Обязанность передать техническую документацию. Техническая документация МКД: что в неё входит? «Иные документы», входящие в состав технической документации на многоквартирный дом
V. Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом
18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта Жилищного кодекса Российской Федерации.
20. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.
Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
21. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
22. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.
23. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.
Дом - это сложный архитектурный и инженерно-технологический механизм. Эффективно управлять им можно, только располагая необходимой технической документацией и ключами от запорных устройств.
Зарегистрированное ТСЖ изначально не располагает практически никакой документацией на дом (за исключением технического паспорта, да и то не всегда). Первое, что должна сделать администрация (правление) ТСЖ, - затребовать техническую документацию и ключи от запорных устройств на у предыдущей управляющей организации.
Мы уже говорили, что после принятия общим собранием решения о смене способа управления домом и создании ТСЖ необходимов течение 5 рабочих дней направить три уведомления о данном факте (с копиями протокола/решения общего собрания):
В предыдущую управляющую организацию;
В орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию);
В орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля.
Обратите внимание на то, что не следует дожидаться регистрации товарищества в ФНС. ТСЖ считается созданным с того момента, как собственники помещений в проголосовали на общем собрании и расписались в протоколе. Именно протоколы общего собрания являются правоустанавливающими документами и влекут за собой юридические факты и последствия. ФНС лишь регистрирует этот протокол постфактум.
Управляющая организация не ранее чем через 7 дней (включая выходные) с момента получения уведомления о создании ТСЖ сообщает представителю ТСЖ о времени и месте передачи технической документации на и иных связанных с управлением этим домом документов (п. 22 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»). Кроме того, если управляющая организация перестает управлять , она обязана за 30 дней до прекращения договора управления с собственниками помещений передать техническую документацию на и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранному ТСЖ (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Рекомендую ни в коем случае не затягивать с истребованием всей необходимой документации. Она потребуется сразу же после получения зарегистрированных ФНС документов. Без технической документации ТСЖ не сможет заключить договоры с контрагентами (например, на эксплуатацию лифтов без паспорта на лифты) и с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Таким образом, все запросы в прежнюю управляющую организацию должны быть направлены еще до официальной регистрации ТСЖ в ФНС (лучше посылать не по почте, а передав письменный запрос лично в руки директора и оставив себе заверенную копию с печатью).
Полезная рекомендация содержится в Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»: при смене управляющей организации предлагается составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Он подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление , и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей домом до момента составления акта, и для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.
Иными словами, если вчера ТСЖ направило уведомление с требованием о передаче технической документации и ключей от запорных устройств, а сегодня представитель управлявшей организации уже звонит председателю и предлагает подписать акт о передаче, не стоит спешить. Приему документации должен предшествовать реальный осмотр общедомового имущества с составлением Акта состояния общего имущества. В этом акте может быть отражено следующее:
1. Показания общедомовых приборов учета (счетчики, манометры, датчики давления) с обязательным фотографированием и проверкой работоспособности (в противном случае управляющая организация может попытаться «повесить» свои долги на вновь созданное ТСЖ).
2. Результаты проверки исправности всех инженерных систем (датчики пожарной сигнализации, проводка и пр.).
3. Оценка сухости подвала и его соответствия санитарным нормам, проверка чердака и крыши на предмет протечек и дыр в кровле. Все «сюрпризы» необходимо фиксировать на видео и фотографировать.
Для проверки исправности инженерных систем желательно пригласить представителей организаций, с которыми ТСЖ уже договорилась об обслуживании систем и коммуникаций. Профессионал, которому предстоит работать в , гораздо эффективнее диагностирует дом, чем рядовой член правления ТСЖ.
Все недостатки и проблемы должны быть отражены в Акте состояния общего имущества. Этот документ играет важную роль, если требуется обязать управляющую компанию что-либо восстановить или отремонтировать в судебном порядке или через надзорные инстанции. Прием дома не стоит проводить в одиночку (например, председателю). Необходимо присутствие как минимум всех членов правления ТСЖ.
После того как оценка состояния дома проведена, можно ехать в офис управляющей организации для приема технической документации и ключей от запорных устройств.
Акт приема-передачи подписывается после получения и проверки всей передаваемой документации. Следует обращать внимание на даты передаваемых по акту документов - они должны быть датированы днем передачи. Если управляющая организация пытается передать неактуальную информацию, необходимо это отмечать в примечаниях к акту. Недостающая документация также отмечается в примечаниях (максимально подробных). Прием документации - сложная и ответственная работа, которая занимает несколько часов. (Пример передаточного акта приведен в приложении 4.)
Обратите внимание, что согласно п. 20 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 (далее - ПП РФ-2013-416) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в .
Если ТСЖ передается неактуальная техническая документация, у прежней управляющей организации есть ровно три месяца на то, чтобы восстановить всю недостающую информацию за свой счет. Восстановленная документация передается по дополнительному акту приема-передачи (п. 21 ПП РФ-2013-416).
Отсутствие или утрата документации, подлежащей передаче в ТСЖ, не может являться основанием для прекращения данной обязанности прежней управляющей организации. В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.03.2010 № 17074/09 техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица, то есть прежней управляющей организации.
Ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи с формулировкой «документация получена в полном объеме, претензий не имею». Для начала примите то, что управляющая организация готова передать, а в дальнейшем постепенно истребуйте все остальное.
Что входит в перечень обязательной технической документации
Все, что прежняя управляющая организация должна передать ТСЖ, можно разделить на три больших блока.
1. Ключи от запорных устройств. К ним относятся ключи от подвала (от каждой двери, ведущей в подвал), ключи от чердаков (от дверей, открывающих выход на крышу), ключи от шахт лифтов (с паспортами на лифты). Исправность ключей и запорных устройств необходимо проверить при составлении предварительного Акта состояния общего имущества, предшествующего составлению Акта приема-передачи.
Важным ключом, потеря которого может быть невосполнима, может стать чипированное оборудование, открывающее доступ к прибору учета тепловой энергии (если он установлен в доме), который почти всегда есть в новостройках. Восстановление не переданного или утерянного ключа от прибора учета тепловой энергии может стоить более 10 000 руб. (в зависимости от типа прибора).
2. Информация о собственниках . Прежде всего это поквартирные карточки, необходимые для ведения регистрационного учета граждан. Карточки имеют форму № 10 (приложение № 7 к Приказу ФМС России от 11.09.2012 № 288). Карточки должны быть пересчитаны, их точное число - отражено в акте приема-передачи (приложение 5).
Внимание! Поквартирными карточками информация о собственниках , подлежащая передаче ТСЖ, не ограничивается.
Согласно пп. Б п. 4 ПП РФ-2013-416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением сбора, обновления и хранения информации о собственниках и нанимателях помещений в , а также о лицах, использующих общее имущество в на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных.
Иными словами, база собственников, на основании которой выставляются квитанции, и ее электронная версия должны быть переданы ТСЖ в полном объеме. Любые попытки УК заявить о том, что базы в электронном виде у нее нет, не могут восприниматься всерьез, так как именно на основе электронной базы данных о собственниках управляющая организация формирует и печатает квитанции. В том случае, если база была удалена управляющей организацией, закон обязывает восстановить ее в актуальной версии и передать ТСЖ в течение 3 месяцев (п. 20, 21 ПП РФ-2013-416).
Кроме того, согласно п. 27 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее ПП РФ-2006-491), ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию на и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Понятно, что аргумент «больше ничего нет, все, что было, мы вам отдали» нельзя воспринимать всерьез.
Следует учитывать психологический компонент: руководство управляющей организации, от которой отказались собственники , чувствует себя оскорбленным и не заинтересовано ни в успехе ТСЖ, ни в восстановлении того, чего не хватает для передачи(особенно если восстановление связано с затратами). Поэтому будьте готовы, что противостояние с прежней управляющей организацией может растянуться на месяцы.
3. Техническая документация. Этот блок информации является самым сложным и самым большим. В самом общем виде и в нормативном отношении техническая документация включает:
Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
Документы (акты) о приеме результатов работ;
Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в , конструктивных частей (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
Инструкцию по эксплуатации дома (если дом был введен в эксплуатацию после 1 июля 2007 г.), где приведены общие рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества (п. 24 ПП РФ-2006-491). (Примеры описания данной документации в акте приема-передачи приведены в приложении 4.)
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
Выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме;
Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (п. 26 ПП РФ-2006-491).
Согласно п. 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 2-03.2003 (утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170), к технической документации длительного хранения также относится:
План участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;
Акты приема жилого дома от строительной организации (застройщика);
Акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
Паспорта лифтового хозяйства;
Паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т. п.
В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
Акты технических осмотров;
Журналы заявок жителей;
Протоколы измерения сопротивления электросетей;
Протоколы измерения вентиляции.
Группы документов, описанные в нормативных актах, зачастую носят очень размытый и расплывчатый характер. Вот ключевые группы документов, которые должны быть обязательно переданы товариществу собственников жилья прежней управляющей организацией:
1. Акт поверок с актуальными датами поверок общедомовых приборов учета (ОПУ) холодного и горячего водоснабжения с паспортами на ОПУ и печатями (в паспортах). Обратите внимание на то, что даты поверок ОПУ должны быть актуальными на момент передачи дома ТСЖ. Если такой документ не передается, это следует указать в акте приема-передачи. То же самое относится к паспортам на ОПУ по счетчикам электроэнергии и газового оборудования (если на газ в установлены ОПУ).
2. Технические проекты на узлы учета холодного водоснабжения и канализирования, а также на узел учета тепловой энергии.Технический проект узла учета тепловой энергии должен быть выполнен с расчетами и в соответствии с п. 40 Постановления Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1034 г. В том случае, если управляющая организация не передает ни акт поверок с актуальными датами поверок на общедомовые приборы учета, ни технический проект узла учета тепловой энергии, ситуациястановится особенно проблемной, так как узел учета нужно будет вводить в эксплуатацию заново, а с учетом особенностей работы РСО это очень непросто.
3. Акт работоспособности пожарной сигнализации (если она установлена) с техническим (рабочим) проектом на пожарную сигнализацию. В соответствии с п. 61 ПП РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме» руководитель управляющей организации обеспечивает исправное состояние систем и средств противопожарной защиты (автоматических, автономных) установок пожаротушения, автоматических установок пожарной сигнализации, установок систем противодымной защиты, системы оповещения людей о пожаре, средств пожарной сигнализации, противопожарных дверей, противопожарных и дымовых клапанов, защитных устройств в противопожарных преградах) и организует не реже одного раза в квартал проверку работоспособности указанных систем и средств противопожарной защиты объекта и оформляет акт проверки. Акт работоспособности пожарной сигнализации должен иметьактуальную дату на момент передачи. Обязательно передается схема разводки по противопожарной сигнализации, чтобы понимать, к какой кнопке пульта управления относится каждый датчик.
4. Однолинейная схема электроснабжения дома. Она понадобится при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с энергопоставляющей организацией.
5. Топографическая схема водоснабжения. Она будет необходима при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение и водоотведение (городским водоканалом).
Точный перечень истребуемой документации индивидуален и в каждом конкретном случае зависит от типа дома, года его постройки и имеющихся в распоряжении инженерно-технических коммуникаций. В любом случае следует заранее позвонить в каждую организацию, с которой ТСЖ предстоит заключить договор (особую сложность представляют РСО), и узнать, какой именно набор документации им необходим (чтобы потребовать ее у прежней управляющей организации).
Куда сообщать о получении документации
После того как вся документация получена и акт приема-передачи составлен и подписан, его копию в течение 3 дней с даты подписания необходимо предоставить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), то есть в жилищную инспекцию и городской департамент ЖКХ (в соответствии с п. 23 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).
За непредоставление этих сведений предусмотрена ответственность по статье 19.7 КоАП, которая влечет наложение штрафа на должностных лиц - от 300 до 500 руб., на юридических лиц - от 3000 до 5000 руб. Не так много, но все равно неприятно начинать работу ТСЖ со штрафов.
Что делать при отказе УК передать документацию или ее часть
Начиная с 5 мая 2014 г. действующим законодательством за отказ от передачи документации или ее части предусмотрены большие штрафы, которые орган государственного жилищного надзора (жилищная инспекция) может наложить на прежнюю управляющую организацию.
Воспрепятствование деятельности по управлению , выразившееся в отказе от передачи ТСЖ технической документации на и иных связанных с управлением документов, либо в уклонении (равно как и нарушении порядка и сроков) от передачи таких документов, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц - от 30 000 до 40 000 руб., на юридических лиц - от 150 000 до 200 000 руб. Повторное совершенное аналогичного правонарушения влечет дисквалификацию для должностного лица на срок от одного года до трех лет (ст. 7.23.2 КоАП).
Таким образом, в случае, если по прошествии 7 дней после отправки предыдущей управляющей организации уведомления с требованием на передачу документации с представителем ТСЖ никто не связался, ТСЖ может смело направлять в жилищную инспекцию требование привлечь предыдущую управляющую организацию к ответственности по ст. 7.23.2 КоАП.
Если ТСЖ была передана только часть технической документации и управляющая организация затягивает передачу недостающих единиц (то есть прошло более 90 дней, которые даются на восстановление недостающего), также следует отправить в жилищную инспекцию жалобу аналогичного содержания. К жалобе следует приложить копию акта приема-передачи с указанием недостающей документации, которая должна быть восстановлена.
Однако жалоба в жилищную инспекцию помогает не всегда. Эта инстанция обязана отреагировать, но ответ на жалобу ТСЖ может носить формальный характер (особенно, если противник ТСЖ - крупная УК на городском рынке услуг ЖКХ). В этом случае действия (а точнее - бездействие) жилищной инспекции может и должно быть обжаловано в прокуратуре.
Может статься так, что часть документации ТСЖ будет проще восстановить своими силами, а затем выставить счет прежней УК в арбитражном суде. Но в любом случае необходимо использовать все возможности досудебного решения проблемы (это проще и дешевле) и добиться, чтобы предписание на восстановление недостающей документации было выдано органом государственного жилищного надзора. А если жилищная инспекция ТСЖ не поможет, стоит обращаться в суд (не забыв одновременно обжаловать действия жилищной инспекции в прокуратуре).
Отдельно рассмотрим возможность обращения в региональное УМВД с жалобой на самоуправство прежней управляющей организации. Отказ (уклонение) от передачи недостающей технической документации и ключей от запорных устройств является самоуправством, то есть самовольным, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актам порядком совершения либо действий, правомерность которых оспаривается организацией, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ). При подаче такого заявления-жалобы следует обосновать причиненный вред. Он может выражаться в следующем (варианты):
Отсутствие чипированного ключа от прибора учета тепловой энергии не позволяет осуществлять регулировку системы горячего водоснабжения и отопления, что затрудняет управление , а кроме того, приводит к большим потерям по воде, лишним расходам жителей;
Без технического проекта на коммерческий узел учета (индивидуальный тепловой пункт) ТСЖ сталкивается с угрозой штрафов от Ростехнадзора и не может осуществить прием теплового пункта от ресурсоснабжающей организации;
Отсутствие прочей указанной документации также затрудняет управление .
В этом случае ТСЖ целесообразно просить УМВД о следующих действиях:
Проверить правомерность действий прежней управляющей организации в части уклонения от передачи ТСЖ технической документации и ключей от запорных устройств на
У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД , обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.
Перечень документов
Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД , определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:
- технический паспорт дома;
- документы на приборы учёта;
- документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
- акты осмотра, проверки состояния;
- акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
- инструкция по эксплуатации МКД;
- кадастровый план земельного участка;
- выписка из Росреестра;
- градостроительный план земельного участка;
- документы о действии сервитута или иного обременения;
- проектная документация;
- списки собственников, нанимателей и арендаторов;
- договоры об использовании общего имущества МКД;
- решения и протоколы общих собраний собственников;
- иные документы.
Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.
Другие документы, которые есть далеко не всегда, - договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.
Поясним, что сервитут - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.
Напротив, градостроительный план земельного участка - документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД , построенного после его принятия, становится обязательным.
Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416 . Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.
Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома , это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.
Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.
Иные документы
Самый загадочный пункт в перечне технической документации - «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД. Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством голосов.
Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО - табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.
У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления : достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.
Приём-передача техдокументации
Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении. Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены. (Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416 .)
При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи. Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления. После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.
И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ . Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.
Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом. Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО - избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (). Мы всегда рады вам помочь!
Поскольку нормальная эксплуатация любого строения, в том числе и многоквартирного дома, требует наличия исходных знаний о нем, то любой человек, занимающийся управлением недвижимостью должен понимать ценность документов, в которых эти знания находятся.
Жилищным кодексом РФ было утверждено понятие «техническая документация на многоквартирный дом». Именно ее, а также «иные связанные с управлением таким домом документы» обязана передать вновь избранной управляющей организации, либо ТСЖ организация, которая управляла домом до этого согласно ч.10 ст.162 ЖК РФ.
Список такой документации довольно обширен, и, в конечном счете, индивидуален для каждого дома. В судебной практике (Постановление ФАС ЗСО от 25.10.2007 N Ф04-7509/2007(39633-А46-39) по делу N А46-10863/2006) есть утверждение, что действующим законодательством не установлен конкретный перечень документации, подлежащей передаче в соответствии с данной статьей.
Однако, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения. Эти документы должны быть в управляющей домом организации. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 17 января 2007 г. подтвердил законность привлечения ТСЖ к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ в том числе и за отсутствие в полном объеме технической документации долговременного хранения, не принятия мер по получению или восстановлению документации с назначением штрафа в размере 50000 руб.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен также пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491.
В Москве список технической и иной связанной с управлением домом документации более конкретизирован распоряжениями ДЖКХИБ Г. МОСКВЫ N 05-14-316/6 от 29.09.2006 и №05-14-123/6-1 от 15.08.2006.
Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья. Частью 10 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
В то же время, как указывает Минрегион РФ в письме от 20.12.2006 №14313-РМ/07 реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Это разъяснение направлено разрушить порочную практику, когда техническая документация фактически становилась заложником в спорах между предыдущей и вновь избранной управляющей организации.
Поскольку ЖК РФ не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
В регионах РФ принят ряд документов, регулирующих порядок передачи многоквартирных домов при изменении субъекта управления. Немаловажную роль при этом играет порядок передачи технической документации. В г. Москве было выпущено распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм». В нем предусмотрено обязательство организации, ранее занимавшейся управлением составить опись технической документации, по которой истек срок годности, а также перечень недостающей документации и принять меры к ее обновлению или восстановлению.
Тем самым, Правительство Москвы считает, что передаваться должна не только имеющаяся в наличии документация, но и та, которой фактически нет, вне зависимости от причин, по которым данная документация отсутствует.
Вместе с тем, общеизвестно, что именно муниципальные организации, а в г. Москве – ГУП ДЕЗ-ы препятствуют передаче домов «неугодным» коммерческим управляющим организациям и ТСЖ путем непередачи, либо затягивания передачи технической документации. Как минимум 95% процентов судебных дел о принуждении к передаче документации на дом связано именно с этими организациями. Учитывая то, что распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы не является нормативно-правовым актом, носит методический характер и в большей степени обязательно для подведомственных ГУП ДЕЗ-ов – налицо двойная мораль.
В таком случае целесообразно фактически начать управлять домом, не дожидаясь передачи документации, а затем требовать ее передачи в судебном порядке, либо восстановить документацию своими силами, а затем требовать возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ. Судебная практика по передаче документации в случае оформленного в надлежащем порядке решения о смене субъекта управления положительная.
При передаче документации необходимо составить акт приемки-передачи. Акт может быть в свободной форме, можно воспользоваться рекомендациями и соответствующими распоряжениями местных органов власти.
По истечении срока договора управления МКД вероятна ситуация, при которой одна из сторон не хочет продолжать работать с другой стороной или принято решение о смене способа управления домом.
В договоре управления должно быть указано, за какой минимальный срок до конца действия договора одна из сторон должна уведомить о том, что не будет пролонгировать договор. Этот период нужен, чтобы завершить все работы, которые начаты. На само уведомление даётся 5 рабочих дней. И только после этого срока начинается отсчёт минимального периода.
Уведомление также должно быть направлено в орган исполнительной власти субъекта РФ, который уполномочен на осуществление регионального жилищного контроля, и орган ГЖН.
Порядок уведомления регламентирован п. 18 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 .
В уведомлении обязательно должно быть наименование новой организации, которая выбрана собственниками для управления домом, либо сведения о том, что будет организовано ТСЖ, должен быть указан адрес многоквартирного дома. Если дом находится на непосредственном управлении - сведения об одном из собственников. И обязательно должна прилагаться копия всего протокола - не часть его, не выписка, а всё вместе: вводная часть, основная часть, приложения. Это делается, чтобы принимающая сторона могла удостовериться, что решение было принято легитимно, что не было неточных формулировок вопросов. Если это требование не выполняется, то формально такие документы старая управляющая организация может не принять.
Такое уведомление может быть направлено через ГИС ЖКХ (ПП РФ от 27.03.2018 № 331).
Порядок передачи технической документации
Порядок передачи технической документации регламентирован п. 19 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 .
В нём сказано, что управляющая организация или ТСЖ, получив уведомление, обязана передать, во-первых, техническую документацию многоквартирного дома и иные документы, во-вторых, информацию о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров по акту приёма-передачи. Акт должен содержать сведения о дате и месте его составления, а также перечень передаваемых документов. Если каких-то документов не хватает или у принимающей стороны есть претензии по качественному и количественному составу технической документации, это тоже необходимо отразить в акте приёма-передачи (п. 23 «Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утверждённых ПП РФ от 15.05.2013 № 416).
Копия такого акта должна быть направлена в в орган ГЖН (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 23 ПП РФ от 15.05.2013 № 416).
Для передачи документов отводится срок в 3 рабочих дня с момента прекращения договора управления (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). УО должна передать не только техническую документацию, но и ключи от помещений, которые входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронные коды доступа к оборудованию и все технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им.
Необходимо уведомить о дате, времени и месте передачи технической документации и иных связанных с управлением этим домом документов организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом (п. 22 ПП РФ от 15.05.2013 № 416).
В случае, если лицензия аннулирована или конкретный дом исключён из реестра лицензий, то передать техническую документацию нужно в течение 2 рабочих дней с того момента, когда:
- домом начала управлять другая УО, выбранная общим собранием собственников или отобранная по результатам открытого конкурса;
- возникают обязательства по ДУ многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом;
- дом переходит на непосредственное управление;
- был зарегистрирован ТСЖ, ЖК или ЖСК (ч. 1 ст. 200 ЖК РФ).
Документы, которые будут переданы должны содержать актуальную информацию о составе и состоянии общего имущества.
Прежняя управляющая организация должна уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о передаче технической документации. Для этого нужно передать новой компании уведомление. Это нужно сделать любым способом, который позволяет достоверно установить отправителя уведомления.
В уведомлении указывается место и дата передачи документации (но не ранее чем через 7 дней со дня отправки сообщения). Это делается для того, чтобы новая управляющая организация успела получить уведомление и подготовиться к приёму документации.
Чаще всего документы в таком случае передаются через Почту России, иногда с курьером или лично.
Процесс приёмки документов занимает какое-то время, так как нужно тщательно проверить их наличие, сохранность, актуальность и т.д.
На передачу документации даётся 30 календарных дней.
Если новая управляющая организация считает, что какие-то сведения в переданных документах неактуальны или чего-то не хватает, она указывает это в протоколе приёма-передачи.
Копия составленного акта должна в течение 3 дней со дня подписания его сторонами быть направлена в орган ГЖН.
Что касается инструкции, принятой от застройщика, то её подписывает тот, кто инструкцию передаёт и принимает (принимать может собственник или юридическое лицо), с указанием реквизитов обеих сторон или паспортных данных, если принимал собственник.
