Можно ли создать жск без банкротства застройщика. Особенности банкротства строительной компании. Как не потерять деньги? Что такое реорганизация ЖСК и в каких случаях она применяется
МЕХАНИЗМ СОЗДАНИЯ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА (ДАЛЕЕ – ЖСК) В СЛУЧАЕ
БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА
(стадия наблюдения)
1. Инициативная группа, созданная участниками долевого строительства многоквартирного дома , организует собрание участников долевого строительства многоквартирного дома (далее – дольщики).
2. На основании статьи 112 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, проголосовавших за создание ЖСК.
Решение об организации ЖСК считается принятым, если за него проголосовали дольщики, желающие вступить в этот кооператив.
На этом собрании решаются вопросы:
1) о создании и регистрации ЖСК, а так же о размере выплат членами ЖСК (вступительные, членские и паевые взносы);
2) избирают членов Правления ЖСК;
3) рассматривается смета работ по завершению строительства многоквартирного дома;
В перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации ЖСК, входят следующие документы:
1) заявление о государственной регистрации жилищного кооператива по форме 11001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года № 000.
Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица (заявителя), подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.
Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 8 июля 2001 года "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.
С момента государственной регистрации ЖСК приобретает статус юридического лица, а лица, проголосовавшие за его организацию становятся членами ЖСК (ч. 5 ст. 112 ЖК РФ).
4. Порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖСК должны быть предусмотрены в уставе ЖСК (ст.125 ЖК РФ).
Что касается паевого взноса, то между дольщиком и ЖСК оформляется договор об уступке права требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, при этом этот договор должен быть также, как и сам договор участия в долевом строительстве, зарегистрирован в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Абзацем 2 пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя.
5. Дольщик уведомляет в письменной форме Застройщика об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
6. После регистрации ЖСК как юридического лица, ЖСК обращается в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Застройщику о признании прав собственности и прав на завершение строительства многоквартирного дома.
К исковому заявлению прилагаются: технический паспорт незавершенного объекта строительства, кадастровый план земельного участка под строящимся многоквартирным домом (выписка из ГЗК), стоимость объекта по ПСД; расчет внесенных денежных средств дольщиками на строительство.
7. После вступления в законную силу судебного решения проводится процедура переоформления прав на земельный участок под строящимся многоквартирным домом.
При создании ЖСК обязательства по завершению строительства многоквартирного дома, в том числе его финансирования возлагаются на ЖСК.
Банкротство жилищного-строительного кооператива
ЖСК является специфической формой юридического лица: добровольным объединением граждан-потребителей для удовлетворения нужд в жилье и управлении многоквартирным домом. Правовое положение ЖСК регулируется, в том числе, жилищным законодательством.
Несмотря на то, что потребительский кооператив это некоммерческая организация и по существу сильно отличается от хозяйственных обществ, законодательство предусматривает возможность банкротства данного вида юридических лиц ().
ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» относит ЖСК к застройщикам - лицам, привлекающим денежные средства участников строительства, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Соответственно, на ЖСК распространяются особенности рассмотрения дел о банкротстве застройщиков, установленные параграфом 7 данного федерального закона.
При этом законодательством о несостоятельности не предусматривается каких-либо отличительных черт банкротства ЖСК в сравнении с другими формами привлечения средств третьих лиц в строительство (долевое участие, инвестирование и т.д.). То обстоятельство, что члены ЖСК фактически становятся собственниками жилых помещений с момента полной выплаты пая (в силу закона, а не с момента государственной регистрации) законом о банкротстве не учитывается.
Процедуры банкротства ЖСК
При введении наблюдения в отношении ЖСК следующие требования могут быть предъявлены только в рамках арбитражного дела:
О признании/отсутствии права собственности в отношении недвижимого имущества, о его истребовании;
О сносе самовольной постройки; . о признании сделки в отношении недвижимого имущества незаконной;
О передаче недвижимого имущества; . о государственной регистрации перехода права собственности.
Члены кооператива должны обратиться в арбитражный суд с требованиями о возврате внесенных денежных средств или передаче жилых помещений. Формируется два реестра требований участников строительства - реестр требований о передаче жилых помещений и реестр денежных требований.
В реестр требований о передаче жилья включаются данные о том, какие средства еще должен внести участник строительства, если обязательства по договору им выполнены не полностью. Если участник кооператива не намерен далее принимать участие в стройке, он должен заявить требование о расторжении договора и возврате денежных средств. В противном случае член кооператива рискует остаться без жилья и без денежных средств.
Формируется и обычная очередность - текущие платежи, требования первой, второй, третьей, четвертой очередей. Требования участников строительства о выдаче жилья и денежных средств относятся к требованиям третьей очереди.
Поскольку текущие требования и требования первой, второй очередей должны быть погашены до передачи участникам строительства незавершенного строительством объекта, данные требования могут быть погашены участниками строительства при недостаточности денежных средств у должника. От участников строительства требуется волеизъявление, утверждаемое арбитражным судом. Должнику открывается специальный банковский счет в целях финансирования объекта незавершенного строительства.
Общая обязанность застройщиков страховать обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений в случае с ЖСК не реализуется, соответственно, требования членов ЖСК не могут быть погашены за счет таких страховых выплат.
Существует два механизма погашения требований членов ЖСК о передаче жилых помещений: при наличии объекта незавершенного строительства создается новый ЖСК - для его достройки, при этом должно соблюдаться множество условий; если строительство объекта ЖСК-банкрота завершено - жилые помещения передаются членам ЖСК.
В целом, юридическая схема дел о банкротстве ЖСК сложна и запутанна, ее реализация на практике зависит от множества факторов и осложняется столкновением интересов не только различных очередей кредиторов, но и позицией членов кооператива из одной очереди. Решение вопросов, возникающих в связи с рассмотрением дела, производится на собрании участников строительства, в котором имеют право принимать участие и другие кредиторы. Очевидно, что лицам, имеющим разные интересы в получении денежных средств либо жилья, будет непросто договориться.
Яна Польская
Юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook .
Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.
Если вам необходима юридическая помощь в сфере банкротства, то обращайтесь к нам без задержки и стеснения.
Иные наши полезные и интересные материалы:
а) ;
б) ;
в) ;
г) ;
д) ;
е) .
ж) .
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Как , в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию. Рассмотрим подробнее, как происходит такая передача, и какими должны быть действия дольщиков, создавших ЖСК для достройки своего дома.
Передача недостроя
В соответствии с законодательством в ходе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна:
1. Стоимость объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований участников строительства более чем на 5%. То есть, если, предположим, сумма всех требований кредиторов составляет 100 000 000 рублей, а стоимость недостроя по оценке независимого специалиста 106 000 000 рублей, то объект ЖСК могут и не передать. Однако такая ситуация возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая редкость.
2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди. Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.
3. Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК. Такое согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно, будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в объекте незавершённого строительства. Но если залогодержатели не будут на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму, составляющую размер требований залогодержателей.
4. Квартир в доме после завершения строительства будет достаточно для всех дольщиков. Это означает, что в доме отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме имеется.
Следовательно, для получения прав на достройку дома дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию. В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, будут, скорее всего, потеряны.
Достройка объекта
Если все вышеперечисленные условия выполнимы, и дольщики серьёзно намерены достраивать дом своими силами, можно переходить к созданию ЖСК.
Для этого инициативная группа дольщиков должна провести собрание, на котором принять решение о создании ЖСК, выбрать правление и председателя, утвердить устав ЖСК и определить размер вступительного взноса. После регистрации ЖСК в налоговых органах в качестве юридического лица можно обращаться в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика, с ходатайством о погашении требований дольщиков путём передачи недостроенного объекта созданному дольщиками ЖСК. Параллельно с этим можно вести приём в ЖСК новых членов. Ими должны быть только дольщики застройщика-банкрота. Заявление о приёме должно быть рассмотрено в течение месяца, и общим собранием пайщиков принято решение о принятии или об отказе в принятии новых членов в ЖСК. Размер пая, который приобретает член ЖСК, должен быть пропорционален площади квартиры, на которую он претендует. В списке пайщиков, который ведёт правление ЖСК, в обязательном порядке указывается, какая квартира закреплена за каждым из пайщиков.
После принятия арбитражным судом решения о передаче объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам объект незавершённого строительства. Решение о выборе строительной компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются на общем собрании.
Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК. Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.
Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства. Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей. Правление организует сбор взносов с пайщиков, расчёты с генеральным подрядчиком и контролирует ход выполнения работ.
После окончания строительства дома правление должно передать каждому пайщику кроме ключей от квартиры также справку о выплате пая - этот документ будет основанием для регистрации права собственности на квартиру.
Как показывает опыт , сотрудники которой в своё время возглавляли юридические отделы крупных инвестиционно-строительных холдингов, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, имеющую богатый опыт работы в этой области.
Верховный суд РФ объяснил, почему жилищно-строительный кооператив, созданный после банкротства застройщика для завершения строительства, должен принимать в свои члены участников долевого строительства.
Если вы жилищно-строительный кооператив, который оказался в подобной ситуации, прочитайте нашу статью.
Обманутые дольщики и судебные тяжбы
Застройщик обещал построить многоквартирный дом. Нашёл дольщиков, заключил с ними договор о долевом строительстве и стал строить. А через некоторое время прогорел, так бывает.
Дольщики решили достроить дом и для этой цели организовали жилищно-строительный кооператив. ЖСК передали недостроенный дом и земельный участок под ним. ЖСК утвердил устав, где описал цель своего создания - защитить права участников долевого строительства и завершить строительство дома.
На общем собрании члены ЖСК единогласно решили принимать кредиторов застройщика в члены кооператива только после того, как в максимально полном объёме выявят всех участников долевого строительства этого дома.
Члены кооператива решили, что деньги, которые вносили дольщики по договорам с застройщиком, нужно считать паевым взносом, потому что строился дом за их счёт.
Но тут что-то пошло не так, и кооператив не принял заявление одной дольщицы о зачёте в счёт паевого взноса члена кооператива её взноса в долевое строительство дом и не включил её в свои члены.
Дольщица обратилась в суд. Суд первой инстанции поддержал её требование. Он указал, что ЖСК:
- нарушил собственный устав и имущественные права дольщицы;
- не уведомил её вовремя о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приёма участников долевого строительства в члены кооператива;
- не предоставил возможность вступить в члены кооператива.
Апелляционный суд отменил решение первого суда. Он исходил из того, что дольщица сама виновата: подала заявление о вступлении в члены ЖСК после прекращения приёма в члены кооператива участников долевого строительства. Дольщица обратилась в Верховный суд РФ, и он всех примирил.
Что решил Верховный суд
Привлекать деньги граждан для достройки многоквартирных домов с последующим возникновением права собственности на помещения в этом доме можно двумя способами:
- заключить договор участия в долевом строительстве,
- создать жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 1 N 214-ФЗ).
Источник формирования имущества потребительского общества - паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах (п. 3 ст. 21 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-I). Паевые взносы формируют паевой фонд потребительского общества (п. 1 ст. 23 Закона РФ N 3085-I).
Верховный суд РФ указал , что ЖСК создали для защиты прав участников долевого строительства жилого дома и завершения строительства дома. Для этого с согласия участников долевого строительства, в том числе и истца, ЖСК передали земельный участок и недостроенный дом.
Поэтому у ЖСК появилась обязанность принять в члены кооператива участников долевого строительства МКД, за которыми признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного кооперативу объекта.
Жилищно-строительный кооператив должен был в суде доказать, что исполнил эту обязанность (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 401 ГК РФ). ЖСК не предоставил таких доказательств. Кооператив не принял решение включить дольщицу в члены кооператива, не закрепил за ней соответствующий паевой взнос и площади, не сообщил ей о созыве общих собраний членов кооператива и о принятых на них решениях.
Верховный суд РФ отменил апелляционное определение предыдущего суда и направил дело на новое рассмотрение.
