Как быстро продать дом в деревне советы. Риэлторские хитрости, или как продают неликвид

Многие удивляются тому как некоторым риэлторам, получается виртуозно продавать квартиры. Кто-то думает что для этого нужно обладать сверх способностями. И в этом есть доля истины. «Купят или нет?» во многом зависит от того, как вы презентуете, квадратные метры. Чтобы успешно продать недвижимость необходимо не только обладать харизмой обаянием и исскусством убеждения но и знать некоторые хитрости. В данной вы можете прочитать о правилах, нюансах и тонкостях показа квартиры.

15 Советов показа, которые помогут выгодно продать любую квартиру.

Нижеперечисленные советы объединяют 20 летний опыт российских риэлторов. Выполняя эти простые правила, вы кратно увеличите вероятность покупки квартиры:

1. Будьте вежливы, дружелюбны и подключите обаяние. Но, как и везде, знайте меру.

2. Заранее подготовьте ответы на вопросы, которые могут возникнуть у покупателя. Заминка при ответе не вызовет к вам доверия. Создастся впечатление, что вы либо чего-то не знаете, либо что-то недоговариваете.

3. Не стоит умалчивать о явных недостатках, покупатель и сам их увидит. При общении с клиентом очень важно выстроить доверительную атмосферу.

4. Попробуйте уравновесить недостатки достоинствами. Например: «Да напротив этого дома сейчас большая стройка, но уже через пол года на её месте будет семейный супермаркет»

5. Если квартиру выбирает семейная пара, постарайтесь осуществить приятное впечатление на женщину, так как практика показывает что её слово, зачастую, является решающим. Говорите ей следующие ключевые фразы «замечательный вид из окна», «удобная планировка», «легко добраться». Мужчине указывайте на высоту потолков и удобную парковку.

6. Предварительно наведите порядок и чистоту во всех комнатах. Уберите и спрячьте в шкаф все личные вещи: полотенца, расчёски, сумки, игрушки.

7. Если это возможно, расставите мебель так, чтобы в комнатах было максимальное ощущение пространства. Это спровоцирует клиента на покупку.

8. Постарайтесь представить продавца в «приятном свете» Никто не захочет жить в квартире, где раньше жили алкоголики либо уголовники.

9. Если рядом живут шумные соседи-музыканты, договоритесь с ними заранее о «времени тишины».

10. Если из квартиры открываются красивые виды, откройте занавески и помойте окна. Когда вид из окна оставляет желать лучшего, постарайтесь провести показ в тёмное время суток.

11. Не назначайте встречу когда на дорогах час -пик. Если покупатель будет долго добираться до квартиры, он может решить что она имеет удалённое положение.

12. Даже если покупатель невежлив и груб, оставайтесь доброжелательными и учтивым. Он может вам ещё позвонить.

13. Во время презентации в квартире не должно быть родственников продавца, договоритесь об этом заранее.

14. Никаких домашних животных и следов их жизнедеятельности (шерсть, запах)!!!

15. Позаботьтесь о наличии всех необходимых вещей и документов, у вас должны быть:

• Документы на квартиру.
• Технический паспорт квартиры. (в нем указаны все характеристики).
• Рулетку. (иногда клиент хочет измерить место под свою мебель)
• Договор показа.
• Договор купли продажи.

Тонкости и нюансы при показе квартиры покупателю.

Помимо умения презентовать и важно чувствовать настроение покупателя. Ниже я приведу тонкости, которые помогут вам выйти победителем из любой ситуации и обезопасят от неприятных инцидентов.

• То, что покупатель решил посмотреть квартиру, ещё не означает, что он уже решил её купить, но тот факт, что он видел её фотографии в объявлении, увеличивает эту вероятность. Помните об этом.
• Торг всегда уместен. Если после показа покупатель интересуется ценой квартиры, значит, что она ему понравилась. Чтобы не проиграть в цене заранее подготовьте аргументы для торга.
• Если вы хотите продать квартиру подороже, но её состояние не на высоте, проведите косметический ремонт (подклейте обои, замажьте трещины).Порой это позволяет существенно повысить цену кватиры, а значит увеличит вашу прибыль при продаже.
• Покупатели могут оказаться мошенниками или бандитами, которые ограбят показываемую квартиру. Поэтому старайтесь всегда узнать максимальною информацию о клиенте (фамилия, где работаети т. д.). На встречи с сомнительными покупателями берите второго человека. Им может быть стажер. Если при встрече клиент вызывает крайнее недоверие лучше откажитесь от сделки.
• Покупатель и продавец могут договориться о сделке и без вас. Не оставляйте их наедине друг с другом. Чтобы не допустить их досрочного знакомства назначьте место встречи с покупателем на расстоянии квартала от дома.
• Иногда родственники продавца против сделки, не позвольте им её испортить и будьте начеку.

Все ниже перечисленные советы работают вкупе, так как даже мелочь может испортить настроение покупателя. Будьте, внимательны, осмотрительны находчивы и у вас всё получится.

В данной статье поговорим о том, как правильно работать с агентством недвижимости и на что обратить внимание при составлении договора.

Продажа недвижимости – дело серьёзное, хлопотное и трудное. Продавать дом можно разными способами.

• Если хватит смелости, опыта и знаний рынка, то можно попробовать провести сделку самостоятельно . В этом, несомненно, есть и плюсы и минусы!

• Неопытным стоит обратиться к профессионалам , так будет мудрее, быстрее и надежнее. Если хорошо профинансируете работу риэлтора, он постарается выполнить её, как для самого себя. И проблем с продажей, а также разных рисков в данной ситуации можно будет избежать. Но и здесь есть свои нюансы.

• Третий вариант — поручить продажу доверенному лицу . Но и в данной ситуации лучше следовать пословице: «доверяй, но проверяй!»

Как ни крути, а продажа недвижимости – дело хлопотное и очень, очень не простое! Здесь нужны знания, опыт, внимательность и везение!

На этой странице разговор пойдёт о продаже через агентство недвижимости . И одной из составляющей данной услуги, является финансовое вознаграждение за выполненную работу. Материальный стимул, в данном случае – двигатель продажи! Разговор пойдёт о том, как не потерять свои «кровные» из-за некорректно составленного договора.

• Итак, стоит или не стоит обращаться к риэлтору?

• Какие права и обязанности есть у риэлтора при продаже квартиры или дома?

• Как правильно составить договор с агентством недвижимости?

Пойдём по пунктам. Первое: стоит или не стоит обращаться к риэлтору? Однозначного ответа здесь нет. Желаете сэкономить и готовы для этого потратить своё личное время, силы и нервы? Тогда вперёд и удача, возможно, вам улыбнётся!

Не желаете нагружать себя лишними хлопотами и проблемами? Значит нужно подумать об агенте или доверенном лице.

Второе: права и обязанности риэлтора. Раскладывать по пунктам и повторяться нет смысла. Для этого есть специализированные ресурсы, где всё очень подробно изложено. Особенно дотошным и любознательным могу предложить посетить интернет-портал «Квартирочка»- там узнаете все подробности.

Вопрос третий: составление договора с агентством недвижимости. Вот на нём и остановимся поподробнее. И рассмотрим тему продажи дома и составления договора с агентством недвижимости с обывательской точки зрения.

Кто обращается в агентство недвижимости? Кто продаёт дома и квартиры? Простые обыватели, не сильно разбирающиеся в юридических и риэлторских тонкостях. Для них главная задача – продать выгодно и не потерять при этом свои «кровные». Вот таким простым обывателям и будет полезна данная информация.

Как правильно составить договор с агентством недвижимости и на какие пункты следует обратить особое внимание?

Прежде чем заключать договор с агентством недвижимости, ненавязчиво порасспрашивайте потенциального работника о его успехах и проведенных делах.

В каждом стаде найдется «паршивая овца», которая всё испортит. Так и среди риэлторской братии, среди массы ответственных, добросовестных работников найдется один, желающий получить побольше гонорар, не особо при этом «парясь».

И чтобы обезопасить себя от таких работников, нужно быть внимательным при составлении договора.

Следует особое внимание обратить на некоторые нюансы в финансовых вопросах . Что же это за нюансы, сейчас попробуем разобраться.

Обращаясь в агентство недвижимости со своей проблемой и составляя договор , следует внимательно изучить пункт, в котором оговаривается сумма, сроки и способ выплаты вознаграждения . Если в договоре будет указано, что гонорар выплачивается только в том случае, если агент действительно сам, без вашего участия, нашёл покупателя и провёл сделку, тогда именно за это вы и заплатите.

Но довольно часто бывает так, что вся работа агента сводится к парочке объявлений в бесплатной газете, а всю работу по активному поиску и по всем остальным вопросам владелец недвижимости проводит самостоятельно. Так за что же здесь платить?

Зато при попытке расторгнуть договор , агентство указывает своим клиентам на пункт, в котором говорится о выплате неустойки в размере…. Заплатить придётся. Вернуть или сохранить свои «кровные» в этом случае не получится.

Официально, стоимость риэлторской услуги в РБ и РФ равна 3 -10% от рыночной оценки недвижимости. Сумма немаленькая, но предварительно всё просчитав, потери можно компенсировать, включив вознаграждение в стоимость дома.

Но не в сумме дело, а в выплате этой суммы. Здесь уже дело принципа. Поэтому внимательно читайте все пункты договора, оговаривайте все нюансы, чтобы потом не разбираться кто прав, а кто виноват. И главное – оплата по факту! Представитель агентства получит вознаграждение только в том случае, если действительно нашёл покупателя и провёл сделку, сохранив все условия, а не за имитацию бурной деятельности.

И ещё один последний штрих: не слушайте «сказки» о стандартной форме договора. Суммы, сроки, форма оплаты, за какую работу производится выплата, а за какую нет – все это оговаривается и может варьироваться в процессе составления договора. Как договоритесь, так и запишете. И ещё раз повторюсь – оплата по факту сделки!

Конечно, не всегда получается найти покупателя в сроки, оговоренные в договоре. И причиной тому может быть не очень-то привлекательная цена.

Но это уже Ваша личная проблема. Этот нюанс тоже нужно учесть и прописать пункт о минимальной оплате работы риэлтора, сумму и сроки выплаты оговорите при написании договора. Следует включить и пункт о расходах, которые должны быть подтверждены документально (билеты, чеки, квитанции).

Для того, чтобы продать квартиру быстро, не снижая заявленной цены, не нужно обладать суперспособностями. Опытные риэлторы уверены: верно выбранная тактика и выполнение определенных правил помогут ускорить процесс.

Инструкция по применению: учимся продавать быстро

Если вы – новичок в профессии или только планируете стать риэлтором, неудивительно, что вы заранее сомневаетесь в собственных силах. Настоящее мастерство приходит с опытом, а вот узнать некоторые приемы, которыми пользуются профессионалы, можно уже сейчас. Итак, советы риэлтору, как продать квартиру быстро:

1. Подготавливаем жилье к показу

Внешняя привлекательность объекта – один из самых главных факторов, влияющих на принятие решения о покупке. Как представить в выгодном свете квартиру вне зависимости от того, заселена она или нет?

• Если в квартире до сих пор живут люди, следует сделать ставку на уют. Посоветуйте собственнику делать уборку перед каждым показом и позаботиться о том, чтобы в доме не было неприятных запахов. Если при переезде хозяин квартиры планировал выбросить часть вещей, убедите его сделать это заранее – чем меньше лишнего хлама, тем привлекательнее будет выглядеть квартира.
• Достоинство пустой квартиры перед жилой заключается в том, что покупателю будет гораздо легче представить будущий дизайн того помещения, где нет ничего лишнего.

2. Предупреждаем о недостатках

Задаваясь вопросом, как быстро продать квартиру, риэлтор должен помнить, что умалчивать о некоторых специфических особенностях объекта не всегда уместно. Если покупатель любит ежедневно часами лежать в ванной, вряд ли его устроит сидячий вариант, который часто можно встретить в малогабаритных квартирах. Предупредите клиента об этом заранее, чтобы он знал, чего ожидать, и не почувствовал себя разочарованным.
Но представлять недостатки в невыгодном свете ни в коем случае нельзя – заранее подумайте над нужной формулировкой, чтобы и о характерной черте сообщить, и клиента не испугать.

3. Подготавливаем ответы на возможные вопросы

О квартире, которую нужно продать, вы должны знать все и даже немножко больше. Если потенциальный покупатель не получит ответа на заданный вопрос, у него может возникнуть ощущение, что вы чего-то недоговариваете или хотите скрыть. Четкие, развернутные, подробные ответы – залог успеха. Но не стоит выходить за рамки вопроса и рассказывать о чем-то дополнительно — не дайте себя подловить и перевести разговор на тему, в которой возможно наличие подводных камней.

4. Отсеиваем лишних кандидатов в покупатели

Если приводить каждого, кто позвонил по объявлению, в продаваемую квартиру, слишком велик шанс устроить там проходной двор. Кроме того, ваше время тоже не резиновое, поэтому не стоит тратить его на изначально бесперспективные варианты.
На этапе телефонных переговоров задавайте уточняющие вопросы, приводите аргументы, чтобы отсеять тех клиентов, которым конкретная квартира точно не подойдет по большинству параметров.

5. Назначаем встречу в удобное для клиента время

Готовьтесь к тому, что рабочий день у вас будет ненормированный, поскольку в большинстве случаев и покупателям, и продавцам удобнее назначать встречу на вечер. Также велика вероятность того, что придется выезжать на объект в выходные и праздничные дни. Не лениться – нужный совет риэлтору, который хочет продать квартиру побыстрее.

6. Формируем положительное мнение о доме и его жителях

Итак, вы встретились с покупателем (о том, где риэлторы находят клиентов, можно прочитать здесь). Чтобы не отпугнуть его еще до того, как он зайдет в квартиру, нужно:

• Позаботиться о чистоте подъезда и прилегающей территории. Все мелочи, которые могут сформировать отрицательное мнение о доме, нужно устранить заранее. Вкрутить отсутствующие лампочки или поднять валяющиеся бумажки – дело нехитрое, а впечатление о подъезде уже изменится в лучшую сторону.
• Договориться с соседями. Соседи достаются в нагрузку при покупке квартиры, поэтому стоит заранее позаботиться о том, чтобы у покупателя осталось приятное впечатление о них. В доме есть музыканты или люди, которые делают ремонт? Стоит попросить их о том, чтобы во время показа квартиры они соблюдали тишину.
• Представить продавца в выгодном свете. У хозяина квартиры есть дети или домашние животные? Предупредите его о необходимости сделать так, чтобы во время показа они не отвлекали внимание на себя и не мешали покупателям. О самом продавце также необходимо сформировать положительное мнение: каждому хочется знать, что до него в квартире жили приличные люди.

7. Проводим показ в доброжелательном ключе

Последний и, возможно, самый главный ответ на вопрос, как быстро продать квартиру риэлтору, заключается в том, как вы построите общение с покупателем. Оставайтесь спокойным и вежливым, на неодобрительные замечания реагируйте сдержанно, не забудьте о презентабельном внешнем виде и дружелюбном выражении лица, и вы обязательно оставите о себе хорошее впечатление. Не редкость, когда клиент, принимая решение о выборе из большого количества похожих вариантов, предпочтет тот, где встретился с достойным сервисом и добрым отношением.

Это основные советы риэлтору, как быстро продать квартиру. Но существует еще множество хитростей, а рассказать обо всех в одной статье невозможно. Поэтому приходите в учебный центр “Трансферт”, и мы научим вас всему, что умеем сами!

Любой хороший продавец, чем бы он ни торговал, имеет в своем арсенале специальные приемы, позволяющие скрыть недостатки товара и подчеркнуть его преимущества (порой, весьма сомнительные). Как часто многие из нас поддаются на ухищрения таких продавцов и покупают совершенно ненужные или некачественные вещи - кофточки, которые никогда не наденутся, обувь, ходить в которой неудобно и многое другое от носовых платков и до квартир.

В этом и заключается работа продавца. Однако, если приобретение неудобной обуви может вызвать лишь некоторую досаду, как на продавца, так и на себя, то покупка квартиры, несоответствующей заявленным характеристикам, вызывает более сильные эмоции. И ведь с юридической точки зрения, продавец окажется прав - ведь он не обманывает покупателя и продаваемая квартира полностью «чиста». Риэлтор просто «забывает» проинформировать клиента о «несущественных» недостатках недвижимости.

Давайте рассмотрим ряд особо популярных в риэлтерской среде приемов для продажи неликвидного жилья. Быть может, полученные знания сберегут Вам в будущем и деньги и нервы.

Там, где спит ребенок

Чтобы не показывать потенциальному покупателю какие-либо недостатки недвижимости, продавцы применяют особые технологические ухищрения. Порой, «креативность» риэлтеров способна удивлять. Какие только идеи не используются, чтобы скрыть недостаток, снижающий ценность квартиры для покупателя.

Например, за годы работы с недвижимостью нам много раз приходилось слышать об одном нехитром приеме, используемом при продаже квартир, не подключенных к централизованной системе горячего водоснабжения. Понимая, что данный факт отрицательно сказывается на ликвидности жилья, риэлторы просто-напросто убирают из него водонагревательные приборы. Неискушенный покупатель редко проверяет наличие воды в кранах. Но если даже и проверяет - предварительно наклеенное на двери подъезда объявление о ремонтных работах служит отличной маскировкой, а в летнее время отсутствие воды в кранах можно с легкостью объяснить проведением профилактических работ. И это еще цветочки. Покупателю могут продать даже «телефонизированную» квартиру, поставив в ней телефонный аппарат буквально за пять минут до прибытия клиента. Самые «творческие» продавцы умудряются даже звонить с этого неподключенного телефона в присутствии покупателя для придания большей правдоподобности.

К этому списку можно добавить еще множество ухищрений. Так, при протекающей сантехнике, продавец может отключить водоснабжение, разбитые двери могут быть спрятаны за дешевой обивкой и так далее.

Иногда покупателю пытаются ограничить возможность осмотра какой-либо комнаты, в которой, например, «спит ребенок». Что можно увидеть в приоткрытую дверь при выключенном свете? Такая хитрость используется чаще всего в случаях, когда одна из комнат нуждается в дополнительном ремонте (сломаны окна, была протечка и т.п.).

Вообще, многие риэлторы стараются приглашать клиента для осмотра квартиры в вечернее время. Ведь темнота помогает скрыть не слишком привлекательный внешний вид дома, плохо обустроенную придомовую площадку и тому подобные факты. Лишь очень немногие из покупателей захотят совершить обход двора в темное время суток, чтобы поближе рассмотреть все подробности. Так что нужно быть внимательным во всем. Даже если добрый продавец предлагает встретить Вас в любом удобном месте и подвезти до объекта на своей машине, а дорога пролетает совсем незаметно благодаря его искрометной болтовне - задумайтесь. А не скрывается ли за всем этим плохая транспортная доступность места Вашего будущего проживания?

Перечислить все способы и приемы ушлых продавцов наверняка не сможет никто. Желая выгодно продать объект, они включают весь свой интеллект и всю свою фантазию. И кроме вышеназванных хитростей, имеющих широкое распространение, многие риэлторы имеют свои «фирменные» ходы. Однако именно перечисленные варианты обмана встречаются чаще всего, известны большинству недобросовестных риэлторов и применяются ими на практике. Профессионал способен раскусить столь примитивный обман в два счета, а жертвами, как правило, становятся неопытные покупатели, не заручившиеся поддержкой специалистов.

Риэлторы - актеры

Помимо технических приемов риэлторы используют в своей работе своеобразные актерские постановки. Например, при посещении квартиры будущему покупателю может «совершенно неожиданно» встретиться словоохотливый жилец этого дома, который в красках распишет массу преимуществ и выгод, ожидающие дома радужные перспективы и прелести района. Если покупатель - мужчина, он также «случайно» знакомится с будущей соседкой, весьма привлекательной и общительной. Весьма часто риэлторами применяется метод «ажиотажного спроса». Его суть - столкнуть в предлагаемой квартире одновременно несколько покупателей. Причем совсем не факт, что все эти покупатели настоящие. Напротив, как правило, настоящий всего один, а остальные являются сообщниками риэлтора, и их задача - показать потенциальному покупателю «каким спросом пользуется эта замечательная квартира».

И еще один классический «развод» заключается в создании особенной очередности показа вариантов, когда вначале покупателю предлагают несколько совершенно неподходящих квартир, потом один или два нормальных варианта, а далее опять ряд объектов, не отвечающих его запросам. При этом риэлтор всячески старается надавить на клиента, намекая, что на более-менее понравившиеся квартиры имеются и другие претенденты и когда еще появятся подобные варианты вообще неизвестно. Чаще всего покупатель и так находится в цейтноте - ведь ему необходимо освободить предыдущее жилье (многие начинают процесс подбора вариантов, уже заключив договор продажи своей предыдущей квартиры). А поэтому, устав от бесконечных хождений по неликвидным квартирам, покупатель все же соглашается на тот самый единственный терпимый вариант.

«Рыбак рыбака….»

Все описанные выше приемы рассчитаны чаще всего на неопытного покупателя. Однако существуют и методы воздействия на риэлторов.

В период кризиса, в связи со снижением общего спроса на недвижимость в среде российских риэлтеров выявилась новая тенденция. Риэлторы продавцов стали заключать своеобразные сделки с риэлторами покупателей. Предметом этих сделок является следующее: риэлтор покупателя получает дополнительное неофициальное вознаграждение от риэлтора продавца, если сможет уговорить своего клиента приобрести именно этот неликвидный объект недвижимости.

По большому счету в такой сделке нет ничего предосудительного. Во многих развитых мировых странах принята подобная практика, когда вознаграждение за проведенную сделку в равных долях делится между риэлторами покупателя и продавца.

Но любую хорошую идею можно извратить и превратить в способ обмана. А попытка продать квартиру с недостатками, заставив риэлтора покупателя закрыть глаза на эти недостатки за отдельную плату, весьма и весьма напоминает взятку. Получая от противоположной стороны денежное вознаграждение, такой риэлтор перестает замечать неприятные моменты в документах на квартиру, соглашается с заведомо завышенной ценой и т.д. То есть фактически превращается из помощника покупателя в агента противоположной стороны.

Исходя из всего этого, можно подумать, что покупатель полностью и безоговорочно зависит лишь от честности риэлтора, которому поручена покупка недвижимости. Однако это не совсем так. При грамотном подходе к делу, обладая минимумом знаний можно полностью контролировать работу риэлтора. Все что для этого нужно - верить лишь собственным глазам. Обязательно самостоятельно проводите тщательный осмотр предложенной квартиры, заглядывая в каждый ее уголок, проверьте работоспособность всех инженерных систем. Пройдитесь по придомовой территории, оглядитесь, оцените количество людей на остановках общественного транспорта. Тогда Вы сможете быть уверены в приобретаемом жилье. Ведь это Вы являетесь покупателем и платите свои деньги, это Вам жить в приобретенной квартире, а значит, жилье должно понравиться именно Вам! Для подтверждения же юридической «чистоты» квартиры, потребуйте от риэлторской компании официальное письменное заключение. Это заключение станет Вашей страховкой от непредвиденных неприятностей. Поверьте, выдавая такое заключение, риэлторы вряд ли станут рисковать и умалчивать о существующих проблемах.