Когда оплачиваются услуги риэлтора при покупке квартиры. Кто платит риэлтору: что выгоднее — покупка или продажа?
Друзья и любимые клиенты, решила еще написать о вроде бы элементарной вещи, но так как вопрос стал возникать слишком часто, то я просто вынуждена!
Вопрос вот в чем заключается: кто платит риэлтору за услугу? Продавец? Покупатель? Последнее время данный вопрос задавала даже риэлторам с опытом, которые приходили к нам в агентство на собеседование. «Особо одаренные» отвечают: «Ну, это, смотря, кто спросил… продавец или покупатель?»
Понимаете, к чему клоню?
В нашем же агентстве и у коллег, придерживающихся таких же принципов, давно сложилась определенная практика. Я абсолютно не думаю, когда отвечаю на такой вопрос и точно знаю, кто нам платит!
Но раз такой элементарный вопрос у большинства вызывает сомнение, поясняю. Платит тот, кому нужна услуга. Возможны два варианта.
Обычно это продавец или арендодатель. Против принципа покупателя для покупок недвижимости часто утверждается, что это приведет только к более высоким ценам на недвижимость. Наконец, продавцы могут теоретически взимать плату за цену недвижимости, фактически покупатель фактически заплатит брокеру. Даже если бы это было так, это, тем не менее, облегчило бы покупателя, поскольку стоимость недвижимости может быть профинансирована, но брокерский сбор не является. Таким образом, в любом случае первоначальное требование к капиталу, которое является основным препятствием для многих домашних хозяйств, будет уменьшено.
Вариант первый.
Платит продавец. В этом случае продавец приходит в агентство, заключает договор о продаже объекта недвижимости, по которому в обязанности агентства входит нахождение покупателя на объект за назначенную цену. Назначенная цена – понятие в данном случае ключевое, т.к. агентство назначает ее и только потом происходит заключение договора продавца с агентством. Далее агентство приступает к выполнению своих прямых обязанностей по поиску покупателя на объект за вознаграждение. Сумма вознаграждения также обозначается на этапе заключения договора и прописывается в нем. Далее кратко, по этапам.
1. Назначение стоимости объекта (предполагаемая сумма, которую можно выручить с продажи объекта).
2. Фиксация вознаграждения агентства за проделанную работу по продаже (вычитается из назначенной стоимости объекта!)
Что входит в обязанности агентства и стоят ли данные виды работ именно столько, данный вопрос мы сейчас не рассматриваем, но если такие вопросы будут поступать в адрес нашего агентства, то, конечно же, я тогда напишу.
В общем, платит продавец, потому что у него тоже два варианта: 1) получить за продаваемый объект столько, сколько за него назначено и выполнить все работы по поиску покупателя самостоятельно 2) поручить работы по поиску покупателя агентству и получить за продаваемый объект сумму за минусом вознаграждения агентства.
Домашние хозяйства могут вносить больший объем средств в финансирование, что положительно сказывается на стоимости финансирования. Тем не менее, есть много доказательств того, что не будет полного пересмотра затрат. В нынешней ситуации на рынке, особенно в крупных городах, на самом деле нет ценовой конкуренции со стороны брокеров. По сравнению с предложением спрос на покупательную недвижимость большой, покупатели вряд ли могут избежать брокерской платы и не имеют возможности для переговоров из-за отсутствия рыночной власти.
Для продавцов участие брокера, с другой стороны, удобно, так как брокер рекламирует недвижимость и создает предварительный выбор покупателей. Во многих случаях действительно возможно передать комиссию в размере 3, 57%, которую продавец должен заплатить не более, покупателю по цене. Однако также возможно, что брокер будет оплачивать продажную цену. В конце концов, рыночная ситуация уже очень привлекательна для брокеров, поскольку они выигрывают от процентной ссылки на цену без каких-либо дополнительных затрат от бума недвижимости.
Вариант второй.
Платит покупатель. В этом случае покупатель приходит в агентство и заключает с агентством договор на подбор варианта, по которому в обязанности агентства входит подборка объектов недвижимости за сумму, которой располагает покупатель. Сумма вознаграждения агентства фиксирована. У покупателя также два варианта: 1) сделать все самому и сэкономить на услугах агентства по подбору. 2) прибегнуть к помощи агентства, но в этом случае нужно будет заплатить всю стоимость объекта (в которую уже могут входить комиссионные агентства, как описывалось выше) + оплатить услуги агентства в оговоренных условиях.
Поэтому следует полагать, что брокеры уже делают ценовые уступки продавцам сегодня. Если бы принцип клиента был применен, ценовая конкуренция будет усугубляться. Тогда брокер не только убедил бы его качеством, но и ценой. Наконец, продавцы на жестких рынках имеют дефицитный товар, и брокеры больше не могут покрывать основную часть комиссии через третьих лиц. Поэтому следует полагать, что ценовая рекомендация будет значительно ниже давления, чем сегодня.
Опыт работы с клиентами также отражается на опыте наших соседних стран. Принцип заказчика применяется как в Австрии, так и в Нидерландах. В Австрии ставка комиссии даже ограничена законом в 3 процента. Однако такая уловка не представляется необходимой, как показывает пример в Нидерландах. Комиссия брокера составляет от одного до двух процентов от покупной цены, а также модели с фиксированной ценой.
Соответственно, если у нас вариант первый, когда нам платит продавец, то покупатель, которого мы найдем, нам ничего не платит, и услуг мы ему никаких не оказываем, и обязанностей никаких также не несем.
Если у нас вариант второй, когда нам платит покупатель, то продавец объекта недвижимости, который мы нашли, нам ничего не платит, услуг мы ему по продаже его квартиры никаких не оказываем, и обязательств не несем.
Принцип покупателя будет сильным сокращением для брокеров, поэтому переходные периоды, кажется, предлагаются. Однако принцип заказа также предоставит прекрасную возможность для подмастерья брокера. Особенно бум недвижимости и перспектива высоких комиссий заманивают снова и снова счастливых критиков, которые наносят ущерб имиджу многих серьезных брокеров. Принцип заказчика привел бы к улучшению рынка, в конце которого, в частности, профессиональные и ориентированные на производительность брокеры отличались высокой репутацией.
Вот небольшой выбор вкладов и статистических данных, которые вписываются в эту тему. Этот выбор был сделан людьми, а не алгоритмами. Этот принцип применим на данный момент к случаям брокера жилья посредниками. Вы действительно заинтересованы в этом? Как арендодатели и брокеры справляются с законом? Как жильцы могут сопротивляться трюкам?
Если Вам в агентстве или риэлтор, с которым Вы планируете работать, говорят, что Вы ни за что не платите, советую в первую очередь задуматься о том, почему Вам так говорят, а не радоваться. Потому что, как я уже и написала выше, если Вы ни за что не платите, то, значит, никто не несет никаких обязательств перед Вами и вероятность того, что Вы получите услугу в том виде, в котором Вы бы ее хотели получить, невероятно мала.
Что означает так называемый «принцип покупателя»?
До сих пор в законе не было четкого регулирования, которое должно заплатить за брокера. Однако на практике арендаторы часто платили. У них просто была более слабая позиция на рынке. Если им нужна определенная квартира, им часто приходилось принимать комиссию брокера в размере 2, 38 холодных арендных ставок.
Теперь арендаторы должны быть освобождены от аренды. Июнь, поэтому применяется принцип заказчика. Это означает: кто заказывает брокера, он также должен его оплатить. Поскольку арендодатели обычно нанимают брокера для поиска новых арендаторов, им придется платить комиссию в будущем.
Вот так вот, вроде бы все просто, но на практике у всех возникает много вопросов, но, поверьте мне, если в их разрешении придерживаться хотя бы вот таких фундаментальных правил, то все буде гораздо проще для всех сторон! Надеюсь, мое разъяснение, окажется кому-нибудь полезным!
Текст: Алексей Резенков, Сергей Бардин
Применяется ли «принцип покупателя» при покупке недвижимости?
Нет, нормативная реорганизация брокерской комиссии является частью закона о лизинге и предназначена исключительно для облегчения арендаторов в финансовом отношении. В случае покупки недвижимости, правила, следовательно, не применяются. Если вы, как искатель квартиры в Интернете или в газете, найдете квартиру, а затем объявляете брокеру, то за это посредничество не взимается комиссия. От арендатора комиссия риэлтора может потребоваться только по новому правилу, если он поручен брокером, а брокер фактически ищет квартиру исключительно для него.
Без помощи риэлтора осуществить сделку с недвижимостью крайне сложно. Специалисты не устают объяснять, что риэлтор – это не просто человек, способный быстро найти покупателю устраивающее его жилье, а продавцу – покупателя
Задача агента по недвижимости гораздо шире. Она заключается в том, чтобы предусмотреть все возможные сценарии сделки и предостеречь от ошибок, помочь клиенту собрать документы, оформить - при необходимости - субсидию, обеспечить юридическое сопровождение, грамотно организовать взаиморасчеты и так далее, смотря по ситуации.
Летом прошлого года фонд «Общественное мнение» провел опрос россиян по поводу их отношения к услугам риэлтора. Как выяснилось, 42% наших сограждан считают работу агентов по недвижимости полезной и даже необходимой. Почти четверть не видят в риэлторах пользы, еще 34% затруднились ответить на вопрос. При этом имевшие личный опыт работы с риэлтором чаще довольны оказанными услугами, нежели выражают недовольство (8% против 5% соответственно).
К сожалению, организаторы опроса не уточнили, сколько людей из числа пользовавшихся риэлторскими услугами выступали в качестве продавцов, и сколько - в качестве покупателей. Сегодня в большинстве регионов России работу агента по недвижимости оплачивает покупатель (в условиях несовершенного законодательства риэлтор для него - единственная защита и опора). Продавец же выступает хозяином положения. Он ничего не платит и лишь предоставляет данные о выставляемом объекте в ожидании «клева».
И такое положение дел вполне объяснимо. В многонаселенных городах спрос на качественное жилье превышает предложение. Кроме того, армию претендентов на жилплощадь пополняют получатели ипотечных кредитов. Таким образом, лучшее в данной ценовой категории жилье достается тем, кого ведет за руку опытный агент.
Но ситуация может измениться. Если развитие жилищного строительства и ужесточение условий ипотеки на фоне мирового кризиса выровняют объемы спроса и предложения, перед участниками рынка снова встанет вопрос: кто будет оплачивать риэлторские услуги? Мировой опыт показывает, что однозначного ответа на этот вопрос нет.
Может ли брокер впоследствии поручить арендатору?
Если брокер предлагает квартиру потенциальному покупателю, он может еще не иметь его. Если он переключит объявление - будь то в газете или в Интернете - эти условия не выполняются. Если брокер уже поручил арендодателю устроить квартиру, он не может действовать ретроспективно, как если бы арендатор его заказал. Если арендаторы участвуют, потому что они хотят квартиру абсолютно и иначе не имеют возможности ее получить, они могут вернуть деньги в ретроспективе. Тем не менее, они должны доказать, что арендодатель ранее поручил брокера.
МНЕНИЯ
Артур Оганесян,
управляющий партнер агентства недвижимости Perker & Obolensky (Украина, Киев)
Сейчас деньги и в России, и в Украине как правило берут с покупателя. Но, я думаю, наши страны должны пойти по пути Голландии, Канады, Соединенных Штатов. Там риэлторы не берут денег с покупателя. Платит продавец. Его эксклюзивный агент по недвижимости объявляет всему профессиональному риэлторскому сообществу, что в продажу поступил объект с определенными параметрами. И тот коллега, который приведет покупателя к агенту продавца, разделит с ним вознаграждение. В результате ускоряется оборот объектов на рынке недвижимости. Кроме того риэлторы продавца и покупателя не сталкиваются лбами, а помогают друг другу, работая на общее дело - продажу объекта, в цену которого заложены комиссионные.
Может ли арендодатель взимать чрезмерные платежи за восстановление комиссии брокера?
Это лучше всего сделать, найдя рекламодателя для квартиры из газеты или Интернета. Потому что это объявление дает понять: эта квартира была не для арендатора в одиночку, это было предложено публично. Нет, это явно незаконно. Это означает, что цена покупки не должна быть «заметной диспропорцией» к стоимости мебели. Это означает, в частности: продавец может потребовать максимум 50% надбавки к справедливой стоимости. Любой, кто должен заплатить больше, как искатель квартиры, может потребовать свои деньги еще на три года.
Ирина Сярки,
исполнительный директор Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA:
Среди членов нашей ассоциации распространено мнение, что платить вознаграждение должна та сторона, которая заключила договор о сотрудничестве с агентством недвижимости - будь то покупатель или продавец.
Если же маклер одновременно представляет интересы продавца и покупателя, то, согласно Латвийскому национальному стандарту профессиональной деятельности агентов по недвижимости, он имеет право брать вознаграждение с обеих сторон, если они об этом предупреждены и не возражают против таких действий.
Обычно же сделка происходит по такой схеме: продавец нанимает агента, который проводит реализацию недвижимости по цене, уже включающей в себя вознаграждение. Получается, что за услуги агента платит покупатель.
Если же в операции принимают участие два агента, то каждая сторона платит комиссионные своему маклеру по соответствующему договору. Сейчас в Латвии активно внедряется система мультилистинга, после начала работы которой комиссионные обязуется платить лишь одна сторона сделки (в большинстве случаев покупатель). Планируется, что эта схема будет работать даже в том случае, если в совершении сделки задействованы два агента, которые поделят комиссию пополам.
Может ли новый закон фактически удерживать брокерскую деятельность?
По-прежнему будут возможности обойти закон, когда играют арендаторы. В частности, напряженная ситуация на рынке жилья в крупных городах позволяет арендодателям и брокерам создавать давление и предъявлять требования. Но риск значительно возрастает с новым законом, что арендаторы больше не хотят его принимать или что они хотя бы уходят на пенсию по крайней мере. Кроме того, высокие штрафы находятся под угрозой: если преступление доказано, это является преступлением, и брокер должен бояться штрафа в размере до € 000.
Михаил Гороховский,
председатель Экспертного совета Российской Гильдии риэлторов, первый вице-президент компании «БЕСТ-недвижимость»:
На мой взгляд, услуги риэлтора необходимо оплачивать тому, кто их получает. Именно поэтому сделку должны проводить два риэлтора, один из которых представляет интересы продавца, другой покупателя.
При этом цена услуг агента недвижимости по определению высока - слишком велики трудозатраты. Для того чтобы подготовить проведение самой простой сделки по продаже квартиры, риэлтору в среднем приходится потратить не менее 115 часов. Для примера отмечу, что час работы автослесаря сегодня стоит как минимум 700 руб. А ведь подготовка сделки с недвижимостью, на мой взгляд, требует от специалиста гораздо большей квалификации, чем починка автомобиля.
К сожалению, многие граждане пока недооценивают объем труда, затрачиваемого риэлтором на подготовку и проведение операций с жильем.
Может ли новое регулирование быть отменено? Несколько конституционных жалоб все еще ждут рассмотрения. Два посредника собственности, которые видят, что им угрожает введение принципа упорядочения в их экономическом существовании, и арендатор, который утверждает, что нарушает его право на свободу договора, В области права на судебный запрет, то есть с их заявлением о предоставлении временной меры, недавно они не подвели Федеральный конституционный суд.
Однако окончательное решение по основному вопросу ожидается только через несколько месяцев. Выбор консультанта по недвижимости является одним из самых важных шагов в процессе покупки и продажи. Его значение особенно важно, когда покупатель или продавец не знакомы с областью, рынком, юридическими документами, процессом проверки, процессом закрытия и финансовыми, юридическими и налоговыми последствиями покупки недвижимости.
Вячеслав Семененко,
президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
На рынке недвижимости в услугах профессионального риэлтора заинтересованы все участники сделки - как продавцы, так и покупатели жилья. Агент, оказывая клиенту услуги поиску квартиры или ее реализации, получает за свою работу вознаграждение. В случае продажи жилья размер комиссионных составляет 5-7% от его стоимости.
Сумма вознаграждения зависит от цены объекта и от того, насколько сложно было осуществить сделку. Стоимость услуги по поиску квартиры составляет 4% от итоговой суммы операции. Это сложившаяся практика делового оборота, характерная для цивилизованных и надежных сделок.
Прежде чем принимать это решение, необходимо проверить как личные, так и корпоративные учетные данные, которые представляет агент. Следует обеспечить, чтобы брокер поддерживался профессиональной командой бухгалтеров, юристов, компаний по ценным бумагам и инспекторов, которые будут поддерживать его во время процесса и сделать сделку серьезной, надежной и успешной.
В Майами они известны как «риэлторы», что является обозначением Национальной ассоциации риэлторов, в которой работает более 1 миллиона членов в масштабах всей страны. Эти члены являются профессионалами в секторе недвижимости, которые имеют лицензию, предоставленную Государственным департаментом Флориды для участия в сделках с недвижимостью, будь то жилое, коммерческое или управление недвижимостью, а также другие филиалы, принадлежащие ассоциации.
Екатерина Романенко, президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
Считаю, что при осуществлении сделок с недвижимостью платить комиссию агенту должны обе стороны - покупатель и продавец.
Сейчас широко распространена услуга поиска объекта, когда потенциальный приобретатель заказывает соответствующую работу в агентстве недвижимости. За это он платит фиксированную сумму. При последующей сделке по приобретению нужной квартиры или комнаты человек выплачивает комиссию за осуществление соответствующей операции. Эта система формировалась годами, и поменять ее в одночасье не получится.
Однако, на мой взгляд, в идеале работу по осуществлению сделки необходимо оплачивать исходя из текущего развития рынка. Если спрос превышает предложение, комиссию должен платить покупатель. В обратном случае - продавец.
Мы можем классифицировать «риэлторов» на две категории: продавцы и советники. Примером, чтобы понять разницу между ними, является тип «риэлтор» «Дорал Вендор», который будет сосредоточен только на том, чтобы предлагать и пытаться продать недвижимость в этом городе и полностью забыть, что их потребности и интересы уже что этот брокер специализируется на продаже недвижимости, а не на консультировании клиентов.
Команда специализированных консультантов. У вас есть команда профессионалов, которые ведут меня с налоговыми, юридическими, правовыми и инспекционными последствиями собственности? Как давно вы занимаетесь недвижимостью? Вы посвящаете себя этой профессии полный рабочий день или у вас есть другая работа?
Наталья Корчуганова,
вице-президент Кузбасской гильдии риэлторов:
У нас сложилась практика, когда услуги риэлтора оплачиваются продавцом объекта недвижимости. На взгляд кемеровских специалистов, такая схема наиболее оптимальна, соответствует реалиям нынешнего дня и потребностям рынка.
В рекламных объявлениях указывается цена объекта недвижимости с учетом вознаграждения агенту недвижимости. Можно смело говорить о том, что у нас сложился рынок продавца.
В дополнение к лицензии на недвижимость у вас есть еще одна карьера, учетные данные или профессиональные курсы? Какие дополнительные услуги он предлагает? Можете ли вы ссылаться на отзывы от предыдущих клиентов? Если вы нанимаете брокера для продажи своего дома, вам также потребуется следующая информация, чтобы убедиться, что вы имеете дело с экспертом по недвижимости, который поможет вам получить самую высокую цену за ваше имущество в кратчайшие сроки.
Каков ваш маркетинговый план? Сколько стоит комиссия и как она делится? Сколько единиц доступно в моем сообществе? Какова средняя цена доступных единиц? Сколько стоит среднее время на рынке? Сколько единиц было продано за последние 6 месяцев? Какова средняя цена проданных единиц?
Сергей Сухарев,
вице-президент НП «Объединение риэлторов Тюмени», председатель совета директоров ООО «Адвекс-Т»:
Платить комиссионное вознаграждение риэлторам, на мой взгляд, должен как покупатель, так и продавец. Оказывая услугу последнему, мы проверяем юридическую историю объекта, его техническое состояние, другие подобные факторы.
Когда к помощи агента обращается желающий приобрести объект недвижимости, то мы, застраховав свою профессиональную деятельность, несем финансовую ответственность за проведение сделки. Из базы данных предлагаются объекты, которые уже прошли юридическую экспертизу. Поэтому помощь, оказываемая агентством продавцу и покупателю, должна вознаграждаться обеими сторонами сделки.
Сегодня эту услугу в нашем регионе как правило оплачивает лишь покупатель. На мой взгляд, это неправильно и не соответствует реалиям сегодняшнего дня. Поэтому все чаще на профессиональных форумах звучат предложения изменить устаревшую систему и перейти к использованию новой формы договоров с продавцами недвижимости.
Как долго эти единицы на рынке были проданы? Каков расчетный баланс прибыли? Ваш агент по недвижимости будет задействован в ходе транзакции, и ваше вмешательство должно включать в себя, по крайней мере, следующие виды деятельности. Помогите определить свои потребности и способности.
Ввести различные варианты инвестиций и помочь вам в процессе поиска. Предоставьте вам общую информацию о различных способах размещения титула собственности и возьмите его рука об руку с профессионалами, которые помогут вам с юридическими, налоговыми, правовыми и инспекционными вопросами.
Татьяна Родионова,
генеральный директор консультационно-аналитического центра «Недвижимость Планеты»:
В отличие от России, где продавец не платит ничего, а обязанность предоставления вознаграждения агентству по договору обычно возложена на плечи покупателя, в большинстве стран Европы и в США распространена практика выплаты комиссионных продавцом.
Если покупатель недвижимости нанимает своего специалиста и тот находит ему объект, выставленный другим агентством, то заложенное в стоимость этой недвижимости вознаграждение обычно делится между двумя агентами (агентствами) пополам. При этом договорная база бывает разной - по заключенному между сторонами соглашению, определенную часть вознаграждения может оплачивать продавец, а другую покупатель (каждый - своему агенту). Либо тот, кто реализует объект, выплачивает комиссионные специалисту по проведению сделки, а он уже делится с представителями покупателя.
