Оформление собственности на земельные участки снт. Оформление земель общего пользования в собственность снт, как юридического лица или совместную собственность его членов Оформление зоп в собственность снт

И могут распоряжаться ими по своему усмотрению, то с землями общего пользования положение несколько иное.

Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов. Звонки на все номера бесплатны.

Законодательство

Порядок использования земель общего пользования содержится в Гражданском кодексе и Земельном кодексе.

Здесь приводятся общие положения, регламентирующие пользование общедоступными землями, а также порядок перевода их в собственность СНТ.

Отдельные положения относительно правового положения земель общего пользования с учетом специфики СНТ приведены в ФЗ-66.

Последняя редакция закона относится к 2016 году.

Землям общего пользования свойственны следующие особенности:

на них не распространяется так называемая « амнистия» (упрощенная процедура );
согласно ФЗ «О садоводческих объединениях граждан» , являющаяся имуществом общего пользования передается СНТ безвозмездно;
Земельный кодекс не ограничивает членов СНТ по срокам пользования участками.

Что такое земли общего пользования в СНТ

Гражданский кодекс указывает на то, что статус земли общего пользования получают участки, которые находятся в / собственности и на которых граждане могут находиться без необходимости оформления разрешений.

К таким землям относятся на территории СНТ могут быть отнесены переулки, проходы, дороги, площадки, проезды, санитарно-защитные зоны и (в т.ч. пожарные).

На них могут быть размещены объекты, направленные на удовлетворение потребностей жителей (например, ЛЭП, трубо-, газопроводы, сторожки, помещения правления СНТ, водокачки, подсобные помещения).

Площадь земель общего пользования рассчитывается так: из общей площади, выделенной под образование СНТ, вычитается площадь земель, которые находятся в собственности граждан.

Такие участки являются коллективной собственностью товариществ, либо закреплены за ними на правах бессрочного пользования.

Для беспрепятственного пользования землей у правления СНТ должны быть на руках правоустанавливающие : в собственность или закрепляющий .

Порядок пользования общей землей СНТ

Сегодня у СНТ есть два варианта оформления прав собственности на общее имущество (ст.28 Закона о СНТ):

как собственность СНТ-юрлица;
общая собственность членов объединения.

Стоит отметить, что на такие участки допускается исключительно оформление прав собственности и никак не аренды.

Право выбора варианта приватизации принадлежит членам СНТ. Если они выберут оформление общей собственности, то допускаются совместная и собственность. В первом случае заявление на приватизацию подается одно, подписанное всеми членами СНТ. Во втором случае его подает каждый гражданин с указанием на его долю. К заявлению нужно приложить протокол собрания членов товарищества.

При этом граждан не могут обязать приватизировать земли общего пользования. Если такие участки выделены СНТ на правах бессрочного пользования, то оно не прекращает своего действия без желания СНТ.

На практике переоформление земель в собственность имеет определенные преимущества для садоводов:

земли переводятся в собственность товарищества бесплатно;
земли, которые поставлены на учет, имеют четкие границы и это исключает соблазн для самозахвата и возникновение споров между собственниками участков и садоводами;
СНТ сможет официально зарегистрировать все постройки на общей земле, возведенные из взносов садоводов;

У СНТ появляется возможность распоряжаться землями по своему усмотрению:

застраивать их,
сдавать в ,
продавать и увеличивать участки садоводов.

Порядок пользования землями содержится в уставе товарищества. За каждым участком здесь обычно закреплен свой функционал. Например, обустройство здесь дорог и проездов, автостоянок, водоемов для целей пожарной безопасности, зон отдыха, колодцев, спортивных и детских площадок, рекреационных зон, санитарных зон, источников водоснабжения, ЛЭП и пр.

Члены СНТ вправе пользоваться землей исключительно с учетом целевого предназначения.

При этом никаких преимуществ для собственников граничащих с землей общего пользования участков не предусмотрено, они не обладают приоритетным правом на нее.

Граждане вправе обращаться к членам правления СНТ с просьбой о выделении им земель во временное пользование. В своем заявлении гражданину нужно указать цели использования, сроки, на которые потребуется земля для реализации поставленных задач (не более месяца). Обычно в уставе СНТ содержится требование о предварительном уведомлении членов товарищества о своем желании использовать участок как минимум за две недели-месяц.

При принятии решения правление будет руководствоваться интересами и законными правами членов товарищества. Например, если заявитель планирует установить там туалет или душевую, то с большей долей вероятности ему откажут.

Если в ходе проведения работ участок земли будет поврежден, то пользователь за свой счет обязан провести восстановительные работы.

Обычно участок предоставляется во временное пользование бесплатно. Но в некоторых случаях председатели накладывают определенную общественную нагрузку на заявителя. Например, требуют обрезать растительность.

Какие могут быть нарушения при пользовании общей землей СНТ и ответственность за них

При пользовании общими землями членами товарищества нередко допускаются различные нарушения.

Среди них наиболее часто встречаются такие:

расширение за счет общих земель индивидуальных участков;
складирование на них мусора и стройматериалов, спецтехники, оборудования, машин и механизмов;
самовольное перекрытие воротами и шлагбаумами;
установка различных хозпостроек, бытовок, вагончиков, торговых объектов, объектов для оказания платных услуг (авторемонтных, слесарно-монтажных, строительных и пр.);
самовольная высадка или культивирование кустарников и деревьев;
свалка бытового мусора, отходов садоводства и огородничества.

Обычно за небольшие правонарушения пользователям грозит предупреждение, а при неустранении нарушений в положенные сроки накладывается штраф.

Более серьезными нарушениями земельного законодательства, такими как самозахват, занимаются уполномоченные госинспекторы. КоАП РФ предусмотрел административное наказание при самовольном занятии участков без документов. Для граждан штраф может варьироваться в пределах 500-1000 руб., для должностных лиц – 1000-2000 руб., юрлиц – 2000-20000 руб.

По вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 год"; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014 года; опубликован в Бюллетене Верховного Суда РФ", N 1, январь, 2015 года:

2.4. Общее имущество садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения

При рассмотрении споров об устранении препятствий в пользовании общими землями садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения подлежит доказыванию не только факт нарушения ответчиком действующего законодательства, но и то, что такое нарушение привело к существенному ущемлению прав истца в отношении принадлежащего ему имущества.

Пример. СНТ "Л" обратилось в суд с иском к Б. об обязании освободить земли общего пользования.

В силу статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1); действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Согласно пункту 3 статьи 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

При разрешении спора судом установлено, что Б. является членом СНТ "Л", ей на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 800 кв. м. Ответчик самовольно увеличила площадь земельного участка, изменила его границы и начала вести строительство на землях, ей не принадлежащих. В частности, на землях общего пользования СНТ ею возведен забор, фундамент, чем перекрыт проезд к пожарному водоему садоводческого товарищества и разворотной площадке автотранспорта. Неоднократные требования об освобождении земель общего пользования оставлены ответчиком без удовлетворения.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования СНТ, суд правильно исходил из того, что действия ответчика по самовольному возведению жилого дома на общих землях товарищества не соответствуют и 34 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", а также нарушают права других членов данного товарищества.

Устройство асфальтового покрытия дороги за счет личных средств членов товарищества само по себе не влечет возникновения у них права собственности на дорогу как объект недвижимости, расположенный на землях общего пользования, являющихся собственностью товарищества.

Пример. Группа граждан обратилась в суд с иском к М., товариществу личных подсобных хозяйств (ТЛПХ) о признании права общей долевой собственности на объект недвижимости - дорогу, указав, что они являются членами товарищества, построили без участия остальных членов товарищества за счет личных средств дорогу с асфальтобетонным покрытием , в связи с чем у них возникло на нее право общей долевой собственности. Просили определить доли в праве общей долевой собственности на дорогу пропорционально размеру вклада каждого в строительство дороги.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения кассационным определением, исковые требования удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев надзорные жалобы ТЛПХ, Т. (член ТЛПХ), отменила состоявшиеся судебные постановления, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судом установлено, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права на основании распоряжения главы района ТЛПХ на праве собственности принадлежит земельный участок.

Между одним из истцов и строительной организацией заключен договор подряда, по условиям которого последняя выполнила по заказу Н., действующего от имени остальных истцов, устройство асфальтового покрытия дороги.

Согласно техническому паспорту, выданному позднее БТИ, в ТЛПХ имеется дорога с асфальтобетонным покрытием.

В силу статьи 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно пункту 1 статьи 130 Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Соответственно, право собственности, в том числе право общей собственности на сооружение - дорогу как на самостоятельный объект гражданских прав, может возникнуть в том случае, если она создана именно как объект недвижимости в установленном порядке, индивидуализирована в качестве объекта недвижимости.

Это судебными инстанциями учтено не было. Обстоятельства того, был ли построен истцами объект недвижимости, т.е. была ли построена дорога с соблюдением соответствующих норм и правил или же дорога представляет собой элемент благоустройства и предназначена для обеспечения в пределах территории товарищества потребностей его членов в проходе, проезде, предметом исследования и оценки суда не являлись.

Между тем Т. в надзорной жалобе указывала на то, что на территории ТЛПХ уже существовала дорога, строительство которой было осуществлено ранее, истцами же было осуществлено лишь покрытие ее новым асфальтовым полотном.

При этом из договора подряда, положенного судом в обоснование вывода о том, что истцами осуществлено строительство дороги, также следует, что подрядчик принял обязательство выполнить лишь устройство асфальтового покрытия дороги. Доказательств наличия обязательства подрядчика осуществить строительство дороги как объекта недвижимости не имеется.

При таких обстоятельствах покрытие асфальтового полотна дороги за счет личных средств истцов само по себе не влечет возникновения у них права собственности на дорогу как объект недвижимости, расположенный на землях общего пользования, являющихся собственностью ТЛПХ; наличие технического паспорта на сооружение "дорога и трасса водопровода с водонапорной станцией", на который ссылается суд, также не влечет возникновения на сооружение права собственности конкретных физических лиц.

Кроме того, в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" имущество общего пользования - имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное).

Согласно пункту 4 статьи 14 указанного федерального закона земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность.

Принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов в силу подпункта 10 пункта 1 статьи 21 названного федерального закона отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных).

Таким образом, вопрос об использовании имущества садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (имущества общего пользования), в том числе об использовании земельного участка, находящегося в его собственности, должен решаться общим собранием членов такого объединения.

Однако обстоятельства, связанные с тем, принималось ли собранием ТЛПХ решение об использовании общего имущества товарищества - земельного участка, находящегося в собственности ТЛПХ, для строительства дороги как самостоятельного объекта недвижимости или о передаче этого земельного участка в собственность истцов, судом также не исследованы.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 4-В12-13.

Право на получение причитающейся доли в имуществе общего пользования предоставляется лишь при реорганизации или ликвидации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Пример. СНТ "И" на основании актов о приеме законченных строительством объектов зарегистрировало право собственности на водопроводные сети, разведочно-эксплуатационную скважину на воду, на воздушные линии электропередачи. На основании свидетельства о праве собственности на землю СНТ "И" зарегистрировало право собственности на земельный участок, расположенный на территории товарищества.

Решением общего собрания СНТ в связи с неуплатой целевых и членских взносов А. исключена из членов товарищества.

А. обратилась в суд с иском к СНТ "И" о признании недействительными и об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации права собственности на водопроводные сети, скважину, воздушные линии электропередачи и земельный участок, о признании за ней права собственности на 1/242 доли в праве общей совместной собственности на указанные объекты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" имущество общего пользования может находиться как в совместной собственности членов некоммерческих объединений граждан, так и в собственности такого объединения.

ØОсобенности регистрации общего имущества/земель общего пользования.
Процессом постановки на государственный кадастровый учет (далее – ГКУ) и государственную регистрацию права (далее – ГРП) земель общего пользования в СНТ занимается председатель такого СНТ. Посредством собрания и опроса всех членов СНТ принимается решение о необходимости учета и регистрации земель общего пользования, после чего они перейдут в собственность СНТ, как юридического лица. Для осуществления ГКУ и ГРП председатель, как представитель юр. лица обращается к кадастровому инженеру (как к ИП, так и к другому юр. л. — по выбору), чтобы тот подготовил все необходимые документы .
Процесс межевания земель общего пользования будет заключаться в полной геодезической съемке землепользования и обязательном согласовании местоположения уточняемых или вновь образуемых границ земель общего пользования с собственниками земельных участков, входящих в состав СНТ. Чаще всего при большом количестве членов СНТ объявление о таком уточнении границ опубликовывается в местной газете или направляется по почте со всеми необходимыми реквизитами для обратной связи в случае возникших возражений. Также, всегда возможен вариант вручения Акта согласования для подписи лично .
В случае возникающих возражений при наложении земель общего пользования на земельные участки членов СНТ и наоборот все ситуации рассматриваются и решаются в индивидуальном порядке. В большинстве случаев на практике, если на всей территории СНТ было проведено межевание, то формируемые или уточняемые границы земель общего пользования устанавливаются в соответствии с проектом межевания территории и непосредственно по границам уже существующих в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков членов СНТ .
В ситуации, когда границы одного или нескольких участков отображены некорректно или ошибочно (например, происходит явное наложение земельного участка члена СНТ на общую дорогу), проводится уточнение таких границ после предварительного согласия собственника. Если такое наложение произошло ввиду технической/реестровой ошибки, то для собственника «вылетевшего» земельного участка по факту на местности ничего не изменится. Если же собственником была захвачена/прирезана территория общего пользования, то ему в зависимости от различных обстоятельств (согласие председателя и всех членов СНТ, предельные минимальные/максимальные размеры земельных участков) придется либо оформлять эту часть, либо отказываться от нее в добровольном или судебном порядке .

Памятка по оформлению земель общего пользования в СНТ

В памятке представлена основная информация по процедуре установления границ и оформлению прав на земли общего пользования в садоводческих товариществах.

Общая и нормативно-правовая информация

Территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (Градостроительный кодекс РФ)

Имущество общего пользования — имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное) (№66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Площадь земельных участков , подлежащих отнесению к имуществу общего пользования , определяется в размере двадцати пяти процентов площади садовых или огородных земельных участков, определенной по правилам, предусмотренным настоящим пунктом.

Как правило, сведения о земельном участке под землями общего пользования содержатся в Едином государственном реестре недвижимости как ранее учтенные. Такие сведения вносились на основании постановления о выделении земли садоводческому товариществу, свидетельства о праве собственности (государственных актах) или решении суда о предоставлении такой земли В свидетельствах на землю в большинстве случаев указывалась вся площадь под СНТ, выделяемая под коллективное садоводство, без указания отдельно площади земель общего пользования. Также, в Актах присутствовали схемы предоставляемых участков.

Принятие решения о проведении работ по установлению границ и об оформлении земель общего пользования СНТ осуществляется посредством решения общего собрания всех членов СНТ по инициативе председателя. В случае принятия такого решения председатель вправе обратиться к кадастровому инженеру, который может являться сотрудником юридического лица (например, ГУП МО «МОБТИ») или индивидуальным предпринимателем для заключения договора на проведение геодезических и кадастровых работ

Необходимые документы для заключения договора на проведение кадастровых работ

Для заключения договора на проведение геодезических и кадастровых работ по уточнению границ земель общего пользования председатель СНТ должен подготовить следующий перечень документов:

Выписку из ЕГРЮЛ
Выписку из ЕГРН на земельный участок для МОП
Генеральный план СНТ
Полномочия председателя и реквизиты СНТ.

Состав работ

Геодезические работы, камеральная обработка полученных измерений, подготовка комплекта документов.

Геодезические работы включают в себя выезд специалистов в СНТ с целью проведения геодезических измерений на местности, уточнения границ, конфигурации и площади земель общего пользования.

В результате камеральной обработки полученных измерений формируется схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Схема расположения утверждается администрацией муниципального образования. На основании утвержденной схемы подготавливается межевой план.

Одновременно с заявлением на проведение государственного кадастрового учета подается заявление на государственную регистрацию прав.

Дополнительная информация

Если в ходе проведения работ выявляются неиспользуемые физическими лицами – членами СНТ земельные участки, то СНТ принимает решение о проведении работ по установлению границ этих участков. Дальнейшую судьбу этих участков решает само СНТ.

При межевании земель и постановке имущества на кадастровый учет теперь можно получить скидку.

17 мая «Союз дачников Подмосковья» и Московское областное БТИ подписали соглашение, благодаря которому дачники Московской области смогут получить скидки при межевании земель и постановке имущества на кадастровый учет.

«Сегодня Союз дачников Подмосковья и МОБТИ заключили соглашение о сотрудничестве. Для нас это важный шаг, потому что дачникам и садоводам Подмосковья нужен надежный партнер, ведь одни из основных вопросов, которые волнуют дачников – это межевание, наложение границ, их согласование. Сегодня в лице МОБТИ мы обрели настоящего партнера. Помимо этого партнерства мы договорились и о скидках, которые будут предоставляться дачникам и садоводам, поэтому мы рекомендуем обращаться всем садовым товариществом, коллективно. Во-первых, это будет намного дешевле. Во-вторых, это системность, благодаря которой вы сможете избежать наложения границ и множественного согласования с соседями. Этот день значим для дачников и садоводов Подмосковья, ведь теперь мы уверены, что межевание будет проводиться качественно и недорого», — сказал Первый заместитель Председателя Московской областной Думы, Председатель «Союза дачников Подмосковья» Никита Чаплин.

« “Союз дачников” помогает садоводам в широком круге вопросов. Московское областное БТИ готово быть надёжным партнером в решении проблем, связанных с объектами недвижимости. В рамках сотрудничества мы будем совместно проводить мероприятия, консультировать граждан, предоставлять актуальную информацию на сайт союза по регистрации дач, земельных участков. Московское областное БТИ – это государственное предприятие, имеющее богатый опыт, и большой архив данных об объектах недвижимого имущества. Мы обладаем широкой филиальной сетью: 69 точек по всей Московской области. Для садоводов уже действуют и будут дальше разрабатываться специальные акции. Например, скидка на услуги при одновременном оформлении дома и земельного участка. И конечно, для дачников выгоднее всего обращаться к нам всем товариществом. Это будет и дешевле, и быстрее», — рассказал журналистам генеральный директор МОБТИ Александр Беднягин.

Соглашение между «Союзом дачников Подмосковья» и МОБТИ начало действовать с момента его подписания, также его целями являются повышение информированности граждан о правовом регулировании земельно-имущественных отношений в Московской области, оказание содействия при выполнении работ по подготовке документов для регистрации прав на недвижимое имущество садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан и их членов.

(комментарии юриста)

В настоящее время правила пользования и распоряжения землями общего пользования (далее -- ЗОП ) садоводческих некоммерческих товариществ (далее -- СНТ ) установлены совокупностью федеральных законов России:

01. Федеральный закон РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединенияхграждан» №66-ФЗ от 01.01.2001г. («Закон об СНТ »)

02. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ )

03. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.2001г. («Закон о госрегистрации »)

04. Федеральный закон РФ «Земельный кодекс РФ» от 01.01.2001г. («Земельный кодекс »)

05. Федеральный закон РФ «О государственном кадастре недвижимости» 24 июля 2007 года N 221-ФЗ («Закон о кадастре »)

06. Федеральный закон РФ №93-ФЗ от 01.01.2001г. (это комплекс законов , именуемый в народе «Закон о дачной амнистии »)

Как стало известно, некая инициативная группа садоводов СНТ «Лесное» готовит почву для передачи части ЗОП в собственность отдельных членов СНТ.

Что в связи с эти важно понимать ВСЕМ САДОВОДАМ ?

Ответы – в нижеследующих комментариях, основанных на положениях перечисленных выше федеральных законов.

1. Какие существуют виды прав на ЗОП

1.1. ЗОП могут находиться в режиме:

а) права общей совместной (до 1998г. – называлась коллективной совместной) собственности членов СНТ .

б) или права собственности СНТ как юридического лица (Юрлицо ),

1.2. В случае а) решение о передаче ЗОП кому-нибудь должно быть принято письменно поименно единогласно ВСЕМИ членами СНТ (п.2. ст. 253 ГК РФ). А, например, решение об образовании земельных участков из ЗОП осуществляется по соглашению между всеми садоводами об образовании земельного участка (п. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса).

В случае б) все решения о судьбе ЗОП принимает Общее собрание членов СНТ (а по уставу СНТ «Лесное» -- Общее собрание уполномоченных ) простым большинством голосов. Т. е. в случае, если это – Собрание уполномоченных, то решение в «минимально допустимом случае» могут принять всего 5,0% + один голос от общего списка садоводов!!!

1.3. У СНТ «Лесное» сейчас имеется Свидетельство о праве совместной (коллективной) собственности садоводов на ЗОП , выданное в 1995г. (Свидетельство № 000, выданное Постановлением главы администрации Выборгского района от 01.01.2001г.). Оно действует и в настоящее время.

1.4. В силу этого любые решения о распоряжении ЗОП, в том числе о разделе их на новые (мелкие) с последующей «прирезкой» их кому-нибудь, будут законны только в том случае, если будут приняты письменно поименно единогласно ВСЕМИ членами СНТ согласно списку!

2. Надо ли переоформлять существующее право на ЗОП

2.1 Закон не обязывает садоводов переоформлять ранее полученное Свидетельство.

Но при желании (мотивы непонятны!!) садоводы могут изменить правовой режим ЗОП: передать ЗОП из совместной собственности садоводов в собственность СНТ как Юрлица.

2.2. Какие от этого могут быть выгоды? Единственная -- что механизм принятия решений о судьбе ЗОП становится очень простым (см. выше п. 1.2.).

2.3. Какие опасности таит перевод права собственности на ЗОП к СНТ? Вот они.

2.3.1. Общее собрание уполномоченных по очень простой процедуре может принять решение с какой-нибудь расплывчатой формулировкой типа: «произвести оптимизацию пользования и распоряжения ЗОП с целью получения дополнительных финансовых средств».

2.3.2. В промежутках между Общими собраниями на основании этого решения Правление примет решение, напр., о передаче ЗОП в аренду какой-нибудь организации на непонятных условиях, а задним числом отчитается перед очередным Общим собранием (опять же уполномоченных!). Это будет выполнение «оптимизации пользования ЗОП ».

2.3.3. А могут принять решение и о продаже части ЗОП кому-нибудь на таких же непонятных условиях (как это сейчас пытаются проделать с ЛЭП). Это будет выполнение «оптимизации распоряжения ЗОП ».

Т. е., принимая решение о переоформлении земель общего пользования из совместной собственности садоводов в собственность юридического лица, каждый садовод отказывается от своей «доли» в общем имуществе Товарищества и передает ее в собственность СНТ навсегда!

3. Надо ли проводить кадастровые работы с ЗОП

3.1. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса и п.5. ст.37 Закона о кадастре, кадастровые работы – это составление кадастрового паспорта земельного участка с проведением межевания (т. е. согласования границ земельного участка с собственниками всех смежных участков).

Т. е. для СНТ «Лесное» это очень дорогостоящие работы (из-за размера и сложности границ ЗОП, а также «непростых» внешних соседей – федерального лесничества и пр.).

3.2. Согласно Закону о госрегистрации , если с земельным участком совершает сделки Юрлицо, перед сделкой необходимо провести кадастровые работы.

Передача ЗОП из совместной собственности садоводов в собственность СНТ как Юрлица – это сделка , требующая госрегистрации, и следовательно, обязательного проведения кадастровых работ с ЗОП.

3.3. Если же ЗОП в собственность СНТ не переводится , проводить кадастровые работы не требуется , за исключением случая, когда у садоводов возникло желание (необъяснимое!) просто заменить Свидетельство старого образца на Свидетельство нового образца.

4. Опасности перехода права на ЗОП к СНТ (в деталях)

4.1. Если всё же решение Общего собрания (Собрания уполномоченных) о передаче ЗОП в собственность СНТ как юрлица принято , то дальше для недобросовестного Председателя правления открывается следующая схема неправомерных действий «в свою пользу» вопреки пользе СНТ:

4.2. Председатель организует вынесение Решения Правления (в худшем случае – фальсифицирует, пример – в конце данного материала!), на основании которого и не дожидаясь соответствующего Решения Общего собрания(Собрания уполномоченных ) совершает от имени СНТ сделку (в соответствии с подпунктом 4) пункта 2 ст. 23 Закона об СНТ), в результате которой отчуждает кому-нибудь кусок из состава ЗОП.

4.3. Сделка по п.4.2. проходит госрегистрацию.

4.4. Приобретатель земельного участка по п. п.4.2,4.3. становится «добросовестным приобретателем » и суд в случае спора вероятнее всего призна’ет (сохранит) его право на землю, а СНТ, следовательно, навсегда лишится этого проданного куска.

4.5. Если же (еще одна ситуация) по сделкам, совершенным Председателем от имени СНТ , у СНТ появятся долги, СНТ будет отвечать по ним всем своим имуществом (абзац третий ст.7 Закона об СНТ), в том числе взыскание может быть обращено и на ЗОП, которые теперь уже будут собственностью СНТ как Юрлица, а не совместной собственностью садоводов .

5. КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

5.1. Передавая ЗОП из совместной (коллективной) собственности в собственность СНТ как юридического лица, каждый садовод отказывается от своей «доли» в общем имуществе Товарищества и практически передает возможность распоряжаться этими землями Правлению и Председателю .

При этом появляется возможность даже вообще лишиться права общей собственности на часть ЗОП, а возможно и на все ЗОП.Пример : СНТ «Заря» во Всеволожском районе лишилось права на часть ЗОП по сфальсифицированным Председателем протоколам Общего собрания и Правления.

5.2. При сохранении же совместной собственности садоводов на ЗОП Распоряжение этими землями осуществляется по согласию всех членов СНТ.

5.3. По действующему законодательству члены Товарищества вправе не осуществлять никакого переоформления существующих земель.

5.4. Если же будет принято решение переоформить существующее Свидетельство о праве совместной (коллективной ) собственности на ЗОП с любой из двух целей:

а) сохранение существующего права совместной собственности членов СНТ но с заменой существующего «старого» Свидетельства от 1995 года на Свидетельство новой формы , установленной действующим законодательством , чего закон сейчас не требует ;

б) перевод права совместной собственности членов СНТ на право собственности СНТ как Юрлица ,

то это в обоих случаях потребует проведения кадастровых работ, стоящих немалых денег.

Практика использования земельных участков в садоводческих обществах для выращивания экологически чистых сельскохозяйственных культур с целью удовлетворения потребностей своей семьи сложилась в нашей стране еще с советских времен. В последнее время все больше граждан нашей страны задумываются о приобретении такого участка.

Многие участники садоводческих обществ владеют своими участками на протяжении десятилетий, но полноправными собственниками не являются до сих пор. Как правильно приватизировать дачный участок и получить право распоряжаться им на свое усмотрение, рассмотрим в этой статье.

Оформить в собственность дачный участок можно как на платной основе, так и путем бесплатной приватизации. Приватизация земельного участка представляет собой механизм получения земельного объекта в собственность.

Если земельный участок передан вам на праве пожизненного владения или пользования, то процедура оформления его в собственность осуществляется по упрощенной схеме.

Для этого обращайтесь в отделение Росреестра в подготовленным пакетом документов. В таком случае приватизация земли будет осуществляться на основании собранной вами документации.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане, владельцы земельных участков, состоящие в садоводческих товариществах, имеют право выйти из его состава и предъявить требование о выделении доли из общей собственности либо получить денежную компенсацию в размере стоимости своей части, если выделение доли в натуре затрагивает интересы других участников товарищества.

Изъявить свое желание о выходе из состава товарищества можно путем подачи письменного заявления руководителю (председателю) вашего некоммерческого объединения. Так как выход из общества является вашим неоспоримым правом, отказ в удовлетворении заявления исключается.

Если изначально ваш участок получен с правом пожизненного владения либо пользования, вы можете бесплатно оформить его в собственность. Обязательным условием является наличие садовой книжки на руках владельца земельного участка.

Книжка выдается на руки каждому участнику товарищества при вступлении в него и является письменным подтверждением того, что на протяжении ряда лет вы регулярно уплачивали членские взносы и принимали активное участие в жизни товарищества, следовательно, получили право на получение земельного объекта в личное пользование на законных основаниях.

Приватизация дачного земельного участка осуществляется в несколько последовательных этапов:

Получение заключения правления садоводческого товарищества;
Подготовка документа, содержащего описание вашего участка. Бланк такого описания можно взять в правлении товарищества либо в районной администрации;
Согласование бланка с описанием участка. Для этого необходимо заручиться подписью (желательно сделать себе несколько копий данного документа);
Оформление копии книжки садовода и получение идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
Обращение в местную администрацию для подачи заявления (к заявлению необходимо приложить все вышеуказанные документы);
По истечении месячного срока получите на руки соответствующее постановление администрации и справку из правления товарищества о размерах вашего участка, отсутствии задолженности по членским взносам и дате вступления в СНТ;
Обращение в земельную кадастровую палату с пакетом документов (постановление, справка, описание, копия книжки и другие собранные вами документы);
Получение кадастрового паспорта на земельный участок по истечении месячного срока;
Оплата государственной пошлины за регистрацию права собственности;
Обращение в отделение Росреестра со всеми собранными документами, включая кадастровый паспорт. При обращении заполните заявление о регистрации права собственности на земельный объект;
Получение на руки готового свидетельства о праве на объект недвижимого имущества. Как правило, сделать это можно спустя две недели после подачи документов.

Документы для оформления в собственность земельного участка в СНТ

Чтобы оформить право собственности на земельный участок, расположенный на территории садоводческого товарищества бесплатно, необходимо обратиться в администрацию с заявлением и приложить следующие документы:

Паспорт и его копию;
Нотариально заверенные документы СНТ;
Садовую книжку;
Кадастровый паспорт на земельный участок, содержащий сведения о границах земельного объекта, его площади и адресе, по которому он расположен;
Сведения о садоводческом товариществе и данные на владельца земельного объекта.

Если в процессе рассмотрения вашего заявление возникнет необходимость получения дополнительных сведений, администрация направит запрос о предоставлении нужной информации в соответствующий орган.

После получения недостающих сведений местная администрация принимает решение о приватизации.

Условия оформления земельного участка в СНТ в собственность

Механизм бесплатной приватизации дачных участков в соответствии с федеральным законодательством будет действовать вплоть до 31 декабря 2020 года. Упрощенная схема оформления права позволяет получить дачный участок в собственность бесплатно без проведения торгов.

Подобный порядок требует соблюдения некоторых условий. Дачный земельный участок должен быть образован из общего земельного участка садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 25.10.2001 года).

Дату передачи земельного объекта вашему товариществу можно узнать в его правлении. Если председатель отказывает в предоставлении подобной информации укажите это в заявлении на приватизацию и приложите письменное подтверждение.

Находящийся в вашем владении участок земли должен быть предоставлен на основании решения общего собрания членов товарищества либо на основании иного документа, устанавливающего порядок распределения земельных объектов между членами общества. Данный документ также предоставляется правлением. При отказе в его выдачи укажите данный факт в заявлении и попросите запросить документ у СНТ.

Земельный участок, подлежащий приватизации, не должен быть:

изъят из оборота или ограничен в нем;
заложен или подарен;
предоставлен в безвозмездное пользование физическим или юридическим лицам;
зарезервирован для нужд государства или органов местного самоуправления.

Наличие либо отсутствие всевозможных препятствий для оформления права собственности будет установлено при принятии к рассмотрению вашего заявления.

Вышеперечисленные ограничения могут стать причиной отказа в удовлетворении заявления на приватизацию.

Если земельный объект отвечает всем предъявленным требованиям, то на основании ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации администрацией принимается положительное решение.

В случае, если другие члены СНТ до вас не обращались с заявлением о приватизации своих земельных объектов, администрация самостоятельно направляет запросы о предоставлении информации в уполномоченные органы, в частности для получения сведений о принадлежности земельного объекта конкретному садоводческому товариществу (в органы Росреестра либо заявителю) или сведений о самом СНТ (в Федеральную налоговую службу).

Платная приватизация земельного участка в СНТ

Получить участок земли в собственность можно и на платной основе, выкупив его у государства. Оценочная стоимость определяется местными органами власти. По умолчанию цена земельного объекта приравнивается к его кадастровой стоимости. Более точная величина устанавливается после проведения процедуры оценки земельного объекта.

Цена земельного объекта, предложенного для выкупа, не должна превышать кадастровую стоимость данного земельного участка.

Вся информация о кадастровой стоимости земельных объектов собрана в отделениях Росреестра. Определением кадастровой стоимости земельных объектов уполномочены заниматься организации, соответствующие предъявляемым к ним требованиям.

Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 14.04.2008 года признано незаконным и отменено положение о запрете оформления прописки в домах, расположенных на территории садоводческих товариществ. Следовательно, возведенный на дачном участке дом теперь можно оформить в собственность и использовать его, как постоянное место проживания с соответствующей регистрацией (пропиской).

Регистрация прав собственности на земельный участок в СНТ

Внесением сведений о регистрации прав собственности в государственный реестр занимаются местные отделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

После принятия администрацией положительного решения о приватизации вашего дачного участка обращайтесь именно туда. Такие отделения располагаются во всех крупных городах и городских поселениях.

При обращении в Росреестр предоставьте следующие документы:

паспорт;
заявление о регистрации права на земельный участок установленного образца;
решение Администрации о передаче земельного объекта в собственность;
кадастровый паспорт и кадастровый план;
декларация или технический паспорт на садовый дом;
квитанция об уплате государственной пошлины.

Проверка документов и внесение сведений в государственный реестр осуществляется в течение месяца.

Что нужно знать при оформлении земельного участка в СНТ в собственность

Приняв решение о приватизации дачного участка в СНТ, постарайтесь получить консультацию квалифицированного юриста.

Специалист выстроит работу по подготовке к приватизации земельного объекта следующим образом:

Проанализирует собранные вами документы и запросит недостающие;
Постарается добыть максимум информации об объекте в разрезе всевозможных ограничений и спорных ситуаций с владельцами смежных участков;

Значительно выгоднее осуществлять процесс приватизации, объединившись с другими владельцами участков земли в вашем товариществе. Такой прием поможет сэкономить на стоимости оценки земельного объекта и услугах юриста.

На первый взгляд механизм приватизации земельного участка, расположенного в пределах садоводческого некоммерческого товарищества кажется сложным и запутанным, поэтому многие затягивают решение этого вопроса.

Однако, опираясь на помощь грамотного юриста и изложенным выше рекомендациям, вы легко справитесь с данной задачей, в результате чего станете полноправным владельцем объекта недвижимости.