Пролонгация договора аренды на неопределенный срок. Автоматическая пролонгация договора

Главная / Квартира

Сфера деятельности любых предпринимателей или организаций тесно связана с заключением разнообразных соглашений. В этих контрактах и сделках конкретно обозначаются сроки действия сотрудничества двух и более сторон.

Однако если субъекты решают продлить существующее партнерство, тогда им нужно оформить этот факт официально. Иногда случается так, что субъекты забывают четко определить вопрос о продлении совместной работы, что может нести неблагоприятные последствия.

Продолжение срока действия сделки может быть выполнено:

в соответствии с законодательной базой;
при оформлении дополнительного соглашения к основному контракту;
автоматически;
при подписании и заключении новой сделки.

Что касается временного пользования имуществом, то пролонгация договора аренды будет зависеть от характера и вида самой сделки. Ввиду отсутствия претензий и надлежащего выполнения, взятых на себя обещаний, нет причин для прекращения сотрудничества, поэтому целесообразно заключить пролонгацию действующего договора на аренду конкретного помещения. Эти пункты могут быть внесены в первоначальный контракт, его приложение или подписаться дополнительным соглашением.

Автоматическая пролонгация арендного договора

Как правило, в любой сделке указывается срок действия отношений между двумя субъектами. Ввиду отсутствия этой определенной конечной даты контракт может считаться заключенным на неограниченный срок. На практике сделки о временном пользовании нежилого помещения имеют срок действия до года. По истечению этого срока время пользования может быть продлено.

При достижении соглашения между двумя субъектами, о предоставлении во временное пользование строения по окончанию времени его использования, пролонгировать договор аренды нежилого помещения можно автоматически.

Такой пункт может быть включен в основной контракт. И при полном отсутствии возражений с какой-либо стороны контракт будет продлеваться в автоматическом порядке на аналогичный период. Также можно добавить основной договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией дополнением или приложением с указанием определенных временных пунктов. Так, образец пролонгации договора аренды на 11 месяцев будет аналогичным уже указанному пункту в сделке.

Как на законных основаниях продлить соглашение о временном пользовании?

Та сторона, которая взяла во временное пользование какой-то объект может продлить контракт по своей инициативе, если является добросовестным исполнителем своих обязанностей. Пролонгация существующего договора на аренду нежилого помещения с одной стороны, то есть со стороны арендатора, осуществляется путем направления письма-уведомления арендодателю о том, что субъект заинтересован в продлении сотрудничества. Это происходит в том случае, когда автоматическая пролонгация существующего договора аренды на помещение не представляется возможной.

Пристальное внимание стоит обратить на такие аспекты, как обязательное получение этого письма второй стороной. Таким образом, образец договора аренды с пролонгацией должен быть отправлен как на адрес, указанный в договоре, так и по факсу, электронной почте и телефону, что значительно увеличивает шанс получения этого письма арендодателем.

Не упустить этот момент из виду важно, так как часто арендодатели могут отклоняться от получения образца на пролонгацию существующего договора аренды на пользовании нежилого помещения.

Дополнительно стоит изучить сроки пролонгации договора аренды и те подпункты основного контракта, которые отвечают за его прекращение. Об этих вещах лучше не забывать, т.к. единожды пропустив момент, продлить аренду уже будет нельзя. Письмо о пролонгации действующего договора аренды должно быть информативным и включать в себя все действующие реквизиты двух сторон, участвующих в сотрудничестве.

Такое соглашение о пролонгации договора аренды касается временного пользования квартирой или земельным участком. Земля может быть передана в аренду на короткий срок (до пяти лет) или длительный срок (до 50-ти лет). В данных обстоятельствах пролонгация договора аренды земельного участка является необходимой к подтверждению дополнительным приложением.

Подлежит ли регистрации сделка о временном пользовании после продления?

Соглашение о пролонгации договора сроком аренды до года регистрации не подлежит согласно действующему законодательству. При этом, если договор, а не пролонгация заключается на время более года относительно аренды квартиры, он должен быть в обязательном порядке зарегистрирован, как и сделка о покупке или продаже имущества.

Логично возникновение вопроса, нужно ли регистрировать пролонгацию существующего договора аренды? Как определяют эксперты, продленный контракт о временном пользовании имущества в регистрации не нуждается, так как подобные условия и соглашения о пролонгации договора аренды не зависят от сроков, когда это необходимо делать.

Таким образом, пролонгация договора аренды, как земли, так и квартиры может быть подписана неограниченное количество раз, так как законодательных ограничений в этом случае нет.

Порядок заключения договора без возможности продления

Чаще всего, договор аренды без возможной пролонгации заключается, когда услуги по сделке не являются регулярными и систематическими. То есть в случае разовых работ у сторон нет необходимости продлевать соглашение, так как услуги являются выполненными.

В том случае, когда работы не выполнены к установленному сроку одной стороной, тогда ей направляется образец нового соглашения о пролонгации договора аренды здания, земли, строения, транспорта или технических приборов.

При этом надо регистрировать или нет договор аренды с пролонгацией, зависит от нужного времени на пользование имуществом.

Знают, Между тем этот термин имеет особое практическое значение. Рассмотрим далее, и где используется это понятие.

Терминология

Итак, ? Слово имеет английские корни. Понятие prolongation означает "продление". Этот термин используется в самых разных сферах. Например, широко распространено понятие в области финансово-кредитных отношений. Так, существует понятие "пролонгация вклада". Оно предполагает автоматическое продление обслуживания счета по истечении установленного срока.

Что такое пролонгация в гражданско-правовых отношениях?

В сфере предпринимательской деятельности субъекты достаточно часто заключают разнообразные соглашения. В них, как правило, устанавливаются сроки, в течение которых будет осуществляться сотрудничество. Однако если субъекты решают продолжить партнерство, им потребуется оформить это официально. Пролонгация договора в некоторых случаях предусматривается законодательством. В целом способ продолжения сотрудничества, формулировка условий будут зависеть от степени доверия между участниками.

Доступные варианты

Пролонгация договора может осуществляться изменением первоначального соглашения или оформлением нового. В некоторых случаях стороны забывают уделить должное внимание вопросу продления сотрудничества. Это имеет место тогда, когда предприятие заключает большое количество соглашений с разными контрагентами. Между тем такое упущение может вызвать неблагоприятные последствия. Например, контрагент может не исполнить обязательства ввиду окончания срока договора. Продление соглашения осуществляется:

В соответствии с законом.
Путем оформления дополнительного соглашения.
По умолчанию (автоматически).
Путем подписания нового договора.

Общие правила

Допустим, один субъект предоставил другому сооружение в пользование за плату. При передаче объекта участники отношений заключили соглашение. В нем установлен срок, на который предоставлена недвижимость. Пролонгация аренды будет зависеть от разных факторов. Если у участников соглашения нет претензий друг к другу, они исполняют принятые обязательства, отсутствуют причины для прекращения отношений, то целесообразно продолжить сотрудничество.

Пролонгация договора аренды может предусматриваться в первоначальном соглашении. В случае отсутствия соответствующих предписаний законодательства стороны сами предусматривают условия. Между тем нормами устанавливаются определенные сроки, на которые допускается продлить соглашение. Так, лесного участка, находящегося в муниципальной либо госсобственности, разрешена не больше чем на 49 лет. Это правило устанавливает Лесной кодекс в 72-й статье.

Дополнительное соглашение

В предпринимательской сфере имеют место случаи, когда участники отношений не планируют изменять условия своего сотрудничества, однако хотели бы его продолжить. В этом случае им следует оформить дополнительное соглашение, в котором предусматривается пролонгация. Образец документа должен соответствовать общим правилам, определенным законом. В частности в дополнительном соглашении указываются реквизиты первоначального акта, условия, в соответствии с которыми осуществляется его продление. В целом пункты исходного договора не претерпевают никаких изменений. Дополнительное соглашение обладает той же юридической силой, что и продление по умолчанию. Оно оформляется в случае, когда законом не установлено продление или условия о нем не включены в договор.

Корпоративное одобрение

В ряде случаев у уполномоченных представителей предприятия существует обязанность получать разрешение на совершение тех или иных сделок от администрации компании. В частности требуется одобрение совета директоров. В этом случае продление договора также потребует получение разрешения, если в исходном соглашении соответствующие условия не предусматривались. Если продление осуществляется с изменением тех или иных пунктов первоначального документа, то одобрение необходимо и на корректировки.

Законодательные положения

Пролонгация на основании нормативных актов экономит время сторон. В действующем законодательстве предусматриваются разные положения, регламентирующие вопрос о продлении соглашений. Например:

Преимущества законного продления

Пролонгация по умолчанию избавляет стороны от необходимости не только заключать дополнительное соглашение и оформлять новый договор. При продлении отношений по закону участники могут не добавлять соответствующие условия в исходный документ. Немаловажно и то, что такая автоматическая пролонгация стабилизирует взаимодействие контрагентов, забывающих об окончании срока. Соответственно, субъекты могут не отвлекаться на совершение дополнительных действий, связанных с пролонгацией.

Альтернатива

Пролонгация договора допускается и путем направления письма контрагенту. Однако такое действие возможно, если в исходном документе соответствующее условие оговаривается. Только в этом случае переписка между сторонами будет обладать юридической силой. Заинтересованный субъект отправляет партнеру официальное письмо с предложением продлить сотрудничество на тот или иной период. При получении согласия второго участника договор будет считаться пролонгированным.

Согласно сложившейся практике, чаще всего в России нежилых помещений заключают на 11 месяцев, но по их истечении, безусловно, могут продлить. Так добросовестный арендатор имеет, в частности, преимущественное право продления данного договора перед другими претендентами на аренду этого помещения, конечно, если арендодатель планирует и дальше сдавать свое помещение. Как осуществляется пролонгация договора аренды нежилого помещения, а также о других нюансах данной процедуры - расскажем в этой статье.

Как арендатору продлить договор аренды

Итак, у арендатора, который является вполне добросовестным, есть преимущественное право продлить срок действия договора аренды. При этом обычно в самом договоре прописано, как и в какие сроки нужно уведомить о своем желании арендодателя (ст. 621 ГК РФ). Если сроков нет, то уведомление необходимо направить до истечения срока договора.

Обратите внимание, что уведомление о пролонгации аренды должно быть обязательно получено арендодателем. Для этого можно его направить заказным письмом с уведомлением о вручении, так как в этом случае у арендующего будет возможность получения подтверждения от почты, что письмо с уведомлением было действительно получено. Очень важно отследить этот момент, так как бывает, что арендодатели уклоняются от получения подобных уведомлений, чтобы арендующий не смог воспользоваться своим преимущественным правом продления или по иным причинам.

При этом если факт получения уведомления у вас имеется, то тогда факт отправления можно не фиксировать. В противном случае важен именно факт отправления, так как, в конечном счете, уведомление о пролонгации договора аренды может быть и не получено. Поэтому если в дальнейшем возникнет спор, в том числе и в суде, о продлении договора, у арендатора должны быть подтверждения, что он уведомления направлял.

Отправлять уведомление о продлении договора аренды необходимо на тот адрес арендодателя, который указан в договоре, но можно и сразу на несколько, которые известны арендатору, так больше вероятность, что письмо дойдет до адресата. Это может быть как юрадрес, если организация сдает в аренду свое помещение, так и адрес по месту жительства арендодателя. Кроме уведомления письмом также для надежности можно позвонить, отправить факс, электронное письмо или использовать иные средства связи.

Кроме того, разбираясь в вопросе пролонгации договора аренды, арендатору стоит помнить и о тех пунктах в договоре, которые отвечают за его расторжение, чтобы их случайно не нарушить, что автоматически сможет привести к ситуации, когда продление аренды будет невозможно.

Когда договор аренды продлевается автоматически

Помимо тех ситуаций, когда арендатору необходимо направлять уведомление о своем желании продлить договор аренды нежилого помещения, возможно и иное развитие событий. Так, если арендующий продолжает пользоваться соответствующим имуществом в том же режиме и по истечении срока договора и при этом ни у кого нет возражений, то тогда, следовательно, договор считается автоматически продленным на неопределенный срок.

Необходимо ли регистрировать договор аренды после продления

Как известно, если договор аренды заключается сроком от 12 мес., то его необходимо регистрировать в Росреестре, как и договор купли-продажи. При этом возникает вопрос, понадобится ли , который был пролонгирован. Однако, как отмечают эксперты, регистрация продленного договора аренды не понадобится, так как подобные соглашения о пролонгации аренды под изначальное определение, когда это необходимо делать, не подпадают.

Пролонгация аренды это новый договор или увеличение срока действия старого договора?

Договор аренды нежилых помещений один из частых договоров в предпринимательской деятельности. Отдельные условия подобных договоров вызывают неоднозначные толкования и споры. Именно поэтому количество возникающих по ним судебных разбирательств немалое.
В связи с этим, мы решили обратить свое внимание на них.

Итак.

Постановление ФАС Московского округа от 13 февраля 2013г. по делу №А40-19014/12-64-175.

Фабула дела.

Истец подал иск в Арбитражный суд города Москвы, в котором просил признать о договора аренды, заключенный между сторонами (истцом и ответчиком), действующим и продленным на новый пятилетний срок. В обоснование своих требований указал на пункт договора, которым предусмотрели, что «договор считается автоматически продленным на такой же срок (пять лет) при условии соблюдения сторонами обязательств по договору».

Первая инстанция иск удовлетворила. Апелляционная инстанция решение отменила по процессуальным основаниям, но также иск удовлетворила (правда с иным обоснованием).

Тем не менее, кассация посчитала иначе и отказала истцу.

Выводы суда.

1. Суд признал, что договором предусмотрены два условия, прямо относящиеся к спору.

Условие 1 - договор считается автоматически продленным на такой же срок (пять лет), при соблюдении сторонами своих обязательств по данному договору.

Условие 2 - при истечении срока договора аренды арендатор обязан в месячный срок до окончания действия настоящего договора письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор на такой же срок.

2. Пролонгация договора аренды означает продление его условий на определенный или неопределенный период времени . Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора. Между тем, условие о пролонгации договора не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок.

3. Соблюдение сторонами своих обязательств по данному договору в силу своего волевого характера (часть условия 1) не является обстоятельством, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

4. Договор не содержит положений, определяющих порядок оформления между арендатором и арендодателем отношений по аренде на новый пятилетний срок при реализации арендатором права на продление договора. Поэтому, поскольку в указанном договоре не предусмотрено иное, право арендатора на продление договора аренды могло быть реализовано им только в общем порядке - посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В указанной ситуации, истец как арендатор мог требовать только перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору.

5. Также истцом выбран ненадлежащий способ защиты прав.

6. Суд акцентировал внимание на существующем толковании сходной ситуации, применяемой Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 17476/08, п.10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

Наши выводы.

1. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации не означает , что срок данного договора автоматически будет продлен без дополнительных соглашений сторон.

2. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации не означает , что условия данного договора будут действовать и в будущем без изменений.

3. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации означает , что между сторонами действует договор после окончания, то потребуется либо изменить соглашением сторон срок его действия, либо заключить новый.

4. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации означает , что стоит определить и порядок оформления отношений сторон при оформлении нового договора.

5. Также стоит урегулировать вопрос об условиях данного договора. Сохраняются ли, изменяются ли эти условия. Например, вопрос о размере арендной платы, порядке индексации.

По всем вопросам, касающимся договорного права, договора аренды, недвижимого имущества можно обращаться напрямую на

P.S. Если вы интересуетесь практикой по договорам аренды, то рекомендуем: ; .

Виталий Ветров

Законодательство предусматривает определенный порядок, по которому физическим и юридическим лицам в аренду предоставляется земля. Основным документом подобного соглашения становится арендный договор, заключаемый на определенный срок. По истечении регламентированного периода при определенных условиях допускается продление использования участка одним из возможных способов.

Условия

Продлить договор аренды земельного участка допускается при одном из условий :

имеется согласие обеих сторон к дальнейшей пролонгации;
продление арендного договора на использование земельного участка осуществляется на основании законодательных норм;
при наличии разногласий и обращении в суд выносится соответствующее постановление о пролонгации.

Следует учитывать, что текущий арендатор имеет преимущественное право заключения нового договора или пролонгации предыдущего. Воспользоваться этим правом допускается до истечения срока действия контракта.

Способы продления

Продление договора аренды на новый срок осуществляется следующими способами :

заключается новый контракт;
подписывается дополнительное соглашение к текущему контракту;
действие аренды продлевается автоматически.

Новый договор заключается в ситуации, когда нет возможности составить дополнительное соглашение или существенно меняются условия аренды. В обеих ситуациях процедура идентична и повторяет порядок действий, по которому заключался первоначальный контракт. При этом если изначально договор составлялся на основании торгов, в новом документе указывается преимущественное право арендатора или решение суда.

Дополнительное соглашение о продлении аренды земельного участка заключается при условии, что таковое допускается основным договором. Если в контракте нет указания на юридическую силу дополнительных актов, необходимо заключать новое арендное соглашение.

Автоматическое продление допускается в ситуации, когда ни одна из сторон не предпринимает действий по расторжению договора – арендодатель не изымает земельный участок, а арендатор продолжает добросовестно вносить оплату. В таком случае пролонгация не ограничивается определенным сроком, а условия контракта остаются прежними.

Как продлить?

Для продления договора аренды земельного участка выполняется следующая процедура:

за три месяца до истечения срока арендующий обращается в местную администрацию с сопутствующими документами;
составляется заявление о продлении срока действия аренды земельного участка;
заявление с документами принимается на рассмотрение, решение выносится в течение месяца ;
на основании принятого решения заключается новый договор аренды земельного участка или дополнительное соглашение о его продлении.

Без торгов

Продление договора аренды земельного участка на новый срок без торгов допускается в соответствии со статьей 621 ГК РФ . Она определяет преимущественное право арендатора на заключение нового контракта или дополнительного соглашения о продлении. Однако если оформление не проходило государственную регистрацию, то преимущественное право не учитывается.

Указанное положение определяет условие для оформления – добросовестное исполнение обязанностей арендатора. Для заключения соответствующего соглашения до истечения срока аренды земельного участка, следует подать заявления в органы местной администрации.

Статья 621 также предписывает и возможность оспорить отказ в пролонгации использования земли. Если в течение года с окончания контракта заключается соглашение с другим лицом, первый арендатор вправе подать иск в суд на ущемление своего преимущественного права.

Под строительство

Если договор оформляется на земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, арендатор также имеет все права на продление срока действия. Обусловлено данное предписание наличием его имущества – постройки, для которой и арендуется земля. Ее передача другому лицу является прямым нарушением имущественного права застройщика.

Продлить срок действия договора аренды земли под ИЖС допускается по упрощенной процедуре – достаточно лишь представить соответствующие документы о постройке и арендный договор. Продление не допускается в следующих ситуациях:

контракт не предусматривал строительства и имеет соответствующие запреты в условиях;
категория земли не позволяет ведение строительства;
арендатор не начал застройку.

Заявление

Заявление в земельный отдел местной администрации подается в свободной форме с учетом определенных критериев :

указывается наименование отдела или имя уполномоченного лица, которому подается документ;
прописывается имя заявителя или наименование юридического лица;
приводится краткое изложение ситуации – на каких основаниях был заключен договор аренды земельного участка, прописывается категория земли, цели использования;
определяются правовые основания, по которым допускается продление аренды земельного участка;
излагается намерение продлить контракт;
приводится перечень сопутствующей документации;
проставляется дата и подпись, если заявление подается юридическим лицом – печать.

Заявление может быть составлено самостоятельно. В некоторых отделах форму и образец документа предоставляют для заполнения на месте.

Регистрация продления договора аренды

Продление договора аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. В расчет берется срок в один год – если совокупный период арендования по основному контракту и дополнительному соглашению превышает 12 месяцев, все документы регистрируются.

Аренда земельных участков у государства и органов местного самоуправления предусматривает длительный период использования земли. Поэтому после заключения соглашения о продлении обращаются в управление Росреестра по месту нахождения земельного участка. В перечень документов необходимо включить:

удостоверение личности или свидетельство о регистрации юридического лица;
контракт со всеми дополнительными соглашениями;
квитанцию об оплате государственной пошлины.

Могут ли отказать в продлении договора аренды земельного участка?

В продлении договора аренды земельного участка могут отказать. В этой ситуации арендатор по истечении контрактного срока на равных со всеми подает заявку на дальнейшее использование земли.

Основания для отказа в продлении соглашения об аренде земли на новый срок могут быть следующими:

указанный земельный участок был изъят из оборота или изменилась его категория, не допускающая использования в соответствии с текущим договором;
земля перешла в государственный резерв;
имеется запрет на приватизацию указанной территории.

Можно ли оспорить отказ?

Основание для отказа указывается в письменном уведомлении, выдаваемом заявителю. Если он считает свои права нарушенными, с данным документом он может оспорить отказ в суде. При этом следует учитывать причину для соответствующего обращения.

Если арендатором было завершено строительство, а в дальнейшей аренде земельного участка отказывают – это прямое нарушение его прав, которое может успешно оспариваться в суде. Если же обращение основывается лишь на преимущественном праве арендования, а земля вышла из оборота – дело не будет рассматриваться.

Другая ситуация – если арендатору в продлении было отказано, однако в течение года земельный участок был предоставлен другому лицу. В этом случае также подают документы в суд.

Для обжалования к иску прилагают договор аренды, копию заявления на продление и письменный отказ органов местного управления. Документы подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.