Порядок погашения долгов тсж ук перед рсо. Тсж и коммунальные услуги. Задолженность управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями или долги жильцов «топят» УК

Соответственно, можно назвать три стороны любого процесса, связанного с коммунальными услугами, их оплатой, задолженностями т.д.:

• жильцы дома, то есть конечные потребители услуг;
• ТСЖ, как представительный орган;
• организации, предоставляющие услуги и ресурсы.

В рассмотрении такого дела, как долг ТСЖ перед определенной организацией из числа поставщиков коммунальных услуг, или несколькими такими организациями, кажется очевидной следующая логическая цепочка: если жильцы вовремя вносят все платежи, а ТСЖ не осуществляет расчет с ресурсоснабжающими организациями, то и спрос, соответственно, с ТСЖ.

На самом же деле все не так просто, а система регулирования таких взаимоотношений на законодательном уровне, к сожалению жильцов дома с проблемным ТСЖ, далека от идеала.

Причины

Неплатежеспособные жильцы

Начнем рассмотрение данной темы все же с более-менее «уважительной» причины, по которой могут накапливаться долги ТСЖ перед ресурсоснабжающими компаниями, и в итоге быть инициировано дело о признании банкротства ТСЖ.

Причиной тому – безответственные жильцы дома , не вносящие вовремя платежи по коммунальным счетам.

В любом дома всегда найдутся такие квартиры и «неблагополучные» жильцы, накапливающие долги по коммунальным счетам.

Вследствие накопления долгов выносятся определенные штрафные санкции , начисляется пеня. А оплатить долги и штрафы ТСЖ просто нечем, поскольку организация некоммерческая, соответственно, собственного дохода, позволяющего покрывать задолженности, не имеет. На этот случай законом защита интересов добросовестных жильцов не предусмотрена .

Компании, поставляющие коммунальные услуги, также не интересуются подробностями возникновения и роста задолженности . Процедура общения и выяснении отношений между поставщиками услуг и потребителями не предусмотрена, да и первым не особо нужна.

Поставщик коммунальных услуг имеет договор , согласно которому поставляет услуги и получает за них оплату. В случае невыполнения условий, поставщик имеет право отключать подачу тех или иных ресурсов, либо применять другие методы в рамках законодательства.

В любом случае могут пострадать и добросовестные плательщики, но нет никаких способов законного выяснения отношений с жильцами, по чьей вине накопилась задолженность, и уж точно эти нюансы не интересуют компании, поставляющие коммунальные услуги в дома.

Нецелевая растрата средств

Следующий вариант еще боле неприятный, чем предыдущий.

Известны случаи, когда банкротство ТСЖ наступало вследствие нецелевой растраты средств , вносимых жильцами.

Регулярно передавая деньги ТСЖ, жильцы до поры до времени были спокойны, но в один прекрасный момент наступал час расплаты, когда оказывалось, что ТСЖ не платило никому из поставщиков коммунальных услуг и задолженности имели просто колоссальные масштабы.

К сожалению жильцов такого дома, судом с большой вероятностью может принято решение о взыскании долга с жильцов. В данном сегменте правоотношений наблюдается солидный перекос в сторону защиты интересов ресурсоснабжающих организаций.

Схема сводится к тому, что за услуги необходимо платить вовремя и в полном объеме , и если оплата не осуществляется со стороны ТСЖ, то ее должны произвести жильцы, поскольку именно они потребляют услуги. Далее разбирательства с ТСЖ и возврат своих средств – это исключительно заботы жильцов, но не компании поставщика коммунальных благ.

На такой случай есть даже отдельная статья в ГК РФ (№312), гласящая, что неосведомленность о том, куда были потрачены деньги ТСЖ не является фактом , освобождающим жильцов от повторной уплаты в случае возникновения подобных споров.

Очевидно, помимо своевременной оплаты коммунальных счетов, жильцы дома должны также регулярно интересоваться тем, куда направлены средства и требовать жесткой отчетности от ТСЖ. Только таким образом можно обезопасить себя от повторной оплаты счетов.

Как проводится процедура признания банкротства?

Инициировать банкротство ТСЖ могут либо компании, вовремя не получающие своих средств за предоставленные услуги, либо само ТСЖ в случае, когда очевидно такое положение.

Если у ТСЖ накопилась задолженность в размере от 100 тыс. р. и выше, и не происходит выплат по долгу в течение 3х месяцев, такое положение является основанием для инициации признания банкротом данного ТСЖ.

ТСЖ может самостоятельно обратиться в арбитражный суд для признания себя банкротом. Более того, этот шаг является обязательным, когда на лицо обстоятельства, ведущие к банкротству, невозможность выполнять свои платежные обязательства перед кредиторами или поставщиками различных услуг.

Также в арбитражный суд может обратиться кредитор (организация, поставляющая услуги), либо уполномоченный орган кредитора, например ФНС, с целью признания должника банкротом. В этом случае согласно процедуре сначала необходимо получить документ о том, чтобы направлено соответствующее исполнительное письму в службу судебных приставов и минуло 30 дней с того момента, а средства так и не были получены от должника.

Суд после рассмотрения поданных заявлений и сопутствующей доказательной базы в большинстве случаев дает возможность ТСЖ все же расплатиться с долгами, то есть признание банкротства откладывается на некоторый срок, во время которого принимаются меры по спасению финансового положения ТСЖ.

Проводится оценка реального состояния дел, выявление кредиторов и работа с ним, работа с должниками, процедура санации (жильцы «помогают» ТСЖ выйти из затруднения путем оплаты долгов). Данный комплекс мер носит название «процедура наблюдения».

Источником погашения долгов может также выступать имущество ТСЖ. Обычно находится офисное оборудование, инвентарь, средства на счетах, которые могут послужить возмещением задолженности. Не может быть «отобрано» за долги ТСЖ такое имущество жильцов, как находящиеся в общем пользовании помещения: чердаки, подвалы и т.д. Как и фасады здания, его крыша и придомовая территория, эти помещения в равной мере принадлежат всем жильцам дома, а не ТСЖ.

Если же по истечении периода наблюдения, очевидно такое финансовое положение ТСЖ, при котором возмещение долговых обязательств невозможно , ТСЖ признается банкротом и ликвидируется по стандартным средствам ликвидации юридического лица.

На чьей стороне закон?

Все же: защищает ли закон собственников жилья от неграмотного расходования средств работниками ТСЖ? Что делать и кто виноват в том случае, когда жильцы уплатили по всем счетам непосредственно в ТСЖ, а деньги были потрачены не по целевому назначению или украдены .

В практике судебных разбирательств есть прецеденты как взыскания долгов с жильцов, то есть фактически повторная оплата жильцами своих коммунальных счетов, так и назначение арбитражного управляющего на период наблюдения, в чьи обязанности входит и работа с должниками, конкретно виновными в образовании и накоплении задолженностей.

Как уже сказано выше, существует статья, согласно которой ответственность при незнании о положении дел ТСЖ с жильцов не снимается . Поэтому важно действовать на опережение и все же интересоваться целевым расходованием средств. В то же время есть и положения законодательства гласящие о том, что жильцы не несут ответственность за ТСЖ, а ТСЖ не несет ответственность за действия жильцов (п.6 ст. 135 ЖК РФ).

Таким образом, хоть и перекос правосудия в пользу интересов коммунальных предприятий на лицо, все же обратившись к опытным юристам, адвокатам, для защиты интересов добросовестных жильцов – членов ТСЖ может помочь избежать участи повторной оплаты счетов и расплаты за некомпетентность работников ТСЖ, их намеренные махинации, либо за недобросовестность некоторых жильцов многоквартирного дома.

Защищает закон и интересы компаний-поставщиков услуг от хитрых участников ТСЖ, желающих намеренно накапливать долги и путем признания банкротства уходить от ответственности и их оплаты.

Традиционно в статьях, адресованных коммерческим организациям, на тему безнадежных и сомнительных долгов основное внимание уделяется налоговому учету. Известно, что НК РФ позволяет уменьшить налогооблагаемую прибыль на суммы такой дебиторской задолженности, вопрос лишь в деталях (какие именно долги признаются сомнительными и безнадежными, в каком порядке они включаются в состав расходов). Для ТСЖ эта проблема неактуальна, поскольку в большинстве случаев платежи собственников помещений не относятся к доходам, соответственно, расходы (в частности, в виде безнадежных долгов и резерва по сомнительным долгам) не формируются. Однако долги, которые невозможно взыскать, - это реалии практики любого ТСЖ. Каковы требования бухгалтерского законодательства, предъявляемые к организациям, имеющим задолженность, нереальную к взысканию, а также сомнительную задолженность? Как они должны исполняться товариществами?

Требования бухгалтерского законодательства

Нереальные для взыскания долги

Обязанность организации (подчеркнем: любой организации, а не только коммерческой) списывать дебиторскую задолженность, по которой истек срок исковой давности, а также другие долги, нереальные для взыскания, установлена п. 77 . Основания для списания - данные проведенной инвентаризации, письменное обоснование, приказ (распоряжение) руководителя организации. Суммы долгов относятся на счет средств резерва сомнительных долгов либо на финансовые результаты у коммерческой организации, если в период, предшествующий отчетному, суммы этих долгов не резервировались, или на увеличение расходов у некоммерческой организации. Далее в приведенной норме сказано: списание долга в убыток вследствие неплатежеспособности должника не является аннулированием задолженности. Эта задолженность должна отражаться за бухгалтерским балансом в течение пяти лет с момента списания для наблюдения за возможностью ее взыскания в случае изменения имущественного положения должника .

Как видим, некоммерческой организации, в том числе ТСЖ, не удастся избежать списания долгов, нереальных для взыскания (хотя бы потому, что в п. 77 указанного документа некоммерческие организации прямо упомянуты). Дебиторская задолженность в сумме обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, а также платы за содержание и ремонт общего имущества и платы за коммунальные услуги, вносимой собственниками помещений, не вступившими в ТСЖ, формируется ежемесячно в бухгалтерском учете товарищества проводкой Дебет 76 Кредит 86 . Отражение именно задолженности по целевому финансированию (в противовес учету целевого финансирования кассовым методом) обусловлено правовым статусом ТСЖ:

• в случае неисполнения собственниками помещений в МКД своих обязанностей по участию в осуществлении общих расходов ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов (п. 3 ст. 137 ЖК РФ );
• товарищество может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в МКД обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов (п. 4 ст. 137 ЖК РФ );
• ТСЖ обязано обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в МКД обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество (п. 5 ст. 138 ЖК РФ ).

Критерии для признания задолженности нереальной для взыскания не установлены (за исключением истечения срока исковой давности). Они должны содержаться в письменном обосновании, которое необходимо для списания задолженности .

Что касается применения срока исковой давности, он составляет три года и отсчитывается с момента, когда право ТСЖ было нарушено должником, то есть когда должник не внес платеж в срок (п. 2 ст. 200 ГК РФ ), а именно (в общем случае согласно п. 1 ст. 155 ЖК РФ ) с 10 го числа месяца, следующего за расчетным. Срок исковой давности применяется судом по заявлению стороны в споре. Если же должник не заявит о его истечении, спор будет рассмотрен по существу (п. 2 ст. 199 ГК РФ ). Иначе говоря, подать иск в суд о взыскании долга с жильца можно в любом случае. Следует учитывать, что срок исковой давности может прерываться, в частности, предъявлением иска и совершением должником действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва срок начинает течь заново (ст. 203 ГК РФ ). К действиям, свидетельствующим о признании долга, с учетом разъяснений, представленных в п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2001 № 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 , могут относиться просьба жильца о рассрочке или отсрочке платежа, заключение соглашения о рассрочке или отсрочке, частичная уплата долга. Между тем нужно понимать, что платежи собственников помещений имеют периодический (ежемесячный) характер и действия, свидетельствующие о признании долга, в отношении определенных платежей не являются основанием для перерыва срока исковой давности по другим платежам.

Итак, бухгалтерское законодательство обязывает ТСЖ контролировать дебиторскую задолженность как минимум с точки зрения течения срока исковой давности, а также списывать долг, когда такой срок истек. В связи с этим, полагаем, ТСЖ вправе считать долгами, нереальными для взыскания, лишь те, по которым истек срок исковой давности (а иные долги, которые коммерческая организация обычно списывает, не считать таковыми ). На практике встречаются ситуации, когда товарищества списывают подобные долги лишь после того, как суд применит срок исковой давности по заявлению должника (в этих ТСЖ налажена работа по взысканию долгов, в том числе в судебном порядке).

Резервы сомнительных долгов

Обязательность создания резервов сомнительных долгов для всех организаций установлена п. 70 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ , а также следует из ПБУ 21/2008 «Изменение оценочных значений» (утверждено Приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 106н ). Так, организация создает резервы сомнительных долгов в случае признания дебиторской задолженности сомнительной. В свою очередь, сомнительной считается дебиторская задолженность организации, которая не погашена или с высокой степенью вероятности не будет погашена в сроки, установленные договором, и не обеспечена соответствующими гарантиями. Для целей применения ПБУ 21/2008 изменением оценочного значения (которым, в частности, является величина резерва по сомнительным долгам) признается корректировка стоимости актива (дебиторской задолженности), которая обусловлена появлением новой информации, производится исходя из оценки существующего положения дел в организации, ожидаемых будущих выгод и обязательств и не является исправлением ошибки в бухгалтерской отчетности (п. 2 , 3 ПБУ 21/2008 ). В бухгалтерской отчетности резерв сомнительных долгов отдельно не показывается, а уменьшает величину «дебиторки» в активе баланса (п. 35 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации» ). Как видим, вопрос о признании задолженности сомнительной и определении суммы резерва решается в каждой ситуации отдельно, четких критериев бухгалтерские стандарты не устанавливают.

Цель создания резерва сомнительных долгов (кстати, он создается по каждому долгу в величине, зависящей от платежеспособности должника и оценки вероятности погашения долга полностью или частично) - показать в отчетности достоверную информацию о дебиторской задолженности. Впрочем, списание нереальных для взыскания долгов преследует ту же цель. Поэтому в п. 77 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ сказано, что такие долги списываются в состав расходов, только если их суммы в предыдущем отчетном году не были зарезервированы.

У ТСЖ могут возникнуть сомнения, а действительно ли задолженность собственников помещений является сомнительной и подлежит резервированию. Буквальное прочтение п. 70 и 77 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ вообще может натолкнуть на мысль о создании некоммерческой организацией резерва только по долгам, возникшим в связи с хозяйственной деятельностью. Так, суммы созданных резервов (как и не использованные на конец года резервы) предписано относить на финансовые результаты деятельности организации, кроме того, задолженность признается сомнительной, если нарушен срок, установленныйдоговором (между ТСЖ и его членами договор не заключается, по крайней мере в части содержания и ремонта общего имущества), а в п. 77 фраза построена так, что можно сделать вывод: долги могут быть отнесены за счет резерва только у коммерческой организации. Тем не менее эти сомнения необоснованны. Во-первых, из актуальной редакции п. 70 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ , сформированной Приказом Минфина РФ от 24.12.2010 № 186н , исключено упоминание о том, что сомнительные долги возникают только в связи с расчетами за продукцию, товары, работы и услуги, значит, и в связи с получением целевых средств могут возникать сомнительные долги (естественно, если целевое финансирование не учитывается кассовым методом). Во-вторых, в ПБУ 21/2008 отсутствует упоминание о том, что данный стандарт распространяется лишь на коммерческие организации либо на некоммерческие организации, но только в части фактов, относящихся к предпринимательской деятельности (такая оговорка, кстати, есть во многих ПБУ). В-третьих, в силу п. 4 ПБУ 21/2008 изменение оценочного значения подлежит признанию в бухгалтерском учете путем включения в состав доходов или расходов организации (а эта формулировка уже не исключает ее применения некоммерческими организациями).

Поэтому ТСЖ, как и любая некоммерческая организация, обязано создавать резерв сомнительных долгов. На это указывает и Минфин в Информации об особенностях формирования бухгалтерской отчетности некоммерческих организаций (ПЗ-1/2011) . При этом стратегическим вопросом является определение критериев сомнительности задолженности. Его следует проработать заранее и включить выбранные критерии в учетную политику для целей бухгалтерского учета. Формально, раз вероятность погашения просроченного долга оценивается индивидуально, ничто не мешает ТСЖ оценивать ее как высокую (особенно в случае добросовестного подхода членов правления к стимулированию платежной дисциплины) и, как следствие, не иметь в учете такого показателя, как резерв сомнительных долгов.

Особенности финансирования расходов ТСЖ

Как известно, необходимые расходы на установленные законом и уставом ТСЖ цели формируют расходную часть сметы. На ее основе определяется доходная часть, которая служит базой для расчета размера платежей и взносов каждого собственника помещения в МКД в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество (см. пп. 2 , 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ). Рассмотрим часто встречающуюся ситуацию, когда ТСЖ не имеет доходов от хозяйственной деятельности. На размер бюджетных субсидий в качестве одного из источников доходов по смете товарищество фактически не может влиять. Единственный вид поступлений, определение величины которого подконтрольно органам управления ТСЖ, а именно общему собранию его членов (пп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ ), - платежи собственников помещений.

Смета доходов и расходов предусматривает соответствие поступлений и платежей ТСЖ. Понятно, что составить на год вперед смету, расходная часть которой будет в точности исполнена, практически невозможно, так как отклонения в виде экономии или перерасхода по тем или иным статьям неизбежны. Совершенно нормальная практика - создание фонда непредвиденных расходов и установление порядка его расходования .

Ключевой вывод:

Создание фонда непредвиденных расходов согласно финансовому плану ТСЖ и создание резерва сомнительных долгов в бухгалтерском учете - абсолютно разные вещи. Принятие общим собранием членов ТСЖ решения о создании фонда означает, что собственники помещений будут вносить в составе соответствующей платы определенную сумму денежных средств для финансирования конкретных видов расходов. Это значит, что источник их финансирования уже определен и сформирован. Например, за счет средств специального фонда можно списать безнадежные долги, если, конечно, в положении о фонде предусмотрен подобный вид расходования. В свою очередь, создание резерва сомнительных долгов в бухгалтерском учете не зависит от волеизъявления членов ТСЖ и готовности собственников помещений покрыть за свой счет «плохие» долги соседей. Резерв создается в силу закона, даже если собственники отказываются его финансировать.

Тем не менее нередко в хозяйственной жизни ТСЖ возникают чрезвычайные расходы, не предусмотренные сметой и не включенные в возможные направления трат за счет такого фонда. Будем исходить из того, что непредвиденные расходы не зависят от воли товарищества (например, санкции государственных органов, выплаты по решениям суда и пр.). Вполне справедливо, что подобные вынужденные расходы, понесенные в рамках уставной деятельности, должны быть покрыты за счет платежей собственников помещений (или членов ТСЖ). Если же общее собрание членов ТСЖ (а именно за ним остается последнее слово) не санкционирует увеличение взносов на покрытие непредвиденных расходов, нужно понимать, что это прямой путь к банкротству. Дело в том, что рассматриваемые платежи будут произведены независимо от воли членов ТСЖ (как правило, не уплаченные добровольно суммы списываются со счета товарищества в принудительном порядке), в итоге не будет погашена задолженность перед контрагентами ТСЖ, которая предусмотрена сметой. Накопление долгов свыше определенной суммы является одним из оснований для инициации процедуры банкротства .

Вернемся к «плохим» долгам жильцов. Отсутствие запланированных поступлений по смете означает, что ТСЖ не сможет расплатиться по своим обязательствам, что также влечет риск банкротства. Одновременно отражение в балансе товарищества «дебиторки», которая является нереальной для взыскания, искажает информацию для пользователей бухгалтерской отчетности и нарушает требования бухгалтерского законодательства. Списать с баланса нереальные для взыскания долги ТСЖ обязано в силу закона, поэтому необходимо определить источник финансирования таких расходов.

_____________________________

Утверждено Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н.
См. статьи Н. Н. Шишкоедовой «Бухгалтерский и налоговый учет в ТСЖ: а есть ли реализация?» (№ 10, 2011), «Учет платы, полученной от собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ» (№ 11, 2011).
Причиной признания долга собственника помещения нереальным для взыскания может стать постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства и возврате исполнительного документа ввиду отсутствия у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание (ст. 46 Федерального закона от 02.10.2007 № 229 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Так, вынесение судебным приставом-исполнителем постановления об окончании исполнительного производства в связи с невозможностью взыскания не запрещает впоследствии вновь предъявить исполнительный лист к исполнению, что указывает на теоретическую возможность взыскания спорной задолженности.
Утверждено Приказом Минфина РФ от 06.07.1999 № 43н.
Подробнее об этом документе читайте на стр. ХХ.
О том, что фонд непредвиденных расходов может быть использован не на любые нужды, не предусмотренные сметой, а лишь на те, которые установлены специальным положением о таком фонде, было рассказано в статье Г. Ю. Шариковой «Резервный фонд ТСЖ» (№ 4, 2010).
См. статью М. А. Чистяковой «Банкротство ТСЖ» (№ 9, 2008)

Каждый председатель и бухгалтер ТСЖ, а также любой управляющей организации не понаслышке знают о проблеме неплатежей. Собственники помещений задолжают товариществу, а оно в дальнейшем не может полностью рассчитаться с ресурсоснабжающими организациями. Как решить эту проблему?

Право собственности предполагает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, и в то же время возлагает на собственника бремя его содержания. Так, главная обязанность собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме , закрепленная ст. 153 ЖК РФ, - внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает также:

В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать договоры об оказании коммунальных услуг, а также предоставлять собственникам услуги. Предоставление коммунальных услуг гражданам регулируется Правилами N 307 *(1). Коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ (п. 4 Правил N 307).

Минрегион в Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ/07 обращает внимание на то, что договоры оказания коммунальных услуг заключаются ТСЖ со всеми собственниками , как являющимися, так и не являющимися членами товарищества. Хотя отсутствие указанных договоров и не освобождает собственников от обязанности вносить плату за предоставляемые им коммунальные услуги, однако снимает с них некую моральную ответственность. В то же время наличие договоров является своеобразной гарантией исполнения обязательств гражданами.

Не придавая решающего значения наличию либо отсутствию договоров оказания услуг между ТСЖ и собственниками , приходится констатировать: наиболее надежным способом защиты интересов ТСЖ является обращение в суд с исками о взыскании задолженности с жителей-должников. Судебная практика свидетельствует, что подобные иски товариществ подлежат удовлетворению *(2) (см., например, постановления ФАС СЗО от 09.11.2007 N А56-40895/2006, от 14.09.2007 N А56-47255/2006). При этом ТСЖ вправе взыскать с собственника не только сумму задолженности, но и пени. Так, в Постановлении от 29.05.2007 N Ф04-3181/2007(34456-А75-11) арбитры ФАС ЗСО при удовлетворении требования ТСЖ о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и неустойки сослались на п. 14 ст. 155 ЖК РФ *(3). В соответствии с данной нормой лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 действующей на момент оплаты ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение данного размера пеней не допускается.

Однако и при вынесении судом решения об удовлетворении требований ТСЖ товарищество может столкнуться с проблемой исполнения судебного акта в том случае, если должник не имеет источника дохода и не обладает имуществом, которое может быть реализовано. Необходимо учитывать, что на само жилое помещение не может быть обращено взыскание. Таким образом, в случае отсутствия у должника средств на оплату задолженности ТСЖ даже при наличии положительного решения суда остается ни с чем.

Отношения ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями

ТСЖ как исполнитель коммунальных услуг

В соответствии с действующим законодательством ТСЖ не просто посредник между собственниками и ресурсоснабжающими организация ми, роль которого заключается в сборе с граждан денежных средств на оплату коммунальных услуг и дальнейшем перечислении указанных средств на счет ресурсоснабжающей организации. Согласно Правилам N 307 ТСЖ обладает принципиально новым (по сравнению с ранее действующим законодательством) статусом, а именно статусом исполнителя коммунальных услуг. Исполнителем может быть также управляющая организация, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Статус исполнителя возлагает на ТСЖ две обязанности:

Предоставление коммунальных услуг (производимых или приобретаемых);

Обслуживание внутридомовых инженерных систем.

Вторая обязанность вытекает из следующего. Одной из целей создания ТСЖ, как и любой другой организации, управляющей домом , является надлежащее содержание общего имущества в таком доме . Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме , утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, внутридомовые инженерные системы входят в состав общего имущества многоквартирного дома . Как следует из Письма Минрегиона РФ от 03.05.2007 N 8326-РМ/07, при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом ТСЖ (ЖСК) именно товарищества (кооперативы) должны заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома . К коммунальным ресурсам относятся холодная и горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг (п. 3 Правил N 307).

Заключение собственником помещений в многоквартирном доме договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) напрямую с ресурсоснабжающей организацией возможно только в случае выбора собственниками непосредственного способа управления домом (п. 8 ст. 155, п. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Из изложенного следует, что при наличии в доме ТСЖ или иной управляющей организации они автоматически становятся исполнителями коммунальных услуг, то есть обязанными заключить договоры на приобретение всего объема коммунальных ресурсов до ввода в дом (до границы ответственности управляющих). Кроме того, как указывает ФАС ЗСО в Постановлении от 21.06.2007 N Ф04-3898/2007(35362-А46-10), п. 6 ст. 155 ЖК РФ не предусматривает право населения напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями по оплате коммунальных услуг, в связи с чем оплату за потребленную тепловую энергию должно производить ТСЖ. Для ресурсоснабжающих организаций это очень удобно: контрагент по договору - одно юридическое лицо, а не множество собственников -граждан.

От редакции. Товарищество собственников жилья в отношениях с ресурсоснабжающей организацией выступает от имени собственников только жилых помещений . Гражданско-правовые отношения собственников нежилых помещений , которым не гарантируются права жильцов, возникают непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Такие выводы сделал ФАС ЗСО в Постановлении от 19.02.2008 N Ф04-834/2008(376-А27-21). Поэтому ресурсоснабжающая организация не вправе взыскивать с ТСЖ стоимость коммунальных услуг, потребленных в нежилых помещениях (см. также Постановление ФАС СЗО от 12.05.2008 N А56-15888/2005). Естественно, данные правила действуют по умолчанию, если иное не предусмотрено сторонами в договоре либо если собственник нежилого помещения вступил в ТСЖ и договоры ресурсоснабжения заключены ТСЖ и от его имени.

Как же быть товариществу в случае неисполнения собственниками обязанности по оплате услуг? Не будет преувеличением сказать, что это самый насущный вопрос для ТСЖ. Растет задолженность граждан перед товариществом, следовательно, растет задолженность ТСЖ перед ресурсоснабжающими организациями. Не нужно говорить, что у ТСЖ нет лишних денег на оплату долгов собственников . Товарищество является некоммерческой организацией (ст. 135 ЖК РФ), что препятствует ему в осуществлении деятельности, направленной на извлечение прибыли. Кроме того, представляется несправедливым, если ТСЖ несет расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых недобросовестным жильцам. Точно так же неправомерно возлагать на добросовестных собственников обязанность погашать долги соседей.

Ответственность ТСЖ по договору

На сегодняшний день ситуация складывается не в пользу товариществ. На законодательном уровне нет четкого ответа на вопрос, несет ли ТСЖ ответственность перед ресурсоснабжающими организациями в случае неоплаты собственниками услуг. ТСЖ оказывается в этой ситуации слабой, менее защищенной стороной. По договору купли-продажи ресурсоснабжающая организация обязана предоставить коммунальный ресурс и имеет право на получение за него денег, а ТСЖ имеет право на получение ресурса и обязано оплатить его. За неисполнение обязанностей по договору стороны несут предусмотренную законодательством ответственность. В последнее время некоторые товарищества пытаются переложить ее на , указывая в договоре, что они действуют от имени и за счет собственников . Однако такой способ избавиться от ответственности перед ресурсоснабжающими организациями за неоплату услуг собственниками неэффективен.

Как уже было отмечено, именно у ТСЖ, а не у собственников , автоматически возникает обязанность заключить договор ресурсоснабжения, если в доме избран такой способ управления, как ТСЖ. По данному договору контрагентом ресурсоснабжающей организации является именно ТСЖ, а не собственники . Логично предположить, что именно ТСЖ несет в полном объеме ответственность по указанному договору и даже при отсутствии такового. Об этом свидетельствует и судебная практика. Так, например, Арбитражный суд Республики Карелия в Решении от 28.03.2007 N А26-5196/2006-19 указал, что задолженность за отпущенную тепловую энергию подлежит взысканию с ТСЖ, хотя оно не заключало договор с энергоснабжающей организации.

Еще одной "хитростью" может быть условие договора о том, что обязанности по оплате ресурсов возлагаются непосредственно на собственников помещений в доме , а не на ТСЖ. Но оно также не является стопроцентной гарантией снятия ответственности с ТСЖ. Вряд ли какая-либо ресурсоснабжающая организация согласится при наличии в доме ТСЖ включить подобное условие в договор. Да и в самом законодательстве есть основания для невключения такого условия. Действительно, обязанность по оплате коммунальных услуг прямо возложена законом на собственников (ст. 153 ЖК РФ). Однако ТСЖ создается в том числе с целью предоставления гражданам коммунальных услуг. Для достижения названной цели ТСЖ должно самостоятельно выстраивать отношения с собственниками и самостоятельно решать проблемы, связанные с неоплатой услуг. К сожалению, действующее законодательство позволяет ресурсоснабжающим организациям сделать именно такой вывод. До внесения в нормативную базу изменений, учитывающих посредническую роль ТСЖ между ресурсоснабжающими организациями и гражданами, товарищество остается в более уязвимом положении.

Особенности взыскания задолженности с ТСЖ

Для защиты своих интересов ресурсоснабжающая организация вынуждена, как и ТСЖ, обращаться с исками в суд о взыскании задолженности. Судебная практика по данным спорам многочисленна и однообразна - требования ресурсоснабжающих организаций к ТСЖ удовлетворяются (см., например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2007 N 17АП-7252/2007-ГК, ФАС ЗСО от 21.06.2007 N Ф04-3898/2007(35362-А46-10)).

Плюс в том, что данные иски удовлетворяются частично. С ТСЖ не взыскиваются проценты за пользование чужими денежными средствами и иные штрафные санкции при условии, что задолженность возникла ввиду неоплаты услуг жильцами. Показательно Постановление ФАС СКО от 27.06.2007 N Ф08-3183/2007, в котором обращается внимание на следующее. Согласно пунктам 1, 2 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Делая вывод об отсутствии вины ответчика в ненадлежащем исполнении договорного обязательства, суд апелляционной инстанции установил, что ТСЖ является некоммерческой организацией (статья 135 ЖК РФ), и правомерно сослался на отсутствие его вины, поскольку неоплата товариществом спорной задолженности вызвана неполучением ответчиком платежей с жильцов дома за поставляемую истцом теплоэнергию. Из материалов дела видно, что жильцы дома производили оплату несвоевременно, обязанность по оплате потребленной теплоэнергии муниципальными квартирами лежит на их собственнике , который также несвоевременно погашал долги. На этом основании суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии вины ответчика в несвоевременной оплате и отсутствии факта пользования им чужими денежными средствами *(4).

От редакции. Одного факта наличия задолженности собственников помещений , отраженного в учете ТСЖ, будет недостаточно. Так, например, в Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 10.04.2008 N А29-8715/2007, которым с ТСЖ был взыскан и долг, и проценты за пользование чужими денежными средствами, указано: доводы о просрочке оплаты в связи с непоступлением денежных средств от нанимателей, отклоняются судом как необоснованные, не подтвержденные соответствующими доказательствами и не исключающие вину ответчика в ненадлежащем исполнении доказательств по договору.

Аналогичным образом в споре, рассмотренном ФАС ЗСО в Постановлении от 07.08.2007 N Ф04-5067/2007(36666-А27-30), ТСЖ не удалось доказать отсутствие своей вины в неисполнении обязательства по договору ресурсоснабжения. Претензий к членам ТСЖ о погашении долга не являются достаточными доказательствами.

Итак, уповая на освобождение хотя бы от уплаты законной неустойки, ТСЖ должно хорошо подготовиться в судебному разбирательству, собрав доказательства того, что оно предприняло все зависящие от него действия для погашения долга по договору с ресурсоснабжающей организацией.

Однако указанный положительный момент не освобождает ТСЖ от необходимости оплатить фактически потребленные собственниками коммунальные ресурсы. При невыполнении этой обязанности добровольно средства с ТСЖ взыскиваются принудительно в порядке исполнительного производства. Товарищество в данном случае не застраховано от обращения взыскания на все его средства, к которым согласно ст. 151 ЖК РФ относятся:

Обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;

Доходы от хозяйственной деятельности товарищества;

Субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме , проведение текущего и капитального ремонта , предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;

Прочие поступления.

Единственный выход для ТСЖ - взыскивать уплаченные им в ходе исполнительного производства средства с собственников в порядке регресса путем предъявления исков в суд. Таким образом, мы опять возвращаемся к принудительному взысканию денежных средств с собственников , которое может не дать результата (если у жильца нет имущества, на которое может быть обращено взыскание). К сожалению, в настоящее время в части взыскания задолженности иных механизмов, кроме судебной защиты, законодательством не предусмотрено. Однако у ТСЖ в арсенале борьбы с должниками есть и другие меры, которые могут стать весьма действенными.

Ограничение и прекращение подачи коммунальных ресурсов

Возможность ограничения или прекращения подачи ресурсов недобросовестным собственникам во многом может стать решением рассматриваемой проблемы: ресурс не поставляется - задолженности не возникает. Рассмотрим подробнее этот вариант.

Согласно п. 80 Правил N 307 исполнитель коммунальных услуг вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты им коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, которые определены исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения.

Порядок приостановления или ограничения предусмотрен п. 81 Правил N 307:

1) исполнитель направляет потребителю письменное уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено;

2) при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя;

3) в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.

Выводы напрашиваются сами собой. Во-первых, с момента первой неоплаты коммунальных услуг до приостановления предоставления коммунальных услуг пройдет как минимум 8 месяцев. Во-вторых, в отношении услуг по отоплению, холодному водоснабжению и водоотведению подобные санкции просто неприменимы.

Кроме того, ТСЖ необходимо в договоре урегулировать вопрос о приостановлении подачи ресурсов неплательщикам с ресурсоснабжающей организацией: у товарищества могут возникнуть дополнительные обязательства в связи с введением ограничения или приостановления предоставления коммунальных услуг. Так, например, введение ограничения режима потребления электроэнергии является платным. Это следует из абз. 6 п. 179 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530. Названная норма гласит: инициатор введения ограничения вправе потребовать компенсации потребителем затрат, понесенных инициатором введения ограничения в связи с введением ограничения режима потребления и в связи с восстановлением режима потребления. Таким образом, ТСЖ и ресурсоснабжающая организация должны урегулировать вопрос о том, кто будет возмещать затраты - потребитель-гражданин или ТСЖ. По понятным причинам ресурсоснабжающая организация не может быть уверена в возможности недобросовестного потребителя коммунальных услуг возместить возникшие расходы, поэтому обязанность, скорее всего, будет возложена на товарищество. Это не лишает ТСЖ права в регрессном порядке взыскивать расходы с

Порядок заключения и расторжения договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии) между потребителями и энергосбытовыми организациями урегулирован нормами Российской Федерации, от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", Правительства РФ от 04.05.2012 N 442 "О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии".
В соответствии с ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.
Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией ( ГК РФ).
Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии в порядке, определенном законом, иными правовыми актами или соглашением сторон ( ГК РФ).
Порядок и основания ограничения режима потребления электрической энергии путем сокращения объемов или временного прекращения подачи энергии установлены ГК РФ. Так, в соответствии с ГК РФ перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, когда удостоверенное органом государственного энергетического надзора неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан. О перерыве в подаче, прекращении или об ограничении подачи энергии энергоснабжающая организация должна предупредить абонента. Прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом - юридическим лицом, но с соответствующим его предупреждением допускается в установленном законом или иными правовыми актами порядке в случае нарушения указанным абонентом обязательств по оплате энергии.
Соответствующие положения о порядке ограничения режима потребления электрической энергии закреплены в Правилах полного или частичного ограничения режима потребления электрической энергии, утвержденных Правительства РФ от 04.05.2012 N 442.
Однако отметим, что электроснабжение многоквартирных жилых домов является коммунальной услугой, при оказании которой следует руководствоваться Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354). Соответственно, ТСЖ в такой ситуации будет исполнителем коммунальной услуги, а собственники жилых домов - ее потребителями.
В соответствии с п. 10 Правил N 354 условия предоставления коммунальных услуг по электроснабжению собственнику помещения в многоквартирном доме могут определяться не только в договорах электроснабжения, заключаемых собственником помещения в многоквартирном доме с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, но и в договоре о предоставлении коммунальных услуг по электроснабжению, заключаемом собственником помещения в многоквартирном доме с организацией, в том числе и некоммерческой, которая от своего имени и в интересах собственника заключает договор электроснабжения с соответствующей энергоснабжающей организацией.
Пунктами 117-118 Правил N 354 предусмотрено, что ограничение или приостановление предоставления коммунальной услуги в связи с неполной оплатой возможно только с предварительным уведомлением об этом потребителя через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в разделе XI Правил N 354.
При этом под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной коммунальной услуги в размере, превышающем сумму двух месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.
В случае если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых исполнителем коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности.
Таким образом, введение ограничения режима потребления в отношении собственника помещения в многоквартирном доме возможно только при наличии у него задолженности по оплате электроэнергии в размере, превышающем сумму двух месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги, при условии их предварительного уведомления, направленного через 30 дней после письменного предупреждения.
В рассматриваемой ситуации речь идет не о правоотношениях между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией, возникающих в рамках заключенного между ними прямого договора энергоснабжения, а об обязанности гражданина нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями ЖК РФ. Отметим, что в состав расходов на содержание общего имущества входят в том числе и расходы на электроэнергию, требующиеся для нормального бесперебойного функционирования и использования общего имущества. Поскольку в таком случае именно ТСЖ, а не РСО является исполнителем данной услуги, полагаем, что оно вправе в случае несвоевременной оплаты приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг. В этой связи обратите внимание на судебную практику (смотрите, например, Арбитражного суда Краснодарского края от 30 марта 2012 г. по делу N А32-46235/2011, постановление Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 12 марта 2015 г. по делу N 12-44/2015).
В случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги исполнитель вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:
а) исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней со дня передачи потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения);
б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги с предварительным (за трое суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку;
в) при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с пп. "б" п. 119 Правил N 354 либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, с предварительным (за трое суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку.
Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение двух календарных дней со дня устранения причин, указанных в пп. "а", "б" и "д" п. 115 и п. 117 Правил N 354, в том числе со дня полного погашения задолженности или заключения соглашения о порядке погашения задолженности, если исполнитель не принял решение возобновить предоставление коммунальных услуг с более раннего момента.
Ограничение или приостановление исполнителем предоставления коммунальной услуги, которое может привести к нарушению прав на получение коммунальной услуги надлежащего качества потребителем, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством Российской Федерации и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, не допускается, за исключением случаев, указанных в пп. "а", "б" и "д" п. 115 и п. "б" п. 117 Правил N 354.
Необходимо обратить особое внимание на то, что согласно Закона об электроэнергетике запрещается ограничение режима потребления электрической энергии, в том числе его уровня, в отношении потребителей электрической энергии, не имеющих задолженности по оплате электрической энергии и исполняющих иные предусмотренные законодательством Российской Федерации и соглашением сторон обязательства.
Вместе с тем отметим, что каких-либо официальных разъяснений по данному вопросу обнаружить не удалось. Приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

УК выполняет большой объем обязательств перед жильцами. Благодаря ей во время осуществляет ремонт дома, предоставляются качественные коммунальные услуги и т.д. Жильцы обязаны оплачивать лишь работу УК и те ресурсы, которые они ежедневно используют.

УК при этом выступает посредником между ними и ресурсоснажающими организациями, обязуясь заниматься сбором платежей и передачей денег. Но все владельцы квартир добросовестно относятся к своим обязанностям и не оплачивают коммунальные услуги или работу подрядчиков.

Это приводит к появлению долгов , которые УК первое время старается покрыть из собственных средств. Если задолженность растет, то подрядчики или РСО начинают предъявлять претензии .

Задолженность управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями или долги жильцов «топят» УК

Именно «коммуналка» нередко становится причиной того, что УК перестает выполнять свои обязательства .

Причем задолженности со стороны жильцов – это очень распространенная проблема. Управляющая компания попадает в неприятную ситуацию.

С одной стороны, взыскать долг с жильца можно только через суд, но эта процедура нередко затягивается. С другой стороны, РСО имеют право подавать иск только на УК, так как именно с ней заключен договор.

УК может рассчитать долг между всеми жильцами, но это приведет лишь к возмущению тех собственников, которые исправно платят за коммунальные услуги. Нередко компании обращаются в коллекторские агентства, которые, как известно, могут заставить человека заплатить.

Если же собственник не платит долгие годы, его могут выселить в принудительном порядке на основании ст. 80 ЖК РФ .

Как переложить долги управляющей компании на агента?

УК имеет очень большие долги перед ресурсоснабжающей организацией . По сути, РСО работает практически бесплатно, так как отключить дом от света или тепла она не может, но деньги в полном объеме не поступают.

Подавая иск в суд, РСО называет ответчиком именно УК, которая обязана не только покрыть долг, но еще и оплатить штраф.

Но у компании нет имущества, на которое можно наложить арест и использовать в качестве оплаты задолженности . Единственное, чем распоряжается УК – это расчетный счет жильцов, на котором находятся деньги для содержания дома. Поэтому суд может обязать должника оплатить долг средствами с этого счета.

Но у такого счета обязательно должен быть распорядитель, например, расчетный центр. И от него зависит, будут ли использованы деньги жильцов для оплаты задолженности перед РСО или подрядчиками, или нет. Многое зависит от того, что указано в документах, которые подписывались при оформлении счета.

Как реструктуризировать долг управляющей компании?

Задолженность УК перед ресурсоснабжающей организацией может быть реструктуризирована.

Интересно, что эта норма никак не закреплена в нормативных актах, но применяется на практике и довольно успешно.

Для того чтобы ее осуществить, долг делится между всеми неплательщиками , затем разбивается на конкретные небольшие суммы, которые они обязуются выплачивать ежемесячно.

Соглашение между УК и жильцами должно быть заверено нотариально. После чего соответствующий договор заключают УК и РСО или другой кредитор.

Этот способ позволяет жильцам оплатить свои долги перед УК, а компании – перед ресурсоснабжающей организацией. При этом можно обойтись без суда, хотя погашения задолженности займет какое-то время.

Если сменилась УК

Итак, у компании были проблемы с ресурсоснабжающими организациями, и жильцы не нашли ничего другого, как сменить УК. При этом подразумевается, что новая организация уже не будет требовать с них оплаты долга за коммунальные услуги. Но на практике это не всегда получается. Конечно, и вторая УК не желает иметь дела с долгами, но тут все зависит от РСО.

Поставщики могут обязать управляющую компании взять на себя долги предыдущей, не заключая с ней никаких договоров. При этом многоквартирный дом может остаться без коммунальных услуг, а это уже проблема жильцов.

От владельцев квартир может потребовать оплату долга и старая УК, если предварительная оплата является условием передачи полномочий. Поэтому нередко жильцам присылают сразу две квитанции от обеих компаний.

Разобраться в таких платежах сложно, поэтому многие собственники просто перестают платить, что может привести к еще большим проблемам. А может быть разумным решением, так как часто такой неразберихой пользуются для осуществления мошеннических действий.

И в итого жильцы платят еще больше, чем следовало. При получении нескольких квитанций владельцам лучше коллективно обратится в контролирующие органы .

Помимо этого, собственники квартир могут сделать следующее :

Заключение

Платить или не платить прежней УК – выбор жильцов . Повлиять на должников организация не может. Ее единственный путь – это судебное разбирательство, которое может затянуться на долгие годы. Но если компания выиграет суд, то платить все равно придется.

Даже опыт специалистов, которые работают в управляющих компаниях, не может уберечь их от возникновения долгов. Это риск, на который идет УК, осуществляя свою деятельность.

Поэтому собственники должны понимать, что любые долги перед компанией могут привести к серьезным проблемам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .