Как оформляется аванс и задаток. Аванс или задаток: что выбрать при купле-продаже недвижимости

При заключении сделок с недвижимостью покупатель вносит продавцу определенную сумму в подтверждении готовности заключить договор. Это общепринятая и здравая практика. Ведь на словах вопросы купли-продажи жилья решать опасно. Преданные деньги могут стать единственным доказательством готовности приобрести жилье. Что предать продавцу, чтобы быть уверенным в том, что сделка состоится: задаток или аванс?

В обыденном понимании аванс, задаток и предоплата - очень смежные понятия. Все они предполагают передачу денег покупателем продавцу. Но юридически они имеют существенные различия. В экономическом словаре предоплата - это «предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги». в юридической терминологии задаток представляет собой «денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». А понятия «аванс» в Гражданском Кодексе просто нет, хотя на практике используется очень часто.

Все эти способы предоплаты используются при сделках недвижимости, но у них разные функциональные возможности.

Задаток

Лидером в сделках с недвижимостью выступает задаток. Популярность его связана с тем, что он совмещает в себе две функции: гарантирует заключение сделки и оплачивает часть стоимости жилья.

Благодаря задатку обе стороны несут взаимную ответственность: они одновременно рискуют потерять деньги при нарушении договоренности и автоматически получают возмещение при отказе второй стороны или при отмене соглашения. В случае, если покупатель решает отказаться от покупки квартиры, то остается на руках продавца. Если же хозяин отказывается заключать сделку - он обязан вернуть неудавшемуся владельцу задаток в двойном размере. А если сделка разрывается на обоюдных условиях - каждый остается при своих: собственник возвращает сумму задатка покупателю. Все взаимовыгодно и логично, но…

Правила о внесении задатка в Гражданском кодексе говорят, что этот платеж вносится «в подтверждение заключения договора». Получается, что соглашение о задатке действительно только при заключении договора купли-продажи жилья. Следовательно, это популярное соглашение, оформляемое перед совершением самой сделки, с юридической точки зрения является недействительными.

Но многолетняя практика при совершении подобных сделок привела к тому, что стороны добровольно выполняют условия, прописанные в соглашении о задатках, несмотря на их юридическую несостоятельность (которая, к слову, не известна большинству россиян).

В суде эти вопросы регулируются в спокойном порядке. Если будет доказано, что условия задатка недействительны, государственные органы обяжут продавца вернуть внесенную сумму покупателю.

Такие условия очень выгодны в случаях, когда покупатель хочет обозначить свои права на понравившуюся квартиру и убедить хозяина продеть ее именно ему. Продавец в этом случае может быть слегка стеснен, если он в это время является участником альтернативной сделки (участвовать в покупке новой квартиры). В этом случае он зависит от подходящей квартиры и от готовности продать ее хозяином этой жилплощади.

Аванс

Поэтому, если продавец не хочет ни от кого и ни от чего зависеть, при альтернативных сделках риэлторы советуют заключать договор об авансе, а

не о задатке. Учитывая, что этот вид оплаты Гражданский кодекс практически не контролирует и формулировкой его условий занимаются сами договаривающиеся стороны, в договор можно вписать все необходимые сторонам условия.

По факту аванс обладает только платежной функцией и передается продавцу только в счет предоплаты за жилье, а если сделка срывается - сумма целиком возвращается покупателю.

В этом случае продавец не получает не получает никакой компенсации, если покупатель оказывается приобретать квартиру, но и не рискует потерять свои деньги, если придется отменить сделку.

Заключение соглашения

Как бы ни называлась передача денег, она должна быть отмечена в соответствующем соглашении. Составляя договор, нужно прописать все нюансы, чтобы в дальнейшем избежать лишних проблем и разбирательств.

Что нужно прописать в договоре:

1. сумму, переданную продавцу;
2. подробное описание продаваемой квартиры (адрес, площадь, основные характеристики, количество комнат), чтобы исключить вопросы о том, эта ли квартира продается;
3. цену квартиры, чтобы продавец самовольно не менял сумму;
4. срок заключения основного договора купли-продажи;
5. дополнительные условия (порядок оплаты, передача квартиры после сделки)

Нужен ли предварительный договор?

Многие юристы предлагают еще один вариант закрепить отношения между покупателем и продавцом, составив предварительный договор купли-продажи.

В отличие от задатка или аванса, договор - это полноценный правовой документ, где прописаны все штрафные меры в случае нарушения договоренностей и обязанности сторон по заключению сделки.

Специалисты видят в заключении предварительного договора больше плюсы:

• он определяет сроки заключения основного договора купли-продажи жилья (если этот срок не указан прямо, основную сделку нужно заключить в течение года после подписания предварительной);
• в документе фигурируют все условия главного договора (цена, площадь, этаж);
• одна из сторон вправе потребовать через суд принудительного совершения сделки, если другая сторона уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

При оформлении предварительного договора с риэлторской компанией, следует внимательно читать все пункты. Дело в том, что они могут составить его в одностороннем порядке. То есть, одной стороной выступает покупатель или продавец, а другой - риэлторская кантора. Получается, что у клиентов появляются обязательства перед посредниками. Если сделки срываются, риэлтор останется в выигрыше - и покупатель, и продавец должны будут заплатить посреднику неустойку.

В любом случае, что бы ни заключили стороны: предварительный договор, договор задатка или аренды, нужно помнить, что, если возникнут осложнения с выполнением обязательств, сторонам нужно будет обратиться в суд, документальное подтверждение факта передачи денег поможет уладить все вопросы в кратчайшие соки.

Сделки с недвижимостью: что лучше аванс или задаток?

При сделках с недвижимостью принято, что покупатель вносит продавцу некую сумму в подтверждение серьезности своих намерений. Явление это абсолютно здравое: слова, как известно, летучи. Любой опытный риэлтор расскажет десятки историй о том, как клиенты на просмотрах клянутся, что покупают квартиру завтра, но через пару часов перезванивают и говорят, что передумали. Так что единственным доказательством готовности приобрести товар являются только переданные деньги. Что же передают покупатели продавцу – аванс, задаток, предоплату, и к чему обязывают тех и других внесенные деньги?
Китайская грамота
Сделки с недвижимостью – это "епархия" Гражданского кодекса РФ. Соответственно, в ГК РФ и поищем, какие формы предварительных платежей подойдут для наших целей. Таковых обнаруживается две: задаток и предварительная оплата.
Между этими понятиями существуют различия, понять которые неюристу совершенно невозможно. Например, задаток – это "денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" (ст. 380 ГК). Определение предоплаты дают экономические словари – "предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги", причем называют ее "авансом". В Гражданском Кодексе самого термина "аванс" просто нет, а статье, посвященной предварительной оплате присвоен номер 487.
Для простого смертного, это "китайская грамота", совершенно неприменимая в практической жизни. Поэтому обратимся сразу к аспекту простому и очевидному.
И задаток, и предоплата не возвращаются покупателю, если он откажется от покупки.
А вот если сделка срывается по вине продавца, последствия будут разные. Задаток подлежит возврату в двойном размере, да еще и "сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки" (п. 2 ст. 381).
Предоплата подлежит просто возврату, однако здесь несостоявшийся покупатель вправе потребовать проценты за то, что продавец некоторое время использовал его деньги (п. 4 ст. 487).
Заключайте соглашения письменно
Передача любых денег, как бы они ни назывались, должна сопровождаться заключением между сторонами соответствующего соглашения. На этой стадии лучше не пожалеть бумаги, прописав все – это если избавит в будущем от различных "разборок", то по крайней мере снизит вероятность их появления.
Что должно фигурировать в соглашении:
Первое – сумма, которую вы передаете продавцу.
Второе - подробное описание продаваемого объекта – с адресом, основными характеристиками (количество комнат, площадь). Т.е. так, чтобы исключить в будущем любые разговоры о том, что подразумевался какой-то другой объект.
Третье – цена квартиры . Здесь все очевидно: недобросовестный продавец может сказать, что продавать он не отказывается, но только цена квартиры превратилась из $400 тысяч в миллион. Не согласны? Значит, это ваши, покупатель, капризы.
Четвертое - сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи .
Пятое - различные дополнительные условия – по порядку оплаты, передачи квартиры после сделки и т.п.
Одним словом – повторимся – не жалеть слов и бумаги, здесь ничего не будет лишним.
Почему в Москве используют авансы
Теперь зададим простой вопрос: а что используют в своей работе практические риэлторы? Они берут и дают авансы . Напомним, что в нашем основополагающем ГК РФ этого термина в просто нет! "Аванс, по большому счету, продавца ни к чему не обязывает, если дополнительно не проговорены пени или неустойки (штрафы) в договоре", - говорит Андрей Полищук, директор локального офиса "Хамовники" Агентства недвижимости DOKI.
Сергей Лупашко, президент Группы компаний "Рескор" , считает, что аванс и был изначально выбран по этой причине – его не надо будет в случае чего возвращать в двойном размере. Обвинять риэлторов тут вряд ли разумно: работающие на вторичном рынке агентства оперируют не своими квартирами, а договоры подписывают как раз от своего имени. Получается, что если продавец раздумает продавать, агентству придется отвечать своими деньгами.
"Договоры о задатке используются на практике, но очень редко, - отмечает Игорь Капустин, эксперт по недвижимости агентства "Кутузовский проспект" . – В основном в случаях, когда продавцом выступает физическое лицо (например, сам собственник или его доверенное лицо). Агентства, как правило, работают по договору аванса, поскольку обязать собственника продать квартиру не может ни одно агентство, ни один суд ".
Ту же мысль высказывает и Вероника Панкова, председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАР, генеральный директор компании "Пенаты" : "Если я начну рекомендовать своим клиентам брать именно задатки – то через месяц-другой мне придется закрыть свое агентство недвижимости . И дело, боюсь, этим не ограничится – будет еще шлейф судебных исков от клиентов, которые посчитают, что я давала им рекомендации, которые привели к финансовым потерям".
Андрей Полищук, однако, считает, что риэлторы пользуются как авансом, так и задатком – это во многом зависит от конкретной ситуации. "Еще лет десять назад преобладали задатки, лет пять назад – 50 на 50, на сегодня преобладают авансы со штрафными санкциями в случае отказа покупателя от покупки (от 50 до 100% от суммы авансового платежа)", - отмечает эксперт. Он также соглашается с тем, что агентство недвижимости не может принимать задаток. "Это может делать только сам собственник, - говорит он. – И такой шаг обяжет этого собственника относиться более ответственно к процессу сделки".
Елена Голубева, управляющий компании "ХИРШ" , отмечает, что всестороннее распространение авансов – исключительно московское явление. В остальных регионах России риэлторы работают с задатками – и это идет только на благо, поскольку дисциплинирует все стороны сделки.
Бедненький покупатель…
Итак, аванс в нынешнем виде защищает интересы только продавца – если покупатель раздумает, деньги остаются у владельца квартиры. А вот покупатель абсолютно незащищен: продавец может подержать аванс месяц-другой, а потом вернуть его. И по закону окажется абсолютно прав. То, что покупатель понес вполне ощутимые потери (во-первых, перестал на это время искать квартиру, а цены существенно уехали вверх, во-вторых, сама подготовка к сделке тоже стоит денег), вроде как никого не интересует.
Минувшим летом автор этих строк сам находился в процессе покупки квартиры. Разговоры с продающей стороной все время развивались по одной схеме:
- У вас альтернатива? За сколько сможете подобрать вариант?
- За две недели! Железобетонно!
- А давайте я дам вам не две недели, а месяц, но бумагу, которую мы подпишем, назовем не "соглашением об авансе", а о "задатке"?
- Ни в коем случае!
Одним словом, как, извините, "ртом хлопать", обещая все что угодно – это пожалуйста. А как отвечать за свои слова рублем (или долларом) – это мы пас…
… и несчастненький риэлтор
Страдают и риэлторы – по крайней мере, они сами так говорят. По оценке Михаила Гороховского, первого вице-президента корпорации "БЕСТ-Недвижимость" , в период активного роста цен из трех уже согласованных (даны авансы, начался сбор документов) сделок разваливаются две. Другие эксперты, правда, приводят другие цифры – по данным Елены Голубевой, распадаются "только" 40%. Но и это все равно очень много.
При этом лежащий на поверхности вариант – договориться и начать работать с задатками либо придумать еще какие-то варианты, дисциплинирующие продающую сторону – отвергаются как заведомо неразумные. Аргументы тут такие: мы не можем давить на клиентов (их и так мало), переходя на такую форму, агентство ставит себя в невыгодные условия по сравнению с конкурентами…
Насчет того, что нельзя давить – тут можно поспорить. Люди, наблюдающие за московским рынком лет 10-15, прекрасно помнят, что в первой половине 90-х тут практиковались "свободные договоры" - владелец квартиры обращался в десяток компаний, предлагал им продать, и в итоге все десять начинали работать. Комиссионные, понятно, получал только кто-то один (да и то не факт: случалось, что продавец передумывал), остальные же бегали даром. Агентства с этой ситуацией активно боролись, и в итоге привили рынку работу по "эксклюзивам" - теперь продавец заключает с агентством договор, в котором, помимо прочего, обязуется не иметь дело с другими посредниками и не пытаться продать квартиру самостоятельно. Понятно, что введение эксклюзивов не все клиенты воспринимали радостно, некоторые хотели прежних вольностей, однако агентства проявили твердость – или так, или никак! Что мешает сегодня, если действительно надо?
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Есть такое понятие – "хозяин рынка". На рынке московской недвижимости, которая практически постоянно дорожает (кризисы если и случаются, то не очень долгие и последующий рост всегда в разы перекрывает снижения), в роли "хозяина" всегда выступает продавец. Именно он может сколь угодно много капризничать, и любые попытки давить на него заканчиваются, что он найдет другого покупателя и другого риэлтора. И это, вероятно, самая горькая правда для покупающих.

При подготовке и совершении сделки риэлтеры часто оперируют такими понятиями, как аванс, залог и задаток. Их общая черта в том, что они предшествуют окончательным расчетам. Однако функционально они все различаются . Давайте разберемся, в чем состоит отличие.

Задаток - два в одном

Задаток - это обеспечение исполнения и форма расчета. Это денежная сумма, которая подтверждает твердое намерение покупателя приобрести конкретный объект недвижимости, о чем он договорился с продавцом.

И если покупатель вдруг передумал , то задаток остается у продавца. Для него это своего рода компенсация упущенной выгоды и морального ущерба.

Если свое решение изменил продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере - это своеобразные штрафные санкции и стимул для ответственного отношения к сделке.

Впрочем, надо отметить, что если по факту договоренность нарушит продавец, но не признает себя виноватым, то покупателю бывает затруднительно самостоятельно взыскать причитающиеся ему деньги, и дело решает суд.

А вот если причиной расторжения послужили форс-мажорные обстоятельства , стороны вправе договориться о других способах возмещения.

Аванс - часть основного платежа

Аванс - это способ расчетов между участниками сделки. В отличие от задатка, аванс - это сумма, которую покупатель выплачивает продавцу недвижимости в качестве первой части основного платежа.

Если по каким-либо причинам сделка сорвалась, то аванс возвращается покупателю в полном объеме .

Залог - на букву «з», но не задаток

Залог часто путают с задатком, а вот разница между ними существенная.

Залог - исключительно обеспечение исполнения обязательства в имущественной форме, т.е. деньги могут выступать только как имущество.

При неисполнении (или ненадлежащем исполнении) обязательства должником кредитор вправе реализовать объект залога и удовлетворить из полученного свои требования.

Чаще это понятие используется в сфере аренды, нежели в купле-продаже недвижимости.

Более того, в силу залога кредитор имеет преимущественное право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами).

Например, вы взяли кредит на покупку квартиры под залог недвижимости. Не вернете деньги в срок - банк заберет у кредитополучателя квартиру, гараж или дом - то имущество, которое он предоставил в качестве залога.

Между физическими лицами на рынке жилой недвижимости залог чаще всего используется при аренде жилья. Помимо ежемесячной оплаты владелец квартиры может попросить своих арендаторов оставить в залог определенную сумму денег на случай, если арендованное имущество будет испорчено .

Сломали краны, поцарапали ламинат? Хозяин оплатит ремонт из суммы залога.

Памятка

• Все передачи денежных средств оформляйте в письменном виде , по возможности с заверением нотариуса.
• Если передаете деньги по доверенности, проверяйте сроки ее действия и документ, удостоверяющий личность доверенного .
• Обязательно предусматривайте в предварительном соглашении равноправные штрафы и выплаты для обеих сторон.
• Предпочтительнее, чтобы посредником при передаче аванса, являлся поручитель с гарантией юридического лица - например, агентства недвижимости .