Судебные решения по т 165 гк рф. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Комментарии к ст. 165 ГК РФ

1. Правила статьи относятся к сделкам, нотариальная форма которых предусмотрена как законом, так и соглашением сторон.

2. В случае несоблюдения нотариальной формы, а также государственной регистрации сделка является ничтожной и ее последствия определяются по правилам ст. 167 ГК (см. коммент. к этой статье). Однако в отношении государственной регистрации это правило действует, если такая регистрация установлена законом, но не другими законодательными актами.

3. В интересах защиты добросовестной стороны при уклонении контрагента от нотариального удостоверения сделки или ее государственной регистрации ГК предоставляет исправной стороне право требовать в суде признания сделки заключенной или вынесения решения о регистрации сделки.

В редакции п. 2 и п. 3 статьи имеется практически важное различие, вытекающее из особенностей данных ситуаций: условием применения п. 2 является полное или частичное исполнение сделки, тогда как согласно п. 3 ни полного, ни частичного исполнения не требуется.

4. Сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом действительной только при условии доказанности самого факта заключения договора, причем действуют правила о необходимости письменных доказательств (Бюллетень ВС РФ. 1994. N 5. С. 1).

5. Помимо требования о нотариальном удостоверении сделки или проведении ее государственной регистрации добросовестная сторона вправе претендовать на возмещение неисправной стороной причиненных этим убытков по общим правилам гражданского законодательства.

Новая редакция Ст. 165 ГК РФ

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Комментарий к Ст. 165 ГК РФ

Жесткое правило о последствиях несоблюдения нотариальной формы сделок и (или) невыполнение правил о государственной регистрации влекут ничтожность сделки, юридическое "ничто".

Вместе с тем ГК обеспечивает возможность "восполнить" динамику правоотношения, предусматривая:

а) судебный порядок признания действительной сделки, не получившей требуемой нотариальной формы по вине одной из сторон, и

б) обязать судебным решением произвести регистрацию.

Обращает на себя внимание, что в первом случае судебное решение "заменяет" необходимость нотариальной формы, а во втором только обязывает соответствующий орган провести государственную регистрацию сделки.

Судебная практика.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Другой комментарий к Ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Буквальное толкование п. 1 комментируемой статьи приводит к выводу, что несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки всегда, а при несоблюдении требования о государственной регистрации такое последствие наступает лишь в специально предусмотренных законом случаях. Такое толкование является единственно возможным с точки зрения синтаксических правил русского языка, применение которых и замена тире подлежащим в первом предложении п. 1 ст. 165 приводят к следующей формулировке содержащегося в анализируемом пункте правила: "Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность". Если действительные намерения законодателя и были иными, действующая редакция п. 1 ст. 165 не позволяет принимать их во внимание в силу полной грамматической определенности этой нормы и отсутствия коллизий между нею и другими нормами ГК.

2. В силу общего правила п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным лишь с момента его регистрации. До указанного момента имеет место отсутствие договора (договор является незаключенным), а не его недействительность.

3. Пункт 2 ст. 165 явно показывает различие в подходе законодателя к противоречию требованиям закона содержания сделки, с одной стороны, и несоблюдению требований закона к форме сделки - с другой. В последнем случае законодатель считает нарушение настолько незначительным, что поощряет заинтересованную сторону к скорейшему началу исполнения сделки, обусловливая этим обстоятельством возможность ее санации судом. Для применения правил п. 2 ст. 165 о признании сделки действительной необходимо наличие двух условий: начало исполнения сделки одной из сторон; уклонение другой из сторон от нотариального удостоверения сделки.

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Комментарий к статье 165 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает последствия на случай как несоблюдения нотариальной формы сделки, так и нарушения требования о ее государственной регистрации. Эти последствия между собой в целом совпадают, однако отнюдь не во всем.

Общим является то, что в обоих случаях это влечет за собой недействительность, точнее, ничтожность сделок (п. 1 ст. 165 ГК). Но если для сделок, требующих нотариальной формы, это последствие наступает всегда (кроме случая, предусмотренного п. 2 ст. 165), то для сделок, подлежащих государственной регистрации, оно наступает лишь в случаях, предусмотренных законом.

Оставляя в стороне крайне неряшливую формулировку п. 1 ст. 165, которая дает повод для двоякого толкования содержащегося в нем правила, отметим, что в целом ряде норм закон действительно говорит не о недействительности сделок, не прошедших государственную регистрацию, а о том, что сделка считается несовершенной. Это в большей степени соответствует теоретическим воззрениям на природу государственной регистрации сделок. Кроме того, в некоторых случаях нарушение требования о государственной регистрации оборачивается для участников сделки иным негативным последствием, а именно невозможностью ссылки на нее в отношениях с третьими лицами (п. 2 ст. 551, п. 2 ст. 1028 и др. ГК).

Ответить на вопрос о том, сознательно ли законодатель в одних случаях указал на то, что сделки, не прошедшие государственную регистрацию, являются ничтожными, а в других случаях - незаключенными, весьма затруднительно. Но поскольку никакой логики в установлении различных правовых последствий одного и того же нарушения применительно к разным случаям не просматривается, можно предположить, что это результат технической недоработки составителей проекта части первой ГК.

Как бы то ни было, в настоящее время не остается ничего иного, как исходить из того, что общим последствием нарушения требования о государственной регистрации сделки является признание данной сделки незаключенной. Применительно к сделкам-договорам это положение прямо закреплено п. 3 ст. 433 ГК. В случаях, прямо предусмотренных законом, данное нарушение приводит либо к ничтожности сделки (п. 1 ст. 165), либо к невозможности ссылаться на заключенную сделку в отношениях с третьими лицами.

2. Пункты 2 и 3 ст. 165 допускают возможность восстановления (санации) сделки, как не облеченной в нотариальную форму, так и не прошедшей государственную регистрацию. В обоих случаях общими являются условие об уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения (государственной регистрации) сделки и судебный порядок защиты интересов потерпевшей стороны. По смыслу закона и та и другая сделка должны соответствовать требованиям закона. Однако есть и важные различия.

Во-первых, при восстановлении сделки, не имеющей требуемой нотариальной формы, необходимо, чтобы сделка была полностью или частично исполнена стороной, которая добивается признания ее действительности. Вопрос о том, исполнена ли сделка стороной, уклоняющейся от ее нотариального удостоверения, юридического значения не имеет. Для сделок, нуждающихся в государственной регистрации, условие об их исполнении законом не предусматривается.

Во-вторых, разное значение придается решению суда для сделок, не облеченных в нотариальную форму и не прошедших государственную регистрацию. В первом случае решение суда заменяет собой нотариальное удостоверение сделки, которое больше не требуется. Во втором случае решение суда служит основанием для государственной регистрации сделки.

В-третьих, условием принятия судом решения о государственной регистрации сделки является ее совершение в надлежащей форме. Поэтому если сделка в соответствующую форму (например, в письменную форму, когда это необходимо) не облечена, в ее государственной регистрации должно быть отказано. Впрочем, это лишь общее правило, из которого имеются исключения. Так, в ряде случаев закон требует и нотариального удостоверения сделки, и ее государственной регистрации (п. п. 2, 3 ст. 339, п. п. 1, 2 ст. 389, ст. 584 ГК). Если отсутствие нотариального удостоверения сделки будет восполнено решением суда (п. 2 ст. 165), отпадают основания для отказа в ее государственной регистрации из-за несоблюдения ее формы.

3. Хотя в п. п. 2 и 3 ст. 165 говорится об уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, по смыслу закона данная статья подлежит применению и к тем случаям, когда удостоверение или регистрация сделки стали невозможными по объективным причинам, например ввиду смерти одной из сторон или неизвестности ее местонахождения. Таким образом, действительный смысл статьи шире ее буквального смысла.

4. Если уклонение стороны от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки привело к убыткам другой стороны, они подлежат возмещению как в части реального ущерба, так и упущенной выгоды.

Однако поскольку возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, для ее применения необходимы соответствующие условия, в частности вина стороны, допустившей задержку, если правонарушитель несет ответственность на началах вины (см. коммент. к ст. 401 ГК).

Другой комментарий к статье 165 ГК РФ

1. Правила статьи относятся к сделкам, нотариальная форма которых предусмотрена как законом, так и соглашением сторон.

2. В случае несоблюдения нотариальной формы, а также государственной регистрации сделка является ничтожной и ее последствия определяются по правилам ст. 167 (см. коммент. к ней). Однако в отношении государственной регистрации это правило действует, если такая регистрация установлена законом, но не другими законодательными актами.

3. В интересах защиты добросовестной стороны при уклонении контрагента от нотариального удостоверения сделки или ее государственной регистрации ГК предоставляет исправной стороне право требовать в суде признания сделки заключенной или вынесения решения о регистрации сделки.

В редакции п. 2 и п. 3 статьи имеется практически важное различие, вытекающее из особенностей данных ситуаций: условием применения п. 2 является полное или частичное исполнение сделки, тогда как согласно п. 3 ни полного, ни частичного исполнения не требуется.

4. Сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом действительной только при условии доказанности самого факта заключения договора, причем применяются правила о необходимости письменных доказательств (Бюллетень ВС РФ, 1994, N 5, с. 1).

5. Помимо требования о нотариальном удостоверении сделки или проведении ее государственной регистрации добросовестная сторона вправе претендовать на возмещение неисправной стороной причиненных этим убытков по общим правилам гражданского законодательства.

Официальный текст :

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Комментарий юриста :

Закон устанавливает строгие последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации. Несоблюдение обязательной нотариальной формы во всех случаях влечет ее недействительность. Что касается государственной регистрации, то закон сформулирован крайне противоречиво. Он может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность. Если сделка полностью или частично исполнена одной стороной, а другая сторона уклоняется от ее нотариального оформления, то закон в этом случае берет исполнившую сторону под свою защиту. По требованию исполнившей стороны суд может признать сделку действительной. Решение суда в этом случае заменяет надлежащее оформление сделки.

За государственной регистрацией сделки в соответствующее учреждение юстиции должны обращаться все участники такой сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от такой регистрации, то другая сторона должна обратиться в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. Исключение составляют сделки, составленные в нотариальной форме. Соблюдение ее дает право стороне в одностороннем порядке потребовать государственной регистрации сделки (). Необоснованное уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении (заключении) сделки.