Что делать дольщикам при банкротстве застройщика. Застройщик банкротится – что делать дольщику? Процедура наблюдения при банкротстве застройщика действия дольщика

Настоящая статья является обзорным материалом, который поможет сориентироваться участнику долевого строительства и понять основные моменты банкротства. Мы постарались упростить положения Закона о банкротстве и дать максимально простые определения юридическим терминам. Прежде всего материал рассчитан на покупателей недвижимости в новостройке и не претендует называться серьезной юридической работой.

Банкротство застройщика — это довольно частое явление, а в период кризиса статистика банкротов только растет. Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможной потери денег, очень важно понимать и разбираться в этом вопросе, особенно если Вы приобретаете квартиру в новостройке. В статье мы научим Вас, как одним из первых узнать о предстоящем банкротстве застройщика, и подскажем некоторые пути выхода из ситуации, если все-таки Ваш застройщик оказался банкротом.

Кто может объявить о банкротстве и кому выгодно банкротство застройщика?

Подать заявление о банкротстве застройщика может любое юридическое или физическое лицо в случае, если застройщик не может оплатить задолженность в размере не менее 300 000 рублей в течении 3-х месяцев с даты, когда задолженность должна была быть оплачена. Требование должно быть подтверждено вступившим в законную силу решением суда.

Однако банкротство можно возбудить далеко не по каждому требованию. К примеру, если застройщик не выплачивает неустойку, то по такому требованию возбудить процедуру несостоятельности застройщика нельзя.

Застройщик и сам может (а по закону обязан, но как правило, не делает этого) объявить о собственно й несостоятельности, если у него появятся признаки банкротства. Только руководство застройщика в этом не заинтересовано, поскольку при банкротстве компании, как правило, все заканчивается ее ликвидацией. В таком случае о продажах квартир уже не может идти и речи. Более того, директору придётся согласовывать ряд вопросов с арбитражным управляющим. В общем, банкротство застройщику не выгодно. Но если банкротство неминуемо, о чем руководство застройщика прекрасно осведомлено, то лучше самостоятельно заявить о банкротстве, тем самым застройщик сможет назначить лояльного ему арбитражного управляющего. Очень важная деталь: кто первым подал заявление о банкротстве, тот и назначил своего арбитражного управляющего!!!

Арбитражный управляющий – это лицо, которое руководит процессом банкротства. Проще говоря, в компании до этого был один руководитель, а после введения первой стадии наблюдения в компании появляется дополнительный контролирующий орган. В последующем арбитражный управляющий на прочих стадиях банкротства будет единоличным руководителем юридического лица.

Банкротство никому не выгодно и поэтому зачастую очевидно банкротные компании не заявляют об этом. Почему? Давайте разбираться.

Основную массу кредиторов застройщика составляют поставщики и подрядчики тех или иных услуг.

Кредиторы – это все те, кому должен застройщик, это могут быть и государственные органы, и физические, и юридические лица. Если застройщик должен вам по тем или иным обстоятельствам, значит вы кредитор, а он ваш должник.

Банкротство не выгодно ни подрядчикам, ни поставщикам застройщика, поскольку в случае начала процедуры банкротства требования подрядчиков и поставщиков будут отнесены к четвертой очереди, тогда как требования участников строительства будут отнесены к третьей очереди.

Тут стоит пояснить, что такое очередь и какое отношение она имеет к Вам.

Банкротство представляет собой определенный процесс.

Для простоты понимания мы приведём один из самых распространенных сценариев банкротства и выделим только те моменты, которые важны для понимания процесса банкротства с точки зрения Кредитора (участника строительства):

Подача заявления о банкротстве в Арбитражный суд.

Арбитражный суд рассматривает обоснованность указанного заявления. Если определенные формальности соблюдены и есть признаки банкротства, то суд выносит определение о введении в отношении лица наблюдения (первая стадия банкротства) и назначает арбитражного управляющего, который будет руководить процессом банкротства.

Введение наблюдения.

Формирование реестра требований кредиторов.

Арбитражный суд в установленные сроки рассматривает все поступившие требования и проверяет их обоснованность. Арбитражный управляющий формирует единый реестр кредиторов застройщика. Требования участников строительства, если они касаются имущественных требований (квартиры), оформляются в отдельный реестр. Важно не пропустить 30-дневный срок подачи заявления, иначе это грозит тем, что Ваши требования не будут включены в реестр и распределение имущества застройщика будет происходить без вашего участия. Т.е. если Вы не заявите свои требования на квартиру, то вашу квартиру могут продать с торгов, а денежные средства, полученные от реализации проданной квартиры, будут пропорционально распределены между кредиторами, которые включены в реестр.

Формируется список всех активов должника.

Арбитражный управляющий собирает все данные об активах должника и формирует реестр.

Продажа активов должника.

Несмотря на то, что мы сильно упростили процедуру банкротства, суть в том, что все незаложенное имущество застройщика продается с аукциона и денежные средства распределяются между кредиторами в соответствии с очередью, в которой находится кредитор. То есть сначала удовлетворяются требования первой очереди, и пока все требования первой очереди не удовлетворены, следующая очередь ничего не получает. Поэтому важно находиться в более ранней очереди. ФЗ-214 предоставил участникам строительства привилегированное положение и отнес всех дольщиков к 3-ей очереди. Не будем рассматривать первую и вторую очереди, они не многочисленны. Основными кредиторами являются кредитные организации, поставщики, подрядчики, и все они относятся к 4-ой очереди. Пока дольщик не удовлетворит свои требования, остальные кредиторы, находящиеся в 4, 5 и т.д. очередях, не получат ни копейки. В связи с этим большинство кредиторов, с которыми у застройщика имеются договорные отношения, не подают на банкротство, так как рискуют вообще ничего не получить. Но это не всегда так. Некоторые подрядчики подают заявление о банкротстве преследуя только одну цель — напугать застройщика и вынудить его рассчитаться с подрядчиком. Как было сказано ранее, банкротство невыгодно никому, но подрядчик, подавший заявление на банкротство, прекрасно знает, что если арбитражный суд посчитает его заявление обоснованным и введет наблюдение, то подрядчик скорее всего вообще ничего не получит. Но все же есть вероятность того, что застройщику банкротство невыгодно, и чтобы не потерять все, застройщик изыщет денежные средства и расплатится с подрядчиком.

Последней стадией является ликвидация застройщика.

Если вдруг ваш застройщик перестал строить, то есть повод насторожиться и еще на ранней стадии предпринять необходимые меры, к примеру, перепродать квартиру с дисконтом.

В случае опасений, что застройщик находится в предбанкротном состоянии, Вам необходимо отслеживать указанную информацию на сайте: http://kad.arbitr.ru/ .

Дела по рассмотрению заявлений о банкротстве помечаются буквой «Б». Советую в любом случае подписаться здесь: https://my.arbitr.ru/#index на уведомление о вновь поданных судебных исках в отношении вашего застройщика. Таким образом, вы узнаете о предстоящем банкротстве одним из первых.

Если на вашего застройщика подано заявление о банкротстве, то рекомендуем Вам обязательно поприсутствовать на судебном заседании и послушать, о чем говорят истец и ответчик, по возможности пообщаться с ними вне зала судебного заседания. Многое станет понятно.

Не стоит думать, что невозможно продать квартиру после того, как подано заявление о банкротстве.

Во-первых, поданное заявление — это еще не само банкротство и существует большая вероятность того, что это всего лишь временное затруднение застройщика, например, до получения очередного транша денег от банка.

И во-вторых, мало кто вообще нормально проверяет застройщика, зачастую риелтору выгодно продать квартиры определенного застройщика и они вряд ли скажут Вам о временных трудностях. Тем более трудности могут быть действительно временными.

Если Вы вдруг обнаружили, что на вашего застройщика кто-то подал заявление на банкротство, советую немедленно обратиться в юридическую компанию для анализа застройщика на платежеспособность, поскольку получение недвижимости или денег напрямую зависят от своевременности предпринятых Вами мер.

После объявления застройщика банкротом все становится гораздо плачевнее. Хорошо, если ваша квартира построена полностью и в ней можно проживать, тогда вы столкнётесь только с дополнительными юридическими формальностями, а если квартира не построена, то без консультации хорошего юриста вам не обойтись.

Юридическая фирма Юристы Москвы готова оказать вам юридическую консультацию по вопросу приобретения недвижимости в новостройке, а также проконсультировать вас по вопросу банкротства застройщика.

Последние несколько лет не самым лучшим образом обстоят дела в сфере строительства многоквартирных домов в Москве и Московской области. Количество недостроенных домов растет, а вместе с этим увеличивается и количество «обманутых» дольщиков. Не на руку застройщикам сыграла и нынешняя экономическая ситуация.

Итак, если новостройка все же достраивается, пусть и очень в медленном темпе, со всевозможными просрочками со стороны застройщика, то у соинвесторов (дольщиков) есть возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи недвижимого имущества, а также получить различного рода компенсации. Более подробно права дольщиков и алгоритм действий при взыскании неустойки с застройщика уже был рассмотрен специалистами нашей компании.

В случае, если история с долгостроем принимает наиболее печальный оборот, и застройщик не справившись с финансовыми трудностями, все же банкротится, то действовать соинвесторам придется несколько иным образом.

В этом случае взыскание неустойки придется отодвинуть на второй план, так как тут уже речь пойдет о том, чтобы доказать, что объект недвижимости (пусть и недостроенный) не относится к имуществу застройщика, а, следовательно, не может быть включен в конкурсную массу при банкротстве застройщика, и в дальнейшем реализован.

Для того, чтобы закрепить право на будущую квартиру за собой дольщику придется обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру за собой. А если строительство еще не завершено и дом не введен в эксплуатацию - то с иском о признании права на долю в виде соответствующей квартиры в объекте, не завершенном строительством.

В настоящей статье мы рассмотрим подробный порядок действий участника долевого строительства при банкротстве застройщик.

Прежде всего, дольщик должен четко осознать для себя, что приобретенная им на основании договора долевого участия квартира не является его имуществом.

До момента, пока за дольщиком не будет оформлено право собственности на квартиру в установленном законом порядке, данная квартира (или объект, не завершенный строительством) принадлежит застройщику. Это утверждение основывается на ст. 219 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом ля себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Важность этого понимания заключается в том, что уверенность дольщика, подписавшего договор долевого участия, и оплатившего по нему свою будущую квартиру, в том, что она, только на основании этих факторов, уже принадлежит ему, приводит не к самым положительным последствиям. Среди данных последствий моет возникнуть такая ситуация, когда в результате своего «спокойного бездействия» дольщик лишается не только самой квартиры, но и возможности вернуть за нее деньги в полном объеме. Но об этом мы расскажем несколько позднее.

Сейчас стоит вернуться к моменту, когда дольщик узнает о введении в отношении его застройщика процедуры банкротства.

В этот момент, у большинства людей, рассчитывающих в обозримом будущем стать новоселами, рушатся все их планы и наступает чувство паники. Однако в этот самый момент мы рекомендуем не поддаваться эмоциям, а трезво оценить ситуацию и действовать по предложенному нами плану.

Для того, чтобы в общих чертах ознакомить читателя с процедурой банкротства, не особенно углубляясь в юридические тонкости, хотим сообщить, что процедура банкротства состоит из нескольких стадий 1 :

1. Наблюдение - это процедура применяется к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов.
   В результате данной процедуры платежеспособность должника может быть восстановлена в процедурах финансового оздоровления и внешнего управления , которые могут применяться как последовательно, так и каждая в отдельности.
2. Конкурсное производство - эта процедура применяется к должнику в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов, если восстановление платежеспособности не возможно.

Кроме того, в процессе процедуры банкротства может быть введен параграф 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающий особенности банкротства застройщиков. Он может быть введен арбитражным судом по заявлению должника, либо конкурсного кредитора или уполномоченного органа непосредственно в заявлении о признании должника банкротом. В случае, если сведения о том, что должник является банкротом, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил указанного параграфа. О последствиях и преимуществах применения положений параграфа 7 расскажем чуть ниже.

Итак, при введении в отношении застройщика первого этапа банкротства - процедуры наблюдения , у дольщика есть два пути, по которым он может пойти, чтобы не лишиться приобретенной им недвижимости.

Первый путь - обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность - ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ) за признанием права на квартиру (признанием права на долю в виде квартиры в объекте, незавершенном строительством).

Второй путь - обратиться в арбитражный суд с заявлением о вступлении в реестр кредиторов.

I. Признание права на квартиру (признанием права на долю в виде квартиры в объекте, незавершенном строительством)

Во-первых, еще раз напомним, что если новостройка еще не достроена, или фактически достроена, но не введена в эксплуатацию и квартиры дольщикам по актам приема-передачи не переданы, то иск будет о признании права на долю в виде квартиры в объекте недвижимости, незавершенном строительством (в этом случае признавать право непосредственно на квартиру нельзя, поскольку юридически самой квартиры как объекта, не существует).

Если же жилье документально передано дольщику (т.е. объект строительства введен в эксплуатацию, квартиры переданы по актам приема-передачи), но право собственности на них по тем или иным причинам еще не оформлено, то в суд можно обратиться с иском о признании права собственности на квартиру.

Обращение в суд общей юрисдикции с подобными исками прямо не связано с процедурой банкротства и возможно даже если застройщик не собирается банкротиться, а просто «заморозил» стройку или перевел ее в вяло текущий режим и всячески пропускает сроки передачи дольщику готового жилья. Положительное решение, вынесенное по данным искам, является некой страховкой дольщика, закрепляющей за ним право на долю в виде своей будущей квартиры (собственно, как это и видно из названия самого иска). В случае же с банкротством застройщика это решение поможет исключить конкретную квартиру из общего имущества застройщика и, как следствие, исключит ее попадание в конкурсную массы. Конкурсная масса - это все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства (ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)).

Иными словами, получив на руки вступившее в законную силу решение суда у дольщика отпадает необходимость участия а процедуре банкротства застройщика, которая может длиться далеко не один месяц, и не дает каких-либо гарантий на получения своего будущего жиля.

Также хотим отметить, что в связи со сложившейся на рынке недвижимости ситуацией, подобного рода иски рассматриваются судами в большом количестве, и по ним сложилась устойчивая практика принятия решений в пользу дольщиков.

Перечень документов, необходимых для подготовки и подачи иска о признании права:

1. Документы, которые непосредственно подтверждают приобретение квартиры (в большинстве случаев это договоры долевого участия, или договоры уступки прав по договору долевого участия, однако это могут быть и иные документы). Если приобретение квартиры осуществлялось не на прямую по договору долевого участия, а путем уступок и т.д., то необходим также сам договор, в котором право уступалось.
2. Документы, подтверждающие произведенную в полном объеме оплату по заключенному с застройщиком оговору (платежные поручения с отметкой банка об исполнении - для безналичных оплат, кассовые чеки - для наличных оплат).
3. Правоустанавливающие документы . К ним относятся:

• договор аренды на земельный участок под строящимся домом;
• действующее разрешение на строительство;
• проектная декларация;
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости.

Еще одним из преимуществ выбора данного пути является то обстоятельство, что, имея на руках решение суда о признании права на долю в виде квартиры, в дальнейшем будет легче зарегистрировать на нее свое право собственности. Так, после достройки дома и введения его в эксплуатацию, дольщику не надо будет ждать подписания акта приема-передачи (эту процедуру застройщики не редко затягивают), а обратиться все в тот же суд общей юрисдикции, но уже с иском о признании права собственности на квартиру. При этом, к заявлению прикладывается решение о признании права на долю, которое по этому делу будет преюдициальным (т.е. приоритетным). Второй суд будет носить больше технический характер. В результате, на основании решения о признании права собственности на квартиру, регистрирующий орган регистрирует право собственности дольщика на определенную квартиру.

ВАЖНО! Если арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика, будет применен параграф 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», то иски о признании права собственности на долю и объекте незавершенного строительства будут рассматриваться уже непосредственно арбитражным судом. А сложившаяся в настоящее время арбитражная практика прямо противоположена практике судов общей юрисдикции. Арбитражные суды единодушны в своем мнении о том, что нельзя признать право собственности на долю, а право собственности может быть признано только на существующий объект недвижимости - квартиру, переданную дольщику по акту приема-передачи в доме, сданном в эксплуатацию.

При этом сам процесс признания права содержит ряд юридических тонкостей и для получения максимально желаемого результата, рекомендуем обратиться за юридической помощью к профессионалам. Специалистами нашей компании наработан большой опыт в подобного рода делах. В частности наши юристы успешно сопровождали процедуры признания права собственности на квартиры, приобретенные у Mirax group , Объединенная строительная компания (ООО «ОСК») и т.д. В этих случаях ситуация осложнялась тем, что квартиры приобретались до введения в действие Федерального закона №214-ФЗ, и доказывать возникновение прав на квартиры юристам приходилось на основании предварительных договоров купли-продажи и прочих документов, к которым суды относились не однозначно. Тем не менее эти дела были нами выиграны и за клиентами были признаны права на их квартиры.

В настоящее время мы защищаем интересы дольщиков, заключивших договоры с банкротящимися ОА «СУ-155» и АО «Алеутстрой» (бывшее ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» ).

II. Вступление в реестр кредиторов

Данный путь более сложный и содержит в себе ряд рисков для дольщика.

Итак, дольщик узнает о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения и решает вступить в реестр кредиторов. Для этого необходимо обратиться в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, и заявлением о включении требования дольщика в реестр требований кредиторов застройщика. Свои требования дольщик может заявить в течение 30 дней с момента опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика.

При этом важно определиться, какие именно требования дольщик хочет заявить, поскольку законодательством предусмотрено два вида данных требований: о передаче жилого помещения или денежные требования.

Для того чтобы помочь определиться отметим, что существует один важный момент: заявляя требования о передаче жилых помещений, дольщик может в дальнейшем заменить их на денежные требования, тогда как, изначально подавая заявление на истребование денежных средств, поменять его на требования передачи квартиру уже будет невозможно. Таким образом, мы рекомендуем обращаться с требованием о передаче жилого помещения.

Кроме того, в целях защиты нарушенных прав участников строительства ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр (в случае если судом применен параграф 7 упомянутого закона). Справедливости радо надо отметить, что конкурсные кредиторы не охотно сообщают суду, что должник является застройщиком именно потому, что дольщики имеют некий приоритет при погашении их требований. Однако и этот приоритет в реальности не очень ощутим для дольщиков.

К документам, которые необходимо будет приложить к соответствующему заявлению, относятся документы, которые подтверждают обоснованность требований участника строительства. В первую очередь это документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жилого помещения, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение. Также это документ, подтверждающий выполнение участником строительства своих обязательств по договору. Иными словами это те же документы, что прикладываются к иску о признании права собственности на квартиру (п.п. 1 - 2 Перечня, приведенного на стр. 4 настоящей статьи).

Реестр требований кредиторов по денежным обязательствам также имеет свои особенности. В частности в таком реестре не три очереди, как обычно, а четыре. В третью очередь включаются требования участников строительства физических лиц, имеющих требования в отношении жилых помещений, а в четвертую - требования всех остальных кредиторов, в том числе участников строительства - физических лиц, имеющих требования в отношении нежилых помещений, а также участников строительства, являющихся юридическими лицами.

В случае преобразования требований участников строительства в денежные требования погашение таких требований происходит также в преимущественном порядке.

Законом определена очередность погашения денежных требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.

• В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.
• Во вторую - расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.
• В третью - расчеты по денежным требованиям граждан участников строительства.
• В четвертую - с другими кредиторами.

Таким образом, денежные требования участников строительства имеют определенные преимущества перед конкурсными кредиторами, включенными в четвертую очередь реестра (инвесторы, подрядчики, банки и т.д.), так как их требования погашаются раньше. Более того, погашение требований участников строительства производится из денежных средств, вырученных от реализации объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок. Иными словами - от реализации всего дома, в том числе и приобретенной дольщиком квартиры.

Как уже было указано, законодательно предусмотрено три варианта удовлетворения таких требований:

• Путем передачи объекта незавершенного строительства.
• Путем передачи жилых помещений.
• Путем погашения денежных требований.

1) Погашение требований дольщиков путем передачи объекта незавершенного строительства.

В рамках процедур в деле о банкротстве предусматривается возможность погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства. Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.

Решение о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК, а также решение о создании ЖСК принимается на собрании участников строительства, которое должно быть проведено не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты утверждения арбитражного управляющего.

Помимо кредиторов, в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства.

При создании ЖСК его члены вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Реализация данного варианта удовлетворения требований участников строительства, может потребовать дополнительных затрат. В частности, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди, на депозитный счет арбитражного суда участниками строительства или третьими лицами вносятся денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

После передачи объекта незавершенного строительства ЖСК требования участников строительства считаются удовлетворенными. Завершение строительства объекта в данном случае ложится на плечи участников ЖСК.

2) Погашение требований дольщиков путем передачи им жилых помещений.

Закон урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.

3) Погашение требований дольщиков по денежным обязательствам

В случае обращения дольщика в суд с денежным требованием, либо невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка, требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.

Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участников первой и второй очереди кредиторов.

При этом фактически, если от продажи объекта незавершенного строительства остаются средства на погашение требований дольщиков, то на практике это всего около 7% от стоимости приобретенной квартиры.

Подводя итог всему вышесказанному, можно прийти к выводу, что хотя и процедура банкротства застройщика сама по себе является достаточно не приятной, однако у участника долевого строительства есть все шансы на получение своих заветных квадратных метров. Однако все это зависит от правильной оценки текущей ситуации и своевременности предпринятых действий.

1 На основании Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»)

Ведущий юрист компании dp consult - Наталья Дементьева

В действующих законах нет четких рекомендаций, что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика. Человек, который оказался в сложной ситуации, часто теряет драгоценное время на поиски необходимой информации, из-за чего не успевает выполнить необходимые процедуры для возврата денег. Ниже рассмотрим, как действовать дольщику при наличии финансовых проблем у строительной компании, куда необходимо обращаться, и стоит ли доводить дело до суда. Приведенные рекомендации помогают быстро сориентироваться в ситуации, и повысить шансы на возврат инвестированных средств.

Банкротство компании представляет собой особую процедуру, которая проводится Арбитражным судом. Целью процесса является подтверждение неспособности застройщика выполнять возложенные на него обязательства, а также удовлетворение исковых требований дольщиков и прочих кредиторов.

После инициирования процедуры финансовой несостоятельности инвесторы, подписавшие договор долевого участия, получают уведомление. В документе указано право дольщиков требовать передачи в собственность квартиры или возврата переданных ранее денег.

Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.

Сложнее обстоит ситуация, если здание еще не сдано в эксплуатацию. В этом случае организуется конкурсное производство, после чего дольщики могут рассчитывать на компенсацию. Но стоит учесть, что требования обычных участников ДДУ выполняются не в первую очередь. Сначала выплаты производятся лицам, у которых из-за банкротства строительной компании пострадало здоровье. После погашаются долги по зарплате сотрудникам, а уже на последнем этапе выполняются расчеты с дольщиками.

По законодательству покупатели квартиры по ДДУ наиболее защищены, ведь они вправе требовать не только неустойку от обанкротившегося застройщика, но и другие выплаты - моральную компенсацию, покрытие расходов на аренду жилья, выплату взносов, банковских процентов и так далее.

Также в ФЗ №214 прописана необходимость обязательного страхования, что позволяет рассчитывать на покрытие убытков дольщика в случае финансовой несостоятельности застройщика или просрочки в сдаче объекта. Но и здесь не все гладко, ведь строительная компания не всегда может справиться с возложенными на нее обязательствами.

Что делать с ипотекой или кредитом?

Сложнее обстоит дело, если дольщик приобрел квартиру по ДДУ в ипотеку (кредит), а строительная компания обанкротилась. Если возведение здания еще не завершено, и имеются подозрение на длительное «замораживание» этого процесса, покупатель остается без квартиры, но с долгами перед банковским учреждением.

Что делать? Многие дольщики принимают ошибочное решение не платить деньги в банк из-за невозможности получить квартиру. Люди объясняют решение тем, что в качестве залога выступает имущество, то есть недостроенное жилье обанкротившейся строительной компании. Мол, банк обязан сам разбираться с застройщиком.

На самом деле, это не так. Перед кредитором отвечает не застройщик, а непосредственно дольщик. В случае запуска процедуры принудительного взыскания кредитополучателю придется нести дополнительные расходы, а полученных средств будет недостаточно для полного погашения имеющейся задолженности. Оставшуюся часть придется выплачивать именно заемщику.

Если дольщик, оформивший ипотеку или кредит, отказывается платить, последствия для него будут такими же, как и для обычного должника. В случае просрочки начисляются штрафы. Даже при получении компенсации инвестор вынужден ждать немало времени пока пройдет конкурсное производство.

Все мероприятия по возврату средств занимают немало времени. Если в этот период отказаться от погашения задолженности, банк начисляет крупный штраф, что только усложняет ситуацию для дольщика.

Следующий негативный момент - испорченная кредитная история. Задержки выплат незамедлительно находят отражение в бюро кредитных историй без объяснения причин. Даже при решении вопроса с кредитором оформить следующий заем будет сложно из-за испорченной репутации. Вот почему отказываться от выплаты задолженности - плохое решение.

Лучший путь - продолжать платить проценты, но делать все возможное для возврата средств от застройщика. После необходимо компенсировать задолженность перед банком. Если юридический процесс банкротства еще не запущен, но для этого имеются все предпосылки («замораживание» строительства, нарушение сроков), лучше в одностороннем порядке расторгнуть договор. Такое право дольщика отражено в ФЗ №214.

В ситуации, когда дом уже достроен, пайщику лучше объединиться с остальными инвесторам и найти источник инвестирования для завершения проекта. В этом случае помните, что у вас имеется право требовать оформления права собственности на жилье

Куда нужно обратиться?

В случае запуска процедуры банкротства дольщику стоит заявить о своих претензиях к строительной компании в рамках соответствующего дела. Только так можно рассчитывать на получение жилья или вернуть потраченные средства. В ином случае высок риск остаться у «разбитого корыта». Предъявление прав производится в пределах открытого дела о банкротстве. При этом заявление должно подаваться в Арбитражный суд. Именно этот орган рассматривает подобные ситуации.

Дольщику необходимо идти в судебный орган и предъявить одно из 2-х требований:

• Возврат инвестированных в строительство средств.
• Получение недвижимости в собственность.

Стоит помнить, что многие застройщики используют банкротство в качестве ширмы для личной наживы за счет клиентов. Такое возможно в случае, когда строительная фирма в течение нескольких месяцев не производит выплаты и формирует фиктивные долги. Здесь важно вовремя сориентироваться и подать иск в суд на махинации застройщика. Кроме того, важно изучить строительную компанию на факт намерения провести процедуру банкротства.

Как дольщику отстоять свои права?

Как отмечалось выше, дольщику для возврата инвестированных денег необходимо попасть в реестр кредиторов. Для этого оформляется заявление с требованием передачи жилья в собственность или возврата денег. К заявлению прикладывается договор, оформленный со строительной компанией, а также документы, подтверждающие передачу средств. На базе оформленного заявления и подтверждающих бумаг Арбитражный суд рассматривает обращение и решает - включать заявителя в реестр кредиторов или нет.

Банкротство застройщика - не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.

В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.

При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:

• Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
• В распоряжении дольщика только предварительный договор.

Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Вернуть деньги или получить право собственности?

При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов - собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.

Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.

Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.

При получении решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:

• Стать частью кооператива дольщиков.
• Продать жилье своими силами.

Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье. Отсчет начинается с периода, когда соответствующая информация была отражена в газете «Коммерсантъ» или после того, как дольщиков проинформировали об открытии реестра.

Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.

Стоит ли доводить дело до судебного разбирательства?

В случае банкротства строительной компании первое, с чего стоит начать дольщикам - предъявить к нему требования о передаче недвижимости в пользование или возврате денег. Оно должно быть направлено в течение 30 дней. При этом избежать обращения в судебный орган не выйдет, ведь на основании его решения производится включение дольщика в реестр кредиторов с указанием суммы задолженности или стоимости объекта недвижимости. В ином случае можно оказаться без денег и квартиры.

• Федеральным законом Российской
  Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ«О внесении изменений в
  Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ и статьи
  17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части
  установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные
  средства участников строительства был установлен порядок участия
  »дольщиков в деле банкротства застройщика.
• Согласно ст.1 Закона с даты
  вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении
  застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур,
  применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых
  помещений и (или) денежные требования участников строительства, за
  исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть
  предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с
  соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления
  требований к застройщику.
• С даты введения наблюдения в
  отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих
  процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение
  исполнительных документов по требованиям участников строительства,
  предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия
  конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов
  прекращается.
• Временный управляющий, конкурсный
  управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех
  известных им участников строительства о введении наблюдения или об
  открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками
  строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных
  требований, а также о возможности одностороннего отказа участника
  строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого
  помещения.
• Расходы арбитражного управляющего
  на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых
  помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника.
• Требования о передаче жилых помещений
  предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100
  Закона о банкротстве.
• Арбитражному суду при рассмотрении
  обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть
  предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной
  оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих
  обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу
  жилого помещения.
• Требование о передаче жилого
  помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению
  арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
• Определение о включении требования
  о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений
  или определение об отказе во включении указанного требования в такой
  реестр может быть обжаловано.
• В реестр требований о передаче
  жилых помещений включаются следующие сведения:
• 1) сумма, уплаченная участником
  строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого
  помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
• 2) размер неисполненных
  обязательств участника строительства перед застройщиком по договору,
  предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе
  стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
• 3) сведения о жилом помещении (в
  том числе о его площади), являющемся предметом договора,
  предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения,
  идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
• То есть, после вынесения Решения
  суда о введении процедуры банкротства в Отношении Застройщика, арбитражный
  управляющий уведомляет участников строительства(дольщиков) о возможности
  предъявить свои требования для включения в реестр требований о передаче
  жилых помещений в собственность.
• В силу ст.71 Закона о банкротстве
  Для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить
  свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты
  опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования
  направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с
  приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих
  обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр
  требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о
  включении указанных требований в реестр требований кредиторов.При наличии
  возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет
  обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных
  требований в реестр требований кредиторов Требования кредиторов, по
  которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для
  проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр
  требований кредиторов. По результатам такого рассмотрения арбитражный суд
  выносит определение о включении или об отказе во включении требований в
  реестр требований кредиторов. Указанные требования могут быть рассмотрены
  без привлечения лиц, участвующих в деле.Определение о включении или об
  отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов
  вступает в силу немедленно и может быть обжаловано.
• Требования кредиторов,
  предъявленные по истечении 30-дн. срока для предъявления требований,
  подлежат рассмотрению арбитражным судом после введения процедуры,
  следующей за процедурой наблюдения.
• Участники строительства в части
  требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях
  кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы,
  уплаченной участником строительства застройщику по договору,
  предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости
  переданного застройщику имущества.
• Участники строительства имеют право
  предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в
  порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.
• Таким образом, сейчас Вам следует
  подавать требование о включении в реестр передачижилых помещений в
  собственность.
• В ходе финансового оздоровления,
  внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у
  застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий
  не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его
  утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников
  
  погашении требований участников строительства путем передачи прав
  застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок
  созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или
  иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача
  объекта незавершенного строительства).
• То есть, арбитражный управляющий
  обязан вынести в установленный срок вопрос о погашении требований
  участников строительства.