Расторжение договора аренды. Односторонний отказ от исполнения договора аренды Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке

Может быть расторгнут как по соглашению между сторонами, так и по решению суда или, в определенных законодательством случаях – в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон. Тем не менее, законодательно обеспечивается защита всех сторон заключенной сделки, которая препятствует самовольному прекращению обязательств арендатора и арендодателя друг перед другом.

Когда допустимо одностороннее расторжение договора любой из сторон

Несмотря на то, что ст. 310 ГК РФ предусматривает невозможность одностороннего отказа в большинстве случаев от принятых обязательств, в ней же устанавливаются и допущения, позволяющие одной из сторон отказаться от исполнения взятых на себя по договору прав и обязанностей. Так, в общем случае, право одностороннего отказа по договору, если он заключен между предпринимателем и лицом, не являющимся предпринимателем, сохраняется исключительно за той стороной, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность.

При этом законодательство предусматривает указание в договоре возможной ответственности за его расторжение в одностороннем порядке. Если же таковая ответственность не предусмотрена, сторона, пострадавшая от прекращения исполнения другой стороной обязательств, имеет право потребовать в судебном порядке возмещения понесенных расходов и прочих издержек.

Ст. 452 ГК РФ допускает расторжение договора по инициативе одной из сторон в случае непредвиденного изменения обстоятельств. В то же самое время, законодательство регламентирует извещение второй стороны о прекращении договора и обращение в суд в случае отсутствия согласия и наличия между сторонами споров.

Одностороннее прекращение договора аренды арендатором

Непосредственно правовое обоснование расторжения договоров, касающихся аренды имущества и прав на прекращение исполнения обязательств со стороны арендатора, предоставляется в ст. 620 ГК РФ, которая однозначно регламентирует ситуации, в которых он может прекратить исполнять свои обязательства по заключенной сделке. К таковым случаям относится:

Важный факт

В вышеперечисленных случаях арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд и без уведомления арендодателя. В то же самое время, судебное рассмотрение возникающих споров между сторонами возможно по инициативе любой из сторон в случае подобного прекращения взаимных обязательств и прав.

Расторжение договора аренды по желанию арендодателя

Законодательство устанавливает более строгие требования, касающиеся права расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, для арендодателей. Регламентируются таковые возможности положениями ст. 619 ГК РФ, которая полностью обоснов ывает право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при наступлении следующих обстоятельств:

• Когда арендатор нарушает установленные договором или самой сущностью имущества правила его использования;
• В случаях, если использование арендатором имущества наносит существенно больший, чем нормальный при правильных условиях эксплуатации, ущерб его состоянию;
• Когда арендатор более чем двукратно подряд нарушает порядок оплаты и установленные договором расчетные сроки;
• Не обеспечивает своевременный ремонт и обслуживание имущества, если таковая обязанность возложена на него согласно договору, отдельными законами или правовыми актами.

Важный факт

Арендодатель всегда обязан уведомить арендатора о прекращении взаимоотношений по договору. При этом таковое уведомление должно предоставлять возможность арендатору исправить ситуацию прежде, чем договор будет расторгнут.

Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды

Законодательство предусматривает и другие возможные случаи прекращения действия договора по инициативе одной из сторон. Так, причины для одностороннего прекращения аренды могут предусматриваться непосредственно положениями самой заключенной сделки как для арендодателя, так и для арендатора. Кроме этого, следует отметить, что любая из сторон всегда может обратиться в суд для последующего расторжения договора по его решению.

При этом обращение в суд возможно и не только при наступлении событий, разрешающих расторгнуть договор в одностороннем порядке. Причиной для обращения в органы правосудия может быть или непредвиденное наступление определенных обстоятельств, или же подозрение на нарушение и ущемление прав одной из сторон договора. Судом в таком случае будет проведена оценка условий на которых заключается договор, а также аналогичных договоров в местности.

Пример: арендатор может потребовать расторжения договора аренды с арендодателем, если в среднем по региону стоимость аналогичных услуг в несколько раз ниже, чем заявлено в условиях договора. При этом, если таковые изменения наступили в связи с удешевлением предложений на рынке, а в договоре предусмотрена выплата неустойки за досрочное прекращение аренды, суд может вынести решение как о прекращении действия договора аренды, так и о принудительном изменении условий заключенного договора без приостановления действия взятых арендатором или арендодателем обязательств.

Договор аренды, предметом которого является недвижимое имущество, заключается на конкретный период или без его указания (бессрочно). Однако нередки ситуации, когда одна из сторон изъявляет желание прекратить действие арендных отношений досрочно. Расскажем в статье, в каких случаях возможно расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке.

Законодательство построено так, что обеспечивает защиту интересов обеих сторон по гражданским договорам и, в частности, по договору аренды. Это вполне логично, ведь договор аренды недвижимого имущества – двухсторонняя сделка. Чтобы продолжительность арендных отношений прекратилась до прописанного срока действия, требуется заручиться согласием как арендатора, так и арендодателя.

Для защиты участников арендных отношений в ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно только в результате вынесения на то соответствующего судебного решения.

Добиться расторжения договора аренды можно только при наличии существенных на то оснований.

В ст. 450 ГК РФ указываются основания общего характера, которые могут стать причиной прекращения арендных отношений:

1. Существенное нарушение положений договора аренды.
2. Неправомерные действия одной из сторон, которые также могут служить основанием.

Законодательно, существенными нарушениями договора аренды называют действия одной из сторон, повлекшие за собой причинение ущерба, и вследствие которых другой участник арендных отношений понес значительные потери. Фактически, было ли нарушение существенным или нет, определяется судом.

Арендодатель может потребовать прекращения арендных отношений по основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ. Согласно статье, арендодатель может стать инициатором процедуры расторжения, если съемщик:

• использует имущество, которое является предметом договора, не по назначению (оно оговаривается в договоре или определяется характеристиками вещи);
• своими действиями существенно ухудшает изначальные характеристики имущества;
• не перечисляет арендную плату за два периода подряд (сроки и период перечисления платежа регулируются договором);
• не исполняет обязательств, возложенных при оформлении договора аренды (например, не делает ремонт).

Участниками договора при оформлении могут быть учтены условия, по которым возможно расторжение арендных отношений досрочно. Наличие таких условий значительно упрощает процедуру расторжения в досрочном порядке.

Порядок и последствия расторжения договора аренды в одностороннем порядке

Арендодатель обязан оповестить арендатора о намерении расторгнуть договор. Необходимо направить съемщику уведомление в свободной письменной форме, в котором прописываются причины прекращения арендных отношений. Рекомендуется отправлять оповещение почтой, с описью вложений и требованием подтверждения получения корреспонденции адресатом.

Если арендатор согласен и не планирует препятствовать расторжению договора, то оформляется акт приема-передачи и дополнительное соглашение об окончании арендных отношений.

Арендатор может счесть причины не обоснованными и отказаться от прекращения действия договора аренды. Тогда арендодателю придется обращаться в суд с исковым заявлением. Однако это он может сделать не сразу. Законодательно закреплено условие, по которому инициатор обязан вынести арендатору требование исправить нарушения или прекратить действия, ухудшающие характеристики и качества предмета договора, в разумный срок. Если ничего не изменится, для суда это письмо-требование станет подтверждением того, что арендодатель попытался урегулировать вопрос, не прибегая к крайним мерам (ст. 619 ГК РФ, Письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.).

Если после письменного требования устранить нарушения арендатор выполнит эти указания, у арендодателя не будет основания для обращения в суд. Это регламентируется Письмом Президиума ВАС РФ № 14 от 05.05.1997 года. Таким образом, досрочное прекращение действия арендных отношений возможно только тогда, когда арендатор продолжает игнорировать свои обязательства.

После удовлетворения судом иска о расторжении договора аренды, период его юридической силы прекращается. Тем не менее, в отдельных ситуациях может потребоваться вторичное обращение в судебные органы с требованием изъять имущество из пользования арендатора.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя: уточнения

Рассмотрим, как расторгнуть договор найма или аренды помещения в одностороннем порядке, в зависимости от причины для прекращения его действия.

Арендатор пользуется предметом договора не по назначению

Нарушение договора аренды будет признано судом обоснованной причиной, если действия арендатора принесли собственнику ущерб. То есть арендодатель не получил того, на что рассчитывал, вступая в арендные отношения.

Одна из первых обязанностей арендатора – использование переданного ему в пользование имущества в соответствии с положениями соглашения. Нарушение этого обязательства в некоторых ситуациях служит основанием для прекращения действия договора аренды даже без получения согласия съемщика.

Если в договор не включены условия использования и назначение имущества, то арендатор обязан пользоваться им в соответствии с соглашением сторон. Когда соглашения нет, назначение имущества определяется исходя из его природы и характеристик.

Допустим, между гражданином Ромашкиным и частным предпринимателем Овечкиным был заключен договор аренды жилой квартиры с целью проживания в ней сотрудников Овечкина. По истечению времени стало ясно, что в квартире никто не живет, а она используется для складирования в ней продукции интернет-магазина, принадлежащего ИП Овечкину. То есть, предприниматель Овечкин использует квартиру не по целевому назначению, а в коммерческих целях. Это будет причиной прекращения действия арендных отношений.

Арендатор ухудшает состояние имущества

Арендатор, подписывая договор аренды, принимает на себя обязательство пользоваться имуществом так, чтобы вернуть его собственнику в изначальном состоянии с учетом естественного износа.

К примеру, существенным ухудшением состояния арендуемой квартиры будет перепланировка, проведенная без согласия арендодателя.

Арендатор не перечисляет деньги за пользование имуществом

Законодательно прописано, что в случае не единственного уклонения от перечисления денег за аренду (два и больше раз) собственник правомочен потребовать остановки действия договора аренды.

В условиях договора могут быть прописаны иные положения по действиям собственника в случае невыполнения финансовых обязательств съемщиком.

Например, гражданин Лесков и гражданин Перепелкин заключили договор найма жилого помещения. В условиях документа стороны прописали, что Перепелкин обязан вносить платежи за пользование помещением ежемесячно, при этом не допускается даже однократной просрочки, а в противном случае Лесков может расторгнуть арендные отношения. Условия договора в данном случае будут рассматриваться судом в приоритете.

Арендатор не делает ремонт, обязательный по договору

Договором аренды часто предусмотрено обязательство, возложенное на арендатора, по проведению капитального ремонта имущества арендодателя. Сроки проведения такого ремонта, зачастую, устанавливаются в договоре.

Если срок для проведения капитального ремонта не установлен, арендатор осуществляет его в разумные сроки. Конечно, если такое обязательство возложено на него в договоре аренды.

К примеру, гражданин Дутов и частный предприниматель Кулакзусов заключили договор аренды, по которому Кулаксузов получает в пользование гараж и обязуется заменить в нем крышу. Прошло четыре года, но Кулаксузов так и не начал проводить ремонтные работы, а состояние гаража к тому времени ухудшилось. Дутов в этом случае вправе потребовать прекращения арендных отношений.

Законодательно, договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по любому основанию, предусмотренному соглашением. Решение вопроса в судебном порядке при этом не обязательно.

Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из трех этапов:

• направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);

• предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ);

• требование о расторжении договора в суде. Его арендодатель может заявить после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В законе отсутствует требование об обязательном последовательном прохождении всех этапов процедуры расторжения договора. Иными словами, первый и второй этапы можно объединить. Для этого достаточно указать в претензии одновременно на необходимость устранения арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае невыполнения этого требования. При этом лучше выбрать такой способ направления претензии, использование которого позволит арендодателю доказать направление им конкретной претензии. В частности, таким способом может быть ценное письмо с описью вложения и с уведомлением о вручении. После этого, если арендатор не ответит на претензию или ответит отказом исполнить требование арендодателя, можно сразу обращаться в суд с иском о расторжении договора.

Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это значит, что для арендодателя наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, суд не примет исковое заявление к производству и вернет его заявителю, а ошибочно принятый иск оставит без рассмотрения. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009.

Совет : в договоре имеет смысл прописать срок, в течение которого арендатор должен будет устранить допущенные нарушения и сообщить об этом арендодателю (например, один месяц с даты получения претензии). Кроме того, рекомендуется указывать в договоре почтовый адрес, на который должны будут направляться претензии арендодателя, особенно если у организации не совпадают фактический и юридический адреса.

Пример пункта договора о направлении предупреждения арендатору

«Все претензии к арендатору о нарушениях им условий настоящего Договора направляются по почте по следующему адресу: (полный почтовый адрес арендатора), либо вручаются уполномоченному представителю арендатора под расписку по следующему адресу: (полный адрес фактического местонахождения арендатора). Арендатор в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения претензии от Арендодателя обязан устранить допущенные нарушения условий договора и сообщить об этом Арендодателю в письменной форме. В противном случае Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора».

Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.

Пример условия о расторжении договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора - расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.

Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке. Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах. Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.

Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.

Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон

«Любая из сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Вопрос: в каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок?

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.

• в договоре не указан срок аренды;

• в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Обоснование: Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма № 66). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики : суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

• до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);

• до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);

• до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г. по делу № А75-2721/2009);

• до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г. по делу № А78-481/2010).

3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

1) безусловным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

-------------

Пример из практики : суд кассационной инстанции признал правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды при отсутствии нарушений условий договора со стороны арендатора

Стороны заключили краткосрочный договор аренды недвижимого имущества. По окончании срока действия стороны не заявили о его расторжении. В связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок.

Спустя несколько лет арендодатель направил арендатору письмо о расторжении договора по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления адресатом.

Арендатор посчитал, что он не нарушал никаких условий договора, а потому отказ арендодателя от договора является формой злоупотребления правами, не соответствует закону и нарушает его права. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды нерасторгнутым, об установлении срока договора аренды и обязании арендодателя в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и передать арендатору три подписанных экземпляра договора.

Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали, поскольку истец в соответствии с законом воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, а ответчик получил соответствующее уведомление от истца.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, ответчик как арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не квалифицировали поведение ответчика как злоупотребление правом, является несостоятельным.

Закон запрещает осуществлять действия по реализации гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Вместе с тем, отказ ответчика от договора аренды не является злоупотреблением правом со стороны истца. Дело в том, что реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Обязанность продлить договор аренды недвижимого имущества у ответчика в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств он не принимал.

Кроме того, истец, осуществляя предпринимательскую (на свой риск) деятельность и заключая краткосрочный договор аренды, должен был и мог предполагать возможные последствия такого срока аренды. Истец также должен был предвидеть, что у другой стороны сделки в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок возникнет право его расторгнуть в одностороннем порядке.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалованные судебные акты без изменения (постановление ФАС Московского округа от 11 июня 2014 г. по делу № А40-64325/13-37-360).

2) условным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

Пример условия, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

«Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.

Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующей просрочке у арендодателя вновь появится соответствующее право на отказ от договора.

Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоре недостаточно четко. В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжение договора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора.

Пример недостаточно четкой формулировки о праве арендатора на односторонний отказ от договора

«Арендодатель в случае существенного нарушения арендатором условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендатора за один месяц».

В иных случаях следует исходить из того, что арендодателю предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.

Если в договоре предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении договора в ЕГРП. При этом к такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении заказного письма с описью вложения и др.).

Если сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае каких-либо нарушений условий договора своим контрагентом либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора. Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся. Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Решение суда об удовлетворении такого иска будет являться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП.

Такие разъяснения содержатся в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».

Однако в договоре стороны могут согласовать выплату компенсации на случай немотивированного отказа от его исполнения. В этом случае арендодателю нужно будет заплатить указанную денежную сумму. Подобные условия договора соответствуют закону, и оспорить их не удастся.

Пример из практики : Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ признала правомерным условие договора о взыскании штрафа за досрочное немотивированное расторжение договора по инициативе одной из сторон

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора арендатор обязался внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы. Эта сумма гарантировала надлежащее выполнение обязательств арендатором и не засчитывалась в качестве арендной платы. Соответственно, если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа.

Арендатор перечислил задаток и пользовался объектом аренды.

Впоследствии, когда арендатор пожелал досрочно расторгнуть договор (в порядке одностороннего отказа от договора), арендодатель удержал внесенный арендатором задаток.

Арендатор посчитал, что односторонний отказ от исполнения договора как правомерное действие не может выступать основанием гражданско-правовой ответственности в виде наложения штрафа. По этой причине арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соответствующего условия договора.

Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования. Они квалифицировали штраф за досрочное расторжение договора как неустойку. Однако заявление о досрочном расторжении договора - правомерное действие, а досрочное расторжение договора - не гражданско-правовое нарушение. Поэтому суды пришли к выводу, что взыскание штрафа за реализацию арендатором права на односторонний отказ от договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, которая применяется за нарушение гражданских прав.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ не согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

Спорный пункт договора предусматривает возможность для любой из сторон расторгнуть договор до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, кроме прямо указанных в договоре. Условие такого расторжения для арендатора - удержание арендодателем задатка, для арендодателя - уплата задатка в двойном размере.

Таким образом, стороны определили порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит закону.

Удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами условий договора. При наличии определенных обстоятельств задаток выступает условием для расторжения договора. Поэтому квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки ошибочна.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которую сторона должна выплатить контрагенту при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, желающей досрочно отказаться от договора. Напротив, такая компенсация предоставляет любой из сторон возможность расторгнуть договор без объяснения причин.

Гражданский кодекс РФ допускает любые предусмотренные в законе или в договоре способы обеспечения обязательств. Поэтому основания признавать недействительным спорное условие договора отсутствуют.

Договор, который содержит спорное условие, стороны подписали без замечаний и возражений со стороны арендатора. Заявление о недействительности этого условия он сделал после того, как направил уведомление о досрочном расторжении договора и не указал какие-либо мотивы. Коллегия судей расценила такое поведение как неисполнение возникшего между сторонами обязательства.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 3 ноября 2015 г. № 305-ЭС15-6784).

При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения. Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде. В статье рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Общие сведения

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) - уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).

Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:

• Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
• Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
• Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
• Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.

Расторжение зарегистрированного договора аренды в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке. Речь, в частности, о соглашении, объектом которого является недвижимость.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:

• Использует имущество, существенно нарушая (допуская неоднократное нарушение) условия соглашения или не в соответствии с назначением объекта.
• Причиняет существенный ущерб имуществу.
• Не вносит плату за пользование больше двух раз подряд по окончании оговоренного соглашением срока.
• Не осуществляет капремонт в установленный если он является обязанностью пользователя на основании договора или закона.

Соглашением могут закрепляться и иные основания для прекращения арендных правоотношений.

Перед расторжением договора аренды в одностороннем порядке арендодател ь обязан направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий соглашения в разумные сроки.

Данные правила закрепляет 619 статья ГК.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

622 статья ГК предусматривает, что при прекращении правоотношений имущество должно быть возвращено собственнику. При этом стороны составляют передаточный акт. Целесообразно оформлять этот документ вне зависимости от объекта сделки. Передаточный акт одинаково важен при расторжении в одностороннем порядке договора аренды и автомобиля , и недвижимости.

В этом документе приводятся сведения о сторонах сделки и имуществе, срок возврата и место передачи объекта.

Чтобы максимально четко соблюсти порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке , необходимо включить в акт как можно больше характеристик имущества.

Дополнительное соглашение

Оно имеет особое практическое значение.

Зачастую дополнительное соглашение, устанавливающее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке прилагается к исковому заявлению в случае, если вторая сторона уклоняется от его исполнения. Кроме того, этот документ используется, если в основном договоре участники закрепили автоматическую его пролонгацию (продление) или срок действия вовсе не определен.

Нюансы

В дополнительном соглашении, закрепляющем , необходимо предусмотреть срок направления уведомления о разрыве правоотношений. Он должен быть разумным.

Не следует спешить с составлением документа. При возникновении сомнений в грамотности оформления содержания лучше обратиться к квалифицированному юристу. Основная задача дополнительного соглашения состоит в минимизации рисков для обеих сторон сделки.

Образец уведомления

Общие правила прекращения действия договоров закрепляет 452 статья ГК. Правила нормы применяются и в отношении арендных соглашений. Для соблюдения положений статьи до направления иска в суд, необходимо направить уведомление. В нем следует указать:

• Реквизиты соглашения, которое должно быть расторгнуто.
• Норму ГК, на основании которой правоотношения прекращаются.
• Причину расторжения договора.
• Срок, в течение которого сторона должна направить ответ.

По общему правилу, участник сделки, направляющий уведомление, должен подождать не менее 30 дн. Меньший срок может предусматриваться только в договоре.

Следует сказать, что прекращение соглашения не избавляет стороны от погашения просроченных обязательств.

Существенные изменения обстоятельств

В ряде случаев возникают препятствия для дальнейшего исполнения условий договора. Перечень признаков, позволяющих определить изменения обстоятельств как существенные.

По каждому препятствующему фактору должны предоставляться доказательства. Стоит сказать, что судебная практика весьма неоднозначна по этому вопросу. Достаточно часто инстанции отказывают в удовлетворении исков, в которых в качестве существенных изменений первоначальных обстоятельств приводятся колебания валютных курсов и экономический кризис. Эти факторы предугадать, а, тем боле, подтвердить достоверно документами нельзя.

В целом к числу существенных изменений можно отнести:

• Ухудшение финансового состояния.
• Недостаточность финансирования.

Прочие условия прекращения правоотношений

Дополнительные основания для расторжения арендного соглашения должны указываться в нем четко и однозначно. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку "иные основания", закрепленную в договоре, суд иск отклонит. Возможность отказаться от исполнения соглашения без объяснения причин должна приводиться прямым текстом.

По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом. Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.). Такое условие большинство инстанций считает допустимыми. Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.

Важный момент

Порядок прекращения арендного соглашения по инициативе одного из его участников регламентируется исключительно законодательством или самим договором (дополнительным соглашением к нему). Распорядительные акты структур власти не могут определять правила расторжения договоров. В иске о прекращении соглашения будет отказано, к примеру, в случае отмены постановления о предоставлении участка земли в аренду.

Заключение

Основные проблемы при расторжении арендного соглашения возникают в случаях уклонения от исполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон. При этом ситуация часто осложняется тем, что заинтересованный субъект не может сразу обратиться в суд. По закону, он должен предпринять попытки внесудебного урегулирования спора.

Несомненно, возможность одностороннего отказа от исполнения условий сделки целесообразно прописать в тексте основного договора. Зачастую наличие этого пункта в соглашении позволяет сторонам сэкономить время, силы и деньги на судебные тяжбы, поскольку все проблемы разрешаются без суда в соответствии с нормами права. В сложных случаях, конечно, лучше обратиться к юристу за помощью.