Порядок реализации заложенного имущества. Публичные торги: извещение, порядок проведения. Публичные торги по банкротству. Продажа арестованного имущества
Комментарий к статье 91
В комментируемой статье определены основания объявления торгов в исполнительном производстве несостоявшимися. Здесь как обобщено иное законодательство Российской Федерации, так и учтена специфика исполнительного производства.
Прежде всего организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если заявки на участие в торгах подали менее двух лиц (п. 1 комментируемой статьи) или на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов (п. 2 комментируемой статьи).
В данном случае конкретизируется п. 5 ст. 447 ГК РФ, в соответствии с которым аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества.
Наконец, лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов обязано оплатить стоимость имущества в полном объеме, в противном случае организатор торгов объявляет торги несостоявшимися.
Объявление торгов несостоявшимися должно быть оформлено актом, оглашаемым организатором торгов. Оглашение осуществляется в месте проведения торгов в день проведения публичных торгов.
Срок для внесения покупателем суммы, за которую им приобретено имущество на публичных торгах, составляет пять дней, поэтому при невнесении покупателем требуемой суммы торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на шестой день после дня их проведения.
МАТЕРИАЛЫ К СТАТЬЕ 91
(Извлечение)
Статья 58 - не приводится.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
(Извлечение)
Постановлением пристава от 06.10.2008 имущество передано на реализацию филиалу Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области на общую сумму 3685000 рублей.
Отделом судебных приставов 17.01.2009 было получено извещение специализированной организации о том, что имущество на торгах не реализовано. Согласно протоколу заседания аукционной комиссии от 15.01.2009 аукцион по продаже имущества должника (ООО "Инвестор") признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок.
Банк 21.01.2009 отказался от предложения отдела судебных приставов оставить за собой арестованное имущество должника по цене на 25 процентов ниже его стоимости и просил направить иму щество на повторные торги.
Пристав 27.01.2009 вынес постановление о проведении повторных торгов по реализации арестованного имущества на сумму 3685000 рублей, имущество должника было передано Территориальному управлению Росимущества по Иркутской области.
Аукцион по продаже заложенного имущества 05.03.2009 не состоялся по причине отсутствия заявок, в связи с чем пристав постановлением от 05.03.2009 отозвал арестованное имущество с реализации.
Постановление об отзыве арестованного имущества с реализации от 05.03.2009 банк получил 16.03.2009, постановление о проведении повторных торгов по реализации арестованного имущества от
27.01.2009 получено банком по средствам факсимильной связи 18.03.2009.
Банк, не согласившись с указанными постановлениями пристава, обжаловал их старшему судебному приставу Зиминского районного отдела судебных приставов Иркутской области, который постановлением от 13.04.2009 в удовлетворении жалобы отказал.
Постановление об отказе в удовлетворении жалобы от 13.04.2009 банк получил 12.05.2009.
Считая, что постановления пристава от 27.01.2009 и от 05.03.2009 нарушают его права и законные интересы, банк обратился с вышеуказанным заявлением в Арбитражный суд Иркутской области.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, правомерно руководствовались следующим.
Согласно статье 87 Закона N 229-ФЗ от 02.10.2007 реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 91 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если заявки на участие в торгах подали менее двух лиц.
В пункте 1 статьи 92 Закона N 229-ФЗ от 02.10.2007 установлено, что в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.
В соответствии с пунктом 2 указанной статьи вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на 15 процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона.
Судами установлено, что торги по продаже имущества, принадлежавшего ООО "Инвестор",
15.01.2009 не состоялись в связи с отсутствием заявок.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что пристав при принятии постановления от 27.01.2009 обязан был снизить цену имущества ООО "Инвестор" на 15 процентов.
Довод кассационной жалобы о том, что поскольку заложенное имущество реализовывалось в порядке, установленном статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой не предусмотрено снижение цены заложенного имущества при проведении повторных торгов, то и действия пристава по передаче на реализацию заложенного имущества без снижения его стоимости являются обоснованным, подлежит отклонению. Порядок установления цены имущества при его реализации на повторных торгах на момент возникновения правоотношений по реализации имущества ООО "Инвестор" был урегулирован Законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ.
Торги как способ заключения договора по продаже имущества должника традиционно проводятся на стадиях внешнего управления и конкурсного производства. Продажа имущества должника с торгов в наибольшей степени соответствует достижению целей банкротства , поскольку обеспечивает конкуренцию покупателей в целях получения наибольшей цены.
Внешний управляющий реализует имущество должника (после его инвентаризации и оценки) на открытых торгах при условии, что это не приведет к остановке хозяйственной деятельности должника. Он может также продать предприятие должника целиком и за счет вырученных денег расплатиться с кредиторами. В этом случае реализация имущества направлена на восстановление платежеспособности должника. В период конкурсного производства продажа имущества должника на торгах преследует несколько иную цель - получение денежных средств для расчетов с кредиторами уже после признания должника банкротом.
Федеральный закон от 30 декабря 2008 года № 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» внес многочисленные поправки в Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), в частности, регламентирующие принципиально иначе, нежели раньше, порядок продажи имущества должника на торгах. В настоящей статье проводится сравнительно-правовой анализ прежних и новых правил проведения торгов в ходе банкротства, выявляются отличительные особенности новых процедур.
Аукцион или конкурс? Как и прежде, законодательство о банкротстве отдает предпочтение аукционным торгам, победитель которых определяется исключительно по цене. Ранее конкурсные торги проводились лишь в случаях, определенных Законом о банкротстве. Перечень таких случаев остался прежним: это реализация социально значимых объектов (п. 4 ст. 132); продажа предприятия градообразующей организации (ст. 175); продажа предприятия, выполняющего работы по государственному оборонному заказу (п. 7 ст. 195); продажа имущества, используемого для производства и реализации товаров (работ, услуг) в условиях естественной монополии (п. 2 ст. 201).
Однако в настоящее время четко определено, что аукционная продажа имущества осуществляется, если в отношении него покупатель не должен выполнять какие-либо условия, установленные решением собрания (или комитета) кредиторов (п. 5 ст. 110 Закона о банкротстве). Иными словами, приоритетной формой торгов остается аукцион, а конкурсные торги теперь могут проводиться не только в случаях, установленных Законом, но и по усмотрению собрания (или комитета) кредиторов.
Открытые и закрытые торги. Традиционно российское законодательство различает открытые и закрытые торги. В первую очередь, они отличаются по составу участников. В открытых (публичных) торгах может участвовать любое лицо, в закрытых - принимают участие лишь специально приглашенные организатором торгов лица. Закон о банкротстве, как и раньше, отдает приоритет проведению именно открытых торгов.
Помимо этого торги могут быть открытыми или закрытыми еще и в зависимости от формы подачи ценовых предложений. Открытая форма подачи предложений выражается в устном соревновании между участниками торгов, для чего используется пошаговый аукцион. Закрытая форма подачи предложений (или аукцион первой цены) означает их передачу организатору торгов в запечатанных конвертах в день подачи предложения или позднее, непосредственно в день проведения торгов. Торги могут быть открытыми по составу участников, но одновременно закрытыми по форме подаче предложений и наоборот.
Для сравнения: земельный конкурс проводится только с открытой формой подачи ценового предложения, а земельный аукцион может быть и закрытым, и открытым по форме ценовых предложений [п. 2 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 (далее - Правила организации и проведения земельных торгов)]. Приватизационный конкурс проводится исключительно с запечатанными конвертами, а соответствующий аукцион может быть любым по форме подачи ценовых заявок [пп. 2, 3 ст. 18, п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N2178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации)].
Сейчас Закон о банкротстве впервые вводит правила о торгах с использованием запечатанных конвертов, ранее в нем была предусмотрена лишь процедура проведения устных торгов. Есть мнение, что закрытая форма подачи предложений о цене в какой-то мере препятствует состязательности участников торгов 1 . Как представляется, такая позиция является спорной, ведь торги с закрытой формой подачи предложений, напротив, способствуют усилению соперничества.
Преимущества проведения торгов путем одновременного вскрытия запечатанных пакетов в свое время точно показал Г. Шершеневич. Он отмечал, что «расчет здесь основан на том психологическом соображении, что каждый, опасаясь более выгодных предложений со стороны других, поспешит с более выгодными условиями... есть опасения перед неизвестностью содержания запечатанных пакетов, вскрываемых в тот момент, когда торги признаются законченными» 2 . С одной стороны, проведение торгов с подачей ценовых предложений в запечатанных конвертах можно приветствовать. Такая процедура позволяет претенденту на приобретение имущества должника прислать свое предложение почтой, не направляя собственного представителя для непосредственного участия в аукционе или конкурсе.
Нельзя не признать, что данный подход в значительной мере расширяет возможности участия в торгах приобретателей из других регионов, то есть не по месту нахождения имущества должника. Это в определенной степени способствует обеспечению массовости торгов.
С другой стороны, при проведении торгов, закрытых по форме подачи предложений о цене, нередко появляется проблема подачи одинаковых предложений, что обнаруживается лишь при вскрытии конвертов, а не в момент их приема организатором торгов. В такой ситуации выигравшим торги признается участник, заявка которого была подана раньше других, что проверяется по журналу регистрации заявок участников торгов. Подобный способ определения победителя торгов при равенстве ценовых предложений предусмотрен сейчас практически во всех нормативных правовых актах, регламентирующих проведение торгов (ч. 2 подп. «в» п. 24 Правил организации и проведения земельных торгов; п. 4.3 Порядка проведения аукционных торгов по продаже кредитных историй, утвержденного приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 22 декабря 2005 года № 05-87/пз-н; п. 3 ст. 18 Закона о приватизации; ч. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» и др.). Аналогичным образом может решаться проблема равнозначности не только аукционных, но и конкурсных предложений по совокупности всех установленных критериев (п. 4.2 Порядка проведения конкурса по безвозмездной передаче кредитных историй, утвержденного приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 22 декабря 2005 года № 05-88/пз-н).
Конечно, целесообразно оценивать заявки участников по степени выгодности всех содержащихся в них условий приобретения имущества должника. Такой подход в полной мере соответствует и правовой природе торгов, которые, будучи способом выявления наилучшего контрагента, должны продолжаться до окончательного и безоговорочного выявления победителя 3 . Использование альтернативных критериев для оценки заявок участников торгов в наибольшей степени отвечает интересам заказчика торгов и поэтому заслуживает поддержки.
Однако Закон о банкротстве не предусматривает ни изменения правил проведения торгов (переторжка, регулирование цены), ни применения альтернативных критериев для оценки одинаковых заявок. Поэтому при равенстве ценовых предложений двух и более участников торгов предпочтение будет отдаваться не лучшему, а ранее поданному ценовому предложению. Таким образом, введение правил о возможности подачи ценовых предложений в запечатанных конвертах может иметь как положительные, так и отрицательные последствия в практике организации и проведения торгов в ходе банкротства.
Информационное обеспечение торгов. Успешность торгов, безусловно, во многом зависит от их информационного обеспечения. Арбитражный управляющий обязан сделать извещение о торгах по реализации имущества должника не менее чем за 30 дней до их проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ, п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве). Важно подчеркнуть, что извещение о предстоящих торгах должно содержать конкретную дату их проведения, а не просто фразу о том, что «торги состоятся через 30 дней после опубликования настоящего объявления», поскольку из этой фразы неясно, в какой день проводятся торги: в последний день 30-дневного срока либо на следующий день после его истечения (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 июля 2008 года по делу № Абб-4990/2007).
Учитывая, что торги бывают первыми и повторными, публиковать извещение необходимо в обоих случаях. В извещении о проведении повторных торгов целесообразно указать причину, по которой первые торги были объявлены несостоявшимися. Именно путем включения информации о несостоявшихся торгах в извещение о проведении повторных торгов можно довести соответствующие сведения до широкого круга лиц.
Наряду с понятием «срок извещения» существует понятие «продолжительность приема заявок (предложений) для участия в торгах». На первый взгляд может показаться, что срок извещения и продолжительность приема заявок суть одно и то же. Однако это не так. Предположим, что заявки (предложения) на участие в торгах принимаются, как это обычно и бывает, с понедельника по пятницу в определенное время. Иными словами, фактически прием заявок осуществляется лишь по рабочим дням. При продолжительности приема заявок, равной 25 дням, общее время приема заявок должно составить 5 календарных недель, что незначительно превышает минимальный срок для публикации сообщения о продаже имущества должника (30 календарных дней - 4 недели и 2 календарных дня). Практически на этот нюанс редко обращали внимание и в большинстве случаев фактическая продолжительность приема заявок составляла 25 календарных дней, даже если в выходные дни прием заявок организатором торгов не осуществлялся 4 .
Сейчас же в п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве появилось необходимое уточнение о том, что срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем 25 рабочих дней с даты опубликования сообщения о проведении торгов. Таким образом, претенденты на участие в торгах получают больше времени на подготовку и представление своих заявок, что может привести к увеличению числа потенциальных участников торгов.
Арбитражный управляющий должен опубликовать сообщение о продаже имущества с торгов не менее чем в двух изданиях: газете «Коммерсантъ» и местном печатном органе (ст. 28 Закона о банкротстве, постановление Правительства РФ от 12 августа 2005 года № 510 «Об официальном издании, осуществляющем опубликование сведений, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», распоряжение Правительства РФ от 21 июля 2008 года № 1049-р).
Если он отказывается добровольно проинформировать конкретного потенциального покупателя, то единственная возможность получить информацию о предстоящих торгах - это газеты. В газете «Коммерсантъ» сейчас публикуются сообщения о продаже имущества в процессах банкротства, проходящих по всей стране, поэтому нужную информацию отследить весьма сложно. Что касается местного печатного органа, то нередко сообщения публикуются в таких мелких изданиях, которые невозможно даже приобрести в свободной продаже в киоске. Конечно, делается это злонамеренно, чтобы не допустить на торги нежелательного покупателя.
Согласно новым правилам арбитражный управляющий не ограничивается публикацией сообщения в двух печатных изданиях. Он также обязан разместить сообщение о торгах на сайте газеты «Коммерсантъ» в сети «Интернет» (п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве). Подобное дополнительное требование к информационному обеспечению торгов заслуживает всяческой поддержки, поскольку позволяет упростить поиск необходимой информации о торгах для потенциальных покупателей имущества должника. Нужно подчеркнуть, что сейчас Закон о банкротстве предусматривает обязательное информирование не только о предстоящих торгах, но и о результатах торгов, в том числе в случае, если они были признаны несостоявшимися (п. 15 ст. 110).
Первые и повторные торги. Ранее Закон о банкротстве допускал проведение торгов по продаже имущества должника трижды. Первые торги могли признаваться несостоявшимися, если: в установленные сроки не получено ни одной заявки (предложения); получена только одна заявка (предложение). В этих случаях требовалось проведение повторных торгов. Что касается ситуации, когда победитель торгов не оплатил имущество, то есть торги фактически состоялись, но имущество не было продано, то Закон о банкротстве не квалифицировал торги как несостоявшиеся. Хотя неоплата победителем торгов цены продажи имущества все равно означала проведение повторных торгов.
Отмечу, что покупатель был обязан оплатить имущество в срок, указанный в сообщении о проведении торгов, но не позднее чем через месяц, с даты подведения итогов торгов. Эта диспозитивная норма позволяла арбитражному управляющему сокращать сроки для полной оплаты имущества победителем торгов. В настоящее время данное правило сформулировано императивно: оплата должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания договора купли-продажи.
Повторные торги проводились по тем же правилам, что и первые торги, условия продажи имущества оставались прежними. Если повторные торги также признавались несостоявшимися, то в течение 14 дней, с даты подведения итогов повторных торгов арбитражный управляющий должен был опубликовать новое сообщение теперь уже о проведении третьих торгов. Процедура подготовки к третьим торгам была такой же, как для первых и повторных торгов. Единственный параметр, который мог быть изменен, - это начальная цена продажи, установленная собранием (или комитетом) кредиторов. Она могла быть снижена на 10 процентов, но не могла устанавливаться ниже минимальной цены продажи, определенной органами управления должника.
В целом продажа имущества должника на торгах в ходе банкротства предполагает три вида цены: начальную, минимальную и цену продажи. Начальная цена устанавливается решением собрания (или комитета) кредиторов в соответствии с отчетом оценщика (п. б ст. 110 Закона о банкротстве), минимальную цену определяют органы управления должника (п. 2 ст. 94 Закона о банкротстве), окончательная цена продажи устанавливается лишь по итогам торгов.
Как и раньше, нынешняя редакция Закона о банкротстве не уточняет, к чьей компетенции относится решение вопроса о необходимости снижения начальной цены продажи: обязательно соответствующее решение собрания кредиторов или же арбитражный управляющий может снизить цену самостоятельно? Целесообразно, чтобы этот вопрос был регламентирован в правилах проведения торгов, утвержденных собранием или комитетом кредиторов (п. 7 ст. 110 Закона о банкротстве).
Если имущество должника не продавалось на третьих торгах, порядок его последующей продажи устанавливался собранием (или комитетом) кредиторов. Новым способом продажи имущества могли быть четвертые (пятые, шестые и т. д.) торги или же продажа посредством публичного предложения. На практике четвертые торги нередко проводились «на понижение», то есть в форме обратного аукциона, когда начальная цена пошагово снижалась организатором торгов до ее первого акцепта кем-то из участников аукциона. Но поскольку обратный аукцион Законом о банкротстве не предусматривался, правомерность торгов «на понижение» некоторыми специалистами обоснованно ставилась под сомнение 5 .
Безусловно, возникал вопрос о целесообразности многократного использования торгов, ибо в других сферах законодательство допускает проведение торгов лишь дважды (первые и повторные либо первые и вторичные) (ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 92 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Очевидно, если торги дважды не достигли своей цели, значит, такой способ реализации имущества в конкретной ситуации себя не оправдывает. В этой связи представляются оправданными поправки в Закон о банкротстве, устанавливающие двукратное проведение торгов (п. 18 ст. 110, п. 4 ст. 139).
Кстати сказать, нередко собрание (или комитет) кредиторов в рамках своих полномочий самостоятельно разрабатывало правила проведения торгов, позволявшие либо сократить количество возможных торгов в отношении одного и того же имущества, либо продать имущество на первых же торгах, не допуская их повторного проведения. Причем подобные правила не раз становились предметом судебного обжалования, как со стороны проигравших участников торгов, так и со стороны уполномоченного органа (ФНС России), но единого подхода к их оценке в практике так и не сложилось. Многие правила проведения открытых торгов по реализации имущества должника предусматривали следующую норму: если участник, выигравший торги, уклоняется от оплаты стоимости имущества, он утрачивает внесенный им задаток и не признается победителем торгов. Победителем будет признан участник, предложивший сумму меньшую, чем победитель торгов, в соответствии с шаговым реестром ведения торгов.
В одних случаях суды не усматривали в подобной формулировке нарушения Закона о банкротстве, поскольку участники гражданских правоотношений вправе сами определять правила осуществления взаимных прав и обязанностей. В других приходили к обоснованному выводу о том, что определение победителя в соответствии с пошаговым реестром торгов противоречит императивным положениям п. 4 ст. 447 ГК РФ, согласно которым победителем торгов признается лицо, предложившее наибольшую цену ((постановление ФАС Московского округа от 20 февраля 2007 года по делу № КГ-А40/12511-06-1.2).
Продемонстрировать ошибочность повсеместного использования процедуры пошагового определения победителя торгов можно на конкретном примере.
Так, при проведении торгов по реализации нежилого помещения, принадлежавшего должнику, победителем был признан предприниматель О, с которым подписаны протокол по итогам торгов и договор купли-продажи . Однако впоследствии предприниматель С. отказался от покупки имущества должника. Следующим согласно шаговому реестру торгов был предприниматель Н., но он тоже отказался от приобретения имущества. За ним согласно реестру следовала предприниматель М., которая согласилась приобрести имущество, и с нею был подписан соответствующий договор купли-продажи. Первоначальный победитель торгов предлагал приобрести имущество за 13 430 тыс. руб., а в итоге имущество было продано лишь за 187 тыс. руб. При этом иск предпринимателя С. о признании данных торгов был отклонен судом, поскольку процедура определения победителя соответствовала правилам, установленным собранием кредиторов (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 июля 2006 года по делу № А29-491/2006-2э). По поводу такого судебного решения можно высказать ряд возражений. Во-первых, «пошаговое» определение победителя Законом о банкротстве никогда не предусматривалось. Во-вторых, кредиторы вправе определить лишь порядок и уело-" вия проведения торгов, но последствия отказа победителя торгов от приобретения имущества регламентированы Законом императивно. Не по усмотрению кредиторов, а в соответствии с требованиями Закона о банкротстве в этом случае должны были проводиться повторные торги. Представляется, что «пошаговое» определение победителя было допустимо лишь на четвертых торгах, потому как изменить условия продажи имущества кредиторы были вправе лишь после того, как торги трижды не состоялись.
В-третьих, можно с большой долей уверенности предположить, что на повторных торгах цена продажи имущества должника могла бы быть выше. Ведь первоначальный победитель предлагал цену продажи, в 72 раза (!) превышающую цену, по которой имущество окончательно было продано. Это никак не согласуется с основной целью проведения открытых аукционных торгов - выявление наиболее высокой цены продажи имущества. В конечном итоге проведение повторных торгов обеспечило бы соблюдение интересов самих кредиторов, так как выручка наибольшей цены за имущество должника находится в прямой причинно-следственной связи с удовлетворением требований всех или максимально возможного числа кредиторов должника.
В-четвертых, нетрудно предположить, что в торгах могут участвовать «подставные» лица, которые не имеют интереса в фактическом приобретении имущества должника, а присутствуют на торгах лишь для искусственного завышения цены продажи имущества. Что касается угрозы утраты задатка (не более 20 процентов от начальной цены продажи имущества), то лица, принимающие формальное участие в торгах, как правило, этих денег вообще не вносят. Уже давно отработана схема, по которой претендент на участие в торгах направляет в банк платежное поручение на уплату суммы задатка, чуть позже, но в течение того же банковского дня его отзывает, а организатору торгов подает платежное поручение, на котором не стоит отметка банка о его отзыве.
Надо сказать, что и эта многолетняя проблема учтена в новой редакции ст. 110 Закона о банкротстве. Так, в случае уклонения или отказа победителя торгов от заключения договора купли-продажи задаток ему не возвращается, а арбитражный управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи участнику торгов, занявшему вторую позицию в ранжировке заявок. Важно подчеркнуть, что второй участник, в отличие от победителя торгов, вправе, но не обязан заключить договор купли-продажи, поэтому для него отказ от приобретения имущества не влечет утрату задатка. При этом обращаться к третьему, четвертому и т. д. шагу арбитражный управляющий не вправе. Если по результатам первых торгов договор купли-продажи так и не будет заключен, управляющий должен объявить о проведении повторных торгов (пп. 16-18 ст. 110 Закона о банкротстве).
На первый взгляд подобные нормы расходятся с положениями ГК РФ о том, что победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, за имущество, выставленное на торги. В действительности же обращение арбитражного
управляющего ко второму участнику с предложением заключить договор купли-продажи не приравнивается к признанию этого участника победителем торгов. Это лишь новый механизм заключения договора в ситуации, когда победитель торгов уклоняется от исполнения своих обязанностей.
Еще одна заслуживающая одобрения новелла - право арбитражного управляющего признать несостоявшимися торги, на которые была подана только одна заявка, и одновременно заключить договор с единственным участником торгов. Несомненно, такая процедура позволит управляющему существенно сэкономить время, а также деньги должника, которые не придется расходовать на организацию и проведение повторных торгов.
Торт не увенчались успехом. Что дальше? Итак, для продажи имущества должника на стадии внешнего управления предусмотрено проведение первых и повторных торгов (п. 18 ст. 110 Закона о банкротстве). Ранее был дан анализ ситуации, когда торги проводились с несколькими участниками либо параллельно с признанием торгов несостоявшимися арбитражный управляющий мог заключить договор купли-продажи с их единственным участником. О том, что делать арбитражному управляющему, если и первые, и повторные торги не состоятся ввиду отсутствия заявок как таковых, Закон умалчивает. Согласно прежней редакции абз. 5 п. 7 ст. 110 Закона о банкротстве собрание кредиторов могло установить иные правила продажи имущества на торгах, в том числе путем продажи посредством публичного предложения. Однако в нынешней редакции Закона подобной нормы нет, а продажа имущества должника посредством публичного предложения предусмотрена лишь на стадии конкурсного производства (п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве). Можно предположить, что признание несостоявшимися повторных торгов в период внешнего управления должно означать принципиальный отказ собрания (или комитета) кредиторов от реализации имущества должника как таковой.
В то же время отказаться от реализации имущества должника в период конкурсного производства невозможно, поскольку в любом случае управляющему необходимо собрать денежные средства на осуществление расчетов с кредиторами. Поэтому если торги в ходе конкурсного производства дважды не состоятся (ни победитель торгов, ни второй участник, ни единственный участник не заключат договор купли-продажи либо на торги не будет подано ни одной заявки), конкурсный управляющий должен продавать имущество посредством публичного предложения.
Продажа посредством публичного предложения упоминается в российском законодательстве дважды. Таким способом может продаваться не только имущество должника на стадии конкурсного производства, но также государственное (муниципальное) имущество после того, как не состоялись первые (и единственные согласно приватизационному законодательству) торги по его реализации. Хотя сфера применения продажи посредством публичного предложения названными случаями не ограничивается и активно используется хозяйствующими субъектами в частных экономических отношениях.
Продажа посредством публичного предложения представляет собой не просто публичную оферту (ст. 437 ГК РФ), она имеет целью состязательность между потенциальными контрагентами. Дословно формулировка п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве звучит так: «торги по продаже имущества должника. посредством публичного предложения». Как представляется, это неверный термин, ибо продажа посредством публичного предложения к разновидности торгов не относится, более того,- по многим характеристикам она отличается от механизма выявления контрагента путем проведения торгов. Хотя правовое регулирование данной процедуры в Законе о банкротстве является отсылочным, к ней должны применяться практически все положения ст. 110, регламентирующей именно порядок проведения торгов.
Арбитражный управляющий, публикуя извещение о продаже имущества посредством публичного предложения, обязан сообщить о начальной цене продажи, вели-
чине и периодах ее последовательного снижения. Если заявок о приобретении имущества не поступает, цена снижается в порядке, установленном в сообщении, и начинается новый период ожидания заявок от заинтересованных лиц. Покупателем признается тот, кто первым подаст заявку о приобретении имущества по цене, которая выше начальной в данном периоде. Правда, в отличие от приватизационного законодательства в Законе о банкротстве не предусмотрена так называемая «цена отсечения» (минимальная цена, по которой может быть продано приватизируемое имущество). Но допустимо предположить, что ценой отсечения станет минимальная цена продажи, определенная органами управления должника.
Продажа посредством публичного предложения весьма схожа с аукционом, поскольку приоритетное право на заключение договора купли-продажи имущества отдается лицу, предложившему за него наиболее высокую цену 6 . Тем не менее, речь идет о разных механизмах заключения договора (определения контрагента), поэтому здесь неуместна даже аналогия закона. Предположим, в текущем периоде начальная цена продажи составляет 1 млн. руб. Конкурсный управляющий получил заявку о приобретении имущества на сумму 1,1 млн. руб. Следовательно, продажа посредством публичного предложения должна быть остановлена. Где гарантия того, что на следующий день управляющий не получит заявку на сумму 1,5 млн. руб. или больше? Если бы управляющий проводил аукцион, заявки состязались бы друг с другом (пошагово или одновременно при вскрытии конвертов).
При продаже посредством публичного предложения состязательность минимизирована: договор заключается с первым, кто отзовется на опубликованную информацию о продаже и предложит цену, превышающую начальную. Понятно, что этот способ продажи используется лишь тогда, когда торги дважды не состоялись, и по этой причине процедура реализации имущества должна быть максимально упрощена. Тем не менее, это обстоятельство не дает оснований отождествлять продажу посредством публичного предложения с торгами.
О. БЕЛЯЕВА,
ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, кандидат юридических наук
* Даже суды нередко рассматривают споры, связанные с продажей посредством публичного предложения, по правилам, установленным для оспаривания торгов (см. постановление ФАС Волго-Вятсхого округа от 20 октября 2008 года по делу № А82-11517/2007-56).
Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися. 1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
1) на публичные торги явилось менее двух
покупателей;
2. В течение 10 дней после
объявления публичных торгов
несостоявшимися залогодержатель вправе по
соглашению с залогодателем приобрести
заложенное имущество по его начальной
продажной цене на публичных торгах и
зачесть в счет покупной цены свои
требования, обеспеченные ипотекой этого
имущества.
К такому соглашению
применяются правила гражданского
законодательства Российской Федерации о
договоре купли-продажи. Ипотека в этом
случае прекращается.
3. Если соглашение
о приобретении имущества залогодержателем,
предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи,
не состоялось, не позднее чем через месяц
после первых публичных торгов проводятся
повторные публичные торги. Начальная
продажная цена заложенного имущества на
повторных публичных торгах, если они
вызваны причинами, указанными в подпунктах
1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на
15 процентов. Публичные торги проводятся в
порядке, предусмотренном статьей 57
настоящего Федерального закона.
4. В
случае объявления повторных публичных
торгов несостоявшимися по причинам,
указанным в пункте 1 настоящей статьи,
залогодержатель вправе приобрести
(оставить за собой) заложенное имущество по
цене не более чем на 25 процентов ниже его
начальной продажной цены на первых
публичных торгах и зачесть в счет покупной
цены свои требования, обеспеченные
ипотекой имущества.
Если
залогодержатель оставил за собой
заложенное имущество, которое по своему
характеру и назначению не может ему
принадлежать, в том числе имущество,
имеющее значительную историческую,
художественную или иную культурную
ценность для общества, земельный участок,
он обязан в течение года произвести
отчуждение данного имущества в
соответствии со статьей 238 Гражданского
кодекса Российской Федерации.
5. Если
залогодержатель не воспользуется правом
оставить предмет ипотеки за собой в течение
месяца после объявления повторных
публичных торгов несостоявшимися, ипотека
прекращается.
Комментарий к статье 58
В
статье установлены:
случаи и порядок
объявления публичных торгов (как первичных,
так и повторных) несостоявшимися (п. 1);
последствия объявления первичных
публичных торгов несостоявшимися (п. 2);
особенности и порядок проведения повторных
публичных торгов (п. 3);
последствия
объявления повторных публичных торгов
несостоявшимися (п. 4);
прекращение
ипотеки при отказе залогодержателя
воспользоваться правом оставить предмет
ипотеки за собой в течение месяца после
объявления повторных публичных торгов
несостоявшимися (п. 5).
1. Организатор
публичных торгов объявляет их
несостоявшимися в случаях, когда:
1) на
публичные торги явилось менее двух
покупателей;
2) на публичных торгах не
сделана надбавка против начальной
продажной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее публичные торги, не
внесло покупную цену в установленный
срок.
Публичные торги должны быть
объявлены несостоявшимися не позднее чем
на следующий день после того, как имело
место какое-либо из указанных
обстоятельств.
Когда на торги является
менее двух покупателей, либо в ходе торгов
не сделана надбавка к первоначальной цене,
объявление торгов несостоявшимися должно
быть оформлено актом, оглашаемым
организатором торгов. Такое оформление и
оглашение делаются в месте проведения
торгов в день проведения публичных торгов,
а не на следующий день.
В связи с тем,
что срок для внесения покупателем суммы, за
которую им приобретено недвижимое
имущество на публичных торгах, составляет 5
дней (см. комментарий к п. 7 ст. 57), при
невнесении покупателем суммы, за которую
куплено имущество, торги должны быть
объявлены несостоявшимися не позднее чем
на шестой день после дня их проведения.
2. В течение 10 дней после объявления
первичных публичных торгов
несостоявшимися залогодержатель вправе по
соглашению с залогодателем приобрести
заложенное имущество по его начальной
продажной цене на публичных торгах и
зачесть в счет покупной цены свои
требования, обеспеченные ипотекой этого
имущества.
К такому соглашению
применяются правила гражданского
законодательства РФ о договоре
купли-продажи. Ипотека в этом случае
прекращается.
Важно подчеркнуть, что
нормы комментируемого пункта существенно
отличаются от соответствующих положений ГК
РФ. В п. 4 ст. 350 ГК РФ установлено, что при
объявлении торгов несостоявшимися
залогодержатель вправе по соглашению с
залогодателем приобрести заложенное
имущество и зачесть в счет покупной цены
свои требования, обеспеченные залогом. К
такому соглашению применяются правила о
договоре купли-продажи.
По сравнению с
ГК РФ в комментируемом пункте
устанавливается предельный срок в 10 дней
для приобретения залогодержателем
заложенного имущества по его начальной
цене при объявлении первичных публичных
торгов несостоявшимися.
Следует
отметить, что как в ГК, так и в Федеральном
законе об ипотеке приобретение
залогодержателем имущества по
первоначальной цене на публичных торгах
может быть осуществлено только "по
соглашению с залогодателем". Таким образом
и тот, и другой законодательный акт
устанавливают право залогодателя в такой
ситуации отказаться от заключения договора
купли-продажи.
3. Если соглашение о
приобретении имущества залогодержателем,
предусмотренное п. 2 комментируемой статьи,
не состоялось, не позднее чем через месяц
после первых публичных торгов проводятся
повторные публичные торги.
В
специальной литературе отмечалось, что
одновременное выполнение норм п. 3 ст. 58 и п. 3
ст. 57 Федерального закона об ипотеке на
практике неосуществимо (см.: Ипотека в
России / Под ред. А.В. Толкушкина. Юристъ, 2002.
Стр. 186). Пункт 3 ст. 58 предписывает провести
торги "не позднее чем через месяц после
первых публичных торгов". Повторные
публичные торги проводятся в порядке,
установленном ст. 57. В соответствии с п. 3 ст.
57 организатор публичных торгов обязан
известить о предстоящих публичных торгах
"не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за
60 дней" до их проведения в периодическом
издании, являющемся официальным
информационным органом органа
исполнительной власти соответствующего
субъекта РФ, с указанием даты, времени и
места проведения публичных торгов,
характера продаваемого имущества и его
начальной продажной цены.
Если
повторные публичные торги проведены
позднее чем через месяц после первых
публичных торгов, то будет нарушена норма,
установленная в п. 3 ст. 58, что является
основанием для признания таких торгов
недействительными. Если повторные
публичные торги проведены не позднее чем
через месяц после первых публичных торгов,
то организатор этих повторных торгов не
выполнит требования об извещении о
предстоящих публичных торгах в срок "не
позднее чем за 30 дней" до даты проведения
торгов. Для того чтобы одновременно
удовлетворить требования указанных статей,
организатор торгов должен обеспечить
публикацию объявления о повторных торгах в
официальном информационном органе
исполнительной власти субъекта РФ в день
проведения первых публичных торгов. Кроме
того, организатор торгов вправе объявить их
несостоявшимися не в тот же день, а на
следующий день в случаях, когда явилось
менее двух участников или на торгах не
сделана надбавка к начальной продажной
цене. В случае, если торги объявляются
несостоявшимися по причине неоплаты
победителем цены покупки, такое объявление
не может быть сделано ранее, чем на шестой
день со дня проведения первых торгов.
Начальная продажная цена заложенного
имущества на повторных публичных торгах,
только если они вызваны причинами,
указанными в подп. 1 и 2 п. 1 комментируемой
статьи, снижается на 15%.
Снижение
начальной продажной цены заложенного
имущества на повторных публичных торгах на
15% по сравнению с начальной ценой на первых
публичных торгах возможно только в случаях,
если на первые торги явилось менее двух
покупателей либо не была сделана надбавка к
начальной цене. Если торги были признаны
несостоявшимися в результате неуплаты
лицом, выигравшим торги, покупной цены в
пятидневный срок, то на повторных публичных
торгах должна быть установлена та же
начальная цена, которая была установлена на
первичных торгах.
Повторные публичные
торги проводятся в том же порядке, что и
первоначальные (в порядке, предусмотренном
ст. 57 Федерального закона об ипотеке).
4.
В случае объявления повторных публичных
торгов по реализации предмета ипотеки
несостоявшимися по причинам, указанным в п.
1 комментируемой статьи, залогодержатель
вправе приобрести (оставить за собой)
заложенное имущество по цене не более чем
на 25 процентов ниже его начальной продажной
цены на первых публичных торгах и зачесть в
счет покупной цены свои требования,
обеспеченные ипотекой имущества.
Следует подчеркнуть, что норма,
установленная в первом абзаце
комментируемого пункта, отличается от
положений, приведенных в части 2 п. 4 ст. 350 ГК
РФ. По ГК РФ снижение цены допускается лишь
в размере, не превышающем 10% от начальной
продажной цены на повторных торгах.
В
комментируемом пункте так же, как и в ГК РФ,
использованы слова "оставить за собой".
Использование выражения "оставить за собой"
в ГК РФ объясняется тем, что ГК РФ
регламентирует залог как недвижимого
имущества, так и движимого имущества.
Движимое имущество по договору о залоге
может находиться у залогодержателя, и он
может оставить его у себя ("оставить за
собой") при обращении взыскания. В этом
случае право собственности переходит к
залогодержателю без какого-либо
дополнительного договора между
залогодателем и залогодержателем. Но
подобной ситуации не может возникнуть при
ипотеке. При залоге недвижимости (ипотеке)
предмет ипотеки остается в собственности и
в распоряжении залогодателя. Передача
этого имущества залогодержателю либо иному
лицу в результате обращения взыскания
может быть осуществлена только на
основании какого-либо договора. Оставить за
собой такое имущество залогодержатель не
может. Для того, чтобы у залогодержателя
появилось недвижимое имущество, прежде
составлявшее предмет ипотеки, такое
имущество должно быть ему передано.
Основанием для такой передачи является
заключенный между организатором торгов и
залогодержателем договор купли-продажи.
Если залогодержатель приобрел ("оставил за
собой") заложенное имущество, которое по
своему характеру и назначению не может ему
принадлежать, в том числе имущество,
имеющее значительную историческую,
художественную или иную культурную
ценность для общества (памятники истории и
культуры, выявленные памятники истории и
культуры), земельный участок, он обязан в
течение года произвести отчуждение данного
имущества в соответствии со статьей 238 ГК
РФ.
В ст. 238 установлены нормы,
регламентирующие прекращение права
собственности лица на имущество, которое не
может ему принадлежать.
Если по
основаниям, допускаемым законом, в
собственности лица оказалось имущество,
которое в силу закона не может ему
принадлежать, это имущество должно быть
отчуждено собственником в течение года с
момента возникновения права собственности
на имущество, если законом не установлен
иной срок (см. п. 1 ст. 238 ГК РФ).
В случаях,
когда имущество не отчуждено собственником
в сроки, указанные в п. 1 ст. 238 ГК РФ, такое
имущество, с учетом его характера и
назначения, по решению суда, вынесенному по
заявлению государственного органа или
органа местного самоуправления, подлежит
принудительной продаже с передачей бывшему
собственнику вырученной суммы либо
передаче в государственную собственность
или муниципальную собственность с
возмещением бывшему собственнику
стоимости имущества, определенной судом.
При этом вычитаются затраты на отчуждение
имущества (см. п. 2 ст. 238 ГК РФ).
Если в
собственности гражданина или юридического
лица по основаниям, допускаемым законом,
окажется вещь, на приобретение которой
необходимо особое разрешение, а в его
выдаче собственнику отказано, эта вещь
подлежит отчуждению в порядке,
установленном для имущества, которое не
может принадлежать данному собственнику
(см. п. 3 ст. 238 ГК РФ).
5. Если
залогодержатель не воспользуется правом
выкупить предмет ипотеки у залогодателя
(оставить предмет ипотеки за собой) в
течение месяца после объявления повторных
публичных торгов несостоявшимися, ипотека
прекращается.
Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом РФ, ФЗ «Об исполнительном производстве», иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ.
Общие правила проведения торгов установлены ГК РФ (ст. 447, 448).
В соответствии с п. 6 ст. 447 ГК РФ правила, предусмотренные ст. 448 ГК РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения , если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.
В соответствии с п. 4 ст. 447, п. 1 ст. 448 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.
Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.
В течение семи рабочих дней после опубликования извещения Росимущество (специализированные организации) письменно представляет территориальному органу ФССП России ссылку (наименование и реквизиты) на соответствующий сайт информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования и печатные издания средств массовой информации, в которых опубликовано извещение.
Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.
Обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, подлежат реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг. Ценные бумаги подлежат продаже на торгах брокером или управляющим (если ценные бумаги переданы ему в управление), являющимся участником соответствующих торгов.
Торги организатора торговли на рынке ценных бумаг осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о рынке ценных бумаг.
Ценные бумаги выставляются на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг по цене не ниже средневзвешенной цены этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня.
Заявка на продажу ценных бумаг на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг может выставляться неоднократно в течение двух месяцев со дня получения постановления судебного пристава-исполнителя.
Если в двухмесячный срок со дня получения брокером или управляющим постановления судебного пристава-исполнителя ценные бумаги не были проданы на торгах, то судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить ценные бумаги за собой по средневзвешенной цене этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.
При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
- копия акта о наложении ареста на имущество должника;
- правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
- копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.
При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи, кроме документов, указанных выше, прилагаются:
- копия решения об отводе земельного участка;
- копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве», прилагаются:
- копия ;
- копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.
Не допускается заключение по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети Интернет, ранее чем через десять дней со дня такого размещения.
Организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:
- Заявки на участие в торгах подали менее двух лиц.
- На торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов.
- Из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества.
- Лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.
В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.
Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в п. 1 — 3 ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве». Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в п. 4 ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве».
В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой.
В случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме.
Торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.
Как и где приставы продают имущество должников: Видео