Договор купли-продажи квартиры. Основные положения и обязательные пункты

Договор купли-продажи - обязательные пункты, механизм передачи квартиры

Время чтения: 7 минут

Сегодня основным документом, подтверждающим акт купли или продажи жилья, является Договор купли-продажи. Если продавец и покупатель полностью доверяют друг другу, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, и не обязательно заверять у нотариуса. Однако при желании сторон оформление сделки выполняется в нотариальной форме.

Кроме того, в некоторых случаях законом предусмотрено обязательное подписание Договора в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве государственного свидетеля. Это требование является обязательным для сделок с участием иностранцев, людей старше 70 лет, глухонемых, слепых и некоторых других категорий населения.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

1. Паспортные данные участников сделки и их подписи .

В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

2. Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи .

В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

3. Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью .

Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

договор купли-продажи;
договор ренты;
договор мены;
договор пожизненного содержания с иждивением;
свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
решение суда;
постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте. Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен – вступление в брак или развод, смена фамилии. Чтобы избежать проблем, надо внимательно читать текст договора и в случае необходимости требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4. Цена недвижимости, которая устанавливается сторонами по взаимному согласию .

Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества. Денежная сумма указывается в рублях, а количество денег, заложенное в банковскую ячейку, должно совпадать с прописанным в договоре.

Интересуемся деталями, не забываем о своих интересах

Прежде чем подписывать, выясните не понятные пункты

Покупка и продажа недвижимости – очень ответственный акт, поэтому и к составлению договора нужно подходить крайне серьезно. Подписание документа – заключительная часть большой работы по подготовке сделки, которая была проведена покупателем или его представителем – риелтором. В его тексте, помимо обязательных пунктов, находят отражение нюансы, которые позволят защитить интересы покупателя и продавца при заключении сделки с недвижимостью.

Если типовой договор не устраивает одну из сторон, не нужно стесняться потребовать изменения одного или нескольких пунктов и приведения их в такой вид, который удовлетворит лица, участвующие в сделке.

Если какие-то положения или термины вызывают вопросы, надо обязательно выяснить, что они означают. Изменить уже подписанный договор невозможно или очень трудно, тогда как внести коррективы на этапе подготовки документа вполне реально.

Отсутствие обременений, дееспособность сторон, порядок и сроки передачи квартиры – важные моменты

Текст договора может включать и другие пункты, призванные обеспечить положительный исход сделки и безопасность сторон. Первое, что должно быть прописано, это гарантии отсутствия обременений, которые могли бы послужить причиной срыва сделки. Если квартира заложена, отчуждена, состоит под арестом и т. д., договор не сможет пройти государственную регистрацию.

Подтверждение дееспособности сторон - второй важный пункт. В договоре указывается, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

В договоре должен указываться перечень лиц (если таковые имеются), которые после заключения сделки сохраняют право на проживание на данной жилплощади. Указывают сроки, в течение которых продавец обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества. Следующие пункты - форма и сроки передачи денег. Последний вызывает больше всего вопросов сторон, так как является апофеозом и смыслом всей сделки.

Условия и механизм передачи денег

Самый безопастный способ - передача денег через банковскую ячейку

Они должны исключать возможность обмана и быть максимально удобными для сторон. Передать деньги можно до заключения договора, во время или после его подписания.

Наибольшее распространение получила передача денег через банковскую ячейку, которая зарекомендовала себя как самый безопасный и беспроигрышный способ передачи наличности.

В банке на определенный срок арендуется сейфовая ячейка, в которую закладывается сумма, эквивалентная стоимости жилья. Продавец сможет забрать деньги только после предъявления документа, подтверждающего, что квартира перерегистрирована на имя покупателя. Присутствие самого покупателя при этом не обязательно.

Основные аспекты Договора купли-продажи квартиры:

Своя квартира в настоящее время - это залог стабильности и показатель достатка. Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет, приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем. Основным документом, по которому приобретается недвижимость , является договор купли-продажи квартиры.

Это основополагающий документ для передачи прав собственности, значение которого сложно переоценить. Он обязывает продавца передать недвижимость в собственность покупателю, а покупатель, в свою очередь, обязан ее принять, уплатив соответствующую сумму. Договор имеет большую юридическую значимость как для тех, кто продает квартиру, так и для тех, кто ее покупает. Вы можете скачать готовый, шаблонный образец Если дом еще не достроен, то купить квартиру можно по переуступке, в этом случае понадобится образец .

Каждому, кто планирует продать квартиру или купить ее, необходимо знать основы по порядку заключения (подписания) договора купли-продажи квартиры. В данной публикации я рассмотрю основной этапы купли продажи квартиры, порядок заключения договора купли-продажи недвижимости, об отмене его регистрации в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографиипо Самарской области, основные аспекты, нюансы на которые надо обратить внимание, ошибки и риски.

1. Основные этапыкупли-продажи квартиры:

После нахождения конкретного покупателя на объект и всестороннего анализа, проверки документов и истории подобранного объекта недвижимости на предмет их юридической чистоты необходимо:

1.1.Подписать Предварительный договор (Договор аванса/задатка);

1.2.Составить и согласовать между сторонами Договор купли-продажи;

1.3.Записаться на сделку в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографиипо Самарской области;

1.4.Спланировать и организовать денежные расчеты;

1.5.Организовать и присутствовать на сделке в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографиипо Самарской области;

1.6.Контролировать регистрацию документов в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографиипо Самарской области, с их последующим получением;

1.7.СоставитьАкт приема-передачи проданного и приобретенного объекта недвижимости от Продавца к Покупателю, присутствовать при их подписании, передать ключи от объекта.

2. Главное о договоре купли-продажи квартиры

2.1. Договор купли-продажи квартиры является сделкой, по которой Продавец обязуется продать Покупателю квартиру, а в свою очередь Покупатель - ее купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег. С 1 марта 2013 года, обязательную регистрацию договора купли-продажи квартиры отменили. Другими словами, сделку (договор купли-продажи недвижимости) теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

Право собственности на купленную квартиру у Покупателя возникает только после

государственной регистрации (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю, подлежит обязательной государственной регистрации. А Свидетельство о регистрации права собственности, которое покупатель получает после регистрации сделки (на красивом гербовом бланке) - это просто документ, который удостоверяет, что регистрация прошла успешно.

2.2. Стороны договора купли-продажи: Продавец и Покупатель квартиры.

Продавцом квартиры, чаще всего является собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность (имеет срок действия и, обычно, она действительна три года). Покупателем квартиры может являться как физическое, так и юридическое. Могут так же и несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

2.3. Договор купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами. Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора купли-продажи не действительна. Заверять нотариально договор купли-продажи необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить договор, предварительно внеся это условие в текст договора;

2.4. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента его подписания сторонами.

2.5. В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, а согласно параграфу 7 ГК РФ, юридическим нормам и практике должен содержать следующую информацию:

Наименование документа;

Место подписания;

Дата составления;

Данные представителей сторон и реквизиты доверенностей;

Предмет договора - подробное описание объекта недвижимости (в том числе местонахождение, количество комнат, этаж, метраж);

Основание владения - реквизиты правоустанавливающих документов, подтверждающих, что квартира принадлежит продавцу;

Цена имущества;

Порядок и сроки оплаты;

Данные лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением с указанием их прав;

2.5.1.Дополнительную информацию в договоре купли-продажи квартиры:

Сроки и порядок передачи квартиры Продавцом Покупателю;

Сроки освобождения Продавцом квартиры;

Форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);

Прочие условия.

Без выше указанной информации, сделка считается ничтожной, а договор купли продажи недействительным.

2.5.2.Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. А я не смогу предусмотреть в этом публикации. Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление договора купли-продажи.

С договором купли-продажи квартиры одновременно подписывается Акт приема-передачи квартиры, либо оформляется перед регистрацией перехода права собственности и сдается вместе с ним на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографиипо Самарской области.

2.6.Акт приема-передачи квартиры подтверждает факт передачи недвижимости по договору купли-продажи в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. Именно с момента подписания этого документа происходит переход прав и обязанностей по содержанию и обслуживанию жилого помещения от продавца к покупателю. А вместе с тем и рисков повреждения или гибели объекта.

2.6.1. составляется в простой письменной произвольной форме, но обязательно должен содержать следующие реквизиты:

Наименование документа;

Место составления;

Дата подписания;

Данные продавца и покупателя, позволяющие однозначно установить их личности;

Подробное описание объекта недвижимости (в том числе адрес, количество комнат, этаж, метраж);

Основание перехода имущества;

Подписи сторон с полной расшифровкой.

2.6.2. Кроме того, возможно, но не обязательно, включение пунктов о передаче ключей от входной двери и почтового ящика, погашенных счетов, подтверждающих отсутствие задолженности по коммунальным платежам, оплате за телефон и т.д.

2.6.3.Допустимо внесение условий о выполнении финансовых обязательств и отсутствии материальных претензий, но чаще всего оформляется расписка в получении денег за квартиру.

3. Отмена регистрации в государственном органе договора купли-продажи подписанного обеими сторонами

В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось - договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной регистрации в государственном органе.В Тольятти этот орган -Управление по г.Тольятти ГУ ФРС по Самарской области. ("Регистрационная Палата"). Так же необходимо было знать - договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

Но с 01 марта 2013 года вступил в силу ФЗ от 30.12.2012 г. №302-ФЗ, согласно которому договора купли-продажи жилых помещений не подлежат государственной регистрации (договора считаются заключенными и вступают в силу с момента их подписания обеими сторонами). Другими словами, сделку (договор купли-продажи недвижимости) теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

3.1.К чему это привело:

3.1.1.Договор купли-продажи квартиры стал вступать в силу с момента подписания сторонами;

3.1.2.Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас

госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель;

3.1.3.Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие - регистрацию перехода права собственности;

3.1.4.Если ранее момент перехода права собственности происходил после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, то теперь только после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру;

3.1.5.Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

4. Риски Покупателя при покупке квартиры

Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Тольятти, да и страны в целом. При этом Покупатель квартиры оказывается самой незащищенной стороной в сделке - он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.

4.1.После изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Потому что с отменой регистрации договора купли-продажи недвижимости, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности на квартиру еще не произошла. Значит, можно подписать договор купли-продажи сегодня, а государственную регистрацию перехода права осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за квартиру после государственной регистрации права собственности на квартиру.

4.2.Когда покупаемая квартира приобретается у наследника или была получена собственником по договору дарения. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемую квартиру.

4.3.При предварительной оплате всей или части суммы, за покупаемую квартиру, до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю права собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без покупаемой квартиры и без своих собственных денег.

Исключив риски при покупке, продажи квартиры.

5. Какие меры необходимо принять Покупателю:

5.1.Перед тем, как заключить (подписать) договор купли-продажи квартиры надо удостовериться, что Продавец имеет право собственности на квартиру, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными собственника. Если собственниками квартиры являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;

5.2.До заключения (подписания) договора купли-продажи квартиры и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить права данного собственника на эту квартиру. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию по квартире: описание квартиры, сведения о правах на квартиру, об ограничениях этих прав и правопритязаниях на нее. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест на квартире, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении данной квартиры заявления на регистрацию сделки на переход права собственности;

5.3.Перед тем как заключить договор купли-продажи Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц на покупаемую квартиру и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

Важно! До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого договора купли-продажи квартиры и регистрация перехода права к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени. К примеру, участники сделки договорись, что при отсрочке платежа за продаваемую квартиру, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты. Тогда сначала регистрируют договор купли-продажи, а потом, после окончательного финансового расчета - переход права собственности к Покупателю. В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора купли-продажи квартиры и переход права осуществлялся одномоментно. В настоящее время осталось только одно действие - государственная регистрация перехода права собственности на квартиру.

Не стоит забывать, что за переход права предусмотрена оплата государственной пошлины. Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.

6. Основные советы и нюансы при заключении договора купли-продажи.

Перед подписанием договора тщательно проверьте все моменты и условия, отображённые в документе. Уделите внимание каждому пункту. Следите за тем, чтобы все положения документа были написаны понятным юридическим языком и не могли иметь двойную трактовку. Помимо правильности составления необходимо учитывать ряд других немаловажных факторов.

Совет 1: если вы покупатель проверьте правоустанавливающие документы на квартиру. Чтобы не делать многочисленные запросы и проверки пропишите в договоре, что продавец даёт гарантии, что на квартиру отсутствуют обременения, залоги, аресты, а так же что на неё не имеют права третьи лица;

Совет 2: если квартира продаётся с мебелью и другим ценным имуществом, сделайте его опись с фотографиями и прикрепите её к основному документу;

Совет 3: пропишите в договоре отдельным пунктом обязательство продавца по погашению коммунальных задолженностей (если такие имеются);

Совет 4: в договоре всегда указывайте реальную (рыночную) стоимость квартиры, а не ПИБовскую. Иногда желая сэкономить на уплате подоходного налога и нотариальной пошлины, участники сделки указывают в договоре заниженную, ПИБовскую стоимость квартиры, рассчитанную Проектно-Инвентаризационным Бюро. Указывая заниженную цену, продавец рискует продать свою квартиру по этой цене. Покупатель тоже рискует, так как в случае расторжения договора вернуть уплаченные за квартиру деньги в полном объёме так же будет проблематично;

Совет 5: Если хотите гарантий юридической чистоты сделки обратитесь к нотариусу. Конечно нотариальное оформление стоит не дёшево (например: сделки от 1 000 000 до 10 млн. руб. облагаются пошлиной 10 тыс. руб. + 0,75% тот суммы сделки) но помните поговорку о том, что скупой платит дважды.

P . S .Обязательно подпишитесь на новые статьи информационного блока azbukainfo - tlt . ru » и получайте полезную информацию по купле-продаже квартир, по оптимизации бюджета, полезную информацию по строительству вашего дома и всего, что касается недвижимости.

А специалист обеспечит подготовку и проведение сделки с соблюдением всех правовых норм.

А Вашей заботой будет только подписание в намеченное время договора купли-продажи.

P.S. S . Какие вопросы у вас еще есть по этой теме? Напишите внизу, в комментариях, а я постараюсь найти на них ответы.

Представляю вашему вниманию образец типового договора купли-продажи квартиры. Данная форма является типовым вариантом, поэтому если существуют дополнительные нюансы, которые должны быть учтены в документе,обратитесь за помощью к квалифицированному юристу На портале « azbukainfo - tlt . ru » Вы так же можетескачать другиеполезные документы, применяемые в сфере недвижимости.

Примечание к образцу договора купли-продажи квартиры:

прописью , - цифрами и прописью.

Дата подписания, этаж, количество комнат - прописью , номер, метраж и цена квартиры - цифрами и прописью.

Примечание к образцу типового акта приёма-передачи :

дата, этаж, количество комнат - прописью, номер и метраж квартиры - цифрами и прописью.

Акт приема-передачи квартиры подписывается одновременно с договором купли-продажи квартиры, либо оформляется перед регистрацией перехода права собственности и сдается вместе с ним на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографиипо Самарской области.

Данный образец акта приема-передачи квартиры составлен в соответствии со всеми юридическими нормами.

Независимо от того, продается ваше имущество или покупается, вы должны быть уверены в законности сделки. Чтобы не возникло проблем с деньгами, документами и сроками, необходимо оформить договор купли-продажи.

Написанное пером

Как бы вы ни доверяли приобретателю или продавцу, не стоит полагаться на устные обещания! Важно помнить народную пословицу про «написанное пером». Ведь словесные поручительства, в случае неожиданного развития событий, в суд с собой не принесешь.

По-настоящему доверительная имущественная сделка как раз и предполагает заключение договора купли-продажи. Именно в договоре следует отразить все права и обязанности участников сделки, так как этот документ представляет собой, по сути, добровольное соглашение сторон. То есть, если вы подписали вариант единовременной (всё и сразу) выплаты за имущество, то придется расстаться с указанной суммой в указанный срок. Иначе последуют санкции. Какие? Смотри договор.

При этом договор - ваш главный защитник. Составленное соглашение предупреждает и страхует возможные риски процедур оформления документов и совершения финансовых выплат. Такая бумага - гарант сама по себе, ведь договор и обеспечивает исполнение своих условий.

Основные пункты договора купли-продажи

Любой договор купли-продажи должен иметь ряд основных пунктов, на наличие и содержание которых стороны обязаны обратить особое внимание.

Дата (когда заключен договор). Будет, по меньшей мере, ошибочно, если он «заключен» в прошлом году;
Предмет договора (что именно вы продаете или покупаете);
Цель договора (покупка или продажа предмета договора);
Характеристики предмета договора (зависит от самого имущества: например, если это земельный участок, то указываются его общая площадь, место расположения и т.д.);
Сумма договора (цена, стоимость самого объекта, являющегося предметом договора);
Порядок выплат (если это не разовая выплата - вся сумма целиком и сразу, а отложенная во времени: рассрочка, аванс и остаток, по частям - то расписываются этапы перечисления средств). Обратите внимание, что в случае отложенной оплаты изменятся и сроки действия договора - эти пункты тесно взаимосвязаны;
Порядок разрешения споров (в случае возникновения таковых должны быть варианты как досудебного, так и судебного их урегулирования);
Порядок действий сторон при форс-мажорах (обстоятельствах непреодолимой силы). Конечно, предугадать стихийное бедствие нельзя, но можно обговорить, как его последствия отразятся на соблюдении условий соглашения. И это вовсе не мелочи: ведь даже отсутствие связи, интернета может повлиять на получение важных уведомлений или совершение электронных платежей; соответственно, сроки договора уже будут нарушены;
Реквизиты сторон (здесь важны точность и полнота информации). И физические, и юридические лица указывают свои данные полностью.

Правильно заполняем и внимательно читаем договор

Как обезопасить себя при заключении договора купли-продажи? Как и при составлении любого документа - не терять бдительности! Если договор получился объемным, проставьте свою подпись на каждом листе. Если же страницы сброшюрованы в «книжку», то стороны расписываются на специальном «корешке» сшивки.

Как относиться к надписям мелким шрифтом, распространенным сегодня в правовой документации? Быть внимательным и щепетильным. Мелким шрифтом напечатана сноска - значит, она относится к конкретному пункту (или пунктам) договора. Здесь важно сопоставить пункты и сноску: еще раз прочитать и то, и другое, убедиться в отсутствии противоречий между основным содержанием (прописанным в пункте) и дополнением, добавочной информацией (данной в сноске).

Если же сомнения остались, вы не уверены, что правильно понимаете текст соглашения, то изучите, разберите договор вместе с юристом. Сегодня достаточно профессионалов, оказывающих консультационные услуги в области права. Единственный аспект: обращайтесь к отраслевому специалисту, зарекомендовавшему себя в нужной вам области. Соответственно, все нюансы договора купли-продажи вам грамотнее объяснит знаток гражданского права, а не уголовного.

Говоря в целом, любое соглашение должно создавать разумный баланс для обеих сторон, где будут равны и ограничения, и разрешения, а пункты договора не должны противоречить друг другу. Допустим, если вы платите за покупку частями, то нигде в договоре не может возникнуть формулировок о единоразовой выплате, а должен быть зафиксирован график платежей. Но, разумеется, вероятны и другие условия, удобные для покупателя: ведь внести нужную сумму по отсрочке можно и одним платежом.

Квалифицированные правоведы советуют быть смелее, не молчать, а чаще обращаться за разъяснениями по любому вопросу ко второй стороне и не бояться самостоятельности: взять и сверить самому (или с юридической помощью) важный документ с существующими и действующими законодательными актами.

Любая сделка на вторичном рынке предусматривает заключение договора купли-продажи. Он состоит из обязательных пунктов и дополнений. Участники сделки имеют право в договоре отразить свои условия и важные моменты. При возникновении любых сложностей они будут веским доказательством, чтобы отстоять права в суде.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

О пользе предусмотрительности
Реалии нашего рынка недвижимости таковы, что никто никогда не заключает договор купли-продажи на недвижимость сразу. Сначала составляется некий первоначальный документ - предварительный договор , авансовое соглашение или еще какая-то бумага. «Я бы назвала этот документ самым важным, - убеждена Ольга Варакутина, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость» . - Ведь именно в нем оговариваются все условия будущей сделки, само подписание договора купли-продажи будет происходить так, как это описано в предварительном договоре. Изменить условия без согласия другой стороны будет уже невозможно».

Первый вопрос, который эксперт рекомендует прояснить: с кем вы договариваетесь? Действительно ли человек, называющий себя хозяином квартиры, им является? Нет ли других собственников? Будут ли они согласны с условиями продажи (да и вообще с самой продажей)? Если кто-то называет себя представителем собственника, он должен иметь соответствующую доверенность.

Далее в предварительном договоре следуют все детали будущей сделки. Прежде всего, цена. Порядок оплаты. В каком месте будет проходить сделка. Кто будет нести расходы по ее (сделки) заключению. Даже такие вопросы, как последующее освобождение квартиры и передача ключей, тоже лучше обсудить заранее.

«От того, насколько четко будут обозначены условия в предварительном соглашении, зависит, будет ли заключен договор купли-продажи, а также последствия для сторон в случае, если договор заключен не будет, - говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Недвижимость» . - Большое значение имеют формулировки - в зависимости от них предварительный договор может быть расценен судом как договор залога, как долговая расписка, как договор поручения и т.д. От этого зависит, сможет ли покупатель в случае незаключения основного договора вернуть уплаченные им продавцу деньги, можно ли будет в судебном порядке обязать продавца заключить основной договор либо заставить возместить убытки».

Основной договор
Именно этот документ (официальное название - договор купли-продажи) является основанием для перехода права собственности на недвижимость. «Договор купли-продажи недвижимого имущества обычно заключается в простой письменной форме, - говорит Владимир Спасский, директор юридического департамента компании МИАН . - Но по желанию сторон он может быть заключен и в нотариальной форме». Также эксперт напоминает, что договор считается заключенным только с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной Регистрационной службы. Если стороны просто подписали документ, а после этого он не прошел регистрацию в УФРС - с правовой точки зрения такой договор считается незаключенным.

Что должно быть в этом документе? «Подробное описание сторон сделки: ФИО, пол, дата рождения и т.д., - перечисляет Дмитрий Аверин, руководитель юридического департамента компании «Новое Качество» . - Это все важные моменты: не указание, например, пола, например, является основанием для приостановки регистрации сделки». Также необходимо описание предмета сделки на основании данных органов ФРС и БТИ. И, разумеется, цена (о ней мы подробно поговорим чуть позже), а также сроки оплаты и сроки передачи имущества.

Помимо вышеперечисленных аспектов (они обязательны с юридической точки зрения) есть и другие. Формально без них можно обойтись, но лучше все же сделать. «Неплохо было бы описать состояние квартиры (учитывая, что это вторичный рынок), хотя бы в общих чертах, чтобы избежать возможных претензий в дальнейшем, - говорит Дмитрий Аверин. - Если квартира продается с мебелью, желательно описать ее тоже». Также хорошо бы указать, - кто, в каком порядке, в какие сроки и за чей счет передает документы на регистрацию сделки. Еще аспект: если оплата производится после госрегистрации, будет ли в этот период квартира находиться в залоге у продавца? Обычно органы ФРС в подобных случаях по умолчанию ставят запись о залоге - покупателю потом придется потратить массу времени и сил, чтобы снять его.

Ольга Варакутина («МИЦ-недвижимость») напоминает и о такой проблеме, как телефонный номер. Дело в том, что по правилам МГТС телефон принадлежит не квартире, а человеку - соответственно, продавец квартиры может написать на телефонный узел заявление с просьбой перевести номер на его новый адрес. Покупатель остается, таким образом, без телефона - чтобы поставить новый, ему придется опять-таки тратить время и силы.

Цена, ценою, о цене…
Теоретически цена - одно из существенных условий договора, наряду со сторонами сделки, объектом и всем прочим, о чем уже написано выше. Однако к этому предмету в последнее время уделяется столько внимание, что мы решили посвятить ему отдельную главу.

Дело в том, что деньги, вырученные от продажи квартиры, являются доходом, с которого продавцу следует заплатить подоходный налог - 13%. Правда, ст. 220 Налогового кодекса (НК) предоставляет налогоплательщику т.н. налоговый вычет - если он владел продаваемой недвижимостью более трех лет, то на полную сумму. Если менее - до 1 млн. руб.

Что это означает на практике? Квартиры (во всяком случае, в Москве) стоят значительно больше миллиона. Возьмем для примера, что владелец со «стажем» менее трех лет продает свою недвижимость за 4 млн. руб. Вычетом не покрывается 3 млн. (4-1), и 13% с этой суммы составит 390 тыс. руб. Именно столько налогов и придется заплатить. Многовато…

На рынке давным-давно изобретена схема, позволяющая уходить от налогов: в договор просто записывалась заниженная сумма. Долгие годы ситуация пребывала в более-менее стабильном состоянии - фискалы время от времени строго грозили пальчиком, но никаких реальных шагов по отлову и наказанию окаянцев не предпринимали. Нынешней осенью (кризис, однако!) ситуация изменилась: «уклонистами» занялись всерьез. По информации, которой с нами поделился Феликс Альберт, президент компании «ХИРШ-Россия» , прежде сотрудники налоговых органов пытались воздействовать на продавцов, но те обычно твердо стояли на своем: квартира продана за миллион, и точка! Теперь тактика иная: сначала идут к покупателям и говорят, что приобретение квартиры существенно дешевле рынка является материальной выгодой, с которой покупатель обязан заплатить налог. Обычно покупатель имеет доказательства того, сколько он заплатил за квартиру в реальности: при сделках всегда оформляются расписки в получении денег, причем на истинные суммы. Стремясь отвести от себя угрозу, покупатель предъявляет эти расписки налоговикам, а те идут с ними уже к продавцам. «Учитывая, что суммы, на которые здесь обманывали государство, исчисляются многими сотнями тысяч рублей, все это чревато для продавцов уже не административной, а уголовной ответственностью», - мрачно прогнозирует Феликс Альберт.

Прояснить вопрос с юридической точки зрения мы попросили Оксану Щеславскую («Пересвет-Недвижимость»). По ее словам, стороны договора вправе установить любую цену - это закреплено в ст. 421 ГК РФ. Единственное условие - чтобы цена квартиры была установлена сторонами в письменной форме (ст. 555 ГК РФ). Однако в НК имеется ст. 40, где говорится, что при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов налоговые органы вправе в определенных случаях проверять правильность применения цены по сделкам. И в случаях, когда цены отклоняются более чем на 20% от средних рыночных для идентичных товаров, налоговый орган имеет право доначислить налог и пени.

«Таким образом, у сторон договора купли-продажи квартиры действительно есть право свободно устанавливать размер цены, а у налоговых органов - начислить налог исходя из рыночной цены», - резюмирует Оксана Щеславская.

The day after
Основным этапом при продаже, как мы уже сказали, является государственная регистрация договора органами ФРС. Однако это еще не окончательное завершение процесса. «Договор купли-продажи считается исполненным, когда стороны выполнили действия, составляющие предмет договора: продавец передал, покупатель принял квартиру, покупатель уплатил оговоренную цену, - говорит Ольга Варакутина («МИЦ-недвижимость»). - Это подтверждают акт приема-передачи квартиры и расписка продавца в получении им от покупателя соответствующей суммы денег. Обычно акт приема-передачи подписывают при фактической передаче квартиры, когда продавец отдает покупателю ключи и расчетные книжки».

Что касается расписки в получении денег, то она, отмечает Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood , является основным документом, подтверждающим факт оплаты. Расписка должна быть собственноручно написана продавцом, в ней обязательно указывается дата и место составления. Должны быть названы паспортные данные сторон, сумма, основания передачи денег (т.е. упоминаться договор купли-продажи квартиры), а также содержаться фраза вроде «материальных претензий не имею».

…Теоретически возможно, что одна из сторон станет уклоняться от исполнения договора. «Ситуация, чтобы продавец уже продал квартиру и отказывался получать деньги за нее - малореальна, - говорит Ольга Варакутина («МИЦ-недвижимость»). - А вот случаи, когда продавец не выдерживает сроков освобождения, бывают. Например, он планировал сделать ремонт в новой квартире за две недели, но не успел. В таком случае стороны снова договариваются, определяют для себя новые условия, например, продавец оплачивает покупателю один месяц за аренду съемной квартиры».

И, конечно, всегда возможен вариант обращения в суд. Правда, как единодушно говорят опрошенные нами эксперты, такие случаи крайне редки. «Само желание нарушить появляется только в том случае, когда сторона видит, что ее за это не накажут, - высказывает общее мнение Дмитрий Аверин («Новое Качество»). - А если в договоре четко прописаны все действия, сроки и меры за неисполнение, то какие могут быть уклонения?».