Требование о предоставлении информации рсо теплоснабжение. Правила заключения договоров с рсо. УК – мошенник

Порядок заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями прописан в ФЗ №59. Изменения в законодательстве были связаны с необходимостью исключения из схемы расчетов недобросовестных УК. Несмотря на то, что большинство жильцов своевременно рассчитывается за услуги ЖКХ перед поставщиками образовалась огромная задолженность. Управляющие компании использовали средства, полученные от людей не по назначению.

Закон о прямых договорах с РСО был утвержден в апреле 2018 года. В нём прописаны пункты, которые касаются новой системы взаимоотношений между собственниками и РСО. Было решено полностью избавиться от посредников, которые не справляются со своими обязанностями.

Основной идеей введения закона является установка прямых платежей за оказанные услуги. Теперь жильцы смогут самостоятельно рассчитываться за поставленные ресурсы. Таким способом государство планирует избежать банкротства РСО из-за постоянного роста новых долгов.

Можно выделить несколько преимуществ изменения законодательства:

1. Благодаря заключению прямых договоров можно избежать роста задолженности за коммунальные услуги.
2. Новый механизм не только повышает надежность расчётов. Он избавляет жильцов от необходимости оплаты услуг посредника. Это должно привести к снижению стоимости ресурсов примерно на 10%.

Недостаток введения новой системы заключается в том, что собственники должны самостоятельно защищать свои права. Владельцам помещений придется принимать меры по содержанию внутридомовых коммуникаций. Сейчас эти функции выполняют специалисты, которых нанимает УК.

Закон о прямых договорах с рсо текст скачать

Как предоставлялись коммунальные услуги до изменения законодательства?

До введения нового закона ресурсы от поставщиков получали УК, которые оказывали коммунальные услуги собственникам. Они выступали в роли посредников, которые собирали деньги с владельцев квартир. Однако многие ТСЖ перечисляли деньги РСО несвоевременно. Это привело к образованию задолженности, которая не позволяет поставщикам предоставлять ресурсы в полном объеме.

Что изменилось после исключения из схемы расчетов посредников?

Прямые договора позволят избавиться от ТСЖ, которые не справляются со своими обязанностями. Люди будут платить за оказанные услуги непосредственно поставщикам ресурсов.

Важно! Благодаря введению новой системы чиновники планируют решить проблему неплатежей.

В каких случаях разрешается заключать прямой договор?

Государство отказалось от идеи обязательного заключения прямых договоров между владельцами квартир и РСО. Чтобы узаконить переход на новую систему расчетов должны быть выполнены следующие условия:

1. Решение должно быть согласовано между собственниками квартир на общем собрании.
2. Наличие крупных задолженности является веской причиной расторжения соглашения между УК и РСО.

При этом возникает необходимость в заключении прямых договоров с жильцами, проживающими в многоквартирном доме. Прямое управление может быть введено по решению собственников, которые решили отказаться от услуг УК.

Как заключается договор с РСО?

Существует 2 варианта заключения прямого договора с РСО:

1. Владельцы помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании. Чтобы заключить прямой договор потребуется одобрение 2/3 всех людей.
2. Инициатором заключения соглашения могут быть сами поставщики. РСО имеет право отказаться от договора с управляющей компанией по собственной инициативе. Поводом для расторжения контракта может быть наличие подтвержденной задолженности, которая не погашается в течение 2 месяцев.

После заключения прямого договора РСО обязана:

1. Обеспечить поставку газа, электроэнергии и воды.
2. Организация отвечает за утилизацию отходов и борьбу с грызунами.
3. РСО оказывает услуги теплоснабжения, освещения дворов и подъездов.
4. Функциональные обязанности включают обслуживание канализации и системы водоотведения в многоквартирных домах.

В некоторых населенных пунктах деятельность РСО находится под полным контролем администрации. Закон о прямых договорах с РСО не запрещает частным лицам поставлять услуги собственникам помещений. Договор собственников жилья с РСО содержит в себе сведения о правах и обязанностях сторон.

Сейчас УК выступают в роли посредников и отвечают за своевременное погашение задолженности. Они обязаны перечислять полученные от жильцов деньги за поставленные услуги на расчетные счета РСО.
При этом они не отчитываются за каждого отдельного потребителя. УК несет ответственность за общее количество ресурсов, которое было израсходовано собственниками квартир.

ТСЖ имеет право защищать свои интересы 2 способами:

1. Полностью отключить должников от сети.
2. Решить вопрос погашения задолженности в судебных инстанциях.

При этом УК не имеют права отклоняться от пунктов, прописанных в договоре.

Порядок заключения договора с РСО при приеме МКД

С 2018 году люди, проживающие в многоквартирных домах, получили возможность заключения прямых договоров с РСО. Причём расчеты за поставленные услуги в случае заключения прямого договора будут осуществляться без посредников. Новый закон облегчил жизнь не только владельцам квартир, но и поставщикам.

Благодаря изменениям действующего законодательства ресурсоснабжающие организации имеют право расторгать договора с недобросовестными управляющими компаниями в одностороннем порядке.
Прекращение сотрудничества возможно в случае, если организация в течение 2 месяцев не может рассчитаться с долгами.

При подписании прямого договора с РСО необходимо сообщить об этом в органы жилищного надзора. Таким способом можно избежать появления «двойных» квитанций. Теперь людям не придется разбираться с недобросовестными компаниями в суде.

Идея о переходе жильцов на прямые договора с РСО было поддержана Президентом РФ в 2018 году. Путин отметил, что многие УК не своевременно расплачиваются за поставленные услуги с РСО.
Возникла необходимость в исключении недобросовестных посредников, которые используют деньги жильцов не по назначению.

Глава Минстроя отметил, что жильцы могут заключить прямой договор с РСО. Такая возможность возникает, если люди, проживающие в многоквартирном доме, провели общее собрание. В процессе обсуждения жильцы имеют право принять решение об отказе от управляющих компаний.

Причем изменение законодательства привело к расширению полномочий собственников жилья (СТ. 44 ЖК РФ). Владельцы квартир получили возможность заключения прямых договоров с ресурсосберегающими организациями, которые будут обязаны:

1. Обеспечивать водоснабжение многоквартирного дома.
2. Заниматься вопросами водоотведения.
3. Поставлять электроэнергию и газ.
4. На РСО ляжет ответственность за отопление и вывоз мусора.

Важно! Собственники квартир смогут сэкономить около 10% за счет исключения посредников. Причем РСО не имеют право отказываться от заключения договора с владельцами квартир.

Возможность расторжения соглашения с УК будет решаться на общем собрании жильцов. Инициатор должен сообщить представителям РСО о принятом решении в течение 10 дней. Региональному оператору нужно передать копию протокола общего собрания (ст. 46 ЖК РФ).

Можно выделить несколько ситуаций, когда государство разрешает заключать прямой договор между РСО и собственниками МКД.

1. УК исключается из схемы расчетов, если люди приняли соответствующее решение на общем собрании.
2. Договор между УК и РСО может быть аннулирован в одностороннем порядке. В качестве причины расторжения соглашения является наличие задолженности.

Заключение прямого договора может быть связано с тем, что ТСЖ не выполняет свои обязательства перед РСО. Причём переход состоится автоматически, если задержка платежей за поставленные ресурсы составляет больше 2 месяцев.

Заключение

Рост задолженности перед поставщиками ресурсов из-за недобросовестных действий УК и ТСЖ стал причиной изменения законодательства. В ФЗ №59 были прописаны пункты о порядке заключения прямых договоров между РСО и собственниками квартир. Из схемы расчетов будут исключены посредники, которые не выполняют свои обязанности. Процедура расторжения договора может произойти автоматически, если УК не погасит задолженность в течение 2 месяцев.

В 2018 году был принят закон о заключении прямых договорах с РСО. Деятельность ресурсников имеет особо важное значение для владельцев помещений в многоквартирных домах, поскольку без предоставляемых ими услуг невозможно комфортное проживание в МКД. Безусловно, такие услуги оплачиваются собственниками. В статье мы расскажем, как УО заключить договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую.

Заключение прямых договоров в 2018 году с РСО управляющими компаниями

РСО – производитель того или иного ресурса, также выполняет роль поставщика.

В Российской Федерации деятельность большинства РСО контролируется администрацией населенных пунктов. Тем не менее, закон не запрещает выполнять данную работу частным лицам.

Основная часть населения ошибочно считает, что РСО и управляющая компания – это одна и та же организация. Но, естественно, это не так. Ресурсоснабжающее предприятие не может быть УК. Управляющая компания является посредником, обеспечивающим сотрудничество между жильцами МКД и РСО. А чтобы перейти на прямые договоры с РСО, УО должна получить согласие собственников жилья. О том, как составить сценарий общего собрания собственников помещений по вопросу перехода на прямые договоры с РСО , рассказали эксперты в статье журнала «Управление МКД» .

Несмотря на то, что законодательство не запрещает управляющим организациям оказывать услуги снабжения ресурсами, тем не менее, они, как правило, отказываются от выполнения данной деятельности по причине больших капиталовложений, необходимых для этого.

« После перехода на прямые договоры деньги будут перечисляться напрямую поставщикам ресурсов, а на счета управляющих компаний будет попадать только плата непосредственно за жилое помещение», - пояснил глава Минстроя России Михаил Мень.

Управляющая компания является исполнителем коммунальных услуг перед жильцами МКД и РСО:

1. Во-первых, УК обязана осуществлять непрерывную поставку ресурсов в срок.
2. Во-вторых , управляющая компания .

Итак, мы видим, что происходит заключение различных договоров: на обслуживание с жильцами МКД, а также с РСО. Подробнее об этом рассказывают наши эксперты в на курсе .

Такая же цель представлена и при заключении договора между ТСЖ и РСО. Данная процедура подобных правоотношений регламентируется , определяющим порядок заключения договора с РСО, срок, в течение которого он должен быть заключен, а также ряд основных требований к содержанию данного документа.

Опасный момент!

Смотрите фрагмент бесплатного вебинара для наших подписчиков на тему "Переход на прямые договоры между РСО и потребителем".

Договор с РСО содержит полный перечень прав и обязанностей сторон. УК в свою очередь занимается субподрядной поставкой ресурсов, а жильцы должны своевременно оплачивать коммунальные услуги. В на курсе расскажут, как взаимодействовать с собственниками, чтобы минимизировать образование долгов за ЖКУ.

Согласно законодательству при заключении договора с РСО необходимо соблюдать определенный порядок.

Если управляющая компания является непосредственным исполнителем коммунальных услуг, тогда именно она отвечает за несвоевременно выплаченные средства перед РСО. А РСО в свою очередь не имеет права взыскивать задолженность с жильцов, поскольку между ними не заключен прямой договор. А управляющая компания отчитывается перед РСО не за каждого отдельного потребителя, а за общее количество использованных ресурсов собственниками всего многоквартирного дома.

Но данная организация не имеет права лишать весь МКД снабжения, именно поэтому УО взыскивает задолженность с конкретных жильцов дома . Если погашения недоимки со стороны собственников помещений не происходит, тогда самой управляющей компании приходится оплачивать накопленный долг за свой счет. Так, образовавшиеся денежные обязательства перед РСО могут привести к банкротству УО.

У УК есть два способа защитить свои интересы . Это:

• написание .

Тем не менее, УО может действовать только в рамках договора, заключенного между компанией и жильцами МКД.

Один из наиболее крупных должников по оплате ЖКУ - местная власть. Когда управляющая МКД организация вправе обратиться с иском непосредственно к собственнику, а когда - к пользователю, нанимателю или арендатору помещения в муниципальной собственности вы сможете из статьи электронного журнала «Управление МКД» или .

О других возможностях по взысканию долгов Вы сможете узнать, ответив на вопросы on-line сервиса , и он подберет оптимальное решение для каждого Вашего должника.

А быстро подсчитать пени за задоженность по ЖКУ Вам поможет on-line калькулятор справочной системы «Управление МКД ».

Принятие закона о прямых расчетах с РСО в 2018 году

23 марта 2018 года в Государственной думе в третьем чтении был принят законопроект, позволяющий ресурсоснабжающим организациям заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с конечными потребителями в лице владельцев квартир. Раньше такая возможность была только у жильцов тех домов, которые находятся в непосредственном управлении. С внесением этих поправок аналогичное право появляется и у тех, кто живет в МКД, обслуживающихся управляющей компанией. Изменения закрепляются в ЖК РФ в новой статье – 157.2 .

Договоры в обход УК по обновленному законодательству граждане могут заключать с РСО, подающими тепло и воду, обеспечивающими работу канализации и вывоз ТБО. Нововведения относятся, в том числе, и к поставщикам электроэнергии и газа. Однако здесь особых изменений не произойдет. Управляющие организации уже давно отстранены от взаимоотношений потребителей этих ресурсов и их поставщиков.

За тепло и горячую воду некоторые горожане и до принятия закона платили напрямую РСО, не привлекая к процессу УО. Это делалось по решению общедомового собрания, которое является основным органом управления дома. В поправках есть другое важное уточнение – на прямые платежи можно перейти и без такого решения. Переход происходит автоматически без подписания каких-либо документов при накоплении управляющей организацией задолженности перед ресурсовиком. Для этого достаточно просрочки в 2 месяца.

Как закон повлияет на работу управляющих компаний

Принятый закон и поправки в Жилищный кодекс не означают, что все без исключения управляющие организации и ТСЖ или ЖСК вытесняются из схемы подачи потребителям коммунальных услуг и обработки поступающей от граждан оплаты. Переход на прямые расчеты возможен только при наличии такой инициативы от РСО. Если ресурсовика не устраивает платежная дисциплина УО, то он может «переключить» денежные потоки от потребителей на себя и убрать из схемы посредника.

Другой вариант – желание самих жильцов оплачивать услуги напрямую ресурсоснабжающей организации. Наличия у граждан инициативы и соответствующего решения общедомового собрания здесь недостаточно. Для заключения прямого договора требуется согласие самой РСО. У управляющих организаций возможности инициировать переход на прямые договоры нет. Конечно, она может косвенным путем подтолкнуть потребителей или РСО к этому, но окончательное решение остается вне компетенции УК.

Согласно законодательству организация, которая оказывает услуги и ведет деятельность в случае непосредственного управления МКД, ответственна перед жильцами за содержание МКД.

Авторы законопроекта объясняют свою инициативу, в том числе, несовершенством понятия «исполнитель коммунальных услуг», которым является управляющая организация. С одной стороны, УО ответственна перед потребителями за качество получаемых ими услуг. Нарушения нередко происходят по вине РСО, и управляющая компания зачастую технически не в состоянии что-то изменить.

С другой стороны, УК отвечает перед ресурсоснабжающими организациями за оплату потребляемых многоэтажкой коммунальных ресурсов, независимо от того, насколько своевременно за них платят конечные потребители.

В случае поставки некачественных услуг управляющая компания вынуждена производить перерасчеты оплаты для жильцов, после чего согласовывать их с ресурсовиками. Вносить средства за поставленные ресурсы УО должна в полном объеме, независимо от того, есть ли долги у конечных потребителей. Задолженности жильцов и прессинг со стороны РСО, отказывающих в перерасчетах – наиболее распространенные причины банкротства УК.

С принятием нового закона управляющие организации могут избавиться от описанного бремени. Впрочем, как мы разобрались выше, решающего слова в этом вопросе у них нет.

Как УК действовать в новых реалиях законодательства, чтобы минимизировать собственные риски

Действия управляющих компаний в связи с принятием закона о прямых договорах зависят от их заинтересованности в обработке поступающих от жильцов платежей. Здесь возможно два сценария.

1. УК не заинтересована в дальнейшем приеме платежей. Если управляющая компания хочет заниматься исключительно своими основными обязанностями по содержанию и ремонту дома, то она может посодействовать переводу жильцов на прямые договоры. Можно попробовать убедить в полезности такой рокировки инициативных представителей собственников квартир и ресурсоснабжающие организации. При необходимости стоит посодействовать жителям МКД в сборе и проведении общедомового собрания, на котором будет выноситься решение о прямой оплате ЖКУ.

Если метод убеждения не работает, то можно попробовать и более «экстремальный» вариант с искусственным накоплением задолженности перед РСО. Недовольные деятельностью УК ресурсовики и жильцы перейдут на прямые расчеты, после чего долг быстро погашается. Однако рекомендовать такой способ не будем, так как он чреват различными неприятностями для управляющей организации, а также требует тщательного расчета и прогнозирования ситуации.

2. УК хочет сохранить право принимать платежи. Многим управляющим компаниям важно удержать под своим контролем поступающий от жильцов поток денежных средств. В таком случае нужно действовать так, чтобы ни у собственников квартир, ни у РСО не появилось повода для удаления УК из этой схемы.

Второй видимый недостаток – возможное снижение качества обслуживания потребителей и повышение их недовольства. Например, большие РСО при появлении задолженностей наверняка не будут разбираться с каждым должником в отдельности и вникать в его ситуацию, как это могут делать УК. Монополисту всегда проще надавить, то есть пойти в суд или отключить ресурс при достижении минимальной просрочки, допускающей такие санкции.

Заключение договора с РСО при приеме МКД

Когда УК принимает многоквартирный дом после заключения договора с РСО, она должна соблюдать определенные правила. Остановимся на этом подробнее:

Чтобы Вы легко могли определиться со способом заключения договора с РСО мы придумали простой сервис:

Правило 1. Заранее просчитывайте даты.

При заключении договора управления многоквартирным домом в протоколе общего собрания следует указывать приемлемую для организации дату начала деятельности. Обычно при заключении договора с РСО обозначают не срок окончания выполнения своих обязательств, а время, когда компания приступила к работе.

Таким образом, жильцы МКД избирают новую управляющую организацию и прописывают в договоре, когда она должна начать осуществлять свои функции. Это время можно заранее оговорить с собственниками помещений.

Должны быть сопоставлены как минимум 2 даты: число, когда было проведено собрание жильцов МКД, и день, когда УК приступила к выполнению своих обязательств согласно договору.

При заключении договора необходимо указать: «дата начала исполнения обязательств по настоящему договору - «01»_______201___г.». Позже мы поговорим о том, почему именно первое число месяца считается самым оптимальным вариантом.

Важно!

Согласно п.19 Правил №124 те или иные ресурсы не могут быть поставлены ранее указанного в договоре срока. Таким образом, управляющая компания обязана обеспечивать коммунальными услугами жильцов МКД с даты начала исполнения обязательств, которая была утверждена общим собранием собственников многоквартирного дома.

В том случае, если вы заранее не просчитаете срок приема, а также передачи управления МКД, вам грозят потенциальные риски.

• Во-первых, вы можете не успеть своевременно подать необходимый пакет документов РСО.

И до тех пор, пока вы не сдадите документы, ресурсоснабжающее предприятие будет начислять оплату за предоставляемые коммунальные ресурсы предыдущей управляющей компании, либо перечислений не будет вовсе. Второй случай подразумевает, что при заключении договора с РСО данная организация дополнительно переведет средства за тот период времени, когда плата не была начислена.

Согласно решению Верховного Суда РФ исключение многоквартирного дома из управления компании представляет собой веское основание для того, чтобы прекратить обязательства по статье 416 ГК РФ и, следовательно, для того, чтобы расторгнуть договор энергоснабжения. Таким образом, несвоевременное заключение договора РСО с новым объектом (МКД) не может служить основанием для того, чтобы возложить обязанности по оплате на лицо, которое расторгло правовую и фактическую связь с данными многоквартирными домами.

• Второй аспект – это кассовый разрыв.

За расчетный период для оплаты коммунальных услуг берут один календарный месяц, согласно п.37 Правил №354. Исходя из этого, желательно расторгнуть договор с действующей управляющей компанией и оформить договорные отношения с новой организацией в конце месяца. Так вы сможете избежать расхождений в расчетах обоих управляющих предприятий.

Правило 2. Необходимо составить акт снятия показаний на дату начала исполнения договорных обязательств новой управляющей компании.

Акт снятия показаний ОДПУ нужен для того, чтобы исключить перерасчеты. Закон данного требования не предъявляет, но в жизни он необходим. Данный акт подписывается передающей и принимающей сторонами. В этом документе указывается точный объем коммунальных ресурсов, за который необходимо произвести оплату.

Правило 3. Для заключения договора с РСО нужно своевременно предоставить соответствующий пакет документов.

Новая управляющая компания для заключения договора с РСО должна отправить соответствующую заявку, к которой следует приложить пакет документов, предусмотренный пп.6,7 Правил №124. С юридической точки зрения недопустима «автоматическая» замена исполнителя коммунальных услуг, но на практике данный вопрос выглядит несколько иначе.

РСО с особым вниманием относится к протоколу ОСС, в частности к тому, сохранится ли порядок предоставления коммунальных услуг и платежей, действовавший при предыдущей управляющей компании (согласно ч.18 ст.12 ФЗ 3176-ФЗ).

• Отказ ресурсоснабжающей организации от договора ресурсоснабжения: права и правила

Мнение эксперта

Определение исполнителя КУ при затягивании процесса перехода

Мария Горячева ,

руководитель отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго»

По ряду причин возникают такие ситуации, когда УК не торопится либо не имеет возможности своевременно предоставить необходимые документы согласно Правилу №124 для заключения договора с РСО. Минстрой РФ поддерживает право ресурсоснабжающей организации выступать в качестве ИКУ при отсутствии заключенного договора в случае управления МКД УК или ТСЖ.

Такая позиция является весьма спорной, поскольку оплата коммунальных услуг осуществляется в зависимости от способа управления многоквартирным домом, в то время как заключение договора с РСО не имеет такой важной роли.

В соответствии с позицией Верховного суда наличие у компании статуса УО означает «автоматическое» возникновение статуса исполнителя КУ, в результате чего у той или иной организации возникают соответствующие обязанности по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям и последующей оплате за коммунальные ресурсы (в соответствии с определением от 06.07.2015 №310-КГ14-8259).

Заключение договора с РСО напрямую и прямые платежи – одно и то же?

Как показывает практика, многие представители сферы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе и УК, не совсем понимают разницу между прямым договором и прямым платежом в системе «потребитель коммунальных услуг – поставщик КУ».

Определение «исполнитель коммунальных услуг» утвержден жилищным законодательством, и ответственность за качество предоставляемых услуг и своевременную оплату начислений лежит на управляющих компаниях. Если УО была избрана для управления многоквартирным домом, тогда именно она и является исполнителем КУ.

Таким образом, УК обязана предоставлять собственникам помещений в МКД коммунальные услуги и приобретать с этой целью соответствующие коммунальные ресурсы на основании заключения договора с РСО.

Тем не менее, на сегодняшний день некоторые управляющие организации до сих пор используют серые договорные и расчетные схемы. К примеру, УК может договориться с РСО о прямом предъявлении счетов за коммунальные услуги жильцам МКД и в это время самостоятельно заниматься начислениями, предоставлением квитанций, претензионной работой и высчитыванием задолженностей.

Хотя данная организация не имеет юридического основания для осуществления данной деятельности, поскольку не имеет отношения к КУ.

К тому же, многие управляющие компании вовсе не нацелены на заключение договора с РСО. Таким образом, данные организации не имеют юридического основания для поставки КУ в МКД и приема оплаты. На сегодняшний день осуществляется тщательная проверка управляющих компаний на предмет официально заключенных договоров с РСО.

Необходимо понимать, что УК в этом случае сильно рискует, поскольку, помимо проверки лицензионного контроля, она может оказаться в такой ситуации, когда ресурсоснабжающая организация в свою очередь может затребовать с управляющей компании задолженность, не оплаченную потребителями за коммунальные ресурсы. Также отсутствие заключенного договора между УО и РСО может грозить еще более серьезной ответственностью.

• Обеспечение учета используемых энергетических ресурсов в жилищно-коммунальной сфере

Заключение договора с РСО-исполнителем

Остановимся подробнее на тех случаях, когда ресурсоснабжающая организация выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, а УК или ТСЖ управляет МКД:

1. Многоквартирный дом, количество квартир в котором превышает 16, управлялся непосредственно, а ИКУ являлись соответствующие ресурсоснабжающие предприятия.

Согласно Федеральному закону №255-ФЗ собственники помещений МКД при условии, что дом состоит более чем из 16 квартир, не имеют права управлять им непосредственно. Таких жильцов обязуют организовать ТСЖ и передать управление МКД управляющей организации. При этом владельцы не стали выполнять данное требование.

Затем в июне 2015 года был принят закон №176-ФЗ, в соответствии с которым собственники помещений МКД имеют право сохранить порядок предоставления КУ и соответствующих расчетов в том случае, когда на общем собрании жильцов было принято решение о том, что необходимо сменить способ управления многоквартирным домом или избрать УО.

Так, владельцы воспользовались данным правом, избрав способ управления МКД ТСЖ или УК, и сохранили «прямой договор» с РСО. Другими словами, нарушив федеральное законодательство (не назначив УО или ТСЖ), собственники пришли к тому, что многоквартирным домом управляет УК или ТСЖ, при этом ИКУ осталась ресурсоснабжающая организация.

1. УО или ТСЖ осуществляет управление МКД без заключения договора с РСО, не соблюдая требований законодательства, отказывается от осуществления своих обязанностей и не взимает плату за КУ.

После того как был принят закон 176-ФЗ, РСО признали себя исполнителями коммунальных услуг, потому что УК и ТСЖ не брали на себя данную роль. Как и в вышеуказанной ситуации, нарушение законодательства стало основанием того, что управление МКД осуществляет УК или ТСЖ, а РСО является исполнителем КУ.

1. Жилой дом, число квартир в котором было не менее 16, управлялся непосредственно, и после закона, вступившего в силу 30 июня 2015 г., собственники помещений избрали на общем собрании способ управления УК или ТСЖ, также было принято решение сохранить ранее действующий порядок предоставления коммунальных услуг и соответствующих расчетов.

В данном случае управлением дома занимается УК или ТСЖ, а исполнитель коммунальных услуг – РСО.

1. Управляющая компания или ТСЖ имеет определенную задолженность перед ресурсоснабжающей организацией, размер которой превышает стоимость коммунальных ресурсов за 3 календарных месяца. Данная недоимка признана или самой управляющей компанией (ТСЖ), или судебным решением.

РСО, руководствуясь п.30 Правил 124, расторгла договор с должником в одностороннем порядке и оформила договорные отношения напрямую с потребителями КУ.

Влияет ли лицензия УК на заключение договора с РСО

Согласно письму Минстроя РФ №35750-ОЛ/04 от 05.11.2015 г. управляющие компании обязаны заключить договор с РСО, данный факт подлежит обязательному лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

В соответствии с Постановлением Правительства России №146 от 15 мая 2013 г. управление МКД осуществляется с помощью заключения договора с РСО на энергоснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение и газоснабжение для предоставления жильцам МКД коммунальных услуг. Так, заключение договора с РСО представляет собой лицензионное требование, подлежащее лицензионному контролю.

Договоры между владельцами квартир в МКД и РСО, которые были заключены между собственниками помещений в МКД и РСО до 29 июня 2015 г., имеют свою силу до окончания срока договора либо прекращают свое действие по заявлению одной из сторон. Это единственный случай, когда отсутствие официального договора между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией не является нарушением лицензионных требований.

Согласно Письму Минстроя №35750-ОЛ/04 УК обязаны соблюдать и иные требования, утвержденные Правительством РФ. Лицензионные требования, в частности, представлены:

• соблюдением правил , предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ;
• исполнением взятых на себя обязательств по договору управления (часть 2, статья 162 ЖК РФ);
• соблюдением требований , предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ.

При заключении договора управления УО по запросу владельцев квартир в МКД обязана выполнять определенный комплекс работ и оказывать услуги в рамках управления многоквартирным домом, к примеру, обеспечивать надлежащее содержание и ремонт МОП в доме, предоставлять КУ и производить другие операции, обусловленные рамками договора.

Согласно Правилам осуществления деятельности по управлению МКД управление домом обеспечивается благодаря предоставлению КУ собственникам квартир в МКД на основании заключения договора с РСО. Таким образом, мы видим, что заключение договора УК с РСО представляет собой лицензионное требование и подлежит обязательному лицензионному контролю.

• Об ответственности управляющих организаций за нарушение лицензионных требований

Что грозит УК, если не будут заключены договоры с РСО

В том случае, когда лицензионные требования не соблюдаются и нарушаются, УК попадает под административную ответственность, в соответствии с которой организация выплачивает штраф, либо руководитель управляющей компании дисквалифицируется.

Согласно ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ за несоблюдение и нарушение УК и ИП правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами данным организациям грозит административный штраф:

• для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. или дисквалификация сроком на 3 года;
• для юридических лиц – в размере от 150 до 250 тысяч рублей.

Согласно ч.2 ст.7.23.3 невыполнение обязательств, предусмотренных правилами осуществления деятельности по управлению МКД, на тот момент, когда лицензия прекращает свое действие или аннулируется, грозит административным штрафом:

• для физических лиц – в размере от 100 до 200 тыс. руб. или дисквалификация сроком до трех лет;
• для индивидуального предпринимателя – в размере от 150 до 500 тысяч рублей или дисквалификация сроком до 3 лет;
• для юридических лиц – в размере от 150 до 500 тыс. руб.

Согласно ч.2 ст.14.1.3 в том случае, когда предпринимательская деятельность по управлению МКД осуществляется с нарушениями лицензионных требований, вменяется административный штраф:

• для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
• для ИП – в размере от 250 до 300 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
• для юридических лиц – в размере от 250 до 300 тысяч рублей.

Согласно ч.2.4 ст.19.5 КоАП РФ в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения обязательств в указанный срок предписания ГЖН по устранению нарушений того или иного лицензионного требования грозит административный штраф:

• для физических лиц – в размере от 12 до 20 тысяч рублей;
• для юридических лиц – от 300 до 500 тысяч рублей.

За совершение административного правонарушения по ст. 7.23.3 и 14.1.3 КоАП РФ ИП, которые осуществляют свою предпринимательскую деятельность не имея статуса юридического лица, несут административную ответственность именно в качестве юридических лиц.

Таким образом, заключение прямого договора между владельцами квартир в МКД и РСО не отменяет обязанности управляющих организаций оформлять договорные отношения с ресурсоснабжающими предприятиями.

Заключение договора с РСО при непосредственном способе управления

Под непосредственным управлением МКД подразумевают организованные действия собственников жилых помещений или привлекаемых сторонних лиц, которые направлены на достижение комфортных условий для проживающих. Непосредственное управление владельцами МКД так же, как и другие методы управления многоквартирным домом, регулируется ст.161 ЖК РФ.

Согласно ст.164 ЖК РФ непосредственная форма управления МКД подразумевает тот факт, что абсолютно все собственники должны заключить договор на поставку таких коммунальных ресурсов, как водоснабжение, газоснабжение, отопление и электроснабжение. В том случае, когда владельцы квартир оформили доверенность на одного человека, он в свою очередь заключает такие договоры от имени каждого собственника.

Для заключения прямого договора с РСО необходимы:

• экземпляр копии документа о решении общего собрания собственников жилых помещений по переходу на непосредственное управление МКД;
• экземпляр копии документа о решении общего собрания владельцев квартир относительно выбора председателя, на которого возлагается ответственность по осуществлению непосредственной работы с обслуживающими организациями;
• экземпляр копии техпаспорта МКД;
• оригинал заявления на заключение договора с РСО;
• нотариально заверенная копия доверенности.

Так оформляется необходимый пакет документов в случае непосредственного управления МКД относительно всех видов обслуживания, которые включают в себя вывоз мусора, лифтовые работы и многое другое. Если в доме насчитывается 12 и менее квартир, в этом случае жильцы имеют право обойтись без подрядчиков.

В ситуации найма вся сумма денежных средств, оплачиваемых за коммунальные услуги, распределяется среди собственников жилых помещений, которые подписывали договор с подрядчиком. А те владельцы квартир, которые отказались от заключения договора, возмещают другим жильцам свою долю из оплачиваемой суммы.

При заключении договора с РСО устанавливаются границы ответственности за предоставление услуг (например, за водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, газо- и электроснабжение, отопление). РСО в случае непосредственного управления МКД обязана обеспечить обслуживание наружных инженерных коммуникаций.

Собственники квартир при этом предоставляют сопровождение внутридомовых инженерных сетей. Данную работу жильцы осуществляют самостоятельно или обращаются к подрядчику.

В соответствии с п.103 Правил №354 РСО не обязана уменьшать размер оплаты за КУ жильцам в том случае, когда снижение качества предоставляемых услуг лежит не на ресурсоснабжающем предприятии, а на УО. А собственники помещений в свою очередь вправе потребовать возместить убытки с УК.

В случае непосредственного управления МКД жильцы не оплачивают услуги УК, в связи с чем добиться компенсации потерь достаточно сложно. Согласно правилам перерасчета оплаты за КУ в случае ухудшения качества предоставляемых услуг предусмотрено понижение оплаты той организации, которая ее начисляет.

В случае непосредственного управления МКД возмещение убытков собственникам помещений зависит от их решения. В этой ситуации жильцы пересчитывают объем оплаты за КУ, если многоквартирный дом обслуживают ненадлежащим образом, независимо от того, кто именно занимается обеспечением коммунальных услуг – УО или РСО (данное право владельцев квартир в МКД утверждено законом «О защите прав потребителей»).

Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении нового договора с собственниками помещений (в случае непосредственного управления МКД), УО с согласия ресурсоснабжающего предприятия возлагает на себя обязательства по перерасчету оплаты за КУ жильцам дома по причине предоставления обслуживания ненадлежащим образом (по вине УК).

• Предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества: как действовать исполнителю КУ

Заключение договора с РСО на нежилые помещения

Согласно новой редакции Постановления Правительства РФ от 01.01.2017 дополнилось определение нежилого помещения. Ранее под этим понятием подразумевалось помещение, не являющееся жилым и не входящее в состав мест общего пользования в МКД.

На данный момент под нежилым помещением в МКД подразумевается помещение:

• указанное в проектных или технических документах либо в электронном паспорте МКД;
• не являющееся жилым;
• не включенное в состав общего имущества в МКД, независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, к нежилым помещениям относится консьержная, колясочная, часть подвала, выкупленные и приватизированные жильцами многоквартирного дома, а также те помещения, которые были встроены и пристроены.

Под нежилыми помещениями подразумевается и часть МКД, в которой размещают автомобили (например, машино-место, подземный гараж, автостоянка).

В данном случае речь идет именно о тех автостоянках и машино-местах, находящихся внутри МКД, а не об отдельных сооружениях.

Действия, которые необходимо выполнить с нежилыми помещениями:

Этап 1. Предоставляется информация о нежилом помещении в РСО.

В январе 2017 г. каждый собственник нежилого помещения обязан заключить прямой договор с РСО на предоставление КУ (согласно п.6 ПП РФ №354). Данное правило не распространяется на машино-места.

В связи с новыми нормами при заключении договора с РСО у УК, владельцев нежилых помещений и ресурсоснабжающей организации возникают определенные обязательства.

Для заключения договора с РСО на обслуживание нежилых помещений УО обязана предоставить данные о том или ином нежилом помещении в РСО и направить уведомление собственникам нежилых помещений о необходимости оформить договорные отношения с ресурсоснабжающим предприятием.

Перечень сведений, который необходимо предоставить в РСО в письменной форме:

• фамилия, имя, отчество владельца нежилого помещения, ОГРН;
• общая площадь;
• тип деятельности;
• показатели приборов учета на 01 января 2017 г. (при наличии);
• сечение трубы.

Также необходимо отметить, чтобы РСО использовала формулу из Приложения N1 Постановления Правительства РФ для определения объема КУ при обслуживании МКД (из объема, выставляемого УО, вычитают объем, выставляемый на нежилое помещение).

УО в свою очередь в уведомлении владельцу нежилого помещения должна указать, чтобы он предоставил экземпляр копии договора с РСО в управляющую компанию, а также каждый месяц снимал показания счетчиков.

Этап 2. В РСО подается заявление от собственников нежилых помещений.

Владелец нежилого помещения является инициатором заключения договора с РСО в письменном виде. С этой целью он направляет в РСО заявление с указанием данных из подпунктов «в», «г», «д», «з», «л», «с» п.19 ПП РФ №354:

• физическому лицу необходимо указать фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные, контактный телефон и наименование организации, адрес регистрации и контактный телефон для юрлица;
• адрес, по которому расположено нежилое помещение в МКД, и его общую площадь;
• перечень предоставляемых коммунальных услуг;
• сведения о приборах учета;
• способы социальной поддержки по оплате КУ;
• срок действия договора.

Со своей стороны владелец нежилого помещения обязан выполнять требования согласно п.6 ПП РФ №354. Собственник при этом должен подать соответствующую заявку на заключение договора с РСО даже в том случае, когда УО не информировала его о том, что необходимо оформить договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией.

Этап 3. Выдача проекта договора РСО.

Сведения о каждом нежилом помещении передают в ресурсоснабжающую организацию собственники или УО. Таким образом, РСО находится в зависимом положении.

После того как ресурсоснабжающая организация получила заявление, она в течение 10 дней обязана предоставить заявителю проект договора. Договоры составляют в 2 экземплярах – по одному экземпляру для каждой стороны.

Ресурсоснабжающая организация не может отправить проект договора или предъявить счет, если УО или владелец нежилого помещения не направили заявление на заключение договора с РСО.

В том случае, когда договор с ресурсоснабжающей компанией не был заключен, РСО высчитывает объем потребляемых КУ как при бездоговорном потреблении (в соответствии с п.6 ПП РФ №354).

Поправка, утверждающая обязательное заключение договора с РСО для нежилых помещений, действует с 01.01.2017 г. С этого момента необходимо было оформить договор ресурсоснабжения. Безусловно, далеко не каждая УО смогла своевременно выполнить данное требование.

В некоторых случаях заключали договоры уступки права требования между УК и РСО. УО в результате данного договора получает право требования от РСО и выставляет счет на весь МКД, а РСО в свою очередь требует за весь объем КУ, поступающих в дом, от УК.

Данный подход грозит определенными рисками, которые следует учитывать:

1. Позиция суда.

Согласно законодательству существует четкое обозначение, кто именно должен заключить договор, в то время как договор уступки права требования суд имеет право признать навязыванием пользователям своих требований.

1. Право требования задолженности наступает по истечению десяти дней текущего месяца.

Таким образом, если управляющая компания оформляет договор уступки права требования с РСО, она вправе выставить счет за предоставляемые коммунальные ресурсы только после десятого числа.

1. Суд вправе отменить договор уступки права требования и обязать оформить прямой договор с РСО.

В некоторых случаях заключение договора уступки права требования для УО признается нарушением лицензионного требования. Согласно ст.161 ЖК РФ каждая управляющая организация должна надлежащим образом оформить договор с РСО.

• Заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов между управляющей и ресурсоснабжающей организациями

Заключение договора с РСО напрямую

Разговоры о заключении прямых договоров между собственниками помещений МКД и РСО велись уже длительное время. В этом году это требование будет реализовано в полной мере.

У государства есть свои причины, учитывая которые власти утвердили обязательное заключение прямого договора между собственниками помещений в МКД и РСО. Почти у тридцати процентов управляющих организаций обнаружены задержки перечисления материальных средств РСО, которые получены от владельцев помещений в МКД за предоставляемые коммунальные услуги. Именно поэтому своевременно в СРО поступает только 80% оплаты.

Как считает государство, заключение прямого договора с РСО позволит перекрыть всю систему обеспечения КУ и обеспечения коммунальными ресурсами. Как предполагают разработчики проекта, данный закон позволяет сократить задолженность населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которая на сегодняшний день достигает уже 1 триллион рублей и до сих пор продолжает расти. Со временем данная система снизит сумму недоимки в сфере ЖКХ.

Заключение прямого договора с РСО обеспечивает передачу материальных средств в качестве оплаты за КУ от владельцев помещений в ресурсоснабжающей организации, причем оплачивать пользование по КУ и за жилые помещения необходимо по единому документу. Данный документ содержит информацию о размере платы за КУ и пользование жилыми помещениями, в том числе и идентификационные коды потребителя услуг в РСО.

Типовая форма данного документа утверждена Правительством РФ, но его не обязательно заключать именно в письменном виде. Когда собственника помещений подключают к электросети, газосети, водоотводу и другим коммуникациям, заключение договора происходит автоматически, что означает последующую оплату за потребляемые КУ. Управляющая организация ответственна за сбор сведений, необходимых для исполнения условий договора, расчета платы, и последующую отправку специалистам РСО.

Перечень требуемых данных подразумевает персональную информацию о собственниках помещений, пользующихся коммунальными услугами. Передача сведений именно в этом конкретном случае не нарушает требования законодательства. Также необходимо снять показания с индивидуальных и общих счетчиков.

Важно!

Согласно законодательству до 01.09.2017 г. следует организовать конкурс и избрать информационно-расчетный центр или принять решение по его организации. Данный срок может быть продлен в том случае, когда соблюдаются 2 условия: если в регионе уже существует информационно-расчетный центр, и к 01.07.2017 г. он функционирует не менее года. Более того, срок может быть продлен, когда региональный МФЦ исполняет свои обязанности по начислению платы за КУ.

Для управляющих организаций, кооперативов и ТСЖ предоставляется время до 01.10.2017 г. для заключения договора с информационно-расчетным центром. В срок до 01.11.2017 г. управляющие компании и РСО обязаны расторгнуть оформленные ранее договорные отношения и заключить новые договоры на поставку ресурсов для содержания МКД.

Обе стороны несут ответственность при отсутствии обеспечения КУ или в том случае, когда предоставленные услуги отличаются низким качеством. Качество данных КУ в свою очередь правительство предлагает контролировать на границе зон ответственности управляющего МКД и РСО.

Другими словами, ресурсоснабжающие организации берут на себя ответственность за непрерывность предоставления КУ и их качество, но в том случае, когда причиной неполадок являются проблемы с внутридомовыми сетями, вина за низкое качество услуг возлагается на УО.

УК также может являться посредником в урегулировании споров, затрагивающих ухудшение качества КУ или полное их отсутствие. Собственники помещений в МКД обращаются к УО в том случае, когда необходимо пересчитать начисленную плату.

Имеет особое значение тот факт, где именно произошло нарушение. К примеру, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за границей МКД, а УО отвечает за возникшие неполадки внутри дома. УК, как и ресурсоснабжающие организации, должны заключить договоры с расчетными центрами.

Согласно поправкам в ЖК РФ от 01.01.2017 г. для собственников помещений в МКД увеличился размер пени за просрочку оплаты за КУ. На данный момент он составляет более 20 % годовых.

Также в 2017 году Правительство РФ на законодательном уровне разрешило арестовывать единственное жилье должников. Так, собственники квартир продолжают проживать в данном помещении, но теряют возможность выполнять какие-либо манипуляции с недвижимостью – продать квартиру, прописать в ней новых жильцов и т.д. Что касается владельцев частных домов, то сейчас у должника государство имеет право отделить земельный участок и продать его в счет погашения долга.

Согласно закону №45-ФЗ разрешено взыскивать неуплату за КУ в приказном порядке, также была введена упрощенная процедура рассмотрения гражданских дел. Сейчас УК имеет право обратиться в суд сразу на всех неплательщиков, а не судиться с каждым в отдельности. Затем эти дела переходят к судебным приставам.

Для РСО преимущество новых правил заключается в том, что к ним будут поступать прямые платежи от населения, минуя УО и товарищество собственников недвижимости. Управляющие компании и ТСЖ в свою очередь избавятся от задолженностей владельцев помещений в МКД за предоставляемые КУ. Более того, плата за КУ, взимаемая ранее УК, теперь не учитывается в качестве прибыли при налогообложении.

Для собственников помещений в МКД преимуществом является то, что теперь сокращается риск банкротства УО, ТСЖ или ЖСК из-за задолженностей перед РСО. Недоимка не компенсируется за счет средств, которые были собраны на содержание и текущий ремонт МКД. Также появилась возможность перерасчета оплаты в случае низкого качества предоставляемых услуг.

Тем не менее, собственники помещений в МКД не застрахованы от путаниц с оплатой всевозможным организациям в различных местах. Также не исключены проблемы с осуществлением перерасчета из-за низкого качества предоставляемых услуг.

В заключение

По мнению экспертов, данные нововведения в Жилищном кодексе РФ могут дать только общее направление и стратегию. Все тонкости следует указывать в постановлениях в короткие сроки, а также с учетом возможных вариантов развития ситуации. Если этого не произойдет, тогда нововведения могут принести больше вреда, чем пользы.

Информация об экспертах

Мария Горячева , руководитель отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго». ПАО Группа компаний «ТНС энерго» является одной из крупнейших независимых энергосбытовых предприятий РФ, управляющей 10 энергосбытовыми организациями, обслуживающими потребителей в 11 регионах РФ.

Казалось бы, вопрос, кто является исполнителем коммунальных услуг, всем понятен и совсем не сложен. Логично предположить, что лицо, предоставляющее коммунальные услуги, и является их исполнителем. Абзац 7 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных ПП РФ от 06.05.2011 N354 (далее — Правила 354), устанавливает: «"исполнитель" — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги ». Если домом управляет управляющая организация (далее — УО), то в силу части 2 статьи 162 ЖК РФ (и нескольких других норм) именно эта УО предоставляет коммунальные услуги. Если домом управляет ТСЖ, то в силу части 1 статьи 135 ЖК РФ (и нескольких других норм), именно ТСЖ предоставляет коммунальные услуги. Таким образом, исполнителем коммунальных услуг является либо УО, либо ТСЖ. Однако, ряд поправок, внесенных в жилищное законодательство РФ, делает ситуацию не такой однозначной .

Новое понятие «исполнитель»

Помимо Правил 354, регламентирующих правоотношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, понятие «исполнитель» используется в Правилах, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных ПП РФ от 14.02.2012 N124 (далее — Правила 124). Абзац 3 пункта 2 Правил 124 до 30.06.2016 определял термин «исполнитель» абсолютно идентично Правилам 354, но с 30 июня 2016 года вступило в силу , которым указанное определение было изменено. В действующей в настоящее время редакции Правила 124 устанавливают: «"исполнитель" — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг ».

Получается, что в соответствии с процитированной нормой исполнителями для целей применения Правил 124 являются:
- Лица, оказывающие услуги по содержанию общего имущества (далее — ОИ);
- Лица, предоставляющие коммунальные услуги (далее — КУ);
- Лица, оказывающие услуги по содержанию ОИ и предоставляющие КУ.

Соответствие хотя бы одному из перечисленных вариантов означает наличие статуса исполнителя. При этом ряд положений Правил 124 позволяет сделать вывод, что именно исполнитель обязан предоставлять потребителям коммунальные услуги и с этой целью приобретать у ресурсоснабжающих организаций (далее — РСО) коммунальные ресурсы. Абзац 4 пункта 2 Правил 124 устанавливает: «"коммунальные услуги" — осуществление исполнителем деятельности по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании … ». Согласно пункту 5 Правил 124 «Исполнитель направляет в ресурсоснабжающую организацию заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения », и этот же пункт 5 относит к исполнителям управляющие организации, ТСЖ, кооперативы.

То есть, из норм Правил 124 следует, что исполнителем является лицо, которое либо содержит общее имущество МКД, либо предоставляет КУ, либо делает и то, и другое. Такой исполнитель обязан заключить договор ресурсоснабжения и предоставлять потребителям коммунальные услуги. Следовательно, если ТСЖ или УО управляют домом и оказывают услуги по содержанию общего имущества, они подпадают под определение «исполнитель» и обязаны предоставлять коммунальные услуги.

Важно отметить, что ЖК РФ устанавливает требования к УО и ТСЖ в части предоставления КУ. Например, часть 2 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) … обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме … ». Часть 1 статьи 135 ЖК РФ устанавливает: «Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо … имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, … предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами… ». Часть 12 статьи 161 ЖК РФ: «Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями … ».

Из комплексной оценки приведенных положений следует, что УО/ТСЖ, управляющие МКД, обязаны предоставлять коммунальные услуги (являться исполнителем таких услуг), для чего должны заключать соответствующие договоры ресурсоснабжения.

Позиция Минстроя

Минстрой России письмом от 30.12.2016 N45097-АЧ/04 разъяснил порядок применения отдельных положений статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ, а также Правил 354 и Правил 124. Разъяснения касаются случаев, при которых, по мнению Минстроя, исполнителем коммунальных услуг являются РСО. Минстрой России, в частности, отмечает:

«В соответствии с пунктом 8 Правил N 354 исполнителем коммунальных услуг может выступать лицо из числа лиц, указанных в пунктах 9 и 10 Правил N 354. При этом период времени, в течение которого указанное лицо обязано предоставлять коммунальные услуги потребителям и вправе требовать от потребителей оплаты предоставленных коммунальных услуг, подлежит определению в соответствии с пунктами 14 -17 Правил N 354.

Согласно пункту 9 Правил N 354 условия предоставления коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме могут определяться, в том числе, в договорах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключаемых собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей РСО .

Таким образом, РСО в случаях, определенных Правилами N 354, может выступать исполнителем коммунальных услуг .

Из положений пунктов 14, 15 и 17 Правил N 354 следует, что РСО, для которой в соответствии с законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении заключение договора с потребителем является обязательным, предоставляет коммунальные услуги соответствующего вида собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме, в котором в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом (далее - товарищество, кооператив) до даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса (далее — договор ресурсоснабжения), заключенному управляющей организацией (товариществом, кооперативом) с РСО или с даты расторжения договора ресурсоснабжения между управляющей организацией (товариществом кооперативом) и РСО.

В отсутствие заключенных с РСО договоров ресурсоснабжения управляющая организация, товарищество или кооператив не могут осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг.

Таким образом, на основании пунктов 8, 9, 14, 15, 17 Правил N 354 РСО предоставляют коммунальные услуги собственникам (пользователям) помещений в тех многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими организациями (товариществами, кооперативами) и такими РСО не заключены или расторгнуты . При этом согласно пунктам 6 -9, 17 Правил N 354 предоставление коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме в период до даты начала поставки коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения с управляющей организацией (товариществом, кооперативом) осуществляется РСО на основании договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления, газоснабжения с собственниками (пользователями) жилых помещений в многоквартирном доме, заключенных, в том числе, путем совершения потребителями конклюдентных действий.

Подпункт "а" пункта 30 Правил N 124 предусматривает право РСО на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения, заключенного с управляющей организацией, товариществом или кооперативом , в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги, а также в части купли-продажи (поставки) коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в пределах норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, — при наличии у таких управляющей организации, товарищества или кооператива признанной ими по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед РСО за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца).

Из положений подпункта "а" пункта 30 Правил N 124 в их взаимосвязи с положениями пунктов 14, 15 и 17 Правил N 354 следует, что с момента расторжения РСО договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом, исполнителем коммунальной услуги соответствующего вида становится РСО, что влечет право такой РСО заключения ею договоров ресурсоснабжения с собственниками (пользователями) жилых помещений в многоквартирном доме .

Кроме того, дополнительно необходимо обратить внимание на то, что постановлением Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603 (вступило в силу 30 июня 2016 года) в пункт 30 Правил N 124 внесены изменения, в соответствии с которыми диспозитивная норма о возможности сторон предусмотреть в договоре ресурсоснабжения право РСО на односторонний отказ от исполнения договора при наличии задолженности управляющей организации, товарищества или кооператива, заменена императивной нормой, обязывающей стороны включить в договор указанное право РСО .

Таким образом, с момента вступления в силу изменений в пункт 30 Правил N 124 РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом при наличии оснований, предусмотренных указанным пунктом, независимо от того, предусмотрено ли заключенным договором ресурсоснабжения право РСО на такой односторонний отказ.

В соответствии с частью 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договоры, заключенные до дня вступления в силу Федерального закона 176-ФЗ между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и РСО , в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора .

Согласно части 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации .

В связи с вступлением в силу части 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключенные РСО с собственниками (пользователями) помещений в многоквартирных домах по состоянию на 30 июня 2015 года на основании пунктов 6 -9, 14, 15, 17 Правил N 354, пункта 30 Правил N 124, в том числе путем совершения потребителями конклюдентных действий, действуют до истечения срока действия таких договоров или до отказа одной из сторон от исполнения договора .

При принятии решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении ранее действовавшего порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), в том числе, о сохранении предоставления коммунальных услуг РСО и осуществлении расчетов за коммунальные услуги в адрес РСО (часть 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ). В этом случае договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключенные РСО с собственниками (пользователями) помещений в многоквартирных домах на основании пунктов 6 -9, 14, 15, 17 Правил N 354, пункта 30 Правил N 124 (в том числе путем совершения конклюдентных действий) до принятия собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации, продолжают действовать и после изменения способа управления многоквартирным домом и (или) выбора иной управляющей организации. При этом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг РСО и осуществлении расчетов за коммунальные услуги в адрес РСО, принятое в соответствии с частью 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ, сохраняет сложившиеся договорные отношения между собственниками (пользователями) помещений в многоквартирном доме и такими РСО и его следует отличать от решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в соответствии с частью 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (решение о прямых расчетах с РСО).

При этом необходимо обратить внимание, что в соответствии с пунктом 13 Правил N 124 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603) наличие предусмотренного частью 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договора ресурсоснабжения между РСО и собственником (пользователем) помещения в многоквартирном доме, а также наличие предусмотренного частью 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг) являются основаниями для отказа РСО от заключения договора ресурсоснабжения с управляющими организациями, товариществами собственников жилья или жилищными кооперативами, или иными специализированными потребительскими кооперативами.

В соответствии с частями 5 и 6 статьи 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив (далее — товарищество или кооператив), вносят плату за коммунальные услуги товариществу или кооперативу.

Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 статьи 155 ЖК РФ и статьей 171 ЖК РФ.

Таким образом, части 5 -7 статьи 155 ЖК РФ устанавливают общее правило, согласно которому плата за коммунальные услуги должна вноситься управляющей организации, товариществу или кооперативу.

Согласно частям 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов товарищества или кооператива, общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги РСО… При этом внесение платы за коммунальные услуги РСО… признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, товариществом или кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ применяются к случаям, когда управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, товарищество или кооператив заключили в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг.

Положения частей 5, 6, 7, 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО.

Таким образом, во всех случаях, когда РСО в соответствии с жилищным законодательством предоставляет коммунальные услуги потребителям в многоквартирных домах, которыми управляет управляющая организация по договору управления, товарищество или кооператив (части 17 или 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ, пункты 6 -9, 14, 15, 17 Правил N 354, пункт 30 Правил N 124), такая РСО осуществляет все права и обязанности исполнителя коммунальных услуг, предусмотренные пунктами 31, 32 и 40 Правил N 354, включая определение размера платы за предоставленные коммунальные услуги и выставление собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах платежных документов на оплату коммунальных услуг с указанием расчетных счетов РСО.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 32 и пунктом 40 Правил N 354 РСО, являющаяся исполнителем коммунальных услуг, вправе требовать от потребителя внесения платы за коммунальные услуги, потребленные в помещении, а также платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. Такая плата в соответствии с пунктом 69 Правил N 354 подлежит внесению потребителями на банковский счет РСО, выступающей для потребителей исполнителем коммунальных услуг .

Следует иметь в виду, что в период до 1 июля 2016 года плата за коммунальные услуги, предоставленные РСО в качестве исполнителя коммунальных услуг на общедомовые нужды, в соответствии с редакцией пункта 44 Правил N 354, действовавшей до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603, рассчитывалась и распределялась между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, согласно формулам 11 -14 приложения N 2 к Правилам N 354 (в редакции до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603), то есть исходя из объема коммунальной услуги, рассчитанного как разница между объемом коммунальной услуги, определенным по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, и объемом коммунальной услуги, потребленным в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме.

С 1 июля 2016 года в связи с внесением изменений в пункт 44 Правил N 354 при предоставлении коммунальных услуг РСО распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения. Если такое решение собственниками помещений в многоквартирном доме не принято, объем коммунальной услуги (ресурса) в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, оплачивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом на основании договора ресурсоснабжения, заключаемого с управляющей организацией в целях содержания общего имущества многоквартирного дома.

Если в соответствии с частью 17, частью 18 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ, а также в соответствии с пунктами 8, 9, 14, 15, 17 Правил N 354, подпунктом "а" пункта 30 Правил N 124 РСО осуществляет либо в определенный период осуществляла предоставление коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, не могут рассматриваться нарушениями жилищного законодательства и установленных лицензионных требований:

- отсутствие между управляющей организацией, товариществом или кооперативом и РСО договора ресурсоснабжения, заключенного в целях предоставления коммунальных услуг потребителям;

- определение РСО, как исполнителем коммунальных услуг, размера платы потребителей за коммунальные услуги в порядке, действующем в соответствующем расчетном периоде, а также выставление собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах платежных документов на оплату коммунальных услуг;

- определение РСО, как исполнителем коммунальных услуг, размера платы потребителей за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды за период до 1 июля 2016 года, в порядке, предусмотренном пунктом 44 Правил N 354 в редакции, действовавшей до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603, исходя из объема коммунальной услуги, рассчитанного как разница между объемом коммунальной услуги, определенным по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, и объемом коммунальной услуги, потребленным в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме;

- внесение потребителями платы за коммунальные услуги РСО, осуществляющим предоставление коммунальных услуг, а также предъявление такими РСО требований потребителям о внесении платы за потребленные коммунальные услуги и уплаты неустоек (штрафов, пеней).

Поскольку жилищное законодательство допускает отсутствие заключенного между управляющей организацией и РСО договора ресурсоснабжения в случаях, предусмотренных частями 17 и 18 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ, пунктом 30 Правил N 124, пунктом 14 и 17 Правил N 354, из системного толкования указанных норм, а также подпунктов "а" и "б" пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110, части 2.3 статьи 161 ЖК РФ и части 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что непредоставление управляющими организациями коммунальных услуг либо предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах может рассматриваться в качестве нарушения управляющими организациями установленных лицензионных требований только в случае, когда между управляющей организацией и РСО заключен договор ресурсоснабжения ».

Анализ ситуации

Исходя из оценки приведенных норм и необходимо отметить несколько моментов.

Минстрой явно отстаивает право РСО являться исполнителем коммунальных услуг в случаях управления домом УО или ТСЖ, несмотря на то, что нормы ЖК РФ прямо указывают на обязанность УО и ТСЖ предоставлять потребителям коммунальные услуги (то есть — быть исполнителем коммунальных услуг) и заключать для этих целей договоры ресурсоснабжения. Указание Минстроя «Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ применяются к случаям, когда управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, товарищество или кооператив заключили в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг. Положения частей 5, 6, 7, 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО » представляется сомнительным, поскольку перечисленные нормы устанавливают лицо, в пользу которого осуществляется оплата КУ, в зависимости от способа управления МКД, а вовсе не в зависимости от наличия/отсутствия у указанных лиц договоров ресурсоснабжения с РСО.

Действующее законодательство РФ не предусматривает права отказа УО и ТСЖ от заключения договоров ресурсоснабжения , однако именно по критерию наличия/отсутствия такого договора Минстрой полагает правильным определять, кто является исполнителем коммунальных услуг. РСО, в отличие от УО и ТСЖ, имеет право отказаться от заключения договора ресурсоснабжения по основаниям, предусмотренным пунктом 13 Правил 124, в числе которых (в редакции ) «наличие предусмотренного частью 17 статьи 12 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ договора ресурсоснабжения; наличие предусмотренного частью 18 статьи 12 указанного Федерального закона решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги ». Кроме того, РСО имеет право расторгнуть уже действующий договор ресурсоснабжения на основании пункта 30 Правил 124 «при наличии у исполнителя признанной им по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода ».

Не совсем понятно, как нормы Правил 124 (и федерального ) в рассмотренной части коррелируются с нормами ЖК РФ — представляется, что имеются противоречия, поскольку ЖК РФ прямо обязывает УО и ТСЖ заключать договоры ресурсоснабжения и предоставлять коммунальные услуги потребителям, без оговорок о ситуациях, предусмотренных приведенными выше нормами.

Попробуем не заострять внимание на сомнениях в корректности действующих норм, и перечислим случаи, когда РСО является исполнителем КУ, при этом управляет домом УО/ТСЖ:

1. МКД, количество квартир в котором более 16, управлялся непосредственно, исполнителями коммунальных услуг являлись соответствующие РСО. 01.09.2014 года вступил в силу , согласно которому собственники помещений МКД, в состав которого входит более 16 квартир, утратили право управлять домом непосредственно и были обязаны выбрать способ управления УО или ТСЖ. Собственники не исполнили новое требование ЖК РФ, и никто не обратил на это внимания. 30.06.2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 N176-ФЗ, согласно части 18 статьи 12 которого собственники в случае принятия решения об изменении способа управления или о выборе управляющей организации получили право принять решение о сохранении порядка предоставления КУ и расчетов за КУ. Собственники реализовали указанное право, выбрав способ управления УО или ТСЖ и сохранив «прямые договоры» с РСО. Таким образом, допущенное нарушение федерального законодательства (неисполнение требования о выборе способа управления УО или ТСЖ) привело к ситуации, в которой домом управляет УО или ТСЖ, а исполнителем коммунальных услуг является РСО.

2. МКД, количество квартир в котором более 16, управлялся непосредственно, исполнителями коммунальных услуг являлись соответствующие РСО. 01.09.2014 года вступил в силу федеральный закон от 21.07.2014 N255-ФЗ, согласно которому собственники помещений МКД, в состав которого входит более 16 квартир, утратили право управлять домом непосредственно и были обязаны выбрать способ управления УО или ТСЖ. Собственники во исполнение новой нормы ЖК РФ провели общее собрание и выбрали способ управления УО или ТСЖ, но указанное лицо (УО или ТСЖ) уклонялось от заключения договоров ресурсоснабжения, прямо нарушая требования жилищного законодательства. 30.06.2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 N176-ФЗ, согласно части 17 статьи 12 которого договоры, заключенные до дня вступления в силу этого закона между собственниками и РСО, продолжили действовать. Следовательно, и в этом случае допущено нарушение федерального законодательства (неисполнение требования о заключении УО/ТСЖ договоров ресурсоснабжения и договоров предоставления КУ потребителям), которое привело к ситуации, когда домом управляет УО или ТСЖ, а исполнителем КУ является РСО.

3. УО или ТСЖ управляет домом без заключения договоров ресурсоснабжения, прямо нарушая требования законодательства, отказывается считать себя исполнителем и не принимает плату за коммунальные услуги (такую плату в нарушение законодательства принимают РСО). После вступления в силу Закона 176-ФЗ РСО признали себя исполнителями, поскольку УО/ТСЖ исполнителем быть отказывается. То есть, в этом случае, как и в предыдущих, нарушения законодательства привели к ситуации, в которой домом управляет УО или ТСЖ, а исполнителем КУ является РСО.

4. МКД, количество квартир в котором менее 16, управлялся непосредственно, после 30.06.2015 избрал способ управления УО или ТСЖ и принял решение о сохранении ранее действующего порядка предоставления КУ и расчетов за КУ. В этом случае УО или ТСЖ управляет домом, а РСО является исполнителем КУ. Таких вопиющих нарушений законодательства, как в двух предыдущих случаях, не наблюдается.

5. УО/ТСЖ имеет задолженность перед РСО в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца), и эта задолженность признана или самим УО/ТСЖ по акту сверки расчетов, или решением суда. РСО на основании пункта 30 Правил 124 в одностороннем порядке отказалась от договора ресурсоснабжения с должником и заключила договоры непосредственно с потребителями коммунальных услуг.

Дополнительно хочется отметить, что рассмотренным письмом Минстрой России разъяснил, что отсутствие между управляющей организацией и РСО договора ресурсоснабжения, заключенного в целях предоставления коммунальных услуг потребителям, не может рассматриваться в качестве нарушения лицензионных требований. Приведенная позиция прямо противоречит мнению самого же Минстроя, который письмом указал, что наличие договоров ресурсоснабжения является лицензионным требованием (напомним — указанное письмо издано уже после вступления в силу федерального закона от 29.06.2015 N176-ФЗ) .

Жилищно-коммунальная сфера - многоотраслевой комплекс, в котором пересекаются все социально-экономические, организационно-технические вопросы, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием населения. Отсюда иногда возникают сложности и недопонимание.

Жилищный кодекс закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление ТСЖ и делегирование полномочий по управлению общедомовым имуществом в управляющую организацию (УК). Напомним, что форму управления выбирают на общем собрании жильцов.

Разберем эти три способа.

При непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего оборудования (ст, 164 ЖК РФ) заключают на основании решений общего собрания. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, тепло- и газоснабжения заключают с каждым собственником помещения. Соответственно и оплата за эти услуги осуществляется напрямую ресурсоснабжающей организации.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками жилья заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых УК, их стоимость, права, обязанности и ответственность. (ст. 162 ЖК РФ).

Исполнитель коммунальных услуг (ИКУ), а именно УК и ТСЖ, обеспечивает получение жильцами электрической и тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, производимых ИКУ самостоятельно либо приобретаемых у других организаций. Как следует из п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг, именно исполнители коммунальных услуг подписывают договоры с ресурсоснабжающей организацией (РСО). То есть, РСО поставляет ресурс УК и ТСЖ, а те поставляют услугу гражданам. За собственниками жилья остается оплата по квитанциям, выставленным управляющими организациями. (ст. 155 и 161 ЖК РФ).

Такой механизм договорных отношений не всегда устраивает как управляющие и ресурсоснабжающие организации, так и собственников помещений. УК и ТСЖ недовольны навязанной им ролью ответственных за качество и своевременную оплату коммунальных ресурсов перед РСО, а также необходимостью работать с задолженностью жильцов. Сами собственники помещений не всегда заинтересованы в посредниках для оплаты услуг.

Закон трактует, что именно УК и ТСЖ отвечают за своевременную оплату коммунальных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией (РСО). Только при НСУ, о котором мы уже говорили ранее, РСО сама занимается сбором денег за поставленный ресурс, используя допустимые законом методы. Этими же правами обладают ТСЖ и УК.

В крупных городах нашей республики, а именно в Якутске и Нерюнгри, сложилось так, что Энергосбыт выступает платежным агентом для УК и ТСЖ и принимает платежи от населения за жилищно-коммунальные услуги по заключенным агентским договорам. Для удобства жителей действует сеть платежных пунктов, а в столице республики работает современный Центр обслуживания потребителей, где работают кассы по приему платежей. В соответствии с договорами, действующими между Энергосбытом и УК (ТСЖ), энергосбытовой филиал может засчитать часть полученных средств от населения в счет оплаты заключенных договоров энергоснабжения с этими же УК и ТСЖ. На сегодня Энергосбыт только в Якутске заключил 180 таких соглашений с УК и ТСЖ. Так что разговор о посредниках между ресурсниками и исполнителями коммунальных услуг излишен по определению. Ведь стороны заинтересованы в друг друге неразрывно.

Якутская процессинговая компания «Платежи» (ЯПК «Платежи»), недавно появившаяся на рынке услуг в столице, создана для организации сбора платежей и их расщепления. Она помогает УК и ТСЖ распределить финансовые поступления от разных платежных агентов между РСО и исполнителями ЖКУ. «Дом. Онлайн» - это модуль ЕИИАС, созданный на уровне Правительства республики. Пользователями этого программного обеспечения являются ЯПК «Платежи», МКУ «РБЦ», ИКУ, РСО, а также специалисты «Якутскэнерго», осуществляющие прием платежей населения в кассах Энергосбыта. При условии расторжения агентских договоров ИКУ с Энергосбытом будет исключена возможность приема платы в кассах компании, ввиду отсутствия информации по ним из «Дом. Онлайн».

Сегодня никто не должен лишать права выбора исполнителей коммунальных услуг выбирать через какого агента он будет организовывать сборы за оказанные коммунальные услуги. Здесь важен результат, в котором заинтересованы и РСО, и УК, и ТСЖ, и население, то есть каждый из нас. Своевременная и в полном объеме внесенная оплата за энергоресурсы - это гарантия того, что и в дальнейшем потребитель будет получать услугу вовремя и с должным качеством. Значит в его квартире будут свет, вода и тепло.

Пресс-служба Энергосбыта ПАО «Якутскэнерго»

Судебная практика показывает, что РСО повсеместно игнорируют требования закона при начислении денежных средств за потребленный многоквартирным домом коммунальный ресурс, а управляющие организации (далее - УО) силу отсутствия профессионализма, не имеют возможности проверить корректность начисления и доказать неправомерность начисления. Но не спешите сдаваться, если получили иск от РСО.

Правовые основы для взаимодействия РСО и управляющих организаций

В силу положений ст. 161 ЖК РФ, п. 8 и п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных ПП РФ от 06.05.2011 N354, УК/ТСЖ/ЖСК являются исполнителем коммунальных услуг (далее КУ) и обязаны приобретать у РСО тепловую энергию и горячую воду с целью предоставления КУ гражданам.

Федеральный закон «О теплоснабжении» от 27 июля 2010 г. №190-ФЗ регулирует отношения между поставщиком ресурса и потребителем ресурса.

Однако порядок определения объема энергии в жилищном законодательстве существенно отличается от порядка, предусмотренного общегражданским законодательством.

Статьей 4 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" установлен безусловный приоритет норм жилищного законодательства перед нормами других законов и иных нормативно-правовых актов, регулирующих жилищные отношения.

РСО часто ссылаются на п. 1 ст. 544 ГК РФ, предусматривающего возможность установления расчетного способа объема потребленной энергии отдельным законом, правовыми актами или соглашением сторон. Однако жилищное законодательство, приоритетное в отношениях РСО – УО, не допускает такой возможности - объем потребленной энергии рассчитывается либо по нормативу, либо по прибору учета

При расчетах за поставленный ресурс РСО обязаны принимать во внимание, что в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ, а также уполномоченные им федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении ими публичных договоров и урегулирования взаиморасчетов (ст. 426 ГК РФ).

Такими правилами являются следующие нормативные акты:

1. ФЗ от 7 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
2. ПП РФ от 14 февраля 2012 г. № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг»;
3. ПП РФ от 29 июля 2013 г. № 645 «Об утверждении типовых договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения»;
4. ПП РФ от 29 июля 2013 г. № 643 «Об утверждении типовых договоров в области горячего водоснабжения»;
5. «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденные ПП РФ от 06.05.2011 № 354;
6. ПП РФ от 8 августа 2012 г. № 808 «Об организации теплоснабжения в РФ и о внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ»;
7. «Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг», утвержденные ПП РФ от 23.05.2006 № 306;
8. «Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг», утвержденные ПП РФ от 28 марта 2012 г. № 253;
9. ПП РФ от 29 июня 2016 г. № 603 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг»;
10. ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Судебная практика и правовые основы, на которые необходимо обратить внимание

Как показывает судебная практика, РСО повсеместно игнорирует требования закона, а УО в силу отсутствия профессионализма, не имеют возможности проверить корректность начисления и доказать неправомерность начисления.

Решения Арбитражных судов последних лет (дела №№ А40-97448/15, А40-154803/2013, А40-103676/2013, А40-181013/2014, А40-65794/2014, А40-119898/2014) подтверждают неправомерность сумм взыскиваемых задолженностей и начислений РСО, выставленных в адрес УО.

Арбитражными судами высших инстанций установлено, что РСО зачастую без наличия на то правовых оснований производят расчет объема горячей воды, исходя из норматива потребления в жилых помещениях, где установлены индивидуальные приборы учета, что противоречит положениям ст. 157 ЖК РФ, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных ПП РФ от 23.05.2006 № 307 (далее ПП РФ № 307) и Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания КУ, утвержденных ПП РФ от 14.02.2012 № 124 (далее ПП РФ № 124).

Расчет по нормативу применим только к жилым домам, не оборудованным приборами учета.

Кроме того, Арбитражными судами высших инстанций установлено, что РСО в процессе судебного разбирательства изменяют методику расчета начислений по услугам, при этом ссылаются на представленные РСО в материалы дела акты выполненных работ, подписанные сторонами. РСО настаивают, что такие акты могут служить подтверждением поставленных объемов энергоресурсов.

В силу п. 2 ПП РФ № 124 данные Правила применяются к отношениям, вытекающим из договоров энергоснабжения, заключенных до вступления в силу этих Правил управляющими организациями с РСО, в части прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу этих Правил. Подпунктом «д» п. 18 ПП РФ № 124 в договоре энергоснабжения предусматриваются обязательства сторон по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения. Если иное не установлено соглашением сторон, исполнитель предоставляет РСО соответствующую информацию до 1-го числа месяца, следующего за расчетным.

Арбитражными судами высших инстанций повсеместно отклоняются доводы РСО о том, что УО не исполнила обязанность по передаче в адрес поставщика информации о показаниях приборов учета, поскольку данная норма носит лишь организационный характер и не предусматривает последствий нарушения срока предоставления в адрес РСО показаний индивидуальных приборов учета.

А в случае, если расчеты РСО с УО производят через агента (расчетный центр, РЦ), то по условиям четырехстороннего договора об организации расчетов на основании единого платежного документа РСО фактически ежемесячно должен получать показания индивидуальных приборов учета (ИПУ) от РЦ.

Арбитражные суды высших инстанций в своих постановлениях подчеркивают, что несвоевременное предоставление показаний ИПУ не может:

Служить основанием для отказа в перерасчете объема оказанных услуг в соответствии с показаниями ИПУ;

Не является основанием для определения этого объема иным способом;

Не является основанием отказа в перерасчете его стоимости в случае последующего предоставления абонентом в разумный срок достоверных учетных сведений.

Исходя из системного толкования ст. 544 ГК РФ, п. 1 ст. 19, п. 2 ст. 13 Закона «Об энергосбережении» № 261-ФЗ, пп. «в» п. 21 ПП РФ № 124, коммунальный ресурс, фактически поставленный в МКД, не оборудованный общедомовым прибором учета, определяется как совокупный объем, зафиксированный квартирными приборами учета и норматива по квартирам, где такие приборы отсутствуют. Из буквального толкования пп. «в» п. 21 ПП РФ № 124 следует, что для применения показаний ИПУ достаточно факта их наличия. Данная норма не содержит ссылки на показания ИПУ, переданные РСО.

При расчетах с УО через агента РСО повсеместно вольно распоряжается с поступившими через транзитный счет платежами, производя их зачет за иной более ранний период, отличный от периода платежа, указанного потребителем услуг. При этом РСО не представляет доказательств, что ранее уведомлял УО о проводимых зачетах. При этом УО не изменяли назначение платежей и не давали согласие на зачисление платежей в счет задолженности, обратное не следует из материалов дел.

Такие действия признаются судами высших инстанций неправомерными. Ни истец, ни ответчик, ни РЦ, ни банк не вправе самостоятельно изменять назначение платежа, которое должно соответствовать периоду оплаты, указанному в платежных документах населения.

В соответствии с п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» для прекращения обязательства зачетом за иной период, заявление о таком зачете должно быть получено соответствующей стороной.

Ссылки РСО на то обстоятельство, что УО, подписывая счета-фактуры и акты поставки должен был знать о проводимых зачетах, признаны судами несостоятельными, поскольку данные документы подтверждают объем поставки ресурса до перерасчета. Кроме того, эти документы не связаны с денежными расчетами, осуществляемыми сторонами.

Исходя из системного толкования положений ГК РФ и Постановления Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65, производя зачет, кредитор обязан уведомить об этом должника в пределах трехлетнего срока исковой давности.

РСО довольно часто производят зачет платежей, поступивших от потребителей в периоды, которые находятся за пределами трех лет (срока давности).

Согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек (ст.411 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, действия РСО по зачету требований, срок исковой давности по которым истек, является злоупотреблением права на зачет.

Согласно основному принципу расчетов исполнителей КУ за коммунальные ресурсы, а именно, учитывая факт того, что УО не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов граждан-потребителей, - ее обязательства перед организациями, осуществляющими поставку соответствующих ресурсов, не должны быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с населением (см. (Определение Верховного Суда № 305-ЭС15-7767 от 02.11.2015, Определение Верховного Суда № 65-ПЭК16 от 04.04.2016, Определение Верховного Суда Дело № 305-ЭС16-3833 от 18.08.2016). Содержание данного принципа вытекает из существа экономических отношений, поскольку единственным источником для оплаты счетов РСО за соответствующий коммунальный ресурс являются платежи населения за соответствующую КУ. Исполнитель КУ не имеет возможности заплатить денежных средств больше, чем начислено гражданам-потребителям.

Согласно ст. 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. При этом порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Отдельно о коэффициенте 12/7

В последнее время в Москве участились случаи произведения перерасчета за поставленную тепловую энергию от ПАО «МОЭК» в адрес УО за ранние периоды.

Так, например, ПАО «МОЭК» не выставляло дополнительных или корректировочных счетов в адрес ЖСК (Дело № А40-154803/2013), но при этом РСО произвело перерасчет за длительный период с применением коэффициента 12/7, ссылаясь на постановление Правительства Москвы от 14.07.2015 № 435-ПП.

Утверждение ПАО «МОЭК» о правомерности с применения в расчете коэффициента 12/7 до 15.07.16, повсеместно отклоняется Арбитражными судами всех инстанций, поскольку постановление Правительства Москвы от 14.07.2015 № 435-ПП, на котором основана правовая позиция РСО, вступило в законную силу после спорных периодов.

Шесть ТСЖ/ЖСК Москвы обжаловали постановление Правительства Москвы от 14.07.2015 № 435-ПП. 17 декабря 2015 Московский городской суд в открытом судебном заседании рассмотрел административное дело № За-745/2015. Пункт 2 названного постановления (о распространении его действия на период, предшествующий дню его вступления в силу), признал недействующим. Решение Московского городского суда от 17.12.2015 № За-745/2015 оставлено без изменения Постановлением Верховного Судом РФ от 24.04.2016.

Неправомерность применения постановления Правительства Москвы от 14.07.2015 № 435-ПП в более ранние периоды подтверждается Определением Верховного Суда РФ о № 305-ЭС16-10525 от 18.08.2016 и многочисленными Постановлениями Арбитражного суда Московского округа.

Жилинспекция не вправе вмешиваться во взаимоотношения РСО и УО

В последнее время РСО все чаще стали пользоваться административным ресурсом, привлекая органы жилищного надзора для получения задолженности за поставленный коммунальный ресурс. Органы жилищного надзора выдают УО предписания, которым обязывают УО осуществить погашение задолженности за КУ «горячее водоснабжение» и «центральное отопление».

Не спешите исполнять это предписание, поскольку оно не основано на нормах права. Доказательством тому Решение Арбитражного суда г. Москвы (дело № А40-85918/2016), вступившее в законную силу. Арбитражный суд г. Москвы признал недействительным предписание ГЖИ г. Москвы в отношении УО. Девятый арбитражный апелляционный суд, оставляя это решения без изменения, установил, что отношения, возникшие между УО и ПАО «МОЭК» по поводу оплаты КУ по договору теплоснабжения, носят гражданско-правовой характер и имеют иные процессуальные основания и действия для разрешения вопросов по оплате задолженности.

Еще один пример - дело № А40-196837/2016. Суд пришел к выводу о том, что жилинспекция при выдаче спорного предписания вышла за пределы полномочий, предоставленных контролирующему органу. (Положение о Государственной жилищной инспекции г. Москвы, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. № 336-ПП). Орган, осуществляющий функции государственного жилищного надзора, не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность и давать указания участникам гражданского оборота о том, каким образом им необходимо осуществлять расчеты.

P.S. В данной статье приведено только несколько примеров из отношений РСО и УО. Завершая эту статью, автор обращает внимание руководителей УО: не спешите сдаваться, если иск от РСО, но поспешите найти профессионала, именно профессионала, который поможет вам разобраться в правомерности предъявленных требований и, при необходимости, представить ваши интересы в судах. При заключении договора на представление ваших интересов в суде, проверьте у представителя наличие ведение аналогичных дел в Арбитражном суде и изучите его судебную практику.

Ольга ПЕРМИНОВА,

независимый эксперт в сфере ЖКХ

Материалы