Согласно Гражданскому кодексу РФ отчуждение земельного участка - это совершение различных сделок или односторонних действий, в результате которых происходит смена собственника надела. Закон допускает добровольное и принудительное отчуждение земли, а переход права собственности может осуществляться на возмездной или бесплатной основе.

Собственнику земли предоставлен полный комплекс прав по распоряжению указанным имущественным активом, при этом граждане и юрлица вправе самостоятельно выбирать различные варианты отчуждения участка. Исходя из анализа норм ГК РФ и ЗК РФ, отчуждение может осуществляться следующими способами:

1. добровольный отказ от права собственности, после чего участок будет возвращен в муниципальный или государственный фонд;
2. совершение возмездных гражданских сделок (например, купля-продажа);
3. совершение безвозмездных сделок, по итогам которых право собственности возникает у новых владельцев (например, мена, дарение и т.д.).

Если участок входит в состав муниципального и государственного фонда, его отчуждение может происходить только по основаниям, регламентированным в законе - приватизация земли (бесплатная передача наделов гражданам), продажа земли на аукционах или без проведения торгов, и т.д.

Правообладатель также вправе сам решить, на каких условиях ему отчуждать собственный надел - за плату или на безвозмездной основе. Закон не содержит ограничений по бесплатной передаче земли третьим лицам, даже если они не состоят в родственных отношениях с собственником. При этом должны соблюдаться общие стандартные требования по отчуждению участков, зафиксированные в ГК РФ:

• переход прав собственности должен пройти регистрационную процедуру в Росреестре, после чего соответствующие сведения будут внесены в ЕГРН;
• для отчуждения должен быть составлен односторонний или двусторонний документ (например, договор купли-продажи);
• если надел находится в долевой собственности, возмездное отчуждение отдельных долей происходит после уведомления каждого дольщика (одновременно возникает право преимущественного выкупа доли);
• отчуждение надела, принадлежащего на праве совместной собственности, возможно только при согласии всех правообладателей.

Отчуждение участка порождает у нового владельца обязанности по соблюдению целевого назначения земли, а также законодательных правил землепользования. Также нормативные правовые акты содержат ряд запретов и ограничений на отчуждение земли, если они зарегистрированы надлежащим образом в ЕГРН.

Например, наличие у земельного участка обременения в виде зарегистрированного залога, требует получение согласие у залогодержателя.

Если такое разрешение не будет получено, отчуждение объекта земельной недвижимости будет невозможно, регистрационные службы вынесут отказ.

При добровольном отчуждении земли в отношении объекта сохраняют свое действие все обременения и ограничения. Если участок был передан в аренду, новый правообладатель не имеет права расторгнуть арендное соглашение в одностороннем порядке. Аналогичным образом сохраняют свое действие публичные и частные сервитуты, если они были зарегистрированы в ЕГРН.

При возмездном отчуждении земли условия и порядок оплаты определяют сами стороны. При согласовании цены объекта земельной недвижимости могут использоваться показатели кадастровой или рыночной стоимости. Государственные службы и ведомства не вправе оспаривать цену по сделкам об отчуждении земли, однако при расчете налоговых обязательств будет использованы различные критерии выравнивания стоимости до объективных показателей.

Принудительные варианты отчуждения

В ряде случаев отчуждение земли может происходить без согласия правообладателя, такие основания закреплены в ГК РФ и ЗК РФ. Участок может принудительно перейти в государственный или муниципальный фонд по следующим основаниям:

1. изъятие наделов для нужд публичных властных органов - государства, субъектов РФ, муниципалитетов (для применения такого основания должен быть вынесен официальный распорядительный акт);
2. принудительное отчуждение при несоблюдении правил землепользования;
3. безвозмездная конфискация земли, если такую санкцию предусмотрел суд при вынесении вердикта по уголовному делу;
4. реквизиция участка при возникновении обстоятельств чрезвычайного характера (например, объявление военного положения).

В каждом из перечисленных случаев, кроме конфискации, правообладатель сможет получить денежную компенсацию за изъятый надел, либо аналогичный объект недвижимости. Приоритетным способом является выделение законным правообладателям иных земельных участков взамен изъятого объекта.

Особые условия предусмотрены законом при отчуждении земли ввиду нарушения правил пользования:

• изъятие участка допускается только путем обращения в судебные инстанции;
• для отчуждения должны быть выявлены факты нарушения вида разрешенного пользования землей, загрязнения почвы или окружающей среды, а также иные противоправные действия;
• при отчуждении участка таким способом у собственника будут удержаны средства, связанные с восстановлением характеристик земли и иными расходами по устранению нарушений.

При определении суммы компенсации за основу берется показатель кадастровой стоимости земли. Если правообладатель не соглашается с таким вариантом расчета, он может оспорить оценку в судебном порядке с учетом рыночной цены объекта земельной недвижимости.

В случаях принудительного отчуждения переход права собственности будет регистрироваться на основании судебного акта. Обратиться в регистрационные органы могут заинтересованные службы и ведомства (например, должностные лица Госземнадзора или муниципальных властных органов).

Порядок отчуждения земельного участка. Отказ от права на земельный участок

Отчуждение земельного участка его собственником может осуществляться по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

Порядок заключения сделок регулируется как ЗК РФ, так и ГК РФ с учетом оборотоспособности земельных участков (ст. 129 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ). Отсылка к ст. 27 ЗК РФ связана с тем, что, исходя из указанной статьи, собственник участка не во всяком случае может свободно осуществить его отчуждение на основании сделки.

Так, порядок отчуждения земельных участочков из земель сельскохозяйственного назначения (тех из них, что задействованы в сельскохозяйственном производстве) установлен Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Так, указанным законом (ст. 5) установлена обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Статьей 8 того же Закона определено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При отчуждении земельного участка, расположенного на территории национального парка, исключительным правом приобретения права на этот земельный участок законом наделено ФГУ, дирекция национального парка, обеспечивающая его охрану и режим использования.

Следует обратить внимание на то, что постановлением Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 N 8-П По делу о проверке конституционности ЗК РФ в связи с запросом Мурманской областной Думы ст. 52 ЗК РФ признана не противоречащей Конституции РФ.

Лицо вправе отказаться от своего права на земельный участок. Однако отказ от участка требует соблюдения определенного порядка. Процедура отказа от земельного участка урегулирована ст. 53 ЗК РФ.

Следует обратить внимание на то, что в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ, может быть оформлен отказ от вещного права на земельный участок. Отказ от права аренды осуществляется в порядке, предусмотренном для прекращения договора аренды земельного участка.

Для отказа от земельного участка правообладатель подает заявление об отказе. При этом собственник подает заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения - в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

К заявлению об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком прилагаются кадастровый паспорт земельного участка (при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о таком земельном участке, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельного участка), подлинники документов, удостоверяющих права на землю, в случае их отсутствия - копию решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а также копию документа, удостоверяющего личность (для гражданина), или копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица. К заявлениям юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и государственных и муниципальных предприятий должен быть приложен документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Это означает относительную свободу данных правообладателей в отказе от прав на землю.

Уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Копия решения в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок.

Право собственности на земельный участок, находящийся в собственности лица, прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Статьей 53 ЗК РФ установлены также разные условия прекращения права на земельный участок в зависимости от того, зарегистрировано ли право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или нет. При этом ряд обязанностей возложено на уполномоченные органы государственной власти ли органы местного самоуправления, в которые подается заявление об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения.

В ряде случаев суды обращаются к установленному ЗК РФ порядку прекращения прав на землю, анализируя обоснованность прекращения прав на земельные участки. В определении ВАС РФ от 11.02.2008 N 15818/07, в частности, указано:

Конкурсный управляющий сельскохозяйственного производственного кооператива (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации Богородского района Нижегородской области (далее - администрация) от 14.11.2006 N 2437-р "О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования кооператива земельными участками".

Суд, отменяя данное постановление установил, что оспариваемым ненормативным актом прекращено право постоянного (бессрочного) пользования кооператива земельным участком площадью 715 га и указанные земли зачислены в фонд перераспределения земель Богородского района. Суд признал недоказанным наличие оснований и соблюдение порядка прекращения права землепользования, установленных ст. 45 и 53 ЗК РФ, в связи с чем признал нарушенными права кооператива. Также суд признал нарушенными нормы Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Судами обращено внимание также на то, что при отказе от земельного участка прекращение права должно быть осуществлено на земельный участок той площади, которую заявил правообладатель.

Определением от 02.07.2008 N 8069/08 ВАС РФ в том числе разъяснил, что суд обоснованно признал оспариваемые ненормативные правовые акты недействительными и нарушающими права МУПП, поскольку установил, что, несмотря на отказ предприятия от права постоянного (бессрочного) пользования лишь на часть земельного участка (за исключением участка площадью 0,25 га, занятого тяговой подстанцией) общей площадью 5,1039 га, администрация по постановлениям от 29.12.2003 и 15.04.2008, руководствуясь ст. 29 ЗК РФ, изъяла земельные участки общей площадью 5,076 га. При таких обстоятельствах дальнейшее распоряжение КУИ Саратовской области этим земельным участком путем передачи части земли ООО совершено с нарушением порядка, установленного ст. 53 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ устанавливает ряд специальных условий принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка. При этом принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Форма предупреждения о допущенных земельных правонарушениях установлена в качестве приложения к Положению о государственном земельном контроле, утвержденному постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 N 689.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок уполномоченный исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные осуществлять управление и распоряжение земельными участками, находящимися в публичной собственности. Данный орган направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок, а по истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок, направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельным кодексом РФ определено, что прекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения вреда, причиненного противоправными действиями. Возмещение причиненного виновным лицом вреда осуществляется в соответствии со ст. 76 ЗК РФ и гражданским законодательством.

Состав административного правонарушений в области использования земельных участков и мера ответственности за них установлены Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее - КоАП РФ).

Принудительное прекращение права на земельный участок ввиду ненадлежащего его использования осуществляется на основании решения суда. При рассмотрении судебных споров суды обращают внимание на наличие состава правонарушения, соблюдение требований КоАП РФ, ЗК РФ о привлечении виновных лиц к ответственности, на иные значимые с правовой точки зрения обстоятельства.

Кодексом о земле устанавливаются две формы собственности на землю: государственная и частная -- и предусматривается возможность совершения ряда гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности. Наибольший интерес представляют сделки по отчуждению земельных участков. Законодательство предъявляет следующие обязательные требования к форме совершаемых сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности:

• 1) письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами;
• 2) регистрация договора органами государственной регистрации недвижимого имущества по месту нахождения земельных участков.

Сделка, совершенная с несоблюдением формы или требования о ее государственной регистрации, является ничтожной .

Объектом купли-продажи является обособленный земельный участок, принадлежащий субъекту на праве частной собственности. На продаваемый земельный участок субъект должен иметь свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации. При совершении сделки с частью делимого участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

Юридические лица могут отчуждать земельный участки, находящиеся у них в собственности, только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка, и при сохранении его целевого назначения. Кроме того, сделка по отчуждению может быть совершена с местным исполкомом.

Согласно ст. 523 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности. Исключения составляют случаи продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос .

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться сельскому, поселковому исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки, при условии сохранения их целевого назначения.

Запрещается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, отчуждение предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельных участков (купля-продажа, мена, дарение) до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением:

• 1) отчуждения земельных участков областному, Минскому городскому, городскому (города областного подчинения), районному, сельскому, поселковому исполнительному комитету в соответствии с его компетенцией;
• 2) дарения гражданами земельных участков близким родственникам;
• 3) отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;
• 4) отчуждения земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства;
• 5) отчуждения земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства;
• 6) отчуждения земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений) осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос .

Таким образом, земельное законодательство не допускает отчуждения земельных участков без одновременного отчуждения расположенных на нем капитальных строений и наоборот, за исключением вышеуказанных случаев.

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. К таким причинам, в частности, относится наличие запрета на продажу земельного участка (например, нотариальная контора одновременно с удостоверением договора ипотеки земельного участка налагает запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором или же собственник имеет задолженность перед бюджетом по платежам).

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом выступает собственник земельного участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может быть:

• 1) гражданин Республики Беларусь;
• 2) сельский, поселковый, городской и районный исполнительный комитет.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим использования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Цену и условия оплаты стороны определяют по договоренности. Вместе с тем, ст. 31 Кодекса о земле предусматривает, что стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости на момент совершения сделок.

Что касается дарения земельных участков, находящихся в частной собственности, то здесь действуют общие правила о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки .

Время чтения: 6 минут

Согласно законодательству РФ, земельные участки могут находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и так далее. Собственник земли волен продать, подарить надел или заключить любую другую сделку, которая касается прав на его имущество. Стоит получить представление о том, в каких случаях это можно сделать и как правильно оформить отчуждение земельного участка.

Передача земельного участка

Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются Гражданским кодексом РФ , а особенности – Земельным кодексом РФ . Существует несколько форм собственности:

• государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;
• муниципальная – наделы, отданные муниципальным образованиям при разграничении государственной собственности и законодательно признанные такими;
• частная – участки сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.

Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:

• в возмездной либо безвозмездной форме;
• добровольное или принудительное.

От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:

• купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
• аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.

Более полно правовые аспекты отчуждения раскрыты в статье .

Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Законом РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» .

Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Соблюдение этого условия делает возможным полноценное владение и распоряжение наделом в соответствии с гражданским законодательством, определяющим что такое отчуждение земельного участка.

Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является .

Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации.

Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.

Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Каким образом может происходить отчуждение

Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:

• решение органа исполнительной власти,
• договор безвозмездного использования;
• договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).

Нюансы передачи гражданам федеральных и муниципальных земельных наделов обсуждаются в материале .

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:

• добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;
• отказ собственника от законного права ();
• принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.

Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.

Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ .

Добровольное отчуждение имущества

Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах. Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.

Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц. Например:

• отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев;
• отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов;
• отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы.

Принудительное отчуждение земельного участка

Способы отчуждения частной собственности условно разделяются на 2 группы:

• экспроприация, в основе которой лежат общеполезные цели;
• – санкция за правонарушение.

Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем. В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости:

• по обязательствам собственника;
• истребование имущества из чужого незаконного владения.

При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности. Владельцу выплачивается компенсация.

На каких условиях можно отчуждать объект

В зависимости от способа передачи права собственности устанавливается определенный порядок. Для добровольного отчуждения земельного участка существуют следующий алгоритм:

1. Определение стоимости надела по согласованию сторон или на основании заключения экспертной организации.
2. Подписание договора купли-продажи.
3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ст. 8 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Владелец обязан письменно и под расписку уведомить муниципальное образование о намерении продать надел, указать стоимость и другие условия сделки. Муниципалитет имеет преимущественное право покупки по цене, объявленной продавцом.

Земли сельскохозяйственного назначения не могут отчуждаться, если органы местного самоуправления не отказались от их приобретения и в 30-дневный срок продавец не получил извещения о намерении купить надел.

Главным условием совершения сделок с землей является ее . Ограничения на передачу ЗК РФ устанавливает для:

• государственных заповедников и национальных парков;
• участков, входящих в состав ;
• особо охраняемых природных территорий;
• наделов, расположенных рядом с водными объектами государственной или муниципальной собственности.

Если эти ограничения не распространяются на отчуждаемый земельный участок, передача права собственности возможна на общих условиях.

В каком порядке выполняется отчуждение

Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, – аренда до 1 года. Поэтому первый этап отчуждения – заключение письменного договора с указанием:

• сторон и предмета договора с точными характеристиками;
• отсутствия запрета на и : залога, аренды, сервитутов;
• цены договора и способа оплаты;
• других обязательств сторон.

Следующий этап – регистрация перехода права собственности. Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Частичное отчуждение надела

Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.

Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.

Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.

Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и нормами гражданского законодательства. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе:

• продать, подарить или завещать свою ;
• отказаться от права собственности;
• внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации;
• передать надел в доверительное управление.

Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.

Изъятие земельного участка

Понятие реквизиции имущества установлено в ст. 51 ЗК РФ. В случае чрезвычайных обстоятельств и в целях защиты жизненно важных интересов граждан надел может быть изъят. Собственнику такого участка возмещаются убытки и выдается документ о реквизиции.

Если после прекращения обстоятельств вернуть надел невозможно, владельцу предоставляется равноценный участок или выплачивается рыночная стоимость реквизированной земли.

Реквизиция может применяться не только для собственников, но и при постоянном пользовании, наследуемом владении или безвозмездном срочном пользовании.

Правовые аспекты изъятия земельных участков рассматриваются в статье .

Заключение

Любое отчуждение земельного участка влечет утрату права собственности на него лишь после государственной регистрации. Порядок и условия процедуры зависят от формы сделки. Участки можно передавать добровольно, принудительно, на возмездной и безвозмездной основе. При несоблюдении закона договора могут признать недействительными, что влечет за собой отказ в переходе права собственности. Поэтому прежде чем распорядиться недвижимостью, желательно изучить правовые аспекты отчуждения земельных участков.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Быстрая навигация по материалу

Отчуждение земельного участка находящегося в частной собственности детально регламентируется действующими законодательными актами, в частности: Земельным, а также Гражданским Кодексом и иными нормативно-правовыми актами. Оформления сделок - отчуждение земель выполняется в полном соответствии с общими требованиями для гражданско-правовых соглашений.

ЧТО ИМЕЕТСЯ ВВИДУ ПОД ОТЧУЖДЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬ И О ЧЕМ НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ?

Под рассматриваемой в данном тексте процедурой следует понимать юридически оформленную сделку, которая предполагающую законную передачу имущественных прав на землю одной стороной соглашения другой стороне.

Важно! Нельзя говорить об отчуждении, если такие действия не ведут к передаче прав собственника (аренда, доверительное управление).

Переход таких прав может осуществляться как в добровольном, так и принудительном порядке. Как становится понятно из определения, в первом случае речь идет о действиях собственника, исходящих из личного волеизъявления. В свою очередь принудительный режим предполагает наличие соответствующего судебного решения. Что касается основания для отчуждения земель, то таковым в данном случаев выступают различные сделки, как упоминалось выше – решения судебных органов, а также административные акты и предусмотренный законодательством порядок.

юрист по земельному праву

Бесплатная консультация юриста в Москве и других городах РФ

Получите юридическую консультация по отчуждению земельных участков

О КАКИХ ВИДАХ ОТЧУЖДЕНИЯ ЗЕМЛИ МОЖНО ГОВОРИТЬ?

Современное профильное законодательство различает несколько видов или, если можно так выразиться, режимов отчуждение земельного участка находящегося в частной собственности, а именно:

• Добровольное – осуществляется по собственной воле собственника такого участка и предполагает передачу прав в рамках подготовленного соглашения (договор купли продажи земли, договор мены, отказ от наследства в пользу другого наследника , и т.д.).
• Принудительный порядок подразумевает переход прав собственности на земельный участок другому лицу, без учета воли его собственника. Примером таких случаев является, к примеру, изъятие участка для нужд государства, конфискация и пр.

Условно можно также выделить возмездное и безвозмездное отчуждение земель. Возмездный режим характерен для как добровольного, так и принудительного отчуждения. Относительно безвозмездных сделок, то они осуществляются в процессе оформления договоров дарения, завещаний, а также в рамках конфискации. Что касается дарственных, то их оформление возможно только между лицами, имеющими родственные связи. Для лиц не являющихся родственниками по крови, таким основанием является заключение и расторжение брака , усыновление, и т.д.

КАКОЙ ПОРЯДОК ПРЕДУСМОТРЕН ДЛЯ ОТЧУЖДЕНИЯ ЗЕЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Основным нормативно-правовым документом, регулирующим порядок отчуждения земельного участка находящегося в частной собственности, выступает ФЗ №122 от 21 июля 1997 года, которые говорит, что для процедуры отчуждения необходимо выполнить следующие действия:

• Заключение соответствующего договора, являющегося основной формальной базой для осуществления последующего переход прав собственности.
• Провести регистрацию прав, определенную действующим законодательством как обязательна.

Важно! Соглашения в области отчуждения участков должны выражаться исключительно в письменной форме с детально прописанными характеристиками объекта недвижимости и подробного описания всех условий сделки.

Право собственности по таким сделкам появляется лишь тогда, когда была проведена их регистрация в компетентных органах. Особо хотелось бы обратить ваше внимание на существование территорий, где введен режим абсолютного запрета на отчуждение земли. Традиционно К таким территориям относятся заповедники, места захоронение и т.д. В свою очередь для передачи прав на участок, пребывающий в так называемом садовом товариществе, документов понадобиться немного больше, нежели для стандартных процедур. Так, необходимо наличие справки от председателя подобного товарищества, подтверждающей отсутствие задолженностей по установленным взносам.

А также возможно отчуждение дома без земельного участка при наличии двух условий:

• отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК.

Отчуждение земельных участков услуги юриста в Москве и других городах РФ

Получите юридическую консультация по телефону

ВОЗМОЖНО ЛИ ОТЧУЖДЕНИЕ ДОЛИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Если предполагается отчуждение доли земельного участка собственнику важно знать, что отдельная доля в данном случае не выступает объектом вещных прав. Так какие же действия необходимо совершить? Передача прав на часть участка происходит после предварительно выполненных кадастровых работ, которые призваны определить границы образующегося самостоятельного объекта.

Важно! Часть участка без его оформления как самостоятельного объекта, может лишь принимать участие в сделках, не предусматривающих перехода прав собственности (аренда, залог).

УЧИТЫВАЯ ВСЕ ВЫШЕСКАЗАННОЕ, В КАЧЕСТВЕ КЛЮЧЕВЫХ МОМЕНТОВ ПРОЦЕДУРЫ МОЖНО НАЗВАТЬ:

• сохранение частной собственности на землю недопущение отчуждения;
• сопровождение подобной сделки полноправным переходом объекта в собственность другого лица;
• возникновение права собственности только после обязательной государственной регистрации;
• отчуждение доли земельного участка допустимо после ее признания самостоятельным объектом прав имущественного характера.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать