Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Главные черты договора переуступки права аренды земельного участка

Гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть. В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу. Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».

Что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права , подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.

При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два. И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку.

• Когда договор аренды заключен на период, превышающий пять лет, арендатор может передать свои права, всего лишь уведомив об этом владельца.
• При кратковременной сделке (до пяти лет), арендодатель должен выразить свое согласие, иначе переуступка не состоится.

Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.

Запрет на такое мероприятие

Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

• Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
• Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
• Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
• Когда прежний арендатор не погасил .

Как оформить сделку

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

• Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
• Подтверждение постановки на учет в налоговой;
• Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
• Оригинал и копии договора аренды;
• Кадастровая карта надела;
• Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
• План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Согласие и заявление

Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.

Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.

В Вы найдете бланк для составления согласия на переуступку прав аренды земельного участка.

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка — 1

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка — 2

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка — 3

Образец договора

Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.

Главное правило при составлении договора переуступки – его содержание не должно противоречить пунктам договора аренды.

К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.

В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:

• Реквизиты участвующих в сделке сторон;
• Дата оформления переуступки;
• Сведения о предмете договора, то есть участке;
• Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
• Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
• Условия расторжения сделки.

Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка вы можете . Также эти документы ниже доступны для просмотра.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Договор переуступки права аренды земельного участка — 1

Договор переуступки права аренды земельного участка — 2

Договор переуступки права аренды земельного участка — 3

Договор переуступки права аренды земельного участка — 4

Договор переуступки права аренды земельного участка — 5

Договор переуступки права аренды земельного участка — 6

Договор переуступки права аренды земельного участка — 7

Договор переуступки права аренды земельного участка — 8

Договор переуступки права аренды земельного участка — 9

Договор переуступки права аренды земельного участка — 10

Договор переуступки права аренды земельного участка — 11

Регистрация документа

Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физлицом.

Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:

• Заявление;
• Паспорт;
• Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
• Правоустанавливающие документы на землю;
• Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
• Два подписанных варианта договора о переуступке;
• Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
• Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
• Согласие залогодержателя (в случае, когда ).

Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:

• Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
• Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.

Госпошлина за переуступку

Размер госпошлины за переуступку прав аренды земельного участка определяется по таким же правилам, что и при отчуждении имущества. Сумма будет значительно варьироваться, отталкиваясь от того, кем являются стороны сделки.

• Когда переуступка происходит между физлицами, пошлина равна 2 000 рублей (сумма делиться на всех участников данной сделки).
• Юрлица выплачивают 22 000 рублей. Сумма также делиться между сторонами договора;
• Когда договор оформляется между гражданином и предприятием, первая, из указанных сторон, выплачивает 2 000 рублей, вторая – 22 000 рублей.
• Юрлица, заключающие договор с государством или муниципалитетом, платят госпошлину в размере 22 000 рублей.
• Физлица, вступающие в сделку с государством, уплачивают 2 000 рублей.
• Иногда в сделке участвует государство (субъект, ), юрлицо и физлицо. Первая из перечисленных сторон освобождается от пошлины, вторая выплачивает 22 000 рублей, разделенные между представителями, а третья – 2 000 рублей.

Перенаем удобен тем, что позволяет компании получить имущество в аренду, сохранив при этом условия действующего договора, заключенного с другим арендатором. Например, соглашение перенайма можно использовать в ситуации, когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды, который содержит выгодные условия, зарегистрирован и является долгосрочным. Плюсом перенайма является и то, что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются с множеством вопросов по оформлению такой сделки, поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья. Не добавляют определенности и неоднозначные требования по заключению сделки перенайма в судебной практике и разъяснениях представителей Росреестра. При этом отсутствие существенных элементов сделки может привести к признанию перенайма несостоявшимся. В этом случае новый арендатор лишится права аренды, а прежний рискует ответить за долги по арендным платежам.

Условия договора перенайма.

При подготовке договора перенайма юристу необходимо учесть ряд тонкостей, чтобы сделку не оспорили. Таких нюансов немало: от правильной формулировки предмета договора до получения нужных согласий на сделку.

Предмет договора. Это - передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды, при которой другому лицу передается только имущество, да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.

На практике наиболее распространенной ошибкой является заключение не соглашения о перенайме, а договора цессии, в рамках которого другой компании передается только право аренды. Однако право аренды всегда сопровождается определенными обязанностями (в отношении порядка и условий пользования имуществом, его содержания, арендной платы, ремонта). Именно поэтому не допускается уступка чистого права аренды, не обремененного обязанностями (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, определение ВАС РФ от 15.02.10 № ВАС-17574/09, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.09 по делу № А46-13484/2009). Возникает закономерный вопрос: можно ли вместо договора цессии заключить соглашение, включающее в себя одновременно уступку права и перевод долга. Да, конечно можно. Но это как раз и есть договор перенайма, который законодатель предлагает использовать для перемены арендатора. К этому договору применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга.

Основание перенайма. Во-первых, в договоре нужно четко указать обязательство, из которого возникли передаваемые права и обязанности (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.09 по делу № А82-3588/2008-38). Сторонам лучше подробно описать основание возникновения права аренды (реквизиты договора аренды), индивидуализировать объект аренды, определить объем, порядок и условия передачи прав и обязанностей, установить порядок расчетов и передачи объекта аренды, а также указать состояние задолженности первоначального арендатора на момент перенайма.

Возмездность договора. Для исключения риска признания договора ничтожным как дарения, запрещенного между коммерческими организациями, в договоре перенайма лучше предусмотреть оплату за передаваемые права и обязанности (указать размер и порядок внесения платы новым арендатором). Если договор перенайма уже заключен и условия о возмездности в нем отсутствуют, то несмотря на преобладающую в судебной практике позицию о ничтожности таких сделок, шансы доказать его действительность все же есть.

Передача документов. Согласно пункту 2 статьи 385 Гражданского кодекса, в договоре стоит предусмотреть порядок передачи новому арендатору следующих документов: оригинала договора аренды, свидетельства о госрегистрации права аренды, технического (кадастрового) паспорта или плана, иных документов, подтверждающих исполнение обязанностей арендатора и отсутствие задолженности по арендным платежам (акты сверок, письма).

Оформление перенайма.

Гражданский кодекс не содержит специальных правил о форме договора перенайма. Поскольку он содержит в себе элементы цессии и перевода долга, то к нему применяются в соответствующих частях правила об этих договорах.

Форма договора. Договоры цессии и перевода долга должны быть составлены в той же форме, что и основной договор (ст. 389 , 391 ГК РФ). Основным договором является договор аренды. Он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Значит, договор перенайма можно оформить только путем подписания единого документа. Иные способы заключения сделки перенайма являются ненадлежащими, а сама сделка - незаключенной (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.06 по делу № А40-22814/06-84-173, федеральных арбитражных судовПоволжского округа от 24.01.06 по делу № А06-1320/2-22/05, Московского округа от 12.10.04 по делу № КГ-А40/8996-04).

Государственная регистрация. Если договор аренды подлежал регистрации, договор перенайма также следует зарегистрировать. Он регистрируется как самостоятельная сделка и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.09 по делу № А11-11689/2008-К1-17/45). Внесения изменений в основной договор аренды не требуется.

Трудности возникают в случае, когда долгосрочный договор аренды был зарегистрирован, а по истечении указанного в нем срока возобновлен на неопределенный срок без погашения записи об аренде в ЕГРП. Возникает закономерный вопрос: подлежит ли госрегистрации соглашение о перенайме. Однозначного ответа на него нет ни в законодательстве, ни у представителей Росреестра. Логично предположить, что соглашение о перенайме не подлежит регистрации, поскольку договор аренды является продленным на неопределенный срок (п. 11информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Следовательно, стороны могут заключить его и произвести замену арендатора, не сообщая об этом в Росреестр. Такое решение основано на законе, но рискованно. Например, при перенайме земельного участка новый арендатор в последующем может столкнуться с проблемой регистрации построенных на нем объектов недвижимости, поскольку по данным Росреестра арендатором земельного участка будет являться предыдущий арендатор. В результате у нового арендатора будут отсутствовать правомочия на регистрацию построенных объектов.

Можно попробовать зарегистрировать соглашение о перенайме, несмотря на то, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Некоторые специалисты регистрационной службы считают, что если нет иных оснований для отказа в регистрации, соглашение должно быть зарегистрировано. Однако поскольку законом этот вопрос не урегулирован, практика может значительно отличаться. В итоге получается, что гарантий того, что соглашение о перенайме пройдет госрегистрацию, нет.

Наиболее безопасным в этой ситуации может стать заключение арендодателем и первоначальным арендатором дополнительного соглашения к договору аренды о пролонгации договора на определенный срок и его регистрация в Росреестре. А уже после этого арендаторы (первоначальный и новый) могут заключить договор перенайма и зарегистрировать его.

Акт приемки-передачи. Подписания какого-либо акта о передаче объекта аренды между арендодателем и новым арендатором в принципе не требуется, поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды уже исполнено. Однако такой акт может быть подписан между первоначальным и новым арендаторами как гарантия того, что объект аренды передается в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с договором (ст. 611 , 612 ГК РФ).

Получение согласия на перенаем.

Помимо соблюдения требований к форме и содержанию договора сторонам придется своевременно заручиться необходимыми согласиями на совершение сделки.

Согласие арендодателя. Его наличие обязательно, иначе сделка будет признана ничтожной как несоответствующая закону (п. 1 ст. 391, ст. 168 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 08.06.09 г. по делу № А55-12173/2008, Северо-Кавказского округа от 12.03.10 по делу № А32-13018/2009). Исключение составляет перенаем земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если срок договора аренды более пяти лет, а договор не предусматривает обязанности арендатора получать согласие. В этом случае арендатор вправе лишь уведомить собственника (арендодателя) (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11).

Согласие арендодателя может быть оформлено в виде отдельного документа или приложением к договору. Если согласие на перенаем в общем виде было включено в текст договора аренды, то дополнительно получать его необходимости нет. П. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66. договорной перенайм уполномоченный

Согласие уполномоченного органа арендатора на крупную сделку. Помимо общих правил отнесения сделки к крупной в судебной практике сформулирован еще один, дополнительный признак: прекращение производственной деятельности компании в результате заключения договора (п. 40 информационного письма от 11.01.02 № 66). Например, если в аренду сдано имущество, необходимое компании для осуществления ее основной деятельности. Этот признак некоторые суды распространяют и на отношения перенайма (постановление ФАС Московского округа от 19.08.10 по делу № А40-151327/09-150-1025). Причем если истец заявляет о недействительности сделки по причине отсутствия согласования, он должен доказать факт прекращения деятельности именно вследствие заключения договора (постановление ФАС Центрального округа от 16.09.08 по делу № А14-13452-2007/406/29).

Однако в судебной практике нет единого мнения о том, может ли перенаем являться крупной сделкой. В одном случае суды полагают, что передача прав и обязанностей не влечет отчуждения имущества (имущественных прав) и не может признаваться крупной (постановления ФАС Центрального округа от 07.10.09 по делу № А09-15294/2008, Московского округа от 31.07.06 по делу № А40-45358/05-134-401). Согласно противоположной точке зрения, право аренды - это имущественное право, которое входит в состав имущества (ст. 128 ГК РФ). Следовательно, сделки по его отчуждению могут признаваться крупными (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.02.09 по делу № А59-3485/2006).

Вывод напрашивается: лучше получить одобрение уполномоченного органа компании на совершение этой сделки.

Регламент норм законодательства не обращается к специальному толкованию понятий договор и соглашение, когда речь идёт о переуступке права аренды на земельный надел. Отсутствие дифференциации вносит некоторую произвольность в применение названий этих видов документов.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Сущность гражданско-правового договора опирается на его юридическую автономность, которая может корректировать отдельные положения и пункты прилагаемыми дополнительными соглашениями.

Договор уступки или цессии отражает нормы, характеризующие соглашение тем, что оно правоспособно только при опоре на .

Без предоставления первичного договора, договор цессии не является правоспособным.

Однако предусматриваются некоторые различия в определении договора цессии и соглашения о переуступке:

1. Под договором принято понимать документ, на основании которого происходит полная передача арендных прав, когда предшествующий арендатор полностью исключается из гражданско-правовых отношений, передавая правопреемство земельным участком цессионарию.

   По завершении процедуры переуступки цессионарий выступает арендатором.

2. При соглашении допускается передача права заключения договора аренды после , но до момента оформления аренды выкупившей его стороной.
3. Также – , когда изменяется лишь часть положений договора аренды. Арендатор продолжает выступать в той же роли, не утрачивая статуса титульного владельца прав на землю.

Процедура передачи обязанностей между физ. лицами

Соразмерно компетенции сторон, документ может оформляться:

• самостоятельно;
• в риэлторской компании;
• офисе юридической фирмы;
• нотариальной конторе.

При самостоятельном составлении текста документа целесообразно удостоверить подписи нотариально .

Это же допустимо и в остальных случаях. Нотариальное удостоверение не всегда является обязательным, но придаёт имущественной сделке дополнительную правоспособность.

Обязательно нотариальное удостоверение лишь тогда, когда предшествующий договор удостоверялся нотариусом или заключался в нотариате по типовому образцу . После составления и подписания документа сторонами, он подлежит обязательной регистрации в кадастровой палате (Росреестре), согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федеральных законов:

Когда необходима регистрация?

Регистрация происходит непосредственно после завершения оформления сделки . Её принципиальная необходимость в том, что здесь происходит официальное закрепление полномочий за правопреемником.

Согласно положениям договора, за цессионарием закрепляется право аренды земли, о чём в учётной записи (ГКН) будут внесены соответствующие сведения.

ВАЖНО! Полномочия аренды вступают в юридическую силу в день завершения процедуры регистрации.

Существенные условия договора цессии обязательно должны отражать и передавать полномочия только в том объёме, в котором они были приняты предшествующими контрагентами.

Здесь недопустимо вносить коррективы по , и иным условиям, установленным арендатором. Цессия требует подробного и полного переноса всех пунктов и положений, которые действуют на момент её оформления.

Составление документа для физических лиц

1. 
   В начале, до официального , требуется оповестить о планировании данной процедуры арендатора.

   Его уведомление должно быть официальным, с подтверждающими документами. Оно может передаваться:

   • лично в руки, под роспись;
   • заказным письмом с уведомлением о получении.

   Если в договоре переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами указан отдельный пункт о недопустимости переуступки прав, процедура цессии окажется недействительной.

   Если цессионарий просит изменить некоторые условия аренды, потребуется составить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем, что позволяет изменить соответствующий пункт при переуступке.

2. После проведения данных действий, цедент представляет цессионарию пакет документации, отражающий правоспособность земельного участка и допускающий переход полномочий. Проверив документацию, стороны приступают к оформлению договора переуступки.
3. Они составляют новый текст, с обязательной опорой на факт наличия . Его характеристики и реквизиты даются во вводной части. Если ранее проводилась переуступка, то здесь же даётся перечень всех процедур, со ссылкой на документы.
4. Далее формулируются пункты, в которые переносятся сведения из предшествующего документа или из дополнительных соглашений, которые к нему прилагаются. К таковым относятся нижеследующие:
   

   Исходя из сопутствующих обстоятельств, допустимо принимать и вносить такие положения, в которых возникает юридическая потребность, но не допускающих нарушения норм законодательства. Главное условие – последующее исполнение принятых положений, иначе согласно нормам статьи 450 ГК РФ , допускается расторжение принятых договорённостей.

5. По завершении основного текста могут даваться особые примечания. Далее стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные и сведения для обратной связи. Если документ составлялся юристом или иным уполномоченным лицом, все три экземпляра удостоверяются его подписью, печатью и вписываются реквизиты юридического лица (или ИП).

   СПРАВКА! Типовой договор составляется нотариусом на специальном бланке по заявлению сторон и без их участия.

6. Готовые экземпляры передаются для , после чего .

Уступка требования или перевод долга — явление в современном гражданском обороте распространенное. А вот соглашения о передаче одновременно и прав, и обязанностей по уже заключенному договору встречаются реже. Однако эта невостребованность обусловлена скорее непониманием природы такого рода сделок, ведь передача прав и обязанностей представляет собой не поименованную в ГК РФ договорную конструкцию. О тонкостях оформления полноценной замены стороны в договоре, объеме переходящих прав и обязанностей, а также иных интересных моментах и пойдет речь в настоящей статье.

Российское гражданское законодательство предоставляет участникам делового оборота широкий спектр возможностей договорного оформления своих обязательственных отношений и их динамики. Стороны договора могут новировать свои обязательства или прекратить их отступным, уступить права требования из обязательств или перевести долги, возложить исполнение обязательства на третье лицо или установить обязательства в пользу третьего лица, а также многое другое. Судебная практика допускает даже прекращение отступным обязательств, возникших из недействительных сделок — реституционных обязательств (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 ГК РФ»).

Права и обязанности по договору могут переходить к третьим лицам на основании соглашения или судебного акта

Передача прав и обязанностей по договору (в отличие от цессии и перевода долга) влечет перемену лиц не в конкретном, отдельно взятом обязательстве, а сразу во всех обязательствах, возникающих из определенного договора. Передача всех прав и обязанностей по договору, как отмечается в судебной практике, означает полную замену стороны во всех договорных обязательствах, включая акцессорные обязательства (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).

В арсенале существующих в настоящее время договорных конструкций, опосредующих обязательственные отношения участников делового оборота, стоит отметить соглашение о передаче всех прав и обязанностей по ранее заключенному договору. Такая договорная модель прямо предусмотрена в законе только для некоторых видов договоров (перенаем в договоре аренды, передача страхового портфеля и др.). В виде универсальной модели, при помощи которой можно было бы производить замену стороны в любом договоре, закон рассматриваемое соглашение не закрепляет. Оно не предусмотрено ГК РФ , но и не противоречит ему, а потому является допустимым в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Частный случай заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору можно встретить в сфере страхования. Так, п. 5 ст. 25 Закона РФ от 27.11.92 № 4015-1 «Об организации страхового дела в РФ» предусмотрено, что страховщик (за исключением общества взаимного страхования) может передать обязательства, принятые им по договорам страхования (страховой портфель), одному страховщику или нескольким страховщикам (замена страховщика), имеющим лицензии на осуществление тех видов страхования, по которым передается страховой портфель, и располагающим достаточными собственными средствами, то есть соответствующим требованиям платежеспособности с учетом вновь принятых обязательств. Передача страхового портфеля осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ. Страховой портфель может быть передан от одного страховщика другому, если последний удовлетворяет обязательным требованиям, преду­смотренным п. 12 Порядка передачи страхового портфеля при применении мер по предупреждению банкротства страховой организации, а также в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве страховой организации (утвержденного приказом Минфина России от 13.01.2011 № 2н).

Кроме того, перевод прав и обязанностей по заключенному договору может быть осуществлен в судебном порядке. К примеру, когда нарушается преимущественное право участника делового оборота при продаже доли в праве общей долевой собственности на имущество, он вправе потребовать перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с нарушением преимущественного права (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Аналогичное право есть у участников и акционеров хозяйственных обществ в случае продажи другими участниками и акционерами принадлежащих им долей и акций в уставном капитале с нарушением преимущественного права покупки (п. 18 ст. 21 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», абз. 4 п. 3 ст. 7 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). Кроме того, перевода прав на себя может потребовать арендатор при нарушении арендодателем его преимущественного права заключения договора аренды (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Перенаем — способ передачи прав и обязанностей арендатора

Для определения правовой природы соглашения о передаче прав и обязанностей по договору обратимся к конструкции договора перенайма, закрепленного в законодательстве, в отношении которого в настоящее время сложилась обширная правоприменительная практика.

Передача прав и обязанностей (перенаем) является одним из видов пользования арендованным имуществом наряду с его предоставлением в безвозмездное пользование, передачей арендных прав в залог, внесением их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Передача права аренды арендатором другому лицу допускается лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ , применение же иных способов, не предусмотренных законом, не допускается (постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2007 по делу № А09-3274/06-19).

Применительно к аренде земельных участков передача прав и обязанностей по договору аренды регулируется специальной нормой — п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ . Так, арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В перечисленных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как видно из приведенных определений договора перенайма, его предметом является передача прав и обязанностей по заключенному договору. Поскольку специальных указаний в законе нет, существенным условием такого договора является условие о предмете в соответствии со ст. 432 ГК РФ . То есть в договоре обязательно следует отразить объем передаваемых прав и обязанностей, а также обозначение договора, из которого они возникли (номер, дата, стороны, его существенные условия, сведения о регистрации, если он был зарегистрирован). Если первоначальный договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему также подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»).

Суд может признать перенаем как возмездной, так и безвозмездной сделкой

В практике встречаются разные подходы к решению вопроса о том, является ли соглашение о передаче прав и обязанностей по договору возмездным или безвозмездным. Если такое соглашение признать безвозмездным, то при его заключении должен соблюдаться запрет дарения между коммерческими юридическими лицами, установленный ст. 575 ГК РФ . Но преобладающим все-таки является подход, согласно которому перенаем не может быть квалифицирован в качестве дарения, поскольку при заключении такой сделки одновременно с правами передаются также обязанности, что можно рассматривать как встречное предоставление.

Мнение о возмездности сделки по передаче прав и обязанностей по заключенному договору высказано, например, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 22.06.2009 по делу № А44-3757/2008. Если одна сторона в обязательстве имеет и права, и обязанности по отношению к другой стороне, то есть является одновременно и кредитором, и должником, при замене стороны в обязательстве происходит одновременно уступка права и перевод долга. Передача прав и обязанностей по договору лизинга не противоречит ст. 382, 391 и 615 ГК РФ . Таким образом, по смыслу ст. 572 ГК РФ обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения очевидное намерение передать право в качестве дара. Передача же права одновременно с обязанностями, по мнению суда, не свидетельствует о безвозмездности сделки. Аналогичные выводы есть в постановлениях ФАС Московского округа от 15.05.2007 и 22.05.2007 № КГ-А40/4059-07, Определении ВАС РФ от 15.10.2009 № ВАС-12735/09).

Судебные акты с подобным обоснованием далеко не единичны. Например, в споре, который так и не дошел до Президиума ВАС РФ, ответчик не только принял от истца право последующего выкупа предмета лизинга по выкупной цене, которую истец фактически не вносил, но и освободил последнего от дальнейшего исполнения обязательств по договору финансовой аренды. Суды не усмотрели безвозмездного характера соглашения, а ВАС РФ посчитал данный вывод обоснованным (Определение ВАС РФ от 21.01.2011 № ВАС-18578/10). Передачу прав и обязанностей арендатора суды также рассматривают как возмездную сделку (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.07.2009 по делу № А32-6808/2008).

Правда, при рассмотрении одного из дел ФАС Северо-Западного округа признал ничтожным соглашение о передаче прав арендатора по мотиву его безвозмездности в отношениях между коммерческими организациями. Однако в этом деле передавались только права из договора аренды, и ничего не было сказано об одновременном переводе обязанностей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2009 по делу № А21-7804/2007).

Вместе с тем встречается и принципиально противоположная позиция, согласно которой соглашение о передаче прав и обязанностей относится к безвозмездным сделкам и квалифицируется как дарение. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа удовлетворил иск организации о признании договора перенайма недействительным, указав, что сделка являлась безвозмездной и была совершена между коммерческими организациями, что нарушает требования ст. 575 ГК РФ , на основании которой дарение между коммерческими организациями не допускается (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.2007 № А19-4490/07-58-Ф02-8055/07).

При рассмотрении другого дела ФАС Московского округа отказал организации в удовлетворении требований о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору и о применении последствий недействительности сделки. При этом суд указал, что эта сделка в нарушение требований закона является безвозмездной и в силу ст. 575 ГК РФ запрещающей дарение имущества в отношениях между коммерческими организациями, признал ее ничтожной (постановление ФАС Московского округа от 03.05.2007 № КГ-А40/1903-07).

Однако правильной представляется все же первая позиция, в силу которой рассматриваемое соглашение дарением не признается. Ведь наряду с правами передаются также и обязанности, что следует рассматривать в качестве встречного предоставления в соответствии со ст. 423 ГК РФ . Чтобы сделку можно было квалифицировать в качестве дарения, из нее не только должно следовать явное намерение стороны одарить другую сторону, но и соблюдаться квалифицирующие признаки дарения, предусмотренные ст. 572 ГК РФ . К таким признакам относятся передача бесплатно вещи в собственность, имущественного права к себе или третьему лицу или освобождение от имущественной обязанности. В рассматриваемом же случае передается не только право, но и обязанности.

Иным образом дело будет обстоять, если по договору перенайма будет передаваться право аренды, а арендные платежи уже были внесены авансом за несколько периодов аренды вперед, в связи с чем новый арендатор будет освобожден от их внесения на значительный срок. В такой ситуации принятые новым арендатором на себя наряду с правами обязанности по внесению арендных платежей возникнут по истечении срока, за который арендная плата внесена. Логично предположить, что при указанных обстоятельствах сделка перенайма может быть квалифицирована как дарение. Ведь новый арендатор получит имущественное право с одновременным освобождением его от обязанности по внесению арендных платежей.

Новый арендатор отвечает за старые долги, если сам согласился на это

Еще один проблемный вопрос, возникающий при заключении соглашения о перенайме: к кому арендодатель вправе предъявлять требование о погашении задолженности по арендной плате, образовавшейся в период пользования арендованным имуществом прежним арендатором, — к прежнему арендатору или новому?

Передача прав и обязанностей представляет собой смешанный договор

Перенаем должен осуществляться с соблюдением правил о цессии и переводе долга. Это отмечают многие суды (см., к примеру, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2006 по делу № А58-7555/05-Ф02-2179/06-С2).

Вместе с тем следует иметь в виду, что понятия «долг» и обязанность» не являются равнозначными. Долг представляет собой образовавшуюся задолженность по оплате товаров, работ или услуг. Обязанность такой задолженностью не является, а представляет собой установленную законом или договором необходимость для субъекта выполнять определенные действия или воздерживаться от них. Таким образом, при наличии заключенного договора обязанность может существовать, в то время как долга может и не быть. Практическим последствием данного вывода является то, что правила о переводе долга к соглашению о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору могут применяться в том лишь только случае, если из договора, права и обязанности по которому передаются, действительно образовалась задолженность.

С учетом изложенного соглашение о передаче прав и обязанностей в настоящее время следует квалифицировать как гражданско-правовой договор, предметом которого выступает передача прав и обязанностей по ранее заключенному договору. Такой договор может быть поименованным (договор перенайма, передача страхового портфеля) или непоименованным (замена стороны по договору поставки, возмездного оказания услуг и др.). Данный договор является возмездным, поскольку наряду с правами по нему передаются также и обязанности. Однако если обязанности по внесению платежей за полученные права возникнут не сразу (когда они были внесены авансом предыдущей стороной), он является безвозмездным.

Поскольку в законе не содержится ограничений, предметом рассматриваемого соглашения могут быть не только права и обязанности, которые имеются на момент его заключения, но и те, что возникнут после его заключения.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору заключается в той форме, в которой был заключен основной договор, права и обязанности по которому передаются (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если такой договор подлежал государственной регистрации, то регистрации подлежит и само соглашение о передаче прав и обязанностей по нему.

По своей правовой природе данное соглашение представляет собой смешанный договор, поскольку включает в себя элементы различных договорных конструкций (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

к сведению

В судебной практике встречается мнение, что соглашение о передаче прав и обязанностей не может рассматриваться как крупная сделка и при отсутствии ее одобрения со стороны высшего органа управления компании признаваться недействительным. Так, ФАС Московского округа указал следующее. Поскольку таким соглашением передаются не только права, но и обязанности арендатора, в том числе обязанность по внесению арендных платежей, такая сделка не может рассматриваться в качестве сделки, направленной на отчуждение имущества, в связи с чем правила корпоративного законодательства РФ на нее не распространяются (постановления от 24.07.2006 по делу № КГ-А40/5576-06-1,2, от 22.02.2005 по делу № КГ-А40/481-05).

Арендные отношения в земельном праве – довольно частая ситуация, когда владелец земли передает свои права и обязанности на землю другому лицу. Арендатор пользуется участком и извлекает от этого прибыль, а арендодатель получает определенную плату за аренду его земли. Чтобы законодательно осуществить задуманное, оформляют договор переуступки прав аренды земельного участка.

Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений

• Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
• Под индивидуальное жилищное строительство.

Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.

Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.

Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.

Законодательная база

Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.

Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право:

1. Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для :
   • для исполнения залоговых обязательств;
   • обеспечительного взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов;
   • в виде пая, предусмотренного для участия в строительном кооперативе;
   • для оформления субарендного договора на часть арендованной земли;

   Все эти действия с землей арендатор вправе проводить без получения согласия собственника земли, но в пределах срока договора. Новый арендный договор с владельцем участка не заключается, но все права и обязанности перекладываются на нового владельца, за исключением передачи земли как залогового имущества.

2. Важным условием для заключения арендного договора считается установленная арендная плата – ст. 65 ЗК РФ. В ней даны определения о сроках внесения, ее размерах. Все эти показатели отображают в договоре. Если арендуется земля у государства, то условия предоставления участков в аренду, сроки и размер ставки определяются местной властью.
3. Также права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском Законодательстве , в ст. 615 пункте 2: у арендатора есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка

Под переуступкой прав арендатора понимается передача прав третьему лицу, который становиться основным арендатором. В большинстве случаев такая переуступка осуществляется при продаже строений, находящихся на арендованной земле. И исполнить это действие можно без собственника участка, но его необходимо уведомить о новом арендаторе путем письменного уведомления.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Кроме того, передача прав допускается также в таких ситуациях:

• Наниматель не имеет возможности уплачивать арендную стоимость, но при этом завершение обязательств касательно земельного надела ранее срока действия договора не предусмотрено.
• Собственник земельного надела (арендодатель) принимает решение передать право аренды на земельные ресурсы другому пользователю или организации. Мотивировать свое решение он может любыми обстоятельствами.
• Арендатор утратил необходимость в пользовании земельными ресурсами, однако не вправе расторгнуть договор аренды ранее установленного в договоре срока, так как в документе отсутствует пункт о досрочном прекращении арендных обязательств.

В каких случаях невозможно переуступить права арендатора?

• Если в арендном договоре не прописано право переуступки третьим лицам.
• Если земли отнесены к сельскохозяйственному назначению, но на них проводится строительство жилых зданий. Чтобы права переуступки наступили в этом случае, следует изменить целевое предназначение земли, взятой в аренду.
• При самовольном строительстве зданий, на которые не получены разрешительные документы или в случае возведения жилых комплексов не удовлетворяющие строительных и градостроительным нормам.
• Если в отношении арендованной земли заведено гражданское или уголовное дело, и на нее наложен запрет на любые действия судом.
• Наличие долга за аренду является препятствием для переуступки прав.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Процедура переуступки регламентируется положениями ст.615 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ, где обозначены варианты передачи прав аренды на землю. Стоит отметить, что временной промежуток, выделенный для переуступки, не может быть большим, нежели срок аренды, обозначенный в соглашении. Если передача прав и обязанностей касательно пользования земельными ресурсами составляет менее 5 лет, при оформлении сделки не требуется личное присутствие владельца надела. Если срок превышает 5 лет, тогда потребуется официально уведомить владельца, получить его согласие на сделку. Без письменного документа, подтверждающего согласие собственника, процедура не может быть осуществлена.

Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

Обычно проводятся аукционы по передаче государственных земель в аренду , и выигравший в аукционе гражданин, может передать свое право заключения арендного договора другому лицу. Обычно сделка проходит с использованием рыночных отношений, то есть за большую плату оформляется переуступка прав.

Однако, если аукцион признан недействительным по разным причинам, то победителя нет, и участник аукциона может оформить договор аренды, но переступить свои права в этом случае он не имеет права.

Видео: Процедура

Правовые отношения о переуступке прав аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, причем это допустимо только в пределах установленных арендных сроков и без изменения условий пользования. Если в арендном договоре нет иных условий, и срок его действия превышает пятилетний срок, то собственнику участка направляется уведомительное письмо о смене арендатора.

Если арендным договором оговорен порядок перехода прав на третьих лиц, то отдельный договор не составляют.

Если арендные отношения по переуступке прав оформляются сроком превышающим год, то соглашение должно быть зарегистрировано в кадастровой палате, и только тогда оно имеет юридическую силу.

Подписывают соглашение обе стороны: тот арендатор, кто уступает свои права, и тот, кто стал его правопреемником по соглашению.

Если соглашение подписывается физическим лицом, состоящим в официальном браке, то для совершения сделки необходимо разрешение от супруга или супруги на заключение сделки.

На что обратить внимание при оформлении сделки по переуступке прав?

• На конечную дату перехода имеющихся прав аренды новому владельцу: обычно она совпадает с датой регистрации договора.
• На достижение согласия с владельцем участка о переуступке, если срок аренды превышает пятилетний срок.
• Определение расчетных операций: как и когда, будет осуществлена оплата за новое соглашение.
• Текст соглашения должен быть составлен в соответствии с установленными правилами, и если оно будет неправильно написано, то впоследствии эта сделка может быть признана недействительной.

Форма соглашения и бланк договора, скачать

Обязательные реквизиты:

• Паспортные данные обеих сторон в сделке, их место постоянной или временной регистрации.
• Юридический адрес предмета сделки, номер кадастрового паспорта, общая площадь надела.
• Описание порядка передачи прав и возникших обязательств по новой сделке.
• Если есть задолженность по уплате аренды старым пользователем, то описание способа ее погашения и полная сумма долга. Она учитывается при оплате аренды новым правообладателем.
• Основания возникновения прав на аренду у прежнего владельца: арендный договор, кадастровые и прочие документы, подтверждения оплаты аренды.
• Справка из реестра прав об отсутствии ограничений: земля не заложена, не находится в судебном споре.
• Условия и размер оплаты арендной земли. Оплату можно разграничить: можно внести одноразовый платеж, а можно оплачивать ежемесячно или ежеквартально, по соглашению сторон по сделке.
• Можно наделить нового арендатора и дополнительными обязанностями, например, оплачивать расходы по улучшению качества земли и другие обязательства.
• Дата составления соглашения и подписи обеих сторон.

Соглашение позволяет только пользоваться земельным наделом, но право распоряжения остается у его настоящего владельца. Но передать можно только те права на землю, которые присутствовали у арендатора, невозможно передать то, чего нет в природе.

Форма соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Необходимые документы для регистрации

• Заявление с просьбой зарегистрировать соглашение.
• Копия прежнего арендного договора.
• Оригиналы и копии кадастровых документов на участок.
• Оригинал предварительного и окончательного соглашения на переуступку арендных прав.
• Уплаченная государственная пошлина.

Если оформлением занимаются физические лица, то нужно предоставить общегражданские паспорта сторон.

Юридические лица предоставляют оригиналы и копии учредительных документов, выписки из ЕГРЮЛ, идентификационный номер организации. Нужно и удостоверение личность гражданина, подающего от имени организации документы на регистрацию и доверенность на выполнение этих действий от имени руководства.

Стоимость оплаты услуг по регистрации соглашения для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей, а для физических – 2 тысячи.

Новые арендные отношения начинают свое законное действие только после окончания регистрационных действий, только после этого момента арендатор становится полноправным пользователем земли.