Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации. Как расторгнуть договор аренды арендодателем в одностороннем порядке Имеет ли право наймодатель расторгнуть договор

Главная / Налоги

Договор аренды можно прекратить досрочно в добровольном порядке или через суд. В первом случае стороны приходят к согласию, во втором – расторжение происходит путем отказа, по инициативе одной стороны. Каждый вариант имеет свои нюансы и сложности. Часто такие правоотношения заканчиваются неприязненно.

Права на односторонний отказ

У арендатора .

Согласно действующему законодательству арендодатель дает арендатору на некоторое время в пользование и (или) владение свое имущество за определенную плату.

Судебным решением односторонний отказ от договора аренды арендатором будет одобрен в определенных случаях:

Имущество не предоставлено;
Арендодатель создает препятствия для использования имущества;
Наличие недостатков в имуществе, препятствующих его использованию по назначению (о них нет речи в договоре, не были известны, не видимы в ходе осмотра или проверки во время заключения сделки);
Арендуемое имущество оказывается в непригодном для использования по назначению состоянии по обстоятельствам, не зависящим от арендатора;
Арендодателем не осуществляется ремонт имущества, предусмотренный договором, нарушаются сроки его проведения.

У арендодателя .

Имеется полное право на отказ от договора аренды, если арендатором его имущества:

Нарушаются договорные условия;
Имущество используется не по оговоренному в договоре назначению;
Значительно ухудшается арендуемое имущество;
Более 2-х раз нарушаются сроки оплаты за аренду;
Не осуществляется капитальный ремонт арендованного имущества в оговоренные сроки.

Важно знать! У арендодателя есть право на односторонний отказ от исполнения договора аренды в суде лишь после отправления своему арендатору специального предупреждения в письменной форме о необходимости выполнения обязательства с определением конкретного срока в разумных пределах. При разрешении вопроса без суда такое требование направлять не нужно.

Отличия расторжения и отказа

Правило, регулируемое Гражданским кодексом, о возможности отказаться одной стороне от выполнения условий договора при согласии другой или в силу закона относится и к отношениям по аренде недвижимости, автомобиля и иного имущества. Права на отказ от исполнения договора аренды и на требование его расторгнуть различаются. Одностороннее расторжение может быть прописано в самом договоре, т.е. по изначальному согласию обеих сторон.

В Гражданском кодексе не регламентируется право на одностороннее расторжение договора аренды вне суда. Желающий это сделать вправе лишь потребовать его осуществления.

Таким образом, расторжение в одностороннем порядке и отказ от выполнения обязательств – понятия не равнозначные. Такая ситуация зачастую вызывает на практике вопрос: нужно ли включать в арендный договор условия одностороннего отказа?

Где изложены условия

Судебная практика свидетельствует о возможности включения в арендный договор условий о досрочном расторжении, отказе от его выполнения.

Обосновывается это простым образом. Законодательство не связывает прав на одностороннее расторжение аренды с наличием каких-либо оснований для него. Каждый может отказаться от выполнения договора при согласии второй стороны или наличии на это указания в российском законе. Следовательно, когда в договоре четко прописано это право, достаточно отправить второй стороне письменное сообщение о желании расторжения. В судебные органы для этого не обязательно обращаться.

Сроки и основания

Моментом окончания арендного договора при расторжении его по инициативе арендодателя является получение арендатором письменного отказа, если:

В арендном договоре не установлен другой срок;
В информационном письме не указана конкретная дата окончания отношений.

Основания, допускающие отказ арендодателя от договора аренды, могут быть изначально прописаны при заключении сделки. Однако, зачастую встречается отсутствие таковых. При желании прекратить договор в результате его нарушения арендатором, делать это следует только после устранения им выявленных проступков. Иначе суд может признать такие действия как злоупотребление правом и легко отказать в расторжении.

Другими словами, если в договоре четко прописана возможность отказа от его выполнения без каких-либо конкретных оснований, желательно указать при информировании об отказе на произошедшие проступки.

Полезно знать! В судебной практике бывают случаи, когда желание арендатора на отказ от продолжения сдачи в аренду имущества не признается доказанным. Происходит это в случае одновременного:

Наличия указания на прекращение отношений аренды;
Отсутствия ссылок на идентифицирующие правоотношения документы (договор об аренде, приложения, акты и прочее).

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем или арендатором возможно в определенных законодательством или договором случаях. Как и в любом контракте, его участники имеют права и обязательства друг перед другом. Все важные нюансы деятельности обеих сторон определяются условиями договора. В случаях, когда определенные моменты не урегулированы соглашением сторон, порядок действий определяется законодательством страны.

В зависимости от того, каким способом происходит расторжение договорных обязательств, определяется порядок действий. Также он будет зависеть и от того, кем является сторона, желающая расторгнуть договор: арендодателем или арендатором.

Арендодатель

Если обстоятельства вынуждают расторгнуть контракт арендодателя, то он обязан своевременно уведомить об этом арендатора. Сроки могут быть установлены договором или законодательством. В России установлен срок 1 месяц, чтобы арендодатель уведомил об этом своих арендаторов, если иное не установлено договором.

Арендодатель может расторгнуть договор на основании:

Неисполнения арендатором существенных обязанностей.
Исполнение обязанностей ненадлежащим образом.
Иные предусмотренные договором обстоятельства для расторжения.

Если есть определенные обстоятельства, при которых контракт может быть сохранен и будет продолжать действовать, то они обязательно должны быть указаны в этом уведомлении.

Оно обязательно составляется в письменном виде и вручается второму участнику лично или письмом с уведомлением. Это даст конкретную дату получения информации, с которой начинается отсчет времени, предоставленного для ответа.

Срок для предоставления ответа установлен в количестве 1 месяца с момента получения уведомления. Если ответ не поступил и арендуемая собственность не была передана обратно собственнику, то арендодатель должен обратиться в суд. Доказательством попытки мирного урегулирования будет отправленное уведомление.

Арендатор

Если решение принято арендатором о разрыве договора, он должен известить об этом в письменном виде арендодателя. Их соглашением может быть установлен определенный срок, за который он обязан уведомить арендодателя.

Если обе стороны договора согласны расторгнуть соглашение, то подписывается акт передачи имущества и составляется соглашение о расторжении.

Если второй участник не соглашается на разрыв партнерских отношений, необходимо направить ему уведомление по почте. Также это можно сделать лично, передав ему документ в руки. В этом случае нужно принести его в двух экземплярах. Один остается у арендодателя, на другом он должен поставить номер входящего уведомления и дату с подписью и печатью организации, подтверждающие получение.

После уведомления необходимо передать имущество арендодателю в установленный срок, который указан в уведомлении. Акт по приемке нужно также отправить письмом по почте либо принести лично арендодателю.

Такой порядок предусмотрен только в том случае, когда самим договором предусмотрен порядок расторжения в одностороннем порядке.

Но если соглашением не предусмотрено односторонний разрыв контракта, то необходимо действовать на основании законодательства.

В статье 610 ГК говорится о том, что расторгнуть односторонне можно соглашение об аренде, которое заключено на неопределенный срок. Если же срок установлен, то расторгнуть его можно только в порядке, предусмотренном контрактом. Если контракт заключен на неопределенный срок, уведомить арендодателя необходимо за 3 месяца.

Если арендатором были предприняты все меры по мирному прекращению партнерских отношений, но другой участник сделки продолжает требовать оплату или не возвращает излишне уплаченные денежные средства, то можно обратиться в судебную инстанцию. Арендатор обязан освободить объект аренды в срок. Этот срок он сам указывает в уведомлении.

Документы

Гражданский кодекс в ст. 622 обязывает участников соглашения об аренде для прекращения партнерских отношений собрать необходимый пакет документов:

соглашение о расторжении;
акт приемки.

Если вопрос решается через суд, то потребуется еще уведомление второй стороны о прекращении договора.

Акт приема-передачи важно составить по всем правилам. В нем должна отражаться следующая информация в полном объеме:

сроки возврата арендуемого имущества;
место прекращения действия их соглашения;
описание объекта (внешнее, техническое, иное).

Чем больше будет записано характеристик в данный документ, тем меньше вероятности, что потом возникнут претензии по его состоянию после расторжения сделки.

Если процесс аннулирования контракта будет проходить в суде, то нужно будет составить соглашение о досрочном прекращении обязательств. Он нужен в качестве доказательства, если:

Контракт предусматривает пролонгацию.
Один из участников сделки отказывается от выполнения своих обязательств.

К одним из самых неприятных последствий незаконного расторжения сделки относится компенсация второй стороне понесенных убытков и иных расходов в связи с данным расторжением.

Особенности

Особые нюансы, связанные с прекращением действия этого типа договоров, связаны в первую очередь с тем, каким образом производится прекращение контрактных отношений. Расторжение может быть следующим:

по соглашению сторон;
односторонним;
в судебном порядке.

При обоюдном решении участников сделки составляется соглашение о расторжении. После подписания этого документа никаких претензий друг к другу у участников процесса быть не должно. Арендатор должен передать арендуемое имущество арендодателю, о чем должен быть подписан соответствующий передаточный акт.

Если соглашение об аренде было составлено на период свыше года и зарегистрировано в Росреестре, то соглашение о расторжении аналогично должно быть зарегистрировано в этом органе.

Зачастую расторгнуть сделку пытается только один участник сделки, а другой ему мешает. Поэтому, чтобы иметь все основания для одностороннего прекращения сделки, важно изучить, при каких обстоятельствах это возможно.

Сам контракт может предусматривать различные обстоятельства, при наступлении которых участники получают право на односторонний разрыв договорных отношений.

Для того чтобы расторжение было принято в судебном порядке, нужно представить судье доказательства, что все досудебные мирные пути решения конфликта были исчерпаны, но участники сделки не смогли договориться между собой. Только в этом случае судом будет принято дело к рассмотрению.

При подписании любого контракта, связанного с арендой, важно предусматривать как можно больше возможностей для одностороннего прекращения действия этого документа, чтобы не быть принужденным против воли выполнять свои обязательства.

Аренда – это двусторонняя сделка, поэтому закон защищает интересы и арендодателя, и арендатора. После возникновения правоотношений у одной из сторон могут появиться причины для расторжения договора.

Возможно ли это сделать без судебного разбирательства, зависит от специфики сделки и желания участников. В этой статье вы узнаете, как прекратить правоотношения в одностороннем порядке.

В зависимости от периода действия выделяют 2 вида договора аренды – заключённый на конкретный срок и бессрочно.

В первом случае расторжение сделки по инициативе одной из сторон возможно, если подобное условие содержится в самом договоре. При этом арендатору или арендодателю нет необходимости обращаться в суд.

Если условия о возможности отказа от выполнения обязательств по сделке в одностороннем порядке отсутствует, расторгнуть договор можно 2 способами:

через суд;
с помощью соглашения сторон.

Договор с неопределённым сроком действия вправе быть расторгнут одной из сторон в любой момент, в соответствии с 2 частью 610 статьи ГК РФ.

Лицо, являющиеся инициатором прекращения правоотношений, обязуется оповестить второго участника сделки о своём решении за 3 месяца (при арендовании недвижимости) или 30 дней (при арендовании движимого имущества). В тексте документа может быть указан иной период для уведомления в случае прекращения договора.

Как расторгнуть сделку без обращения в суд?

Мирный способ разрешения ситуации возможен, если обе стороны согласны на отмену сделки. По закону расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем или арендатором осуществляется, если в документе имеется пункт, разрешающий прекращение правоотношений по инициативе одного из указанных лиц.

По сути, отказ контрагента в подписании будет считаться незаконным.

Расторгнуть сделку можно и в случае, когда договор не содержит условия об одностороннем отказе от выполнения обязательств. Однако при этом раскладе и арендатор, и арендодатель должны быть согласны с данным решением.

Процесс прекращения правоотношений:

оформите , содержащее основание для расторжения сделки;
направьте его контрагенту и дождитесь ответа на уведомление (сроки обычно не превышают месяца, однако иной период может быть указан в содержании договора или самом оповещении);
составьте и подпишите со второй стороной .

Вышеуказанное соглашение должно оформляться в том же виде, что и сам договор (если он был составлен в простом письменном виде, соглашение должно иметь аналогичную форму).

В тексте требуется указать следующие данные:

сведения о сторонах сделки (ФИО, место проживания);
реквизиты договора, подлежащего отмене;
предмет сделки и его подробное описание;
правовое основание для прекращения правоотношений;
информацию, уточняющую сроки для направления ответа контрагента и отмены договора;
дату написания уведомления;
перечень документов, прилагаемых к оповещению;
подпись стороны, желающей отменить сделку.

После получения положительного ответа стороны заключают соответствующее . Если же контрагент не прислал ответ на уведомление в течение указанного срока или не согласен с отменой сделки, единственным выходом из ситуации является подача искового заявления в судебную инстанцию.

Если стороны не способны урегулировать возникший спор без обращения в суд, один из участников вправе составить исковое заявление. Досрочное расторжение возможно в случае, если контрагент нарушил условия сделки или если одна из сторон имеет существенное основание для прекращения правоотношений, прописанное в законе.

Исковое заявление оформляется в простом письменном виде и включает в себя перечисленные сведения:

информацию об истце и контрагенте;
наименование суда;
реквизиты договора аренды и описание предмета сделки;
суть обращения;
обоснование позиции истца;
дату составления документа;
перечень бумаг, приобщаемых к заявлению;
основания для отмены договора;
подпись истца.

Заинтересованное лицо подаёт иск в районный или мировой суд (выбор зависит от суммы исковых требований). Обращение должно быть дополнено документальным подтверждением правовой позиции заявителя и обоснованности его просьбы.

Основания для прекращения правоотношений

Согласно 619 статье ГК РФ, к основным причинам для отмены сделки арендодателем относятся:

неоднократное нарушение второй стороной условий договора;
просрочка уплаты арендных платежей больше двух раз подряд;
использование предмета аренды не по назначению;
ухудшение состояния объекта имущества по вине контрагента;
отсутствие осуществления капитального ремонта в установленные договором или законом сроки, если это входит в обязанности арендатора;
прочие причины, содержащиеся в самом договоре.

Арендодатель вправе требовать прекращения сделки, если для этого у него имеются весомые причины. Однако окончательное решение по делу принимается мировым или районным судом.

Статья 620 ГК РФ установила законные причины для расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендатором, а именно в следующих случаях:

арендодатель препятствует распоряжению арендованным имуществом;
предмет сделки имеет существенные недостатки, которые не оговаривались сторонами во время подписания бумаг (то есть были сокрыты арендодателем и не были обнаружены контрагентом);
предоставленное имущество не пригодно для использования;
арендодатель не осуществляет капитальный ремонт, входящий в его обязанности, согласно условиям договора;
предмет аренды не был предоставлен арендатору;
прочие основания, установленные договором и не противоречащие закону.

Даже если вы уверены, что расторжение договора не предвидится, юристы рекомендуют включать условие о возможности досрочного прекращения правоотношений в текст документа.

Если в вашем случае арендование бессрочное, также лучше прописать в договоре сроки, в течение которых одна из сторон должна оповестить другую о необходимости расторжения сделки. Включение подобных условий в содержание документа не противоречит российскому законодательству.

При передаче имущества обратно арендодателю требуется составление передаточного акта. Это действие служит гарантией исполнения решения суда или подписанного сторонами соглашения.

Последствия отмены договора

Официально сделка считается расторгнутой в момент подписания соответствующего соглашения сторон или вступления в законную силу постановления суда.

Исключение могут составлять длящиеся обстоятельства, если они имеются (к примеру, если предмет договора требуется вернуть обратно арендодателю). Пени и неустойки будут продолжать начисляться до момента исполнения указанного обязательства.

Если предмету аренды был нанесён ущерб, вторая сторона вправе требовать выплаты компенсации. Если причиной отмены правоотношений стала неоплата арендных платежей, прекращение сделки не освобождает арендатора от выплаты задолженности.