Возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения. Прекращение права собственности на жилое помещение Принудительное прекращение права собственности на жилое помещение

Главная / Земля

Основания возникновения и прекращения права собственности бывают не только общего характера, но и специальными. Одним из таковых выступает ст. 293 ГК. Она предусматривает прекращение прав собственника жилья, если он бесхозяйственно содержит это помещение.

Под таковым понимается не всякое пренебрежение обязанностями, а случаи, специально определенные в законодательстве.

Нормативная база для прекращения права собственности на жилье по ст. 293 ГК

Наличие указанных правил базируется на ряде принципов, установленных в других нормах закона.

Ст. 288 ГК устанавливает основные особенности регулирования права собственности на жилье.

Одним из требований выступает использование этой недвижимости исключительно в целях проживания граждан. Специальный запрет предусмотрен для размещения в них компаний и производств.

Ч.2 ст. 209, определяя границы права собственности, устанавливает принцип недопустимости нарушения охраняемых законных интересов иных лиц. Эти положения конкретизируются в ст. 30 ЖК. Она устанавливает ряд обязанностей, касающихся соблюдения прав соседей.

Состав противоправных действий собственника жилого помещения, за которое предусматривается ответственность

В ст. 293 ГК основания прекращения права собственности указаны путем перечисления. К ним относятся следующие ситуации:

использование жилья с нарушением правил назначения. Законодатель имеет в виду любое такое отступление. Примерами выступают использование помещения под склад, офис или для производственной деятельности. Исключением выступает создание адвокатского кабинета. Ст. 21 закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» прямо разрешает использовать жилье под соответствующий офис;
нарушение интересов и прав соседей, носящие систематический характер. Речь идет о действиях или бездействии собственника, в результате которых для собственников расположенных рядом жилых помещений возникает существенный дискомфорт. Примером может послужить регулярный ремонт, связанный с повышенным шумом в ночное время. Другой такой ситуацией может выступать нарушение правил гигиены при содержании домашних животных. Возможное количество нарушений ограничивается лишь числом действующих технических норм, которыми устанавливаются нормальные параметры для проживания;
прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение возможно, как в случае совершения действий, так и бездействия, которые могут обернуться его разрушением. В качестве активных оснований примером выступает ремонт, при котором происходит снос или повреждение несущих конструкций многоэтажки. Примером непринятия необходимых мер служит воздержание от действий по устранению неисправностей. Частным случаем этого выступает халатное отношение к содержанию гидравлических коммуникаций в квартире, в результате протекающая вода постепенно приводит к разрушениям.

Какова процедура прекращения права собственности по ст. 293 ГК?

В целом, процесс лишения такого собственника жилья носит весьма лояльный к нарушителю характер.

Если соседи установили факт злоупотреблений со стороны обладателя жилья, они не могут стать непосредственными инициаторами законной процедуры.

Однако им дано право привлечь контролирующий муниципальный орган. По итогам рассмотрения обращения соседей, он должен уведомить нарушителя о необходимости прекращения злоупотреблений. Если проблема рискует обернуться разрушениями, то собственнику дается срок, достаточный для приведения помещения в надлежащее техническое состояние.

Если требования в добровольном порядке не выполняются, муниципалитет вправе обратиться в суд с соответствующим иском. При этом, обязанность доказывания возлагается на заявителя.

Если иск удовлетворяется, то помещение подлежит реализации посредством публичных торгов. Полученная сумма, за вычетом затрат на процедуру продажи, передается бывшему собственнику.

Последний может прекратить разбирательство на любой стадии до принятия решения, если устранит причину обращения в суд.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Право собственности на жилой дом.

Несколько лет не имеем информации о нахождении совладельцев дома. У нас и у них по 1/2 доли. Дом разрушается и приходит в негодность. Продать дом и участок земли без совладельцев не можем. Земля в аренде. Всё зарастает бурьяном, дом рушится. Ремонтировать только за свой счёт - совладельцы траты не вернут. Что делать? Как дом продать (свою половину)? Кроме этого. Наш дом примыкает вплотную к соседскому - под одной крышей. Разрушения грозят и соседям.

Александр 26.06.2019 12:00

Добрый день! В ст. 293 ГК основания прекращения права собственности указаны путем перечисления. К ним относятся следующие ситуации: использование жилья с нарушением правил назначения. Законодатель имеет в виду любое такое отступление. Примерами выступают использование помещения под склад, офис или для производственной деятельности. Исключением выступает создание адвокатского кабинета. Ст. 21 закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» прямо разрешает использовать жилье под соответствующий офис; нарушение интересов и прав соседей, носящие систематический характер. Речь идет о действиях или бездействии собственника, в результате которых для собственников расположенных рядом жилых помещений возникает существенный дискомфорт. Примером может послужить регулярный ремонт, связанный с повышенным шумом в ночное время. Другой такой ситуацией может выступать нарушение правил гигиены при содержании домашних животных. Возможное количество нарушений ограничивается лишь числом действующих технических норм, которыми устанавливаются нормальные параметры для проживания; прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение возможно, как в случае совершения действий, так и бездействия, которые могут обернуться его разрушением. В качестве активных оснований примером выступает ремонт, при котором происходит снос или повреждение несущих конструкций многоэтажки. Примером непринятия необходимых мер служит воздержание от действий по устранению неисправностей. Частным случаем этого выступает халатное отношение к содержанию гидравлических коммуникаций в квартире, в результате протекающая вода постепенно приводит к разрушениям.

Дубровина Светлана Борисовна 26.06.2019 12:07

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

Последствия прекращения права собственности в силу закона
Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
Истребование имущества от добросовестного приобретателя
Истребование имущества из чужого незаконного владения
Сохранение прав на имущество при переходе предприятия или учреждения к другому собственнику
Приобретение и прекращение права хозяйственного ведения и права оперативного управления
Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении
Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе крестьянского (фермерского) хозяйства
Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
Понятие и основания возникновения общей собственности
Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать
Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собстенности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей
Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится
Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника
Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними
Возмещение расходов на содержание безнадзорных животных и вознаграждение за них
Приобретение права собственности на безнадзорных животных

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Наймодатель, в случаях, установленных гражданским кодексом, вправе расторгнуть договор найма. Однако, закон предусматривает для наймодателя только судебный порядок расторжения договора (п.2 ст.687 ГК).

Глава 5. Прекращение права собственности на жилое помещение.

Права собственности на жилое помещение могут быть прекращены добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Вслед за добровольным прекращением права собственности обычно граждане добровольно же прекращают пользоваться жилым помещением, как фактически, так и юридически, снимаясь с регистрационного учета по месту жительства. Исключением является заключение договора о передаче права собственности на жилое помещение с оставлением за продавцом или дарителем права пожизненного проживания в проданном или подаренном жилом помещении.

Право собственности может прекратиться также в силу объективных причин, например в результате стихийных действий, разрушения дома (его обвала) и т.п.

Конечно, в таких случаях гражданину в соответствии с п. 1 ст.37 ЖК РСФСР1 должно быть предоставлено другое жилище во внеочередном порядке, но при этом утрачивается право собственности на погибшее жилище и возникает право на предоставленное жилье.

Смерть собственника также прекращает его право собственности (что не влияет на права иных пользователей жилого помещения), но оно может перейти к наследникам покойного.

Принципиальные основы принудительного лишения права собственности на жилое помещение заложены в ст. 35 Конституции РФ: “никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения ”.

Пункт 3 ст. 212 ГК РФ предусматривает, что “особенности… прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом”.

Ранее приведенное положение Конституции РФ (ст.35) гласит о том, что принудительное изъятие жилья как предмета права собственности возможно не иначе как по судебному решению (приговору).

Решение выносит суд общей юрисдикции либо арбитражный суд, исходя из подведомственности дел по защите нарушенных или оспоренных прав (ст. 11 ГК РФ, ст. 10 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Третейский суд в отношении принудительного отчуждения права собственности на жилье решения принять не может так как его решения исполняются сторонами, в принципе, добровольно, а не принудительно (ст. 24 Временного положения о третейском суде для разрешения экономических споров). Приговор уголовного суда также может, содержать решение о принудительном изъятии находящегося в собственности гражданина жилого помещения - конфискации. В отношении юридических лиц конфискация не применима, так как субъектом уголовной ответственности могут быть только граждане.

Принудительное отчуждение жилого помещения для государственных нужд возможно лишь при условии обязательного предварительного и равноценного возмещения. Это положение распространяется как на граждан, так и на юридических лиц.

Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. Среди последних выделим и перечислим те, которые имеют отношение к жилью:

1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ).

2. Реквизиция (ст. 242 ГК РФ).

3. Конфискация (ст. 243 ГК РФ, ст. 52 и др. УК РФ).

4. Выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).

5. Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ).

6. Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

7. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ).

5.1. по обязательствам собственника.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника реализуется на основании судебного решения в рамках исполнительного производства. Органами принудительного исполнения судебных решений являются судебные приставы-исполнители. До вынесения решения на находящееся в собственности спорное жилое помещение может быть наложен арест, который регистрируется в органах государственной регистрации прав собственности на жилые помещения.

После вынесения соответствующего судебного решения выдается исполнительный документ: в общегражданских судах выдается исполнительный лист; в арбитражных судах - приказ. На основании этих распорядительных документов жилье выставляется на публичные торги.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор купли-продажи жилья в порядке судебного решения может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника.

1. Прекращение права собственности по воле собственника: продажа, мена, дарение, умышленное уничтожение, отказ от права собственности.
2. Принудительное изъятие прав у собственника производится в следующих случаях:
- · Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (имущество находилось в залоге - производится на основании решения суда)
- · Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится.

Если государственный орган или орган местного самоуправления, обратится с таким требованием в суд, и докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие.

· Использование не по назначению, либо систематическое нарушение собственником прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение собственника с жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого помещения с торгов.
· Такое систематическое нарушение прав соседей (создание обстановки невозможной для совместного проживания), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Собственник предупреждается органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных ими нарушений с установлением соразмерного срока на него, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения. Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.
· Реквизиция - возмездное изъятие имущества государственными органами в интересах общества (в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер).

Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

· Конфискация - безвозмездное изъятие имущества в доход государства непосредственного объекта правонарушения. С 2003г. Может быть произведена только в административном порядке. Также такое решение можно оспорить в суде.
· Национализация - обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан. В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом.

В соответствии со ст.235 ГК право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Указанной статьей устанавливается довольно значительный перечень оснований прекращения права собственности, который в общем-то адекватен основаниям приобретения этой собственности. Обычный договор купли-продажи жилого помещения порождает двусторонние отношения, в результате которых одновременно право собственности появляется у покупателя и прекращается у продавца.

Право собственности прекращается, например, у гражданина - собственника

жилого помещения в доме, если дом сносится. Но всегда актуальным остается

вопрос о том, насколько правомочны действия местной администрации по принудительному лишению права собственности граждан при переселении из сносимых строений.

Статья 293 ГК устанавливает условия прекращения права собственности на

жилое помещение, если собственник допускает бесхозяйственное его содержание.

Так, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - назначить собственнику соразмерный срок для его ремонта. Если собственник после предупреждения не принимает мер к устранению нарушений, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Статья 235. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Возмездное приобретение права собственности на жилое помещение.

Возмездное приобретение жилья в собственность, т. е. за плату, осуществляется путем: покупки по договору купли-продажи, выплаты полной суммы пая в ЖСК, мены (с применением правил о купле-продаже), ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания с иждивением, участием в долевом строительстве и других законных основаниях. Рассмотрим наиболее востребованные основания.

Договор купли-продажи жилых помещений. Бесспорно, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь), а для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Договор мены. С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилых помещений. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, например на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т. п. Имеется единственное исключение, когда передаются не права собственности (при совершении мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями), а в силу договора передается или возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

Выплата пая в ЖСК. Возникновение права собственности на жилье в ЖСК и жилищном кооперативе (ЖК) происходит в следующем порядке.

Член жилищного, жилищно-строительного кооператива или другие лица, имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Время перехода права собственности на жилье в ЖК, ЖСК в этом случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления. Вместе с тем по общему правилу момент возникновения права собственности на вновь создаваемое здание возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого момента создателю здания, т. е. кооперативу, принадлежит право собственности на использованные для его создания средства. После государственной регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент полной выплаты кооперативу его членом пая право собственности на квартиру переходит от кооператива к его члену.

Рентный договор. ГК РФ устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. Данные отношения регламентируются гл. 33 Кодекса.

Участие в долевом строительстве. Заключение и исполнение договора участия в долевом строительстве также является возмездным основанием приобретения права собственности на жилое помещение.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого

строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости .

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Участник долевого строительства вправе уступить свои права другим лицам по договору уступки права требования (цессии). После завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию правообладатель регистрирует право собственности на жилое помещение и становится его собственником.

В юридической практике известны и иные возмездные основания приобретения права собственности на жилое помещение (инвестиционный договор, аренда с правом выкупа, приобретение жилищного сертификата, уступка права требования и др.).

Безвозмездное приобретение права собственности на жилое помещение. Безвозмездное приобретение права собственности на жилое помещение осуществляется путем приватизации, в результате вступления в наследство, получения жилья в дар, приобретательной давности и др.

Приватизация государственного, муниципального жилья. Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда является Закон РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» .

Согласно ст. 1 данного Закона передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений осуществляется на добровольной основе. В приведенной норме выражен первый и основной принцип осуществления приватизации жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде - добровольность.

Принцип добровольности приватизации положен в основу всего законодательства, регулирующего передачу в собственность граждан жилых помещений. Он означает, что приватизация может осуществляться только исключительно на основании свободно выраженной воли субъектов приватизации - нанимателей жилых помещений, членов их семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилым помещением. Следовательно, ни государственные органы, ни собственники жилья или его владельцы, ни какие-либо другие лица не вправе принудить гражданина приватизировать занимаемое им и его семьей жилое помещение.

Вторым принципом приватизации жилых помещений является безвозмездность передачи квартир в собственность граждан, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Вместе с этим следует учитывать, что в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (ред. 28.02.2015) бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2016 г. прекращается.

Наряду с принципами добровольности и безвозмездности приватизации жилья закон устанавливает и принцип одноразовости бесплатной передачи муниципального и государственного жилья в собственность граждан. Заключается он в том, что гражданин имеет право только один раз приватизировать жилое помещение, занимаемое им в доме государственного или муниципального жилищного фонда, т. е. единожды реализовать свое субъективное право на приватизацию. Естественно, учитывая принцип добровольности, гражданин может никогда и не реализовывать свое право на приватизацию, оставаясь проживать в жилом помещении на основании договора найма.

Что касается возможности приватизации отдельных жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах, то здесь мнения различных ученых и практиков расходятся. Одни считают, что возможна приватизация лишь квартиры в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия членов их семей на приватизацию занимаемых ими комнат. Сторонники другой точки зрения считают возможной приватизацию отдельных жилых помещений, находящихся в данной коммунальной квартире.

В настоящее время не могут быть объектами приватизации три вида жилых помещений:

жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии;
жилые помещения в специализированных домах;
жилые помещения, находящиеся в домах закрытых военных городков.

Правом на приватизацию жилья обладают наниматель, члены его семьи, а также лица, переставшие ими быть, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. К членам семьи нанимателя согласно ст. 31 ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя при совокупности двух фактов: совместное проживание с нанимателем жилого помещения и ведение общего хозяйства.

Если приватизация данного жилого помещения возможна, то для ее осуществления необходимо наличие согласия всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Отказ от участия в приватизации несовершеннолетних требует одобрения органами опеки и попечительства.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым с местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданами, получающими жилое помещение в собственность в установленном порядке.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в ЕГРП учреждениями юстиции.

Вступление в наследство. Для приобретения жилого помещения в порядке наследования наследник должен сделать юридически значимое действие - принять наследство.

Принятие наследства может быть осуществлено одним из двух способов:

формально, т. е. путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства;
фактически, т. е. вступлением во владение жилищем, сопровождающимся любыми действиями по управлению и пользованию им.

Принятие наследства любым из названных способов должно быть произведено в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Подпись наследника на заявлении о принятии наследства должна быть засвидетельствована нотариально, за исключением случаев личной явки наследника к нотариусу. В этом случае нотариус устанавливает личность наследника и проверяет подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении с указанием наименования документа, удостоверяющего личность, и реквизитов этого документа.

Получение жилья в дар. Как следует из ст. 572 ГК РФ, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими гражданами (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов. Особенности договора дарения жилых помещений мы рассмотрим подробнее в соответствующей главе.

Предоставление жилого помещения в собственность сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти. Данное основание призвано гарантировать социальные права отдельных категорий служащих (сотрудников полиции, военнослужащих), нуждающихся в безвозмездном предоставлении жилого помещения в частную собственность.

По решению руководителя федерального органа исполнительной власти, в котором проходят службу сотрудники за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета, может быть предоставлено в собственность жилое помещение следующим лицам, имеющим право на единовременную социальную выплату:

1) в равных долях членам семьи сотрудника, погибшего (умершего) вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученных в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в учреждениях и органах;
2) инвалидам I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученных в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в учреждениях и органах .

Необходимо учитывать, что за вдовами (вдовцами) сотрудников, погибших (умерших) вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученных в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в учреждениях и органах, право на предоставление жилых помещений в собственность сохраняется до повторного вступления в брак.

Законодательством предусматриваются и иные основания безвозмездного приобретения права частной собственности на жилые помещения. Например, такой институт, как приобретательная давность, рассматривался в общих положениях возникновения права собственности.

Прекращение права собственности на жилище. Право собственности на жилое помещение может быть прекращено добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, о чем уже говорилось в предыдущих параграфах.

Принципиальные основы принудительного лишения права собственности на жилое помещение заложены в ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Анализ положений ст. 235 ГК РФ позволяет сделать вывод о следующих основаниях принудительного изъятия у собственника жилого помещения:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (ст. 239);
4) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2);
5) реквизиция (ст. 242);
6) конфискация (ст. 243);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных ст. 239.2, п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293, п. 4 и 5 ст. 1252 ГК РФ;
8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;
9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения;
10) отдельно следует отметить норму ст. 293 ГК РФ, согласно которой, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение , орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

В судебной практике имеются постановления о прекращении права собственности на основании ст. 293 ГК РФ. Так, в администрацию городского округа Ленинградской области поступило коллективное обращение жильцов квартир, являющихся соседними с указанной квартирой N. Согласно обращению граждан квартира N находится в антисанитарном состоянии, в соседние квартиры проникает и распространяется зловонный запах, досаждают клопы и мухи, что нарушает права и законные интересы соседей (нарушается право граждан на благоприятную среду обитания).

Из представленных в материалы дела документов и фототаблиц следует, что ответчик содержит принадлежащую ей квартиру в антисанитарном состоянии, не использует по назначению для проживания.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции требования администрации о продаже с публичных торгов жилого помещения удовлетворил. Право собственности на жилое помещение было прекращено, а сама однокомнатная квартира выставлена на публичные торги с выплатой К. вырученных от продажи денежных средств за вычетом расходов на исполнение настоящего решения суда См.: ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 283-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // РГ. 2013. № 3. 11 янв.

Определение Ленинградского областного суда от 19 февраля 2014 г. № 33-394/2014 // СПС «КонсультантПлюс».