

То есть на практике договор мены и любую сделку с передачей собственности допускается оспорить на основании неправомерности совершаемых действий. Найти таковые поможет квалифицированный юрист, обратиться к которому можно на нашем сайте.

Как оспорить?

Оспорить договор мены квартиры допускается через суд. Для подачи иска следует обратить внимание на определенные аспекты:

• наличие правомерных оснований;
• сбор требуемых документов;
• соблюдение порядка обжалования;
• соблюдаются сроки подачи искового заявления.

При принятии решения об обжаловании должно учитывать, что при положительном рассмотрении дела вся собственность, полученная в результате договоренности, подлежит возврату.

О последствиях недействительности сделки читайте

Кто может подать исковое заявление?

Исковое заявление в суд на то, чтобы оспорить договор мены, подается заинтересованным лицом:

• одна из сторон соглашения, если обнаружился обман в сделке, угрозы или иные обстоятельства;
• третья сторона, если в передаче собственности нарушены ее права;
• кредиторы, если сделка оформляется при наличии долговых обязательств.

В исковом заявлении указывается, на каком основании указанное лицо собирается оспорить заключенное соглашение.

Порядок действий через суд

Порядок действий того, чтобы оспорить договор мены, заключается в следующих этапах:

• консультирование с юристом, определение основания для обжалования;
• сбор доказательств, документов, свидетельских показаний, подтверждающих недействительность сделки;
• подача искового заявления с собранными документами;
• рассмотрение дела в суде, при необходимости — предоставление дополнительных сведений.

Оспорить договор мены квартиры через суд можно только при наличии фактов нарушения правомерности заключенной договоренности. Неубедительные доводы не будут приняты во внимание, а потому помощь юриста при сборе документации будет крайне полезной. Нужно учитывать, что ответчик не станет пренебрегать возможностями защитить юридическую силу выгодного для себя документа.

Срок

Вопрос, в течение какого срока договор мены квартиры может быть оспорен, решается на основании общих положений. Допускается подать исковое заявление в течение трех лет с момента появления оснований признания ее незаконной.

При ходатайстве заявителя, суд рассмотрит продление срока исковой давности. Однако, для этого обязательно наличие уважительных причин. Для рассмотрения ситуации с восстановлением срока исковой давности следует проконсультироваться с юристом. Задайте вопрос у нас на сайте, это бесплатно.