Основные риски покупки участка без межевания. Зачем и нужно ли делать межевание, если есть свидетельство о собственности на землю? Советы и инструкции

Процесс межевания - это специальные работы по определению местоположения, границ и площади участка геодезическими способами. Регистрация земельного надела ещё недавно не обходилась без дорогостоящей процедуры. По новому Федеральному закону от 2007 года работы межевания для получения свидетельства собственности необходимы не всегда. Земля стала оформляться проще.

Оформить дом по упрощённой схеме, регистрация по «дачной амнистии»… Рассмотрим, как это можно сделать, когда, все за и против. Мы имеем в виду оформить, продать, купить участок, выделенный для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, строительства.

Регистрация земли без процедуры межевания - плюсы и минусы ·

1. Оформить дом без межевания - это весомое снижение денежных расходов. Они уменьшаются где-то на пятнадцать тысяч рублей, если действовать без посредника. Столько сегодня нужно заплатить за определение точных границ, местоположения и площади земельного участка, чтобы земля стала определённой.
2. Регистрация по упрощённой схеме происходит более быстро, так как постановка на кадастровый учёт без межевания занимает по времени один месяц, с геодезическими работами - от двух месяцев до года.
3. Упрощённая регистрация позволяет распоряжаться участком по своему усмотрению также как с участком, оформленным по классической схеме: можно дарить дом, продать, поменять, передать земельную долю по наследству… Но в кадастровом документе будет отмечено, что линии границ недвижимости и площадь точно не определены. Не каждый согласится приобретать «не совсем определённый» земельный участок. Хотя большая часть определённости всё же присутствует. Это адрес, примерная площадь, категория земель, целевое использование и, главное, кадастровый номер.
4. Другая сложность, если оформить дом, в смысле, землю, по упрощённой схеме, то её нельзя будет заложить в банк, купить на кредитные выплаты.

Право полностью распоряжаться участком

Оформление земельного участка «по дачной амнистии», не зарегистрированного или оформленного до 1998 года.

1. Необходимо собрать бумаги, подтверждающие право на недвижимость. Чаще всего это распоряжение административного местного органа, справка из похозяйственной книги. Другое: договор мены, купли-продажи, свидетельство о доли наследства, дарственная на дом… Если вы имеете свидетельство собственности на землю старого образца, то в них есть ссылка, на чём основывается это право. Время, которое обычно занимает процедура сбора не больше месяца.
2. Следующий шаг - постановка недвижимости на кадастровый учёт. Собранную папочку с бумагами (права собственности, свидетельства) относим в соответствующую палату. В результате вы получите кадастровый паспорт. Он содержит кадастровый номер и уникальные характеристики объекта недвижимости. В нашем случае, кроме прочего, отметят, что контуры и размер земли точно не определены. Для дальнейшего оформления собственности вам потребуется как минимум две копии этого паспорта.
3. Ещё около месяца затратите на уточнение следующих данных: категория и целевое назначение земли, адрес участка. В заявках об уточнениях указывайте полученный кадастровый номер, определённый в паспорте.
4. Регистрация прав собственности и выдача нового документа осуществляется в регистрационной палате в течение 30 дней. Что обязательно принести: удостоверение личности, два экземпляра кадастрового паспорта, по две копии правоустанавливающих документов (оригинал или дубликат).

Кода оформить участок земли без межевания не получится.

• Геодезические измерения обязательны, если вы приобретаете земельный надел «на голом месте» (прямо или косвенно), то есть без ограждения и разметки, отмеченный только в местных административных органах, а не в реальности.
• Если границы земельного надела имеют «причудливые очертания», то определить его площадь без специальных приспособлений и вычислений затруднительно. Например, с одно стороны форму границы диктует дорожный изгиб, с другой - вклинивается дом соседа, с третьей – овраг и другое.
• Другой вариант: фактические данные площади участка больше, чем в имеющемся документе собственности. Межевание поможет установить точные данные участка достоверно и зафиксировать в новом свидетельстве. Собственник в этом случае только выигрывает, так как получает дополнительную земельную долю (не больше допустимых норм), которая досталась нечаянно.
• При разделении одного участка на части. Например, глава семейства решил выделить долю в собственность сыну, построить ему дом, а другую часть оставить себе. Работа геодезистов понадобится, если вы, как владелец, хотите соединить один земельный участок с другим, граничащим с ним.
• Если возникла спорная ситуация с соседями из-за границы земельного надела, вас обвиняют в захвате чужой доли, перестановке ограждения… Обосновать свою правоту поможет межевание. Специалисты, после проведённых работ, предоставят план участка, и всё станет ясно без споров и ругани. Но бывает, геодезические работы, наоборот, усугубляют ситуацию, начинаются судебные распри - всё очень индивидуально.

Процедура межевания земли

Регистрировать участок без межевания - когда можно

• Вы оформляете в собственность дачный дом, то есть земельный участок. Тогда, согласно дачной амнистии, вы меняете имеющийся дачный документ на свидетельство права собственности нового образца, предварительно получив кадастровый паспорт. Это упрощённая схема приватизации. При этом вы точно знаете границы своего земельного надела, его определяет построенное ограждение, у вас нет спорных вопросов из-за границ с соседями; земля имеет реальную площадь, совпадающую с документированной.
• Оформлять дом без межевания можно при сделке купли-продажи. Хозяин земельного участка по упрощённой схеме регистрирует недвижимость, составляет договор. Покупка завершается получением документа, который устанавливает право собственности покупателя. С ним необходимо получить новый кадастровый паспорт. Обновлять старые свидетельства собственности не нужно.
• В межевании нет надобности, если вы приватизируете только дом, то есть само жилое помещение. Для этого в БТИ предоставляет кадастровый паспорт и, возможно, простой план, который можно заказывать у геодезистов.

Как продать долю участка без межевания

По действующему законодательству продажа доли земельного надела без межевания возможна, но чтобы в будущем не пришлось участвовать в судебных разбирательствах, доказывать, что земля ваша, надо изначально всё сделать грамотно.

Главное и необходимое условие – это получение кадастрового паспорта участка, выделенного из доли для того, чтобы продать. Если есть осложнения (например, споры собственников о границах соседних участков, вопрос о местонахождении участка), то рекомендуется и даже необходимо сделать межевание.

Планирование строительства дома на земельном учатске

Продажа доли участка обязательно происходит с согласия всех других собственников и только гражданам Российской Федерации. Предварительно предлагается купить эту долю только собственникам по установленной цене.

Стоимость выделенной доли (она имеет обозначенные границы, закреплённые на бумаге) всегда выше не выделенной раза в два, как у полноценного участка.

Продажа и покупка земельного участка без межевания - некоторые моменты

С точки зрения покупателя сделка должна иметь под собой довольно веские причины, ведь иногда происходит приобретение «кота в мешке», причём ещё и с риском наложения границ земельного участка, захвата чужой территории и соответствующих разборок. Без работ межевания есть гарантия, что вам достанется не та земля, которую вы предварительно облюбовали, а другой участок, переоформленный хозяином.

С точки зрения продавца также есть минусы. Участок без определённых границ и размера привлечёт не так много покупателей. Но высокая стоимость межевания заставляет хозяина оставить всё как есть, и ждать счастливый случай, тем более сам процесс такой сделки происходит проще и быстрее.

Продажа земельного участка без межевания соответствует закону, но связана с риском. Хозяин земли вправе самостоятельно решать, проводить или нет межевание. Продать участок без межевания можно, если покупатель не возражает. Фактически покупается земля без определенных границ по цене, зафиксированной в соглашении. В случае возникновения споров с владельцами смежных участков разногласия новый землевладелец будет решать через суд.

Межеваться имеет смысл, когда фактическая площадь надела не совпадает с данными, указанными в документации. Продавать надел без межевания не получится, если владельцы смежных наделов спорят с вами о границах.

Покупка земли с неопределенными границами в собственность имеет свои минусы.

3 недостатка продажи земли без межевания:

1. Мало желающих найдется купить участок, границы которого не были определены.
2. Длительные сроки для получения кадастрового паспорта. Пока будет оформляться документ, цена на земельный надел может снизиться.
3. Соседи могут заявить о своих притязаниях на землю, если продажа была осуществлена без межевания.

Для продажи нужно получить важный документ – кадастровый паспорт.

4 действия для продажи земли без межевания:

• Собрать доказательства, что вы являетесь землевладельцем на законных основаниях.
• Получить кадастровый паспорт.
• Выяснить, какое целевое назначение и категорию имеет ваш надел.
• Получить новые документы, которые подтверждают права владения.

Если вы нашли покупателя, но переживаете, что он не будет ждать, пока вы оформите всю документацию, рекомендуем подписать предварительный договор купли-продажи. В соглашение указываются условия, на которых вы планируете заключить сделку, а также срок для подписания основного договора. По предварительному соглашению покупатель вносит аванс. Денежное вложение стимулирует не отказываться от заключения основной сделки.

Для оформления сделки потребуется ваш паспорт, два кадастровых паспорта на участок, а также документы, подтверждающие, что вы владеете наделом на законных основаниях.

Продать земельный участок можно без определения границ, если на такую сделку согласится покупатель.

Особенности проведения сделки с земельным наделом без межевания

Ранее не приходилось говорить о том, чтобы совершить сделки с наделом без межевания. Но с 2007 года ситуация изменилась. Закон допускает такую возможность. Действуйте по упрощенной схеме. Воспользуйтесь «дачной амнистией», чтобы оформить документацию на ваш надел.

Читайте также Перечень документов для межевания земельного участка, процедура

Достоинства и недостатки оформления земельного надела без определения границ:

1. Уменьшение расходов. За услуги кадастровых инженеров придется заплатить порядка двадцати тысяч рублей. Если не определять границы, издержки существенно уменьшатся.
2. Ускорение процедуры. Работа кадастровых инженеров требует времени. Если вы сразу заключите сделку, не дожидаясь определения границ, продажа пойдет быстрее.
3. Получение прав на свободное распоряжение землей. На вопрос: можно ли продать или обменять участок без определения границ, закон дает положительный ответ.
4. Отсутствие возможности использовать землю в качестве залога или приобретать в кредит. Упрощенная схема таких сделок совершать не позволит.
5. Покупатель рискует, приобретая землю без четко очерченных границ. Если площадь окажется меньше, чем заявлено в договоре, у продавца не возникнет обязанности компенсировать разницу в цене.

Действие «дачной амнистии» на землю, не оформленную до 1998 года

Важно! Кадастровый паспорт – это документ, который индивидуализирует ваш земельный надел. В нем перечислено, какие характеристики имеет ваша земля, а также указан кадастровый номер.

• Уточнить информацию об имуществе.

Нужно узнать, какой разрешенный вид использования имеет участок. Уточните в вашем заявлении кадастровый номер.

• Обратиться к специалистам территориального подразделения Росреестра для регистрации права владения. Если с документами все в порядке, вы сможете подтвердить законность владения через тридцать дней. В случае, если бумаги оформлены некорректно или не хватает документации, регистрацию могут приостановить.

Случаи, когда сделку без межевания не провести

Есть случаи, когда не стоит наделяться обойтись без определения границ.

5 случаев, когда межевание необходимо:

1. Предметом сделки является земельный надел с границам, очерченными только на бумаге. В действительность площадь не определялась.
2. Отсутствует возможность определить без специальных приспособлений. Например, с одной стороны имеются естественные ограждения, а с другой располагается соседский дом.
3. Реальная площадь имеет расхождения со сведениями, указанными в документации. В интересах владельца будет провести межевание и точно узнать свои границы.
4. Дробление участка на несколько частей. Например, наследники делят общую землю на несколько отдельных участков. Услуги геодезиста понадобятся при слиянии наделов.
5. Соседи недовольны, считают, что вы захватили их площадь.

Перед тем, как совершать столь ответственный шаг по покупке участка земли, нужно учесть все моменты, которые касаются приобретаемых владений. Важно проверить, насколько соответствует участок юридическим нормам, соответствуют ли им документы к будущей сделке, какие устанавливают право на владение участком.

В первую очередь, стоит отнестись с вниманием к проведенным работам по геодезии, которые направлены на межевание с оформлением по юридическим нормам. В качестве временного закрепления границ устанавливают колья.

Межевание дает гарантию того, что покупателю достанется именно его участок. В противном случае велика вероятность купить несоответствующий своей площади объект и потратить деньги практически впустую.

Несмотря на то, что по закону нет запрета на покупку участков без межевания, могут возникать различные проблемы. Причем это возможно даже при сделке с умным продавцом. Одной из них может стать споры с соседями. Особенно это реально, если при оформлении участка указан неточный или несоответствующий реальному размер, в результате участок заходит на территорию соседей. Решение проблем, касающихся проблем определения границ земельного участка, происходит лишь по итогам судебных разбирательств и требуется весьма затратная экспертиза из соответствующего ведомства.

Установленные точным образом границы земельного участка достаточно важны, ведь если покупатель в дальнейшем планирует застраивать территорию, то процедура оформления собственности на готовое жилье будет значительно проще. Кроме того, при рассмотрении порядка наследования участка межевание позволит избежать судебных споров.

Если было юридически оформлено соглашение о покупке или аренде участка, при этом не было межевания участка, то юридические последствия наступят только при появлении претензий на установленные ранее границы. Если они возникают на участке капитального строительства, то последствиями будут несоблюдение красной линии застройки, а также требование о переносе фундаментной границы на то расстояние от межи, которое соответствует юридическим нормам.

Важно: если межевание не было произведено, то это не является причиной, согласно которой можно нарушать красную линию застройки.

При наилучшем варианте имеющиеся нарушения по наложению границ участка будет выяснено, когда будет вестись оформление недвижимости и сделок по ней. Это позволит остановить сделку, ведущуюся с нарушением закона.

Эти действия регулируются положениями федерального закона номер 122, который рассматривает процесс регистрации недвижимости и связанных с нею сделок. Самые сложные ситуации с юридической точки зрения возникают тогда, когда земля не просто приобретена новым покупателем, но и активно им осваивается. Судебные тяжбы по вопросу нарушения границ входят в ответственность нынешнего собственника вне зависимости от того, как возникли проблемы с кадастровыми органами.

Точно так же будет и в случае расходов, какие могут произойти по причине недостаточно компетентного отношения к правовой способности участка. Покупателю необходимо требовать, чтобы было установлено межевание. В этом случае можно предотвратить различные инциденты. Причем требовать нужно вне зависимости от регламента.

Из сказанного ранее следует, что земельный участок, юридически размежеванный, обладает большими преимуществами.

Причиной тому служит то, что оформление сделки без межевания выгодно исключительно продавцу. Он отдает решение всех проблем по межеванию покупателю, что позволяет продавцу экономить финансы и время. Однако если покупателю приглянулся такой участок без геодезических работ, то нужно ознакомиться со всеми моментами данной сделки.

Можно ли купить земельный участок без межевания

Покупатель в принципе может приобрести участок без проведенного межевания. При этом риск для покупателя в таком случае гораздо больший, нежели для продавца. Также могут происходить неоднозначные ситуации, касающиеся границ участка, которые потребуют разрешения через судебные заседания.

В каких случаях это возможно?

При определенных ситуациях можно приобрести участок без межевания. Условия сделки такого рода, которые обязательны к выполнению, предусматривают правоустанавливающие акты на землю помимо плана размежевания.

В данной ситуации осуществить намерение можно после предварительных переговоров с продавцом. После достижения договоренностей, можно приступать к оформлению предварительного соглашения по сделке и продаже. Нормативы статьи 429 ГК РФ рассказывают об условиях, по которым заключается договор предварительного плана.

В соответствии с ними, стороны возлагают на себя обязательства, согласно которым спустя определенный промежуток времени будет заключено основное соглашение. В основном договоре оговаривается, что передача земли будет произведена согласно условиям предварительного договора.

Обычно форма предварительного договора похожа на форму основного. Если стороны не станут соблюдать правила формы предварительного договора, то последний признается «ничтожным».

В том же договоре должны быть положения, какие помогают установить объект сделки, значимые условия главного соглашения. Туда нужно занести дату заключения основного соглашения. Иначе главный договор будет заключен по истечении года после заключения предварительного соглашения.

При уклонении одной из сторон от заключения соглашения основного типа, надлежит действовать, исходя из положений статьи 445 гражданского кодекса.

Обязательства, которые возлагаются предварительным соглашениям, будут прекращены, когда:

• Основное соглашение не было заключено до окончания установленного ранее срока;
• Одна из сторон не стала выступать с предложением по основному договору.

Важным условием таких сделок является межевание до того, как будет заключен основной договор.

Как купить земельный участок без межевания

Стоит ли купить участок, на котором не проводилось межевания? После покупки или продажи такого участка ответственность и риски за него лежат на новом собственнике.

Когда продавец существенно понижает цену земель при продаже из-за отсутствия межевания, то покупатель может как обрести, так и потерять выгоду от сделки.

Суть такова, что межевание помогает выявить проблемы и нарушения, а также устанавливает реальные границы межевания на местности. Неприятные сюрпризы могут появиться до проведения межевания.

При покупке такого участка оформление ведется следующим образом:

• Между сторонами заключается купчая, которая заверяется у нотариуса;
• Договор после всех необходимых процедур обязательно регистрируется в МФЦ. Происходит оплата пошлины, составляется заявление на регистрацию сделки по имуществу и прикладывается необходимая документация;
• Спустя месяц покупатель обретает свидетельство о собственности плюс паспорт кадастра. Следовательно, при покупке участка без межевания вся ответственность за границы участка начинает лежать на нем.

Чтобы оформить сделку в МФЦ, необходимы:

• Паспорта обеих сторон;
• Договор в количестве 3 штук;
• От собственника – документы, свидетельствующие о собственности и устанавливающие право на участок;
• Квитанция, где указана оплаченная пошлина.

Отсутствие паспорта кадастра не мешает оформить сделку.

Если документация, касающаяся сделки по участку без межевания, оформлена по всем правилам, то это не гарантирует приобретение того объекта, какой указан в договоре. Лучше всего в такой ситуации внести в Росреестр сведения, которые укажут на проведение межевания вместе с координатами точек поворота.

Как провести межевание земельного участка

Межевание осуществляется инженерами, работающими в кадастровых организациях и сдавших экзамен на соответствующую квалификацию. Чаще всего инженеры работают с организацией, которая специализируется на работе с геодезией. Задача таких специалистов – помогать проводить данное мероприятие на местности.

Поскольку работы по землеустройству являются довольно доходным делом, то предложений довольно много. Далеко не все инженеры по кадастру могут произвести их качественно и оперативно. Если межевание было сделано плохо, то участок не сможет встать на учет в кадастре, поскольку неверно определенные границы участка будут накладываться с прочими участками.

Выбирая специалистов, ориентируйтесь на советы знакомых, без учета их эмоций. Необходимо, чтобы были конкретные данные о том, как часто приходилось исправлять план межевания и сколько занимало оформление.

Чтобы провести межевание, потребуются:

• документы на землю (договор купли-продажи, дарения, подтвержденное свидетельство о наследстве и прочее);
• техническая документация (кадастровый паспорт, справка из БТИ о том, что на участке не имеется лишних строений, и другие важные сведения);
• паспорт владельца-гражданина либо копия учредительных документов владельца-организации данного участка.

С указанным пакетом документов необходимо будет подать соответствующее заявление в необходимую организацию.

Точный перечень документов нужно уточнять у специалистов, которые занимаются делами по межеванию.

Непосредственно работы по землеустройству не занимают много времени. Чаще всего специалисты тратят на это от 10 до 14 дней. Однако за месяц до мероприятия необходимо уведомить соседей о согласовании по поводу границ. Таким образом, при правильном оформлении и без требований от Росреестра внести исправления в документ срок изготовления плана межевания будет составлять полтора месяца.

Изменения в земельном законодательстве привели к тому, что владельцы земли не торопятся проводить межевание своих, ранее учтенных участков, даже несмотря на то, что эта процедура с 1 января 2018 года стала обязательной. С проблемами они сталкиваются при попытке совершить сделку, так как продать участок земли без межевания сейчас нельзя.

Можно ли продать участок без межевания

Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.

Можно ли продать такую землю? С 2018 года сделки с землей, не имеющей установленных границ, невозможны. Исключений из этого правила нет. При этом, отсутствие межевания не является препятствием к использованию земли. Эта противоречивая ситуация сложилась из-за того, что многие участки ставились на учет по закону о дачной амнистии. Он действует с 2006 года, неоднократно продлевался. Полностью прекратить свое существование дачная амнистия должна была с марта 2018 года, но она была продлена еще раз.

По своей сути, закон о дачной амнистии позволяет провести все регистрационные процедуры в упрощенном порядке. И до января 2018 года обязательного межевания для этого не требовалось. Земля просто ставилась на учет и вместо информации о границах ставилась отметка «границы не определены».

Несмотря на то, что изменения в закон обязали всех собственников размежевывать земли, процедуру до сих пор прошли далеко не все. Они по-прежнему пользуются землей, не имея для этого никаких препятствий, так как отсутствие границ не лишает их права пользоваться своей недвижимостью. Решив продать недвижимость, они сталкиваются с проблемой - только выписки из ЕГРП или Свидетельства о собственности недостаточно для сделки.

Межевание и его цели

Межевание - это вид кадастровых работ, в результате которых устанавливаются площадь, границы и координаты поворотных точек земельного участка.

То есть, после межевания местоположение ЗУ определяется однозначно. Процедура позволяет решать разные задачи:

• Упорядочивание правоотношений в области земельного права. В России эта отрасль права еще проходит свое становление, в результате нередко возникают споры относительно земель и их границ.
• Учет земельного фонда и управление им. Внесение сведений обо всех землях в единый реестр позволяет упорядочить сведения о землях, категориях их использования, собственниках.
• Определение размера земельного налога, а также контроль за поступлением налоговых платежей.

Все эти задачи больше являются государственными, но это не означает, что для собственника земли межевание не имеет положительного значения. С практической точки зрения установление границ позволяет:

• Однозначно определить местоположения и размеры участка. Это позволяет защитить свои права собственника в случае граничных споров с владельцами смежных земель.
• Упростить процедуры получения разрешения на строительство, узаконивания жилых домов и других построек, получения разрешительной документации на монтаж инженерных сооружений и т.д.
• Закрепить за собой законное право собственности на прирезки. Многие участки имеют продолжительную историю, и за это время они изменяли свою площадь и конфигурацию. Все изменения должны быть внесены в Кадастр. Кроме того, в некоторых случаях можно увеличить размер своего участка за счет муниципальных земель, и узаконить такие прирезки также поможет межевание.
• Любые изменения участка требуют проведения межевания. Например, вы решили объединить в один несколько смежных участков или разделить один большой ЗУ между несколькими собственниками. В этих случаях участок в старых границах снимается с учета, а новые образования ставятся на кадастр. Без межевания это невозможно.

Сделки с участками без межевания

Пожалуй, самое главное изменение в законодательстве, связанное с межеванием - это невозможность проведения сделок с землей , у которой не установлены границы. Ее нельзя не только продать, но и подарить, предоставить в качестве залога, оставить в наследство. Такой землей можно без ограничений только пользоваться.

Даже до вступления изменений в законодательство в силу, сделки с землей без межевания были рискованными, поэтому стоимость таких участков обычно была ниже.

Сейчас, даже если вам каким-то образом удастся совершить сделку, покупатель не сможет зарегистрировать право собственности до тех пор, пока земля не будет размежевана . С 1 января 2018 года это касается всех категорий земли, включая те, которые муниципалитет предоставляет под ЛПХ или ИЖС.

До 1 января 2018 года можно было реализовать долю такого участка. Когда земля находится в долевой собственности, совладельцы имеют право приоритетной покупки реализуемой доли.

Поэтому до того, как процедура межевания стала обязательной, продажа доли обычно не вызывала серьезных сложностей. Сейчас для продажи доли ее потребуется выделить в натуре, то есть установить границы.

Оформление сделки

В упрощенном виде сделку купли-продажи можно представить в виде нескольких этапов. Так как каждый случай индивидуален, мы рекомендуем сначала обратиться к юристу. Это поможет избежать возможных проблем.

Как видим, несмотря на то, что отсутствие межевания в большинстве случаев не является препятствием для использования земли, в полной мере вы не сможете воспользоваться своими правами собственника до тех пор, пока не будет проведено межевание.

Определять размеры и пределы земельного участка, то есть проводить межевание, значит оградить себя от многих проблем. Без этой процедуры с участком непросто будет проводить какие-либо операции. В данной статье рассмотрим, можно ли продать участок без межевания и возможные риски.

Особенности операций с имуществом

С недвижимостью, а также землей, которая с ней связана (придомовая территория МКД) и землей без застроек можно проводить имущественные сделки.

Проводить имущественные операции можно при выполнении следующих требований:

1. Недвижимость должна быть оформлена в собственность (приватизирована) либо на руках должны быть правоустанавливающие и право удостоверяющие документы, которые лицо получило после имущественной сделки, проведенной ранее.
2. Имущество не может находиться в залоге.
3. Если у земли имеется несколько собственников, в сделке обязаны участвовать все стороны, либо потребуется нотариально заверенная доверенность.
4. При сделке заключается официальный гражданско-правовой договор. Кроме этого нужно пройти регистрацию в МФЦ либо в Росреестре.

Приведенный регламент не включает требование обязательного осуществления межевания, если территория поставлена на кадастровый учет. По этой информации можно судить о возможности купли-продажи земли без межевания.

Нормативно-правовые акты

Относительно прав использования земли в РФ введено несколько законов, что началось еще в 1990 году. Обязательное межевание территорий то вводили, то отменяли.

До 30 декабря 2006 года межевание земель в России являлось обязательным. Но далее была издана «Дачная амнистия» (№ 93-ФЗ), свидетельствующая о необязательности межевания определенных категорий ЗУ.

Закон же № 447-ФЗ от 22.12.2014 г. свидетельствует о запрещении регистрации участков, имеющих неопределенные границы с 2018 года.

Что можно делать с землей без межевания?

Согласно Федерального закона о ГКН от 24.07.07 г. № 221-ФЗ земля, может участвовать в гражданско-правовых действиях, как при проведенной процедуре межевания, так и без нее.

С такой землей можно производить следующие действия:

• покупать, продавать, менять, дарить;
• передавать в наследство;
• сдавать в аренду;
• переоформлять в собственность.

Данная деятельность с ЗУ без межевания возможна благодаря Закону «о дачной амнистии», упростившему схему действий, когда ЗУ ставится на учет. Однако актуален данный документ был до 2015 года. На сегодняшний день его все еще применяют некоторые регионы. Но многие из них настоятельно просят восстановить порядок в земельных массивах.

При этом вне зависимости от того, какой позиции придерживается администрация населенного пункта, земля без определения границ, может участвовать в имущественных сделках без юридических препятствий. Но при проведении подобных сделок всегда есть риск, о чем правообладатель должен знать, чтобы взять за него ответственность.

Достоинства и недостатки продажи земель без межевания

Процедура межевания ЗУ может быть проведена исключительно специалистами с наличием лицензии на данные виды работ. В основном они относятся к ЧП или работают на основании контракта с компанией, специализирующейся на проведении геодезических работ. Цена на такие услуги регулируется приказом МЭР № 14 от 18.01.2012 г. Однако он распространяется только на государственные организации.

И даже введение в Закон о государственном кадастре поправки о комплексных кадастровых работах еще не привело на данный момент к их воплощению. По этой причине самостоятельное проведение межевания ЗУ и его постановка на кадастровый учет является обязанностью собственников.

На заметку: Цена на услуги межевания устанавливается компаниями и ЧП относительно сложности предстоящих работ и стоимости на рынке.

Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость данных услуг:

• область, в которой находится ЗУ;
• расположение;
• рельеф местности и форма ЗУ;
• категория земли;
• история ЗУ.

К примеру, в Московской области провести межевание ЗУ в 0,5 гектар в 2016 году можно было за 25-30 тысяч рублей, что значительно дороже, если сравнивать с другими областями.

Другими словами, главный плюс реализации ЗУ без межевания состоит в сокращении затрат. К недостаткам же подобной сделки можно отнести:

• снижение спроса на участок;
• риск спора с владельцами соседних ЗУ относительно границ и размеров.

Продажа ЗУ без определения границ

Поэтому перед тем, как продать такую землю, потребуется ее оформление в собственность. Положения «Дачной амнистии» гласят об обязательном предоставлении кадастровой палате пакета документов, включая свидетельство о праве собственности на землю. Этот документ является выпиской из решения администрации местного образования, который предоставляет лицу УЗ.

Данные документы также может предоставить местное отделение Росреестра. Обязательно содержание в выписке размеров, цены, кадастрового номера и прочих черт ЗУ, а также информации об отсутствии границ.

После перечисленных манипуляций купля-продажа осуществляется по следующей схеме:

1. Составляется первоначальный договор, вносится сумма задатка.
2. В договоре определяются основные условия.
3. Заключается конечный договор, что можно сделать с помощью нотариуса или без нее.
4. Тщательно проверяются все бумаги.
5. Проводится финансовый расчет.
6. Договор подписывается и регистрируется.

Важно зафиксировать переход права собственности в Росреестре. Для этой цели понадобятся следующие документы:

1. Договор купли-продажи.
2. Документы, устанавливающие права на землю.
3. Квиток об уплате госпошлины.
4. Заявление от лиц сделки.
5. Выписка из кадастра.
6. При необходимости можно включить заверенный нотариусом документ о согласии на куплю-продажу супругов лиц сделки.

Если продается доля, как часть земельного участка, не относящегося к сельхоз землям, нужно присмотреться к следующим нюансам:

1. По статье 250 ГК РФ владельцы других долей земли имеют права на преимущественную покупку.
2. От продавца потребуется письменное уведомление других владельцев о намерении продажи своей доли третьему лицу, где будет указана стоимость доли.
3. Если через месяц ни один дольщик не изъявил желание купить долю, у продавца появляется возможность продать ее третьему лицу. При этом нельзя ставить цену ниже заявленной.
4. Если купля-продажа доли происходит между двумя владельцами, остальных об этом предупреждать не требуется.

Какие потребуются документы?

Во-первых, для продажи ЗУ нужно подготовить документы, подтверждающие права на собственность. В основном достаточно справки от местной администрации из домовой книги.

Чтобы получить конечные документы потребуется:

• паспорт, удостоверяющий личность продавца;
• кадастровый паспорт участка;
• правоустанавливающие документы и их копии.

Этапы процедуры межевания

1. Изучаются и упорядочиваются сведения о ЗУ.
2. Посещение участка геодезистом с целью определить качество межевых знаков, которые имеются, исследовать пункты межевой сети, максимально точно определить границы участка.
3. Проводится собрание собственников смежных ЗУ с предварительным оповещением их о данном событии за 30 дней до него.
4. Межевые знаки закрепляются, границы и опорная межевая сеть определяются.
5. На основе полученных сведений составляется межевой план, содержащий сведения о пределах и размерах ЗУ, результатах собрания и т. д.

Какие неприятности могут возникнуть, если продать ЗУ без межевания?

Основные, в такой ситуации проблемы могут возникнуть у того, кто продает ЗУ. Самой распространенной неприятностью в данной ситуации является возникновение споров с соседями относительно границ и площади ЗУ. Серьезнее будет проблема в случае существования подобных споров и ранее.

Именно по этой причине, чтобы оградить себя от разбирательств в суде, следует провести процедуру межевания.

Если план границ оформлен верно, он выступает в качестве официального документа с наличием законной силы.

Также, покупая ЗУ без межевания, покупатель может получить не ту землю, о приобретении которой был договор, а другой ЗУ, что был переоформлен продавцом.

Важно, чтобы границы покупаемого участка были точно определены. Если, например, на нем планируется строительство, нарушение красной линии застройки потребует перенесения фундаментных границ на нужное расстояние.

Неприятным последствием является также наложение границ, особенно если новым сособственником уже начато использование приобретенной земли.

При намерении осуществления с ЗУ без межевания куплю-продажу, у его собственника могут возникнуть серьезные проблемы, требующие административного и судебного разбирательства, которые можно разрешить только путем межевания. Нужно учитывать также, что цена на данную услугу с каждым годом растет.

Видео по теме