Изменить вид разрешенного использования куда подать документы. Изменение вида разрешенного использования земли. Порядок проведения изменения

Главная / Общество

В 2018 году в правила изменения вида разрешенного использования земельного участка внесли новшества. Эксперт разъясняет, как работают новые правила и какие правовые позиции поддержал ВС РФ.

Какие правила изменения вида разрешенного использования земельного участка действуют в 2018 году

Все земельные участки на территории Российской Федерации подразделяются на определенные категории в соответствии со своим целевым назначением:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Правовой режим каждого земельного участка определяется на основании его принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования в соответствии с зонированием территорий.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий, выбирается собственником земельного участка самостоятельно , без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Все существующие виды разрешенного использования земельных участков систематизированы в действующем в 2018 году Классификаторе, который утвержден Министерством экономического развития Российской Федерации ().

При этом необходимо знать, что р азрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия данному Классификатору.

Данное правило закреплено ч. 11 статьи 34 . При этом до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения или городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами, предусмотренными Классификатором.

Скачайте документы по теме:

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Реалии настоящего времени таковы, что многие собственники земельных участков желают изменить вид разрешенного использования своего актива, дабы увеличить его экономическую рентабельность. Если использовать землю не по назначению, владельца оштрафуют. Такой штраф можно оспорить.

Решив реализовывать проект по изменению, собственник должен знать, что в соответствии с изменениями, внесенными в текущем году в земельное и градостроительное законодательство, разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

Основной вид разрешенного использования.
Условно разрешенный вид использования.
Вспомогательный вид разрешенного использования, который допустим только в качестве дополнительного по отношению к основному и условно разрешенному и осуществляемый совместно с ними.

Любое изменение вида разрешенного использования осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.

В состав ПЗЗ входят в том числе градостроительные регламенты. Для каждой категории земель в пределах определенной территориальной зоны градостроительные регламенты устанавливают допустимые виды использования участков.

Итак, рассмотрим порядок изменения основного вида разрешенного использования земельного участка на примере участка с видом использования «для размещения производственного здания» (земли промышленности) на вид «объекты придорожного сервиса»:

В рамках производственной территориальной зоны (П) оба данных вида разрешенного использования являются основными и, соответственно, собственник данного участка может изменить вид самостоятельно, без получения на это дополнительных разрешений и согласований ( ; ).
Если сведения об участке, в отношении которого меняется вид использования, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), собственнику участка необходимо обратиться в территориальное управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Аналогична процедура и в отношении установления вспомогательного вида дополнительно к основному.

Наиболее сложна в части реализации процедура получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Поэтому более детально остановимся на основных этапах данной процедуры. Для получения разрешения на условно разрешенный вид использования собственник земельного участка обязан обратиться в уполномоченный орган государственной власти (в каждом субъекте РФ данные органы различны).

Так, в отношении земельных участков, расположенных на территории Московской области, решение о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка выдает Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (Главархитектура). Свои полномочия данный орган осуществляет в соответствии с Административным регламентом от 21.12.2017 № 31-РВ-314.

При первичном обращении Главархитектура проверяет:

надлежащее ли лицо подало обращение;
не находится ли земельный участок под арестом, залогом, иными обременениями;
не выявилось ли наложение земель лесного фонда на границы земельного участка.

Наложением земель лесного фонда на границы земельных участков, находящихся в частной собственности, является острой проблемой на территории всей Московской области. Около 80% отказов выдается собственникам земельных участков именно по данному основания.

В случае получения отказа собственнику необходимо обратиться в Комитет лесного хозяйства с заявлением о применении, в соответствии с , лесной амнистии в отношении земельного участка.

После того, как вопрос о применении амнистии рассмотрен на заседании соответствующей комиссии и в отношении земельного участка принято положительное решение, все данные из Комитета лесного хозяйства передаются в Главархитектуру. Главархитектура Московской области обеспечивает извещение администрации городского округа о необходимости проведения публичных слушаний по данному вопросу. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом городского округа и (или) нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления.

Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит официальному опубликованию и размещается на официальном сайте городского округа.

Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения и протокол публичных слушаний в установленный срок направляются в Главархитектуру Московской области для подготовки проекта рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении. Проект в установленном порядке рассматривается на заседании Комиссии и Градостроительного совета Московской области. Главархитектура принимает решение о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении с учетом рассмотрения рекомендаций на заседании Комиссии.

Министерство имущественных отношений Московской области в случае принятия Главархитектурой решения о предоставлении собственнику разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка уведомляет его о размере платы за изменение вида использования, рассчитанном в соответствии с порядком, установленным Правительством Московской области.

Внимание! Изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Москвы и Московской области является платным! Стоимость изменения рассчитывается по определенной формуле, установленной законодательными актами данных субъектов, и применяемой на основании кадастровой стоимости данного участка до и после изменения вида использования.

При этом собственник участка не должен забывать о возможности оптимизации данной платы путем пересмотра кадастровой стоимости участка.

Собственник земельного участка обязан внести в полном объеме плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка в тридцатидневный срок со дня получения уведомления от Министерства имущественных отношений Московской области о размере такой платы.

Главархитектура Московской области в случае невнесения собственником указанной платы по истечении установленного срока на основании уведомления Министерства имущественных отношений Московской области о невнесении платы выносит решение об отмене разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и уведомляет об этом собственника земельного участка.

Заинтересованное физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Выше были рассмотрены варианты изменения вида разрешенного использования земельного участка его собственником. Что же касается изменения вида арендатором земельного участка, то он имеет право изменять вид только с согласия собственника. Наиболее актуальным это является при аренде государственных и муниципальных земель.

Как изменить вид использования, если нужного нет в градостроительном регламенте

В рамках обсуждения темы изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо обратить внимание, что в случае, если собственник выразил желание изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, то в этом случае изменение осуществляется в порядке, установленном статьями 31, 32, 33 ГрК РФ, путем принятия нормативного акта о внесении изменений в ПЗЗ.

Собственник земельного участка вправе направить в соответствующую комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ в инициативном порядке либо в случаях, если в результате:

земельные участки не используются эффективно;
причиняется вред правообладателям земельных участков;
снижается стоимость земельных участков;
не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

При этом любое из данных обстоятельств необходимо надлежащим образом обосновать и подкрепить соответствующими заключениями.

Комиссия в течение 30 дней со дня поступления предложения осуществляет подготовку заключения о рекомендации внесения изменения или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения и направляет это заключение главе местной администрации.

С учетом заключения комиссии глава местной администрации в течение 30 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении и направляет копию такого решения заявителю (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ).

Верховный суд рассмотрел новую практику по спорам об изменении вида использования участков

Законодательство в части изменения вида разрешенного использования земельного участка в том виде, который был рассмотрен в данной статье, стало применяться только с начала 2018 года.

В частности, в Обзоре приводятся следующие наиболее актуальные правовые позиции судов.

1. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, а также изменять его самостоятельно.

Так, Общество «П» обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий администрации муниципального образования, выразившихся в отказе изменить вид разрешенного использования земельного участка со «строительство многоквартирного дома 4 - 5 этажей» на «строительство многоквартирного дома 5 - 9 этажей» и внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка.

Судом установлено, что спорный земельный участок по результатам торгов был предоставлен обществу «Н» для строительства 5-этажного многоквартирного дома. Впоследствии право собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом по договору купли-продажи перешло к обществу «П».

Администрация муниципального образования и общество «П» заключили договор аренды упомянутого земельного участка для завершения строительства объекта.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество «П» как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса.

При таких обстоятельствах суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявления, поскольку отсутствовали основания для изменения условий договора аренды, а также обращение общества «П» с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов.

2. Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка в собственность или аренду.

Гражданин обратился в суд с заявлением об оспаривании решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области имущественных отношений об отказе в предоставлении в собственность земельного участка под открытую гостевую стоянку.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, суд кассационной инстанции указал следующее.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Аналогичные положения содержатся в правилах застройки и землепользования муниципального образования, согласно которым виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования вспомогательный вид использования не считается разрешенным.

Судом установлено, что истец является собственником земельного участка из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «сады, огороды». К нему примыкает испрашиваемый истцом земельный участок, расположенный в зоне малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами. К числу основных видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в указанной зоне, отнесены в том числе индивидуальные жилые дома, садоводство, огородничество, дачное строительство. Открытая гостевая стоянка является вспомогательным видом использования земельных участков в указанной зоне.

Поскольку Градостроительный кодекс исключает возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных (пункт 3 части 1 статьи 37 названного Кодекса), так как вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними (то есть для одного участка, а не для двух различных, когда на одном осуществляется основной вид разрешенного использования, а на другом, самостоятельном участке, вспомогательный, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования), и истец не представил доказательств использования данного участка в соответствии с основным разрешенным видом использования, суд кассационной инстанции правомерно принял по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

3. Отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка, обосновывая свое требование тем, что вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении.

Удовлетворяя заявление, суд указал следующее.

В силу статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.

По правилам пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.

Согласно части 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Вид разрешенного использования можно подтвердить иными документами, например, свидетельством о государственной регистрации права. Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении, отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не соответствует закону.

Данные положения были утверждены Президиумом Верховного суда РФ 14.11.2018.

Таким образом, на основании изложенного материала можно сделать вывод, что всего за 1 год функционирования новой системы изменения вида разрешенного использования земельного участка уже наработан достаточный теоретический и практический опыт ее применения, что во многом упростит работу собственников со своими земельными активами.

Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:

Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.

Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?

Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.

В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли :

Условно разрешенные,
Основные,
Вспомогательные.

Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.

Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:

Получение справки о зонировании,
Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.

Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:

В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.

Обратите внимание! У вас нет обязанности обосновывать цель истребования данного документа. В его подготовке вам не могут отказать, так как администрация обязана его предоставлять по требованию правообладателей.

Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.

Как выбрать ВРИ земельного участка?

Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.

Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.

Как изменить ВРИ земельного участка?

Это несложно сделать, если рассматривать вопрос теоретически. Но важно выполнить следующие условия:

В муниципальном образовании должен находиться градостроительный регламент, находящийся в составе ПЗиЗ.
Необходимый вам ВРИ должен присутствовать в перечне ВРИ для конкретного участка.

Но в законодательстве на этот счет есть множество недоработок, которые ведут к многочисленным судебным спорам. Несоблюдение законодательства на любой стадии приводит к отмене ранее принятого решения, как в случае прокурорской проверки, так и в порядке самоконтроля со стороны местной администрации.

Чтобы сменить ВРИ на землю необходимо сделать следующее:

Подать заявление на получение выписки на землю. Оно подается в комиссию, находящуюся в районе расположения участка.
Убедитесь, что ВРИ участка можно изменить.
Выберите подходящий ВРИ из представленного списка самостоятельно.
После этого заявление подается в кадастровую палату, чтобы изменить один ВРИ на другой. С заявлением необходимо подать выписку из ПЗиЗ и свидетельство о праве собственности.
Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт, в котором содержится новый ВРИ. Во время оформления любых сделок с участком этот документ будет необходимым.
В Росреестре нужно получить новое свидетельство о собственности.

Обратите внимание! Право на изменение ВРИ находится на стороне правообладателя. Но это не значит, что в качестве него может выступать только собственник.

Правообладателем признается и арендатор. Но на самом деле поменять ВРИ на участок удается не во всех случаях.

Для регистрации изменений арендатором срок его аренды должен составлять не менее 5 лет. Если же это не так, кадастровая палата может отказать в регистрации изменений.

Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)

Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:

Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.

Обоснованный отказ,
Предоставление разрешения.

Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.

Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.

Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:

Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.

Правила зонирования территории

Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.

Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:

Лесного фонда,
Водного фонда,
Населенных пунктов,
Запаса,
Сельскохозяйственного значения,
Особо охраняемых объектов и территорий,
Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.

Как можно поменять вид пользования?

Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.

Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.

Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.

Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.

Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:

Перевести участок из одной категорию в другую,
Сменить вид использования, не меняя категорию участка.

Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.

Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.

Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление. По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.

Дмитрий Баландин

(ВРИ) является уникальной характеристикой земельного участка и определяет способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться. В случае если у земельного участка не установлена категория, ее необходимо установить для дальнейшего использования в соответствии с законом. А существующую категорию земельного участка можно заменить на другую, если это необходимо для определенной деятельности или цели. О том, какие бывают виды категорий земель и как получить государственную услугу по изменению вида разрешенного использования участка, читайте в материале портала сайт.

В Российской Федерации категории земель разделяются по их целевому назначению:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности и иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Каждая из категорий земель определяет возможное использование земли. Например, на землях сельхозназначения можно вести садоводство, огородничество, животноводство, охотничье хозяйство или рыбоводство, осуществлять сенокошение, выпас скота. Также необходимо помнить, что должен быть установлен и соответствующий вид разрешенного использования.

Так, по информации пресс-службы министерства имущественных отношений региона, распространены ситуации, когда жилые, дачные или садовые дома стоят на земле, оформленной по старым документам с неверно указанным видом разрешенного использования, не предполагающим размещение на земельном участке объекта капстроительства.

Для того чтобы привести такой вид разрешенного использования земли к фактическому, собственнику нужно изменить его на назначение «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)», «Ведение дачного хозяйства» или «Ведение садоводства».

Перечень всех устанавливаемых в настоящее время видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ , утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Как изменить ВРИ бесплатно

ВРИ можно изменить бесплатно в том случае, если на земельном участке стоит жилой, садовый или дачный дом, право собственности на который оформлено до введения в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года). Собственникам для бесплатного получения услуги необходимо предоставить правоустанавливающие документы на дом, а наследникам – еще и документы о наследовании.

Как подать заявление на изменение ВРИ

Подать заявление необходимо в орган местного самоуправления, на территории которого расположен такой земельный участок (Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа или муниципального района). Заявитель обращается за предоставлением услуги посредством МФЦ или регионального портала государственных и муниципальных услуг (РПГУ). В последнем случае предлагается заполнить заявление в электронной форме, приложить электронные образы документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (при наличии). Документы могут не заверяться такой подписью при условии представления их оригиналов в МФЦ для сверки.

Как узнать вид разрешенного использования по кадастровому номеру

Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать вид разрешенного использования быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

На какой вид разрешенного использования можно изменить существующий

Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.

Чтобы понять на какой вид разрешенного использования земельного участка можно изменить существующий, нужно обратиться к ПЗЗ. На примере участка под ИЖС порядок действий будет следующий:

Открываем раздел градостроительных регламентов;
Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.

К примеру, в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.

А теперь рассмотрим каждый возможный случай отдельно.

Как изменить вид разрешенного использования под ИЖС на коммерческий

Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:

возможно ли добиться перевода законным путем;
сколько денег на это потребуется;
и так ли это нужно.

В случае целесообразности действий - начинаем.

В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий , можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:

Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

С 2015 года МинЭкономРазвитя выпустило классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который поможет вам в работе. Но имейте ввиду, что не удастся изменить целевое назначение земельного участка, имеющего статус ООПТ или ГосЗемЗапаса.

Как изменить вид разрешенного использования под ЛПХ и СНТ на ИЖС

Если участок расположен на землях населенных пунктов, то перевод участка из ЛПХ или СНТ в ИЖС выполняется бесплатно по заявлению собственника в РосРеестре (МФЦ). Если участок расположен на землях сельхозназначения, то переходите к пункту ниже.

В случае отказа в изменении ВРИ с огородничества или садоводства на ИЖС, придется довольствоваться условно-разрешенными видами (например «Садоводство»), строить дом и регистрировать его по дачной амнистии.

Обратите внимание, что изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только после .

Как изменить вид разрешенного использования с ИЖС на многоквартирный

Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.

Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил - вашего субъекта.

Документы примерно следующие:

правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта;
правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии);
кадастровый план (паспорт) земельного участка;
копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка);
план границ земельного участка с координатами характерных точек;
санитарно-эпидемиологическое заключение;
сведения о заявителе: для физических лиц - документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, - свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц - свидетельство о государственной регистрации юридического лица»

Далее, иниицируется обсуждение на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний.

На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе администрации вашего муниципального образования. После чего администрация принимает решение о выдаче разрешения либо же об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Или же, если вам не поможет данная инструкция, то вы вправе обратиться в суд с соответствующем заявлением.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в аренде

Смена ВРИ именно арендуемого земельного участка достаточно проблематичная процедура т.к. в правоотношениях по смене выступает как арендатор так и собственник земельного участка. Дело в том, что договором аренды может быть предусмотрен запрет смены ВРИ или же к примеру, когда вы обращаетесь с заявлением о предоставлении участка в аренду вы пишите цель вашей аренды, но при этом сам ВРИ может не совпадать с ней.

Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает - то вас известят о решении в письменном виде.

С соответствующим уведомлением обращаетесь в районную комиссию по смене видов разрешенного использования земельных участков. В случае, если по ПЗЗ вашего поселения данный участок попадает под условную зону смены вида разрешенного использования, то ВРИ вам поменяют.

Обрати внимание, что изменение ВРИ изменит стоимость арендной платы, что не всегда выгодно собственнику земельного участка, а без его согласия это невозможно.

Следует учитывать, что в соответствии с ФЗ N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» устанавливаются максимальные размеры участков ЛПХ - в 0,5 Га, при этом, минимальные размеры не предусмотрены. Однако, с учетом сложившейся практики, перевод из огорода в ЛПХ земельного участка площадью, к примеру 4.5. сотки - маловероятен, т.к. размер участка менее 10 соток не позволяет полноценно заниматься личным подсобным хозяйством.

Изменение целевого назначения (ЦН)

Как изменить земли сельхозназначения на земли населенных пунктов

Рассчитывать на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС можно только в случае, если земельный участок расположен вблизи границ поселения или в скором времени может войти в его состав.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений. Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения.

К заявлению прилагаются:

Кадастровый паспорт;
Копия паспорта собственника;
, подтверждающая право владения земельным участком.

Как изменить земли лесного фонда на земли промышленности

Законодательная регламентация перевода ЗУ Лесного фонда в иную категорию закреплена в Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ., в редакции от 29.07.2017 г. Обратите внимание на ст. 11 вышеупомянутого Федерального Закона, которая устанавливает условия и особенности перевода земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий. В статье 11 Закона дается исчерпывающий перечень оснований изменения целевого назначения земель лесного фонда, а также определяются условия, при которых эти основания могут быть реализованы.

Как изменить рекреационные земли на земли населенных пунктов

Изменение рекреационных земель, например водоохранной зоны, проблематично, но не невозможно, так как территории, относящиеся к рекреационным и не признанные особо охраняемыми, могут быть переведены в категорию земель поселений и использоваться для ИЖС.