Договор мены рф. Получение нового жилья по договору мены. Правила заключения договора

Главная / Квартира

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
взаимность;
возмездность.

В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора.

В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации.

Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны. В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки. Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Стороны договора мены

Законодательством не обозначены какие-либо специальные требования к субъектам договора мены. Но так как передача вещи одним лицом другому в обмен на иную вещь является формой распоряжения имуществом, то каждая из сторон должна быть собственником обмениваемых вещей. Или же обладать другим вещным правом, включающим право на распоряжение соответствующим имуществом.

Субъектами могут быть как физические лица, так и юридические: например, государственные или муниципальные предприятия. В таких случаях юридическое лицо передает также и свои права, а именно, право на управление и право на хозяйственное ведение. Надо отметить, что юридические лица могут заключать договор мены не только с другими юридическими лицами, но и с физическими лицами.

Основные разделы договоров мены

Количество и наименование разделов договора целиком зависит от предмета договора. Так в договоре мены земельных участков обязательны разделы:

предмет договора;
обременения обмениваемых участков;
ограничения в использовании обмениваемых участков;
права и обязанности сторон;
ответственность сторон;
заключительные положения;
адреса и банковские реквизиты сторон.

Чтобы договор был оформлен правильно и грамотно, лучше всего воспользоваться образцом для заполнения. Как и в любом другом договоре, указывается время и место заключения, паспортные данные сторон. В завершение заполнения договора обе стороны должны поставить свои подписи. Также к договору должны быть приложены необходимые в каждом отдельном случае документы.

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе договор не может быть признанным официально заключенным.

Следует отметить, что договором мены предусматривается равноправие обоих сторон – продавца и покупателя. В то же время стороны обладают и равными обязанностями перед законом. Лица, заключающие договор, передают друг другу товары, которые имеют равную стоимость. Также они должны потратить одинаковые денежные средства на передачу и получение товара в собственность.

Если одной из сторон достался товар с браком или другими недостатками, то для другой стороны договора наступает ответственность, аналогичная предусмотренной при купле-продаже.

Если товар, полученный по договору мены, изымается третьим лицом, потерпевшая сторона имеет право потребовать, чтобы другая сторона возвратила товар, полученный при обмене, и возместила убытки (ст. 571 ГК РФ).

Есть ли разница между договором мены и куплей-продажей

Несмотря на то, что статья 567 ГК РФ фактически приравнивает мену к купле-продаже и для удобства называет участников договора продавцами и покупателями, между ними есть и отличия. Основным отличием является то, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства. В случае же мены денежные средства могут передаваться, только если товары признаны неравноценными.

Формирование цены

Указывать цену в договоре мены совсем не обязательно, но бывает необходимым для того, чтобы правильно произвести бухгалтерский учет и таким образом избежать проблем с налоговой службой. Оценку стоимости товара для обмена обычно производят двумя способами. Может быть использована внутренняя оценка, без привлечения третьих лиц и производимая на основании данных бухгалтерского учета, стоимости приобретения, а также стоимости идентичных предметов.

Применяется и независимая оценка, которую производят специалисты-оценщики, руководствуясь данными договора или других исполнительных и судебных актов.

Договор мены: налогообложение

В соответствии со статьей 658 ГК РФ, если производится обмен равноценными товарами, договор мены налогообложению не подлежит. Если же стороны договорились обменяться неравноценными товарами и одна из сторон выплачивает денежную компенсацию, эта сумма считается доходом и с нее должен быть уплачен налог. Он составляет 5% от разницы стоимости товара.

Чтобы не платить налоги на законных основаниях, сумму компенсации необходимо включить в вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении документов сторонам нужно уплатить госпошлину. Ее величина напрямую зависит от вида и предмета договора.

Виды и особенности договоров мены

Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен:

транспортом;
другими видами движимого имущества;
частными строениями, жилыми и нежилыми;
квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
земельными участками.

Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать;

физические лица;
юридические лица, т. е. различные организации;
юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).

Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле. Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

Особенности обмена жилыми помещениями

Домами, квартирами и другими жилыми помещениями могут обмениваться граждане, которые обладают правом собственности на конкретное жилье. В том случае, когда один из собственников не соглашается на обмен, договор не признается состоявшимся. Производить обмен жилыми помещениями также могут наниматели в домах государственного жилфонда. Но для заключения такой сделки необходимо заручиться разрешением всех членов семьи.

Важно понимать, что в таких случаях совершается передача не права собственности, а только права пользования. Сторонами договоров мены жилья вправе выступать и юридические лица (при этом происходит передача и части прав, связанных с хозяйственным ведением). Также разрешены и смешанные формы договоров мены.

Достаточно часто договором мены прикрываются различного рода неправомерные действия, которые могут быть направлены, например, на уклонение от уплаты налогов. Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения. Поэтому, если будет установлено, что договор мены заключен для прикрытия иных отношений, он квалифицируется как притворная сделка.

Образец договора мены

Скачать образцы договоров:

Особенности исполнения договора

Если товары, являющиеся объектом мены, определяются родовыми признаками, при исполнении договора важно учесть количество товаров, подлежащих передаче. Оно должно предусматриваться договором в денежном выражении или соответствующих единицах измерения. Договором может быть определено, что товары передаются в ассортименте, который согласован сторонами (ст. 467 ГК РФ).

В договоре мены допустимо предусмотреть требования, которые предъявляются к качеству обмениваемых товаров. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодны для целей, в которых они обычно используются.

Также договор может содержать условия о комплектности товара, его таре и упаковке. В таких ситуациях должны применяться соответствующие положения договора купли-продажи.

Договор мены, наряду с договором купли-продажи , также рассматривался в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров . Различие между договорами мены и купли-продажи состояло в том, что по договору мены оба контрагента должны передать друг другу вещи, и при этом встречным предоставлением в обмен на вещь не могут быть деньги. Кроме того, по договору мены недвижимое имущество могло быть предметом в строго ограниченных случаях.

В советский период развития гражданского права договор мены был сохранен в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. В ГК РСФСР 1922 г. имелся отдельный подраздел V «Мена» в разделе «Обязательственное право».

ГК РСФСР 1964 г. включал в себя отдельную главу 22 «Мена», состоящую только из одной статьи (ст. 255 «Договор мены»). Договор мены определялся как договор, по которому между сторонами производится обмен одного имущества на другое; при этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает.

Понятие договора мены . По договору мены стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность (ст. 567 ГК РФ).

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что сторонами заключен договор мены, поэтому исковые требования, заявленные истцом, неправомерны.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав спорную сделку договором мены исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы о мене и существу мены. Поскольку обмен имущественных прав на товары ни тому ни другому не противоречит, то согласно п. 4 ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные §_1 главы 30 ГК РФ о купле-продаже, применяются к продаже имущественных прав.

К имуществу ст. 128 ГК РФ относит как собственно вещи, так и имущественные права, которые в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ могут принадлежать собственнику на праве владения, пользования и распоряжения.

Так как сама по себе передача имущественных прав не противоречит природе договора мены, имущественные права могут обмениваться на товары.

Поскольку заключенный сторонами договор мены не содержит условия о неравноценности обмениваемых товаров, разница в ценах, исходя из ст. 568 ГК РФ, оплачиваться не должна.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

К объектам гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ относятся вещи, иное имущество (товар), в том числе имущественные права. Понятие «имущество» является собирательным. Имущественные права как объект гражданских прав обладают определенными особенностями, которые должны учитываться сторонами при совершении сделок. Они не являются товаром в том смысле, который придает этому понятию кодекс.

Как следует из ст. 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные §_1 главы 30, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Указанная статья не распространяется автоматически на те случаи, когда предметом договора мены являются имущественные права.

Уступка права требования не может быть предметом договора мены, поскольку в этом случае невозможен переход права собственности , как того требует данный договор, и не может быть соблюдено его условие о передаче одного товара в обмен на другой.

Кроме того, сторона, передавшая право требования, отвечает только за действительность этого требования, а не за его исполнение должником.

Суд кассационной инстанции указал, что сторонами заключен смешанный договор, поэтому спорные отношения должны решаться судом с учетом содержащихся в нем правил и существа сложившихся между его участниками правоотношений .

Таким образом, имущественные права не являются предметом договора мены.

Также не относятся к договору мены двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги .

С момента внесения в договор мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара отношения между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи.

Условие договора о предмете считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). При невозможности определить по договору мены наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным.

Форма договора мены .

К форме договора мены, как следует из п. 2 ст. 567 ГК РФ, применяются положения ГК РФ о форме договора купли-продажи.

В свою очередь, к форме договора купли-продажи применяются общие положения ГК РФ о форме сделок (статьи 158-164 ГК РФ).

Напомним, что применительно к договору купли-продажи специальные правила, относящиеся к форме договора (и к дополнительным условиям действительности договора), установлены в отношении таких видов купли-продажи, как договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия (статьи 550, 551, 558, 560 ГК РФ).

Соответственно устанавливаются дополнительные требования к форме и условиям действительности договора мены указанных объектов.

а) Договор мены объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору мены к покупателю подлежит государственной регистрации . Исполнение договора мены объектов недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

б) Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет признание договора незаключенным.

в) Если объектом договора мены является предприятие как имущественный комплекс, то договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В данном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Кроме того, данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности перехода права собственности на обмениваемые товары.

Отличием договора мены от всякого иного договора, предусматривающего передачу имущества в собственность контрагента, является момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Как рассматривалось в главе 1, по общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Применительно к договору мены действует специальное правило, определяющее момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Суть этого правила состоит в том, что по договору мены право собственности на обмениваемые товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче соответствующих товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ). Данное правило является диспозитивным: законом или договором момент перехода права собственности может определяться иначе.

Обязанности сторон по договору мены .

Стороны по договору мены несут одинаковые обязанности. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязана передать, и покупателем товара, который обязуется принять взамен.

Основные обязанности и последствия их неисполнения совпадают с обязанностями покупателя, а также продавца и последствиями их неисполнения по общим положениям о купле-продаже. Так, каждая из сторон обязана:

1) передать товар;

2) передать товар свободным от прав третьих лиц.

Применительно к договору мены ГК РФ устанавливает дополнительные права стороны, у которой изъят товар третьим лицом в порядке эвикции (ст. 571 ГК РФ):

требовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен;
требовать применения меры ответственности (возмещение убытков);

3) передать товар со всеми принадлежностями и документами;

4) передать товар в количестве, определенном в договоре;

5) передать товар в согласованном ассортименте;

6) передать товар надлежащего качества;

7) передать товар в согласованных комплектности и комплекте;

8) передать товар в таре и (или) упаковке;

9) известить другую сторону о нарушении ею условий договора в разумный срок;

10) принять переданный товар.

Довольно часто в мире недвижимости встречаются сделки по обмену квартир. Казалось бы, обмен и обмен – ничего сложного.

На самом деле замена одной квартиры на другую может называться по-разному – обмен и мена. Хоть эти слова и являются однокоренными, в сделках с жильем они имеют совершенно разные значения.

Мена жилья – сделка, по которой две стороны передают друг другу равноценные на их взгляд объекты, собственниками которых они являются . При этом права на собственность переходят к каждой стороне, подобно сделке купли-продажи.

Обмен жилья – сделка, по которой наниматели жилья, принадлежащего государству, обмениваются квартирами и перезаключают договоры найма.

При этом обязательно должно быть получено согласие наймодателя, и выполнены некоторые обязательные условия

Различия между договорами мены и обмена

Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).

Особенности договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:

данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.

Эти пункты включаются в каждый договор мены. Но сделки бывают разными, поэтому существуют некоторые дополнительные условия

Если нужна доплата

Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество .

Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.

К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.

Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.

Лучше точно указывать в договоре сумму доплаты

Дополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.

Мена долей в квартире

В этом случае договор составляется как обычно. Вместо данных о квартире указываются сведения о доле в квартире. При этом следует уточнить размер доли.

Важный нюанс – мена приравнивается к купле-продаже, поэтому доля в квартире должна быть сначала предложена остальным собственникам этой квартиры. К договору нужно приложить документ, подтверждающий это. Например, нотариально заверенное согласие других собственников на продажу или мену.

В случае, если такое согласие получить проблематично, можно пойти другим путем. По закону, нужно письменно уведомить остальных собственником о том, что доля продается. В течение месяца они должны сообщить, что хотят воспользоваться своим правом и купить долю. Можно отправить такие уведомления заказным письмом. Если через месяц не будет ответа – копия письма с отметкой о дате получения и будет доказательством того, что все требования закона выполнены.

Если в квартире есть несовершеннолетние

В этом случае дополнительно потребуется согласие органов опеки. Для получения такого согласия придется доказать, что дети переезжают в лучшие условия. Также по договору мены дети должны получить такое же количество метров, каким они владели в старой квартире, или больше.

Лучше указать в отдельным пунктом то, что согласие органов опеки получено. Также указываются реквизиты этого согласия.

Мена квартиры на земельный участок

В этом случае в договоре должны быть обязательно указаны сведения об участке:

кадастровый номер;
площадь участка;
назначение земли, на которой он расположен;
если на участке есть какие-то постройки – указать их.

Также к договору прикладывается чертеж, на котором обозначен нужный участок.

В заключение стоит отметить, что в плане налогов договор мены приравнивается к договору купли-продажи. Это означает, что стороны должны будут отчитаться за свои «проданные» квартиры.

Если старая квартира принадлежала человеку больше 3 лет – декларацию подавать не придется. Если меньше – придется отчитаться.

Я даже и не знала, что сейчас существует обмен или мена жилья. Думала, что можно только купить или продать. Мне кажется, что обмен и мена – это очень удобно для решения семейных дел, когда надо узаконить внутрисемейные распределения жилплощади. Потому что совершать такие действия с чужими людьми наверное очень трудно, потому что трудно найти равноценные варианты обмена.

Здравствуйте, хотелось бы спросить. Может кто нибудь знает. Ситуация следующая: в квартире была сделана незначительная перепланировка, а точнее был убран встроенный шкаф, который есть в плане. Перепланировка ни в каких документах не обозначена. Сейчас стоит вопрос об мене квартир срочно. Необходимо ли нотариально заверить и внести изменения в план? Или возможно совершить мен с не измененными документами, так как вторую сторону перепланировка устраивает?

Попробуем разобраться в особенностях договора мены, когда он считается исполненным, в чем его отличие от зачета взаимных требований.

Правовые основы договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Каждую из сторон можно считать одновременно и продавцом товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем той продукции, которую она должна принять в обмен.

При этом товары, подлежащие обмену предполагаются равноценными. Денежные расчеты при мене производятся в исключительных случаях, когда обмениваемые товары признаются неравноценными. Сторона, передающая более дешевый товар, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковые правовые последствия. Это подтверждается п. 2 ст. 567 ГК РФ, которым установлено, что к договору мены могут быть применены правила купли-продажи.Договор мены , так же как и , может быть заключен в отношении будущих товаров, тех товаров, которые будут созданы или приобретены ими в будущем. Для того чтобы признать такой договор заключенным, от сторон требуется согласовать и предусмотреть в нем существенные условия договора мены.Договор мены составляется в простой письменной форме.Основные признаки данного договора:– он относится к числу договоров, направленных на передачу имущества;– обмениваемые товары передаются в собственность;– договор мены отличается от других возмездных договоров характером встречного предоставления, а именно стороны обменивают один товар на другой. По этому договору в принципе исключаются как возврат товара, аналогичного полученному, так и оплата его стоимости.– право собственности на передаваемый товар переходит к сторонам с момента исполнения встречного обязательства по передаче товара. Т.е., если одна из сторон договора не передала товар другой стороне, хотя та и исполнила свои обязательства по передаче товара, то исполнившая свои обязательства сторона остается собственником переданного ею товара. Поэтому, если получившая товар сторона каким-либо образом утратит его, она будет обязана возместить другой стороне убытки в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Существенные условия договора мены

Предметом данного договора являются действия каждой из сторон по передаче в собственность другой стороне одного товара в обмен на другой.

Следует отметить, что условия о предмете относятся к числу существенных условий этого договора, так же как и любого гражданско-правового договора.Так же существенными условиями являются наименование и количество товара, подлежащего передаче одной из сторон. При отсутствии в договоре мены согласования любого из этих условий он считается незаключенным. Такой вывод следует в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69.Объектами договора служат движимые вещи, в том числе ценные бумаги и валютные ценности, а также недвижимое имущество, например земельные участки, постройки, квартиры и т. п. Так как к договору мены применяются правила договора купли-продажи, то к объектам отношений мены можно отнести и некоторые имущественные права, например корпоративные имущественные права, в том числе выраженные «бездокументарными ценными бумагами», в частности, в случаях обмена акций либо долей участия в хозяйственных обществах.Момент исполнения обязательств по договору меныПо договору мены каждая из сторон обязана передать товар в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен – согласно правилам об исполнении бессрочного обязательства.При наличии условия о доставке товара одной из сторон договора момент исполнения обязанности передать товар определяется моментом вручения товара другой стороне. Если в силу договора товар должен быть передан контрагенту в месте нахождения товара (например, при передаче недвижимого имущества), то момент исполнения обязанности передать товар определяется моментом предоставления товара в распоряжение последнего в соответствующем месте (например, в месте нахождения недвижимого имуществе). Во всех остальных случаях такой момент определяется моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.Непринятие переданного товара может служить основанием для отказа от исполнения договора, что влечет его расторжение, при этом контрагент сохраняет право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.Действующая судебная практика при разрешении споров, связанных с договором мены, отмечает следующие основные моменты:– двусторонние сделки , предусматривающие обмен товаров на такие же по стоимости услуги, к договору мены не относятся. Иными словами, объектами могут быть только однородные вещи. Например, товар обменивается только на товар;– при невозможности определить наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным;– договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены;– с момента внесения в договор мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара отношения между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи;– передача каждой из сторон товаров контрагенту сама по себе не свидетельствует, что между ними сложились отношения по договору мены;– изготовление продукции из материалов, полученных по договору мены, и передача ее в счет исполнения обязательства по данному договору не противоречат нормам, регулирующим отношения по договору мены.
Кроме того, определенная тенденция сложилась в арбитражных судах Российской Федерации при спорах по договорам мены о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.Так, ст. 395 ГК РФ применяется при наличии между сторонами денежного обязательства. Многие суды квалифицируют договор мены как договор взаимной поставки, так как по договору мены, по которому денежные расчеты не производятся, ст. 395 ГК РФ не применяется.

Отличие мены от зачета взаимных требований

Договор мены необходимо отличать от зачета взаимных требований, имеющего принципиально другую сущность. Дело в том, что согласно гражданскому законодательству РФ мена – один из видов договорных обязательств. И изначально предполагается, что стороны обмениваются принадлежащим им на праве собственности имуществом.

Согласно ст. 410 ГК РФ зачет взаимных требований – это основание прекращения ранее возникших обязательств. Причем он происходит после наступления срока платежа, даже в рамках взаимоотношений сторон по одной сделке. Взаимозачет по разным договорам совершается в условиях, когда первоначально расчеты должны были происходить в обычном порядке, но затем стороны для ускорения расчетов, из-за отсутствия у должника/должников денежных средств, для упрощения взаиморасчетов, по каким-либо иным причинам приняли решение зачесть требования друг к другу.В отличие от мены при взаимозачете организации заключают не один, а два договора. Каждый из них предусматривает, что одна организация поставляет товар, выполняет работу или оказывает услугу, а другая – оплачивает покупку деньгами. При этом после совершения сделок по двум договорам стороны изменяют порядок расчетов: одно из предприятий письменно заявляет о зачете взаимных задолженностей или обе стороны подписывают акт или соглашение о взаимозачете.

Суть договора

По договору каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. При этом каждая сторона одновременно является продавцом и покупателем.

Особенности договора

Договор направлен на безвозвратное отчуждение имущества.
Предметом договора мены могут быть равноценные товары и товары, неэквивалентные по цене. Если стоимость одного объекта сделки меньше стоимости другого объекта, договором может быть установлена доплата за объект большей стоимости.
Существенное условие договора - условие о предмете, который именуется в договоре товаром. Однако договор мены не является договором купли-продажи, даже если в нем установлена доплата за объект большей стоимости.
К договору применяются общие положения договоров: купли-продажи, поставки, контрактации и других договоров, в зависимости от объектов сделки и если это не противоречит сути обязательства.

Исполнение договора

Порядок исполнения договора выглядит следующим образом:

Стороны доставляют товары, предназначенные для обмена, к месту приема-передачи.
Происходит прием-передача товаров.
Одна из сторон осуществляет доплату за объект большей стоимости, если это установлено договором.

Последовательность исполнения договора может быть изменена по соглашению сторон.

Стороны договора

Ограничений для участников подобных сделок нет. Участниками договора мены могут быть: физические лица (граждане РФ, лица без гражданства, иностранные граждане), юридические лица (зарегистрированные на территории РФ и за рубежом), муниципальные образования, государство.
Есть только одно требование: лицо, намеревающееся совершить обмен, обязано иметь правоустанавливающие документы на объект сделки.
Либо участник сделки должен иметь доверенность от лица, которому принадлежит имущество.

Объект договора

Любое имущество, не изъятое из оборота и оборот которого не ограничен. А именно: движимые вещи (включая ценные бумаги), недвижимое имущество (дома, квартиры) и т.д.

Правила заключения договора

Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Стороны могут это сделать по собственному желанию.
Некоторые сделки требуют государственной регистрации: как самого договора, так и перехода права собственности.
К примеру, переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. А если объектом договора является жилое помещение, то в государственной регистрации нуждается и сам договор.

Срок приема-передачи

По общему правилу сторону должны передавать товары для обмена одновременно. Однако на практике такое случается не часто. Обычно все происходит иначе. И в договоре указывается два срока - для каждой стороны свой.

Переход права собственности

Право собственности на товары переходит к участникам сделки одновременно - сразу же после приема-передачи имущества обеими сторонами (о чем и составляется Акт приема-передачи), если иное не указано в договоре.

Где взять актуальный образец договора?

В онлайн-сервисе FreshDoc в разделе Договоры купли-продажи . При составлении договора в сервисе, к нему автоматически прилагается Пакет сопутствующих документов, включая Акт приема-передачи.
Если у вас возникнут вопросы по работе с FreshDoc, обращайтесь в службу поддержки. Сотрудники компании с радостью ответят на все интересующие вас вопросы.