В компанию «Этаж» обратилась Елена с просьбой разъяснить следующую ситуацию:

«Восемь лет назад мне была подарена квартира бабушкой. В договоре было указано, что она имеет право проживать там до конца жизни. Договор был заверен у нотариуса и зарегистрирован. Сейчас она подала исковое заявление в суд с просьбой вернуть ей жилье и расторгнуть договор дарения. Подскажите, может ли суд признать договор дарения ничтожным и лишить меня собственности. Имеют ли право иные лица, кроме бабушки, оспорить сделку дарения».

Отменить договор дарения на практике достаточно сложно, для этого должны существовать веские основания.

Как осуществляется дарение имущества

Для того чтобы выяснить, на основании каких обстоятельств возможно расторгнуть сделку, необходимо знать, как осуществляется дарение.

Дарение имущества, вещей и недвижимости, может выражаться в форме:

• безвозмездная передача;
• обещание передать к определенному сроку;
• освобождение от обязанности исполнить какое-либо требование (например, прощение долга за квартиру).

Дарителями могут выступать:

• граждане, в том числе близкие родственники;
• организации.

Для сделок дарения недвижимости требуется соблюдение условий (п.3 ст.574 ГК РФ):

• письменный договор;
• регистрация перехода права в Росреестре.

Основное требование к совершению дарения – наличие собственности у дарителя на имущество.

Сроки для признания дарения ничтожным.

По искам о признании сделки ничтожной срок исковой давности составляет 1 год в силу п.2 ст.181, 197 ГК РФ.

При признании оспоримого договора недействительным – требования рассматриваются до истечение 3 лет на основании п.1 ст.181, 196 ГК РФ.

На иски иных лиц, не участвующих в сделке (т.е. кроме дарителя и одаряемого), распространяется срок в 10 лет (п.1 ст.181 ГК РФ). Например, в качестве заявителя могут выступать органы опеки и попечительства, иные госслужбы.

Срок давности прописан в законе, но суд обязан принять исковое и после его истечения (ст.199 ГК РФ). Дело прекращается только в случае, если одна из сторон процесса заявляет о пропуске сроков исковой давности.

С какого момента считать наступление исковой давности

По общему правилу срок давности отсчитывается с момента, когда договор считается исполненным. В отношении дарения недвижимости сделка – это момент регистрации перехода права собственности в Росреестре (п.3 ст.574 ГК РФ).

Когда иск подает иное лицо, не участвующее непосредственно в сделке (наследники, органы по защите прав детей, попечители недееспособных граждан), срок течет с момента, когда стало о нарушении прав договором дарения.

Какой договор дарения считается ничтожным.

Договор дарения признается ничтожным (незаключенным) в силу п.1 ст. 166 ГК РФ при наличии следующих обстоятельств:

Общие условия:

• сделка нарушает закон (ст. 168 ГК РФ);
• цель сделки нарушает принципы нравственности и морали (ст.169 ГК РФ);
• сделка, не предполагающая последствий - мнимая (п.1 ст.170 ГК РФ);
• прикрытие иной цели заключения договора – притворная сделка (п.2 ст.170 ГК РФ);
• совершение сделки малолетним лицом (до 14 лет) – ст.172 ГК РФ, несовершеннолетним (от 14 до 18 лет) – ст.175 ГК РФ, пп.1 п.1 ст.575 ГК РФ;
• подписание договора дарения под влиянием заблуждения (например, гражданин подписывает договора дарения квартиры, не понимая, что передает недвижимость в собственность другого лица и лишается права владения) – ст.178 ГК РФ;
• подписание договора гражданином с психическими расстройствами согласно медзаключения – ст.176 ГК РФ, судебного акта – ст.171 ГК РФ;
• заключение договора из-за угроз, обмана, насилия в отношении дарителя – ст.179 ГК РФ;
• договор дарения подписан гражданином в момент, когда он не мог контролировать свои действия (тяжелая болезнь, сильное эмоциональное потрясение) – ст. 177 ГК РФ;
• ненадлежащее оформление соглашения (например, устная договоренность о дарении квартиры) – ст.574 ГК РФ;
• передача имущества, распоряжением которым запрещено – ст.174.1, например, квартиры под арестом по решению суда.

Специальные условия:

Запрещена законом передача в дар имущества:

• работниками детских, медицинских и социальных учреждений;
• государственными и муниципальными служащими;
• коммерческимм организациям другим организациям с целью деятельности – извлечение прибыли.

Не допускается дарение имущества от имени представляемого по доверенности. Такие сделки признаются ничтожными с момента совершения.

Когда сделка дарения оспорима

Договор дарения считается оспоримым по решению суда. В этом отличие от ничтожных сделок, которые считаются недействительными независимо от наличия судебного акта, то есть в силу закона.

Иски о признании сделки оспоримой подаются гражданами, права которых нарушаются указанным договором. К ним относится как сам даритель, так и другие граждане. К примеру, что часто встречается на практике, - наследники (п.2 ст.166 ГК РФ).

Законодательством установлены основания для признания дарения недействительным – отмена дара:

• Покушение на жизнь, нанесение телесных повреждений дарителю или его родственникам (п.1 ст.578 ГК РФ).
• Порча имущества, грозящая ее утратой. Например, небрежное отношение с огнем - печью в частном доме (п.2 ст.ГК РФ).
• Возможна отмена дара, переданного организацией или индивидуальным предприятием, до момента завершения банкротства (п.3 ст.578 ГК РФ).
• Если даритель пережил одаряемого и это обстоятельство указано как условие аннулирования договоренностей (ст.578 ГК РФ)

Куда обращаться за признанием договора недействительным.

Если речь о незаключенном договоре дарении в письменной форме и отсутствии регистрации в органах юстиции, обращаться никуда не нужно. В Росреестре отсутствуют сведения о передаче квартиры в дар. Соответственно, собственником квартиры остается даритель даже при наличии нотариального удостоверение договора.

При наличии государственной регистрации прав на собственность, заинтересованные лица обращаются в суд по месту нахождения недвижимости (п.1 ст.30 ГПК РФ).

Если дарение признали недействительным.

При вступлении решения суда о признании дарения недействительным одаряемый обязан вернуть все полученное по договору (ст.167 ГК РФ, п.5 ст.578 ГК РФ).

Данные о зарегистрированных правах на квартиру, возврат собственности на дарителя, вносятся в Росреестр при предоставлении судебного акта. Возвращаются ключи.

На основании данной информации, в отношении ситуации с переданной в дар квартирой, поясняем следующее:

1. Признать договор дарения недействительным суд может по заявлению бабушки только при наличии одного из вышеперечисленных оснований: угроза жизни, порча квартиры и др.
2. Заявить о правах на квартиру могут наследники с обязательной долей в случае смерти бабушки. Срок исковой давности по этому требованию заканчивается через 2 года.
3. При заверение договора у нотариуса проверяется дееспособность гражданина – дарителя имущества (нотариус в обязательном порядке запрашивает у дарителя справки из ПНД и НД диспансеров). Отмена сделки на основании статей 176, 178, 179 ГК РФ исключена. Нотариальное заверение является дополнительной гарантией защиты договора от оспаривания в суде.

Добрый вечер. ситуация следующая: Мама получила в наследство от моей бабушки квартиру в 2005 году. Мне в этом году подарила эту квартиру. Хочу продать, оказывается нужно налог 13 % уплатить. Платить не хочется. Вопрос 1: Можно ли признать договор...

900 стоимость
вопроса

вопрос решен

Признание сделки дарения недействительной

Добрый день,такой вопрос.У моего мужа от первого брак ребёнок,несколько лет после развода,он работал официально,откуда отчислялись алименты,а то время что не работал,то есть грубо последние2-3 года по устной договорённости платил определённую...

300 стоимость
вопроса

вопрос решен

Договор дарения

Бабушка подарила мне квартиру по договору дарения. Она в данной квартире проживает. Я никогда не предпринимала попыток выгнать ее или продать квартиру. Но в последнее время, отношения с бабушкой ухудшились, ввиду того, что с ней стал проживать ее...

Все услуги юристов в Москве

Какие могут быть основания признания договора дарения недействительным?

Добрый день! Квартира принадлежит супругу по договору дарения от его мамы с 2011г. На каком основании мать может признать договор дарения недействительным? на момент заключения договора мать была в развде, но брала письменное разрешение бывшего...

Может ли мой сын подать иск с требованием о признании договора дарения недействительным?

Я подарила дом дочери в июне 2008 года. Дочь передарила дом своей дочери (моей внучке) в октябре 2013 года. В ноябре 2016 года внучка совершила покушение на мою жизнь. Я подала исковое заявлени об отмене договоров дарения. На суде дочь сказала что...

Как добиться признания договора дарения недействительным, при разделе имущества с мужем?

Развожусь с мужем.На мужа было оформлено ИП и в собственности несколько грузовых машин приобретенных в браке /брак 2008г./ в основном с 2014г.Я подала на раздел ТС в денежном эквиваленте т.к.на дипозитах мужа достаточно средств и они арестованы.В...

Каков порядок признания сделки дарения недействительной, если наследственное дело еще не открыто?

Здравствуйте! Ситуация такая. Являюсь наследником 1-ой очереди. Перед смертью мамы узнал, что мою долю завещания мама оформила дарственной на внука, что бы получить разрешение опеки на продажу другой доли недвижимости (полученной по дарственной по...

18 Ноября 2016, 09:40, вопрос №1444917 Николай, г. Нижний Новгород

Признание договора дарения ничтожной сделкой

Нашему ребенку в 2005 году сосед подарил по договору дарения квартиру. Т.к. мы до дня смерти за ним ухаживали. Сделка прошла росреестр, получено свидетельство о праве собственности. С 1998 года он состоял в зарегистрированном браке с женщиной до дня...

300 стоимость
вопроса

вопрос решен

Признает ли суд договор дарения недействительным?

Здравствуйте! Ситуация такая: в 1999 году мой родственник купил дом, расположенный на земельном участке 700 м3. Оформил его в собственность. В 2006 году женился. В период с 2004 по 2009 г. арендовал земельный участок, на котором находился его...

Можно ли договор дарения признать недействительным?

После смерти родителей осталась двухкомнатная квартира,которую занял мой брат.Через суд квартиру разделили,присудив каждому по1/2доле.Но дальше дело не пошло,больше 10лет я ничего не могла сделать.Я подарила свою долю сыну в надежде на то,что он...

Признание недействительным договора дарения доли в квартире

Здравствуйте! Можно ли через суд признать договор дарения доли в квартире недействительным, если есть расписка о том, что за эту долю дарителю от одаряемого будет перечислена определенная сумма денег? Спасибо.

Признание договора дарения ничтожным

Пожилая женщина на доверии подписала с мошенницей договор займа 24. 07.2008 г, но деньги по договору не получила. На тот момент подписавшая договор была собственницей квартиры, которая являлась единственным ее жильем, а так же ее дочери, сына и...

Отмена дарения

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Дарение – безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Оформляется дарение договором. При совершении дарения недвижимости договор обязательно совершается в письменной форме, а при дарении доли в праве собственности – обязательная нотариальная форма.

Договор предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако, с июля 2013 года это правило не действует.

Не смотря на безвозмездный характер дарения, договор дарения всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.

С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч расторжения договора, отмены дарения и признания дарения недействительным.

Безвозмездная передача недвижимости или доли недвижимости, в связи с простотой совершения и исполнения договора, а так же отсутствия встречного исполнения, ассоциируется с некими близкими, родственными отношениями сторон договора.

Вместе с тем, приходится сталкиваться с ситуациями, когда дарение совершают люди в возрасте и совершенно посторонним лицам.

Часто именно дарение становится средством лишения людей единственного жилья. Но дарители об этом узнают спустя месяцы и годы. Тогда остается один выход — каким-то образом отменить дарение.

Отмена дарения

В отличие от купли продажи, отмена дарения может происходить несколькими способами, прямо установленными в Гражданском кодексе.

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости

В отличие от других сделок кодекс прямо устанавливает особые правила для договора дарения: даритель может отказаться исполнять уже заключенный договор дарения (ст. 577 ГК РФ).

Отказ от исполнени договора дарения недвижимости допускается, если дарение (исполнение договора) не происходит в момент заключения договора. То есть отказ от исполнения дарения возможен, если заключенный договор будет исполняться в будущем: договор заключен, но не исполнен – недвижимость не передана в дар.

Дело в том, что принцип свободы договора позволяет с одном документе – в договоре дарения объединить и сам договор и передаточный акт, или при заключении договора дарения одновременно подписать два документа — договор дарения и передаточный акт. Тем самым одновременно с подписанием договора дарения можно говорить о его фактическом исполнении. Считается, что в таких случаях отказ от исполнения договора дарения уже не возможен.

По нашему мнению это не совсем так. Дарение недвижимости предполагает государственную регистрацию перехода права собственности на имя одаряемого, для чего даритель должен подать в Росреестр соответствующее заявление.

Полагаем, отказ от исполнения договора возможен как раз в этот момент. Даритель отказывается подать (подписать) заявление на гос регистрацию перехода права собственности, что и будет свидетельствовать об отказе от исполнении договора.

Даритель может мотивировать свой отказ от исполнения договора следующим:

— изменение имущественного или семейного положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя;

— одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

— одаряемый лишил дарителя жизни.

Отказ от исполнения договора дарения оформляется в той же форме, что и сам договор.

Отмена дарения недвижимости

Вторая особенность дарения – прямое установление порядка одностороннего расторжения договора дарения: исполненный договор дарения может быть расторгнут только в судебном порядке. Это правило распространяется только на дарение дорогостоящих вещей.

Отмена дарения недвижимости производится по решению суда на основании заявления дарителя при наличии обстоятельств, прямо указанных в законе (статья 578 ГК РФ):

— если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или лишил дарителя жизни. В последнем случае заявление в суд подают наследники дарителя;

— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Расторжение договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости, как и любая другая двусторонняя сделка – это права и обязанности сторон. Расторжение договора предполагает прекращение обязательств сторон договора на будущее, начиная с момента расторжения. Таким образом, расторжение договора дарения недвижимости возможно до его исполнения, то есть до передачи недвижимости одаряемому или до государственной регистрации перехода права собственности на одаряемого.

В досудебном порядке расторжение договора дарения возможно по соглашению сторон, или в судебном порядке.

Вместе с тем, для дарения предусмотрен односторонний отказ дарителя от исполнения договора.

Признание дарения недействительным

Дарение может быть признано недействительным по тем же основаниям, что и купля продажа – по общим основаниям недействительности сделок установленных в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.

Признание дарения недействительным означает отсутствие правовых последствия этого договора, то есть по недействительному дарению перехода права собственности не происходит.

Наиболее частыми причинами недействительности дарения недвижимости являются:

1) Совершение договора дарения лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);

2) Мнимость или притворность дарения (статья 170 Гражданского кодекса РФ);

3) Совершение дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);

4) Нарушение при совершении дарения требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

5) Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

Основания, указанные в пунктах 1 и 3 называют пороком воли стороны сделки.

По пункту 1:

Не способность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).

Обстоятельства опасны для обеих сторон сделки тем, что даритель является полностью дееспособным лицом, но в силу обстоятельств, утрачивает волевой фактор. Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли, может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно. Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему временного «помутнения рассудка», или в более общем виде, утрата воли дарителя, по статье 177 ГК РФ. Изменение законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников нотариальных сделок не позволяет выявить внутреннее состояние стороны сделки. В связи с чем у добросовестного приобретателя по прежнему возникают огромные риски. А учитывая по прежнему отсутствующую базу лиц страдающих психическими заболеваниями или обращавшимися за психиатрической помощью, в сделках с недвижимостью по прежнему остаются крайне высокие риски.

Вместе с тем, уже сам по себе факт отсутствия воли дарителя к совершению сделки, с неизбежностью приводит к истребованию имущества даже у добросовестного приобретателя на основании статьи 302 ГК РФ.

Напротив, мошенники, готовятся к предстоящему судебному спору готовят и схему сделки или цепочки сделок и обеспечивают себе необходимую доказательную базу.

Требования о возврате подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется и на необходимые юридические действия при продаже недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации. Стороны для регистрации перехода права должны лично подать заявление в регистрирующий орган (Росреестр), или выдать на это доверенность.

Таким образом, неспособный понимать значение своих действий не может понимать и значение заявления о регистрации права, и выдачу доверенности.

При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел крайне важны заключения экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.

Как минимум при рассмотрении дел данной категории перед экспертами ставится вопрос: мог ли даритель по договору дарения на момент его заключения, и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значение своих действий и руководить ими?

Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенных дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице в последствии оспорить сделки в суде, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес решение по делу. Правда в иске ей было отказано.

Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

Верховный Суд РФ посчитал, что к ситуации надлежит применить статью 177 ГК РФ недействительность сделки лицом не способным понимать значение своих действий, и статью 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя), и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).

По пункту 2:

Мнимые или притворные сделки (статья 170 ГК РФ).

Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Такие сделки ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.

Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «дарит» или «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически владеет и распоряжается недвижимостью прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать кто реальный собственник.

Цель сделки купли продажи или дарения (передача собственности), в мнимой сделке фактически не достигается и имеет место только на бумаге

Более изощренны мнимые сделки супругов, когда целью мнимой сделки — скрыть имущество от раздела. Будучи в браке супруг скрывает свои доходы и на них приобретает недвижимость, или открыто оплачивает недвижимость и оформляет ее на родственников или доверенных лиц. При этом второй супруг будучи неискушенным не понимает, действительные цели таких действий. В случае раздела супружеского имущества такая недвижимость разделу не подлежит.

Доказывается совместная собственность на такое имущество крайне трудно и только совокупностью доказательств.

По пункту 3:

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Даритель под влиянием обмана, насилия или угрозы безвозмездно передает сое имущество в собственность другому лицу. Часто такие сделки с дарением квартиры, домов и другой недвижимости имеют место между родственниками и пожилыми собственниками недвижимости. Сделки при таких обстоятельствах – оспоримые, то есть пока не установлено судом, это действительная сделка.

По делам данной категории для признания сделки недействительной крайне важно доказать наличие обмана, насилия, угрозы. По совокупности доказательств суд может признать сделку недействительной со ссылкой на статью 179 ГК РФ. А далее на основании статьи 302 ГК РФ появляется возможность истребовать подаренную недвижимость у добросовестного приобретателя.

По пункту 4:

Нарушение требования закона или иного правового акта при совершении сделки с недвижимостью (статья 168 ГК РФ).

Сделки с обстоятельствами нарушение требований закона или иного правового акта при совершении сделок с недвижимостью — оспоримые. Они действительны, пока судом не установлено иное.

Например, согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Ссылкой на эту норму обоснованы требования недействительности дарения недвижимости, совершенного неполномочным лицом. При рассмотрении данной категории дел по совокупности доказательств устанавливается, совершен ли договор именно собственником или полномочным лицом.

Разрешая дело, суды должны исследовать совокупность доказательств и установить кто является собственником недвижимости. Участвовал ли собственник в совершении сделки, на какие правовые последствия была направлена воля собственника, выполнял ли собственник действия, подтверждающие фактическое исполнение собственником условий договора. (Мосгорсуд кассационное определение от 8 декабря 2016 г. N 4г/2-12259/16).

По пункту 5:

Отсутствие согласия третьего лица на совершение сделки если получение такого согласия установлено законом (часть 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Отсутствием согласия второго супруга на продажу недвижимости обоснована значительная часть споров по недвижимости при разделе супружеского имущества. Схему с успехом используется мошенниками. Но возникает нарушение прав второго супруга и при добросовестном совершении сделок вследствие ошибок и недостаточной квалификации участников сделок или при регистрации сделок.

Обязательность получить согласие второго супруга на отчуждение (продажу, дарение) недвижимости установлена статьей 35 Семейного кодекса РФ. Правило относится только к общему имуществу супругов.

При установлении судом факта отчуждения недвижимости из состава супружеского имущества без согласия второго супруга риск признания дарения недействительной крайне высок.

Обстоятельством, подлежащим установлению по данной категории споров, являются статус совместной собственности на подаренную недвижимость, дарение недвижимости без нотариального согласия второго супруга.

Наличие иска от второго супруга, права которого нарушены.

Следует признать, что в случае мошенничества дарение должно предшествовать сделке купли продажи с жертвой. При этом, дарение должно иметь место не ранее года до совершения купли продажи.

Дело в том, что второй супруг вправе заявить требование о недействительности сделки в течение года с даты когда он узнал или должен был узнать об этой сделке (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

Срок давности недействительности дарения

Срок давности недействительности дарения зависит от оснований, по которым заявляются требования.

По ничтожным сделкам (мнимые, притворные и т.д.) срок давности составляет 3 года с даты начала совершения сделки.

По оспоримым сделкам — срок давности составляет 1 год.

​Решение собственника подарить квартиру часто затрагивает интересы других людей: лиц, проживающих в ней, родственников, рассчитывавших на наследство. Если третьи лица недовольны фактом заключения сделки, они задаются вопросом - как можно оспорить дарственную на квартиру? Нередки случаи, когда сами дарители стремятся признать договор дарения недействительным и вернуть свою недвижимость.

Если договор оформлен правильно и зарегистрирован в Регистрационной палате, оспорить его достаточно сложно, но возможно. Основания для этого предусмотрены Гражданским Кодексом РФ. Эти нормы законодательства дают шанс восстановить справедливость и вернуть жилье, которое было подарено по ошибке, незаконно, под влиянием физического или психологического насилия.

Условия признания договора дарения недействительным

Возникла необходимость оспорить договор дарения на квартиру? В таком случае важно знать условия, при которых это возможно:

• Признать дарение недействительным может только суд.
• Действовать надо быстро. Признать сделку недействительной можно только в течение трех лет после ее заключения.
• Суд может продлить срок для оспаривания сделки, если у заявителя будут уважительные причины.
• Требование о признании сделки недействительной должно быть обосновано.

Договор дарения может оспорить любой человек, чьи права ущемляет сделка, даритель и получатель дара, а также родственники сторон сделки.

Отмена дарения по желанию дарителя

Прежде чем сделать такой дорогостоящий подарок, как недвижимость, человек должен тщательно взвесить все плюсы и минусы такого поступка. Отменить подарок возможно, но для этого потребуются веские основания и обращение в суд.

Перечислим основания для отмены договора , содержащиеся в законодательстве нашей страны:

• Человек может отказаться передать квартиру в дар, если его материальное положение или здоровье значительно ухудшится. В таком случае человек должен доказать - в случае передачи квартиры, материальное положение дарителя повлечет сильное ухудшение его жизни.
• Дарение может быть отменено, если получатель квартиры плохо относится к бывшему собственнику, оскорбляет и унижает его. Доказать этот факт в суде помогут свидетельские показания.
• Применение физической силы со стороны получателя подарка, попытки причинить физический вред или телесные повреждения дарителю или его близким людям - веское основание для отмены подарка. В таком случае пострадавшему следует зафиксировать телесные повреждения у врача и обратиться в полицию.
• Если получатель квартиры умер раньше, чем даритель, то прежний собственник может вернуть свою недвижимость. Но для этого есть важное условие - такой вариант должен быть прописан в договоре дарения. Если в договоре такой случай не предусмотрен, недвижимость перейдет по наследству к родственникам нового владельца.
• В случае плохого обращения имуществом, новый собственник также может потерять свой подарок. Для этого даритель должен доказать: на территории жилплощади появились разрушения, его состояние изменяется в сторону ухудшения. Доказать свою правоту в суде даритель может при помощи фотографий и показаний свидетелей.

В случае наличия достоверных доказательств, вернуть свою недвижимость возможно. Главное - действовать быстро и в точном соответствии с законодательством.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Отмена договора дарения по заявлению родственников

В нашем обществе достаточно распространена такая ситуация: человек подарил свою квартиру постороннему, а его наследники недовольны и стремятся вернуть жилье в семью. Сделать это можно после того, как даритель умрет, не ранее. При жизни собственник распоряжается квартирой по собственному желанию. После смерти отмена дарения возможна в некоторых случаях, предусмотренных законом:

• Если при заключении договора дарения использовались фальшивые документы и родственники могут доказать это, суд отменит договор дарения.
• Ошибки в договоре дарения также могут стать причиной для его отмены. Но они должны быть только в тех сведениях, которые имеют значение, с правовой точки зрения. Например, опечатки в паспортных данных, именах, фамилиях, данных об объекте недвижимости. Как правило, договоры проверяются очень тщательно и найти такие опечатки практически невозможно.
• Достаточно распространённая причина для отмены договора - отсутствие официальной регистрации. По закону, зарегистрировать договор можно в любое время. Многие люди откладывают регистрацию, а часто и забывают про нее.
• Еще одна возможность для отмены договора дарения - недееспособность дарителя во время заключения договора. Если квартира была подарена в период психического расстройства, алкогольного или наркотического опьянения, у родственников появляется реальный шанс отсудить имущество. В качестве доказательства могут выступать справки из медицинских учреждений. спрсправки от врачей. Дарение, совершенное недееспособным гражданином, суд признает недействительным.
• Если договор составлен неправильно, родственники также могут оспорить его. Но важно понимать, какие именно ошибки дают шанс на возврат квартиры. Ее вернут, если в договоре указаны условия, противоречащие закону и смыслу дарения. Например, дополнительные условия о вознаграждении, о переходе квартиры в собственность после смерти дарителя и другие.
• Не только даритель, но и тот, кто получает квартиру по договору, должны быть дееспособными. Если получатель дара - психически больной человек, договор может быть признан недействительным.

Планируя подать в суд, родственники должны тщательно подготовить доказательную базу и написать исковое заявление. Сделать это самостоятельно достаточно проблематично. Поэтому стоит воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Он поможет оценить перспективу судебного разбирательства, составит подробное исковое заявление с учетом всех деталей дела, а также может профессионально представлять в суде интересы заявителя.

Свою заявку на помощь в составлении искового заявления в суд на оспаривание дарственной на квартиру вы можете оставить в форме под данной статьей.

Кому запрещено дарить и принимать в дар недвижимость?

Некоторым людям закон запрещает выступать в качестве сторон договора дарения, если объектом выступает квартира или другое дорогостоящее имущество. В случаях, когда соглашение заключено с такими лицами, его можно расторгнуть, обратившись в судебные органы.

Дарение не допускается в таких случаях:

• представители малолетних и недееспособных лиц не могут дарить недвижимость от их имени;
• сотрудники организаций, которые осуществляют уход за недееспособными гражданами и их лечение, также не имеют права заключать договор дарения от имени своих подопечных;
• граждане, работающие на государственной службе, не имеют права дарить и получать в дар недвижимость, если это связано с исполнением их должностных обязанностей;
• во взаимоотношениях между коммерческими организациями также не допускаются договоры дарения недвижимости.

Если договор дарения заключен вопреки вышеперечисленным правилам, суд может признать его недействительным по заявлению заинтересованных лиц.

Возможность оспорить такой договор - реальный шанс для дарителя, а также для его родственников. Обратившись в суд, он может вернуть квартиру, если она перешла в собственность другого человека незаконно, под влиянием психологического или физического насилия.

Дарственные относятся к категории сделок, связанных больше всего с недвижимостью, но на основании юридического документа можно получить не только имущество во владение, но и права на что-либо, а также избавиться от определенных обязанностей перед дарителем. Документ заключается в присутствии нотариуса и удостоверяется им, он является основанием новому владельцу для регистрации прав собственности.

Чаще всего граждане дарят и , на втором месте по заключению сделок находится , затем . Дарителями могут выступать граждане и коммерческие организации, но одаряемыми — только физические лица. Причем законодатель разрешает преподносить дар близким родственникам и чужим людям.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Когда свидетельство будет на руках у одаряемого, прервать действие договора будет весьма сложно. Однако законодатель установил перечень ситуаций, как признать договор дарения недействительным. Причем инициатором необязательно может выступать даритель или его родственники.

Может и одаряемый, но признать ее недействительной или ничтожной возможно только в судебном порядке. Основания для расторжения появляются после заключения дарственной, для сторон обязательства прекращаются применительно к будущему.

Если в судебном порядке удается признать договор недействительным из-за его ничтожности или оспоримости, это обозначает, что основания посчитать сделку таковой существовали на момент ее заключения. Поэтому последствия сделки зависят именно от оснований.

Расторжение договоров дарения чаще всего вызвано двусмысленностью сделки и ее истинной причиной, особенно когда предметом дарения является ценный объект. Нередко органам исполнительной власти приходится признавать дарственные недействительными, потому что за ними на самом деле скрываются другие сделки, а инициатором разбирательства не всегда выступают стороны, но граждане, чьи права были нарушены в результате заключения договора.

В других случаях дарственную необходимо признать ничтожной, потому что она не соответствует нормам действующего законодательства. В связи с тем, что оспаривание подобных договоров довольно сложный вопрос, без помощи квалифицированного юриста и адвоката истцу не обойтись.

Основания для разрыва соглашений

Расторжением дарственной и признанием ее недействительной могут быть 3 основания. Первые два являются специальными и предусмотрены ГК в отношении именно договоров дарения.

Причины, изложенные выше, дают возможность пострадавшему лицу подать иск. В результате судебного разбирательства сделка признается недействительной на основании ст. ГК 166–181 и гл. 32.

Когда требуется признать только частично сделку недействительной, предполагается, что полная аннуляция договора не наступит, потому что реализуется другая часть.

Признание сделки недействительной возможно только в судебном порядке, а расторжение может произойти по согласию сторон или в суде

Прочие оговорки

После принятого решения оспорить сделку в судебном порядке или признать ее ничтожность заявителю необходимо подготовиться к сложному судебному процессу, который будет стоить немалых затрат. Судебная практика свидетельствует, что обычно такие процессы длятся от 1 до 3 лет . Причем независимо, кем является истец, – дарителем, одаряемым или третьей стороной.

Подобные судебные споры возникают из-за разногласий, связанных с предметом дарственной, он затрагивает материальные интересы обоих сторон. Чем выше стоимость имущества, тем «горячее» судебные разбирательства. С учетом сложности и неоднозначности таких разбирательств, в которых существует масса правовых нюансов, неизвестных обычным гражданам, рекомендуется не пренебрегать юридической консультацией, а для участия в судебных заседаниях нанимать специалистов.

К основной доказательной базе, с помощью которой возможно выиграть дело, относятся разного рода бумаги, письма, видео и аудиозаписи. В каждой конкретной ситуации могут понадобиться различные материалы. Немаловажное влияние оказывают показания свидетелей, желательно привлечь как можно больше граждан, сведения которых будут ценными для суда.

Оформляя иск необходимо указать все обстоятельства по делу с нюансами. Даритель и одаряемый имеют равные права в отношении оспаривания сделки. Если одаряемый отказывается от дара, то даритель может потребовать возместить материальный ущерб.

Притворность

Суд вполне может признать сделку притворной, когда дарственная оформляется с целью прикрытия другой сделки, например, завещания или купли-продажи. Нередко с помощью дарственной оформляются сделки купли-продажи комнат в коммуналке. При этом покупатель, который в дарственной выступает в качестве одаряемого забывает, что продавец-даритель легко может оспорить сделку через суд в течение 10 лет . Но для признания договора ничтожным потребуется представить доказательства.

В качестве еще одного примера можно привести дарственную, когда бабушка переписывает квартиру на внука, но остается в ней проживать до смерти. При этом она не только заботится о том, чтобы помещение было в надлежащем состоянии, но и платит коммунальные.

Но, если имущество должно перейти к новому собственнику после смерти предыдущего, то последний обязан был оформить завещание. Дарственную с оговоркой, что предмет договора перейдет к одаряемому после смерти дарителя можно легко оспорить и признать ничтожной.

Сроки

Большинство заявлений имеют стандартный срок исковой давности – 36 месяцев , но оспаривание договоров должно происходить в течение года. Когда условия договора затрагивают права собственности, то такие случаи рассматриваются без применения понятия исковой давности.

Иск для признания дарственной недействительной необходимо подать в течение 3 лет с момента, как сторонам стали известны обстоятельства, из-за которых сделка не может быть совершена. В некоторых случаях этот срок может быть изменен.

Если требуется расторгнуть дарственную, то исковая давность составляет 12 месяцев , а когда истец требует признать договор недействительным, то подать заявление можно в течение 3 лет

Смерть дарителя

После смерти дарителя чаще всего родственники пытаются оспорить дарственную, доказывая, что:

• при жизни даритель был недееспособным;
• он подписал документ под шантажом или угрозой, его ввели в заблуждение;
• в документе множество юридических ошибок;
• одаряемый уничтожает или разрушает полученный дар.

Госпошлина

При оформлении иска на признание дарственной недействительной истец оплачивает госпошлину:

Обязательные действия

Для подтверждения дарственной ничтожной сначала необходимо определить основание, к ним может относиться ситуация, когда:

• по каким-либо причинам в документе не указали, что именно переходит от дарителя к одаряемому;
• организация произвела дарение в устной форме без заключения письменного документа;
• по дарственной передано имущество на сумму свыше 3 тыс. руб. , а дарение произвел малолетний или недееспособный гражданин, но документы подписал за него законный представитель;
• на договоре нет госрегистрации;
• право собственности было передано медику, работнику образования, госслужащему, причем сумма дарственной превышает 3 тыс. руб. ;
• дар преподнесла одна коммерческая организация другой на сумму более 3 тыс. руб.

Определение правового основания дает возможность составить исковое заявление. Дополнительно к иску требуется приложить доказательства. Если сторонами судебного разбирательства выступают граждане, то рассмотрение будет проводиться в районном суде, а когда участники процесса юридические лица, то в арбитражном.

Когда судебный процесс завершится, и действие договора будет отменено, то подаренное имущество должно быть возвращено дарителю в том виде, в котором он его передавал одаряемому. В случае если за время пользования одаряемый продал, обменял, изменил состояние дара, он обязан возвратить его в денежном эквиваленте.

Если, например, в квартире или доме был сделан дорогостоящий ремонт, то суд может обязать ответчика возвратить истцу стоимость подаренной квартиры. В другом случае одаряемый возвращает помещение, а даритель оплачивает затраты на ремонт. Когда речь идет о подаренном участке земли, то за время пользования одаряемый мог возвести на нем постройку.

Если дарственная будет признана недействительной, то ответчик оплачивает истцу стоимость земли или, наоборот, даритель должен заплатить за дом. В каждом индивидуальном случае эти вопросы будет решать суд.