Категория земли сельскохозяйственного назначения: состав и особенности использования. Категории земельных участков

Земельным кодексом РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства установлено деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земельным кодексом РФ установлены следующие категории земель:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

– земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;

– земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;

– земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

– земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;

– земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Категория земель указывается: в актах о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Деление земель на категории имеет важное значение. Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет целевое назначение и соответствующий режим использования земель каждой конкретной категории. Режим использования земель также определяется в зависимости от разрешенного использования, как собственно определенных категорий земель, так и земель внутри земель одной категории с учетом зонирования территорий. В целом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории земель, их целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями закона.

Объем прав владельцев, пользователей участков земли различен. Такие различия обусловлены наличием разных категорий земель. Для каждой категории земель в РФ установлен порядок ее использования и различного рода ограничения, а самовольное отступление от использования земли той или иной категории по прямому назначению влечет ответственность различного рода.

Категории земельных участков - что это такое и какие они бывают

Категории земельных участков зачастую отождествляют с видами разрешенного пользования, что является не совсем точным, поскольку первый термин включает ряд описаний и характеристик земель, в том числе и вид разрешенного пользования.

Земельное законодательство в РФ выделяет 7 категорий земель. Так, земля бывает:

• земли, которые предназначены для ведения сельского хозяйства как отдельными гражданами, так и
  хоз.субъектами, в том числе гос.формы собственности;
• земли поселений, предназначение которых – строительство жил.фонда и сопутствующей инфраструктуры;
• земли, назначение которых специальное или промышленное;
• площади, составляющие лесной фонд. В эту категорию входят собственно леса, а также земля, предназначенная для лесничества;
• площади, составляющие водный фонд. Эта категория состоит из земельных наделов под водными объектами, а также под постройками сооружениями водохозяйственного характера;
• особо охраняемые участки, а равно, объекты. В подавляющем большинстве таковыми являются наделы, обладающие исторической, культурной, эстетической или природной значимостью и ценностью. Их участие в гражданском обороте либо очень ограничено, либо вовсе исключено;
• земли запаса. Фактически такие земли находятся в подвешенном состоянии в собственности у государства или муниципалитета и никак не используются. Но как только последним будет определен статус, т.е. они будут переведены в одну из вышеприведенных категорий, их использование будет осуществляться в соответствии с установленными правовыми особенностями категории.

Основным условием отнесения участка в ту или ин
ую категорию земель зависит от первоначальных свойств земли и с целью их максимально сохранить.

Так, застройка территории допустима лишь при условии, что ее категория либо первая (сельхоз. земли) либо вторая (под строительство).

Виды разрешенного использования земель

Категории земли и виды разрешенного использования взаимосвязанные понятия. В каждой категории содержится по несколько видов разрешенного использования. Общее их количество по всем категориям – достигает почти 3 тыс.

Классификация земельных участков с исчерпывающим перечнем видов разрешенного использования для каждой категории содержит классификатор, который утвержден приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.14 года. Поправки в Земельный кодекс РФ от октября 2015 года не коснулись земельных категорий и видов разрешенного использования.

Земли поселений и виды их использования

Физ.лиц при приобретении участка в большей степени интересует вопрос строительства дома с и последующего проживания в нем, поэтому требуется знать, что такое земли поселений и что с ними можно делать.
Их назначение – постоянное проживание людей с обустройством необходимой инфраструктурой. Для территорий поселений предусмотрено определение четкой границы.

Площади поселений состоят из различных зон, которые содержаться в 85 статье ЗК РФ. Так, бывают зоны:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• рекреационные;
• спец.назначения;
• военные;
• использования в сельхоз.целях;
• инфраструктура (транспортная, инженерная);
• иные.

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов предусмотрены для каждой конкретной зоны внутри данной категории. Собственниками граждане могут становиться только в отношении участков в зонах жилых и для использования в сельхоз. целях.

Так, для наделов в рамках жилой зоны виды разрешенного использования подразделяются:

• ИЖС (индивидуальное жил.строительство);
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (застройка под дачу).

Во всех случаях на землях населенных пунктов разрешенное использование допускает строительство, но с отличительными особенностями.

При виде разрешенного использования ДНП и ЛПХ требуемые габариты застройки не важны. При этом возникают проблемы с получением прописки.

При разрешении на ИЖС возведенное строение обслуживается и приравнивается к постройкам поселений городского типа. С пропиской проблем не возникает, но проект стройки подлежит согласованию с местными властями. Участки с таким видом разрешенного использования подпадают под повышенное налогообложение, ставка на порядок выше, чем на земли с видом разрешенного использования ДНП.

В классификаторе площади под ИЖС и ЛПХ находятся под кодами 2,0-2,7 во 2-ом разделе.

Участок с кодом в указанном диапазоне дает возможность использовать его для:

• Возведения жилых малоэтажек, этажность которых не превышает 3-х и в которых не предусмотрено деление на квартиры;
• Разведение культур сельского хозяйства;
• Возведение помещений подсобного назначения (сараи, теплицы и прочее);
• Возведение зданий садового назначения;
• Ведение личного подсобного хозяйства и обустройство надела;
• Возведение краткосрочных передвижных конструкций с возможностью присоединения к общим тех.сетям (вагончики и прочее).

Намерение осуществлять хозяйственную деятельность с получением прибыли предполагает выбор участка из 4-го раздела и соответствующих граф с кодами 4,0-4,9. Такие земли дают возможность размещать капитальные постройки, которые используются для торговли, отдыха, обслуживания транспортных средств и прочее.

Земли для сельскохозяйственного использования

Земельные сельскохозяйственные наделы размещаются за пределами городской черты. Основная функция земель этой категории – производство сельскохозяйственной продукции.

Основными видами разрешенного использования сельскохозяйственных наделов является:

• дороги и полосы отчуждения;
• защитные полосы, где произрастает древесно-кустарниковая растительность;
• сенокосы, пастбища, пашни;
• садовые площади;
• под подсобные помещения (сараи, фермы и т.д.);
• земли-залежи. Фактически это земли, которые не переведены в категорию земель запаса, но уже не используются либо их использование в целях обеспечения повышенного урожая используется с определенной периодичностью.

Категория земель лесного фонда

• строительство;
• ведение лесного хозяйства: вырубка леса и восстановление.

Особо охраняемые земли

Особо охраняемые объекты земельного фонда (заповедники, памятники, зоны курорта и т.д.) в виду их ценности в эстетическом, культурном, историческом или научном плане состоят в собственности государства. Земельные участки под такими объектами исключены из гражданского оборота либо их участие крайне ограничено.

Другие категории

Земли водного фонда предназначены для объектов водных, а также для размещения сооружений, обеспечивающих ведение хозяйства на водах.

Земли запаса не подлежат выбытию из государственной или муниципальной собственности в пользу частных структур либо отдельных граждан. Как только их категория российским Правительством либо иными гос.органами, в том числе и местного уровня (все зависит от того у кого на балансе числится), будет изменена, их эксплуатация начнется в соответствии с предусмотренным видом разрешенного использования установленного классификатором для новой категории.

Промышленные площади размещаются за пределами территорий под жилую застройку. Их использование ориентирование на обеспечение производства.

Здесь размещаются производственные строения, сооружения и т.д. Используются участки данной категории для добычи полезных ископаемых либо задействованы под обеспечение функционирования объектов промышленного производства. Круг собственников таких площадей - государство, муниципалитет, частные структуры. Ограничений по обороту такие площади не имеют и могут свободно отчуждаться.

Как определить категорию земельного участка

Отнесение конкретного создаваемого участка к той или иной категории происходит в определенном порядке. Министерства экономического развития РФ своим письмом № Д23-3595 от 2 ноября 2009 года дал подробные разъяснения как определить категорию земельного участка, который создается.

В частности согласно письму:

• если новый надел выделяется из исходных площадей с сельхоз.назначением, то и образуемый надел будет иметь такую же категорию. Отдельное решение органов власти кого бы то ни было уровня по установлению категории наделу, не требуется.

Собственник участка может узнать к какой категории отнесен его участок, заглянув в свидетельство о правах на данный участок.

Аналогичные сведения содержаться в кадастровом паспорте, который имеется в Земельной кадастровой палате.

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории - это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель - это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

1. Населенных пунктов (поселений);
2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. лесного фонда;
6. водного фонда;
7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства - это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

1. основные;
2. условно разрешённые;
3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов - гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

• Категория (целевое назначение) - земли сельскохозяйственного назначения;
• Вид разрешенного использование - для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 - 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
5. Земли, отводимые под транспортные узлы - вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
6. Расположение объектов электроснабжения;
7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ) ;
11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

• Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
• земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
• участки, занятые под хозяйственные строения;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• сады;
• залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

1. сельскохозяйственные;
2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели - обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором - находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

• Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
• Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
• Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

• На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
• Земли водного фонда - это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения. Строительство дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.

Земли в нашей стране разделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих категорий:

• сельскохозяйственного назначения;
• поселений;
• промышленного и иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

Земли сельхозназначения

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения. Помимо этого можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если нужно заняться расширением права владельца на застройку. В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.

Земли поселений

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

• сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
• крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
• крупные города (250 тыс. - 1 млн. чел.);
• большие города (100–250 тыс. чел.);
• средние города (50–100 тыс. чел.);
• малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);
• крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
• большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
• средние сельские поселения (200–1000 чел.);
• малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иного специального назначения

Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них - наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

К этой категории относят лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда); земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда); земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

• Правительством РФ - в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
• органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
• органами местного самоуправления - в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

Вид разрешённого использования земли

• индивидуальное жилищное строительство - ИЖС,
• личное подсобное хозяйство - ЛПХ,
• дачное строительство,
• дачное хозяйство,
• сельскохозяйственное производство,
• фермерское хозяйство,
• крестьянско-фермерское хозяйство,
• сельское хозяйство,
• малоэтажное жилищное строительство,
• сельскохозяйственное использование,
• жилищное строительство,
• жилая и коммерческая застройка.

Предположим, если вы приобретаете участок земли, относящийся к землям сельхозназначения, то он может предназначаться для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж, либо для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда у него может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства - во всех случаях можно совершать застройку, вот только на разных условиях.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)
Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню .

Садоводства (СНК, СНП, СПК)
Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). На сегодняшний день все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.
Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.
Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого летом планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.

Земли для дачного строительства
В соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться. Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам. Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.

Земельным законодательством России установлено разделение всех земель Российской Федерации на определенные категории.

В Российской федерации существуют 7 (семь) категорий земель:

1 . В составе земельного фонда важнейшее место занимают земли сельскохозяйственного назначения, используемые для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Из которых особо необходимо выделять сельскохозяйственные угодья. Их самый характерный признак - почвенное плодородие; без него эффективное сельскохозяйственное производство невозмож­но. Эти земли находятся в собственности, владении или пользовании граждан, кооперативов, различного рода сельско­хозяйственных предприятий, учреждений и организаций (науч­но-исследовательских, учебно-опытных, подсобных сельских хо­зяйств, межхозяйственных предприятий и организаций).

Сельскохозяйственные земли находятся под особой защитой государства; использование их не по назначению возможно лишь в, исключительных случаях, оговоренных законодательст­вом.

2. Земли населенных пунктов представлены территориями городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов. Они ограничиваются пределами черты населенного пункта, которая отделяет их от земель, других категорий. Главное назначение этих земель - обслуживание нужд насе­ленных пунктов и проживающего в них населения; находятся они в ведении соответствующих администраций. Согласно земельному законодательству, они выделяются из состав прежних землепользований; их границы устанавливаются в порядке землеустройства.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны иного специального назначения составляют участки предприя­тий, учреждений и организаций, осуществляющих соответствующую деятельность (заводы, фабрики, рудники, шахты, авто­мобильные и железные дороги, войсковые части и так далее). Плодородие земель этой категории не имеет существенного значения, важны лишь их геологические и архитектурно-планировочные качества.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов - включают территории заповедников, национальных, дендрологи­ческих и мемориальных парков, ботанических садов, заказников (за исключением охотничьих), памятников природы и архео­логии, курортов, а также другие земельные участки, облада­ющие природными лечебными и иными факторами, которые полностью или частично изъяты из хозяйственного оборота.Они характери­зуются строго целевым режимом использования.

5. Земли лесного фонда находятся в собственности, владении и пользовании граждан, лесохозяйственных и иных предприя­тий, учреждений и организаций. Они заняты древесно-кустарниковой растительностью или не покрыты лесом, но предо­ставлены для нужд лесного хозяйства и лесной промышлен­ности.

6. Земли водного фонда включают территории, занятые водо­емами, ледниками, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода по берегам водоемов, магистральных межхозяй­ственных каналов и коллекторов.

7. Земли запаса представлены территориями, которые по разным причинам не переданы в собственность, владение, пользование или аренду гражданам, кооперативам, предприяти­ям, учреждениям, организациям. Они обычно характеризуются удаленностью, низким качеством, малым плодородием.

При межотраслевом распределении земель преимущество от­дается тем производителям и предприятиям, которые наиболее полно используют их биоклиматический потенциал и плодородие. Такой отраслью, прежде всего, является сельское хозяйство, поэтому законодательством предусмотрено первоочередное предо­ставление плодородных земель для сельскохозяйственных целей.

Земельные угодья - это участки земли, систематически используемые или пригодные к использованию для определен­ных хозяйственных целей и различающиеся по своим естественно-историческим признакам.

Классификация угодий ведется, в основном, по двум направлениям. Прежде всего, выделяют с.-х. угодья.

К ним относятся:

Многолетние насаждения,

Сенокосы,

Пастбища.

Отдельно учитываются другие виды угодий (Несельскохозяйственные):

Лесные площади,

Древесно-кустарниковые насаждения,

Под водой,

Занятые дорогами и прогонами, постройками, дворами, улицами, площадями и прочими землями, не используемыми в сельском хозяйстве.

К пашне относятся земельные участки, систематически обрабатываемые и используемые под посевы с.-х. культур. Междурядья садов и других многолетних насаждений, временно используемые под посевы с.-х. культур в площадь пашни не включаются, а учитываются в составе многолетних насаждений.

К многолетним насаждениям относятся земельные участки занятые искусственно созданными древесными, кустарниковыми насаждениями, способными давать урожай. В общей их площади отдельно учитываются площади садов, виноградников, ягодников плодопитомников. Площади, занятые дорогами и лесными полосами, в состав многолетних насаждений не входят и учитываются в соответствующих видах угодий.

Залежами считаются земли, которые ранее вспахивались, но более года не используются для посева с.-х. культур и не подготовлены под пар.

К сенокосам относятся участки пашни, покрытые многолетней травяной растительностью, систематически используемые под сенокос.

В зависимости от естественных свойств подразделяются на заливные, суходольные и заболоченные. Из общей площади заливных и суходольных сенокосов выделяют улучшенные сенокосы. В зависимости от объема и характера проведенных мероприятий они подразделяются на сенокосы коренного и поверхностного улучшения.

Пастбищами называют земли, покрытые многолетней растительностью и систематически используемые для выпаса скота, не пригодные для сенокошения и не являющиеся залежью. Кроме того, в составе пастбищ учитываются площади подкормочных и карантинных площадок, а так же участки скотопрогонов, где животные могут собирать корм.

Пастбища подразделяются на суходольные и заболоченные. Из суходольных отдельно выделяются долголетние пастбища.

Лесные площади – участки покрытые лесом, включая лесные культуры, редины, вырубки, гари и погубленные лесные насаждения, необлесившиеся лесосеки, прогалины, пустыри, лесные питомники

Среди древесно-кустарниковых насаждений отдельно учитывают: участки,не входящие в Государственный лесной фонд, занятые полезащитными лесными полосами или озеленительными древесно-кустарниковыми насаждениями, деревьями или группами деревьев на землях с.-х. предприятий; защитными насаждениями на полосах отвода автомобильных и железных дорог и каналов; озеленительные насаждения в городах и населенных пунктах; деревья на приусадебных и дачных участках.

К лесным полосам относят:

Полезащитные лесные полосы для предотвращения эрозии почв;

Садозащитные полосы;

Приовражные и прибалочные лесные полосы;

Овражные насаждения;

Прибрежные лесные насаждения;

Защитные лесные насаждения на песках, с целью защиты от эрозии.

Болота – избыточно увлажненные участки земли с наличием на поверхности разложившихся остатков в виде торфа. Различают: верховые болота, переходные болота и низинные болота. Переходные болота занимают промежуточное положение между верховыми и низинными, увлажняемые как за счет атмосферных осадков, так и за счет грунтовых вод.

Земли под водой – земли занятые естественными и искусственными водоемами. Отдельно учитываются земли занятые реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами и другими искусственными водоемами.

К нарушенным относятся земли почвенный покров которых был поврежден или полностью уничтожен при разработке полезных ископаемых, проведении геологоразведочных, строительных и других работ.

Среди «прочих» земель , не используемых в сельском хозяйстве, выделяют:

Развеваемые пески, лишенные растительности;

Ледники;

Земли, занятые оползнями, осыпями, глинистыми и бенистыми поверхностями и галечниками;

Другие неиспользуемые земли.

Российским законодательством предусмотрено создание на землях сельскохозяйственного назначения фон­дов перераспределения земель, в состав которых включаются участки, оставшиеся после бесплатной передачи земель работникам колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ (в том числе созданных на базе государственных сельскохозяйственных предприятий).

Эти участки подлежат продаже по конкурсу (при наличии нескольких претендентов) или передаче в аренду с правом последующего выкупа. Они являются резервом для расширения существующих или формирования новых крестьянских (фермер­ских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов.

Управление земельным фондом осуществляется органами местной администрации в соответствии с их компетенцией, на основе Конституции РФ и земельного законодательства.

Глав­ные функции по распоряжению землей возложены на сельские, поселковые и районные (городские) администрации. Гражданам, имеющим в собственности земельные участки, предоставлено право продавать их, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог и в аренду, обменивать.

Приобретение и продажа земельных участков осуществляются с обязательным оформлением сделок в учреждениях Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

На органы Росреестра и подведомственные им предприятия возложены определённые функции по управлению земельными ресурсами. Они организуют работы по государственному кадастровому учёту земель, мониторингу земель, подготовке и реализации схем использования и охраны земельных ресурсов, схем и проектов землеустройства, по проведению противоэрозионных и иных мероприятий. Указанные предприятия проводят также съемку и картографирование земель, почвенные, геоботанические и другие обследования.

В управлении земельным фондом принимают участие государственные органы по охране природы и рациональному природопользованию, которые несут ответственность за комп­лексную природоохранную деятельность.

Земельное законодательство разграничивает правомочия пред­ставительных органов и администраций разных уровней по регулированию земельных отношений, землевладения и земле­пользования.

В компетенцию местных органов власти входят: предоставление и изъятие земель, взимание платы за землю, контроль за использованием и охраной земель.

Субъекты Федерации осуществляют разработку актов земельного законо­дательства, единых принципов платы за землю, программ рационального использования земель, повышения плодородия почв и охраны земельных ресурсов, организуют проведение землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель.

В компетенцию федеральных властей переданы наиболее общие земельные проблемы. Для решения некоторых из них требуется договоренность с республиками, краями, областями, автоном­ными образованиями. Действует также принцип согласования органами более высокого уровня своих решений по земельным вопросам с нижестоящими.

Задачи управления земельным фондом России предполагают выполнение на государственном уровне действий, которые затрагивают интересы всех или нескольких республик, краев и областей, в том числе:

Предоставление земель для федеральных нужд;

Разработка земельных программ, механизма рационального землевладения, землепользования и регулирования земельных отношений;

Правовое обеспечение использования и охраны земель на основе развития соответствующего законодательства;

Установление порядка ведения земельного кадастра, единых принципов платы за землю, осуществления мероприятий по созданию информационной базы землевладения и землепользо­вания;

Установление основных положений системы землеустройства;

Осуществление мониторинга и контроля за использованием и охраной земель.

Перечисленные мероприятия формируют и развивают новый земельный строй и прямо направлены на обеспечение земель­ной реформы.