Какой срок исковой давности по сделкам. Исковая давность сделок с недвижимостью. ГК РФ: срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Операции с недвижимостью, как и другие виды сделок на возмездной или безвозмездной основе, совершаемые физическими или юридическими лицами, регулируются ЖК РФ, ГК РФ, а также УК РФ.

В каждом отдельном случае применяется та норма, которая больше подходит к ситуации. Например, когда речь идет о мошенничестве, совершенном с умыслом, причинившем большой ущерб пострадавшей стороне, тогда помимо норм гражданского законодательства могут быть применены и нормы уголовного. Если же речь идет о семейных спорах, в процессе которых оспариваются сделки с недвижимостью, тогда применяются нормы и семейного, и жилищного законодательства.

Ключевое определение срока исковой давности описано в ст. 181, 195-205 ГК РФ. Законодатель понимает под этим сроком время, прошедшее со дня подписания договора. Превышение этого времени над отведенным законом сроком по данной категории споров приводит к отклонению иска при необходимости оспорить сделку, либо признать ее ничтожной или оспоримой. На исход судебного разбирательства решающее влияние оказывает формулировка требований, заявляемых пострадавшей стороной.

Признание сделки недействительной

Все положения, согласно которым сделки могут оказаться недействительными, изложены в ст. 166-181 ГК РФ. Так как спектр ситуаций, подпадающих под данную категорию споров, слишком широк, единой нормы о признании любой сделки недействительной нет. Все подобные сделки законодатель поделил на:

• ничтожные;
• оспоримые.

Ничтожные - недействительны с самого момента их заключения, а оспоримые становятся таковыми только после того, как их признает такими суд.

Попытаться в судебном порядке признать сделку с недвижимостью ничтожной вправе каждое заинтересованный гражданин. По п. 1 ст. 181 ГК РФ опротестовать в судебном порядке сделку можно не позднее 3 лет. Однако, формулировка исковых требований играет решающее значение, так как по делам о признании недействительной оспоримой сделки отсчет исковой давности оканчивается спустя - 1 год (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Точно также и в определении суда должно быть прописано, что по итогам рассмотрения всех обстоятельств сделка признана ничтожной.

Таковы принципы признания сделок недействительными, при непосредственном участии истца в них и его знакомстве со всеми их аспектами и обстоятельствами. Но если истцу не были известны все обстоятельства, он был введен в заблуждение, получил информацию о нарушении своих прав несколько позже, то срок существенно удлиняется - до 10 лет с момента, когда стало известно о нарушенном праве.

Особые обстоятельства

Жизнь преподносит нередко такие обстоятельства, которые трудно найти в нормах законодательства. Так, гражданин может на время выбыть с места жительства, например, оказаться заключенным. Сроки тюремного заключения могут быть и более 10 лет. Как быть в таком случае, если за время отсутствия гражданина его право было нарушено, и жилье продано без его на то согласия?

Для таких споров имеет значение, от какого дня будет вестись отсчет. В п. 1 ст. 200 ГК РФ отсчет ведется с той даты, когда заинтересованное лицо стало осведомленным о своем попранном праве, а также о том, кто надлежащий ответчик по делу. Порой на установление всех необходимых сведений уходит немало времени, так как чем больше времени упущено, тем сложнее разыскать людей, собрать документы и прочие доказательства.

Что это значит на практике? Отсчет при установлении срока будут вести не с того дня, когда состоялось подписание недействительного договора, а с того дня, с которого истец был поставлен в известность о своем нарушенном праве. Ему дается от 1 до 10 лет на то, чтобы обратиться в суд после этого и добиться защиты своих интересов.

Сделки с недвижимостью имеют особое значение в жизни современного общества. К их заключению предъявляются строгие требования. Одним из правовых регуляторов отношений в указанной сфере является институт исковой давности. Под этим термином понимают период, в течение которого стороны сделки, либо заинтересованные лица могут рассчитывать на защиту в суде.

Как определить срок давности?

Для того чтобы определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, необходимо установить к какой категории они относятся. В отечественном праве существую два типа недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Для каждого из указанных видов установлены определенные сроки.

Ничтожной сделку именуют в том случае, если она недействительна с момента заключения. Примером может служить подписание договора о продаже квартиры лицом, не являющимся ее собственником. Такая сделка не повлечет перехода прав на объект даже при соблюдении письменной формы, передачи средств и регистрации. Все действия, связанные с ничтожной сделкой не являются юридически значимыми. Основания, по которым договор признают ничтожным, прописаны в ГК России.

Иск с требованиями по такой сделке может быть подан в течение трех лет с того момента, как началось ее исполнение. Указанное обстоятельство отнюдь не означает, что если сторонам удалось скрыть от заинтересованного собственника факт заключения сделки, то он не сможет защитить своих прав. Под исполнением сделки в данном случае понимаются открытые действия. Факт сокрытия заключения договора может стать основанием для восстановления исковой давности.

Напротив, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, отнесенным к категории оспоримых, составляет только один год . Оспоримым именуют соглашение сторон, которое порождает правовые последствия, но может быть прекращено по требованию определенных в законе лиц. Примером оспоримой сделки может служить продажа доли в недвижимом имуществе без соблюдения преимущественного права других собственников. Особенностью оспоримой сделки является ее двоякий характер. Так, при отсутствии претензий со стороны заинтересованных лиц, соглашение становиться действительным.

Таким образом, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью зависит от особенностей конкретных отношений и юридической их квалификации. Отличия в данном случае весьма существенны, поэтому перед подачей иска следует удостовериться в соблюдении условий о сроках.

Несколько слов о приобретательной давности

Назвать приобретательную давность исковой нельзя, так как это совершенно иная правовая категория. Однако граждане часто путают юридические понятия из-за схожего звучания. Приобретательная давность на недвижимость в России составляет пятнадцать лет. Это срок, который должен истечь при условии открытого, добросовестного и непрерывного владения, для возникновения у владельца права собственности на недвижимый объект.

В качестве примера можно привести ситуацию обработки чужого земельного участка в течение указанного срока.

Оспаривание сделки с недвижимостью, существует ли срок давности?

При этом необходимо учесть, что такая обработка должна носить непрерывный и несанкционированный (отсутствие какого-либо соглашения) истинным правообладателем характер. Если собственник знал о таком владении, не разрешал его, но и не оспаривал (относился равнодушно), то земельный участок может быть признан имуществом пользователя в судебном заседании. Признать право собственности может только суд общей юрисдикции по месту расположения недвижимости.

Требование ГК о 10 летнем пределе срока исковой давности неконституционно

Требования закона об установлении предела срока исковой давности в 10 лет не могут распространяться на ряд правоотношений. КС принял важное для многих граждан решение, отменяющее для них 10летний рубеж срока исковой давности

Новые положения ГК РФ о сроке исковой давности не должны иметь обратной силы. 10-летнй предел срока исковой давности не распространяется на отношения, возникший до 01.09.2013.

КС РФ рассмотрел вопрос о соответствии Конституции РФ правила применения требований Гражданского кодекса (ГК) об установлении предела срока исковой давности в 10 лет (ст. 200 ГК РФ), который действует с 1 сентября 2013 года.

Обстоятельства дела:
Заявитель жалобы выступал кредитором по договору займа. Договор был заключен в 2000 году, срок возврата займа договором не был определен.
15 июля 2013 года кредитор направил должнику требование о возврате долга, предоставив ему 30 дней для его исполнения. В ранее действовавшей редакции абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК связывал начало течения срока исковой давности по обязательствам, срок исполнения которых не определен, с возникновением у кредитора права предъявить требование об исполнении обязательства и не устанавливал при этом каких- либо предельных сроков, исчисляемых со дня возникновения обязательства. Контрагент долг не погасил, и кредитор посчитал, что срок исковой давности начал течь с 15 августа 2013 года.

Исходя из этого, кредитор обратился в суд с иском о возврате долга по договору займа. Суд первой инстанции встал на его сторону, однако в апелляции это решение отменили. Апелляционная инстанция указал, что на момент подачи иска, 18 сентября 2013 года, уже вступили в силу поправки в ГК РФ, согласно которым срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня возникновения обязательства (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования; при этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
Вышестоящие инстанции согласились, что 10-летний предел срока давности истек.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Кредитор был вынужден обратиться в Конституционный суд РФ. Речь идет о том, что новая редакция ГК РФ о сроках исковой давности применяется к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

КС постановил, что введение федеральным законодателем правила о том, что сроки исковой давности по обязательствам, сроки исполнения которых не определены или определены моментом востребования, применяются к требованиям, сроки предъявления которых не истекли до 1 сентября 2013 года, нарушает конституционные предписания, поскольку лишает участников гражданского оборота, которые состоят друг с другом в длительных (более десяти лет) договорных обязательственных правоотношениях, права на судебную защиту . Таким образом, КС РФ согласился с тем, что придание новым нормам обратной силы фактически нарушило стабильность гражданского оборота и лишило кредитора права на судебную защиту.
Правило об установлении предела в 10 лет для срока исковой давности на обязательственные правоотношения, не истекшие до 1.09.2013, было признано неконституционным. Дело заявителя будет пересмотрено. В дальнейшем все суды при разрешении подобных споров обязаны руководствоваться правовыми позициями КС РФ, изложенными в Постановления КС РФ от 15 февраля 2016 г. № 3-П "По делу о проверке конституционности положений части 9 статьи 3 Федерального закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина Е.В. Потоцкого".

Седченко Сергей Николаевич(19.05.2014 в 22:41:02)

Добрый вечер,Аноним. Согласно ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. Размеры таких сроков указаны в ст. ст. 257, 258 Гражданского кодекса Украины. Общий срок исковой давности составляет три года. Однако гражданским законодательством предусмотрена также специальная исковая давность (срок, в течении которого лицо наделено правом обратиться в суд при этом может быть как больше, так и меньше трех лет – в зависимости от характера дела). Относительно недействительности сделок (в частности, договоров купли-продажи) следует пояснить следующее. Закон выделяет два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Последствием признания договора недействительным является двусторонняя реституция (возврат всего приобретенного/полученного по сделке). Перечень оснований для признания договора в судебном порядке недействительным содержится в ст.ст. 218-235 ГК Украины. В данном случае для большинства из них установлен срок давности в три года. Для признания недействительным договора, заключенного под влиянием насилия или обмана, срок исковой давности составляет пять лет. В свою очередь ничтожными являются сделки, когда об этом есть указание в законе. Признавать сделку ничтожной в суде необходимости нет, так как она ничтожна априори. Однако в судебном порядке можно требовать применения последствий ничтожной сделки. При этом, срок исковой давности составляет 10 лет. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. Таким образом, исковая давность начинает своё действие в Вашем случае после исполнения обязательства и составляет 3 года.

ГК РФ: срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Вообщем если истец не докажет суду, а обязанность доказывания лежит на нем о том, что он узнал о нарушенном праве после 2011 года, спустя 7 лет после совершения сделали сделки, суд может принять решение по делу. В противном случае суд обязан отказать в рассмотрении иска по причине окончания срока исковой давности. Не забывайте о том, что истец может подать подать документы на возобновление пропущенного срока. Но он должен указать веские уважительные причины для возобновления срока давности. Тогда нужно выстроить иную позицию защиты в суде. Мой ответ, Ваш отзыв. Если ответ по поводу срока исковой давности понятен, нажмите +. В случае необходимости оказания правовой помощи, обращайтесь. С уважением, Сергей Николаевич.

Каким может быть срок исковой давности по сделкам с недвижимостью?

Настоящий материал подготовлен на основании положений действующего российского законодательства с учетом правовых позиций, изложенных в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации №43 от 29 сентября 2015 года.

Актуальность представленного материала по состоянию норм закона на 01.10.2015

Что такое исковая давность?

Согласно положению статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) таковой признается срок для защиты в судебном порядке нарушенного права (субъективного гражданского права конкретного лица, физического или юридического). Общий срок исковой давности составляет три года.

С какого момента времени начинает течь срок исковой давности?

Срок исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать:

• о нарушении своего права и
• о том, кто является нарушителем данного права.

Есть ли какие-то особые условия исчисления сроков исковой давности для юридических лиц?

Течение исковой давности для юридического лица начинается с момента:

• когда уполномоченный исполнительный орган (например, Генеральный директор ООО) или участник / учредитель ООО узнали или должны были узнать о нарушении какого-то конкретного права юридического лица и
• когда они узнали, кто именно является нарушителем данного права.

При этом важно помнить, что если Генеральный директор Общества или его участники менялись, то это обстоятельство никак не повлияет на «точку отсчета» срока исковой давности.

Как исчисляется срок исковой давности для органов власти, действующих в защиту нарушенных прав граждан?

Правила исчисления срока давности для уполномоченных органов власти (публично-правовых образований) по существу аналогично правилу для юридических лиц. Кроме того, важно помнить, что если в защиту нарушенных прав в суд обращается прокурор либо иной уполномоченный орган, то течение срока исковой давности определяется моментом, когда о нарушении прав узнало лицо, в интересах которого действует прокурор / уполномоченный орган.

Есть ли какие-то особенности исчисления срока исковой давности, если, юридическое лицо было реорганизовано или право собственности на спорную вещь было уступлено другому лицу?

Согласно нормам закона данные обстоятельства никак не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. Срок исковой давности начинает течь со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о его нарушении и о том, кем оно было нарушено.

Можно ли восстановить срок исковой давности?

Восстановление срока исковой давности судом возможно только по уважительным причинам, связанным с личностью истца: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п., при этом истец обязан представить в суд доказательства об уважительности пропуска срока исковой давности.

Может ли юридическое лицо восстановить пропущенный срок исковой давности?

Срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, независимо от причин его пропуска не подлежит восстановлению.

Существует ли какой-то предел для срока исковой давности?

Напомним, что общий срок исковой давности составляет три года. Часть 2 статьи 196 ГК РФ устанавливает абсолютный предел продолжительности исковой давности в 10 лет, то есть восстановить срок исковой давности свыше десяти лет невозможно.

Следует отметить, что ни трехлетний, ни десятилетний срок исковой давности не применяется к случаям, специально оговоренным в законе:

• когда были нарушены личные неимущественные права и другие нематериальных блага,
• к требованиям вкладчиков к банку о выдаче вкладов,
• к требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина,
• иные случаи, перечисленные в статье 208 ГК РФ.

Что необходимо сделать для применения исковой давности?

Исковая давность применяется только судом и только по заявлению стороны в споре. В судебной практике такое заявление, как правило, делает ответчик. Заявление ненадлежащей стороны или от третьего лица о применении исковой давности правового значения не имеет.

В какой форме нужно сообщать о пропуске срока исковой давности?

Закон не предусматривает каких-то особенных условий к форме заявления о сроке исковой давности, оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме в любой стадии судебного процесса.

Какие правовые последствия, если ответчик в суде заявит о пропуске срока исковой давности?

Если истец пропустил срок исковой давности и не имеется уважительных причин для его восстановления суд вправе отказать истцу в удовлетворении иска без рассмотрения спора по существу.

Если срок исковой давности по требованию о возврате денежного долга истек, то можно ли взыскать неустойку и штраф по этому долгу?

В соответствии с законом, если срок исковой давности по главному требованию истек (сумма долга), то и по дополнительным требованиям (неустойка, пени, штрафные санкции и т.п.) он также считается истекшим. В случае, если, например, кредитный договор подразумевает, что проценты за пользование кредитом выплачиваются заемщиком после погашения суммы основного долга, то срок исковой давности в отношении процентов течет отдельно независимо от истечения срока исковой давности по требованию о погашении основного кредита.

Что такое перерыв срока течения исковой давности?

Если обязанное лицо (должник) совершает действия о признании долга (например, письменно в ответ на претензию признает долг и заключает соглашение о рассрочке платежей), то течение срока исковой давности прерывается. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново. Но следует помнить, что тот же ответ на претензию, не содержащий четкого указания о признании долга, сам по себе не свидетельствует о его признании, и, соответственно, течение срока исковой давности не прерывается. Перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением указанных действий может иметь место только в пределах срока давности, но никак не после его истечения.

В случае необходимости получения юридической консультации по вопросам применения срока исковой давности Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры», воспользовавшись любой удобной формой связи

Иногда за недвижимость приходится побороться, отстаивая свои права на наследство или на долю в имуществе, нажитом за долгие годы супружества, да и сделки купли-продажи не всегда проходят гладко: даже при самых тщательных проверках юридической чистоты дело иногда оборачивается судебными тяжбами. И во всех подобных случаях очень важно не опоздать с отстаиванием своих прав.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Вот « » и решил разобраться, сколько времени отводится на обращение в суд, когда предметом спора выступает недвижимость.

Немного теории
Сроки, в течение которых можно обратиться в суд с иском в случае нарушения каких-либо прав или условий договоров (в том числе по договорам с недвижимостью), определяются прежде всего Гражданским кодексом РФ и называются «исковой давностью». Этому в указанном документе отведена целая двенадцатая глава, которая так и называется «Исковая давность». Но, правда, в обиходе, да и в законе, часто употребляется словосочетание «сроки исковой давности».

Сроки исковой давности – это один из тех моментов, который стороны договора не могут изменять по своему соглашению (ст. 198 ГК РФ), они всегда устанавливаются в соответствии с законодательством, а растянуть их можно только в тех случаях, когда закон разрешает приостановить или прервать течение сроков.

Если же говорить об отведенном законом сроке исковой давности, то в общем случае он составляет три года (ст. 196 ГК РФ). «И в соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение этого срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права», - говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам . «Однако наряду с общим сроком, для отдельных видов требований могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или, наоборот, более длительные (ст. 197 ГК РФ)», - сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». И исчисляться они могут по-разному. В делах, где предметом спора выступает недвижимость, довольно часто как раз устанавливаются особые сроки исковой давности. Тут все зависит от характера сделки и обстоятельств спора.

Разные сделки – разные сроки
Довольно часто споры возникают по сделкам купли-продажи недвижимости, например, в тех случаях, когда жилье продали без согласия одного из собственников или в результате мошеннической операции, если удалось запугать или обмануть бывшего владельца. Такая сделка считается недействительной.

«Гражданское законодательство делит недействительные сделки на две группы - оспоримые и ничтожные . «Например, самая распространенная ситуация: наследники продали квартиру после смерти бывшего владельца, но вдруг появился еще один наследник, из чего следует, что сделка изначально не могла быть совершена, т.е. она ничтожна. Если же первоначально все было законно, но потом выяснилось, что при продаже жилья его хозяин, к примеру, был введен в заблуждение или находился под давлением, то сделка оспорима», - объясняет Юрий Шаранов, руководитель департамента Vesco Realty City . Однако, чтобы вернуть сделку в первоначальное состояние, и в первом, и во втором случае истцу придется обращаться в суд.

Основания для признания сделок оспоримыми или ничтожными перечислены в параграфе 2 главы 9 ГК РФ. Так, ничтожными считаются сделки, которые противоречат основам правопорядка или нравственности, сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет и недееспособными, а также притворные (прикрывающие другие) и мнимые (совершенные лишь для вида) сделки, скажем, когда один супруг продает другому недвижимость, приобретенную в браке.

Выдвигать определенные требования (например, требовать назад квартиру) в связи с недействительностью ничтожной сделки могут любые заинтересованные лица.

Оспоримые же сделки – это, например, сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте 14-18 лет и гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами или неспособными понимать значение своих действий; сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия и т.п. Они могут быть признаны недействительными, если в суд с соответствующим иском обратится заинтересованная сторона. В случаях с несовершеннолетними это могут быть родители, усыновители или попечители детей, в случаях с лицами, ограниченными в дееспособности – их попечители. Когда гражданин, совершавший сделку, не мог понимать своих действий (например, был в состоянии опьянения или болевого шока), но потом все осознал, в суд с иском может обращаться как он сам, так и другие заинтересованные лица – например, его дети или родители, т.е. наследники. А когда гражданин находился под влиянием заблуждения или насилия, то сделка может быть признана недействительной по его собственному иску.

«На практике чаще всего истцы ссылаются на совокупность фактов, свидетельствующих о наличии оснований для признания сделки недействительной: договоры оспариваются по мотивам несоответствия требованиям закона (нарушение прав несовершеннолетних детей, отсутствие разрешения на совершение сделки органов опеки и попечительства и т.п.), неспособности понимать значение своих действий и (или) руководить, существенного заблуждения, обмана, кабальности и т.д.», - рассказывает Светлана Демина, юрист компании «ТриумфСити».

В соответствии со статьей 181 ГК РФ срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года , а по оспоримым – всего один год . «Но, правда, его исчисление стартует в разное время. По оспоримым – в день прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, а по ничтожным – в день, когда началось исполнение этой сделки, - рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риелторов . – Таким образом, меньшая продолжительность искового срока по оспоримым сделкам компенсирована более размытой границей начала его исчисления, ведь определить дату начала, когда началось исполнение сделки, обычно гораздо легче, чем момент, когда «истец узнал или должен был узнать».

Например, если владелец продаст квартиру, находясь в заблуждении, а его сын (т.е. наследник, а поэтому заинтересованное лицо) в это время будет пребывать в длительной командировке, ничего не подозревая о действиях отца, то он сможет подать иск о признании сделки оспоримой и недействительной в течение года после своего возвращения . И это при условии, что он сразу же узнает о том, что произошло. Если же тайное станет явным позднее, то начало исчисления срока исковой давности сместится еще. Или вот такой случай: «Наши клиенты хотели приобрести загородный дом по очень низкой цене, который ранее был куплен семейной парой и являлся их совместным имуществом, но муж пропал без вести, а жена, признавшая после определенного срока этот факт по суду, захотела продать недвижимость. Несмотря на наш совет не покупать, клиенты все-таки совершили сделку, а потом «нашелся» пропавший муж и стал ее оспаривать. В случае, если человек пропал без вести (а значит, не мог знать о продаже своей недвижимости. – От ред.), он может подавать иск в суд с того момента, как нашелся. В данном случае пропавшему мужу удалось доказать, что он не общался с женой, и сделка была признана недействительной», - рассказывает Юрий Шаранов (Vesco Realty City).

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой все, что ей было получено, а в случае когда невозможно возвратить полученное в натуре, нужно возместить его стоимость в деньгах», - сообщает Светлана Демина («ТриумфСити»). То есть покупатель должен вернуть недвижимость продавцу, а продавец обязан вернуть покупателю деньги. И именно здесь чаще всего возникают проблемы, так как средства, вырученные от продажи жилья, обычно оказываются уже потраченными. В этом и кроется опасность сделок купли-продажи для покупателей, и поэтому так важно проверять юридическую чистоту. «Однако нужно отметить, что ни по одной из сделок нельзя полностью исключить возможность возникновения судебного дела. Те участники рынка, которые говорят своим клиентам: «Мы гарантируем, что к вам никто и никогда не предъявит никаких претензий в связи со сделкой», - просто врут. Никто – ни риелтор, ни самый лучший юрист, ни страховая компания – не могут гарантировать клиенту, что к нему не будет предъявлено никаких исков. Другое дело, к каким результатам приведет судебное разбирательство, а также – кто, какими силами и за чей счет будет осуществлять защиту интересов клиента», - говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Споры по наследству
Помимо исков по сделкам купли-продажи в судах очень часто рассматриваются иски по наследованию недвижимости. «Это могут быть дела о восстановлении срока для принятия наследства и признании наследника принявшим наследство, дела о разделе наследства и дела, связанные с фактическим принятием наследуемого имущества», - говорит Елена Семенча, руководитель юридического отдела компании «Азбука Жилья» .

В соответствии со ст. 1154 ГК РФ на принятие своей доли наследникам отводится 6 месяцев со дня открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя или признания его умершим по решению суда (если гибель человека предполагаемая). Однако если этот срок будет пропущен, его можно восстановить через суд, который и признает наследника принявшим наследство. Для этого, правда, нужны основания: восстановление срока возможно в тех случаях, когда наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства либо пропустил вступление в наследство по уважительным причинам (был болен, находился в длительной командировке и т.д.). По таким делам срок исковой давности - шесть месяцев с того момента, как причины для пропуска срока наследования отпали (ст. 1155 ГК РФ).

Наследство может быть принято двумя способами. Либо через подачу нотариусу заявления о праве на наследство и выдачу соответствующего свидетельства, на основании которого уже можно получить свидетельство о праве собственности на недвижимость, либо путем фактического принятия наследства. В последнем случае наследник должен вступить во владение или в управление имуществом, принять меры по его сохранности, нести расходы по его содержанию (что касается недвижимости, то, например, производить за свой счет необходимый ремонт и платить коммунальные платежи, членские взносы в ЖСК и т.п.) и возвращать долги наследодателя (например, задолженность по квартплате). Но при всем при этом наследник хоть и будет считаться вступившим в наследство, не сможет оформить свидетельство о праве собственности. Поэтому если спустя какое-то время, он все-таки пожелает подтвердить свои права документально (а это, например, придется сделать, чтобы продать недвижимость), то придется обращаться в суд. На практике срока исковой давности по таким делам фактически не существует, соответствующий иск можно подать и через 10, и через 20 лет .

А вот по различным спорам о разделе наследства, например, когда один из наследников не знал о смерти наследодателя или о завещании в свою пользу либо предъявляет более позднее завещание или когда наследники по закону оспаривают завещание либо считают, что их доля в наследстве была определена неправильно, срок давности вполне определенный. «На такие дела распространяется норма статьи 196 ГК РФ, устанавливающая, трехлетний срок исковой давности », - сообщает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). «Но, правда, исчисляется он с того момента, когда сторона узнала о нарушении своих прав», - уточняет Юрий Шаранов (Vesco Realty City). То есть если наследник, который не был уведомлен о смерти наследодателя или завещании в свою пользу, узнает об этом даже через 50 лет после открытия наследства, он сможет отстаивать свои права в суде, причем на подачу иска ему отводится 3 года. Но, конечно, с наследниками, которые знали о смерти наследодателя и оспаривают свои доли, такое невозможно, они могут подавать иски в суд в течение 3 лет после вступления в наследство.

В следующих выпусках портала мы расскажем о спорах между супругами и связанных с этим сроках давности, а также о том, можно ли эти сроки изменить или приостановить.

Законодатель понимает под сроком исковой давности по сделкам с недвижимостью время, прошедшее с периода подписания соглашение на получение недвижимости.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

При совершении сделок с недвижимостью добросовестные покупатели могут попасть на уловки мошенников, а их собственность может быть присвоена другим людям. Законодательство определяет понятие срока исковой давности по сделкам с недвижимостью.

Первоначальная информация

В наше время практически каждый гражданин сталкивается с судами, и пытается отстаивать свои права. Если их всех разделить на две категории, одна часть истцов предпочитает передавать такие дела опытным специалистам, и не заморачиваться с изучением деталей.

Другие же пытаются разобраться с ответчиком самостоятельно, и сэкономить деньги. Во-втором случае возникает необходимость самостоятельного образования, и изучения правовых основ и законов, которые смогут стать основаниями для подачи иска.

И здесь уже необходимо знать о периоде исковой давности, т.к. он регулирует права, и дает время, в течение которого человек, чьи права были нарушены, может обратиться в суд. Конечно, обратиться можно и после его окончания, однако здесь есть свои нюансы.

Главные понятия

Срок исковой давности – это определенный период, который устанавливается для возможности подачи иска лицом, чьи права были нарушены.

Считается, что именно в этот период, если между участниками возникли разногласия, послужит возможностью оспорить нарушение.

В зависимости от ситуации, сроки устанавливаются разной продолжительности. Сроки не подлежат изменению по соглашению сторон.

Это означает, что если к делу или документу судом уже был установлен период, пострадавшая сторона не может его продлить соглашением с другой.

Причины обращения в суд по договору купли-продажи

Основной причиной, по которой обращаются в суд это признание сделки недействительной. Обращаться может любая сторона, если ее права были нарушены.

Когда сделка уже заключена, признать ее недействительной может только суд, а от истца потребуется ряд доказательств.

Законом описываются возможные основания, однако их наличие еще не говорит о получении решения в свою пользу. Типичными причинами считаются:

1. Неправильное составление соглашение, отсутствие главных пунктов.
2. Сделка была совершенна для прикрытия другой в попытках избежать правовых последствий.
3. После заключения выяснилось, что человеку нельзя было совершить данное действие.
4. Сделка была заключена с недееспособным человеком или по принуждению.
5. Заключение соглашения с лицом, которое в тот момент не могло контролировать свои действия, и не понимало ее значимость. Например, если в момент подписания одна из сторон была в состоянии алкогольного опьянения.
6. Подписание сделки под давление третьих лиц.
7. Заключенная сделка нарушила права третьих лиц, которые не подозревали о купле – продаже, но имели права на данное имущество.

На практика очень часто обращаются с ситуацией по покупке квартиры. Когда договор уже подписан, деньги переданы, а на деле вышло, что квартира находится под арестом или при оформлении были использованы поддельные документы.

В таких случаях следует незамедлительно писать обращение в суд, и пытаться подтвердить факт передачи денег.

Не лишней станет консультация юриста, так как в крупных сделках следует отдавать предпочтение профессионалам.

Правовое регулирование вопроса

Все вопросы, которые касаются сроков иска содержаться в статьях ГК РФ:

• ст. 195 понятие срока;
• ст. 196 ГК РФ содержит общий срок, который может применять к документам или сделкам;
• ст.197. ситуации, для которых применяются специальные сроки;
• ст. 205 повествует о возможности восстановления срока;
• ст. 206 о ситуациях, в которых лицо, чьи права были нарушены, уже не может подавать иск;
• ст. 202 список причин, по которым срок может быть пропущен.

Как составляется срок исковой давности по объектам недвижимости

Если обратиться к ГК РФ, существует общий срок, который применяется ко всем ситуациям, если другого не было установлено.

Возможность отстаивать свои нарушенные права по делам, связанными с недвижимости полагается также три года, если законом не предусмотрено иное.

Но также, ст. 197 Г РФ дает возможность применения специальных сроков, которые могут сократить общий период или продлить его. К таким делам относятся:

Суд обращает внимание на ситуацию. Если сделка является оспоримой, будет дан 1 год. Если ничтожной – 3 (ст. 168 -172 ГК РФ).

Оспоримая сделка может становиться ничтожной по решению суда или наоборот действительной, если стороны не имеют претензий по отношению к друг другу.

Основываясь на практику, установленное время зависит от юридических аспектов и особенностями ситуаций.

Из закона о специальных сроках можно выделить полезное для недвижимости, когда сделка признается недействительной, срок исковой давности будет равняться 1 год (ст. 181 ГК РФ).

А вот если сделка будет признана ничтожной, ее срок будет составлять стандартные 3 года. Законодатель также определяет максимально возможный срок, с учетом продления или восстановления 10 лет.

Поэтому иногда сложно определить начало срока, и не пропустить его. Если истец в положенное время не обратится для оспаривания, согласно ст. 199 ГК РФ, у ответчика возникает возможность заявить об истечении срока.

После этого участник спора уже не сможет возобновить справедливость, кроме случаев, которые подлежат восстановлению периода.

Условия определения ограничения при наследовании

Срок исковой давности по завещанию на недвижимость дается 6 мес. с момента смерти лица, которое завещало имущество или в порядке очереди.

Если у лица возникло право на наследство после отказа другим лицом, срок его принятия сокращается до 3 мес. с момента отказа другими вышестоящими лицами к принятию.

Если этот срок составляет менее 3 месяцев, он будет продлен на этот срок. Восстановление периода может применяться, и зависит только от решения суда.

Для этого истец должен иметь весомую причину, по которой не смог заявить о нарушенном праве, и пропустил его.

Основными причинами для возможности восстановления являются:

1. Тяжелая болезнь, при которой истец был не в силах заниматься отстаиванием своих прав.
2. Несение воинского долга.
3. Неграмотность или незнание языка.
4. Был приостановлен закон или другой нормативно – правовой акт, которые регулировал отношения сторон по данному делу.
5. Властями была введена заморозка на отсрочку возможности подачи иска.

Также могут быть и другие причины, которые указываются в прошении и подаются суду. Если суд сочтет ее весомой, срок будет восстановлен.

Особенности для физических лиц по договору дарения

Очень часто обращение в суд происходит для оспаривания сделки дарения. Для этого применяется специальный срок 1 год или общий — 3, в течение которого даритель может потребовать от одаряемого возврата дара.

Решение об оспаривании может принять только суд и на основании уважительной причины. Например, недееспособность дарителя на момент подписания соглашения или другие причины, которые были включены в договоре.

Обычно, соглашение предусматривает правила использования дара, и даритель может вернуть его в случае, если одаряемый использует его подарок небрежно или не по назначению.

Или если будет доказано, что даритель подписал сделку под влиянием третьих лиц, угроз или прочего. Все это будет рассмотрено в судебном порядке, и от этого зависит решение и срок, в течение которого стороны могут оспаривать соглашение.

Какие дополнительные факторы могут повлиять

Так как все полномочия при решении отдаются суду, только он является регулятором, устанавливающим сроки.

В свою очередь, их установление напрямую зависит от юридических особенностей дела, и сферы, которая является предметом рассмотрения.

В любом случае, срок будет применен в пределах действующего законодательства: общий или специальный, с возможностью восстановления.

Преимущества и недостатки

Рассмотрев права сторон, и возможности оспаривания сделок, можно сказать, что законодательная база дает достаточно времени и возможностей для отстаивания своих прав.

Преимуществами сроков является зависимость установления от ситуации, и учет юридических особенностей рассматриваемого дела.

Недостатки в установлении сроков и отстаивании прав определяются отдельно в каждом случае, т.к. каждое дело индивидуально, и каждая заинтересованная сторона должна иметь основания и доказательства, если желает получить справедливое решение.

Сделки с недвижимостью по праву считаются одними из самых сложных и растянутых во времени. Любой человек, участвующий в сделке купли-продажи, обмена, получения по наследству квартир или дома может оказаться жертвой мошенников: высокая стоимость предмета договора привлекает желающих получить большой куш. Чтобы у участников сделок была возможность оспорить проведенную операцию и восстановить свои нарушенные права, в Гражданском кодексе установлен срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, однако в разных ситуациях он может удлиняться или укорачиваться.

Сроки исковой давности могут увеличиваться

В статье 196 ГК РФ четко указано, что срок исковой давности по обычным сделкам с недвижимостью составляет три года. Однако сложности связаны с тем, что срок начинает отсчитываться не с момента заключения сделки, а с той минуты, когда пострадавшая сторона узнает о нарушении своих прав. Из-за этого реальные сроки исковой давности могут сильно увеличиваться. Рассмотрим самые основные примеры увеличения срока:

1. Если один из собственников находился в заключении или служил в армии, а после возвращения домой обнаружил, что квартира продана, он имеет право подавать иск в течение 3 лет с момента возвращения. Даже если человек, к примеру, просидел в тюрьме 7 лет он сможет еще в течение 3 лет подавать иск и добиваться восстановления своих прав.
2. Если один из собственников жилья пребывал в коме или находился вдали от России и не мог подать заявление сразу, срок исковой давности может достигать 10 лет. При этом истец должен обосновать несвоевременную подачу заявления.
3. Если после передачи жилья по наследству свои права заявил еще один наследник, имевший по закону право на получение части или всего имущества, исковый срок составляет 3 года с момента признания права на наследство. На практике такой судебный иск может подаваться даже через несколько лет после вступления в права наследования.

Фактически, чтобы чувствовать себя совершенно спокойно, собственник должен прожить в квартире или доме не менее 10 лет. Это гарантия, что внезапно вернувшийся из далекого путешествия родственник прежних владельцев не заявит свои права на жилье.

Что такое оспоримые и ничтожные сделки?

Срок исковой давности может быть не только увеличен, но и уменьшен в зависимости от того, к какой категории будет причислена сделка. В России выделяют два типа договоров, которые могут быть признаны недействительными:

• Ничтожные сделки: это договоры, совершенные в обход законодательства, являющиеся противозаконными или ущемляющими чьи-либо интересы. Например, если наследник продает квартиру, не имея подтвержденного права на наследство, продает квартиру, другие наследники могут подать на него в суд, и сделка будет признана ничтожной. В этом случае срок исковой давности составляет 3 года с момента обнаружения нарушенных прав владельцев жилья.
• Оспоримые сделки – это договор, заключенный под давлением, без желания продавца и покупателя. Если мошенники угрозой, шантажом, введением в заблуждение или иным образом заставили владельца продать недвижимости, такие сделки могут быть признаны оспоримыми. Однако участнику придется доказывать, что то или иное действие он совершил под давлением со стороны продавца или покупателя.

Если сделка будет признана оспоримой, пострадавший может в течение года подавать заявление и требовать восстановления нарушенных прав.

Оспоримыми чаще всего признаются договоры, заключенные под воздействием уговоров мошенников. В группе риска в этой ситуации оказываются внушаемые пожилые люди, не имеющие возможность посоветоваться с родственниками.

Бывают и иные случаи: например, если жена продаст совместно нажитую квартиру без ведома мужа и без его нотариально заверенного согласия, такой договор также может быть признан оспоримым. После этого в течение года пострадавшая сторона может обращаться в суд с иском. Год будет отсчитываться с того момента, как обделенный собственник узнал о том, что сделка была оформлена без его желания.

Как уберечь себя от действий мошенников и судебных исков?

Оформление любой сделки с недвижимостью требуют крайне внимательного отношения к документам. Ошибки в них могут в итоге привести к тому, что сделку признают незаконной, и придется покидать уже обжитую квартиру или дом. Выгоднее сразу обратиться в надежное риелторское агентство, которое может похвастаться надежной репутацией.

Есть метод, позволяющий получить информацию о том, кто и когда был прописан на данной жилплощади, и куда затем выписан. Эти сведения содержатся в домовой книге, из которой должна быть сделана выписка. Нужно обратить внимание на несколько важных моментов: Если присутствуют размытые формулировки, например: «Выписан в г. Челябинск» — без указания конкретного адреса, это должно насторожить покупателя. Это значит, что человека выписали из квартиры «в никуда», и в дальнейшем он может вернуться и заявить о своих правах на долю жилья или целую квартиру.

Важно обратить внимание на то, были ли в квартире прописаны несовершеннолетние, когда и куда они были выписаны.

Время — не всегда на вашей стороне…

Раньше такие операции проводились только с разрешения органов опеки, сейчас оно уже перестало быть обязательным. Однако если права несовершеннолетних были нарушены во время сделки, ее могут признать недействительной. Недействительными также признают сделки заключенные несовершеннолетними до 14 лет недееспособными лицами, кроме того, законом исключаются притворные сделки, которые оформляются только для вида. Например, муж не может купить жилье у жены, если не является собственником.

Если выявятся обстоятельства, по которым сделка может быть признана незаконной, суд обяжет покупателя освободить жилплощадь, а продавца – вернуть деньги. Однако если с момента сделки прошло хотя бы несколько лет, найти продавца обычно не представляется возможным, и в итоге покупателю придется решить вопрос и с поиском нового пристанища, и с возвратом денег самостоятельно.

Чтобы избежать неприятных ситуаций и судебных разбирательств, нужно быть внимательным при оформлении договора и при поиске продавца. Не стоит торопиться, нужно поговорить с человеком. Важно выяснить, почему тот продает жилье, кто жил здесь раньше. Первое элементарное правило безопасности – необходимо убедиться в наличии у продавца регистрационных документов на недвижимость. Сделки нужно совершать только с владельцем, в мире недвижимости нельзя соглашаться на любые договоры, оформляемые по доверенности.

Мнение юрист-эксперта:

К статье можно дать дополнительную информацию. Есть ситуация, при которой срок не применяется вообще. Закон говорит, что суд принимает к рассмотрению иски, срок давности по которым истек. Но ответчик может подать заявление в суд об истечении этого срока. Для суда это является основанием для отказа истцу.Получается, что сама по себе исковая давность никого ни к чему не обязывает.

Этот инструмент как добросовестного покупателя, так и добросовестного ответчика. 10-летний срок его окончания, гарантирует права тех и других. Вообще этим инструментом надо уметь пользоваться. Т.к. срок начинает течь не с момента события, а с момента, когда стало известно о нарушении, могут быть самые неожиданные ситуации. Некоторые специально моделируют ситуации, чтобы исказить действительность.
Есть еще одна правовая ситуация. Односторонние действия, осуществляемые для реализации права, срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. Речь идет о реализации арестованного или заложенного имущества, списание денег со счетов и т.п. Поэтому важно об таких ситуациях знать.

Другая полезная рекомендация для наших читателей. Не совершайте сделок с недвижимостью самостоятельно. Обращайтесь к специалистам, которые в договоре на свои услуги дадут вам гарантии чистоты сделки и ответственности, в случае, если у вас в будущем возникнут проблемы.

Обоснование: ст. 199 ГК РФ.

Как быть, если истек срок исковой давности, объяснит юрист в видеоматериале: