Как было сказано в предыдущем параграфе, социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде

Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).

Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.

В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.

В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении .

Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано ниже.

Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого –либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Находке, достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутствие собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещения «про запас» для детей и внуков – все это активно сдается с целью получения дохода, причем немалого.

Их 144-х осуществляющих в Приморском крае свою деятельность риэлтерских фирм более половины оказывают такие услуги, как поиск нанимателя, информация о состоянии рынка в этой области, юридическое оформление договора найма между наймодателем и нанимателем, устранение разногласий между ними и т.п. Генеральный директор группы агентств «Ассоциация «Виктория» В. Москвин в статье в газете «Золотой Рог» (№ 38 от 23.05.2000 г.) говорит, что большинство клиентов таких фирм – это люди, «кого когда-то провели». Обе стороны: и наймодатель, и наниматель, хотят иметь определенные гарантии относительно сдаваемого жилого помещения, а их может дать только заключенный в соответствии с действующим законодательством договор, который может обеспечить, в случае конфликта, судебную защиту. По мнению В. Москвина, «если человек не хочет заключать договор на аренду (применяя старую терминологию) квартиры – это повод задуматься и отказаться от сделки».

Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.

Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.

Отличия между договорами найма

Социальный наем может быть осуществлен только в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий в любых разновидностях жилого фонда, в том числе, и в частном. Для заключения этого договора не требуется никаких подтверждений от нанимателя, что он нуждается в улучшении жилищных условий. Чтобы получить жилье по договору социального найма, необходимо выполнение многих административных условий и требований: постановка на учет в порядке очередности, подтвержденная нуждаемость, получение ордера. При этом жилая площадь предоставляемого помещения нормируется, а при коммерческом найме она определяется только соглашением сторон и сдается без всяких ограничений по количеству квадратных метров.

Кроме того, договор социального найма не имеет срока действия, для договора коммерческого найма это является одним из существенных условий. Договор коммерческого найма по сроку действия может быть краткосрочным, если он заключен на срок менее 1 года, и долгосрочным, когда этот срок составляет от 1 года до 5 лет. Допускается не указывать срок действия договора коммерческого найма, если он соотносится с каким-нибудь условием или событием, например, может быть заключен на срок действия трудового договора или контракта. Понятие членов семьи нанимателя при социальном найме сохраняется, в случае коммерческого найма – речь идет о нанимателе и постоянно проживающих вместе с ним граждан.

В российском законодательстве встречается немало близких по своему духу конструкций договоров. К примеру, договор подряда и трудовой договор, кредитный договор и договор займа, договор поручения, агентский договор и договор комиссии, договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения. Уделим внимание последнему примеру, поскольку он кажется автору статьи наиболее интересным.

Для начала отметим, что указанные правоотношения регулируются отраслями гражданского и жилищного законодательства. В гражданском кодексе РФ отношениям, связанным с порядком заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения, посвящена глава 35, которая включает в себя 18 статей. Нормы права, касающиеся договора социального найма жилого помещения, мы можем встретить в жилищном кодексе РФ. Этому вопросу законодатель посвятил целый раздел, в котором подробно описана процедура предоставления гражданам жилых помещений и порядок заключения договора соцнайма, его последующего изменения и расторжения. Не стоит забывать и о статье 72 Конституции РФ, которая относит жилищное законодательство к совместному ведению России и её субъектов, а также о статье 50 Жилищного кодекса РФ, где речь ведется об установлении нормы предоставления и учетной нормы органом местного самоуправления. Таким образом, отношения по договору социального найма жилья регулируются на всех уровнях власти: федеральном, региональном и местном.

Гражданский кодекс РФ прямо говорит о том, что к отношениям, возникшим по договору социального найма жилого помещения, применяются инормы гражданского законодательства, посвященные договору найма жилого помещения, а именно: статьи 674, 675, 678, 680, п.п. 1 - 3 статьи 685 ГК РФ. В этом очевидное сходство двух договоров - регулирование разных правовых отношений, хоть и возникающих по поводу одного объекта - жилого помещения, нормами гражданского законодательства.

Посмотрим, какие же различия существуют между двумя конструкциями договоров. Прежде проанализируемсубъектный состав. Статья 671 ГК РФ четко говорит о том, кто может быть наймодателем по договору найма жилого помещения - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. А нанимателем здесь вправе быть любое физическое лицо. В договоре социального найма наймодатель - это собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо. Статьей 49 Жилищного кодекса РФ установлен круг лиц, имеющих право на заключение договора социального найма жилого помещения - это, в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, а также иные определенныеУказом Президента РФ, Федеральным законом РФ или законом субъекта РФ категории граждан. Иностранные граждане и лица без гражданства не могут выступать в качестве нанимателей, если иное не предусмотрено международным договором РФ. Таким образом, даже в установлении законодателем определенных категорий нанимателей по договору соцнайма усматривается административный порядок, отношения «власти-подчинения», а не равенства сторон, которое, в свою очередь,является одним из основополагающих принципов гражданского права.

Что касается срока действия договора, то здесь также видим отличия. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. А договор коммерческого найма, исходя из норм ГК РФ, может быть либо долгосрочным, заключаемымна срок от 1 до 5 лет, либо краткосрочным - на срок до 1 года. В ст. 675 ГК РФ и ст.64 ЖК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей: в обоих случаях переход права собственности,хозяйственного веденияилиоперативного управления(в договоре соцнайма) на жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения условий договора.

Скажем пару слов о том, в какой форме заключаются договоры, поскольку почти всегда, за исключением некоторых случаев, несоблюдение формы сделки влечет её недействительность. Законодатель прямо говорит о том, что оба договора должны быть заключены в простой письменной форме. В договоре социального найма жилого помещения обязательна ссылка на решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Постановлением Правительства РФ №315 от 21.05.2005 г. также утверждена форма типового договора социального найма жилого помещения.

Заметим, что гражданское законодательство не содержит норм о площади предоставляемого по договору найма жилого помещения, наймодатель обязан предоставить изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а наниматель вправе решить, будет он пользоваться всем помещением или же только отдельной его частью. Обратимся теперь к конструкции договора социального найма жилого помещения. Законодатель вводит такое понятие, как норма предоставления площади жилого помещения. Под нормой предоставления понимается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и другим факторов. Так, в МО «город Екатеринбург» норма предоставления равна 16 м² , в МО «город Пермь»- 15 м², а в г. Санкт-Петербург целых 18 м².

Это далеко не все различия, которые существуют между договором соцнайма и коммерческого найма жилого помещения. Поговорим хотя бы об ответственности нанимателя перед наймодателем, вытекающей из договора. В ч.2 ст.69 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что члены семьи нанимателя несут солидарную с последним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Солидарная ответственность, в свою очередь, означает, что наймодатель как кредитор в обязательстве вправе требовать исполнения обязательства, скажем, уплаты коммунальных платежей, как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения (п. 1 статьи 325 ГК).

Если мы обратимся к гражданскому законодательству, то найдем в нем диспозитивную норму - ст.677 ГК РФ: « граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями». Чем же обусловлено такое различие? Дело в том, что ГК РФ вообще не упоминает о такой категории граждан, как член семьи. Есть лишь постоянно проживающие с нанимателем граждане и временные жильцы. Думается, что это обусловлено природой гражданско-правового договора и вполне прослеживается логика законодателя. Категория «временный жилец» встречается в обоих нормативных правовых актах и разница лишь в том, что по договору социального найма жилого помещения временный жилец, в случае отказа добровольно освободить занимаемое жилое помещение, может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

И, наконец, о порядке расторжения договора. По общему правилу оба договора могут быть расторгнуты в любое время по соглашению сторон, однако при коммерческом найме наниматель обязан предупредить наймодателя за 3 месяца о своем желании расторгнуть договор. В ГК РФ лишь одна статья 687 посвящена расторжению договора по требованию наймодателя в судебном порядке.Жилищное законодательство перечисляет аналогичные случаи, однако выселение нанимателя возможно:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договору социального найма;

2) с предоставлением другихжилых помещений по договору социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Такая градация обусловлена, прежде всего, существенной ролью государства при регулировании отношений, возникающих из договора социального найма. Практически во всех случаях нанимателю предоставляется другое жилое помещение, даже если он без уважительных причин не вносил, скажем, плату по договору более полугода. А вот выселить по ст. 91 жилищного кодекса РФ без предоставления иного жилого помещения, т.е. фактически на улицу, возможно по тем же основаниям, которые указаны в статье 293 гражданского кодекса РФ. И это вполне обоснованно как по отношению к собственнику, так и по отношению к пользователю/владельцу по договору социального найма жилого помещения. В этом видится попытка законодателя защитить права иных граждан - добросовестных собственников жилых помещений.

Еще раз перечислим главные отличия. Договор жилищного найма заключается, прежде всего, в целях извлечения собственником прибыли от сдачи в наем жилого помещения, а при договоре соцнайма собственник в лице государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо такой цели не преследует, государству важно обеспечить жильем тех граждан, кто в нем нуждается и не в состоянии в силу имущественного положения приобрести жильё в собственность. Конструкция договора социального найма жилого помещения введена законодателем не случайно, это попытка воплотить в жизнь конституционное право каждого на жилище. В ч.3 ст.40 Конституции РФ специально оговорено: малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами, о которых говорилось выше. Более того, применение льгот и субсидий на пользование жилым помещением предусмотрено законом и обязательно к применению, а в договоре жилищного найма все зависит от воли наймодателя. К тому же право нанимателя в договоре соцнайма на заключение договора гарантировано по основаниям, предусмотренным в законе, то же самое нельзя сказать про договор коммерческого найма, где собственник жилого помещения вправе решить, кому он будет сдавать недвижимость внаём. И последнее: отличие договора социального найма в том, что наниматель - это всегда нуждающийся в жилом помещении гражданин, а при коммерческом найме чаще возникает потребность заключить договор на непродолжительное время, например, на время учебы или работы в другом городе.

В заключение хотелось бы отметить, что проведенный сравнительный анализ показывает, насколько схожи и в то же время различны конструкции договора коммерческого найма и социального найма жилого помещения.

Статья подготовлена помощником юриста практики Фирмы «Корпоративное право. Медиация» Манузиной Кристиной Валерьевной.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем жилого помещения, так и коммерческий наем. Причем понятие «коммерческий наем» законодательно не закреплено и используется для определения ситуации, когда гражданин – собственник жилого помещения (или организация) сдает его другому гражданину для проживания.

Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является потребительский характер договора.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. При этом в договоре нужно предусмотреть право арендатора на сдачу жилого помещения в поднаем.

Итак, в отношении жилого помещения можно выделить:

1. Социальный наем жилого помещения;

2. Коммерческий наем жилого помещения;

3. Договор аренды жилого помещения с юридическим лицом.

При социальном найме жилого помещения в качестве наймодателя выступает собственник государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем – гражданин.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

К основным обязанностям наймодателя по договору социального найма относятся:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

К основным правам нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так же предоставления коммунальных услуг.

К основным обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Особенности договора поднайма жилого помещения:

1) заключается в письменной форме;

2) должен заключаться только с согласия наймодателя;

3) в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение;

4) заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма; если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год;

5) пользование жилым помещением по договору поднайма осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, жилищным законодательством;

6) прекращение договора социального найма жилого помещения прекращает действие договора поднайма такого жилого помещения;

7) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

8) если договор поднайма заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца;

9) на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Основания расторжения и прекращение договора социального найма:

1) По соглашению сторон.

2) По инициативе нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

3) По требованию Наймодателя в судебном порядке в случае:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

– разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

– систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

– использования жилого помещения не по назначению.

4. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Срок договора найма (коммерческого) не может превышать пяти лет; если в договоре найма срок не определен, считается, что он заключен на пятилетний срок. Также законодательство предусматривает заключение краткосрочного договора коммерческого найма, на срок до одного года.

По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При неисполнении наймодателем этой обязанности и при отсутствии отказа нанимателя от продления договора найма договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался продлить договор найма с нанимателем в связи с принятием решения не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель имеет право требовать признание договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

В договоре обязательно должны быть указаны граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем в жилом помещении. Как видно, применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, не применяется понятие «член семьи нанимателя».

Данные граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, если они указаны в договоре найма. При отсутствии в договоре найма указаний о гражданах, проживающих совместно с нанимателем, их вселение должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется, также не требуется соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия этих граждан. Гражданское законодательство предусматривает, что эти граждане, известив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что они несут солидарную ответственность перед наймодателем. Тогда эти граждане являются сонанимателями.

К обязанностям нанимателя относятся:

– использование жилого помещения только по назначению;

– обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии;

– необходимость согласования переустройства и реконструкции жилого помещения с наймодателем;

– своевременное внесение платы за жилое помещение и, если договором не предусмотрено иное, внесение коммунальных платежей;

– соблюдение правил пользования жилым помещением.

Наниматель имеет право:

– пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;

– требовать от наймодателя проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

– вселять с разрешения наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих, временных жильцов (срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев);

– с согласия наймодателя заключать договор поднайма;

– заключенить договор найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма;

– расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем).

Наймодатель по договору коммерческого найма обязан:

– передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем;

– осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

– предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

– обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

– осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Наймодатель имеет право:

– требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

– давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан;

– запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека;

– давать согласие на переоборудование жилого помещения;

– отчуждать сданное внаем помещение;

– требовать расторжения договора найма.

Снимать квартиру можно разными способами. В российском законодательстве закреплено два основных - посредством заключения коммерческих арендных соглашений, а также при подписании контракта социального найма. Чем они отличаются? Какие законодательные источники регулируют соответствующие контракты?

Разные типы наймов

Чем отличается коммерческий найм жилого помещения от других типов сделок с недвижимостью? Можно отметить, что специфика соответствующего типа правоотношений регулируется гражданским и жилищным законодательством РФ. Согласно положениям ГК РФ, контракт на найм жилья подразумевает, что одна его сторона (собственник или иное правомочное лицо) предоставляет другой помещение за плату в законное владение, сопровождающееся правом проживания. Поскольку отношения в рамках такого типа сделки подразумевают денежные расчеты, то это значит, что осуществляется коммерческий найм жилого помещения.

Возможен вариант, при котором владелец помещения - орган государственной власти или же муниципалитет. В этом случае будет идти речь, вероятнее всего, о социальном найме, в рамках которого как таковая арендная плата отсутствует, то есть человек перечисляет органам власти некую сумму в соответствии с установленным тарифом.

Вместе с тем отношения между гражданином и соответствующим органом власти часто подразумевают некие денежные расчеты. И потому в различных юридических источниках закрепился, хотя и неофициальный, но все же регулярно употребляемый термин, характеризующий подобные взаимоотношения - социальный коммерческий найм жилого помещения.

Социальный и коммерческий типы найма

Так или иначе, с точки зрения гражданского законодательства РФ, социальный и коммерческий найм - совершенно разные правовые категории. И это несмотря на то, что договора, оформляющие соответствующие отношения, обладают некоторым общими признаками - такими как, например, консенсуальность, возмездность (хотя некоторые юристы считают этот термин не вполне применимым к социальному найму), а также взаимность.

Имеет, таким образом, значение, кто является собственником помещения. Вместе с тем некоторые юристы отмечают, что владельцем недвижимости при договоре коммерческого, не имеющего социальной природы, найма, все же может быть государство или муниципалитет. И потому, полагают эксперты, важен не столько статус собственника, сколько содержание договора.

Некоторые юристы считают, что принципиально важно также и то, кто наниматель. Коммерческий найм жилого помещения применим только в том случае, если арендует недвижимость физлицо. Субъектом соответствующих правоотношений, попадающих под регулирование аналогичных статей гражданского законодательства, юрлицо, как отмечают юристы, быть не может. Однако есть варианты, при которых организации выступают посредниками между собственником и физлицом, арендующим квартиру.

Так или иначе, в гражданском законодательстве РФ предусмотрено два основных типа арендных соглашений, предмет которых - жилая недвижимость. Во-первых, это собственно договор коммерческого найма жилого помещения, в рамках которого арендодателем может быть юрлицо или физлицо, а нанимателем - только гражданин. Во-вторых, это социально ориентированный контракт. Арендодатель в нем - государство или муниципалитет, наниматель - физлицо.

Один из принципиальных критериев, разграничивающих социальный и коммерческий найм жилого помещения, - приватизация. Она возможна только в том случае, если жилье предоставляется в соответствующем льготном порядке государством. При коммерческих правоотношениях приватизация возможна, если только арендатор выкупит жилье у владельца.

Рассмотрим специфику каждого из договоров.

Социальный найм: специфика договора

Социальный найм жилых помещений регулируется ГК РФ, а также релевантными источниками права в области жилищного законодательства, на которые Кодекс может ссылаться. Сфера, в которой осуществляются подобные правоотношения, согласно положениям Кодекса, в достаточной мере узкая - предметом соответствующих договоров может быть только государственный или же муниципальный жилой фонд. Также имеет значение правовой статус нанимателей квартир.

Наймодатель в рамках контракта социального найма - это орган власти, являющийся собственником помещения, находящегося в жилищном фонде определенного уровня - государственного или муниципального.

В свою очередь, нанимателем может быть только гражданин России - иностранцам жилье в рамках соответствующих договоров, если в законах нет иных положений, не предоставляется.

Человек вправе рассчитывать на заключение с государством или муниципалитетом контракта социального найма, если он будет признан в установленном законом порядке малоимущим, а также нуждающимся в жилье.

Отметим, что нанимателей может быть несколько - как правило, это члены одной семьи. При этом это могут быть и дальние родственники - если доказано, что они ведут с нанимателем общее хозяйство. Возможно, что тот или иной человек будет определен как член семьи гражданина, который нанимает жилье, в судебном порядке.

Все, кто может проживать в квартире по контракту социального найма, имеют одинаковые права и обязанности. Обязательства, возникающие в соответствии с условиями контракта, подлежат выполнению при условии солидарной ответственности всех, кто проживает в арендуемой у государства или муниципалитета квартире.

Вполне возможен, как мы уже отметили выше, также и коммерческий найм жилого помещения у государства. Однако на практике даже такие контракты, пусть и не вполне официально, часто относятся к категории социальных. При этом, как отмечают некоторые юристы, термин «социальный» следует рассматривать прежде всего в контексте обеспечения льготных условий договора - в частности, в аспекте размера арендной платы.

Как должен выглядеть контракт на найм жилого помещения у государства или муниципалитета? Рассмотрим его структуру.

Структура контракта социального найма

В первую очередь в соответствующего типа договоре указываются стороны. Одной выступает гражданин или его семья, другой - государство или муниципалитет.

Следующий компонент соглашения - объект. Им может быть жилое помещение, которое входит в состав фонда на соответствующем уровне - государственном или муниципальном.

Следующий пункт - условия оплаты. Как правило, она складывается из трех частей - собственно арендная плата (можно отметить, что при контракте социального найма она чаще именуется платой за помещение), компенсация коммунальных услуг, а также внесение взносов на ремонт и содержание жилья. Если все-таки государство берет плату за социальный найм - чаще всего это происходит, то рассчитывается она, как правило, на основе площади квартиры по установленным в релевантных правовых актах тарифам.

Найм социального жилья предполагает также определенные права и обязанности сторон согласно договору соответствующего типа. Что касается арендодателя, которым выступает государство или муниципалитет, то его обязанности, как правило, связаны с необходимостью предоставить нанимателю помещение, которое свободно от каких-либо обременений, выполнением своевременного ремонта, обеспечением стабильных поставок коммунальных услуг и т. д.

В свою очередь, у арендодателя по социальному найму есть также и права. Они тоже прописываются в договоре, и, как правило, отражают право требовать от нанимателя платы за аренду и коммунальные услуги вовремя, а также обращаться в суд в случае тех или иных нарушений.

Обязанности нанимателя согласно контракту сводятся к следующему: использовать квартиру по назначению, обеспечивать ее сохранность, делать при необходимости ремонт, вовремя платить за аренду и коммунальные услуги.

Права нанимателя, фиксируемые в договорах социального найма следующие: вселять в квартиру других лиц, если это не будет противоречить положениям релевантных законов и не предполагает дискомфорта для соседей. Есть у гражданина также право требовать от собственника своевременного капитального ремонта.

Расторжение контракта социального найма

Договор коммерческого найма жилого помещения включает пункт о расторжении соответствующего контракта. Аналогично обстоят дела и с соглашением социального типа. Расторжение договора возможно в любое время в силу взаимного согласия сторон. Нанимателю для этого достаточно письменно уведомить арендодателя.

Государство или муниципалитет - субъекты владения недвижимостью - имеют право расторгнуть контракт социального найма исключительно в судебном порядке, и только при наличии законных оснований.

Рассмотрев то, каким образом оформляется договор, в котором арендодатель - государство, изучим специфику соглашений, которые не относятся к категории социальных. Что такое, собственно, коммерческий найм?

Специфика частных договоров

Согласно 671-й статье ГК РФ, договора о передаче жилых помещений в аренду могут заключаться между гражданами, а также физлицами и юрлицами, если последние - владельцы объектов недвижимости. Договор коммерческого найма не требует каких-либо административных согласований и не подлежит обязательной регистрации в госструктурах.

Объектом соответствующего соглашения может быть жилье, которое соответствует критериям, определенным на уровне строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных значимых с точки зрения эксплуатации помещения стандартов. Важно, чтобы квартира имела официальный статус жилого помещения, зафиксированный в документах от БТИ.

Договор коммерческого найма, не относимый к категории социальных, является срочным. ГК РФ предусматривает два типа соглашений в зависимости от сроков - до 1 года и до 5 лет. Если в условиях договора стороны не указали срок, то он считается подписанным на 5 лет.

В отличие от соглашения социального найма, при котором в арендуемой у государства или муниципалитета квартире могут проживать только наниматель и члены его семьи, коммерческий найм, как правило, не подразумевает ограничений по проживанию каких-либо людей. В свою очередь, вся ответственность за пользование жильем возлагается на нанимателя.

Вместе с тем возможен вариант, при котором коммерческий найм жилого помещения оформляется при участии нескольких арендаторов. И в этом случае обязательства по договору распространяются на всех, кто будет выступать субъектом правоотношений. Их ответственность становится солидарной, в том числе и в аспекте оплаты жилья. Величина же ее, в отличие от контракта социального типа, определяется в частном порядке, а не на основе норм, зависящих, к примеру, от площади квартиры.

При этом, как только размер арендной платы зафиксирован в договоре, он не может быть изменен в течение срока действия соглашения. Касательно периодичности оплаты - она определяется в частном порядке. Но если стороны не зафиксировали этого пункта в договоре, то, согласно 682-й статье ГК РФ, платежи должны осуществляться ежемесячно.

Если подписывается договор коммерческого найма жилого помещения у государства, то в целом данный документ будет соответствовать рассмотренным выше критериям.

Изучим теперь структуру подобных контрактов.

Структура договора найма

Документ такого типа должен отражать:

• предмет договора;
• вид недвижимости, его адрес;
• права и обязанности арендодателя и нанимателя;
• срок соглашения;
• способы исполнения нанимателем своих обязательств;
• информация о документах, подтверждающих право собственности на жилье;
• паспортные данные арендодателя и нанимателя или иные идентификационные сведения;
• величину арендного платежа, регулярность оплаты;
• перечень имущества, расположенного внутри квартиры;
• условия оплаты коммунальных услуг.

В некоторых случаях в договор включаются иные элементы. Например, существует коммерческий найм жилого помещения с правом выкупа. Правда, в российской практике подобные правоотношения являются редкостью. Однако довольно часто они практикуется в западных странах. Соответствующий термин прямо не закреплен в законодательстве, отмечают юристы.

Как считают эксперты, в действующих правовых актах есть положения, которые можно использовать в контексте регулирования правоотношений, подразумевающих найм квартиры с правом ее выкупа.

Эксперты рекомендуют гражданам, оформляющих коммерческий найм жилого помещения, также подписывать с арендодателем акт приема-передачи жилья, который сопровождает основной договор аренды. В нем должно отражаться состояние стен, пола, окон, сантехники и других значимых с точки зрения внешнего вида и назначения элементов помещений.

Субаренда

Основной источник права, который регулирует такую категорию, как коммерческий найм жилого помещения - ГК РФ, - включает положения о субаренде, то есть о возможности арендатора, получившего в силу соглашения с владельцем квартиры право распоряжаться недвижимостью, заключать дополнительные договора найма с другими лицами.

Правовая природа договоров субаренды в достаточной мере схожа со спецификой соглашений между арендатором квартиры и собственником жилья. Вместе с тем у соответствующих контрактов есть некоторые ограничения. К примеру, такие договора не могут подписываться на срок, который превышает тот, что зафиксирован в контракте между собственником и первым арендатором. Если первый договор будет расторгнут досрочно, то субаренда прекращается.

Специфика договора субаренды состоит и в том, что второй наниматель, как отмечают некоторые юристы, не получает полноценного права пользования жильем, в частности, он не может распоряжаться им. Кроме того, основной наниматель несет ответственность за действия своего «контрагента» перед собственником квартиры.

Для того чтобы основной наниматель мог сдавать квартиру в субаренду, то, согласно положениям 685-й статьи ГК РФ, квартира должна иметь достаточную площадь: 12 кв. м. в расчете на одного человека. Эта норму, в свою очередь, содержит другой важнейший закон, регулирующий коммерческий найм жилого помещения, - ЖК РФ. То есть если при предполагаемом вселении второго нанимателя норматив будет меньше, чем тот, что указан в Жилищном Кодексе, то договор субаренды заключать нельзя.

Преимущественное право продления договора

Изучая, что такое коммерческий найм жилья, полезно обратить внимание на такой аспект, как преимущественное право продления договора аренды. Согласно 684-й статье ГК РФ, владелец квартиры за три месяца до установленного срока истечения договора должен предложить арендатору новые условия договора или подтвердить текущие. Если же арендодатель не хочет более сдавать квартиру по истечении контракта, то он обязан предупредить нанимателя об этом. Если он этого не сделает, то договор пролонгируется на тот же срок, на который он заключен изначально.

Еще более интересны положения 684-й статьи ГК РФ в части последующего распоряжения арендодателем его имуществом, когда предыдущий договор выполнен и не продлен. Так, в Гражданском Кодексе, в частности, сказано, что владелец недвижимости не вправе заключать с кем-либо договора о сдаче квартиры в течение года, если он сообщил предыдущему нанимателю, что не собирается сдавать жилье.

Такова специфика законов, регулирующих коммерческий найм жилого помещения, Судебная практика, связанная с реализацией гражданами соответствующих прав, как отмечают некоторые эксперты, неоднозначна. Дело в том, что далеко не всегда нанимателю удается на практике доказать, что он не получал соответствующего предупреждения.

Расторжение коммерческого контракта

Мы изучили основные аспекты такой правовой категории, как коммерческий найм жилого помещения. Что это такое, теперь вы знаете. Полезно будет также рассмотреть нюанс, отражающий расторжение соответствующего типа контрактов. Согласно 687-й статье ГК РФ, прекратить правоотношения в рамках договора коммерческого найма может как арендодатель, так и наниматель.

Правда, у второго в этом смысле гораздо больше возможностей. Наниматель, чтобы расторгнуть договор аренды, может уведомить о своем желании прекратить правоотношения за три месяца до окончания срока действующего контракта без объяснения причин. Закон дает владельцу жилья право расторгнуть договор в судебном порядке.

При этом у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора. Например, систематические задержки во внесении арендатором платежей или пренебрежение нанимателем обязательств по поддержанию квартиры в должном состоянии.