Создание жск без банкротства застройщика. Что нам стоит дом построить: смогут ли обманутые дольщики завершить стройку сами? Процедура банкротства строительной компании

С 15 августа 2011 года банкротство компаний-застройщиков, привлекающих в жилищное строительство денежные средства граждан, регулируют специальные нормы. В главе Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) они выделены в отдельный параграф (§ 7 «Банкротство застройщиков»), включающий 15 статей. Новации введены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ и обеспечивают приоритетную защиту интересов физических лиц, профинансировавших строительство жилья. Но данная новость касается не только личных финансов населения. Теперь печально знаменитая категория «обманутых дольщиков» получила возможность создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) нового типа – для достройки жилого дома, возведение которого не окончено застройщиком. А это значит, что бухгалтерам предстоит вникнуть в правовой режим таких потребительских кооперативов и разобраться с особенностями учета их деятельности.

Банкротство (несостоятельность) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона № 127-ФЗ.

Расскажем о нововведениях подробнее, сосредоточив внимание на этих ЖСК.

Привлечение денежных средств для строительства

Перед применением новых норм необходимо разобраться с понятиями, которые в них используются.

Участником строительства именуется физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, заключившие с застройщиком возмездный договор о передаче им жилого помещения в многоквартирном доме и в силу этого имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения либо денежное требование. А застройщик – это юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), привлекающее(ий) денежные средства и (или) имущество участников строительства. При этом вид сделки между участником строительства и застройщиком не играет роли.

С учетом многообразной практики инвестирования в строительство жилья законодатель установил открытый перечень возможных оснований для требований к застройщику. Арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика признает финансирование застройщика в случаях:

• заключения договора участия в долевом строительстве;


• заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;


• заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;


• заключения договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;


• внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;


• заключения договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;


• выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;


• внесения денежных средств в ЖСК в целях участия в строительстве многоквартирного дома;


• заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Как видно, законодатель не ограничился формальными критериями и даже указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах (п. 5 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Меры по защите интересов кредиторов

А теперь перейдем к рассмотрению норм, которые применяются при банкротстве застройщика.

По общему правило дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона № 127-ФЗ). Однако для застройщиков законодатель предусмотрел исключения. Теперь эти дела о банкротстве могут рассматриваться по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

С даты введения наблюдения в отношении застройщика (п. 1 ст. 27, п. 6 ст. 42 Закона № 127-ФЗ) исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства приостанавливается (п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Эта мера предотвращает «разбазаривание» квартир. Любые сделки с недвижимым имуществом застройщик сможет совершить исключительно с письменного согласия временного управляющего (п. 7 и 8 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). А если земельный участок, на котором начато строительство, предоставлен застройщику в аренду, то арбитражный суд вправе запретить арендодателю распоряжение данным участком (ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ).

Принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства (п. 1 ст. 124 Закона № 127-ФЗ).

Самое же главное состоит в том, что в деле о банкротстве застройщика законодатель предусмотрел специальную очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ). В ходе конкурсного производства требования кредиторов к застройщику удовлетворяются в следующей очередности:

• в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;


• во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда, а также вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;


• в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;


• в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Как видно, из числа участников строительства граждане признаются приоритетными кредиторами. В частности, участники юридические лица оказываются в последней, четвертой очереди. Такой порядок принципиально отличается от общеустановленного (п. 4 ст. 134 Закона № 127-ФЗ). Улучшая перспективы физических лиц, он одновременно уменьшает шансы на удовлетворение остальных кредиторов застройщика, включая банки, кредитующие строительство. Бухгалтерам не нужно объяснять, что увеличение рисков заимодавцев неминуемо влечет рост процентных ставок по заемным средствам…

Требования по уплате страховых взносов на обязательное пенсионное страхование исполняются во вторую очередь (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2010 г. № 138).

Однако вспомним: при осуществлении долевого строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Основание – пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом в составе дольщиков могут быть не только физические лица. Кроме того, не обязательно, чтобы все участники строительства являлись дольщиками. В такой ситуации порядок расчета с гражданами регулирует статья 201.14 Закона № 127-ФЗ. А именно, в случае реализации предмета залога вырученные средства распределяются следующим образом:

• 60 процентов - кредиторам по обязательству, обеспеченному данным залогом (но, разумеется, не более чем основная сумма задолженности и причитающиеся проценты);


• 25 процентов - гражданам - участникам строительства (вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка!);


• 10 процентов - кредиторам первой и второй очереди (если для погашения их требований недостаточно иного имущества застройщика);


• 5 процентов - на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Тем самым шансы всех граждан на возврат денег, переданных застройщику, уравнены и заметно возрастают. Но подчеркнем: никакие схемы расчетов не гарантируют гражданам удовлетворение их требований в полном объеме.

Правда, найти стороннего покупателя на недострой весьма проблематично. Поэтому самое примечательное – недостроенный дом может быть передан жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ). Далее мы сосредоточим внимание именно на этой альтернативе.

Ну а если строительство завершено и у застройщика имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им в собственность жилых помещений (ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ).

Передача недостроенного дома участникам строительства

Весьма распространена ситуация, когда застройщик в силу финансовой несостоятельности не способен завершить начатое им строительство. Теперь арбитражный суд может вынести решение о передаче объекта незавершенного строительства специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками строительства. Для этой цели они могут зарегистрировать жилищно-строительный кооператив. Такой вариант развития событий возможен в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.

Требования участников строительства к застройщику могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, созданному этими кредиторами (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).

Решение о создании кооператива принимает общее собрание участников (ст. 201.12 Закона № 127-ФЗ). Собрание рассматривает отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также заключение арбитражного управляющего, содержащего сведения:

• о степени готовности объекта незавершенного строительства;


• о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства;


• о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Это важно: долги застройщика могут погасить как непосредственно участники строительства, так и созданный ими кооператив – в качестве третьего лица. Разумеется, ЖСК будет производить эти платежи за счет взносов своих членов. Отметим, что соответствующие списания кредиторской задолженности у застройщика породят у него доходы.

Правда, такая передача недостроя возможна лишь при соблюдении определенных условий. В частности, участники строительства могут брать на себя обязательства по погашению текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди, если эти суммы не превышают 20 процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Как мы уже отметили, стоимость этих прав определяет оценщик.

И если даже права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок заложены, участники строительства могут выкупить их у кредиторов-залогодержателей.

Подчеркнем: схема расчетов с передачей недостроенного дома уравнивает в правах всех участников строительства, вступивших в кооператив. В такой ситуации норма об очередности удовлетворения их требований не «работает».

ЖСК в роли нового застройщика

А теперь в общих чертах охарактеризуем бухгалтерский и налоговый учет в ЖСК, созданном для завершения строительства многоквартирного дома.

Общий порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов установлен статьями 110–123 Жилищного кодекса. Однако ЖСК, возникший в условиях банкротства застройщика, должен удовлетворять дополнительным требованиям, перечисленным в пункте 8 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ. В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома (совершенно конкретного!). А это значит, что ЖСК предстоит выступать в роли нового застройщика – но уже в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс (п. 16 ст. 1). Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Вряд ли ЖСК продолжит строительство собственными силами, хотя прямого запрета на строительную деятельность для него не имеется. Значит, для продолжения строительства потребуется генеральный подрядчик. По-видимому, кооператив не обойдется и без услуг специализированной строительной организации, которая возьмет на себя организацию строительства, в том числе выбор генподрядчика (а можно заключить договор с тем же генподрядчиком, который работал с застройщиком), контроль за ходом строительства и приемку выполненных строительных работ. Эти функции осуществляет технический заказчик строительства. В итоге ЖСК выступает номинальным «классическим» инвестором строительства, который:

• несет организационные расходы, относящиеся к строительству (в том числе по содержанию технического заказчика);


• финансирует генерального подрядчика;


• принимает от технического заказчика на свой баланс многоквартирный дом, законченный строительством.

Ну а члены ЖСК с экономической точки зрения выступают соинвесторами строительства. После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (п. 4 ст. 218 ГКРФ) и соответствующую долю в праве общей собственности на помещения общего пользования (ст. 38 ЖКРФ).

Членами кооператива становятся все участники строительства, за исключением отказавшихся. Денежные требования последних удовлетворяются в установленной Законом № 127-ФЗ очередности.

Бухгалтерия ЖСК

Обратимся к финансовой стороне деятельности кооператива.

В качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Помимо этого в установленный уставом ЖСК срок они обязаны внести денежные средства для завершения строительства. Тем самым паевой взнос каждого члена состоит из двух частей - неденежной и денежной. Однако имущественные права члена кооператива, созданные на его деньги застройщиком, связаны с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому переход этих прав от застройщика к участнику строительства подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Аналогично потребует госрегистрации и переход названных прав от участников строительства к созданному ими ЖСК. Но для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Между тем Закон № 127-ФЗ определяет порядок передачи указанных прав неоднозначно: в пункте 14 статьи 201.10 сказано, что они передаются застройщиком непосредственно кооперативу. Тут можно ожидать дополнительных официальных разъяснений и юридических толкований. Что неудивительно, поскольку правоприменительная практика в этой новой области отсутствует.

Вот мы добрались и до бухгалтерского учета. Упомянутые в статье операции ЖСК отражаются следующими проводками:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 86

Признана задолженность членов кооператива по паевым взносам (на дату создания ЖСК);

ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика»

Утверждено арбитражным судом намерение ЖСК (за счет средств его членов) произвести расчеты с кредиторами застройщика (ст. 201.15 Закона № 127-ФЗ);

Поступили денежные средства членов ЖСК для расчетов по долгам застройщика;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика» КРЕДИТ 51

Произведены выплаты кредиторам застройщика;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

Приняты к учету права членов ЖСК на объект незавершенного строительства и земельный участок (в погашение задолженности по паевым взносам; в размере требований участников строительства к застройщику, но не более стоимости прав застройщика);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

Внесена денежная часть паевых взносов;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

Перечислены денежные средства за строительные работы и связанные с ними услуги;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60

Приняты на баланс затраты на достройку дома;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

Помещения в построенном доме распределены между членами ЖСК.

Разумеется, застройщик спишет со своего баланса недостроенный объект, принятый кооперативом. А вот как технически осуществить передачу прав на него отдельным независимым участникам строительства – не вполне ясно. Вряд ли такой подход может обеспечить сохранность недостроя.

Представляет интерес правовая квалификация актива, числящегося на балансе ЖСК в период завершения строительства многоквартирного дома, для отражения которого мы применили счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Прямой нормы для ЖСК не имеется, но на основании аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к ЖСК можно применить пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В нем сказано, чтонезавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Таким образом, объект незавершенного строительства, числящийся на балансе ЖСК, находится в долевой собственности его членов. Сам же кооператив по сути дела выступает в роли посредника в расчетах.

Налоговые последствия создания ЖСК

ЖСК, функционирующий в целях достраивания дома, не осуществляет предпринимательской деятельности. При этом он является некоммерческой организацией. Полученные кооперативом паевые взносы не порождают у него доходов в целях налогообложения прибыли. Они рассматриваются как целевые поступления на ведение уставной деятельности. Основание – подпункт 1 пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса.

Операции ЖСК по приему неденежных паевых взносов и последующей передаче членам ЖСК помещений не признаются объектом налогообложения НДС, поскольку носят инвестиционный характер (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

ЖСК не является и плательщиком земельного налога, так как не считается собственником земельного участка (п. 1 ст. 392 НК РФ). Налогоплательщиками признаются члены ЖСК. Более подробные разъяснения – в письме Минфина России от 8 июня 2010 г. № 03-05-04-02/59.

Наконец, в результате вышеописанных процедур члены ЖСК не получают каких-либо экономических выгод. Поэтому объектов обложения налогом на доходы физических лиц либо налогом на прибыль организаций у них не возникает (ст. 41 НК РФ).

Таким образом, создание ЖСК и его последующая уставная деятельность по представлению и обеспечению интересов его членов не влечет налоговой нагрузки.

В заключение отметим, что Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве») и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» привнес в законодательство множество принципиально новых норм. Безусловно, эти нововведения актуальны не только для «обманутых дольщиков», но и для застройщиков многоквартирных домов, а также для всех их контрагентов, и заслуживают внимательного изучения.

Е.Ю. Диркова, генеральный директор

Не могут быть созданы новые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). На рынке остаются только кооперативы, сформированные до этой даты, а остальные будут не вправе привлекать деньги на строительство жилья. При этом ранее дольщики проблемных проектов могли потребовать признания незавершенного объекта своей собственностью . Особенно это выгодно, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют ЖСК, который заканчивает строительство или продает объект.

Возникает резонный вопрос — смогут ли дольщики и сейчас создавать ЖСК для того, чтобы достроить дом своими силами, или же нет, ведь поправки к 214-ФЗ запрещают формирование новых кооперативов? Новострой-СПб обратился за помощью к экспертам: ситуацию разъясняет старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко.

Со вступлением в силу норм Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ (о внесении изменений в 214-ФЗ и другие законодательные акты РФ - примечание Новострой-СПб) , предусматривающего механизм уплаты участниками долевого строительства цены договора путем внесения денежных средств на счета эскроу, возможностей удовлетворения своих требований в рамках дела о банкротстве у дольщиков станет больше.

Во-первых, необходимо разобраться, что такое счет эскроу, открываемый банком участнику долевого строительства. Это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от дольщика в целях их передачи застройщику после предоставления последним разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. То есть закон предусматривает, что денежные средства дольщиков застройщик получает только после того, как многоквартирный дом будет фактически построен. При этом строительство будет осуществляться за счет средств целевых кредитов банков, пока деньги дольщиков будут лежать на счетах эскроу.

Во-вторых, важно, что Законом о банкротстве (127-ФЗ от 26.10.2002) установлена возможность для дольщика при возбуждении дела о банкротстве в любой момент как до, так и после включения его требований в реестр требований участников строительства отказаться от договора участия в долевом строительстве и получить денежные средства со счета эскроу. Законодатель предусмотрел при этом и риски банкротства банка, поскольку денежные средства, находящиеся на счетах эскроу, будут в обязательном порядке застрахованы Агентством по страхованию вкладов (на сумму не более 10 млн рублей).

Учитывая, что согласно Федеральному закону № 175-ФЗ проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, дольщик получит обратно только ту сумму, которую он заплатил застройщику как цену договора. Если есть основания для начисления неустоек, штрафов, пени, взыскания морального вреда и иных выплат дольщику от застройщика, их придется устанавливать в реестре требований кредиторов застройщика путем подачи соответствующего заявления арбитражному управляющему. Данные требования не предоставляют в деле о банкротстве статус участника строительства, то есть не дают права претендовать на передачу жилых помещений и решать вопрос о судьбе объекта долевого строительства. Тем не менее эти обязательства погашаются за счет продажи имущества застройщика в деле о банкротстве.

Если гражданин не реализовал свое право на отказ от договора и возврат денежных средств со счета эскроу, он может установить в деле о банкротстве свои требования как участник строительства. В этом случае дольщик может претендовать на передачу ему жилого помещения (если строительство дома фактически завершено) или на привлечение иного застройщика, который завершит строительство (если, конечно, такой застройщик будет найден). Соответствующее решение принимается участниками строительства на собрании, проводимом арбитражным управляющим. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу, создаваемому дольщиками, применяться не будет. Таким образом, в случае, когда строительство многоквартирного дома не завершено к моменту возбуждения дела о банкротстве и завершение строительства невозможно в процедуре банкротства, создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) дольщиками и завершение строительства силами ЖСК законодательством о банкротстве не предусмотрено.

Такой порядок будет использоваться применительно к объектам недвижимости при заключении договоров долевого участия, по которым средства дольщиков привлекались через счета эскроу. Это в любом случае относится к многоквартирным домам, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. Договоры долевого участия по объектам, в отношении которых первый договор был зарегистрирован ранее, могут предусматривать использование счетов эскроу, но это не является обязательным.

Применительно к процедурам банкротства застройщиков, которые осуществляли строительство многоквартирных жилых домов без привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу, по-прежнему будет возможно создание дольщиками ЖСК в процедуре банкротства и передача этому ЖСК объекта для завершения строительства. Кроме того, привлечение средств граждан через ЖСК возможно в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», например, при создании ЖСК с целью строительства жилья для военнослужащих, гражданских служащих и некоторых других категорий граждан. В иных случаях создание ЖСК после 1 июля 2018 года не допускается.

При этом Федеральный закон № 175-ФЗ имеет внутреннее противоречие, поскольку наряду с допущением создания ЖСК в соответствии с законодательством о банкротстве и привлечения таким ЖСК средств граждан, в законе указано, что привлечение средств граждан допустимо только ЖСК, созданными до 1 июля 2018 года. Полагаю, что данное противоречие будет устранено либо на уровне законодательства, либо судебной практики, поскольку если в процедуре банкротства объект незавершенного строительства передается дольщикам, создавшим ЖСК, то завершение строительства может происходить во многом за счет денежных средств, привлекаемых после создания ЖСК.

ЖСК – вид юридического лица. Это – добровольное объединение физических лиц с целью удовлетворения их жилищных нужд и управления домом. Как и все юридические лица, ЖСК также может быть признан банкротом. Но банкротство ЖСК имеет свои особенности.

Рамки закона

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

ЖСК очень отличается от разных хозяйственных предприятий и обществ. Основной законодательного регулирования является Жилищный кодекс РФ. Но законодательство также предполагает наличие определенных актов регулирующих процесс банкротства ЖСК.

Некоторые законодательные акты указывают, что ЖСК является категорией застройщиков. А застройщики должны соответствовать определенным требованиям, которые связаны с передачей жилья в собственность других участников кооператива. Кроме того ЖСК – вид кооператива, но который распространяются особенности рассмотрения судебных дел о несостоятельности.

Регулирующие вопросы, связанные с банкротством ЖСК, практически не предусматривает каких-либо принципиальных отличий и особенностей

Особенности

Давайте более подробно рассмотрим особенности банкротства ЖСК:

Нюансы банкротства ЖСК

А какие нюансы имеет процесс банкротства ЖСК и как избежать обмана.

Раскрыть обман

Многие становятся жертвами мошенников в сфере строительства жилья. Как отмечают специалисты ЖСК – самый опасный способ покупки жилого помещения, так как велика вероятность быть обманутым.При этом число обманутых дольщиков растет с каждым днем.

Схема обмана довольно проста: сперва застройщик собирает деньги с дольщиков. При этом цена за квартиру указывается довольно низкая, что привлекает многих. После того, как деньги были собраны, застройщик начинает строительство части жилого дома.

Остальная часть собранных денег уходит в оффшор, после чего застройщик признается банкротом, оставляя за собой свои долги. Дольщикам предлагают самостоятельно продолжить строительство.

Создается инициативная группа-правопреемник застройщика, организовывается ЖСК. После оказывает, что по заниженной цене жилье получат только члены правления ЖСК: остальные участники кооператива доплачивают довольно большую сумму денег.

При этом действующее законодательное регулирование дает возможность ЖСК самостоятельно изменять дату окончания строительства. Это приводит к еще большим нарушения прав дольщиков.

Чтобы не стать жертвами мошенников, к выбору застройщика нужно относиться очень тщательно, остановив свой выбор на тех фирмах, которые имеют многолетний опыт работы и благополучно построили жилищные комплексы. Кроме того стоит обратить внимание на заниженную цену, которая в несколько раз ниже рыночной стоимости: таких предложений нужно избегать.

Действия управляющего

Играет центральную роль в процессе банкротства ЖСК. Основная угроза, с которой может столкнуться управляющий, это – изъявите земельного участка у застройщика, а также наличие обременения.

Законодательство предусматривает определенные меры обеспечения, которые дают возможность исключить осуществление неправомерных действий во время банкротства.

В качестве таких мер можно указать внесение запрета на заключение договора аренды или запрета на распоряжение застройщиком данным земельным участком и т.д. Довольно эффективной мерой является также арест имущества должника. Данные меры принимает арбитражный управляющий.

Кроме полномочий и обязанностей, предусмотренных законодательством о банкротстве, арбитражный управляющий осуществляет некоторые дополнительные действия при банкротстве ЖСК

В качестве таковых можно упомянуть:

• публикация сведений (например, о признании застройщика банкротом или о передаче дела другому суду);
• уведомление участников ЖСК о введении наблюдения и моратория;
• привлечение оценщика и т.д.

Если участник ЖСК узнал о том, что кооператив был признан банкротом, ему следует предъявить заявление о своих требованиях. Заявление предъявляется арбитражному суду, который рассматривает дело о банкротстве ЖСК. В его тексте указываются требования участника. При этом участник может потребовать как возврат своих денежных средств, так и передачу недвижимого имущества.

Должник-застройщик находится на стадии процедуры банкротства в целях дальнейшего строительства объекта незавершенного строительства (готовность - 80%). Арбитражным управляющим упомянутый объект был передан жилищно-строительному кооперативу.
Кому принадлежат пустые квартиры данного дома? Можно ли их включить в конкурсную массу должника для удовлетворения требований кредиторов?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае передачи застройщиком объекта незавершенного строительства (строящегося многоквартирного дома) жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), созданному участниками строительства, права требования в отношении помещений в таком доме не включаются в конкурсную массу. Если в строящемся доме имеются помещения, права требования в отношении которых отсутствуют, такие помещения могут быть приобретены иными лицами, которые наряду с участниками строительства примут участие в создании ЖСК или вступят в него впоследствии и внесут соответствующий паевой взнос.

Обоснование вывода:
Согласно Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий обязан в течение установленного срока вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (далее также - ЖСК) или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
В качестве паевых взносов члены ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства ( Закона N 127-ФЗ).
Закона N 127-ФЗ предусмотрено, что права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
Передача прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства (включая участников долевого строительства - , Закона N 127-ФЗ) жилищно-строительному кооперативу влечет за собой прекращение обязательств застройщика перед такими участниками и, соответственно, погашение требований участников строительства к застройщику в части, соответствующей соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений ( ГК РФ, Закона N 127-ФЗ).
Право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка переходят к ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу с момента государственной регистрации перехода таких прав ( Закона N 127-ФЗ).
Таким образом, в случае передачи застройщиком объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства ЖСК к такому кооперативу переходит право собственности на этот объект.
Правила N 127-ФЗ, определяющие особенности банкротства застройщиков, не предусматривают оставление за застройщиком прав на какую-либо часть объекта незавершенного строительства (доли в праве собственности на этот объект). Если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений (в частности, в связи с тем, что в отношении отдельных жилых помещений в строящемся многоквартирном доме права требования отсутствуют), передача объекта незавершенного строительства в собственность ЖСК возможна только при соблюдении определенных условий, в частности, при условии, что кредиторы четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, не менее чем тремя четвертями голосов приняли решение о согласии на такую передачу, либо участники строительства и (или) третьи лица внесли на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов ( , Закона N 127-ФЗ). Если арбитражный суд вынесет определение о передаче упомянутому кооперативу объекта незавершенного строительства, денежные средства, внесенные на депозитный счет арбитражного суда, направляются на погашение соответствующих требований кредиторов ( Закона N 127-ФЗ).
В конкурсную массу включается имущество должника ( Закона N 127-ФЗ). Поскольку в случае передачи объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома) в собственность созданного участниками строительства ЖСК у застройщика не остается прав на этот объект, права требования в отношении помещений, расположенных в строящемся многоквартирном доме, не могут быть включены в конкурсную массу. При наличии в строящемся доме помещений, права требования о передаче которых отсутствуют, такие помещения могут быть приобретены иными лицами, помимо участников строительства, которые примут участие в создании ЖСК или вступят в него впоследствии и внесут соответствующий паевой взнос ( Жилищного кодекса РФ, Закона N 127-ФЗ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.